オペレーター

COPT Defense Propertiesの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。なお、本日の会議は録音されています。これより、COPT DefenseのIR担当バイスプレジデント、Venkat Kommineniにマイクをお渡しします。Kommineni氏、お願いします。

ヴェンカット・コミネニ

ありがとうございます、Dee。こんにちは。第1四半期決算を説明するためのCOPT Defense電話会議へようこそ。本日は、スティーブ・ブドリック社長兼CEO、ブリット・A・スナイダー・エグゼクティブ・バイスプレジデント兼COO、そしてアンソニー・ミフスド・エグゼクティブ・バイスプレジデント兼CFOが同席しております。

経営陣が説明するGAAPおよび非GAAP財務指標の調整内容は、決算プレスリリース、プレゼンテーション、および補足情報パッケージを通じて、当社のウェブサイト上でご確認いただけます。なお、本日の会議で行われる将来予測に関する記述は、当社のSEC提出書類で説明されているリスクおよび不確実性の影響を受けます。実際の事象や結果は、これらの将来予測に関する記述とは大きく異なる場合があり、当社はそれらを更新する義務を負いません。スティーブ、お願いします。

スティーブン・E・ブドリック

こんにちは。ご参加いただきありがとうございます。2026年は堅調なスタートを切っており、ビジネスのあらゆる側面において、年間の目標達成に向けて順調に進んでいます。2025年の力強い業績と2026年の見通しに基づき、2月、当社は年間の配当を1株当たり0.06ドル（4.9%）増額することを推奨し、取締役会がこれを承認しました。

これにより、4年連続の増配となります。2022年以来、当社の配当は16.4%増加し、1株当たりFFOは15.3%増加しており、保守的なAFFO配当性向を65%未満に維持し、外部投資に必要な自己資本を自己資金で賄う能力を継続して維持しながら、当社の魅力的なトータルリターン投資プロファイルを実現しています。

スティーブン・E・ブドリック

第1四半期の1株当たりFFOは0.69ドルで、これはガイダンスの中央値を0.01ドル上回り、前年同期比で6.2%の増加となりました。同一物件キャッシュNOIは、平均稼働率が70ベーシスポイント上昇したことなどにより、前年同期比で5.4%増加しました。当社は120万平方フィートの更新リーシングを実施し、91%の維持率を達成しました。これには、サンアントニオのラックランド空軍基地近くにある、米国政府に賃貸している約100万平方フィートのキャンパスの全件更新が含まれます。

これらの更新により、2026年に満期を迎えるリスクの大部分に対処し、年初の21%であった満期を迎える年間賃料収入を11%に減少させました。

スティーブン・E・ブドリック

当社は9万2,000平方フィートの空室リーシングを実施しており、通年目標である40万平方フィートの達成に向けて順調に進んでいます。当社は38万4,000平方フィートの投資リーシングを実施しました。これには、以前発表されたナショナル・ビジネス・パークにおける2件のビル全体のリースが含まれます。年初来、当社は新しい投資に約2億5,000万ドルの資本を投入してきました。

これには、ナショナル・ビジネス・パークにおける完全にリーシング済みのビルト・トゥ・スーツ・プロジェクトである620 Guardian Way、および合計約1億ドルに達する2件の新規投資が含まれます。これらの力強い業績に基づき、当社は4つのガイダンス指標を引き上げます。詳細はアンソニーが自身のセクションで説明します。

スティーブン・E・ブドリック

これら2件の新規投資に関してですが、第一に、レッドストーン・アーセナルのセキュアな区画内にあるレッドストーン・ゲートウェイの15万平方フィートの開発プロジェクトに5,500万ドルを投入しました。この投資は、予想される要件に先立ち、米国政府向けの対テロ部隊防護（ATFP）対応の在庫を創出するものです。現在、複数の政府ミッションによる需要が見られており、ミサイル防衛や宇宙活動に関連した成長を経験しており、それらは総じて建物の容量を超えています。第二に、バージニア州チャンティリーのウエストフィールド・サブマーケットにおける17エーカーの土地の取得と地上権リースに、約4,300万ドルを投入しました。

この地上権リースは非常に魅力的な長期的な経済性を備えており、Mission Ridgeとして知られる、100%リーシング済みの極めて戦略的な2棟のオフィスビルによって支えられています。

スティーブン・E・ブドリック

これらのビルには、サイバーグループを含むFBIのテクノロジー部門、および当社の防衛ITテナントの上位20社に入る主要な防衛請負業者2社が入居しています。この取引により、当社は現在圧倒的な市場シェアを持つ優先サブマーケットの一つにおける戦略的な土地区画を、実質的に永続的に支配できるようになります。そして重要なことに、資本構造におけるシニアなポジションを確保しており、これは将来的に魅力的な条件で賃借権を取得する機会につながるはずです。前四半期、当社はこの同じウエストフィールド・サブマーケットにおいて、上位20社の米国防衛請負業者に全件リーシングされている14万平方フィートのビルを4,000万ドルで購入したStonegate Oneを取得したことを思い出してください。

スティーブン・E・ブドリック

当社のフリップブックの15スライドに示されている通り、StonegateとMission Ridgeは、隣接する米国政府の需要ドライバーを支える防衛請負業者の豊かなエコシステム内において、互いに0.5マイル以内に位置しています。3月、ムーディーズが当社の投資適格格付けを、見通しは「安定的」としてBaa2へ1段階引き上げたというニュースを受け、大変嬉しく思いました。過去5年間で、当社は4回の個別の発行を通じて18億ドルの無担保債務を発行してきました。当社は、加重平均クレジット・スプレッドが120ベーシスポイント、満期が約9年という、それぞれの取引において素晴らしい価格設定を実現しました。

明らかに、当社の債券投資家は当社の戦略とポートフォリオに備わっている固有の強さを認識しており、当社もムーディーズからそのような評価を得られたことを嬉しく思います。

スティーブン・E・ブドリック

当社はBaa2格付けを持つわずか3社のオフィスREITのひとつです。これは、世界的なパンデミック、インフレと金利の両方の著しい上昇、そして米国のオフィス全国空室率が40年超で最高となる要因を伴う過去6年間の、当社の実証された実績を認めるものであると信じております。防衛予算に話を移します。今月初め、トランプ大統領は2027年度予算案を提出しましたが、政権はこれを国家安全保障インフラへの投資における歴史的なパラダイムシフトであると説明しています。

防衛予算要求の総額は記録的な1.5兆ドルであり、これは前年比で45%近い増加となります。これは、1.1兆ドルの基本予算と、3,500億ドルの予想される調整資金で構成されています。

スティーブン・E・ブドリック

当社のビジネスは、下院軍事委員会のマイク・ロジャース委員長によって新たなベースラインと表現されている、提案された1.1兆ドルの基本予算によって実質的に推進されています。2027年度の提案予算は、前年比で30%近く、過去5年間と比較して50%近くの増加を表しています。防衛ベースの予算要求には、インテリジェンス（情報活動）向けに160億ドルの増加（14%）が含まれており、これは20年超で最大の対前年増となります。また、国防総省（DoD）のサイバー資金向けに40億ドルの増加（25%）が含まれており、これはDoDのサイバー資金における歴史上最大の増加です。

さらに、ゴールデン・ドーム（Golden Dome）向けに180億ドルが追加され、これにより同プログラムに対するこれまでの予算配分と要求額は、総額1,850億ドルのうち約400億ドルに達します。

スティーブン・E・ブドリック

2026年度にはゴールデン・ドームに210億ドルの予算が割り当てられましたが、現在までに実際に授与されたのはその一部に過ぎず、これは年末にかけての需要の発生に好材料となります。まだ1,600億ドル以上の予算割り当てが残っています。この現在および予想される資金提供により、予算割り当てとリース契約締結の間には通常12〜18ヶ月のタイムラグがあるため、今後数年間にわたってゴールデン・ドーム・イニシアチブを発展させ、支えることになるテナント需要の長期的な見通しが得られるはずです。2027年度の防衛予算は、防衛支出の12年間にわたる成長トレンドの継続であり、強力な超党派の支持を得ている数少ない公共政策分野のひとつです。

スティーブン・E・ブドリック

当社の拠点が支える優先任務に対する国の多額の投資は、短期的および中期的に当社のポートフォリオにとって有利な需要の背景をもたらし、外部成長のための追加の機会を提供することになるはずです。それでは、ブリットにマイクを渡します。

ブリット・A・スナイダー

ありがとう、スティーブ。当四半期は、ポートフォリオ全体で94.4%、防衛/ITポートフォリオで95.6%という高い稼働率で終了しました。前年比では、両ポートフォリオの稼働率はそれぞれ80ベーシス・ポイントと30ベーシス・ポイント増加しました。第1四半期には、92,000平方フィートの空室リーシングを実行しましたが、そのうち約70%がサイバー活動に関連しています。

年初来では、152,000平方フィートの空室リーシングに署名しており、これは通期目標である400,000平方フィートの38%に相当します。現在、交渉が進んでいる見込み客として約115,000平方フィートを抱えており、当社ではこれを契約締結の可能性が90%を超えるものと定義しています。

ブリット・A・スナイダー

これらを合わせると、契約締結済みまたは交渉が進んでいるリースは合計265,000平方フィートを超え、これは通期目標の3分の2に相当します。4月には、ハントツビルにある8100 Rideout Roadの残りのフロアを、米国の防衛請負業者トップ20社にリースしました。このリースにより、当該テナントの建物内の占有面積は50,000平方フィート以上に倍増し、当該物件のリーシング率は100%となりました。レッドストーン・ゲートウェイ・パーク内の稼働中の24棟のうち23棟が現在100%リーシングされており、これによりこの約250万平方フィートのキャンパスは、わずか1棟の10,000平方フィートのスイートを除いて99.6%のリーシング率となっています。

4月には、コロンビア・ゲートウェイにあるフランクリン・センターにおいて、米国の防衛請負業者トップ10社と12,000平方フィートの拡張リースに署名しました。

ブリット・A・スナイダー

このリースにより、当該テナントの建物内の占有面積は60,000平方フィートに増加し、残りの55,000平方フィートの空きに対しては、155,000平方フィートの見込み客を追跡しています。更新リーシングに話を移すと、当四半期は120万平方フィートを実行し、テナント維持率は91%、キャッシュ賃料スプレッドは3.8%上昇、GAAP賃料スプレッドは12%上昇しました。当四半期のボリュームは、サンアントニオのラックランド空軍基地近くにある米国政府キャンパスの全面更新によって推進されました。これは合計953,000平方フィートに達し、年初時点での2026年に満了する年間賃料収入の40%以上を占めていました。

サンアントニオの更新におけるキャッシュ賃料スプレッドは4.2%増加し、年間の賃料上昇は3%でした。

ブリット・A・スナイダー

サンアントニオにおけるこれら4件の大型リース更新を含めると、50,000平方フィートを超えるリースの維持に関する当社の実績はさらに印象深いものとなります。2024年中盤から2026年末の間に満了する大型リースについては、維持率97%で、すでに約300万平方フィートを更新しています。残りのリースは8件で、合計950,000平方フィートであり、すべて米国政府との契約です。これらのリースについては100%の維持を見込んでおり、2027年に締結が行われる予定です。

さらに、約4年前にこの開示を開始して以来、当社は500万平方フィートを超える大型リースを、97%を超える維持率で更新してきました。

ブリット・A・スナイダー

開発に移りますと、第1四半期に2つのプロジェクトを開始しました。現在のアクティブなパイプラインは合計100万平方フィートを超えており、その73%がプリリース（事前賃貸）済みで、資本投下額は5億ドル以上に達しています。これら7つのプロジェクトは、それぞれスケジュール通りかつ予算内で進んでいます。7つのうち5つは100%プリリース済みです。

空きスペースのある2つの開発案件は、いずれもハンツビルにある在庫物件で、一つは政府機関の入居を対象としたフェンス内の物件、もう一つは防衛関連業者向けのフェンス外の物件です。第1四半期に410 Goss Roadの建設を開始しましたが、これはフェンス内の政府向けに設計されています。複数のミッション（任務）から、建物の空き容量を上回る需要を確認しており、そのすべてがATFP（対テロ防護）に準拠したセキュリティ施設を必要としています。

ブリット・A・スナイダー

今月上旬、フェンス外の物件である8500 Advanced Gatewayの実質的な完成に至りました。現在は防衛関連業者に20%賃貸されています。現在、1フロア全体の賃貸契約を最終調整中であり、間もなく締結できる見込みです。これにより賃貸率は40%に上昇し、さらに2フロア分に関する別の案件も進めており、これが実現すれば賃貸率は80%を超えます。

次の在庫物件であるRG 6300はすでに計画済みで、賃貸率が80%の閾値に近づき次第、開発を開始する予定です。当社の開発リーシング・パイプライン（2年以内、またはそれ以下で成約の可能性が50%以上と見なす機会と定義）は、現在100万平方フィート近くに達しています。それに加えて、さらに60万平方フィートの潜在的な開発機会を追っています。以上で、アンソニーに代わります。

アンソニー・ミフサド

ありがとう、ブリット。第1四半期の1株当たりFFOは0.69ドルを報告しました。これはガイダンスの中央値を0.01ドル上回り、前年同期比で6.2%の増加となりました。今四半期は、複数のリースの予算より早い開始、好調な更新リーシング、特定のR&M（修繕・保守）プロジェクトのタイミング、および継続的な評価額査定への不服申し立ての成功による予算外の不動産税還付の恩恵を受けました。

これらの好材料は、予想を上回る純冬期天候関連費用によって一部相殺されました。同一物件のキャッシュNOIは前年同期比で5.4%増加しました。これは、前年度に開始された開発および買収物件のリースのフリーレント期間の終了と、同一物件の平均稼働率の70ベーシス・ポイントの上昇によるものです。2026年には非経常的な不動産税還付が200万ドル少なくなったことで、今四半期の力強い成長が約200ベーシス・ポイント抑制されました。

アンソニー・ミフサド

同一物件の稼働率は四半期末時点で94.2%となり、前年比で60ベーシス・ポイント増加しました。これは「その他」セグメントにおける500ベーシス・ポイントの増加によって牽引されました。資本取引に関しては、3月16日に利率2.25%の4億ドルの債務を返済しました。約7ヶ月前、セクターをリードする95ベーシス・ポイントのクレジット・スプレッドで、利率4.5%の5年物無担保ノートを4億ドル発行した際に、この満期に向けた資金を事前に準備していたことを思い出してください。

この4億ドルの負債に伴う金利上昇により、2026年には資金調達コストが0.09ドル増加します。次の債務の満期は2028年秋であるため、短期的な重大なリファイナンス・リスクはありません。

アンソニー・ミフサド

スティーブが述べたように、ムーディーズは3月に当社の投資適格格付けをBaa2に引き上げました。プレスリリースの中で、ムーディーズは当社の特化型オフィス・ポートフォリオの強力な営業パフォーマンス、堅実なEBITDA対利払い費比率、および開発中の資産からの収益成長を強調しました。長年にわたる努力とアウトリーチの集大成であるこの重要な節目を達成するために尽力したチームに、特別に感謝の意を表したいと思います。ムーディーズが当社の戦略、プラットフォーム、ポートフォリオ、およびテナントの強みと専門性を認めてくれたことを嬉しく思います。

ガイダンスに関しては、いくつかの項目の中央値を引き上げました。1株当たりFFOガイダンスの中央値を0.01ドル引き上げ2.76ドルとしました。これは、当四半期の実績が予想を上回ったことと、Mission Ridgeの土地買収の両方による寄与によるものですが、交換可能社債による希薄化の会計処理によって一部相殺されています。

アンソニー・ミフサド

更新リーシングの好調と予期せぬ不動産税還付により、同一物件のキャッシュNOI成長率ガイダンスの中央値を50ベーシス・ポイント引き上げ、3%としました。テナント維持率ガイダンスの中央値を250ベーシス・ポイント引き上げ、82.5%としました。Mission Ridgeの土地買収により、新規投資への資本投下ガイダンスの中央値を4,000万ドル引き上げ、2億9,000万ドルとしました。最後に、第2四半期の1株当たりFFOガイダンスを0.68ドルから0.70ドルの範囲に設定しています。

アンソニー・ミフサド

以上で、スティーブにマイクを戻します。

スティーブン・E・ブドリック

最後に、当社のリーシング実績は通年計画通りであり、素晴らしい一年のスタートを切ることができました。1株当たりFFOは前年同期比6.2%の成長を達成し、23四半期連続の増収となりました。4つの主要指標について、2026年のガイダンスの中央値を引き上げました。第1四半期に配当を再び4.9%増額し、過去4年間で16%以上の増配を実現しました。

年初来、3件の新規投資に対して2億5,000万ドル近い資本を投下しました。2025年の初め以来、当社の戦略の強みにより、5つの異なる市場における8つのプロジェクトからなる、5億ドルを超える新規投資への資本投下を実現しています。

スティーブン・E・ブドリック

ドル価値の80%は100%プリリース済みのプロジェクトによるものであり、残り20%のドル価値は、空きがほとんど、あるいは全くないパークにおいて、米国政府および防衛産業事業者双方から見られる需要を満たすために、切実に必要とされている在庫を創出するためのものです。これらの投資は、提案されている防衛予算の大幅な増加から期待される追加の機会と相まって、私たちがこれまで実現してきたNOIおよび株主価値における継続的な成長の実績を支えるものとなります。それでは、オペレーター、質疑応答を開始してください。

オペレーター

ブドリック様、ありがとうございます。質問をされる場合は、お電話の「＊11」を押し、お名前が呼ばれるまでお待ちください。質問を取り消す場合は、再度「＊11」を押してください。Q&Aのリストを作成するまでお待ちください。

最初の質問は、シティのセス・バーギー様からです。お話しください。

セス・バーギー

はい、質問を受け付けていただきありがとうございます。フリップブックの中に、1株当たりFFOの年平均成長率（CAGR）が約4.5%という長期成長率に関するスライドがありますが、それについて伺いたいです。防衛支出の増加を考慮すると、これが長期的な収益力の考え方なのでしょうか、それとも、防衛支出が増加し、開発パイプラインが成熟し続けるにつれて、その成長が加速する道筋があるとお考えでしょうか？

スティーブン・E・ブドリック

もちろんです。セスが言及しているスライドは、私たちが過去7、8年間で複利成長させてきた4.5%の成長率を示しています。今後の見通しについてですが、セス、今年の成長は、アンソニーがコメントの中で述べた0.09ドルの追加利息費用により、少し抑制されています。成長率は1.5%程度になると予想しています。

将来的には、一般的に、私たちが最近経験してきた成長軌道に戻ることができると予想しています。仮説の話になりますが、防衛支出の増加によって、それ（成長率）に上振れ要因が生じる可能性があります。念のため申し上げますが、その法案はまだ可決も予算配分もされておらず、あくまで希望的なものです。

スティーブン・E・ブドリック

それは、私たちが過去12年間にわたり言及してきた投資増加の継続的なトレンドを確実に後押しするものであり、当社のビジネスにとって好材料となり、潜在的により良い見通しにつながるでしょう。

セス・バーギー

ありがとうございます。今回の買収は、そのサブマーケットにおける2件目の買収となります。その市場において、他に検討している種類の建物や地上権リースなどはありますか？ビジネスが改善し、防衛支出が増加する中で、その分野における他のプレイヤーに何か変化は見られますか？

スティーブン・E・ブドリック

最初の質問についてですが、スライド15の航空写真を見ていただければ、その市場が、私たちが説明した通り、地域のミッションを支える防衛産業事業者の豊かなエコシステムであることがわかるでしょう。現在、私たちはその市場の約28%を保有しています。適切な価格や条件であれば、当社と相性が良く、素晴らしいテナントが入っている建物は確実に存在し、それらの購入には非常に強い関心があります。現在は利用可能な物件はありませんが、そこは間違いなく私たちが戦略的に位置づけているトップ3の市場の一つであり、その機会を非常に鋭い目で見守っています。

質問の後半部分についてですが、セス、補足をお願いします。他に質問はありますか？

セス・バーギー

ああ。

スティーブン・E・ブドリック

何かプレーヤー（競合）はいますか？

セス・バーギー

何か見えている、ということでしょうか。ええ。

スティーブン・E・ブドリック

あー。

セス・バーギー

防衛支出の増加も目にされており、この分野（スペース）への関心が高まっていることで、競争が激化している状況でしょうか。

スティーブン・E・ブドリック

お話しできるような特筆すべきことはありません。ご存知のように、ノーザン・バージニアの同様の資産への投資を好む、かなり小規模な投資グループがいくつかあります。彼らの関心は、これまでと同様に引き続き高いままであると考えています。新規参入者を特定できるといったことは言えません。

セス・バーギー

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、Evercore ISIのスティーブ・サクワ様からいただきます。回線は開いております。

スティーブ・サクワ

はい、ありがとうございます。こんにちは。スティーブです。お話しいただいたような様々なポジティブな背景や追い風を踏まえ、現在の開発パイプラインや開発開始の考え方に、何か違いはありますでしょうか。

一部のサブマーケットにおいて、もう少しスペック物件（投機的開発物件）を増やす意向はありますか？また、防衛契約ビジネスへの新規参入者などが増えていることを受けて、テナンシー（入居状況）に変化はありますでしょうか？

スティーブン・E・ブドリック

伝統的な水準よりも多くの在庫（物件）を積み増し始める準備は、まだ整っていません。しかし、過去1年間にわたり、そしてますますそうなりつつありますが、引き渡しまでの期間を短縮する機会に備えて、事前設計や、場合によっては用地条件への事前対応を行うことで、極めて迅速に動ける態勢を整えています。需要が増加するにつれて、特に、ゴールデン・ドーム（Golden Dome）を支えるために需要が増加すると予想されるハントズビルにおいては、より積極的に動く準備ができていますが、その需要が、今よりももう少し正式に顕在化するのを見る必要があります。

スティーブ・サクワ

わかりました。空室のリーシングについてですが、焦点となっているのはどのあたりか、そして、現在の水準から稼働率をさらに高めていく見通しはどうなっているのかについてお話しいただけますでしょうか？

ブリット・A・スナイダー

はい、ブリットです。スティーブ、こんにちは。北部バージニア州における見通しについてですが、最近の物件や取引を見ますと、実際にそこでの現金賃料を引き上げることができています。これは、その市場で当社の物件を検討しているテナントにとって、良い兆候だと考えています。

また、BWコリドーにおけるサイバー関連予算の増加についても、少し落ち着いていた時期を経て、突然、問い合わせが急増し始めている分野だと考えています。

ブリット・A・スナイダー

資金がどのように割り当てられているかを詳しく見ると、それはまさに当社の物件が支えているミッションに向けられています。サイバー分野における資金流入の鍵となる部分であるサイバー・ミッション・フォース（Cyber Mission Force）を見ると、北部バージニア州とBWコリドーの2つのエリアにおいて、空室リーシングが活性化していくと考えています。今年の初めには、コロンビア・ゲートウェイでも確実にその傾向が見られました。

スティーブン・E・ブドリック

ハントズビルにはリーシング可能な空室はありません。最後の1スイートとなりました。

スティーブ・サクワ

私からは以上です。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問はウェルズ・ファーゴのブレイン・ヘック様からです。回線は開通しています。

ブレイン・ヘック

ありがとうございます。2027年度の予算要求が約1.5兆ドルというのは、明らかに大きなプラス要因です。スティーブ、もしそれが承認されたとして、その増額分が非常に多額であることを踏まえると、テナント層はそれらの資金が投入されるのに先んじて、少し早めにリーシングを開始する必要があるとお考えでしょうか？それとも、通常のような12〜18ヶ月のタイムラグというルールが、依然として変わらずに適用されるとお考えでしょうか？

スティーブン・E・ブドリック

ええ、忘れないでください。その1.5兆ドルを3,500億ドルに分解して考える必要があります。それは調整予算（reconciliation appropriation）になります。分解してみると、それは私たちのポートフォリオ内のリースには影響しないものに向けられることになります。

在庫の増加、弾薬、造船などです。内訳はあります。オフラインで詳細をお話しすることも可能です。基本予算のほぼ30%の増加は、間違いなく私たちのテナント層に影響を与えるはずですし、仮説として、彼らのスペースへのニーズに影響を与え得ますし、与えるでしょう。

繰り返しますが、まだ時期尚早です。まだ可決もされていませんし、予算も割り当てられていません。一度予算が割り当てられれば、契約者に流れることになります。12ヶ月から18ヶ月という期間は、依然として維持されると考えています。

ブレイン・ヘック

承知しました。大変助かります。開発パイプラインにおける将来的な潜在的機会が、前四半期から約40万平方フィート減少していることに気づきました。その減少の背後に何か具体的な要因はありましたか？そのカテゴリーから外れたプロジェクトはありますか？それらの状況について、何か詳細を教えていただけますか？

スティーブン・E・ブドリック

ええ、前四半期に発表した案件でいくらか実現（harvested）しましたし、ある特定のミッションについては、将来の需要の可能性を減らす決定を下しました。彼らはMILCON（軍事建設）ソリューションにかなり注力しているようだからです。

ブレイン・ヘック

わかりました。承知しました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問はBTIGのTom Catherwood氏からです。回線は開いています。

トム・キャザーウッド

ありがとうございます。皆さん、こんにちは。スティーブのリーシングに関する質問に戻らせてください。Britt、以前、テナント改善費用（TI）やフリーレントを抑制することについてお話しされていましたが、それはここ数四半期の数字に明確に表れています。

それに関して2つ質問があります。一つ目は、現在、実効純賃料（NER）ベースでどの程度の成長を得られているかということです。二つ目は、ポートフォリオ内の空室状況がタイトになるにつれ、コンセッション（賃貸条件の譲歩）をあとどれくらい抑制できるとお考えでしょうか？

ブリット・A・スナイダー

ええ、NERの面については、検討するすべての案件において非常に注力している事項です。それがどの程度成長したかという正確なパーセンテージは持ち合わせていませんが、ここ数年、間違いなくその点への注力を強めてきたと言えます。次に、特定の市場、特にバージニア州北部においては、過去よりもコンセッションを抑制することができています。つまり、ミッションクリティカルなスペースを必要とする人々は、SCIF（重要機密情報施設）の構築やアップグレードのためにより多くの資金を投じる意欲がありますが、一方で私たちは、抑制しているか、あるいは概ね同じレベルに留めています。

ブリット・A・スナイダー

間違いなく、フリーレント（pre-rent）の領域こそ、私たちが本当に抑制しようとしている部分です。

トム・キャザーウッド

わかりました。それは1桁台前半（low single digits）だとお考えですか？それとも、ネットの実効ベースで1桁台後半（high single digits）だとお考えですか？つまり、おおまかな範囲（bookends）を知りたいのです。過去1年間でどのような数値であったか、見当はつきますか？

ブリット・A・スナイダー

はい、おそらく1桁台半ば（mid single digits）でしょう。

スティーブン・E・ブドリック

トム、成長率の話をしていますか？

トム・キャザーウッド

はい。

スティーブン・E・ブドリック

ええ、その通りです。

トム・キャザーウッド

完璧です。ありがとうございます。ではスティーブ、あなたがブレインの質問への回答の中で示唆された内容に話を戻したいのですが、従来、私たちはCDPといえば、防衛インテリジェンス市場に焦点を当てたものだと考えてきました。そして、貴社は防衛製造や配備に重点を置く市場については避けてこられました。

防衛能力の近代化が進む中で、それらの境界線は曖昧になってきているように見えます。これは妥当な指摘でしょうか？もしそうであれば、それは、これまで検討していなかったような他の市場を検討する動機となっていますか？

スティーブン・E・ブドリック

そうですね、もし私たちが従来サービスを提供してこなかった防衛領域へと踏み込むとすれば、それは、特定の機会において、当社のテナントのニーズを支援するための第三者資本を提供し、彼らと連携する形になるでしょう。過去に、他の市場へ進出することについて、一部のテナントと対話を行ってきました。まだ決定を下したわけではありませんが、個別の案件ごとに検討は行っています。

トム・キャザーウッド

了解しました。私からは以上です。皆さん、ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、Cantor Fitzgeraldのリチャード・アンダーソン様からです。通話がつながっております。

リチャード・アンダーソン

ありがとうございます。こんにちは。他の市場についてですが、デモインについてはどうでしょうか？ ご存知の通り、同市場でデータセンターのシェル（建物外殻）の建設を進めようとしている件について、最新の状況を教えてください。

スティーブン・E・ブドリック

今年は素晴らしいトウモロコシの収穫になりそうです。特筆すべきアップデートはありません。電力に関して行き詰まっています。電力状況が具体化するのを待っているところです。

以前の電話会議でもお伝えしたかと思いますが、現時点で前進するには、経済条件が重荷すぎました。我々は身を引くことを選択しました。その市場では他者に主導権を譲り、市場におけるデータ向けの新たな電力需要の高まりに対して、電力会社が適応するのを待っています。我々は、

リチャード・アンダーソン

わかりました。

スティーブン・E・ブドリック

3年から4年先のことだと考えています。

リチャード・アンダーソン

つまり、今のところ「トウモロコシの食べごろ」ではない、ということでしょうか？ 失礼しました。

スティーブン・E・ブドリック

トウモロコシの食べごろではありません。

リチャード・アンダーソン

おお。

スティーブン・E・ブドリック

それは素晴らしいですね、リッチ。

リチャード・アンダーソン

承知いたしました。

スティーブン・E・ブドリック

本当に素晴らしいです。

リチャード・アンダーソン

ハンツビルに関しては、リーシング率が99.6%で、1万平方フィートの空きがあるとのことでしたが、失礼、単一のスイート（一区画）で、ということでしたね。そのキャンパスは、建物の規模としては現在の2倍になるポテンシャルがある。私の理解は正しいでしょうか。現在進行中の「ゴールデン・ドーム（Golden Dome）」の諸イニシアチブについてお話しされていますが、それらすべてが完了した際、スペースが不足するという「非常に贅沢な悩み」に直面する可能性はどの程度ありますか？

スティーブン・E・ブドリック

そうですね、それはまだかなり先の話ですので、少なくとも250万、実のところ300万平方フィートほどの収容能力があります。そのような素晴らしいニュースがあり、需要が急速に高まっている状況において、私たちのパートナーは本質的に米国政府であることを念頭に置いておいてください。私たちは彼らから土地をリースしています。それは米国のレッドストーン・アーセナルという極めて広大な土地です。

このような成功に照らせば、リースを拡大または強化する方法を見出し、アーセナルにおけるミッションの成長を継続的に支援できると確信しています。それは、私が夜眠る際の懸念事項としては最も小さいものです。

リチャード・アンダーソン

わかりました。最後に空室リーシングについてですが、40万平方フィートの目標に向けて推移しているとお聞きしています。この件に関しては、過去の成功が（高いハードルとなり）仇となっているというか、過去数年間、年度を通じて空室リーシングの目標を大幅に上回ってきました。現在は目標通りに推移しているようです。

これは単に、入居が進めば進むほど、空室リーシングの実行が難しくなるという名残なのでしょうか。年度を通じて、40万平方フィートという目標が今後大幅に引き上げられることは期待しない方がよい、という考え方で合っていますでしょうか？

スティーブン・E・ブドリック

はい。概してその通りだと思います。物件の入居率が現在のようになればなるほど、新たに発生する正確な需要に合致する在庫を確保することが難しくなります。私たちはそれに対して継続的に取り組んでおり、非常にうまくやっています。

もちろん、驚異的な更新維持率のおかげで、一部のスペースが返却され、それを市場に出すこともできます。その上で、不確定要素は、より空室のある他の資産を活用して収益を上げられるかどうかです。私たちは目標を設定し、それを上回ることを好みます。この40万平方フィートという目標を上回るために全力を尽くすつもりですが、達成できるという確信は持っています。

リチャード・アンダーソン

素晴らしいです。最後に一つだけ手短に。国防予算についてですが、まだ予算配分が確定していません。その規模の大きさを考えると、非常に巨額のコミットメントであるため、成立までに時間がかかると想定するのが妥当ではないでしょうか。

それとも、超党派の合意があるため、10月1日以降、比較的すぐに最終的な予算が確定する可能性があるのでしょうか？

スティーブン・E・ブドリック

そうですね、予測するのが難しい質問です。私たちは、予算を割り当て、資金を確保しようとする中で、絶えず新しい状況に置かれているように感じます。超党派の支持が得られないからではなく、率直に言って、国の全体的な方向性において対立する目的があるため、難しいだろうと考えています。そして、現在国土安全保障省が予算不足となっている状況で見られるように、あらゆるものが交渉材料になる可能性があるようです。

非常に多くの理由から、今まさに資金を必要としている時期であるにもかかわらずです。とにかく、私個人の見解は控えさせていただきます。何が起こるかは分かりません。

リチャード・アンダーソン

わかりました、ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、Green StreetのDylan Burzinski様からです。回線は開通しています。

ディラン・バージンスキー

皆さん、こんにちは。私の質問のほとんどは既に聞かれました。皆さんが、BW回廊やバージニア州北部において、活動が活発化している、あるいは必ずしもそうではないにせよ、空室のリーシングが加速する可能性があると言及されたので、お聞きしたいことがあります。ポートフォリオの中で、海軍関連の需要は、依然として高い水準にあるとはいえ、最もリーシングが進んでいない状態にあるように見えます。

単に、ポートフォリオのこの部分において、空室のリーシングの見通しがどのようになっているのか、お伺いしたいです。

ブリット・A・スナイダー

はい、それはサイバー関連の見通しと大きく関係していると考えています。先ほど申し上げたように、少し落ち着いていた期間の後、それら（小規模なサイバー関連企業）が再び現れ始めているのを目の当たりにしています。

スティーブン・E・ブドリック

彼は本当に海軍関連について聞きたがっているようですね。

ブリット・A・スナイダー

海軍関連ですね。失礼しました。海軍関連についてですが、実際、私たちにとってははるかに小さなポートフォリオではありますが、海軍関連については、特にパックス・リバー（Pax River）エリアで改善が見られ始めています。あちらでは、自動運転車やドローンの業務が多く行われています。

ご想像の通り、そこでは活気が出てきています。確かに、Maritime PlazaにあるDC海軍工廠（DC Navy Yard）に隣接する当社のビルでも、かなりの活動が見られ、過去1年間で稼働率がかなり大幅に上昇しました。DC海軍工廠では多くの活動が行われており、そこでの請負業者への支援は極めて重要です。パックス・リバーとDCのMaritime Plazaは、実際の案件活動の増加が見られる2つのエリアであると言えます。

ディラン・バージンスキー

ありがとうございます。では、この質問は時々聞かれるものであり、買収の収支計算（pencil）が難しいため困難な質問であることは承知していますが、現在の買収パイプラインに関してどのような状況にあるのかをお聞きしたいです。つまり、何か顕著な活発化はありますか、それとも依然として、皆さんが検討しているのは単発の案件だけでしょうか？

スティーブン・E・ブドリック

現在、私たちは何も検討しておらず、それは引き続き単発的なものです。私たちの投資戦略は非常に、非常にフォーカスされたものであることを忘れないでください。より広い市場においては、私たちが注目している以上の活動が確実にあるでしょう。私たちが投資対象とする狭い範囲の資産の中でも、現在追跡しているものは何もありません。

ディラン・バージンスキー

ありがとうございます。皆さん、ありがとうございました。それでは。

オペレーター

ありがとうございます。念のため申し上げますと、ご質問がある場合は、＊11を押してください。次の質問は、J.P.モルガンのアンソニー・パオローネ氏からです。回線がつながりました。

アンソニー・パオローネ

はい、ありがとうございます。こんにちは。これについては少し触れられていましたが、現在お持ちの約18万平方フィートに対し、100万平方フィートの開発リーシング・パイプラインがあります。そのパイプラインのうち、その特定のスペースのためのものはどの程度で、追加の着工を検討する可能性のある要件（ニーズ）はどの程度でしょうか？もしそれらを受け入れられない場合、これらの顧客はどこへ行く傾向がありますか？

スティーブン・E・ブドリック

その開発パイプラインにあるものの多くは、新規プロジェクトを見越したものです。25%から30%は、現在実際に建設中のもののためのものだと言えます。一部は、現在のものの次に続く、次のビル群への溢れた需要です。どちらかと言えば、「需要はどこにあるか、市場はどこにあるか」ということです。

ご存知のように、私たちは、進める準備ができた時に確実に在庫（物件）を確保できるようなビジネスを行っています。

アンソニー・パオローネ

わかりました。では、リージョナル・オフィス・ポートフォリオについて、もう一つ質問させてください。規模は小さく、今年の満了物件も多くないことは承知していますが、今後数年間を見通すと、満了が重なり始めます。つまり、それをどのように軽減するか、あるいは、それが、コア事業におけるこれまでの多大な成長を妨げるリスクについて、何か最新の見解はありますか？

アンソニー・ミフサド

チームはすでに、今後数年間に控えている満了の一部について、テナントとの間で対処を開始していると思います。そのリスクを軽減するために、取引を前倒しし、早期に完了させるよう取り組んでいます。私たちがしようとしているのは、当社のヘッドライン（主要な注目点）が、他のポートフォリオ内の些細な変動（blips）ではなく、本来あるべき場所、つまり当社の防衛/ITポートフォリオであり続けるようにすることだと考えています。

アンソニー・パオローネ

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、Evercore ISIのスティーブ・サクワ氏からです。回線がつながっております。

スティーブ・サクワ

はい、ひとつ手短に追加の質問をさせてください。スティーブ、あなたは適切な時期に、それら非中核のオフィス資産の一部を売却することについて話されていたかと思います。ご存知の通り、オフィス、つまり伝統的なオフィスは、少し忌避される言葉（dirty word）になってしまっています。しかし、ワシントンD.C.では、極めて高い賃料とされる水準で、いくつかの新築開発が成功していると考えています。

そこで伺いたいのですが、それによって、2,100 L Streetは現在、より実行可能な売却候補となっているのでしょうか？ ボルチモアについては話が別かもしれませんが、ワシントンD.C.の資産はどのように位置付けられるのでしょうか？

スティーブン・E・ブドリック

それらのベンチマーク賃料は、確かに当該資産の価値に対する期待を高めるものになると考えています。それらの賃料は、利用可能な物件が存在しない市場において、真のトロフィー・スペースを求める、資金力の非常に高いテナントという、需要の比較的少数の構成要素によって実際に牽引されています。投資キャッシュフローが、その資産を市場に出す（売りに出す）ことが理にかなうほど十分に回復したとは考えていません。ただ、その時期はそれほど遠くないと考えています。

その機会は、例えばボルチモアやタイソンズ・コーナーで見られるものよりも、早く訪れると考えています。

スティーブ・サクワ

承知いたしました。私からは以上です。ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。それでは、締め括りの言葉のために、バドリック氏に進行をお戻しいたします。

スティーブン・E・ブドリック

本日はお電話にご参加いただきありがとうございます。私たちはオフィスにおりますので、もし議論したい追加の質問がございましたら、ヴェンカットと調整をお願いいたします。改めて、ありがとうございました。

オペレーター

本日は、COPT Defense Propertiesの2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただき、ありがとうございました。以上でプレゼンテーションを終了いたしますので、回線をお切りください。それでは、失礼いたします。