オペレーター

こんにちは。Broadstone Net Leaseの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日のオペレーターを務めさせていただきます、Emilyです。本日の電話会議は録音されますのでご留意ください。

それでは、Broadstoneのコーポレート・ファイナンスおよび投資家広報担当ディレクターであるBrent Maedlにマイクをお渡しします。どうぞ。

ブレント・メドル

本日はBroadstone Net Leaseの2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただき、誠にありがとうございます。本日の電話会議では、最高経営責任者（CEO）のJohn Moragne、社長兼最高執行責任者（COO）のRyan Albano、および最高財務責任者（CFO）のKevin Fennellによる準備された発言をお聞きいただきます。3名とも、本電話会議の質疑応答セクションに対応可能です。注意事項として、以下の議論および皆様のご質問への回答には、将来の見通しに関する記述が含まれており、これらは様々な要因により実際の結果が大きく異なる可能性があるリスクおよび不確実性を伴います。

これらの将来の見通しに関する記述に過度に依拠しないようご注意ください。このような差異を引き起こす可能性のあるリスク要因の詳細な議論については、2025年12月31日に終了した会計年度のForm 10-Kを含む、当社のSEC提出書類をご参照ください。なお、これらのリスク要因は四半期ごとのSEC提出書類において更新される場合があります。

ブレント・メドル

本電話会議中に提供される将来の見通しに関する記述は、本電話会議の日付時点でのみなされるものです。それでは、Johnにマイクをお渡しします。

ジョン・モレーニュ

ありがとう、Brent。皆様、おはようございます。2025年度を力強く締めくくった後、その勢いを2026年度第1四半期へと引き継ぎ、前年同期比で5.6%のAFFO成長を達成しました。当社は引き続き投資戦略を実行し、保有ポートフォリオ全体で強力な運営成果を上げています。

既存および新規の提携関係を通じて、コミット済みのビルド・トゥ・スーツ（注文仕様型）プラットフォームを推進し、年初来で9,000万ドルを超える新規開発プロジェクトを追加しました。また、魅力的な買収案件に6,000万ドル以上を投資し、当四半期における貸倒債権は発生しませんでした。さらに、2026年のリース満了の約半分に対し、119%のリキャプチャ率（再取得率）で対応しました。年の始まりとして強力なスタートとなりました。

ジョン・モレーニュ

総じて、当社の業績は、中核となる構成要素の実行において私たちが遂げてきた進展を反映しており、当社の高品質なミッションクリティカル・ポートフォリオの強みと、長期的な持続可能成長に対する可視性の向上を強調するものです。当四半期中、合計で1億7,190万ドルを投入しました。これには、6,120万ドルの新規物件取得、9,940万ドルのビルド・トゥ・スーツ開発、および既存の移行期資本プロジェクトへの1,040万ドルの追加投資が含まれます。今四半期初めに既報の通り、既存の開発者との関係を通じて調達した、フロリダ州サラソタに位置するAmazon向けの新しい最先端のサブ・即日配送センターを含む、2件のビルド・トゥ・スーツを追加しました。

また、テキサス州マグノリア（ヒューストンの急速に成長している郊外）におけるAcademy Sports向けの小売開発も追加しました。これはテナントを通じて直接調達され、新しい開発者との提携により提供されたものです。

ジョン・モレーニュ

勢いを維持しており、四半期末以降、昨夜の決算発表で公表した通り、テキサス州オースティンのギガファクトリーから約3マイルの場所に建設予定の、テスラ向けの新しいプレソート（事前選別）電池リサイクル施設の土地の契約を完了し、資金提供を開始しました。これら3つのビルド・トゥ・スーツ投資は、高品質な不動産とトップティアの投資適格テナントを組み合わせており、初年度の初期キャッシュ・キャップレートは7.2%、魅力的な定額利回りは8.3%、加重平均リース期間は14年となります。また、各資産の評価額は当社の開発利回りよりも少なくとも75ベーシス・ポイントから100ベーシス・ポイント低い可能性が高く、当社のビルド・トゥ・スーツ戦略による価値創造をさらに実証しています。

ジョン・モレーニュ

予想通り、4月1日に、Sierra Nevada Corporation向けのメンテナンス・修理・オーバーホール（MRO）用ハンガー2棟のうち2棟目の賃料が発生し始めました。これは、老朽化したNightwatch機のフリートを更新する米国空軍との継続的な業務を支援するものです。私たちはこの取り組みの一翼を担っていることを誇りに思います。両プロジェクトとも予算内のプロジェクト投資で、予定通り安定化に至ったことを、これ以上ないほど嬉しく思います。

これは、広範なマクロ経済の不確実性や頻繁に市場を動かすヘッドラインに関わらず、戦略を実行し、株主のために価値を創造する当社のチームの能力を強調するものです。Sierra Nevadaの完了と、先ほど説明した3つの新規プロジェクトにより、当社のビルド・トゥ・スーツのパイプラインは強力な状態を維持しています。2026年を通じて、および2027年にかけて、約3億8,200万ドルの高品質な開発案件が安定化に達する予定であり、2,800万ドルを超える新規の増分ABR（年換算賃料）の可視性を提供しています。

ジョン・モレーニュ

さらに、当社の機会セットは主に既存の関係に支えられて堅調であり、間もなくRyanが当社の稼働中のビルド・トゥ・スーツ・パイプラインについて詳しく説明します。当四半期中、マサチューセッツ州ボストンの北約20マイルに位置する、世界的な製薬・バイオテクノロジーの受託研究機関（CRO）であるCharles River Laboratoriesをテナントとする60エーカーのキャンパスに、6,120万ドルを投資しました。このセール・アンド・リースバック投資には、初期キャッシュ賃料150万ドル、年間賃料上昇率3%の12年間の長期ネット・リースと、キャッシュ賃料400万ドルの1年間の短期ネット・リースが含まれ、加重平均リース期間4年、混合（blended）の初期キャッシュ・キャップレートは9%となります。当社は、拡大するビルド・トゥ・スーツ開発プログラムの一環として、Sansone Groupとの提携により、短期リースが適用される60エーカーのキャンパスのうち約48エーカーを再開発する予定です。

ジョン・モレーニュ

この取引は、創造的にさらなる価値を創出するもう一つの素晴らしい事例であると考えています。プロジェクト・トリボロ（Project Triboro）についてお話しします。前回の電話会議でも申し上げました通り、当社の2026年に向けた目標は、データセンター開発の可能性に関連する3つの主要なワークストリーム、すなわち、ゾーニング、電力、およびテナントの特定を推進することです。これら3つのワークストリームはすべて進展を続けており、それぞれの目標とタイムラインに変更はありません。

現在までに、当社はトランジショナル・キャピタル・プラットフォームを通じて本プロジェクトに約1億600万ドルを投資しており、最善の進め方を検討しながら、有意義なオプション性を維持しています。

ジョン・モレーニュ

本サイトの最善かつ最高な用途（Highest and best use）は、引き続きハイパースケール・データセンター・キャンパスであり、当社のバックアップ案である複数棟の産業用ビルト・トゥ・スーツ（賃借人専用）開発という選択肢も引き続き有効です。当社はこの機会に非常に期待しており、年内には、受電設備付きの土地売却、受電設備付きのシェル（建物外殻）開発への関与継続、あるいは複数棟の産業用開発の追求、といった本プロジェクトにおける最善の進め方を決定し、それを投資家の皆様に報告できると考えています。私たちは、目標を達成する能力があると確信しています。ライアンが自身の発言の中でより詳細なアップデートを提供しますが、関連する進展があり次第、随時報告していく予定です。

最後に、強力な業績と実行力を示した当四半期の締めくくりとして、Broadstone Net Leaseにとって重要な節目である、S&P 600指数への採用についても強調したいと思います。

ジョン・モレーニュ

指数への採用は、改善傾向にある当社の自己資本コストをさらに支えるものと見ており、日次の流動性の向上によって、時間の経過とともに投資家層の拡大に寄与するものと信じています。REITを取り巻く市場心理の改善や、当社のエクイティ・マルチプルの進展には勇気づけられています。自己資本コストが改善することで、機会の範囲が広がり、規律ある、かつ価値を増大させる（accreted）形での成長資金の調達能力が高まります。昨夜発表した決算リリースでご覧いただいた通り、当四半期中にATM（市場価格発行）を利用して、加重平均価格19.13ドルで7,100万ドルのエクイティを調達しました。

これにより、フォワードベースでの加重平均価格19.02ドルに基づくと、総収入は約8,250万ドルに達しています。

ジョン・モレーニュ

今後は、投資機会と並行して資本コストを検討しながら、発行については慎重かつ機を捉えた（opportunistic）ものに留める見込みです。それでは、これらのトピックについてより詳細に説明するために、ライアンとケビンにマイクを渡します。

ライアン・アルバノ

ジョン、ありがとうございます。そして、本日ご参加いただいた皆様、ありがとうございます。ジョンが強調したように、第1四半期は当社の戦略の有効性と、当社のチームおよびポートフォリオの強さを明確に示しました。今日の環境においては、創造性とストラクチャリング（仕組み化）は、ソーシング（案件の発掘）と同様に重要であると考えています。

当社の焦点は、思慮深いストラクチャリングによって成果を実質的に向上させ、より高い利回りを実現し、成長を組み込み、複数の出口戦略を通じてダウンサイドを保護できるような取引にあります。その好例が、今四半期にマサチューセッツ州ウィルミントンにてチャールズ・リバー・ラボラトリーズ（Charles River Laboratories）と完了した6,120万ドルの投資です。この取引は、ボストンから北に約20マイルに位置する60エーカーのキャンパスの取得を伴うもので、長期的な価値増大を伴うセール・アンド・リースバックと、将来的な価値の可能性を秘めた戦略的に構築された短期投資の両方を提供します。これら2つのリースを合わせると、初年度の現金賃料は約550万ドルとなり、加重平均の初期キャッシュ・キャップ・レートは9%となります。

ライアン・アルバノ

ジョンが述べたように、最初のリースは12年間のネット・リースで、初年度の年間賃料は150万ドル、年率3%の賃料増額条件となっており、これは当社の現在の、かつ上昇傾向にある加重平均賃料成長率を約100ベーシス・ポイント上回っています。2つ目のリースは、キャンパスの約48エーカーを対象とした1年間の短期リースです。この短期のリース期間は意図的なものであり、再開発を通じて価値を引き出す柔軟性を維持しつつ、短期的なキャッシュフローを確保することを可能にします。具体的には、このサイトは最大44万平方フィートの産業用開発を支える潜在能力を持っています。

このキャンパスは、半径30マイル以内に400万人以上の人口にアクセスできる主要なインフィル・ロケーション（市街地内立地）の利点を享受しており、主要な輸送回廊や労働力プールへの強力な接続性も備えています。これらの要因が、持続的な長期的需要を下支えするものと考えています。

ライアン・アルバノ

重要なのは、当社はこの投資を単一の結果を想定したものではないと査定（アンダーライト）している点です。48エーカーの区画は、複数のビルト・トゥ・スーツの機会に対する柔軟性を提供し、実質的に当社のコミット済み開発プロジェクトのパイプラインを拡大させます。当社はこのアップサイドを積極的に追求しつつ、強固な潜在的土地価値とそれがもたらすオプション性に支えられており、この投資に対する確信を強めています。全体として、この取引は、魅力的な初期利回りを実現しながら、長期的な追加価値を創出できるポジションを確保するという、関係性を活用し、創造的でソリューション志向のアプローチを投資のストラクチャリングに適用する当社の能力を浮き彫りにしています。

開発パイプラインに関する広範なアップデートとしては、SNC向けの2つのMRO施設が予定より早く予算内で引き渡されたことに続き、現在、総プロジェクト投資額約3億8,200万ドルに相当する11件の開発が進行中です。

ライアン・アルバノ

これらのプロジェクトは、7.3%の強力な初期キャッシュ利回りと、8.4%の加重平均定額（straight-line）利回りを生み出すことが期待されており、これらは12.9年の加重平均リース期間と2.5%の年間賃料増額によって支えられています。重要な点として、これらのテナント主導の開発は、建設のタイミングやコスト圧力を含む従来の開発リスクを軽減するように構築されています。これまで議論してきたように、ビルト・トゥ・スーツ開発は、当社の差別化された戦略の核心的な柱であり、組み込まれた成長の予見性を高める主要なドライバーであり続けています。当社は、3億5,000万ドルから5億ドルの範囲で、活動的かつコミットされたビルト・トゥ・スーツのパイプラインを継続的に維持することを目指しており、そのラン・レートを支えるための堅実な機会を継続的に目にしています。

現在、既存および新規の両方の関係において、約13億ドルのビルト・トゥ・スーツの機会を積極的に評価しており、可視化された長期的な成長を推進する当社の能力を裏付けています。

ライアン・アルバノ

安定した取引市場において、インダストリアル分野における複数の大規模なポートフォリオ案件を含め、引き続き着実なディール・フローが見られます。とはいえ、我々は規律を維持しています。多くの場合、売却側の価格期待、特にキャップレートに関しては、我々が考える潜在的なリスクプロファイルと一致しておらず、品質を犠牲にしてまでボリュームを追求することはありません。売却は、当社の資本配分戦略において引き続き重要な構成要素です。

定例的に、我々はポートフォリオの精査、およびクレジット、リースの更新（ロールオーバー）、セクター・エクスポージャーを積極的に管理するために売却を活用しています。好機に応じて、市場価格が、増益（アクリーティブ）ベースで資本を再利用することを可能にする場合には、行動を起こします。これは、当四半期における、残存リース期間が7年のインダストリアル資産の、キャップレート5.6%での1,200万ドルの売却に反映されています。

ライアン・アルバノ

四半期末以降、追加で3件の資産の売却を完了し、総収入は5,480万ドルとなりました。これには、加重平均キャップレート6.3%での計5,040万ドルの2件の機会主義的な売却と、継続的なポートフォリオ管理の一環としての小規模な空き資産の売却が含まれます。現在の保有ポートフォリオに目を向けると、同一物件のパフォーマンスは引き続き好調であり、契約上の賃料増額および前期間における良好な再リーシング活動により、前年比2.8%の成長を記録しています。年初の時点で、2026年に満期を迎える予定のリースは22件ありました。

我々はすでにそれらのリースの半分に対処しており、延長されたリースにおいて、加重平均リキャプチャ・レート119%、平均新規リース期間6年を達成しています。

ライアン・アルバノ

ABRの約2%を占める残りの11件のリースについては、リーシング活動を順調に進めており、引き続きポジティブな結果を期待しています。最後に、ウォッチリストに関してですが、今四半期の活動は比較的平穏であり、これは当社のポートフォリオの強さと、近年における積極的な資産管理の取り組みを反映しています。前四半期に述べた通り、Gardner-White Furnitureは、破産手続きの一環として、以前American Signatureが占有していた6拠点すべてを引き継ぎました。それ以来、我々はこれら6拠点すべてにおいて新しい10年間のマスターリースを締結しており、すでに良好であった結果をさらに強化しました。

焦点をProject Triboroに移し、Johnによる先ほどのアプデートに基づき説明します。全体的な開発ライフサイクルのどの段階にいるのかを明確にすることが役立つかもしれません。過去数ヶ月間、我々の取り組みは、電力、ゾーニング、リーシングにわたる主要なワークストリームを進行させると同時に、当該敷地の基盤要素を進展させることに集中してきました。

ライアン・アルバノ

この調整されたアプローチは、プロジェクトのリスクを低減し、最終的な用途に関する柔軟性を維持し、マイルストーンの達成や市場機会の継続的な変化に応じて効率的に対応できる体制を整えることを目的としています。我々は、侵食および堆積物管理、整地および伐採、鉱山跡地の修復、大規模な整地などを含め、敷地をパッド・レディ（造成完了）の状態にするために積極的に進めています。これには、雨水管理システム、内部アクセス道路、地下埋設物など、開発可能なパッドを作成するために必要な主要な土木インフラの完成も含まれます。これらは、当該敷地が最終的にハイパースケール・データセンター・キャンパスとして開発されるか、あるいは複数の産業用建物として開発されるかにかかわらず、完了しなければならない共通の敷地工事です。

我々は、この敷地工事に対して意図的な段階的手法で臨んでおり、プロジェクトの多段階的な性質に合わせて活動を慎重に順序立て、株主のための価値創造を追求する中で最大限の柔軟性を維持しています。

ライアン・アルバノ

電力に関しては、これが引き続き当該敷地の決定的な属性の一つとなっています。重要な点として、1GWの電力供給の確約は既存の発電容量によって支えられており、その供給を確立するために将来の発電設備の増設に依存しているわけではありません。現在の焦点は、電力を敷地まで送電・供給するために必要なインフラの調整、および電力が利用可能になった際にそれを受電するために必要な敷地内インフラの開発にあります。この点に関して、PPL社は、Project Triboroを含むより広範な負荷増大と新規顧客需要をサポートすると同時に、システム全体の信頼性を向上させるために、新しい変電所および開閉所と、約8マイルの新しい送電線を建設することを計画しています。

PPL社は現在、2027年夏に建設を開始し、2030年夏に完了することを見込んでいます。

ライアン・アルバノ

敷地レベルでは、供給された電力を受電するための専用変電所を開発する計画です。現在、300MWで構成される第1フェーズの通電は2027年第4四半期から2028年第1四半期の間に開始されることを見込んでおり、その後に追加の700MWが続きます。我々は引き続きPPL社と密接かつ継続的な調整を行っており、Project Triboroを進めるために必要な電力および建設サービス契約の締結に向けて積極的に取り組んでいます。ゾーニングに関しては、ここ数ヶ月、Allentown Boroughは、Project Triboroが位置するCM2地区においてデータセンターを明示的に許可するよう、ゾーニング条例を改正することを検討しています。

ペンシルベニア州の自治体は、データセンターを含むすべての合法的な土地利用をその境界内のどこかで収容しなければなりませんが、不動産開発において一般的な立地規則、セットバック、および必要とされる調査や報告書などの基準を通じて、それらを規制する場合があることは理解しています。

ライアン・アルバノ

起案された内容では、Project Triboroは提案されている改正案が想定する枠組みに沿っています。直近の会議において、町議会は改正案をそのまま採択しないことを選択し、代わりに条例内でデータセンターについて対処するために最大180日間の猶予を与えるプロセスを開始しました。我々はこの期間中、改正について議会と協力を続けていきます。その間、当社の権利を保護するために、先週ゾーニング許可の申請を行いました。

これは、提案されているデータセンター・キャンパスは現在の条例の下で法定許可（by right）されており、計画通りに進めることができるということを非公式に主張するものです。したがって、データセンター開発への注目が高まっているにもかかわらず、我々は今後の進展に自信を持っており、予想している2026年のタイムラインに影響が出ることは想定していません。最後に、リーシング活動に関しては、Project Triboroに強い関心を示している複数のハイパースケール・ユーザーと現在活発な協議を行っています。

ライアン・アルバノ

これらの協議が進展し、潜在的なスキームや時期についての透明性が高まるにつれ、最新情報を提供できることを楽しみにしています。Johnが継続的に述べている通り、当社の目標は、ゾーニング、電力、リーシングを含むいくつかのマイルストーンに対する進捗に基づき、2026年末までにProject Triboroの最適な経路を明確にすることであり、オプショナリティを維持しながら株主価値を最大化することに注力し続けることです。それでは、電話会議をKevinに引き継ぎます。

ケビン・フェネル

ありがとうございます、ライアン。当四半期、当社は7,690万ドル、または1株当たり0.38ドルの調整後運営資金（AFFO）を創出し、これは2025年度第1四半期比で5.6%の増加となります。業績は、2.8%という力強い既存店賃料の伸び、および最近の投資活動とビルド・トゥ・スーツ（注文仕様物件）の安定化によって恩恵を受けました。また、当四半期の業績は、当四半期中に発生した賃料の損失がなかったこと、および非償還型の不動産費用が低下したことからも、顕著な恩恵を受けています。

一般管理費（G&A）は適切に管理されており、第1四半期のコア費用は合計780万ドルでした。これは前年同期比で5.4%の増加となっていますが、この変化は主に、株式の権利確定に伴う雇用主負担の税金費用やプロフェッショナル・サービスを含む、一時的または時期的な費用によるものです。当社は、一般管理費のガイダンスを達成するために順調に進んでいます。

ケビン・フェネル

バランスシートに関しては、当四半期末のプロフォルマ・レバレッジは5.8倍となり、前四半期から変化はありませんでした。四半期末時点で、当社は約8,250万ドルの未決済の株式を保有しており、リボルビング・クレジット・ファシリティからは約6億ドルの利用が可能でした。2027年上半期にかけての債務の満期は限られているため、将来を見据えた十分な財務的柔軟性を維持しています。先週、当社の取締役会は、2026年6月30日時点の株主に対し、7月15日またはそれ以前に支払われる1株当たり0.2925ドルの配当を維持することを決定しました。

最後に、主要な前提条件に変更はなく、2026年度の1株当たりのガイダンス範囲を1.53ドル〜1.57ドルとして維持します。

ケビン・フェネル

第1四半期には貸倒れがなかったものの、2026年度のガイダンスについては、引き続き年間75ベーシス・ポイントの賃料損失という前提を維持しており、年間を通じてこの前提を見直す予定です。当年度の1株当たりの業績は、投資および資産売却活動のタイミング、金額、構成、ならびに年間に発生する可能性のある資本市場活動に対して敏感であることを、改めて皆様に念頭に置いていただきたいと思います。詳細については、昨夜の決算発表資料をご参照ください。それでは、質疑応答に移ります。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを開始いたします。本日最初のご質問は、JPモルガンのアンソニー・パオローネ様からです。

アンソニー・パオローネ

ありがとうございます。おはようございます。プロジェクト・トリボロについてですが、土地の最終的な用途が何であるかにかかわらず、そこではいくつかのインフラ整備が行われると言及されました。それらはすべて御社が責任を持つのでしょうか？ つまり、当面の間、どれくらいの資本投入（キャピタル・コミットメント）が必要になるのか気になっています。

ライアン・アルバノ

はい、ライアンです。はい、その共通のサイトワークについて申し上げますと、それはデータセンターとしての利用を進めるか、あるいは産業用としての利用を進めるかにかかわらず、検討することになるサイトワークおよびインフラ整備のことです。データセンター自体に特化したインフラについては、意思決定プロセスがもう少し進むまで、現時点ではそのコストの大部分を先送りしていると考えています。

アンソニー・パオローネ

なるほど。それ以外のコストはかなり少額であるということでしょうか、それとも近い将来、多額の支払いが発生することを想定しておくべきでしょうか？

ライアン・アルバノ

そうですね、現時点での合計としては、おそらく今年度は1,500万ドル未満になると思います。

アンソニー・パオローネ

わかりました。それから、もう一点はボストンでの買収に関連することです。そのリスクを引き受けてくれるテナントを確保できるという確信度や、Sansone社の役割などについて、もう少し詳しくお話しいただけますか？ また、今回のように、例えばTriboroのような取引を俯瞰して行う際、将来的なビルド・トゥ・スーツ（賃借人仕様の建物建設）に向けた、いわゆる土地リスクを引き受けることへの意欲についてはどのようにお考えでしょうか？

ジョン・モレーニュ

はい、トニー、ありがとうございます。ジョンです。これは、我々の戦略が、デベロッパー・パートナーやクライアントのために独創的なスキームによる解決策を構築することで、いかに価値を引き出せるかを示す素晴らしい事例だと考えています。Sansone社と、このようにやや独創的なスキームを用いた取引を行うのは、これが初めてではありません。

Sunset Hillsでも行いましたし、Triboroでも行っています。Charles River社とも取り組んでいますし、彼らと検討している案件も他にもいくつか進行中です。我々が彼らのビジネスの成長を支援することで、彼らも我々にとって素晴らしいパートナーとして成長し続けてくれています。

ジョン・モレーニュ

このプロジェクトが特に魅力的であった理由は、Charles River社にとって取引全体を前進させるために解決すべき特定の事項があったからです。彼らは、注力し継続的に投資しようとしている資産に対して、長期的なセール・アンド・リースバックを必要としていました。一方で、手放そうとしている資産もありましたが、それらについては移行期間を必要としていました。ここはボストン北部の市場における一級の立地であり、I-93およびI-95沿いの回廊に直結しています。

強力な工業地帯です。ライアンからお聞きになった通り、我々はこれを44万平方フィートの工業用建築物としてアンダーライティング（収益評価）しました。おそらく4棟で、おおよそ10万平方フィート前後の規模になるでしょう。これはシャロー・ベイ（天井の低い、あるいは柱の間隔が狭い）型の工業用物件となりますが、そのスペースには最適です。

我々のコストベースは市場価格をわずかに下回っています。

ジョン・モレーニュ

もしこの物件から撤退する必要が生じたとしても、サイトへの関心は継続するはずであり、開発を行うかどうかにかかわらず、出口戦略において利益を上げられると考えています。我々の意図は、ここを開発することです。このエリアにはビルド・トゥ・スーツの良好な機会があると見ています。すでに、このサイトでのビルド・トゥ・スーツについて、あるテナントから関心が寄せられています。

収益の試算としては、コストに対する利回り（Yield to Cost）はおそらくキャップレート7%台の前半から中盤の範囲になると見ています。安定稼働時（スタビライズ時）の基準では、これらの資産の価値はキャップレート5%台の中盤から後半の範囲になるでしょう。これは我々にとってホームラン（大成功）となる可能性があり、非常に期待しています。また、アンダーライティングを行う際に、良好な選択肢（オプショナリティ）もしっかりと確保しました。

ジョン・モレーニュ

さらなる案件への意欲に関するご質問にお答えしますと、このような案件を見つけられるのであれば、我々はあらゆる意欲を持っています。なぜなら、これこそが我々の戦略がビルド・トゥ・スーツの価値を真に示す場面だからです。我々は、他の場所でよく見られるようなコモディティ化したネット・リース取引を行うのではなく、不動産の運営と投資に焦点を当てているのです。

アンソニー・パオローネ

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、BMOのエリック・ボーデン様です。エリック、どうぞ。

エリック・ボーデン

はい、おはようございます。皆さん、ありがとうございます。Project Triboroについて少し遡りますが、条例におけるデータセンターへの対応に180日を要するという区議会の決定について伺わせてください。その問題をクリアにして、データセンター開発を前進させるためには、何が必要になるとお考えでしょうか？ また、区議会がその180日間の審査をさらに先延ばしにするようなリスクはありますか？ ありがとうございます。

ジョン・モレーニュ

はい。180日間という期間については、我々の理解では、区議会（Borough Council）はこの件を可能な限り迅速に進めたいと考えていますが、彼らが180日間を要したことは賢明な判断でした。我々の隣にあるあの特定の公園の土地に対する関心は、重要であると考えています。それが我々のタイムラインを変えることはありません。

ライアンが言ったように、2026年末まで、という点については変わりません。これは私が長い間言ってきたことですが、価値を最大化するための適切な決定を下せるよう、ゾーニング権限とテナントの関心を固めることを目指しています。不動産開発業務は、特にゾーニングに関しては、時に多少ややこしくなることがあります。これらはどれも異常なことではなく、問題もありません。

ジョン・モレーニュ

我々は時間をかけてこれに取り組んでいく予定であり、遅滞なく、発表済みのタイムラインを維持できると考えています。

エリック・ボーデン

ありがとうございます。今四半期はATM（随時発行）で活発に動いておられましたね。年内の株式発行については、どのように考えておくべきでしょうか？ どのような状況になれば、発行を加速、あるいは停止することになりますか？ もちろん株価は大きな要因ですが、資本状況などについても伺いたいです。ありがとうございます。

ジョン・モレーニュ

株価が大きな要因であることは間違いありません。「オポチュニスティック（機会主義的）」という言葉を使うのが適切だと思います。それは株価と、我々の投資機会の範囲（opportunity set）およびパイプラインの両方に完全に依存します。株価については、以前よりもはるかに建設的な状況にあります。

株価において我々が提供してきたリターンの増加、とりわけ素晴らしい驚きであったS&P 600指数を含め、その向上を非常に嬉しく思っています。また、投資機会の範囲やパイプラインに関連する、オポチュニスティックな側面もあります。我々が見込める案件のタイプ、例えば、チャールズ・リバーのような案件や、創造的な方法で資本を投下できる機会が見つかればの話です。ご存知の通り、我々の焦点は、チャールズ・リバーや他のいくつかの案件のような、直接的な関係に基づく案件にあります。

ジョン・モレーニュ

これら2つの要素を組み合わせれば、将来的にこれ（株式発行）を行う機会がさらに増える可能性があります。

エリック・ボーデン

わかりました。お時間をいただきありがとうございました。感謝いたします。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、Cantor FitzgeraldのJay Kornreich様です。Jay様、どうぞ。

ジェイ・コーンライヒ

はい、ありがとうございます。まず、先ほどの質問の続きです。現在の通常の買収における投資機会の範囲をどのように評価されていますか？ パイプラインの状態はいかがでしょうか？ キャップレート（還元利回り）に何か変化は見られますか？ また、既にガイダンスに含まれている数値を、年を通じて上回る（押し上げる）ような機会はあるとお考えでしょうか？ その点についてお考えをお聞かせください。

ジョン・モレーニュ

ええ。取引活動の増加、ポートフォリオ・ディールの増加、産業用ポートフォリオ・ディールの増加を確実に実感しており、我々が検討している事柄において、まさに順調な範囲内にあります。テナントやスポンサーといった関係者との会話も増えており、良い機会を見つけ出しています。我々は、資本をどこに投入するかについて非常に規律を保っています。

成長の観点から、今年のガイダンスの範囲を達成するために必要としたものは、それほど多くありませんでした。我々はビルド・トゥ・スーツ（注文仕様型開発）プログラムに多くを割り当てています。皆さんもご承知の通り、そこが我々にとっての長期的な、リスクを低減した、将来に向けた魅力的な価値創造を伴う成長の焦点です。我々にとって興味深い、増分的な案件もいくつか存在しています。

ジョン・モレーニュ

我々はそれらに時間を割いており、昨年度と同様、我々のガイダンスおよびこれに関する想定は、我々が実行できると考えていることに対して、比較的保守的な状態から始めています。案件の集合が形成され始め、より良好で建設的な株価によって、我々の長期的な資本コストがどうなるかについてより明確な見通しが持てれば、より多くのことができ、潜在的にガイダンスを年度の後半に向けて引き上げる機会があると考えています。

ジェイ・コーンライヒ

わかりました。ありがとうございます。産業用ビルド・トゥ・スーツを伴う、会社のコア部分の話に移りたいと思います。年間3億5,000万ドルから5億ドルの新規案件という目標を発表されましたが、同時に13億ドルという非常に堅調な新規開発機会を評価していることにも触れられました。

評価される案件量（ボリューム）がこれほど増加している要因は何でしょうか？単に開発分野においてBroadstoneのブランド名が強まっているということでしょうか？その中で、2026年にその目標を達成することについて、かなり手応えを感じていると言っても差し支えないでしょうか？

ジョン・モレーニュ

ええ、その目標を達成することに非常に自信を持っています。現在、多くの機会を評価しています。いくつかの要因があると考えています。一つは、すべての功績をチームに帰すべきです。

ライアン、ウィル・ガーナー、サム・デレモス、ライアン・ラハウザーといった、我々のビルド・トゥ・スーツの開発プロセスを実際に推進しているメンバーが、精力的に活動し、多くの電話をかけ、連絡先に働きかけ、新しい関係を築き、既存の関係をさらに深め、そこにどのような案件があるかを確認するために、ディール・フローのパイプライン全体を把握しようとしています。それから、我々にいくつか連絡が来ていることもあります。我々の名前が広まっているのです。人々は我々が何を成し遂げてきたかを知っています。

紹介ネットワークも素晴らしいものです。

ジョン・モレーニュ

あるデベロッパーに対して良い仕事をし、確実な成果を提供すれば、彼らは異なる地域で活動している、あるいは異なるタイプの小売や産業スペースで活動している誰かに、あなたを推薦してくれる可能性が高くなります。チームはこのパイプラインを構築するために非常に懸命に取り組んでいます。また、名前が広まり、市場が拡大するにつれて、人々から連絡が来るようになるなど、少し運も味方しています。これらすべての要素が、戦略を実行し、計画している数値を達成するための絶好の状況を我々に与えています。

ジェイ・コーンライヒ

わかりました。ありがとうございます。ここでは止めさせていただきます。感謝いたします。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問はゴールドマン・サックスのケイトリン・バローズ様からです。ケイトリン様、どうぞ。

ケイトリン・バロウズ

こんにちは。皆さん、おはようございます。ええ、おはようございます。増分的なビルド・トゥ・スーツの発表と、それが2027年の完成にとって何を意味するかについてですが、プロジェクトが完了するまでに平均して何四半期かかるか、そのパラメータや範囲を教えていただけますでしょうか？明らかに、現在開示されている内容を見ることはできますが、それは4四半期でしょうか？それとももっと長いのでしょうか？現時点で、例えば500万ドルを超えるような2026年の増分的な発表案件は、2027年上半期にオープンする可能性があるのでしょうか、それとも2027年の後半になるのでしょうか？

ジョン・モレーニュ

はい、非常に良い質問です。通常、パイプラインの平均は約15ヶ月という想定で動いています。もちろん、それより早く進むものもあれば、もう少し時間がかかるものもあります。一般的に言えば、12〜18ヶ月といったところです。

2027年上半期に実現する可能性のあるものがいくつかあります。現時点では、2027年下半期のパイプラインを充実させることに多くの注力をしてきました。ビルド・トゥ・スーツ（建物賃貸借型開発）のパイプラインから、時間の経過とともに継続的な賃料発生が見込まれています。現在、完成間近で、それに加わる予定のものがいくつかあり、パイプラインのより初期段階にあるものは、おそらく2027年下半期以降になるでしょう。

ケイトリン・バロウズ

承知いたしました。テナント側について伺います。前四半期、貴社はClaire'sの拠点について、売却するかテナントを入れ替えるかを検討しているとお話しされていました。また、Red Lobsterへのエクスポージャーについても改めて検討されているとのことでした。

そのいずれかについて、何かアップデートはありますでしょうか。

ジョン・モレーニュ

はい。特にはありません。Claire'sについては、現在、リーシング（賃貸募集）および売却プロセスを進めているところです。その件に関して発表すべき事項はありません。

検討を進める時間はまだありますし、状況は良好だと考えています。Red Lobsterについては、ポジションに実質的な変化はありません。引き続き注視しています。利益に貢献する（アクレティブな）資産処分方法を見つけつつ、時間をかけてそのエクスポージャーを削減する機会を継続的に模索しています。

どちらについても、実質的なアップデートはありません。

ケイトリン・バロウズ

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問はモルガン・スタンレーのRonald Kamdem様からです。Ronald様、どうぞ。

スピーカー 14

おはようございます。ロンに代わってジェニーが質問します。テナントの健全性についてのフォローアップです。第1四半期に賃料損失がなかったことを踏まえ、貸倒損失のガイダンスとして、年間で引き続き75ベーシスポイントを維持されますか。

ジョン・モレーニュ

はい。第1四半期は賃料損失はなく、賃料回収率は100%でした。これは非常に喜ばしいことです。ただ、まだ時期尚早です。

まだ上半期であることを忘れてはなりません。我々は常に、少なくとも年度の半ば、つまり第2四半期終了後には、貸倒損失の想定を再評価するという立場をとってきました。ええ、引き続き75（ベーシスポイント）を維持しています。これは、歴史的に我々が取ってきた、より保守的なスタンスによるものです。

年初に設定し、少なくとも第2四半期終了後までは据え置きます。

スピーカー 14

承知いたしました。Charles River Laboratoriesのラボについて、フォローアップさせてください。同ラボを取り巻く需要環境は厳しい状況にありますが、あそこのテナントの健全性をどのように捉えるべきでしょうか。第4四半期に減損を計上したようですが。

この種のテナントに対してどのように安心感を得るに至ったのか、また、クレジット（信用力）の観点からはどのように感じておられるか、もう少し詳しくお聞かせいただけますでしょうか。

ジョン・モレーニュ

ええ、その点については非常に良好だと感じています。もちろん、内部的なリスク格付けも行っています。格付機関の格付けをご覧になりたいのであれば、S&PはBB+、ムーディーズはB（Ba1）となっています。彼らは40億ドル以上の収益を上げています。

レバレッジベースでは2.8倍、固定費カバー率は3.5倍です。我々は非常に手応えを感じています。ここでの長期的な要素、そして明らかに短期的な要素は、近い将来における賃料の大部分であり、今後1年間で400万ドルとなります。もう一つの要素は、Charles Riverの全体規模を考えるとかなり小さいものです。

12年間のリースで年間150万ドルです。我々のエクスポージャーに対して、そのクレジット（信用力）については非常に安心しています。

スピーカー 14

承知しました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、UBSのMichael Goldsmith様からです。Michael様、どうぞ。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。ご質問にお答えいただきありがとうございます。2026年の資産売却（ディスポジション）についてお考えいただく際、当四半期に1件、四半期後に3件の売却を行っています。ここでは、どのような特性が最も頻繁に売却のきっかけとなるのでしょうか？資産の築年数でしょうか？テナントの信用力でしょうか？キャップレートのアビトラージでしょうか、それとも単に戦略的な非中核資産のエクスポージャーによるものでしょうか？

ジョン・モレーニュ

ええ、我々にとってはバーベルの両端（両極端なケース）の両方から発生すると考えています。一つはリスク軽減型の売却で、これについては、あなたが言及されたテナントへのエクスポージャー、不動産のファンダメンタルズ、基礎となる信用力といった多くの要素が関わってきます。あるいは、我々が特に好ましくないと感じる支配権の変更があった場合かもしれません。あなたが仰ったように、これらは非中核資産として、時間をかけてエクスポージャーを削減していくことを目指しているバーベルの一方の側というカテゴリーに入ります。

Ryanがコメントで強調したように、我々はキャップレートのアビトラージを行うことにも非常に前向きですし、もしオポチュニスティックな（好機を捉えた）売却ができるのであれば、喜んで行います。

ジョン・モレーニュ

実は今年行ったいくつかの案件は、非常に優れたキャップレートでの売り出しに関する一方的なオファー（unsolicited offers）によるものでした。我々の仕事の一部は、不動産を創造的にリサイクルすることです。それが可能であり、かつ収益成長を助けるような形でそれを再び活用できるのであれば、非常に喜んで取り組みます。

マイケル・ゴールドスミス

承知しました。ありがとうございます。American Signatureへのエクスポージャーがありましたが、それらはGardner-Whiteがそれらの物件を引き継いだことで整理されました。家具・インテリア（ホームファニッシング）分野に対して、どの程度のエクスポージャーをお持ちなのか、またそのエクスポージャーに対してどの程度安心されているのか、少しお話しいただけますか？また、時間をかけてこのエクスポージャーを削減する計画はありますか？ありがとうございます。

ジョン・モレーニュ

ええ、大きなエクスポージャーは持っていません。2%程度、おそらく2%台半ばだと思います。そこには数社のテナントがいるだけです。もちろん、時間をかけてそのエクスポージャーを削減することには前向きです。

ここ数四半期の消費者データを見ると、家具・インテリア分野は売上と客足（フットトラフィック）の面でほぼ横ばいです。正確に成長しているわけではありませんが、ポストコロナのブームが去り、各社が多少の困難に直面し始めた時期のような縮小は見られません。American Signatureに関するGardner-Whiteとの解決については、非常に満足しています。

ジョン・モレーニュ

彼らは素晴らしいチームを擁しており、素晴らしいビジネスモデルを持っており、それは私たちの店舗に加え、American Signatureの破産から取得した少数の追加店舗においても展開していくことになるでしょう。私たちは、その新しいマスターリースと10年間の契約期間によって、非常に有利な状況にあると感じていますが、それは人口統計学的動向や売上動向などの推移に応じて、時間の経過とともにそれを縮小することを検討しないという意味ではありません。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございます。第2四半期のご健闘をお祈りします。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのUpal Rana様からです。どうぞ。

ウパル・ラナ

ありがとうございます。ケビン、株式発行についてですが、当四半期中に370万ドルを販売されましたね。このトピックは頻繁に挙がるものだと承知していますが、何か最新の見解や、さらなる発行を行う可能性の有無について教えていただければ助かります。ありがとうございます。

ケビン・フェネル

はい、もちろんです。少し前にジョンがほとんどの部分について言及したと思いますが、すべては機会の集合次第です。率直に言って、今日の株式部分における資本コストは、過去3年間と比較して確実に改善しています。それによって、わずかながら余地が生まれていますが、それでも、大量に（株式を）投入しようと考えているわけではありません。

これの拡大版として、「バランスシートのエクイティ化が、一晩で拡大することを期待すべきか」という質問を非常によく受けますが、答えは依然として「ノー」です。慎重かつ機動的な対応が、引き続き基本となります。

ウパル・ラナ

わかりました、ありがとうございます。助かりました。ビルド・トゥ・スイート（注文仕様建設）側の総獲得可能市場（TAM）について、アップデートをいただけますでしょうか。最近、開発需要が全般的に高まっているように見受けられます。

その対象となる市場がどのように変化したのか、あるいは競合状況、または価格設定に関するコメントがあれば助かります。

ジョン・モレーニュ

はい、私たちの総獲得可能市場は拡大し続けています。明らかに全国的な市場が存在しますが、私たちは、私たちが目にしているもの、そして私たちが機会を得られるものという観点で考えており、それはプログラムを開始して以来、四半期ごとに成長しています。開発活動は活発化しています。人々は、施設の高度化を図るために、オンショアやニアショアへ（生産拠点を）戻す機会を模索し続けているのだと考えています。

私たちが手掛けてきたいくつかの案件でも見られますが、人々は旧式な施設から脱却し、ビルド・トゥ・スイートであれば可能だが、単にスペック物件（完成済み物件）の白紙の状態に入居するだけでは必ずしも実現できないような、ナロー・ラッキング（狭間隔ラック）やロボティクスなどの導入を検討しています。

ジョン・モレーニュ

今日のGDP数値でもお分かりいただけると思いますが、消費は人々が望むほどではなく、やや停滞していますが、ビジネス側では前期比10.4%増という、投資の巨大な増加が見られます。人々は資金を運用しようとしています。彼らは自社のビジネスに適した種類の建物を手に入れようとしています。また、ビジネスの成長を助ける設備への投資も検討しています。

私たちはここに膨大な機会があると考えていますし、早い段階でこの分野に参入し、現在のような遂行を可能にする評判を築き上げることができたことを非常に嬉しく思っています。

ウパル・ラナ

分かりました、ありがとうございます。助かりました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、Green Street AdvisorsのRyan Caviola様からです。Ryan様、どうぞ。

ライアン・カビオラ

ありがとうございます。皆様、おはようございます。このAIの新世界において、技術進歩によって引き起こされるあらゆる構造的な変化に対し、貴社のポートフォリオの耐性をどのように捉えていますか？ポートフォリオ内のリテール部門、インダストリアル部門、そしておそらくまだポートフォリオに残っている小規模オフィス部門との間で、その捉え方に違いはありますか？ありがとうございます。

ジョン・モレーニュ

ええ、利用状況や、人々が人員を削減したり異なる働き方を模索したりすることに伴い、オフィス部門については何か（影響が）あるかもしれません。しかし、我々のインダストリアル部門や、リテールおよびレストラン部門といったアセットクラスには、多くのレジリエンス（回復力）が備わっていると考えています。人々は依然として外食をしたいと考えますし、買い物にも出かけたいと考えるでしょう。また、製品の配送や食品の製造など、我々の不動産が提供し支えているあらゆる事柄を依然として求めていくはずです。

それらの産業については懸念していません。オフィスについては、より広範な構造的トレンドが存在すると考えており、AIはそれらを潜在的に加速させるだけでしょう。

ライアン・カビオラ

ありがとうございます。感謝いたします。資産売却の面について一点手短に伺わせてください。今四半期に売却された一つの資産について、価格設定の示唆があるかどうかを確認したいと考えています。

リース期間が10年未満で、キャップレートが5%台前半（touch to mid-fives）であったことに気づきましたが、これは興味深い点です。これについて何か詳細（背景）を教えていただけますでしょうか。ありがとうございます。

ジョン・モレーニュ

ええ、我々にとって非常に好機な売却でした。それは、売却の打診（unsolicited offer）を受けたものです。我々は常に、自社ではある価値で評価されている資産を、他者がより高く（あるいはより低いキャップレートで）評価しており、より高い価格を支払う意向があるようなケースを探しています。もしその裁定（アービトラージ）が成立するならば、我々は実行します。

我々は、最高のトロフィー資産を売り歩いているわけではありません。今回のようなケースは、我々にとっては中位層（middle of the pack）の資産ではあるものの、他者がそれを「珠玉の資産（gem）」と見なしている、そのような好機が見込める場所なのです。もしそうであれば、5%台半ばのキャップレートで彼らに売却できることを嬉しく思います。

ライアン・カビオラ

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、BMO Capital MarketsのJohn Kim様からです。John様、どうぞ。

ジョン・キム

ありがとうございます。今四半期のリキャプチャー・レート（賃料再設定率）は119%でした。これは前四半期の110%に続くものです。これは主に産業用リーシングによるものですか？第二に、ポートフォリオの現在のマーク・トゥ・マーケット（市場価格との乖離）についての見通しはありますか？これが今後どのようにリターンとして戻ってくるかを確認したいためです。

ジョン・モレーニュ

はい、主に産業用によるものです。満了を迎えるリテール資産の多くは、更新時に固定の賃料増額が設定されることが多いですが、産業用サイドでは、よりマーク・トゥ・マーケットを行う余地があります。マーク・トゥ・マーケットの観点から、必ずしも残存期間が10年以上の資産を見ているわけではありません。つまり、その時点での賃料がどうなるかは、現時点では誰にも予測できません。

しかし、今後2、3、4年については見ています。ご存知の通り、2026年については再リーシングはほぼ管理下にあります。

ジョン・モレーニュ

2027年にはもう少し大きなボリュームがありますが、それらについては昨年から着手しており、マーク・トゥ・マーケットの見通しは持っています。2028年と2029年についても見ています。一般的に言って、具体的な数字は控えさせていただきますが、総体として、今後再リーシングを迎える資産の既存店成長率（same-store growth）の観点からは、非常に良い状況にあると感じています。

ジョン・キム

119%というのは、再び起こり得るものですか、それとも今四半期の例外的なもの（異常値）でしょうか？

ジョン・モレーニュ

ケースによります。つまり、良い結果が出ています。ここ数年は107%や108%といった数字でした。119%は、ここ1年ほどで見られた数字よりも少し高いものです。

達成できるのであれば、引き続きそれを目指していきたいと考えていますが、それはおそらく、やや最高水準に近いものになります。

ジョン・キム

Project Triboroのプロジェクトについて、非常に詳細なアップデートをありがとうございます、助かります。投資家向けデー（Investor Day）において、ハイパースケーラーがそのサイトをプレミアム付きで貴社から取得することに関心を持っているとお話しされていたと思います。プロセスが長期化したり、あるいはかなり政治的な問題に発展したりする可能性があることを踏まえると、それは依然として検討の余地がある選択肢、あるいは検討している事項なのでしょうか？

ジョン・モレーニュ

はい。ハイパースケーラーとの対話は、主にリーシング、つまりサイトを彼らに貸し出すという範囲でのものです。電源付き土地の売却や、我々がその機会から撤退すること（売却すること）は、依然として検討の余地があります。ご存知のように、そのサイトへのアクセスを求めるあらゆる種類の機関投資家からの関心は続いています。

ハイパースケーラーとの話はどちらかといえばリーシングという方向性ですが、我々にとって適切な価値最大化の機会と判断できる範囲においては、売却も検討します。そのサイトに関心を持っている方はたくさんいます。

ジョン・キム

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、BTIGのMichael Gorman氏によるものです。Michaelさん、どうぞ。

ザック・ライト

こんにちは、Michael Gormanに代わりましてZach Lightが伺います。ご質問いただきありがとうございます。先ほどの最初の質問に付け加える形で、今四半期のボストンでの取引について伺わせてください。この案件は、過去の典型的な買収と比較してユニークなものだと理解しています。

冒頭の発言にあった追加のインフラ支出およびBTS（Build-to-Suit）開発要素という点から、これは広く市場に公開されたプロセス（公募案件）だったのでしょうか、それともリレーションシップ（関係性）に基づく案件だったのでしょうか？また、このような開発要素を組み込んだ区画の構造化されたセール・アンド・リースバックは、貴社が積極的に再現しようとしているものなのでしょうか、それとも今四半期における偶発的な単発案件（ワンオフ）のようなものなのでしょうか？

ジョン・モレーニュ

完全にダイレクト・ディールでした。広く市場に公開されたものではありません。これはSansone社と提携し、彼らとCharles River社にとって、かつ我々にとっても魅力的な形で成立させるためのソリューションを見つけ出した案件でした。これらは、我々が間違いなく強みを発揮できるタイプの案件だと考えています。

なぜなら、他の多くの人々はこのような案件を見ると、もう少し手間がかかることや、先ほど申し上げたように他の多くの場所で主流となっているコモディティ化したネット・リース事業の枠組みから少し外れることから、単に「ノー」と言って立ち去ってしまうからです。我々は間違いなく、このような機会をさらに模索していきます。

ジョン・モレーニュ

我々は、あらゆる関係者にメリットがあり、かつ当社の収益を成長させ、将来的に価値を提供し得る興味深い場所に資本を投下する方法を見つけられる、創造的な案件構造を構築できる者としての良い評判を築いてきたと考えています。これは、ブローカーが公開しているリスティング（物件情報）から必ずしも見つけられるようなものではありません。これらはリレーションシップ型の案件であり、当社のネットワークを通じてもたらされるものだと信じていますし、さらに多くを見つけ出したいと考えています。なぜなら、もしこれが我々のアンダーライティング（査定）通りに進み、我々が信じている通りに展開すれば、Broadstoneにとって極めて大きな成功となるからです。

ザック・ライト

素晴らしいです。ありがとうございます。では、続いてポートフォリオについて伺います。産業用（インダストリアル）へのエクスポージャーが上昇し続けていることに気づきました。

産業用の集中度がポートフォリオの3分の2の範囲に近づいていますが、産業用エクスポージャーの適切な上限をどのように考えていますか？産業用セクター内での構成の変化は特定の戦略を反映しているのでしょうか、それとも単に利用可能なディールフローの構成によるものなのでしょうか？

ジョン・モレーニュ

まず後半の部分からお答えします。それはディールフローと、我々が持ついくつかのリレーションシップによるものだと考えています。多くの場合、パートナー企業は他のものとは異なる特定のタイプのものに特化しているため、同じデベロッパーや同じスポンサー、あるいはセラーなどと仕事をしている場合、他のものよりも特定の産業タイプを自然と多く目にすることになります。これは、過去数年間にわたり食品加工分野を拡大させてきた際にも見られたことです。

食品加工で多くの実績を持つスポンサーと協力していたため、自然と（食品加工の）割合が大きくなりました。ミックスの観点では、投資金額ベースでは2018年、2019年頃から産業用に対して70%以上を配分しています。

ジョン・モレーニュ

資本を配分し投下する方法といった全体的な戦略に、大きな違いはありません。オフィスや、臨床・ヘルスケアなどの残りのカテゴリーを減らしていくにつれて、時間の経過とともに産業用エクスポージャーが65%から75%の範囲まで拡大していくと予想しています。また、小売やレストランは25%から35%程度に落ち着くでしょう。それが、Broadstoneの今後の短期から中期的なミックスとして想定しているものです。

ザック・ライト

承知いたしました。お時間をいただきありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。これ以上の質問はございませんので、結びの挨拶のため、ジョン・モレーニュに進行をお戻しします。

ジョン・モレーニュ

ありがとうございます。本日はお時間をいただき、ありがとうございました。私たちの戦略や、現在取り組んでいることについてご説明できて嬉しく思います。来週から、6月初旬のNareitに至るまで、まさにカンファレンス・シーズンの真っ只中に入っていきます。

皆様の多くに直接お会いできることを楽しみにしています。それでは、この後も素晴らしい一日をお過ごしください。ありがとうございました。

オペレーター

本日はご参加いただきありがとうございました。これで電話会議を終了いたします。回線を切断していただいて結構です。