オペレーター

ご挨拶申し上げます。2026年度第1四半期CBRE決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者は聴取専用モードとなっております。正式なプレゼンテーションの後に質疑応答セッションが行われます。

オペレーターのサポートが必要な場合は、電話機のキーパッドでスターとゼロを押してください。念のため、この会議は録音されています。それでは、司会者であるChandni Luthraを紹介いたします。ありがとうございます。

始めてください。

チャンドニ・ルトラ

皆様、おはようございます。CBREの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日早朝、準備された発言に沿って進めることができるプレゼンテーション資料と、追加の補足資料を含むExcelファイルを弊社ウェブサイトに掲載いたしました。本日のプレゼンテーションには、当社の事業見通し、事業計画、季節性、資本配分戦略、ならびに当社の利益およびキャッシュフローの見通しに関する記述を含む、将来予想に関する記述が含まれています。

これらの記述には、実際の結果やトレンドが大幅に異なる原因となり得るリスクと不確実性が含まれています。これらの記述に影響を与える可能性のあるリスクおよびその他の要因の詳細については、今朝の決算発表および当社のSEC提出書類をご参照ください。当電話会議で議論される非GAAP財務指標と、最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整結果、およびこれらの指標の説明については、プレゼンテーション資料の付録に記載しております。

チャンドニ・ルトラ

発言の中で、予想に対する財務実績を引用する場合、特記のない限り、2月に行われた2025年度第4四半期決算電話会議で提示した見通しに対する実績を指しています。また、念のため、当社のレジリエントな事業には、ファシリティマネジメント、クリティカル・インフラストラクチャー・サービス、プロパティマネジメント、プロジェクトマネジメント、ローンサービシング、バリュエーション、その他のポートフォリオ・サービス、および継続的な投資管理手数料が含まれます。当社のトランザクショナル事業は、不動産売買、リース、住宅ローンオリジネーション、キャリード・インタレスト、投資管理事業におけるインセンティブ・フィー、およびデベロップメント・フィーで構成されています。最後に、今四半期より、当社の財務結果には、第4四半期決算電話会議および3月24日付の8-Kで説明した財務報告方法の変更が反映されています。

前期の業績は、それに応じて再作成されています。本日の電話会議には、会長兼CEOのBob Sulentic、およびCFOのEmma Giamartinoが同席しております。それでは、Bobにマイクをお渡ししますので、スライド3をご覧ください。

ボブ・スレンティック

ありがとう、Chandni。皆様、おはようございます。CBREは2026年度第1四半期において、重要な戦略的利得を得ながら、引き続き強力な財務実績を上げました。当社の3つのサービス部門、すなわちアドバイザリー、ビルディング・オペレーション＆エクスペリエンス（BOE）、およびプロジェクトマネジメントが共同で、収益を20％、営業利益を30％近く成長させました。

さらに、当社のデータセンター土地開発プログラムからの利益は、予想よりも早い時期に実現しました。当社のレジリエントな事業は、収益が18％成長しました。これは、不動産サイクルに左右されにくい、あるいは構造的な追い風から恩恵を受ける事業を成長させ、サイクル全体を通じた強力な成長を支えるという当社の戦略を反映しています。同時に、当社のトランザクショナル事業は、現在のサイクルで最高となる22％の成長率を達成しました。

これは、売買、リース、ファイナンス、および不動産開発における当社の市場リーダーシップの地位を維持・拡大するという戦略を反映したものです。これらの事業は、優れたマージンとキャッシュフローを生み出すと同時に、CBRE全体に役立つデータや市場の洞察を提供しています。

ボブ・スレンティック

インフラ資産に関連する当社の取り組みは、4つの全事業セグメントにわたる大幅な利益と成長の源泉となっています。これには、データセンターのほか、電力、通信、輸送資産などに対して当社が行うサービスが含まれます。これは当社の戦略の中核でもあります。当社は2025年にインフラ活動から30億ドル以上の総収益を、第1四半期には約9億5,000万ドルの収益を創出しました。

特にBOEセグメント内では、専用のクリティカル・インフラストラクチャー・サービス事業ラインを創設しました。この事業ラインには、データセンター向けの業務に加え、昨年買収したPearce社の事業に含まれる通信および電力資産向けの業務が含まれます。この事業ラインの収益は、2025年には合計17億ドル、第1四半期には5億8,000万ドルであり、今年は60％を超える成長が見込まれています。

ボブ・スレンティック

第1四半期にインフラサービスおよび当社の他の事業部門で見られた強力な勢いは、第2四半期の初めの数週間も継続しています。これを踏まえ、当社は通期のEPS予想を7.60ドルから7.80ドルの範囲に上方修正します。これは、範囲の中央値で20％を超える成長となる計算です。これは、経済環境が引き続き好意的であることを前提としています。

Emmaが四半期のレビューを行った後、見通しについてより詳しく説明します。Emma？

エマ・ジャマルティーノ

ありがとう、Bob。皆様、おはようございます。当社の第1四半期の結果は予想を上回りました。土地開発プログラムにおける利益の前倒しがなかったとしても、EPSは予想を10％近く上回りました。

現地通貨ベースでは、当社のサービス部門は27％の営業利益成長を達成し、Bobが述べたように、為替の影響を含めると30％近くとなりました。この比較的大きな為替の追い風を考慮し、当社の営業実績を最も適切に反映させるため、特記のない限り成長率は現地通貨ベースで言及します。アドバイザリー・サービス収益は、リースの継続的な強さと、売買における成長の加速が見られました。リース収益は全世界で18％、米国で21％成長しました。

米国のインダストリアル・リーシングは24％成長しました。これは、入居者が第1世代のビッグボックス型施設に対する供給の引き締めに先んじて行動し続けているためです。米国のオフィス・リーシング収益は、ゲートウェイ市場および非ゲートウェイ市場の両方で広範な強さを見せ、15％増加しました。さらに、データセンターのリース収益は、昨年の第1四半期から3倍以上に増加しました。

エマ・ジャマルティーノ

米国以外では、日本が牽引するアジア太平洋地域でリース収益が2桁成長し、EMEAは一桁台半ばの成長となりました。グローバルな不動産売買収益の成長は、米国とアジア太平洋地域が牽引し、第4四半期から加速して39％増加しました。米国の不動産売買収益は、すべての主要な不動産タイプが2桁の増加を見せたことで、64％増加しました。米国以外では、日本での成長が顕著に強かったです。

住宅ローンオリジネーション収益は、デット・ファンドおよびGSE（政府系企業）からの強力なボリュームに後押しされ、53％増加しました。当社のローンサービシング・ポートフォリオは5％成長し、4,600億ドルを超えました。アドバイザリーSOPは35％成長し、強力な営業レバレッジを実現しました。ビルディング・オペレーション＆エクスペリエンス（BOE）セグメントに話を移すと、収益は16％成長しました。

Bobが先ほど説明した新しいクリティカル・インフラストラクチャー・サービス事業ラインの著しい成長に加え、現地のファシリティマネジメント事業も、10％台半ばのペースで収益を増やし続けました。

エマ・ジャマルティーノ

米州では、この地域が年度の開始として最良のスタートの一つを切ったため、収益は30%近く増加しました。エンタープライズ・ファシリティ・マネジメントの収益も、テクノロジー、産業、およびライフサイエンス部門が牽引し、二桁成長しました。BOEのSOPは23%増加し、無形資産償却費の再分類による営業レバレッジが寄与しました。この変更を除外すると、SOPの成長は予想通り収益の成長と一致していました。

プロジェクト・マネジメント・セグメントに目を向けると、収益は11%増加し、一方でパススルー費用は9%増加しました。成長は、強力なインフラ活動に支えられました。不動産プロジェクトの中では、テクノロジー部門が成長を牽引し、アジア、英国、米国における二桁成長に導かれて、広範なベースで成長しました。SOPは14%成長し、営業レバレッジを反映しました。

不動産投資セグメントでは、データセンターの土地売却益が予想よりも早期に発生したことにより、SOPは予想を上回りました。

エマ・ジャマルティーノ

当社には、今後数年間にわたって収益化される約9億ドルの内在する含み益があり続けています。投資管理においては、純資産価値の上昇により、継続的な資産管理手数料が増加しました。しかし、インセンティブ報酬およびプロモート・インカムの減少により、営業利益は減少しました。当四半期中に13億ドルの新規資本を調達し、第1四半期末のAUMは第4四半期と同水準の1,550億ドル超となりました。

次に、フリー・キャッシュ・フローと資本配分について説明します。直近12ヶ月ベースで17億ドルのフリー・キャッシュ・フローを創出し、78%のコンバージョン率を反映しました。以前お話しした通り、現金インセンティブ報酬は前年度の業績に基づき、第1四半期に支払われます。2025年の好調な業績により、フリー・キャッシュ・フローのコンバージョン率は前年同期の第1四半期を下回りました。

エマ・ジャマルティーノ

2026年末には、フリー・キャッシュ・フローのコンバージョン率は、目標範囲である75%〜85%の上限付近になると予想しています。年初来で5億4,000万ドル近くの自社株買いを実施しており、これは当社の株価が事業の持続的な長期成長軌道を反映していないという当社の継続的な確信を反映したものです。ボブが示した通り、通期のコアEPSは、従来の7.30〜7.60ドルから、現在は7.60〜7.80ドルになると予想しています。この引き上げは、第1四半期および第2四半期序盤のアウトパフォーマンス、インフラサービス関連事業のモメンタム、および全社的な強力なパイプラインによるものです。

アドバイザリーおよびBOEの見通しを引き上げています。アドバイザリーは現在、10%台後半のSOP成長を見込んでいます。

エマ・ジャマルティーノ

BOEについては約25%のSOP成長を見込んでおり、これには基礎事業の業績改善による10%台後半の成長と、残りのコスト再分類による成長が含まれます。減価償却費および無形資産償却費の相殺的な増加が生じるため、純利益への影響は中立的となります。プロジェクト・マネジメントおよびREIのSOP予想に変更はありません。当社の見通しは、金利環境に関するマクロ経済に重要な変化がないことを前提としています。

また、季節性に関しては、第1四半期のアウトパフォーマンスの結果、上半期でEPSの40%近くを創出すると予想しており、これは通常達成されるよりも高い割合です。以上で、オペレーター、質問受付を開始してください。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを行います。質問を希望される方は、電話のキーパッドで「1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様の回線が質問待ち行列に入ったことを示します。

行列から離れる場合は「2」を押してください。スピーカーを使用している参加者の方は、スターキーを押す前に受話器を上げる必要がある場合があります。最初の質問は、JPモルガンのアンソニー・パオローネ氏からのものです。ご質問をお願いします。

アンソニー・パオローネ

ありがとうございます。おはようございます、素晴らしい四半期ですね。最初の質問は、下半期をどのように考えているかについてです。第1四半期および上半期は非常に好調に見えます。

そのうちのどれくらいが、本来は年後半に起こると予想していたものを前倒ししたものなのか、それとも単なる純粋な強さなのか、もう少し詳しくお聞かせいただけますでしょうか。また、貴社の保守的な姿勢や、下半期についてどのように考えているかについても伺いたいです。

エマ・ジャマルティーノ

もちろん、トニー。ご覧いただいた通り、EPSのガイダンスの中間値を7.45ドルから7.70ドルに引き上げました。ボブが話したように、私も話したように、年後半に発生すると予想していた開発利益を第1四半期に前倒ししました。REIセグメントのガイダンスへの影響はありません。

7.45ドルから7.70ドルへの引き上げについては、その3分の1がアドバイザリーおよびBOEにおける第1四半期のアウトパフォーマンスに基づくもので、残りの3分の2は、年内の残りの期間に対する予想を引き上げたことによるものです。アドバイザリー内では、第2四半期に向けて、特に米国で強力なパイプラインが見られます。マクロ経済に不確実性があるにもかかわらず、当社は年内の残りの期間についてアドバイザリーの見通しを引き上げています。

エマ・ジャマルティーノ

厳しい比較対象があるため、下半期に向けて成長は依然として減速することをご留意ください。次にBOEについては、クリティカル・インフラ・サービスとローカルの両方の強さを踏まえ、年内の残りの期間のガイダンスをわずかに引き上げます。

アンソニー・パオローネ

了解しました。ありがとうございます。私の2つ目の質問は、現在Trammell Crowにある約300億ドルのパイプラインおよびプロジェクトについてです。例えば、インダストリアル、データセンター、オフィスなどがそれぞれどの程度を占めているのか、またその見通しについてお話しいただけますか？9億ドルについて言及されましたが、年が進むにつれて、それがさらに加速する可能性があるという見通しについて教えてください。

ボブ・スレンティック

はい、トニー。Trammell Crowの進行中ポートフォリオおよびパイプライン・ポートフォリオの最大の部分は、インダストリアル、マルチファミリー、そしてデータセンター用地の3つの領域にあります。Trammell Crow Companyについて知っておくべきことは、同社は常に、土地の取得、土地の権利取得（開発許認可取得）、土地の改良、そして関与する前よりも価値が高まるように土地を位置づけることにおいて非常に優れているということです。それが同事業のコアコンピタンスです。

サイクルのさまざまな局面を経て、我々はその事業を、構造的な追い風があると考えている領域に向けてきました。ご存知の通り、コロナ禍直後、CBREは大規模なオフィスビル事業を展開しており、現在もそうですが、コロナ禍はオフィスビルに関するあらゆる事象に打撃を与えました。我々はインダストリアル用地、マルチファミリー用地、マルチファミリー開発、およびインダストリアル開発へと積極的に進出し、2年以内に過去最高益を回復しました。

ボブ・スレンティック

現在見られるのは、マルチファミリーおよびインダストリアルへの相当な額の投資です。なぜなら、今後数年間にわたって新規開発が不足すると我々は考えており、我々はそのための好位置につけているからです。これについては多々お話ししてきました。また、全米各地で、時間をかけてデータセンター用地となる可能性のある数十の土地を確保しており、さまざまなデータセンター利用者、特にハイパースケーラーと協力して、それらの土地の権利取得、電力供給の確保、土地への水の確保に取り組んでいます。

今後数年間、データセンター用地に関しては、比較的安定した機会の流入があると考えています。ただし、収益には波があるでしょう。

ボブ・スレンティック

確かに、波はあるでしょう。第1四半期が証明しているように、今年これまでの収益は、初年度として想定していた通りのものであり、エマがその点について説明しました。

アンソニー・パオローネ

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。念のためのリマインドですが、待機されている皆様は、質問は1回、追加質問（フォローアップ）も1回までとさせていただきます。ありがとうございます。次の質問は、Evercore ISIのSteve Sakwa氏からの電話回線によります。

質問をお願いいたします。

スティーブ・サクワ

ありがとうございます。おはようございます。ボブ、もしよろしければ、あなたやチームが他の経営幹部（C-suite executives）と交わした会話について、もう少し詳しくお話しいただけないでしょうか。マクロ経済について彼らがどのような考えを持っているかという点についてです。

中東の問題は第1四半期のかなり後半に発生したため、その事業に影響を与える時間はあまりなかったことは承知しています。それが、下半期に対する熱意を少し抑制させているのかもしれません。リーシングや売却についてどのようにお考えか、また、下半期に向けてその事業においてさらなる課題が生じるとすれば、どのような要因が考えられるでしょうか？

ボブ・スレンティック

ええ、スティーブ、そこには多くの異なる事象が絡んでいます。一つは、中東に関して具体的に何が起こるのか、そして中東から直接影響を受ける事象についてです。もう一つは、より広範な経済において何が起こるかです。明らかに大きなテーマは、人工知能（AI）に何が起きているかです。

もう一つの大きなテーマは、雇用創出において何が起きているのか、そして仕事が消滅してしまうのか、という点です。経済から始めて、それぞれについてコメントします。エネルギー価格が、エネルギー依存度が高い、あるいはエネルギーに敏感な地域の、あるいは場合によっては世界的なリセッション（景気後退）を招くようなレベルまで急騰しない限り、人々は概して経済について前向きに捉えています。人々がそうなる（リセッションが起きる）と考えているとは思いませんが、懸念はしています。

ボブ・スレンティック

我々が接している企業の多くは、中東で具体的に起きていることによる特段の影響を受けていません。当社を見ますと、4つの事業セグメントのいずれも、中東での利益が5%にも達していません。そのため、第1四半期における影響はありませんでした。第2四半期においても、これまでのところ影響は受けていません。

我々が取引している企業の多くは、大規模な影響も、あるいはそれほど重大な影響も受けておらず、我々と同様に注視はしていますが、それ（中東情勢）について具体的にそれほど懸念しているわけではありません。AIによる雇用創出、あるいは雇用の喪失という、展開され、議論が二転三転している事柄については、多くの議論が行われています。AIによって失われるであろう多くの仕事に関する見出しも数多く出ています。

ボブ・スレンティック

我々は、企業と行っているビジネスに基づいて、何らかの実証的な裏付けを得るべく深く掘り下げようとしてきました。市場向けのニュースの見出しは、我々がこれらのクライアントと直接行っている会話の内容とは、全く一致していないとお伝えしておきます。統計的な話をしますと、もし本当に、これらすべての仕事がAIによって排除されるという見方があるならば、スペースの利用者はスペースのリースを控えるのではないかと思われるはずです。現在だけでなく、将来的にスペースが必要なくなることを恐れて、より短期のリース契約を結ぶようになるのではないかと思われるでしょう。

現在、オフィスビルで行っている平均リース期間は、一日たりとも減少していません。単純に減少していないのです。過去数年間、安定しており、現在も安定しています。

ボブ・スレンティック

「口先だけでなく行動で示す（言行一致）」という観点から言えば、雇用の喪失に関する懸念は、ニュースの見出しほど高くはないことを示唆しています。当社について申し上げますと、現状を考慮すると、特定の分野においていくらかの雇用喪失を予想しています。社内の効率化を図るために、AIを活用した取り組みを進めています。例えば、世界中のコールセンターに何千人ものスタッフがいます。

その一部を、おそらく最大25%程度まで合理化できると考えています。リサーチ（調査・研究）を削減できるでしょう。また、人事、あるいは組織体制を削減できるでしょう。

ボブ・スレンティック

当社のビジネスにおいて今日、最も重大なことは、クリティカル・インフラストラクチャー分野に進出し、その領域で大きなビジネスを構築していることです。繰り返しますが、当社のサービス事業は昨年30億ドル規模であり、第1四半期ですでに10億ドル近くに達しています。十分な人員を確保できていません。その事業における最大の課題は、必要となる様々な熟練した人材を確保するのに苦労していることです。

この点において、当社だけではありません。市場を追っている方なら誰でも、同じ状況を目にしているはずです。当社のセクターの他社や、当社がサービスを提供している企業の他社と話をすると、無数の事象が起こっています。総じて言えば、少なくとも予見可能な将来において、現在起きていることに対して多くの懸念があるとは言えません。

スティーブ・サクワ

素晴らしい。ボブ、回答ありがとうございます。エマ、手短なフォローアップとして、あなたは5億4,000万ドルの自社株買いについて話されましたが、エクセルファイルでは当四半期の実際の自社株買い額は5億3,000万ドルと表示されていたと思います。その5億ドルに関連する、発行済株式数または平均買付価格を教えていただけますか？今後のモデル作成において、株式数を正確に把握しておきたいと考えています。

エマ・ジャマルティーノ

はい。価格は140ドル台後半、148ドル付近です。

スティーブ・サクワ

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、ウィリアム・ブレア社のスティーブン・シェルドン様からです。ご質問をお願いいたします。

スティーブン・シェルドン

ありがとうございます。非常に素晴らしい決算ですね。まず、データセンターの能力に関するMetaとのトレーニング・パートナーシップについて伺いたいと思います。ボブ、あなたは先ほど、重要インフラ分野において、十分な人員を確保できないという点について少しお話しされていました。

他のビッグテックやAI企業とも、同様の機会があるとお考えでしょうか？また、そのようなことを考える際、それは一過性の収益機会に近いものなのでしょうか、それとも、このようなパートナーシップによって構築され得る、継続的で回復力のある収益ストリームとなるものなのでしょうか？これらの機会について、どのようにお考えか伺えますでしょうか？

ボブ・スレンティック

間違いなく、一過性のものではありません。Metaのデータセンター・イニシアチブをサポートするために、技術者をリクルート、トレーニング、そして配置するための能力を、米国内の複数の都市で構築しています。それらの人材を確保することは、本当に、非常に困難です。我々はそれらの人材をリクルートしてトレーニングし、MetaをサポートするためのCBREのチームに送るだけでなく、競合他社や市場の他社にも送り出しています。

彼らは、我々が人材を雇用し、トレーニングする独自の能力を持っていると考えています。その点に関して、我々は大規模なオペレーションを展開しています。年間で3万人ほどを雇用しています。それが、我々がそのような立場に至った理由です。

ボブ・スレンティック

結論として、重要インフラやデータセンター業務のために我々が接点を持つこれらの企業に対して、我々が彼らをサポートするためにできることは幅広く存在します。そして、これは我々のブランド、規模、そして米国および世界各地における広範なネットワークによって浮上したことであり、我々が彼らを支援するのに適した立場にあることを示しています。我々は、これが提供し続ける永続的なサービスになると期待しています。

スティーブン・シェルドン

大変参考になります。では、追質問として、平均的なオフィス賃貸期間が横ばいであるというコメントに関連してお伺いします。Industriousに関して、御社はIndustriousというフレキシブルなコワーキング・ビジネスを展開されていますが、そちらではどのような状況が見られますか？よりフレキシブルなスペースへの需要が伸び始めていますでしょうか？もし、例えば平均賃貸期間が短縮し始めた場合、構造的に、企業により多くの柔軟性を提供するIndustriousのようなソリューションへの需要増加が見られる可能性があるのでしょうか？それについて、どのようにお考えでしょうか？

ボブ・スレンティック

はい。我々が追加しているIndustriousのユニット数は、事業買収時のアンダーライティングにおける予測を上回っています。ユニットを追加するペースには非常に満足しており、今年、そして当面の間、このペースが続くと予想しています。そのビジネスに関して言えば、我々の動向を追っている方ならどなたでもご存知かと思いますが、中小企業に加えて、法人顧客にとっても魅力的なプレミアムなサービスになると考えたからこそ、我々はその事業を買収しました。

オフィス市場の他のあらゆる部分で見られる強さと同様に、それが現実のものとなっているのを目の当たりにしています。また、エクスペリエンス・カンパニーとしてのIndustriousの能力が、ファシリティ・マネジメント側における法人顧客向けの、増大する機会となっていることも認識しています。ええ、そこには良好なモメンタムが見られ、非常に期待しています。

スティーブン・シェルドン

大変参考になります。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、ゴールドマン・サックスのJulien Blouin様からです。ご質問をお願いいたします。

ジュリアン・ブルワン

ご質問を受け付けていただきありがとうございます。また、今四半期の好決算おめでとうございます。投資物件の売却とリーシングの両面において、明らかに非常に強力な第1四半期でした。ただ、単に気になるのですが、案件パイプラインは引き続き非常に強力であるとおっしゃっていますね。

先週、競合他社の一社が、先行き不透明感から、クライアントの意思決定が鈍化しているというコメントをしていました。このような不安定な状況下では、長期的な投資を行うことがわずかに難しくなります。そのような兆候は見られますでしょうか？もし影響が出るとすれば、米国よりもEMEAやAPACでその傾向が強まると予想されていますか？

ボブ・スレンティック

APACやアジア、そして大陸ヨーロッパにおいて、エネルギー価格の高騰による影響をより懸念する声があると考えています。産業用リーシングやオフィス・リーシングに関しては、意思決定の停滞は実のところ見られていません。意思決定が鈍化しているのが見られるのは、データセンターへの投資を除いた、企業の設備投資の分野です。こうした動きの一因として、他の種類の不動産関連の設備投資から、データセンター投資へとリソースが移動していることが考えられます。

しかし、設備投資に対して、いくらかの不確実性が忍び寄っている可能性もあります。設備投資とは、不確実性が生じると、わずかに停滞する傾向があるものの一つです。そこでの意思決定の鈍化はいくつか見受けられますが、リーシングの側面では実のところ見られていません。まだ表面化していないのです。

データセンターにおいても、確実に表面化していません。

ボブ・スレンティック

言うまでもなく、エマがそれらの数字を提示しました。従来の倉庫リーシングや従来のオフィス・リーシングに関して、停滞は表面化していません。オフィス・リーシングは世界中で好調ですが、ヨーロッパではそれよりも少し弱いかもしれません。意思決定の停滞は、現時点ではまだ見られていません。

事態がどのように展開するかを見ていくことになりますが、現在は見られていません。

ジュリアン・ブルワン

とても助かります。AIのトピックに立ち戻りますが、AIによるリスクに関するお考えが、前四半期からどのように変化したのか伺いたいです。依然として、貴社のBOEセグメントには非仲介化（中抜き）のリスクがあり、資本市場側にはそのリスクは少ないと考えておられますか？ また、小規模なAIベースのスタートアップが、小規模な商業不動産取引において勢力を拡大し、その過程で従来のブローカーをバイパス（回避）していると報じられている、こうしたニュースの見出しについてどのようにお考えでしょうか？ もしそれらの企業が小規模な取引で実績を上げれば、6ヶ月から12ヶ月後には、1,000万ドルや2,000万ドルの取引にも利用されるようになるというリスクがあるとお考えでしょうか？

ボブ・スレンティック

はい。その点については、最後に触れさせていただきます。まず、私たちがAIをどのように捉えているかをご説明します。私たちは、あらゆる事柄と同様に、まず戦略に基づいて考えます。

ご存知の通り、私たちの戦略は、資産タイプ、サービスタイプ、地域、およびクライアントタイプにおいて多様性を確保することです。私たちは、長期的な追い風（セキュラー・テイルウィンド）となっている分野にリソースを投入するというこの戦略を、間違いなく追求してきました。AIは現在、当社にとってかなりの長期的な追い風を生み出しており、それは非常に広範なものです。当社のクリティカル・インフラストラクチャおよびデータセンター・サービスへの進出は、1990年代から2000年代初頭にかけてのアウトソーシングへの進出と同等か、それ以上に深刻な（大きな）ものになり、かつ、より迅速なものになると考えています。

繰り返しになりますが、提示した数字の一部、つまり30億ドルという数字を再確認させてください。

ボブ・スレンティック

これは、トランメル・クロウ・カンパニー（Trammell Crow Company）における当社の土地プログラムとは別個のものです。昨年の収益は30億ドルで、第1四半期だけでもほぼ10億ドルの収益があり、今年は成長率がほぼ50%に達しています。当社がM&Aにおいて築き上げてきた実績があるため、この分野においてM&Aを行うための非常に強力な機会があります。ここはターゲット企業にとって良い受け入れ先となります。

従業員にとっても良い環境であり、当社のブランドと歴史はクライアントに対して有利なポジションを与えています。そこには多くの機会があります。私たちは、それが当社のビジネスに対する圧倒的な影響であると考えています。二つ目に検討しているのは、既存の製品をどのように強化できるかです。

ブローカレッジ、ビル管理、プロジェクトマネジメントという当社の4つのセグメント全体を見渡すと、私たちはそれらすべての領域において、AIを活用したツールの開発を行っています。私たちは、非常に優秀な人材を引きつけることができています。

ボブ・スレンティック

繰り返しになりますが、当社のブランドと規模が助けになったと考えています。不動産への関心は非常に高いです。私たちはテクノロジー人材やAI人材を引きつけることができており、それが助けとなっています。そして、私たちが開発した製品については非常に強気（ブルish）です。

それらは、これまで以上に多くのビジネスを行う助けになると考えています。次の点は、効率性についてです。ここには、潜在的な従業員の減少が発生する可能性があり、これについては先ほどもコメントしました。オフショア・サービス・センターにおいて効率化が進むでしょう。

リサーチ部門、財務計画・分析（FP&A）、人事部門においても効率化が進むでしょう。そのような領域は多くあり、その成果はかなり大きなものになると考えています。

ボブ・スレンティック

それらの成果を得るには時間がかかります。ツールを開発し、導入し、それに基づいて組織を再編しなければならないからです。そこでは、人員の削減が行われることもあるでしょう。私たちが最も保護されていると考えているのは、（前四半期にもコメントしましたが）当社のトランザクショナル・ビジネス（取引業務）です。

戦略、交渉、そして創造性が主導する、当社の投資事業、ブローカレッジ事業、デベロップメント（開発）事業です。いくつかの見解があることは承知しています。私たちはそれらを読み、目にしています。「ああ、ブローカレッジ事業における、データ関連や財務分析関連の膨大な業務がAIによって圧縮され、それが収益の減少を招くだろう」といったものです。

しかし、もしそのビジネスが実際にどのように機能しているかを本当に知っていれば、その事業における支出の大部分は、当社のブローカーに支払われていることがわかります。

ボブ・スレンティック

支出の大部分です。それは、財務的な作業や分析、データに費やされるものではありません。私たちはデータに関する仕事を多く行っていますし、財務分析に関する仕事も多く行っていますが、費用の大部分はブローカーに関するものです。ブローカーが提供するのは、具体的には、こうした戦略的な支援、創造的な支援、交渉の支援であり、市場に出回っているデータを超えた知識です。

だからこそ、長年、「会社がより大きく、より強くなるにつれて、そのレバレッジを利用してブローカーの取り分を削るつもりか？」と尋ねられることがありましたが、その答えは常に「ノー」でした。そのビジネスにおける真の価値は、そうした創造的かつ戦略的な思考から生まれるのです。これは投資事業においても同様です。トランメル・クロウ・カンパニーにおいても同様です。

あの土地開発事業は、AIによって非仲介化されることはありません。AIによって強化されるのです。

ボブ・スレンティック

我々は今日、ただ座って手をこまねいているわけではありません。AIがこれまでになかった方法で何かを行うようになることは間違いなくあり、私たちは時間をかけてそれらを理解していくことになるでしょうが、その点において、私たちは合理的に十分に守られていると考えています。それから、あるプロップテック企業が仲介業務を排除すると言っているといった逸話を聞いたときは、彼らの収益源を示して、実際の結果がどうなるかを確認するように促したいと思います。ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、バークレイズのブレンダン・リンチ様からです。ご質問をお願いいたします。

ブレンダン・リンチ

ありがとうございます。質問にお答えいただき感謝します。データセンターに関して、いくつか追加で伺わせてください。Pearce社の買収は、当初2026年に予想していた9,000万ドルのEBITDA貢献に対して、どのような推移となっていますか？ また、データセンター・プラットフォームの拡大という観点では、他にどのようなバーティカル（垂直市場）、あるいはサブバーティカルへ拡大できる可能性があるでしょうか？

ボブ・スレンティック

はい。質問の後半部分にまず答え、その後にエマに代わります。ちなみに、Pearceは大きなデータセンター事業ではありません。通信、電力などです。

データセンター事業において、私たちは仲介業務で大きな影響を受けています。また、重要なインフラ事業ラインを形成しているビルディング・オペレーション＆エクスペリエンス（BOE）事業においても大きな影響を受けており、そこでは多くのプロジェクト業務を行っています。ビル管理業務も多く手掛けています。世界中で1,300以上のデータセンターにおいて業務を行っています。

もちろん、大規模プロジェクト事業ではTurner & Townsendが引き続き多くの業務を担っており、これらすべてを拡大する機会があります。Turner & Townsendは、我々と統合する前の長年にわたり、主に欧州、中東、アジア太平洋地域の事業を展開しており、米国でもいくらか活動していました。

ボブ・スレンティック

現在、彼らはCBREが持つ専門家のネットワークを活用して、米国で急速に成長しています。対照的に、私たちのデータセンター・サービス、ビル管理、および小規模プロジェクト事業のホワイトスペース（未開拓領域）は、主に米国中心でしたが、現在は欧州やアジアでそれを拡大する大きな機会が見えています。これらが注力している領域であり、M&Aについてはエマから話せると思いますが、皆さんのM&A戦略を見れば、これらの世界的な領域において私たちに機会があることを確信していただけると思います。エマ、何か付け加えることはありますか。

エマ・ジャマルティーノ

はい。補足させていただきます。Pearceについて、ご質問のフロントエンドに関して申し上げますと、好調に推移しており、我々の予想通りです。注意すべき重要な点は、2026年に予測している6億ドル強の収益についてですが、これには季節的な要素があるため、四半期ごとに均等に割り振ることはできないということです。

彼らは通信塔、風力発電所、太陽光発電の保守を行っているからです。したがって、第1四半期からPearceを除くと、当社のBOEの収益成長率は10％台半ばでした。

ブレンダン・リンチ

なるほど、ありがとうございます。助かりました。もう一つだけ追加で。私の聞き間違いでなければ、ランドバンクには約9億ドルの埋め込まれた利益（embedded profit）があるとのことでした。

将来的に収益化できる他の数十もの土地案件についても話されていました。収益が不定期（lumpy）になることは理解していますが、魅力的な価格で土地を取得し、そこに付加価値成分を加えて、今後数年間にわたりパイプラインを安定させていく能力について、どのように考えるべきでしょうか？

ボブ・スレンティック

はい。9億ドルというのは、Trammell Crow Companyにおける土地利益のことではなく、土地を含むTrammell Crow Companyが計上するすべての利益のことです。データセンターの土地案件については、収益化できる可能性のあるサイトを多数保有しています。ただ、これは困難です。

本当に困難です。承認を得る必要があり、電力を確保する必要があり、水を確保する必要もあります。その結果、私たちはそこで何が起こるかについて、過度に強気な予測はしていません。可能性については非常に期待しています。

私たちがコントロールしているサイトのポートフォリオは非常に魅力的です。ちなみに、それらには自社の資本はほとんど投じていません。ハイパースケーラーやその他のデータセンター・クライアントに対し、土地の確保を支援できる私たちの能力を非常に高く評価しています。

ボブ・スレンティック

その事業がいかに困難であるか、必要なものの供給不足の課題や住民の反対などなど、そのことを踏まえ、我々はその見通しを設定するにあたって非常に慎重になっています。9億ドルというのは、現在Trammell Crow Companyにおいて計上されると見込んでいる利益のすべてです。

ブレンダン・リンチ

承知いたしました。ありがとうございます。

ボブ・スレンティック

言ってみれば、我々はそれを空けていくのと同じペースで、再び埋めているところだ、ということになるでしょう。

ブレンダン・リンチ

承知いたしました。改めて感謝申し上げます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、KBWのJade Rahmani氏からです。ご質問をお願いいたします。

ジェイド・ラーマニ

ありがとうございます。AIについて、またそれをどのようにチームに導入されているかについて伺いたいと思います。使用しているチームの割合を数値化することは可能でしょうか。また、使用できる人を制限していますか？データがそのビジネスにおける価値の要（かなめ）である中で、データのクローズドループ・システム（閉鎖的な循環システム）を維持するためにどのようなことをされていますか？

ボブ・スレンティック

Jade、我々も他の多くの企業と同様です。現在それに取り組んでおり、方法を模索しているところです。明示的にはおっしゃいませんでしたが、ある程度示唆されましたね。我々が非常に注意深く注視していることの一つは、誰がアクセス権を持ち、何を目的として使用できるかをコントロールしなければ、非常に急速にコストが膨れ上がる可能性があるということです。

当社の最高執行責任者（COO）であり、コスト管理プログラムも担当し、現在は特に当社のビジネスのテクノロジー部門の報告を受けているVikram Kohliが、我々がどのようにAIを使用しているか、どこで使用しているか、製品向上のためにどのように使用しているか、そしてシステム内で無計画に使用されている箇所はないか、という点を非常に注意深く注視しています。ご想像の通り、無計画な使用は多々あるものです。

ボブ・スレンティック

概括的に申し上げますと、我々はコントロールを行っています。誰がアクセスできるかをコントロールし、何のために使用するかをコントロールしています。そして、これまでの歴史と同様に、得られる利益が投じるコストと均衡するよう、新しいテクノロジーに対して慎重な方法で取り組めていることに、概ね満足しています。これは、極めて注意深く見守る必要がある事項です。

ジェイド・ラーマニ

ありがとうございます。取引の話に移ります。金利の上昇や、我々が見てきた借入スプレッドの緩やかな拡大によって、パイプラインがいくらか減速したかどうか、コメントをいただけますでしょうか？

エマ・ジャマルティーノ

Jade、パイプラインは全く減速していません。第2四半期に向けて、パイプラインは実際、年初に予想していたよりも強くなっています。金利について注記すべき重要な点は、よく質問を受けることなのですが、10年債利回りが4%から4.5%の範囲内に留まっている限り、販売活動およびローン実行活動は成長と加速を続けています。それを大幅に上回る急騰がない限り、減速は予想していません。

ジェイド・ラーマニ

どうもありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、CitiのNicholas Joseph様からです。質問をお願いいたします。

ニコラス・ジョセフ

はい、質問を受け付けていただきありがとうございます。資本配分について少し戻りたいと思います。今四半期に自社株買いを実施されました。AIは、自社株買いや、ボルトオン（買収）によるレジリエントな事業について考える際の、資本配分の優先順位に対する考え方を変えましたか？あるいは、プラットフォームに加えることを検討している、何らかの追加投資やAI企業はありますか？

エマ・ジャマルティーノ

当社の資本配分の優先順位は一貫しており、これまでもそうでした。我々は常にM&Aを優先しています。もし何かあるとすれば、ボブが先ほど述べたように、現時点では歴史的に見て、特にデータセンター分野において、M&Aのさらなる機会を見出しています。引き続きM&Aを優先しますが、もちろんご覧の通り、パイプラインをモニタリングし、1年以内に成約できるものを検討する中で、特に株価が過小評価されたままである場合には、自社株買いでその差を埋めていく予定です。

AIへの投資に関しては、ボブが言ったように、テクノロジーに投資する方法と同様です。我々はビジネスを支えるために、設備投資（CapEx）を通じてテクノロジー、そして現在はAIに対して継続的にオーガニックな投資を行っており、それは変わりません。歴史的にテクノロジー企業に対して大規模な投資を行ってこなかったのと同様に、特定のAI企業に投資することはないと考えています。

ニコラス・ジョセフ

ありがとうございます。妥当な場面での人員構成の合理化や、生産性向上のためのAI活用について少しお話しいただきました。少し時期尚早かもしれませんが、それが時間の経過とともに特定のセグメントのマージン・プロファイル（利益率の構成）をどのように変え得るか、見通しはありますか？

エマ・ジャマルティーノ

時間の経過とともにどのような影響を与えるかを推測するのは非常に困難ですが、影響はあります。数年かかると思いますが、まずは当社の機能部門（ファンクション）から始まるでしょう。ボブが言及した人事チームやシェアードサービス・チームです。それらの人員削減についても、即時ではなく、数年後に発生すると予想しています。

それが当社のビジネスに具体的にどのような影響を与えるかは、時が経てばわかります。

ニコラス・ジョセフ

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、モルガン・スタンレーのRonald Kamdem様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。簡潔に伺います。BOEについてですが、先ほどの電話会議の中で、買収を除いた収益成長率は10%台半ばだったとおっしゃっていたかと思いますが、それで合っていますでしょうか。成長率はかなりの期間、持続可能であるというメッセージを発信されてきたと理解しています。

私の質問は、その成長のうち、どの程度が既存テナントによるもの（そこでの拡張）であり、どの程度が新規ビジネスによるものか、詳細に掘り下げて考えることはできるでしょうか。過去数年間の事業の変化に伴い、その構成比は変化しましたか？ありがとうございます。

エマ・ジャマルティーノ

当該事業については、エンタープライズ・ファシリティ・マネジメント、ローカル・ビジネス、そして現在はクリティカル・インフラストラクチャー・サービス事業に分けて考えています。エンタープライズは着実な二桁成長を遂げており、長期的には10%台前半の成長となっています。ローカルについては、先ほど申し上げたように新市場への拡大が進んでおり、米州地域では依然として大幅な成長を見せています。当期の米州におけるローカル・ビジネスの収益は30%増加しました。

これにより、その成長率は10%台前半の範囲を上回っています。クリティカル・インフラストラクチャー・サービス事業は、すでにご覧いただいた通り、極めて高い成長を遂げています。これにより、当社のBOEセグメントの成長率は、今後も10%台半ばの範囲を維持し、長期的にはそれを上回る可能性があります。

ロナルド・カムデム

助かります。2つ目の質問ですが、現在のサイクルにおいて、アドバイザリー・サービス、BOE、プロジェクト・マネジメントのどれを検討すべきか考えています。潜在的なトランザクションによる上振れがあるため、最大の利益率の上昇余地は、依然としてアドバイザリー・サービスにあるのでしょうか。あるいは、他のセグメントにおける潜在的な利益率の向上については、どのようにお考えでしょうか。

ありがとうございます。

エマ・ジャマルティーノ

アドバイザリーの利益率はすでに2019年の水準に戻っており、これは同事業における比較的安定した利益率であると考えています。今後はより安定し、かつ段階的な向上を見込んでいます。利益率を向上させる機会はあると考えています。

ロナルド・カムデム

ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございました。質疑応答セッションは終了いたしました。それでは、締めくくりの言葉として、CEOのBob Sulenticにマイクをお戻しいたします。

ボブ・スレンティック

本日はご参加いただきありがとうございました。第2四半期の決算報告を行う90日後に、またお話しさせていただきます。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして本日の電話会議を終了いたします。これより回線をお切りいただけます。ご参加いただきありがとうございました。

それでは、良い一日をお過ごしください。