AMH（American Homes 4 Rent） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

ご挨拶申し上げます。AMHの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現在、すべての参加者は聞き取り専用モードとなっております。正式なプレゼンテーションの後に質疑応答セッションを行います。

会議中にオペレーターのサポートが必要な場合は、電話機のキーパッドでスター（＊）の後に0を押してください。なお、本会議は録音されておりますのでご留意ください。それでは、本日の進行を、インベスター・リレーションズ担当副社長のNicholas Frommに代わります。ありがとうございます。

始めてください。

ニコラス・フロム

おはようございます。2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただき、ありがとうございます。本日は、最高経営責任者（CEO）のBrian Smith、最高財務責任者（CFO）のChristopher Lau、および最高執行責任者（COO）のBryan Smithが同席しております。本会議には将来予測に関する記述が含まれる可能性があることにご注意ください。

本電話会議に含まれる歴史的事実に関する記述以外のすべての記述は将来予測に関する記述であり、実際の業績がこれらの記述で予測された内容と実質的に異なる原因となり得る、多くのリスクや不確実性を伴います。当社の事業および将来の業績に悪影響を及ぼす可能性のあるこれらのリスクやその他の要因については、当社のプレスリリースおよびSEC（証券取引委員会）への提出書類に記載されています。すべての将来予測に関する記述は、本日、2026年5月7日時点においてのみ述べられているものです。

ニコラス・フロム

当社は、法律で義務付けられている場合を除き、新しい情報や将来の事象、またはその他の結果として、将来予測に関する記述を更新または改訂する義務を負いません。GAAP（一般に認められた会計原則）から非GAAP財務指標への調整については、当社の決算プレスリリースおよび補足情報パッケージに含まれています。なお、GAAPおよび非GAAP指標を含む当社の営業および財務成績の詳細は、決算リリースおよび補足情報パッケージに詳しく記載されています。これらの文書、ならびにSEC報告書および本電話会議の音声ウェッブキャストの再生は、当社ウェブサイト（www.amh.com）でご確認いただけます。

それでは、当社のCEOであるBryan Smithに代わります。

ブライアン・スミス

皆様、ようこそ。本日ご参加いただきありがとうございます。2026年は順調なスタートを切りました。当社の力強い第1四半期は、堅調な季節的需要と、当社のフィールドおよびアセットマネジメント・チームによる優れた遂行能力が特徴です。

政治的および経済的な不確実性を背景としながらも、当社の業績は、戸建て賃貸住宅の回復力（レジリエンス）とAMHプラットフォームの強さを示しています。今年は開始がわずかに遅れたものの、第1四半期の後半には予想通り季節的需要が回復しました。これにより、3月には記録的なリーシング（賃貸）件数を達成し、4月にかけても勢いが続きました。最近の占有率および新規リースのスプレッド（賃料差）の推移により、ピーク時のリーシング・シーズンが残る中で、当社は良好なポジションにあります。

チームは、賃貸契約の満了が増加する時期に、効率的に住居のターンオーバー（入退去に伴う準備作業）を行うことで、加速する需要に応える素晴らしい仕事をしてくれました。

ブライアン・スミス

管理可能な要素をコントロールする彼らの能力により、同一物件のコア運営費用は前年同期比で大幅に削減されました。その結果、当四半期の同一物件のコアNOI（純営業利益）は3.7%という力強い成長を記録しました。4月については、3月からのリーシングの勢いが継続し、新規リース・スプレッドは1.2%に向上し、同一物件の平均占有日数は95.6%となり、前月比で30ベーシスポイント改善しました。投資面においては、2026年の資本計画を引き続き実行しています。

当四半期中に、平均初期利回り5.3%で、500戸を超える高品質な、AMH専用に建設された開発住宅を納品しました。念のため申し上げますと、今年の抑制されたオンバランスの開発活動は、当社の売却プログラムによる収益によって資金が賄われる（マッチ・ファンディングされる）形となります。

ブライアン・スミス

当社のアセットマネジメント・チームは、第1四半期に非中核資産の特定と資本のリサイクルをうまく行い、700戸以上の住宅を売却して約2億ドルの純収益を得ました。重要な点として、当社はすべての市場において引き続き強力なMLS（不動産情報共有サービス）需要を確認しており、エンドユーザーである住宅購入者にとっての戸建て住宅の回復力のある価値が証明されています。最後に、当社は資本投用の思慮深く戦略的なアプローチをとりながら、引き続き自社株買いを積極的に行っています。過去6か月間で、当社は約3億6,000万ドルの普通株式を買い戻しており、これは発行済みの総株式およびユニット数の約3%に相当します。

締めくくる前に、法規制に関する短いアップデートを提供させていただきます。現在進行形で、ワシントンにおける「21世紀ROAD法」を巡る議論が続いています。当社の焦点は、戸建て賃貸住宅の役割が十分に理解され、適切に代表されることを確実にすることにあります。

ブライアン・スミス

当社は、住宅供給を促進する政策を支持するために、業界パートナーとともに積極的に取り組んでいます。進展があり次第、随時お知らせいたします。最も重要なことは、何百万人ものアメリカ人が戸建て賃貸住宅を我が家として暮らしているということであり、質の高い住宅と卓越した居住体験を提供するという当社の焦点は揺るぎません。当社の主要な運営プラットフォームと垂直統合された開発プログラムにより、AMHはあらゆる環境において効果的に適応・対応できる業界のリーダーとして、有利なポジションにあります。

それでは、Chrisに代わります。

クリス・ラウ

ありがとう、Brian。皆様、おはようございます。例年通り、本日のコメントでは3つの領域についてお話しします。第一に、四半期業績のレビュー。

第二に、バランスシートおよび最近の資本活動に関するアップデート。第三に、変更のない2026年度のガイダンスに関するいくつかの見解で締めくくります。営業成績から始めますと、チームは全般にわたって堅調な遂行を行い、良好な四半期を達成しました。普通株主に帰属する当期純利益は1億2,800万ドル、希薄化後1株当たり0.35ドルとなりました。

FFO（運営キャッシュフロー）の株式およびユニットベースでは、コアFFOは0.48ドルで前年同期比4.6%増、調整後FFOは0.45ドルで前年同期比8%増となりました。

クリス・ラウ

投資の観点からは、修正された2026年開発計画の実行を継続しており、当四半期中に当社の完全所有および合弁事業のポートフォリオに対して計539戸の住宅を供給しました。具体的には、当社の完全所有ポートフォリオにおいて、総投資額は約1億8,700万ドルで457戸を供給しました。加えて、今四半期も堅調な売却活動が見られ、平均経済的売却利回りが4%台で、総純売却益は約2億ドルに達しました。次に、バランスシートと最近の資本活動について手短にお話しします。

四半期末時点での、優先株を含む純有利子負債対調整EBITDA倍率は5.3倍でした。

クリス・ラウ

バランスシート上には約6,300万ドルの利用可能な現金があり、12.5億ドルのリボルビング・クレジット・ファシリティについては3億9,000万ドルの借入残高がありました。さらに当四半期中に、370万株の普通株式を1株あたり平均31.49ドル、総額1億1,500万ドルで自社株買いしました。四半期末の後には、さらに320万株の普通株式を1株あたり平均29.37ドル、総額9,400万ドルで自社株買いしました。過去6か月間で、当社は合計3億6,000万ドルの普通株式を自社株買いしており、これは発行済みの総株式およびユニットの約3%に相当します。

また、既存の自社株買い枠には、引き続き4億ドル以上が残っています。

クリス・ラウ

最後に、皆様からの質問を受け付ける前に、2026年の見通しについて簡単に触れたいと思います。ガイダンスで想定している通り、1月と2月は出遅れたものの、リーシング・シーズン（賃貸契約シーズン）は現在本格化しており、健全な需要と旺盛な動きが見られます。加えて、第1四半期に見ていただいた通り、チームは支出における「コントロール可能な項目」を制御することにおいて、非常に優れた仕事を行っています。ただし、念のための reminder ですが、まだ年初であり、春のリーシング活動と退去シーズンの大部分はまだこれからです。

それを踏まえ、当社は2026年のガイダンスを変更せず、今後の立ち位置について引き続き楽観視しています。今四半期の業績が示す通り、当社の運営プラットフォームは明らかにフル稼働しています。

クリス・ラウ

4月の新規リーシング・スプレッドにおけるポジティブな転換は、戸建賃貸住宅に対する底堅い需要を改めて示すものであり、当社の慎重な資本管理のアプローチは、2026年の残り期間およびそれ以降に向けて価値を創造し続けています。それでは、改めてお時間をいただきありがとうございました。質疑応答に移ります。オペレーターの方？

オペレーター

ありがとうございます。ご質問がある場合は、電話機のキーパッドで「＊1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様の回線が質問待ち行列に入った合図です。質問をキューから削除したい場合は「＊2」を押してください。

スピーカー設備をご使用の方は、スターキーを押す前に受話器を上げる必要がある場合があります。できるだけ多くの質問にお答えできるよう、お一人につき1問に留めていただくようお願いいたします。ありがとうございます。最初の質問は、ウェルズ・ファーゴのJamie Feldman様からの回線です。

ご質問をお願いします。

スピーカー 19

こんにちは、Jamieと一緒にいるConnorです。質問を受け付けていただきありがとうございます。新規契約は第1四半期と比較して200ベーシスポイントの堅調な加速を見せました。その転換の要因について詳しく教えていただけますか？また、今回の春のリーシング・シーズンを、通常の季節性と比較してどのように表現されますか？特定の市場が主要な推進力となっているのでしょうか。

また、5月の傾向はこれまでのところどのような感じでしょうか？

リンカーン・パーマー

こんにちは、Connor。Bryan Smithです。新規契約に関するコメントをありがとうございます。Christopher Lauが事前の説明で述べた通り、今シーズンの立ち上がりには満足しています。

新規契約で見られる動きは、主に当社の収益管理戦略へのバランスの取れたアプローチによって推進されています。年初から素晴らしい動きが見られており、それは入居率と賃料（レート）の両方の改善によってもたらされています。以前申し上げた通り、開始は少し遅れましたが、4月と5月の結果では素晴らしいリーシング活動が見られました。私たちはこれを、前年比で15%の増分（インクリメンタル）であると考えています。

リンカーン・パーマー

以前、季節性の件についてお話しした通り、今シーズンを通じて賃料と入居率を引き上げ続けていくと考えています。現在はまさにその真っ只中にいます。5月と6月には、入居率を段階的に引き上げることができると期待しています。賃料はそれに続いて上がります。

繰り返しになりますが、当社の目標はトップライン（売上高）を最大化することです。上半期は、できるだけ多くの賃料と入居率を確保することに努めます。その後、以前お話ししたように、コントロール可能な項目を管理し、可能な限りその入居率を維持していきます。5月はこれまでのところ非常に好調に感じられます。

年初から見られる素晴らしい動きに変化はなく、このシーズンには勇気づけられています。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、シティのエリック・ウルフ様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

エリック・ウルフ

こんにちは。先ほど、今後数ヶ月にかけて入居率が上昇し続けると予想されるとおっしゃっていました。入居率がこれほど上昇してくる中で、契約更新に関して、少し積極的な姿勢を取り始めているのでしょうか？例えば、3%程度の水準を維持しながら入居率を高めていくと考えておられるのでしょうか？今後の価格設定と、下半期に向けてさらに入居率を高めていくことについて、どのように考えておられるのか伺いたいです。

リンカーン・パーマー

はい。ありがとうございます、エリック。今年これまでに契約更新に関して見えているものは、当社の収益計画に対する一貫性のあるバランスの取れたアプローチの一環です。その結果はトップライン（売上高）に表れています。

送付した更新案に対して、今年は非常に高い維持率を達成しています。念のためお伝えしておきますと、通期ガイダンスでは契約更新（による賃料上昇）を3%台と想定しています。第1四半期は3.2%で着地しました。特筆すべき点として、5月と6月の更新率には上昇が見られます。

第2四半期は第1四半期と非常に近い結果になる見込みです。現在は第3四半期に向けて、3%台半ばで通知を進めています。この推移には手応えを感じています。年度後半に向けて、利用可能な機会があれば、引き続きさらなる機会を見つけていくつもりです。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのフアン・サナブリア様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

ロビン・ハネランド

こんにちは、フアンの代理を務めておりますロビン・ハンロンです。規制関連の最新状況と、build-to-rent（賃貸用建設）を賃貸物件として切り離す（分離する）可能性についてお伺いしたいです。

ブライアン・スミス

ありがとうございます、ロビン。ブライアンです。規制関連の最新状況、現時点でのアップデートをお伝えしますと、下院は上院の住宅法案に対する回答を作成中です。その法案は具体的にbuild-to-rentに言及し、いくつかの制限を設けていました。

これについては現在も議論が続いています。時期や正確な結果を予測するのは困難です。重要なのは、政策立案者、当社、そして業界の全員の目的が同じであり、それは住宅価格の負担可能性（ハウジング・アフォーダビリティ）への対応であるということです。下院で可決された当初の法案である「21世紀法（21st Century Act）」は、開発プロセスを促進し、効率化することで、まさにそれを実現しました。

ブライアン・スミス

その後、上院による他の追加条項が、戸建て賃貸だけでなく住宅建設業界全体において公衆の懸念を引き起こしており、それに対して多くの批判的な報道が出ています。下院はそれを考慮に入れています。時期や結果については、まだ様子を見る必要があります。AMHの観点から重要なのは、この規制上の緊張が、拡張性のある運営プラットフォームと開発プラットフォームを持つことの重要性を浮き彫りにしたことです。

これらは、今後AMHにとってさらなる機会を生み出すことができるものと確信しています。当社はかなり良好な状況にあると考えておりますが、結果についてはまだ予断を許しません。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、エバーコアISIのスティーブ・サクア様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

スピーカー 17

はい、ご質問の機会をいただきありがとうございます。スティーブに代わり、マヌスが伺います。追加の自社株買いについて、現在どのようにお考えか伺えればと思います。明らかに（自社株買いには）積極的に取り組まれていますが、現在の四半期の状況と、開発の開始（への投資）を比較してどのようにお感じでしょうか。

資本配分の観点から、現在どのような状況にあり、来月をどのように見込んでいるのか、お聞きしたいです。

クリス・ラウ

もちろんです。おはようございます、マヌス。クリスです。自社株買いについてより広く考えるにあたって、まずお伝えしたいのは、私たちが常に申し上げている通り、私たちはビジネスを非常に信頼しており、株価についても確信を持っているということです。

それは、過去（現在で言うところの）約6ヶ月間にわたり、継続的に自社株買いを行ってきたという事実によって明確に示されていると思います。第4四半期も、第1四半期も、そして現在は第2四半期の初めにかけても、積極的に取り組んでいます。準備された発言（prepared remarks）でも述べました通り、現時点で累積すると、発行済株式およびユニット総数の約3%を買い戻しています。

クリス・ラウ

ご質問の点について、今後の見通しですが、それに加えて、既存の自社株買い枠にはまだ4億ドル以上の残高があります。年初にお話しした通り、2026年に向けて、追加の自社株買いのための2億ドルの追加的な資本余力を検討する資本計画を持って臨んでいます。これは、レバレッジを5台半（mid-5s）以上に引き上げないことを前提としています。そのすべてがまだ投入されているわけではありません。

より広範な点については、前四半期にもお話ししました通り……

クリス・ラウ

……2025年に行ったのと同様に、資産売却（dispositions）に注力することを検討しており、開発プログラムによって生み出される戦略的かつ長期的な価値を補完するものとして、さらなる自社株買いの検討を進めるにあたり、追加の資本を確保できる素晴らしい機会が続いていると考えています。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、みずほ証券のHandel St.ラインからございます。どうぞご質問をお願いします。

スピーカー 18

こんにちは、みずho証券のHandelに代わり、マイクが伺います。質問は、コンセッション（賃料減免）の動向が市場ごとに、特にアリゾナ、テキサス、フロリダでどうなっているか、ということです。それらの市場で現在提供されているコンセッションは、週数に換算するとどの程度のレベルなのでしょうか？

リンカーン・パーマー

マイク、ありがとうございます。ご質問に感謝いたします。以前申し上げた通り、一般的に、私たちは賃料面でのコンセッションは提供していません。かなり長い間、そうしてきました。

特に新しい開発コミュニティにおいては、供給（deliveries）を需要に合わせる能力があります。在庫を抱え込み、コンセッションを使用せざるを得ないような状況を作ることは決してしません。市場において、当社のものと競合する可能性のあるコンセッションについては注意深く注視しています。そのような動きは多く見られます。

当社の製品は非常に好調に動いており、市場においてうまく位置付けられているようです。私たちはそれらを使用するつもりはありません。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのJana Gallen氏のラインからございます。どうぞご質問をお願いします。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。春のリーシングの好調なスタート、おめでとうございます。どの市場においても、購入を目的とした退去（move-outs to buy）が増加しているか、あるいは減少しているかなど、何らかの変化があるかどうか伺いたいです。

リンカーン・パーマー

こんにちは、ありがとうございます、Jana、コメントに感謝いたします。

リンカーン・パーマー

購入を目的とした退去は、ここ数四半期と同様に、30%をわずかに下回る水準で非常に安定して推移しています。念のため申し上げますと、これは実質的に当社の歴史の大部分においてそうであった水準です。アメリカ人の持ち家のあり方が少し変化したことで、30%台前半からわずかに低下しているのが見られます。大部分において、これは引き続き退去の最大の理由の一つであると思われますし、近い将来にその変化を予想することはありません。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、Green StreetのJohn Pawlowski様からの電話です。ご質問をお願いいたします。

ジョン・パウロウスキー

おはようございます。ここ数四半期の資産売却（dispositions）の質をより良く理解するために、いくつか質問があります。正確な数字を求めるわけではありませんが、1戸あたりの面積、住宅の平均築年数、そしてポートフォリオの他の物件と比較した賃料と平均賃料の関係について、傾向だけでも教えていただけますでしょうか。これにより、ここ数四半期において、これらがどの程度の低品質な住宅であったのかを理解したいと考えています。

ブライアン・スミス

こんにちは、John Pawlowski、Bryan Smithです。手元に正確な数字はありませんが、第1四半期の売却物件は、一般的にポートフォリオの他の物件よりも平方フィートがわずかに小さいという特徴があります。築年数については、売却物件は一般的に築年数の経過した住宅ですが、特に、当社がポートフォリオに新築住宅を投入しているため、平均築年数をかなり良好な水準に維持していることを考慮すると（その傾向が顕著です）。賃料についても、わずかに低いという特徴があるかもしれません。

重要な要因は、大部分のケースにおいて、これらはノンコア資産であるということであり、ノンコアである理由は、少なくとも立地やあるいは何らかの需要特性によるものです。

ブライアン・スミス

また、昨年、しばらく利用できなかった証券化商品の返済を行った際に、多くの住宅が解放されたことを皆様に再認識しておきたいと思います。テキサス市場において、おそらく少し高い割合、あるいは比重でそうなっています。それらの中には、いわゆるローエンド（低価格帯）の住宅がシステムを通じて処理されている（売却されている）のを目にされていることでしょう。

クリス・ラウ

はい。John、Chrisです。すでにお気づきかもしれませんが、Bryanが話していたことの多くは、今四半期に売却した物件1戸あたりの平均純売却益（net proceeds）に反映されており、それは1戸あたりプラスマイナス20万ドルでした。これはBryanが話していたいくつかの属性を反映したものです。

重要なのは、それらの住宅は依然として4%台の平均売却利回り（disposition yield）を創出しており、非常に魅力的な形の資本リサイクル（recycled capital）を代表しているということです。しかし、同様に、あるいは特定の事例においては、単なる魅力的な資本リサイクル以上に重要なのは、Bryanが言ったように、真にアセットマネジメントを行い、非常に賢明な決定を下し、極めて詳細なユニット（戸）ごとのレベルでポートフォリオを最適化する機会であるということです。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、バークレイズのリッチ・ハイタワー様から電話回線を通じて承ります。ご質問をお願いいたします。

リッチ・ハイタワー

皆様、こんにちは、あるいはおはようございます。開発に関して、手短にいくつか質問させてください。昨今、特定のコモディティ価格がかなり上昇していることは明らかですが、それと、現在進行中のパイプラインにおける将来的な開発利回りとの相互作用について、皆様の見解をお聞きしたいです。また、現在存在する不確実性の影を考慮した上で、今後の開発ペースについても教えてください。

立法面がどのようになるかは様子を見る必要がありますが、現時点でそれらについてどのように考えているか、その感覚を教えていただければと思います。ありがとうございます。

ブライアン・スミス

はい、ありがとうございます、リッチ。ブライアンです。まずは、市場に忍び寄り始めているインフレの影響からお話しします。我々も当然、非常に注視しています。

我々にとっての朗報は、現在の開発案件については、価格がかなり固まっていることです。具体的に申し上げますと、今年の引き渡しにかかる垂直コスト（直接建設コスト）の予想は、まさに予定通り、あるいは昨年よりわずかに下がっている程度です。チームはこれらのコスト管理において素晴らしい成果を上げています。サプライチェーンなど、世界的に起きていることは広く報じられていますが、それがどのような影響を与えるかを予測するのは非常に困難です。

短期的には木材価格が上昇していることは承知しています。もしその影響が見られるとしても、それは年後半になるでしょうが、相殺するような効果も現れる可能性があります。

ブライアン・スミス

事態がどのように収束するかは、まさに未知数です。少なくとも我々の社内開発プログラムにおける昨年の関税への対応については、手応えを感じています。関税の影響はありましたが、一部の住宅建設業者の活動減退による人件費への下方圧力によって相殺されました。仮に（現在の状況が）継続したとしても、それがコストに反映されるのは26年末から27年にかけてになるでしょう。

次回の電話会議では、それについてより具体的にお話しできる状況になっているはずです。

ブライアン・スミス

今年の開発計画および資本配分戦略に関連して、お気づきかもしれませんが、2025年と比較して2026年は引き渡し件数の減少を見込んでいます。これは、社内開発プログラムを保有していることの利点の一つです。現在の市場環境に応じて、規模を拡大したり縮小したりする柔軟性を持っています。今回の場合、規制の不確実性や資本コストに関する検討事項により、26年のそのような供給見通しに至りました。

ブライアン・スミス

ワシントンでの状況が進展し、その結果次第では、開発プログラムの起爆剤となり得る非常に良い機会が訪れるかもしれません。繰り返しますが、フルスタック（全工程）を社内で保有することで得られるその柔軟性は、現時点において非常に重要です。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、モルガン・スタンレーのアダム・クレイマー様から電話回線を通じて承ります。ご質問をお願いいたします。

アダム・クレイマー

皆様、こんにちは。既存店費用（same-store expense）の伸びについて伺いたいです。当四半期はわずかに減少したかと思います。その要因が何であったのか、例えば、それが一回限りの性質のものだったのか、あるいは費用が年度内の別の時期にシフトしただけなのか、といった点を知りたいです。

それから、保険について全般的なアップデートをお願いします。税金についてお話しするには、時期としてはまだ少し早いとは存じますが、固定資産税に関して、何らかの追加データや断片的な情報があれば、ぜひお聞かせください。

クリス・ラウ

ええ。おはよう、Adam。Chrisです。はい、もちろんです。

リストに沿ってお話しします。固定資産税については、要約すると、概して大きな更新はありません。おそらく皆様もご記憶の通り、第1四半期は新しい固定資産税の情報については、年間でかなり静かな時期です。ですので、通期の見通しについては、引き続き3%台で変更ありません。

念のための reminder ですが、査定額の大部分は夏季に判明します。税率は通常、もっと遅い時期、第3四半期後半から第4四半期にかけて発表されます。保険については、当社の保険更新はこの時点で完了していることをご記憶の通りです。実際には2月末に完了していました。

ガイダンスを出した時点では把握していたため、通期の見通しには織り込み済みです。

クリス・ラウ

私たちが得たフィードバックによれば、市場は当社のプログラムの優れた業績を継続的に認識しています。それは今年の更新の成功に反映されており、2026年の保険料率が約10%低下したことからも見て取れます。非常に良好な更新であり、見通しにも反映されています。管理可能費用については、今四半期、いくつか異なる要素が組み合わさって起きていると言えます。

一部には、前年同期比の比較におけるタイミングの問題もあります。また、おそらくより重要なのは、Bryan Smithが話していたような、チームによる非常に優れた遂行力です。

クリス・ラウ

それをもう少し強調しますと、賃貸借契約満了管理プログラムの成熟が進んでいることを踏まえると、今四半期に予定されていた契約満了のレベルが増加していたことを考慮すれば、それは特に注目に値します。それが今四半期の退去数のわずかな増加につながりました。同一店舗（same-store）のページにある四半期回転率からそれをご覧いただけると思います。チームは、そのボリュームを迅速かつ非常に効率的に処理することに成功し、前年同期比の退去数が増加したにもかかわらず、管理可能費用の前年同期比での減少を実現しました。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、Zelman & AssociatesのJesse Lederman様からです。ご質問をお願いいたします。

ジェシー・レダーマン

おはようございます。ご質問にお答えいただきありがとうございます。貴社のガイダンスは、年末にかけての入居率の向上を示唆しています。歴史的に見ると、入居率が第2四半期から第4四半期にかけて落ち着かなかった年は、2020年のみでした。

明らかに、当時はコロナ後の需要増があったからです。4月までの状況に基づくと、年間で横ばいにするためには、新規入居価格において、まだ調整すべき課題（wood to chop）が残っているように見受けられます。新規入居価格が引き続き横ばいになると予想されているのか、また、下半期に入居率と新規入居数が季節的な水準を上回る達成ができると考える根拠は何でしょうか？ありがとうございます。

リンカーン・パーマー

Jesse、ご質問ありがとうございます。ええ、季節性と曲線（カーブ）に関する当社の考え方に、今年少し違いがあることに気づかれたのは正しいです。繰り返しになりますが、上半期に入居率と賃料を構築し、下半期は可能な限り維持するという戦略です。今シーズンには、いくつか注目すべき違いがあります。

第一に、当社は年間で新規賃貸借契約料率の成長がほぼ横ばいになると想定しており、これは入居率を支えることを目的とした、全体的な収益最適化戦略を裏付けるものです。第二に、非常に重要な点として、下半期の賃貸借契約満了のプロファイルが、過去と比較して極めて低い水準にあります。これも助けになると考えています。

リンカーン・パーマー

供給状況がわずかに改善することを期待していますが、それについても注意深く注視しています。今年は、例年とは異なる多くの要素が動いていますが、当社には優れた計画があると考えています。

クリス・ラウ

Jesse、Chrisです。新規契約の形状（shape）についてコメントがありましたが、認識を合わせるために補足させてください。Bryan Smithが新規契約について話していたように、非常に計画通りに進んでいます。年間の形状と期待値をどのように理解すべきかについてですが。

ご承知の通り、第1四半期は入居率を構築しており、新規契約はわずかにマイナスですが、それが第2四半期に、Bryan Smithが話していたように、プラスへと転換（inflection）することを見込んでおり、5月にかけてもう少し積み上がると予想しています。ガイダンスを開始した前四半期にお話ししたように、年末に向けては、新規契約がビジネスにおける典型的な季節的な変動（curvature）を自然に反映するものになると引き続き予想しています。

クリス・ラウ

第3四半期および第4四半期に入るにつれ、新規リースが一定程度落ち着くことは自然なことでしょう。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、UBSのエイミー・プルイット様からの電話です。ご質問をお願いいたします。

アミ・プロバンドト

こんにちは、ありがとうございます。開発物件の初期利回りが5.3%とおっしゃいました。安定利回りはどの程度でしょうか。また、開発物件の利回りと資本コストとのスプレッドについては、どのような目標を立てていますか。

ブライアン・スミス

こんにちは、エイミー。ブライアンです。私が準備された発言の中で引用した5.3%の利回りは、取得時利回り（going-in yield）です。これは、引き渡し時、および現在積極的に引き渡しを行っているコミュニティや建設中の現場におけるものです。

これは、当社の住宅および製品に対する需要の水準を示す良い指標になると考えています。電話会議の冒頭で、ブライアン・スミスに対し、コンセッション（賃貸条件の優遇措置）を提供しているかという質問がありました。当社は、それらを提供しないという点で市場においてユニークです。提供する必要がないのです。

実際、今年新しく注力している興味深いことの一つは、プレリーシング（先行賃貸）の取り組みです。使用許可証（certificate of occupancy）の発行よりもかなり前にこれらの住宅を提供できるようプログラムを設計しており、その反響は素晴らしいものです。

ブライアン・スミス

私の記憶が正しければ、このプログラムはまだ初期段階ではありますが、統計によれば、新規引き渡し物件の半分以上を、準備ができる前に賃貸契約しました。3月については、新規引き渡し物件の半分以上をプレリースしました。とにかく、需要は非常に高いです。これは取得時利回りの観点から捉えるとともに、その後、安定化（過去に定義したところでは、コミュニティが完全に完成し、おそらく1回のターンサイクルを経た状態）した際の利回りについても見ていただきたいと思います。

私たちは、良好な利回りの改善を見ています。私たちが生み出したこのモメンタムについて考える最良の方法は、スキャッタード・サイト（分散型物件）の状況や、同じホームプールで見られる状況と比較することだと考えています。

ブライアン・スミス

現在の稼働率に関して言えば、新規開発コミュニティの動向はスキャッタード・サイトのポートフォリオとほぼ同等です。賃料上昇率も同様であり、収益面では非常に似通っています。鮮明なコントラストは、我々が目にする総維持コストの差です。総維持コストとは、維持費、ターンコスト、およびCapEx（資本的支出）を意味します。

これらの新規開発物件の運営コストは、スキャッタード・サイトの物件を運営するコストのわずかな一部で済んでいます。より多くの物件が同じホームプールに入ってくるにつれ、その効果が見て取れます。我々の総維持コストは2023年以来5%減少しています。

ブライアン・スミス

正確な利回りをお示しできる立場にはありませんが、多くの変動要素が予想通りに推移しており、今後さらなる好材料が続くことを期待しています。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのブラッド・ヘファーン様からの電話です。ご質問をお願いいたします。

ブラッド・ヘファーン

はい。質問を受け付けていただきありがとうございます。規制の不確実性が、将来の供給に影響を与えているように感じられます。それがいつ頃、ファンダメンタルズに現れ始めるとお考えでしょうか？ また、規制の結果がどうあれ、そのような状況は今後も続く可能性があるとお考えでしょうか？

ブライアン・スミス

はい、ブラッド、ありがとうございます。間違いなく供給に影響を与えています。今年見られたヘッドライン（ニュースの見出し）が、この分野への資本流入に与える影響として、広く議論されています。ビルド・トゥ・レント（賃貸目的の建設）プロジェクトに対して、より即時的な影響があると考えています。

計画されていたものの多くは完成すると信じていますが、人々の見通しは変わりました。これは、私が先ほど述べたことにも通じます。規模の重要性と、あらゆる規制変更に対して機敏に対応し、調整できる運営プラットフォームを持つことの重要性が浮き彫りになりました。供給への影響がすぐに現れるとは予想していません。

先ほど申し上げたように、何が可決されるかによりますが、供給を制限するものは何であれ、住宅の手頃な価格設定（アフォーダビリティ）にとっては悪影響となるでしょう。

ブライアン・スミス

私たちが保有する既存の賃貸ユニットは、おそらくプレミアム（割増価格）を伴って見られるようになるでしょう。しかし、それが最終的な結果にはならないと私たちは楽観視しています。とにかく、要約すれば、現時点で影響が見られています。それがいつまで続くかは分かりません。

すでに改善傾向にある供給状況という文脈に照らせば、今年から来年にかけて、私たちは有利な立場にあります。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、ドイツ銀行のピーター・アブラモウィッツ様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

ピーター・アブラモウィッツ

はい、ありがとうございます。私の質問のほとんどは既に回答されていますが、一点フォローアップさせてください。先ほど、今年の第4四半期は季節性と契約満了率が少し低いというコメントがありました。その変化を引き起こした要因（ダイナミクス）は何でしょうか？ 現在のリースブックの状況を踏まえると、これは今後数年間にわたり定期的に起こると予想されることなのでしょうか？

リンカーン・パーマー

ピーター、ありがとうございます。お気づきの点は、契約満了スケジュールの意図的な調整の結果です。以前もお話ししましたが、契約満了を年度の下半期から上半期へとシフトさせています。上半期の方が、リーシング、入居率の向上、および賃料の引き上げを行う機会が多くなるためです。

その点については、すでに大枠の整備は完了しています。現在の上半期と下半期のバランスは、上半期が3分の2、下半期がおそらく3分の1といったところです。繰り返しますが、これは季節性や下半期に見られる活動について私たちが把握していることに基づいた、非常に意図的なものです。これは今後も継続されます。

リンカーン・パーマー

各コミュニティにおける契約満了管理に注力していく中で、満了の月、日、週といった単位についてより精度を高め、引き続き微調整を行っていく予定です。非常に意図的な取り組みであり、その努力を継続していきます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、KBWのジェイド・ラマニ様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

ジェイソン・サブション

Sabshonis Jason Sapp, Jadeの下に表示されています。ご質問の機会をいただきありがとうございます。規制や金利環境から生じている不確実性に基づき、売り手による価格設定や、開発利回りに何らかの動きが見られるかどうか気になっています。ありがとうございます。

ジェイソン・サブション

（前述の質問の続き）

ブライアン・スミス

こんにちは、ジェイソン。ブライアンです。今年見られた不確実性の一部は、多くの取引市場を実際に停滞させていると考えています。しかし、中規模のオペレーターの一部からは、我々と提携する方法について話し合いたいという意欲がより多く見られます。

このような懸念材料（オーバーハング）のために何も起きてはいませんが、これは将来的にいくつかの機会を生み出す可能性があると信じています。繰り返しになりますが、運営プラットフォーム、そして我々の場合では開発プラットフォームを保有することの価値についての私のコメントに戻ります。取引市場では物事が少し停滞しているかもしれませんが、最終的には変わると楽観視しています。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、Green StreetのJohn Pawlowski氏からの継続質問です。質問をどうぞ。

ジョン・パウロウスキー

ありがとうございます。クリス、売却や、売却目的保有の区分に組み入れられた住宅によって、既存物件における入れ替わりが多く発生しています。売却および売却目的保有の活動が、2026年度の予想既存物件売上成長率をどの程度押し上げているのか、感覚的なもので構いませんので教えていただけますか？

クリス・ラウ

おっしゃる通りです。ご存知の通り、年度の開始時にはプールの再設定を行います。今年は、プールは約1,500戸増加しましたが、これは主に過去数年間に引き渡された新築住宅であり、現在は安定化して成熟し、既存物件のプールへと組み込まれています。また、四半期ごとに住宅が退去する際、我々はそれらを検査し、売却および資本再利用の候補として適切かどうかという決定を下すことができます。

しかし、既存物件の売上成長に関するご指摘については、プールを再設定する際、当然ながら、つまり自明なことですが、当期と前年度の両方のプールを再設定しているという点を念頭に置いてください。

クリス・ラウ

毎年プールを再設定する際に新築住宅が組み込まれる場合でも、あるいは売却する住宅を特定する場合でも、いかなる変更も当期と前期の両方の期間から生じるものです。また、適切な売却候補となる住宅がある場合、おそらく前期間においては入居していたはずであるということも念頭に置いてください。プールを再設定し、比較のために当期と前期の両方で物件の構成を同じにすることで、同条件での比較（アップル・トゥ・アップル）が可能になります。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、UBSのAmy Pruitt氏からです。質問をどうぞ。

アミ・プロバンドト

こんにちは。フォローアップをありがとうございます。ピークのリーシングシーズンの開始が通常よりもわずかに遅れた要因は何だとお考えでしょうか？天候によるものか、あるいは単なる一般的な不規則性によるものか、それとも、その傾向を促している特定の要因があるのでしょうか？

リンカーン・パーマー

はい。フォローアップをありがとうございます、Ami Pruittさん。ええ、毎年の推移は少しずつ異なり、それには多くの異なる要因が関与しています。あなたが一つ挙げられたように、天候は間違いなく一因となり得ます。

今年は、当社が事業を展開している国の多くの地域で、異常に寒い季節となりました。また、規制面における不確実性も一部にあるかもしれません。現在、世界では多くのことが起きています。あるいは、単なる金融面の不確実性かもしれません。

時期ごとに何がそれを引き起こしているのか、正確には把握できていません。開始が遅れたにもかかわらず、この時期の活動は非常に活発であることを心強く思っており、このシーズンを通じてそれが継続すると予想しています。

リンカーン・パーマー

時期ごとに何が起きるかにかかわらず、私たちは適切な運営上の調整を行うことで、それらに対処する準備ができています。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、Zelman & AssociatesのJesse Lederman様からの電話です。ご質問をお願いします。

ジェシー・レダーマン

はい、フォローアップをありがとうございます。もう少し詳しく伺いたいと思います。供給プロファイルがすでに改善しているというコメントがありましたが、特に供給負担の大きい市場において、供給が解消される可能性について、何か詳細な情報（color）をいただけますでしょうか。ありがとうございます。

リンカーン・パーマー

おお、はい。フォローアップをありがとうございます、Jesseさん。ええ、当社のほとんどの市場において、供給は全般的に改善していると考えています。リーシングシーズンのこの時期に市場にある需要の量のおかげで、その一部を消化できると考えており、非常に心強く思っています。

また、着工数と引き渡しの抑制についても多くお話ししてきましたが、それは現在届いているデータから、ほとんどの方が確認できることだと思います。一例として、Burns社が2026年のアパートメント引き渡しに関する見通しを発表しましたが、それによると前年比で40%の減少が示されています。これは心強いことです。同様の傾向はBTR（賃貸専用住宅建設）側でも起きており、特に一部の規制の不確実性や、おそらく資本コストの環境が影響しています。

リンカーン・パーマー

全般的に、非常に良いことがいくつか起きていると考えています。一方で、国の一部の地域では、依然として消化されるべき滞留在庫が存在しており、それが消化される速度は、在庫量や特定の地域の需要プロファイルによって市場ごとに異なるでしょう。アリゾナ州やテキサス州では依然として大量の在庫が見られ、そこでの状況を解消するにはおそらくもう少し時間がかかるでしょう。一方で、当社の多くの市場では、活気の大きな兆しも見えています。

今シーズンのいくつかの改善傾向にそれを見て取ることができます。

リンカーン・パーマー

現在、当社のすべての市場は、シーズンが進むにつれて継続的な段階的改善を見せつつ、ほぼすべての市場で95%を超えています。今後、各市場でどのような結果になるかを見ていくことになります。いくつかの場所で活気の兆しが見えていることは心強く、一方で、いくつかの市場ではまだ取り組むべき課題があることも認識しています。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

オースティン・ワースミット

ありがとうございます。先ほどの質問に少し便乗して伺いたいのですが、これらの市場の一部で供給が改善し始める可能性がある中で、今後、例えば12ヶ月から18ヶ月といった期間において、貴社のミッドウェスト（中西部）市場とサンベルト市場とのスプレッド（格差）は収束し始めると予想されますか？

リンカーン・パーマー

はい。ご質問ありがとうございます、Austin Wurschmidt様。それらのスプレッドの収束については、ミッドウェストで何が起きるかよりも、サンベルトで何が起きるかの方がおそらく関係していると考えています。ミッドウェストのパフォーマンスは、今後数年間、非常に強力であると予測されています。

賃料上昇率や、例を挙げれば人口移動や供給といった要素は、今後数年間にわたりすべて素晴らしい動向を示すと思われます。他の市場が改善するにつれ、それらの収束が見られることは確実でしょう。しかし、それはおそらく、引き続き非常に好調なミッドウェスト以外の地域で起きていることの方に、より深く関連していると考えています。

オペレーター

ありがとうございます。皆様、以上をもちまして質疑応答セッションを終了いたします。最後に経営陣からのコメントをいただくため、進行を経営陣にお戻しします。

ブライアン・スミス

本日はお時間をいただきありがとうございました。皆様、良い週末をお過ごしください。来月のNareitで多くの方にお会いできることを楽しみにしております。それでは。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。ただいまより回線をお切りください。ご参加いただきありがとうございました。