オペレーター

皆様、こんにちは。Brixmor Property Groupの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者は聞き取り専用モードとなっております。正式なプレゼンテーションの後に、短い質疑応答セッションを行います。

会議中にオペレーターのサポートが必要な場合は、電話機のキーパッドで「＊（アスタリスク）」と「０（ゼロ）」を押してください。なお、本会議は録音されています。それでは、ホストであるエグゼクティブ・バイス・プレジデント兼インベスター・リレーションズのStacy Slaterをご紹介いたします。ありがとうございます。

始めてください。

ステイシー・スレーター

オペレーター、ありがとうございます。Brixmorの第1四半期電話会議にご参加いただき、誠にありがとうございます。本日お電話には、CEO兼社長のBrian Finnegan、CFOのスティーブ・ガラガーが同席しております。エグゼクティブ・バイス・プレジデント兼チーフ・インベストメント・オフィサーのMark Horganも質疑応答に参加いたします。

開始前に、本日行われるコメントの一部には、特定の仮定に基づいた将来予測に関する記述が含まれており、当社のSEC（証券取引委員会）提出書類に記載されている通り、固有のリスクや不確実性が伴い、実際の将来の結果は大きく異なる可能性があることを皆様にお伝えいたします。当社は、将来予測に関する記述を更新する義務を負いません。本日、特定の非GAAP財務指標について言及いたします。これらの指標の使用およびGAAP（一般に認められた会計原則）の結果への調整に関する詳細は、当社のウェブサイトのインベスター・リレーションズ・セクションにある決算リリースおよび補足開示資料でご確認いただけます。

電話会議の参加者数が多いため、ご質問はお一人様につき1件に留めていただくようお願い申し上げます。追加のご質問がある場合は、再度キュー（待ち行列）にお並びください。それでは、Brian Finneganをご紹介いたします。

ブライアン・フィネガン

ありがとう、Stacy。皆様、おはようございます。年初のビジネスプランのあらゆる側面において実行を継続しており、Brixmorチームによる極めて優れた業績を報告できることを嬉しく思います。同一物件のNOI（純営業利益）を前年同期比で6.4%成長させ、1株当たり0.58ドルのFFO（運営キャッシュフロー）を達成しました。

これらの結果は、プラットフォーム全体で加速しているモメンタムを示すものであり、通期の見通し改善にも反映されています。これらの業績は、オープンエア型の食料品店を核とする小売業にとって引き続き好ましい背景となっている中で、Brixmorを差別化し続けています。Brixmorの好調なスタートに関する詳細をお伝えする前に、より広範な環境と、その中におけるBrixmorのポジショニングについて、いくつか考えを共有したいと思います。当社は不確実性が高まっている時期に事業を展開しています。

地政学的緊張や資本市場のボラティリティは現実的なものであり、当社はそれらを注視しています。

ブライアン・フィネガン

とはいえ、当社の物件タイプにおけるファンダメンタルズは引き続き非常に強力です。当社のセンターへの消費者トラフィックは成長を続けており、第1四半期には2億2,000万件以上の来店があり、前年同期比で3.5%以上増加しました。新規供給は歴史的な低水準にとどまっており、実店舗は消費者へ商品を届けるための最も費用対効果の高い方法であり続けているため、好立地なスペースに対する優良小売業者からの需要は、これまで見たこともないほど強力です。こうした構造的な追い風により、当社のセクターにはここ数十年間で最も高いペースで機関投資家の資本が引き寄せられています。

このような環境において、Brixmorは一線を画しています。当社はポートフォリオ全体に意味のある組み込まれたアップサイド（上昇余地）を有しており、業界をリードするマーク・トゥ・マーケット（時価評価）の機会を継続的に提供することを可能にしています。当社の再投資および契約済み未開始のパイプラインは、将来のキャッシュフロー成長に対する極めて高い予見性を提供しています。

ブライアン・フィネガン

テナント基盤の潜在的な信用力は当社史上最強であり、当社にはステークホルダーに利益を届け続けるための才能と経験があります。それでは、当社の事業の運営上の強みを際立たせる、当四半期の業績に目を向けてみましょう。ベスト・イン・クラスのテナントからのリーシング需要は引き続き高まっています。当社は、27%の混合キャッシュ・スプレッドで130万平方フィートの新規および更新リースを実行しました。

新規リースのスプレッドは42%であり、更新率は過去最高の21%を記録しました。当社のチームは、強力なテナント需要、およびテナントミックスの質を高めるためにポートフォリオ全体で行ってきた投資を活かしています。

ブライアン・フィネガン

当四半期中、Pottery Barn、Williams-Sonoma、L.L.Bean、Rowan、Teso Lifeをポートフォリオの各拠点に新たに加えた一方で、オフプライス、ヘルス＆ウェルネス、クイックサービスレストランの各セグメントにおける主要なオペレーターとの成長も継続しました。稼働率の観点からは、総リーシング稼働率は当四半期末時点で95.1%となり、前期比では横ばい、前年同期比では100ベーシス・ポイント上昇しました。スモールショップの稼働率は92.1%で前年同期比130ベーシス・ポイント上昇しており、スペースに対する持続的な需要を裏付けています。当社のポートフォリオのピーク稼働率の予想は、依然として大幅に下回っており、これは将来の大きなアップサイドを意味します。

数件の予想されるボックス（大型店舗）の回収により、第2四半期は全体的な稼働率に逆風が予想されますが、下半期には成長軌道に戻る見込みです。

ブライアン・フィネガン

当四半期のリーシング活動により、契約済み未開始のパイプラインも前年同期比10%増の6,700万ドルに拡大しました。増益効果をもたらす再投資は引き続き当社の戦略の中核であり、第1四半期も精力的に活動しました。平均9%の増分収益率で7,800万ドル相当のプロジェクトを安定化させました。これには、2つの変革をもたらすプロジェクト、すなわちテキサス州南ダラスのWynnewood Villageにおける当社初となる大型フォーマットのTargetのオープンと、シカゴ郊外のBlock 59のフェーズIが含まれます。

両プロジェクトともそれぞれの市場で非常に好意的に受け入れられており、意味のある価値創造と成長を生み出す大規模プロジェクトを実行する当社のチームの能力を示しています。両拠点とも、今後さらに将来のフェーズが控えています。また、フィラデルフィアのRoosevelt Mallの再開発においてフェーズIIIを開始し、Ulta、Shake Shack、Victoria's Secretといった優れたオペレーターを導入することで、サイトの密度をさらに高めています。

ブライアン・フィネガン

当社はアウトパーセル（敷地外小規模区画）開発プログラムにおいても着実な進展を遂げており、魅力的な16%の増分収益率で、過去最多となる6つの新規プロジェクトを追加しました。需要が深く、収益性が高く、かつ当社のマーチャンダイジング戦略と非常に高い相補性を持っていることから、これは引き続き魅力的な注力領域となります。当社がサービスを提供するコミュニティは、広大で十分に活用されていない駐車場を、繁栄する小売・飲食の目的地へと転換したいという当社の願いを共有しており、これらのプロジェクトをますます支持しています。当四半期末時点でのアクティブな再投資パイプラインは3億200万ドルで、平均10%の増分収益率を記録しており、さらに過去2年間に取得した資産における機会を含む将来のパイプラインは7億ドルに上ります。

このパイプラインの厚みは引き続きBrixmorを差別化する要因となっており、増益効果をもたらす再投資のための数年間にわたる実行期間（ランウェイ）を提供しています。

ブライアン・フィネガン

取引面に関しては、市場は競争的かつダイナミックな状況が続いています。オープンエア型小売（屋外型商業施設）への需要の高まりにより、マークとチームは、価値が最大化された1億800万ドル相当の資産を売却することができました。当四半期中に資産の取得は行いませんでしたが、当社が強力なプレゼンスを持ち、現在アンダーライティング（審査）を進めている追加案件の深いパイプラインが存在する高成長市場において、1億6,000万ドルを超える管理資産を活用できる魅力的な機会を継続的に特定しています。当社の資本リサイクル戦略をサポートするため、フォワードATM（市場価格での随時発行）を通じて1億1,600万ドルを調達しており、これが実行段階における柔軟性を提供しています。

当社は、当社のプラットフォームが価値を創造でき、かつ長期的な成長プロファイルに寄与する（増益効果のある）資産の取得に重点を置き、規律ある資本配分アプローチを維持してまいります。

ブライアン・フィネガン

スティーブに代わる前に、Brixmorチーム全員に感謝の意を表したいと思います。今四半期に達成した実績と事業計画の加速は、皆様の集中力、規律、そして当社へのコミットメントが直接反映されたものです。私はこのチームを非常に誇りに思っており、皆様が毎日もたらしてくれるエネルギーと洞察力に感謝しています。それでは、財務実績の詳細なレビューと、改善された2026年の見通しについて説明するため、スティーブにマイクを渡します。

スティーブ？

スティーブ・ギャラガー

ありがとう、ブライアン。現在の小売環境の強みと、Brixmorのポートフォリオ内に組み込まれた機会を継続的に活用することで、堅調な第1四半期の実績と改善された今後の見通しをご報告できることを嬉しく思います。第1四半期の同一物件NOI（純営業利益）は6.4%増加しました。これは、賃料発生時期の積み上げによる基本賃料の伸びから410ベーシスポイントの寄与がありました。

アンカーテナント等のその他の収益は、昨年議論したPointe Orlandoのガレージ再編などに一部起因して、さらに120ベーシスポイント寄与しました。これらの収益は継続的なものですが、ガレージからの寄与は昨年第2四半期に開始されたため、前年同期比での同一物件NOI成長への恩恵は第1四半期に限定されます。ポートフォリオの潜在的な信用力の向上による恩恵を継続的に受けているため、回収不能とみなされた収益は、成長に対して30ベーシスポイント寄与しました。

スティーブ・ギャラガー

Nareit FFOは、堅調な同一物件NOIのパフォーマンスに支えられ、第1四半期は1株あたり0.58ドルでした。契約済み未開始（signed-but-not-commenced）のパイプラインは、当四半期末時点で7,600万ドルに達し、1平方フィートあたり24ドルという記録的な水準となりました。これは現行の平均基本賃料（ABR）を1平方フィートあたり25ドル上回っています。また、期間末におけるリーシング済み稼働率と建物稼働率の差（スプレッド）は370ベーシスポイントでした。

契約済み未開始のABRのうち、約3,800万ドルが2026年を通じて均等に発生するものと予想しています。今後の見通しに転じますと、同一物件NOIの成長ガイダンスを4.75%～5.5%に、FFOガイダンスを1株あたり2.34ドル～2.37ドルに引き上げました。

スティーブ・ギャラガー

基本賃料の成長への寄与は、年が進むにつれて加速すると予想しており、賃料回収における継続的なプラスの傾向に支えられ、回収不能とみなされる収益は総収益の75～100ベーシスポイントになると引き続き予想しています。FFOガイダンスの引き上げは、同一物件NOIの軌道の強さと予見可能性を反映したものです。バランスシートの観点からは、改善した資本コストを活用し、成長する買収パイプラインの一部に充てるため、フォワードベースでのATMエクイティ・プログラムに基づき、1億1,500万ドルのエクイティを積極的に調達しました。6月に控える債券の満期に向けて、当社は積極的に3.99%での2億ドルの金利ヘッジを締結しており、これにより最近の米国債市場のボラティリティに対する保護を図っています。

スティーブ・ギャラガー

当期末における利用可能な流動性は、現金4億2,500万ドル、未決済のフォワードATM手取金1億1,500万ドル、リボルビング・クレジット・ファシリティの枠12億5,000万ドルを含め、計18億ドルとなりました。これにより、事業計画を実行するための柔軟性を備えた良好なポジションにあります。負債対EBITDA比率は5.3倍です。基礎となるポートフォリオのフリーキャッシュフローが継続的に成長していることで、増益に寄与する再開発および買収パイプラインへの資金提供を行いながら、自然な形でデレバレッジ（負債比率の低下）を進めることができています。

第1四半期の実績は、強力なファンダメンタルズ、持続的なリーシングの勢い、そして将来の収益に対する確かな予見性を示しています。組み込まれた大幅な成長と柔軟なバランスシートに支えられ、改訂ガイダンスの中央値で同一物件NOIおよびFFOの成長が約5%になると予想されることから、当社は実行力を持って長期的な価値を創出できる良好な体制にあります。それでは、質疑応答に移るため、オペレーターに代わります。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを行います。ご質問がある場合は、電話機のダイヤルパッドで「星印（*）の1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様の回線が質問待ち列に入ったことを示します。

質問をキャンセルしたい場合は「星印（*）の2」を押してください。スピーカー設備をご利用の方は、星印を押す前に受話器を上げる必要がある場合があります。アナリストの皆様におかれましては、他のアナリストの方々にも機会を提供するため、質問は1回に留め、追加の質問がある場合は再度列に並び直していただきますようお願い申し上げます。質問の集計を行いますので、少々お待ちください。

最初の質問は、Evercore ISIのマイケル・グリフィン氏からです。ご質問をお願いいたします。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。ブライアン、準備された発言におけるコメントをありがとうございました。詳細に説明いただいた第2四半期の稼働率に対する予想される向かい風について、数値化が可能かどうか伺いたいです。例えば、スティーブ、SNO（同一物件NOI）の開始に関して、年内の残りの期間を通じて約3,800万ドルが均等に発生するとおっしゃいました。

第1四半期の「契約済み」と「稼働済み」の差が370ベーシスポイントであった場合、年内の残りの期間において、それがどのように推移すると予想されますか？ありがとうございます。

ブライアン・フィネガン

マイク、質問をありがとうございます。入居率に関する最初の部分についてですが、年間を通じて成長軌道に影響を与える可能性があるため、あえて強調しています。常に直線的に進むわけではありません。それらの物件（boxes）は、改善されたガイダンスの見通し範囲内にあります。

そこには市場価格への調整（mark-to-market）の機会があります。それらを取り戻せることは分かっていました。成長の軌道に戻ることを期待しています。全体として、ポートフォリオの入居率の動向には非常に満足しています。

ピーク時の入居率を大幅に下回っています。ほんの数件の物件に過ぎません。その影響はわずかであると予想していますが、最終的には、より高い賃料でより良いテナントを導入できると考えています。スティーブ。

スティーブ・ギャラガー

はい。SNOパイプラインの開始時期に関して言えば、均等に開始されると予想しています。重要なのは、チーム全体がそのパイプラインの補充（backfilling）に非常に注力しているということです。ブライアンも前回の電話会議で触れたと思いますが、パイプラインの補充と賃料の発生を継続するにつれて、年内の残りの期間、その幅が広がる可能性があります。

というのも、そのSNOパイプラインの中には、2027年に開始される非常に影響力の大きいリースが含まれているからです。Publixとの最大級のパイプラインの一つは、SNOパイプライン内の長期的なパイプラインに含まれています。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様です。ご質問をお願いします。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。質問を受け付けていただきありがとうございます。買収環境について少しお話しいただけますか？どのような機会が見えていますか？また、競合は見られますか、そしてそれが価格に影響を与えていますか？明らかに、当四半期中にいくつかの資産を売却し、ATM（発行）も行っていますので、参加するための流動性は確保されていると思いますが、この資本をどのような機会に充てることができるのか、その感覚を掴みたいと考えています。ありがとうございます。

ブライアン・フィネガン

はい。マイケル、先ほど申し上げた通り、競争は激しくなっていますが、我々は市場で見えているものについても好感しています。マーク、それについて詳細を話してもらえますか？

マーク・ホーガン

ブライアンの発言でも強調された通り、この分野に新たな資本が流入しているのを確実に目にしています。これは、誰もが目にしている健全なファンダメンタルズを真に反映したものであり、オープンエア・リテール（屋外型小売施設）におけるビジネス全体の将来の成長に向けた良いシグナルだと考えています。競争市場の観点からは、その新たな資本によって、あらゆるアセットタイプにおいてキャップレートが確実に圧縮されています。特に、小規模な食料品アンカー案件や、アンカーのない小規模な案件で最もタイトな圧縮が見られます。

また、注目度の高い案件を追いかける、非常に低コストな資本の回帰も見られており、場合によっては一部の案件が4%台後半まで押し上げられています。Brixmorの観点から言えば、我々は長年この買収活動に従事しており、多くの関係を築いてきました。

マーク・ホーガン

買収のソーシングについて考えたとき、その一部は何年もの間そうであったようにブローカー経由であり、もう半分は実際に直接取引（direct deals）によるものです。それが我々の競争方法です。我々は、Brixmorにとって有効なアセットについて、意図に基づいた良い考え方を持つよう努めています。取引面において、我々が常に規律を維持することを期待していただいて構いません。

昨年を見ていただければわかる通り、最初の数四半期は買収を一件も完了させませんでしたが、下半期には4億2,000万ドルを完了させました。我々は、長期的なキャッシュフローと価値の成長のために、このビジネスを推進しようと努めています。現在管理下にある1億6,000万ドルの案件で見えているものに期待しています。重要なのは、その背後に非常に健全なアセット・パイプラインを見据えていることです。

マーク・ホーガン

当社のプラットフォームを真に活用でき、強力な賃料のマーク・トゥ・マーケット（時価に基づく賃料改定）や再開発の機会を創出し、アンレバードIRRを9%から10%の範囲に導けるような資産を、引き続き探し続けていくつもりです。現在の買収市場における状況については非常に強気ですが、資本を投下する際には規律を維持し続けると考えています。

ブライアン・フィネガン

ええ。マイケル、付け加えさせてください。チームが購入した物件の運用をどのように実行しているかについて、非常に満足しています。昨年購入した4億ドルの物件については、アンダーライティング（査定）を上回る成果が出ています。

これにより、当社がこれまで行ってきたことと一致する形で、会社の成長プロファイルに対してアクレティブ（増益）な成長プロファイルを推進できるという点において、市場へ出ていく際の大きな確信につながっています。これに期待しています。

マイケル・ゴールドスミス

皆さん、素晴らしいコメントをありがとうございます。第2四半期も頑張ってください。

オペレーター

次のご質問は、パイパー・サンドラーのアレクサンダー・ゴールドファーブ様からです。ご質問をお願いいたします。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

おはようございます。この件について少しフィードバックというか、大局的な質問をさせてください。ここ数年、コロナ禍以降、大規模なインフレが続いており、幸いなことに現在は沈静化しているようですが、一方でエネルギー価格の高騰が起きています。皆さんはテナントのリーシングの減速については触れていないようです。

客数は前年比で3%増加しているとおっしゃいました。消費者や小売業者は、いわゆる価格ショックに対して基本的に影響を受けない（耐性がある）ということなのでしょうか？ 特に、貴社のポートフォリオはミドルマーケット層であるため、これはどのように現れているのでしょうか？ 超ハイエンドではなく、ミドルマーケットですよね。ヘッドライン（ニュースの報道）がそれとは異なることを示唆している中で、消費者や小売業者がどのように耐えているのか、より詳しく把握したいと考えています。

ブライアン・フィネガン

アレックス、素晴らしい質問です。消費者は崩壊しているのではなく、適応していると言えるでしょう。あらゆる所得層において、消費者が価値（バリュー）を求めている傾向が見られます。それは当社の食料品小売業者や、オフプライス・リテーラーにとってプラスに働いています。

また、ヘルス＆ウェルネスに充てられるシェアの割合が高まっており、それが当社のフィットネス運営者や、より高品質なレストランの選択肢に貢献しています。経済には依然としていくつかのポジティブなトレンドがあると考えています。見ての通り、依然として堅調な賃金上昇があり、雇用市場も引き続き強固です。客数についても、我々はそれらの動向に満足しています。

興味深いことに、リーシングの観点からは、当四半期のリーシングの3分の2は紛争が始まってから行われました。今日の小売業者は機敏であり、消費者が求めているものに応えているのだと考えています。

ブライアン・フィネガン

もう一つの点は、最近の小売業者の決算発表でもよく耳にするのですが、小売業者は今日、店舗内で何が売れているのか、店舗から何が配送されているのか、そしてそれがどのようにオムニチャネル戦略に適合しているのかといった、消費者に関するデータをかつてないほど多く持っています。そのため、彼らはさまざまな消費者トレンドに適応できる、より優れた立場にあると考えています。我々も勇気づけられています。見ての通り、非常に注視している事項です。

当社の小規模店舗のテナントにおいて、延滞が増加している兆候は見られません。それは当四半期の貸倒損失の数値にも表れています。引き続き注視していく事項ではありますが、これまでのトレンドには勇気づけられています。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

わかりました。ありがとうございます。チラシ（フライヤー）の件も、頑張ってください。

ブライアン・フィネガン

ありがとう、アレックス。感謝します。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのTodd Thomas様からいただきます。ご質問をお願いいたします。

トッド・トーマス

はい。こんにちは。ありがとうございます。おはようございます。

当四半期における株式発行、その決定について伺いたいと思いました。それについて、また、現在の株価で追加の株式を発行することへの関心度、全般的な資金調達要件をどのように考えているか、そして、例えば以前よりもレバレッジをより実質的に引き下げるために、買収に対して少し株式比率を高める（over equitize）ようなことを検討される可能性があるかどうかについて、お話しいただけますでしょうか。

ブライアン・フィネガン

そうですね、Todd、まずは私が前半部分にお答えします。もし追加で何かあれば、Steveが補足するかもしれません。買収パイプラインの拡大に伴い、第1四半期中にATM（随時発行）を将来を見据えて活用する好機がありました。これは買収の資金調達を支援するために2024年末に行ったことと非常によく似ています。

私たちは株式に対して非常に規律ある姿勢を維持していきます。株式が貴重なものであることは認識していますが、好機が見えたため、第1四半期にそれを利用しました。買収市場で見えている状況には満足しています。

スティーブ・ギャラガー

はい。つまり、これらは長期資産であり、私たちはバランスシートを長期的な視点で考えています。マッチング・ファンディング（資金調達の期間合わせ）が常に同一四半期内で発生するとは限りませんが、私たちはビジネスにおける長期的な資金調達を真剣に考えています。重要な点として、当社のレバレッジ水準に見られるように、株式を発行することなく、ポートフォリオの成長を通じて自然にレバレッジを下げることができています。

レバレッジ5.3倍という現在の状況において、私たちは非常に落ち着いた状態にあると感じています。

オペレーター

次のご質問は、みずho証券のHaendel St. Juste様からいただきます。ご質問をお願いいたします。

ヘンデル・セント・ジュスト

こんにちは。質問を受け付けていただきありがとうございます。質問はリーシングCapExについてです。当四半期に少し跳ね上がっています。

前年同期比で30%増加していると思います。これが最近のバックフィリング（空室補充）に関連していると仮定すると、なぜアンカーテナントの新規リースのスプレッドが90%も上昇しているのでしょうか。何がこれを推進しているのか、詳細をお聞かせいただけますか。また、SNOパイプラインの規模を考慮すると、短期的にはリーシングCapExの数値は高い水準を維持すると予想すべきでしょうか。

ありがとうございます。

ブライアン・フィネガン

はい、Haendel。ポートフォリオ全体のCapEx動向については、引き続き満足しています。今四半期の（需要の）引き合いの性質によるものだと考えています。全体のCapExを見れば、昨年の第4四半期と比較して減少していました。

CapExのNOI比率は、1年前の水準、つまり当ポートフォリオにとって過去10年間で最低の水準と同程度になると予想しています。スペースへの需要や、テナントがより多くの既存条件を受け入れていることなど、これまでお話ししてきたすべての要素により、リーシングの資本支出をより効率化することができました。昨年は多くのスペースをリースしましたが、それに関連するコストが発生しています。しかし、現在はそれらの区画をより効率的に埋めています。

当ポートフォリオのペイバックの傾向も、同様に過去10年間で最低の水準を維持しています。

ブライアン・フィネガン

設備投資全体について考えますと、維持的設備投資は1年前と同じ水準が続く見込みであり、それもポートフォリオの中で再び最低水準となります。我々は、こうした設備投資の動向から見て、非常に有利な立場にあると感じています。当四半期に見られたものは、単にある種の取引が成立した際の性質によるものです。

ヘンデル・セント・ジュスト

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、スコシアバンクのGreg McGinnis様からです。ご質問をお願いいたします。

グレッグ・マクニッス

おはようございます。買収市場に関する詳細な説明をありがとうございます。競合側ではどのような種類の買い手に遭遇しているのか、また、どのような層が貴社の資産をどのようなキャップレートで買収する傾向にあるのかについて伺いたいです。4%台後半のキャップレートに関するコメントは、貴社が買収に関心を持っている資産の種類に関連したものなのでしょうか、それとも単に市場で見られた最高水準のことなのでしょうか？

マーク・ホーガン

かしこまりました。それについては、一部の低コストの資本が流入することで見られる、単なる最高水準のことです。それらは単に注目度の高い取引なのです。我々の戦略は、9%から10%の範囲で長期的なIRR（内部収益率）成長を促進できる資産を見つけ続けるというもので変わりません。

先ほどのコメントは、特定の資産においてキャップレートがどこまで上昇したかを強調したに過ぎません。買い手に関しては、これまでにお話ししてきた幅広い層が見られます。プライベート・エクイティ・ファンドの参入、富裕層による資産買収の増加、そして中小規模のプライベート・エクイティ・ファンドが前面に出てきている状況などです。

マーク・ホーガン

現在見られる真に広範なトレンドは、多くのプライベート・キャピタル（民間資本）が、今日の他の資産タイプと比較して、オープンエア・リテールからのキャッシュフロー創出は非常に魅力的であると考えており、それが彼らがこの分野に参入している理由であるということです。彼らは、StevenとBrianが話してきた非常に強力なファンダメンタルズを目の当たりにしており、このレベルのキャッシュフローを得られることを好んでいます。我々が競合しているのは、まさにそのような幅広い層です。資産を買収しようとする際も、資産を売却する際も、同じ層の相手となります。

結局のところ、Brixmorにとって重要なのは、我々のオペレーティング・プラットフォームです。我々は優れたオペレーター集団であり、価値を向上させるためにプラットフォームを活用できるような資産を見つけようとしています。

グレッグ・マクニッス

なるほど。承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ゴールドマン・サックスのCaitlin Burrows様からです。ご質問をお願いいたします。

ケイトリン・バロウズ

皆様、おはようございます。同一物件のNOI成長についてお伺いします。第1四半期に特に強力な結果をもたらした特有の要因について、いくつかコメントをいただいていたかと思います。第2四半期には、予想される稼働率の低下があるかもしれないと言及されていました。

現在の同一物件NOIガイダンスの範囲において、下限と上限のどちらに位置するかを左右する要因について詳しく教えていただけますか？

スティーブ・ギャラガー

はい。重要な点として、同一物件NOI成長の推移を見ると、トップラインであるベースレント（基本賃料）が加速していることに注目してください。同一物件NOIへのその寄与は、昨年半ばから実際に加速しています。これは今年末まで続くものと予想しています。

高低差やプラス・マイナス要因を考えると、ほとんどの四半期と非常に似通っています。時として退屈に聞こえるかもしれませんが、チームは賃料発生を早めるために日々取り組んでいます。賃料発生日を前倒しし、追加スペースのリーシングを継続し、1年以内に稼働させるようにしています。最終的には、貸倒債権の面でどうなるかです。

そこにはいくつかのポジティブな傾向が見られます。今年の現時点では、依然として75〜100ベーシス・ポイントが適切であると考えています。それが、その範囲内における上限と下限を左右するプラス・マイナス要因です。

ブライアン・フィネガン

はい、ケイトリン、あなたが稼働率について言及されましたので、改めて繰り返させていただきますが、その影響は極めて限定的であると予想しています。推移についての質問はよく受けますが、年末に向けて成長軌道に戻ることを想定しています。第1四半期のリーシング実績は、昨年の実績を上回っていました。投資委員会に提出される案件フローは、賃料と面積の両面で昨年を上回っています。

リーシング環境で見られる状況には非常に期待しています。稼働率に関する成長軌道は、必ずしも常に直線的なものとは限りません。

ケイトリン・バロウズ

ありがとうございます。

ブライアン・フィネガン

どういたしまして。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのクーパー・クラーク様からです。どうぞご質問をお願いいたします。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。ご質問の機会をいただき感謝いたします。買収パイプラインに関する先ほどのコメントについてもありがとうございました。取引市場についてお伺いしたかったのですが、現在の流動性に関して、何か追加の情報を提供いただくことは可能でしょうか。

セクターへの需要の高まりに対し、市場には十分な量の物件が出ているように見受けられます。大型物件側、あるいはバリューアド（価値付加型）において、より良い機会が見出せている物件について、何か詳細を教えていただけますか？

ブライアン・フィネガン

はい。私から始めさせていただきます。その後、より詳細な説明ができるマークに代わります。機関投資家の動きやスペースへの需要は、起きている素晴らしい出来事によるものだと考えています。

現在は非常に供給の少ない環境にあります。ショッピングセンターへの来客数は増加し続けています。消費者は引き続き底堅く、小売業者も好調です。このアセットクラスには引き続き上昇余地があります。

だからこそ、幅広い資本源からこれほど多くの需要が見られるのだと考えています。マーク、これについてさらに詳細を話してもらえますか？

マーク・ホーガン

いいえ、あなたが言ったことを繰り返すだけですが、ここ数年で流入する資本の量に大きな変化がありました。今日、資産に対する流動性は十分にあります。私たちが機会を見出している分野に関しては、私たちが長年利用しようとしてきたものと同じ種類の機会です。私たちは、資産の賃料が低く設定されている（under-rented）ところ、大幅な賃料のマーク・トゥ・マーケット（時価評価による賃料の適正化）の余地があるところ、そして再開発の機会があるところを真に探そうとしています。

私たちの資本の探し方において、その点は本当に変わることはありません。私たちは、自社のプラットフォームを活用し、長期的な価値とキャッシュフローを創出する方法を真に模索したいと考えています。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、シティのクレイグ・メイルマン様です。ご質問をお願いいたします。

クレイグ・メールマン

皆さん、こんにちは。買収の側面についてフォローアップさせてください。投入されるエクイティ（自己資本）について考える際、買収時の利回り（going-in yields）と、例の長期的な9%〜10%のIRR（内部収益率）をどのように捉えるべきでしょうか？また、トッドが先ほど質問した「エクイティの過剰投入（over-equitizing）」の側面についても伺いたいのですが、アセットクラスの安定性を踏まえ、かつ、あなたや上場企業の競合他社が同時にレバレッジを下げている状況において、より多くの負債を利用するプライベート勢力とどのように競合していくとお考えでしょうか？それは、わずかながら競争上の不利を招くことになります。ここでのエクイティの使用について、あるいは、わずかながらレバレッジを拡大することと比較して、どのようにお考えでしょうか？

ブライアン・フィネガン

はい。クレイグ、まず私から始めさせてください。私たちは買収に多くの時間を割いており、市場で見ている状況に満足しています。忘れてはならないのは、当社のコアとなる事業戦略は、ポートフォリオへのアクリーティブ（一株当たり利益を増加させる形）な再投資であるということです。

再開発の面では、素晴らしい四半期となりました。パイプラインは引き続き非常に豊富です。当社のチームは、より大規模なプロジェクトをスケールメリットを活かして遂行する能力を示しています。それらが成果として現れているのが分かります。

私たちは買収市場で見ている状況に満足しています。私たちは引き続き、そこではオポチュニスティック（機を捉えた投資）であり続けますが、それは当社の本業の二次的なものです。私たちは規律を維持することができます。成長を牽引するために買収しなければならないわけではありません。

まずそのように枠組みを捉えておきたいと思います。その上で、質問の残りの部分、つまりプットとコール（リスクと機会）の観点については、マークに少し引き継ぎたいと思います。

マーク・ホーガン

バランスシートについてはスティーブに話させますが、ブライアン、私も全く同じ点に触れようとしていました。私たちがプライベート・キャピタルとどのように競合しているかというと、彼らはシンプルでより安定した案件を求めているのに対し、私たちは数年前のブリットン・プラザのように、将来の再開発に向けて自社のプラットフォームを活用できる資産を見つけようとしているのです。プライベート勢は、今日そのような種類の機会をそれほど求めていません。

スティーブ・ギャラガー

はい、バランスシートの側面、つまりエクイティの発行に関して言えば、私たちは利用可能なあらゆる種類の資本を検討しています。私たちは昨年、ネット・アキュアラー（純買収者）でした。エクイティの発行は行いませんでしたよね？それは、事業の長期的な資金調達を見据え、事業計画に基づき実行できる柔軟性を確保するためのものです。つまり、再開発のパイプラインは、レバレッジ・ニュートラルな基準で、依然としてフリー・キャッシュフローによって資金調達されています。

私たちがエクイティを発行する場合、それは一般的に、トランザクション・マーケット（取引市場）において私たちが実行できることに対して、付加的なもの（additive）となるでしょう。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのサミール・カナル様です。ご質問をお願いいたします。

サミール・カナール

皆様、おはようございます。ブライアン、貸倒れについて、年初来の推移と、あなたが75〜100ベーシス・ポイントとおっしゃったガイダンスとの比較について話していただけますか。お話の内容からは、進捗は（ガイダンスより）好調であるように聞こえますが、その観点からガイダンスを変更されましたね。その保守的な見方に至った要因となるカテゴリーはありますか？ありがとうございます。

ブライアン・フィネガン

ガイダンスについてはスティーブから少し触れさせていただきます。本ポートフォリオにおいて、基礎となるクレジット・プロファイルはこれまでで最高の状態にあります。昨年のポートフォリオにおいて歴史的な低水準であった退去は、年初来のGLA（総賃貸可能面積）ベースで見ると10%減少しています。自己破産を含めたとしても、それは通常の経過における退去に過ぎません。

昨年の自己破産を含めると、それらは半減しています。支払いトレンドの観点からは、より高品質なテナントを誘致するためにポートフォリオに対して行ってきたすべての施策、つまりスティーブのチームがリーシング・チームと連携して実施している厳格なアンダーライティング（審査）基準が、我々を非常に有利な立場に置いています。

ブライアン・フィネガン

年末にかけてを見渡すと、引当金は適切に計上されていると考えていますが、現在のポートフォリオにあるキャッシュフローの質については非常に自信を持っています。カテゴリー別の観点では、ドラッグストアは引き続き店舗を閉鎖していくでしょう。しかし、我々の事業における割合は非常に低く、約80ベーシス・ポイントです。オフィス用品へのエクスポージャーは半分に削減しました。

彼らも店舗を閉鎖することになるでしょう。我々は過去数四半期にわたり、それら物件の多くを、大幅なスプレッドを伴ってオフプライス用途に賃貸してきました。いわゆる「ウォッチリスト」に入ると見なされる可能性のあるカテゴリーにおいても、我々のエクスポージャーは非常に低いです。レストランのようなカテゴリーを考えると、レストランのエクスポージャーの3分の2は、全国規模または地域規模のテナントによるものです。

主要なレストランテナントは、スターバックス、チポトレ、ダーデンです。それらのテナントの性質についても、非常に好感を持っています。これらを総合すると、与信品質の観点からは、これまでで最高の状況にあります。

スティーブ・ギャラガー

はい。つまり、当四半期の総収益に対する割合は54ベーシス・ポイントでした。ここ数年を振り返ると、回収状況、主に大規模な現金主義テナントの不動産税請求に基づいた報告のタイミングにおいて、多少の季節性があります。四半期を見る際、必ずしも皆さんが想像するような直線的な推移を辿るとは限りません。

これについては例年コメントしてきましたが、それを踏まえた上で、ブライアンの言うことにはすべて同意します。回収において依然として多くのポジティブなトレンドが見られており、諸々を考慮すれば、この54（ベーシス・ポイント）はどこかの時点でバランスが取れてくるはずです。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのエリック・ボーデン様からです。ご質問をお願いいたします。

エリック・ボーデン

ありがとうございます。皆様、おはようございます。年初に見られた客数の増加に関するコメント、ありがとうございます。テナントのOCR（占有コスト比率）についてアップデートをいただけますでしょうか。

また、テナントベースの中で、OCRが改善している、あるいは悪化している部分はありますか？ありがとうございます。

ブライアン・フィネガン

占有コストの観点から言えば、テナントの売上は非常に健全な状態を維持しています。今四半期の歩合賃料の項目に、それが反映されているのが見て取れたはずです。実際、監査の面でもいくつかの成果が出ています。食料品店であれレストランであれ、歩合賃料を支払っている多くのテナントにおいて、それらの数値が（減少せず）維持されており、今年は少し上昇しています。

全般的に、占有コストを見て更新の観点から評価すると、ポートフォリオの更新率は21%と記録的な水準にあります。小売業者や事業者は、店舗が黒字でない限り、そのようなコストを支払うことはありません。全体として、非常にポジティブな傾向が見られます。

ブライアン・フィネガン

当社の説明でも述べた通り、これは依然として消費者へ商品を届けるための最も収益性の高い方法であり、小売業者は店舗への補充方法や在庫レベルについてより賢明になっており、それが最終的に生産性の向上につながります。占有コストの観点、および全体的な売上トレンドの観点の両面から、我々が見ている状況を前向きに捉えています。

オペレーター

次の質問は、Ladenburg ThalmannのFloris van Dijkum氏からです。質問をお願いします。

フローリス・ファン・ダイクム

こんにちは。ありがとうございます。今四半期も非常に力強いABR（平均基本賃料）の成長が見られました。リノベーション済みのポートフォリオと、リノベーションされていないポートフォリオの間でのABRの差、およびABR成長における将来のアップサイド・ポテンシャルがどこから生まれるのかについて、少しお話しいただけますでしょうか。

ブライアン・フィネガン

Floris、私たちが目にしているものは、再投資を行った資産の両方において、かなり広範囲にわたっています。当然ながら、食料品店を誘致できたプロジェクトや、以前入居していたテナントを大幅に入れ替えることができたプロジェクトでは、より高いアップサイドが見込まれます。具体的なパーセンテージについては、後ほど回答させていただきます。ただ、広範囲に及んでいると言えるのは、更新による賃料成長が3年連続で10%台半ば（mid-teens）となっていることです。

ポートフォリオとして高水準に達しました。賃料を12.50ドルから19ドル以上に引き上げました。現在、それらのリース契約を20ドル台半ばで締結しています。過去1年間のアンカーテナントの賃料は、17ドル超という記録的な水準でした。

来年中に満了を迎える、当社が管理するリース契約の賃料は10ドルです。

ブライアン・フィネガン

私たちは、より少ない資本で、より効率的にこれらを行ってきました。単純なバックフィル（空室補充）によって賃料を2倍、3倍にしたボックス型物件の機会もあれば、再投資を行ってその恩恵を受け続けているケースもあり、一概に言うのは難しいと考えています。フィラデルフィア郊外のNewtownのような、数年前に安定化（stabilized）させた再投資プロジェクトを見てみましょう。現在もそのセンター内で過去最高水準の賃料を達成していますが、これは当初のアンダーライティング（収益予測）には含まれていなかったものです。

この両者を区別するのは難しいと思いますが、具体的な数字があれば改めてお伝えします。ポートフォリオが得てきたアップサイドに関しては、かなり広範囲にわたっていると言えます。

スティーブ・ギャラガー

ええ、BrianがNewtownについて重要な点を指摘したように、現時点で私たちが手を入れた物件の数も関係していると思います。成長を実現するために、より広範囲の物件に手を入れているということです。ポートフォリオのより大きな割合において、フライホイール効果（好循環）が得られています。再開発した資産に基づく現行賃料（in-place rents）は、ポートフォリオ全体の現行賃料と比較して約25%高くなっています。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとう、Steve。感謝します。

スティーブ・ギャラガー

はい。

ブライアン・フィネガン

ありがとう、Floris。

オペレーター

リマインダーとして、ご質問がある場合は、電話機のキーパッドで「＊」の後に「1」を押してください。次の質問は、JPモルガンのHong Zhang様です。ご質問をお願いいたします。

ホン・ジャン

はい、こんにちは。今四半期に予想されるボックス型店舗の退去に関してですが、詳細を伺えますでしょうか。具体的には、次のテナントの目処は立っているか、予想される空室期間はどの程度か、また、再リース時における予想賃料スプレッド（賃料差）についても教えていただけますか？

ブライアン・フィネガン

繰り返しになりますが、私たちが目にしている状況に関しては、（影響は）控えめなものになる可能性があると申し上げた理由がそれです。それら複数のスペースについては、すでにリース（賃貸借契約）を提示しています。そのうちのいくつかは、食料品店をかなり高いスプレッドで誘致しています。単に、全体として当社の現在のアンカーテナントの賃料は10％台前半であるという点に注目してください。

当社はポートフォリオ内で記録的な水準で契約を締結しています。現在は全米でボックス型店舗の供給環境が最もタイトな状況にあります。追加の稼働率向上の余地もある中で、これまでにないほどタイトなボックス環境にあります。契約を締結する際の性質によるものですが、これらの契約活動や、交渉中のテナント、そして達成できるであろう賃料についても、非常に満足しています。

ホン・ジャン

承知いたしました。ありがとうございます。

ブライアン・フィネガン

どういたしまして。ありがとうございます。

オペレーター

質疑応答セッションを終了いたします。現時点でのご質問は以上です。それでは、締め括りのコメントのために、進行をStacy Slaterにお戻しいたします。

ステイシー・スレーター

皆様、ありがとうございました。またすぐにお話ししましょう。

オペレーター

以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。そのまま回線をお切りください。ご参加いただきありがとうございました。