オペレーター

皆様、こんにちは。ご参加いただきありがとうございます。CubeSmartの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日の冒頭説明の後、質疑応答セッションを行います。

ご質問がある場合は、電話のキーパッドで「＊1」を押してください。質問を取り消す場合は、再度「＊1」を押してください。それでは、財務担当シニア・バイス・プレジデントのJosh Schutzerに進行を譲ります。Josh、お願いします。

ジョシュ・シュッツァー

ペイジさん、ありがとうございます。皆様、おはようございます。CubeSmartの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日の電話会議の参加者は、社長兼最高経営責任者のChris Marr、および最高財務責任者のTim Martinです。

冒頭説明の後に質疑応答セッションを行います。昨晩発行された決算リリースに加え、補足的な営業・財務データは、当社ウェブサイト（www.cubesmart.com）の投資家情報（IR）セクションでご確認いただけます。当社の発言には、業績および戦略に関する特定の将来の見通しに関する記述が含まれており、これらには、実際の結果が将来の見通しに関する記述と大きく異なる原因となり得るリスク、不確実性、その他の要因が含まれています。

ジョシュ・シュッツァー

当社の実際の結果が将来の見通しに関する記述と大きく異なる原因となり得るリスクおよび要因は、当社が証券取引委員会（SEC）に提出または提供している文書、具体的には、今朝提出したForm 8-K、およびForm 8-Kと共に提出された決算リリース、ならびにForm 10-Kに基づく当社の年次報告書の「リスク要因」セクションに記載されています。加えて、当社の発言には非GAAP指標への言及が含まれています。GAAPと非GAAP指標の調整表は、当社ウェブサイト（www.cubesmart.com）に掲載されている第1四半期の財務補足資料に記載されています。それでは、進行をChrisに渡します。

クリス・マー

ありがとう、Josh。おはようございます。第1四半期は、昨年末からのトレンドが継続し、結果は当社の予想に沿ったものとなりました。2025年後半に経験した営業トレンドの安定化が財務指標に反映され、今四半期に同一店舗売上の成長にようやく転換点が見られたことを心強く感じています。

マクロ環境からの予測されるカタリスト（促進要因）はないものの、2026年を通じて緩やかな改善が継続すると予想しています。好調な入居率と同一店舗売上は、安定した需要トレンドと、新規供給による逆風の緩和に支えられました。過去数年間の新規店舗の波がリーシング（賃貸付け）を進める一方で、今後のパイプラインは軽くなっている（減少している）ことを心強く思っています。この環境は、主要市場がアウトパフォームし、その低ベータの特性を示していることから、当社の品質重視の戦略の強さを引き続き証明しています。

クリス・マー

安定した需要が退去数の減少と組み合わさったことで、当四半期の純レンタル数は240%増加し、前年比の稼働率の差は4月末時点で20ベーシスポイントまで縮小し、春夏の見通しが忙しい繁忙期に向けて良好なポジションを築くことができました。北東部や中西部のより安定した都市部市場は引き続きアウトパフォームしており、一方で、サンベルトや西海岸のより流動的で供給の影響を受けている市場では、二次的な改善（改善の勢いの向上）という形で回復の兆しが見え始めています。また、価格設定のトレンドも心強く感じています。昨年、季節的に少し早めに料金を引き上げ始めたため、当社にとっては3月の前年同期比（コンプ）が厳しくなりましたが、入居率は月を通じて改善しました。

入居率は四半期末に2%上昇して終了し、その+2%のスプレッドは4月を通じて維持されました。

クリス・マー

すべての市場において、当社の既存顧客指標は引き続き強く、解約率や信用状況に変化はありません。当社の価格設定および営業戦略は、業界最高水準のポートフォリオと相まって、ポートフォリオ内に長く留まる高品質な顧客を引き付けています。市場別のパフォーマンスを見ると、上位25のMSA（大都市統計圏）のうち21のMSAで、当四半期中に同一店舗売上成長率の前期比改善が見られました。アセラ・コリドー（北東回廊）は、ニューヨーク、ボストン、ワシントンD.C.のMSAに牽引され、引き続きアウトパフォームしています。

シカゴを中心とする中西部の市場は、着実な改善ペースを維持しています。主要なサンベルトの市場は、マイアミが同一店舗売上の成長がプラスに転じ、フェニックスとアトランタが新規供給の流入からの回復において有意義な進展を見せるなど、心強い兆候を示しました。当社のオペレーションチームが、一年で最も忙しい時期への移行に伴い、提示される機会を活用できる良好なポジションを確保するために尽力したことを誇りに思います。

クリス・マー

当社は、ストレージセクターにおいて最高品質のポートフォリオを構築するという戦略に引き続きコミットしています。サイクルを通じて、当社のターゲット市場とその強力な人口統計学的特性は、最良の長期的なリスク調整後リターンをもたらします。当社のポートフォリオの人口統計学的特性の強さと、店舗周辺の人口密度は、需要の安定を確保し、より流動的で供給の影響を受けやすい市場が直面する循環性から当社のポートフォリオを保護します。主要市場において高品質な資産を取得することにより、ストレージセクターにおいて最高品質のポートフォリオを構築することに注力することが、長期的に株主の皆様に有意義な価値を創出するものと確信しています。

ありがとうございました。それでは、コメントをいただくため、最高財務責任者のTim Martinに進行を渡します。

ティム・マーティン

ありがとう、Chris。皆様、おはようございます。本日はお時間をいただきありがとうございます。第1四半期の決算は、当社の予想の上限となり、非常に好ましい年明けとなりました。

同一店舗売上成長率は前年比で0.6%となり、Chrisが述べたように、トップライン（売上高）の成長が2024年中半期以来初めてプラスに転じたことは喜ばしいことです。入居率は前年比でプラスを維持しており、一方で稼働率の差は、年末のマイナス70ベーシスポイントからマイナス30ベーシスポイントへとさらに縮小しました。2026年の年初の数ヶ月は、需要の全体的なレベルが概ね安定しており、昨年のトレンドの継続となりました。

ティム・マーティン

需要は市場やサブマーケットによって異なりますが、北東部および中西部の好調なコア都市圏市場と、サンベルトおよび南西部の供給の影響をより受けている市場における、よりボラティリティの高いパフォーマンスとの間で、継続的な二極化が見られます。ほとんどの市場で二次的な改善が見られました。同一店舗の営業費用は、当社の予想通り、前年比で5.8%増加しました。4年連続で業界をリードして費用抑制を行ってきましたが、今年はよりインフレ型の成長になると予想しており、年初のいくつかの特に厳しい比較対象（前年実績の高止まり）により、当四半期は大幅な増加となりました。

除雪費用が前年より高くなることは分かっていました。これらの上昇した費用は、当四半期の全体の同一店舗費用成長の約120ベーシスポイントを占めています。

ティム・マーティン

当社は、主要なマーケティングチャネルにおいて魅力的なリターン機会がある状態で年初を迎え、それらを活用するために支出の一部を前倒しする計画を立てました。2025年第1四半期の支出が歴史的に低かったことによる厳しい比較と組み合わさったことで、前年比成長は堅調なものとなりました。通期では、売上高に対するマーケティング費用の割合は過去の傾向と一致すると予想しています。人件費の増加は、お客様が望んでいると私たちに伝えてくださっている体験を提供することへの継続的な注点を反映しています。

お客様の3分の2が、ある程度のレベルの対面サービスを望んでいると回答されています。データ駆動型の予測モデルおよび直接的な顧客フィードバックに基づき、人員配置の微調整を継続していく中で、人件費は上半期を通じて現在の水準で成長し、前年比の比較が緩和される下半期には少しずつ縮小していくと予想しています。

ティム・マーティン

0.6%の増収と5.8%の費用増加が組み合わさり、当四半期の同一店舗NOI（純営業利益）成長率は-1.5%となりました。当四半期の調整後FFO（ファンドから得られる運営キャッシュフロー）1株当たりは0.63ドルを報告しましたが、これは当四半期に入る際の当社のガイダンスの上限でした。外部成長の面では、公開市場と非公開市場のバリュエーションの乖離が継続しているこの環境において、魅力的なリスク調整後リターンを得るための創造的な手段を模索しつつ、規律ある資本配分戦略を着実に実行しています。当社のポートフォリオの相対的な価値から、自社株買いが最も魅力的な投資オプションとなったため、当四半期も再び自社株買いを実施しました。

ティム・マーティン

当社は最高品質のセルフストレージ資産ポートフォリオを保有しており、当四半期の低いバリュエーション水準においては、最終的に劣った資産となる、相対的に高い非公開市場のバリュエーションに投資するよりも、既存の高品質なポートフォリオに投資することが、当社にとって最良のリスク調整後リターンでした。年初来、これは当社の最も魅力的な資本投下の手段となっています。また、高成長市場に投資するための2億5,000万ドルのマンデート（運用枠）を伴う、先日発表したCBRE IMとの新しいジョイントベンチャーにおける最初の店舗の取引を完了しました。これにより、リターンを高めながらポートフォリオの成長を継続することが可能になります。

現在の環境および当社の現在の資本コストにおいて、CBREのベンチャーのようなジョイントベンチャーは、当社が追求すべき優れた投資オプションです。

ティム・マーティン

第三者管理の面では、第1四半期にプラットフォームへ33店舗を追加し、当四半期末には854の第三者管理店舗を保有しました。当社のバランスシートは、保守的なレバレッジと、潜在的な成長に充てるための幅広い資金調達手段へのアクセスにより、良好な位置を維持しています。年後半には債券の満期がありますが、これについては既存の資金余力で対応するか、あるいは今後数四半期にわたり機を捉えて債券市場にアクセスすることで対応する予定です。2026年の業績ガイダンスおよび関連する前提条件の詳細は、昨夜発表したリリースに含まれています。

冒頭でお伝えした通り、第1四半期のパフォーマンスは心強いものであり、当社の予想通りでした。その結果、自社株買い活動による発行済株式数のわずかな減少という小さな例外を除き、ガイダンスの範囲および基礎となる前提条件に変更はありません。今朝の電話会議にご参加いただき、改めて感謝申し上げます。

ティム・マーティン

それではペイジ、質問を受け付けましょうか。

オペレーター

承知いたしました。これより質疑応答セッションを開始いたします。質問は1回、追加質問も1回までとさせていただきます。質問をされる場合は、電話機のキーパッドで星印の1を押してください。

質問を取り消す場合は、再度星印の1を押してください。質問の際は受話器を取ってください。ローカルでミュートにされている場合は、デバイスのミュートを解除してください。Q&Aのリストを作成するまでそのままお待ちください。

最初の質問は、バンク・オブ・アメリカのサミール・カナール様からです。回線は開通しています。どうぞ。

サミール・カナール

ありがとうございます。皆様、おはようございます。クリス、広告宣伝費についてですが、前年比で成長が増加していました。その影響が現れ始めるのはいつ頃になるとお考えでしょうか。

平均稼働率は前期比でわずかに上昇していました。現在行っている支出と稼働率の関係について、どのように捉えるべきか教えてください。第2四半期には少し加速することを期待すべきでしょうか。これについて詳しく説明していただければと思います。

ありがとうございます。

クリス・マー

もちろん、ご質問ありがとうございます。ティムが触れたように、第1四半期のマーケティング成長には多くの変数が関わっていました。まず、歴史的な水準から見て2025年度第1四半期の支出が比較的低かったこと、そして、我々が予期していた通り、非常に困難な比較対象（前年同期比の比較対象）であったことが挙げられます。昨年末から今年初めにかけて、あらゆるチャネルにおける支出に対して良好なROI（投資利益率）を経験していました。

有料検索だけでなく、LLM（大規模言語モデル）が進展し続ける中で興味深い機会も見られますし、ソーシャルやそれらのチャネルにおいても継続して良好な機会が見て取れます。支出に関しては、常に稼働率と単価（レート）のバランスというものになります。

クリス・マー

確かに、その支出に対するROIを考える際、それはこれら2つの組み合わせになります。ファネルの上部に、より多くの顧客を呼び込めているか？ その答えはイエスです。それらの顧客をより高い比率でコンバージョンできているか？ その答えもイエスです。最終的には、提示賃料（アスク・レート）のトレンドに見られる通り、また私が申し上げたように、それはプラス圏にあり続け、4月は約2%上昇しました。

稼働率のギャップについては、申し上げた通り収縮し続け、4月末時点で20ベーシスポイントでした。単価と稼働率の両面で、かなり急速にその兆候が見られ始めており、この傾向は続くと予想しています。

クリス・マー

重ねて申し上げますが、マーケティングの勘定科目への資本配分をどのように考えるかについては、週単位の決定事項であり、今後も増減を繰り返していくことになります。本日ここでお話ししている時点では、ティムが述べた通り、通期の予想として、売上高比率ベースのマーケティング費用は、歴史的なトレンドから想定される水準通りとなる見込みです。ありがとうございます。

サミール・カナール

ありがとうございます。私の2番目の質問は、ニューヨークが確実に堅調に推移している点についてです。ニューヨークで見られる需要のトレンドについて、また、供給に関する事項があれば併せてお話しいただけると助かります。ありがとうございます。

クリス・マー

ニューヨークは我々にとってスター・パフォーマーであり続けていると思います。だからこそ、我々はこの市場を好んでいるのです。景気サイクルを通じて非常に高い回復力（レジリエンス）を持っています。我々が見ているのは、外郭区（アウター・ボロ）における新規供給がほぼ完全に欠如しているということであり、これは全体として非常にうまく競合できています。

また、既存のCube（物件）と競合する店舗についても同様です。ここ数年間に見られる供給の急激な減少は、既存店のパフォーマンスを考える上で非常に助けとなっています。ニューヨークではコスト面で非常に厳しい賃貸住宅市場があり、人々はその問題に対する解決策を探しています。我々は、人々が見つけつつある解決策の一つであることは間違いありません。

クリス・マー

引き続き生産的です。マンハッタンについては、自社所有が1件、管理物件が数件ありますが、いくらかの供給があります。そこでは、特にユニット構成（ユニット・ミックス）が非常に小さい「ブロッカー・サイズ」のユニットに偏りすぎている店舗において、いくらかの軟化が見られます。外郭区は引き続き非常に、非常に好調に推移しています。

サミール・カナール

ありがとうございます。

クリス・マー

ありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス氏からいただきます。ゴールドスミスさん、失礼いたしました。ただいま、お繋ぎいたしました。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。ご質問の機会をいただきありがとうございます。クリス、事前に用意された発言の中で、今四半期の純賃貸（net rentals）が240%増加したと言及されていました。その数字を少し詳しく分解していただけないでしょうか。

安定した需要と退去（vacates）の減少の両面から、また、それが今後のトレンドにとってどのような意味を持つのかについてです。

クリス・マー

はい。今四半期のトレンドは、ここしばらくの間、歴史的に見てきたものとかなり一致していると考えています。補足資料（supplemental package）の16ページに開示しています。第1四半期の賃貸（rentals）は1.8%減少しました。

しかし、この4月においては、実際、前年同期比で約1%増加しており、4月は良好な価格帯でトップファネルの需要も好調でした。第2四半期を開始するにあたって、非常に心強いトレンドです。退去（vacates）は今四半期で3.9%減少しました。これも繰り返しになりますが、業界全体で少しずつ見られ始めている傾向だと考えています。

既存の顧客ベースは特に粘着性（sticky）が高く、コロナ前の歴史的なトレンドよりも確実に長く滞在しています。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございます。最後の質問は、ガイダンスの据え置き（reaffirmation）に関するものです。それについて伺いたいのですが、これは単に年初であるため、リーシングの繁忙期が年間の業績推移を決定することになるからなのか、あるいは単に保守的な姿勢をとっているということなのでしょうか。ガイダンスを繰り返すに至った思考プロセスを理解したいと考えています。

ありがとうございます、ティム。

ティム・マーティン

ありがとうございます。マイケル、ありがとうございます。通期のガイダンスを提示したのはそれほど遠い過去のことではありません。第1四半期は、申し上げました通り、収益と費用の両面において、また全体としてのFFOの観点においても、我々の予想と非常に整合性をもって推移しました。

結果として、今四半期のガイダンスの上限付近となりました。実質的に何も変わっていません。第1四半期において、通年の影響を再評価させるような出来事は何も起こりませんでした。主要なリーシングシーズンに向けて準備を進めている現在、我々は60日前の時と同じ状況にあり、準備は万端です。

今後訪れるあらゆる機会を活用していきたいと考えています。

ティム・マーティン

過去60日間に、当社の年間の全体的な見通しに影響を与えたり、変化をもたらしたりするような出来事は何も起きていません。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございました。第2四半期の成功をお祈りいたします。

ティム・マーティン

ありがとうございます。失礼いたします。

オペレーター

次のご質問は、みずほ証券のRavi Vaidya様からの電話回線です。回線が開通しました。どうぞ。

ラヴィ・ヴァイディヤ

ありがとうございます。おはようございます。より広範な規制、およびおそらくニューヨークや他のいくつかの市場で発生する可能性がある価格凍結（プライス・モラトリアム）について、貴社のお考えをお伺いしたいと考えております。ここニューヨークの現政権から予想される、何らかの価格制限、政策転換、あるいは価格凍結に関して、何か議論は行われていますでしょうか。

クリス・マー

おはようございます。それらの議論に直接関与したことはありません。ご存知の通り、さまざまな不動産商品タイプや他の業界でも見られることですが、特定の自治体が、消費者に影響を与えるさまざまな要因に焦点を当てています。私たちは、自身で定めた一定期間、大切な持ち物をセルフストレージ施設に保管する必要があるお客様に対し、価値のあるソリューションを提供していると考えております。

そのサービスに対して、良好な価値を提供していると考えています。私たちの観点からは、引き続きそのカスタマーサービス要素に鋭く注力し、お客様のニーズに対して良好な価値とソリューションを提供し続けてまいります。

クリス・マー

ご承知の通り、政府関連のさまざまな事象には浮き沈みがありますが、私たちは適切に応じて関与し続けていく所存です。

ラヴィ・ヴァイディヤ

ありがとうございます。大変助かりました。また、当四半期に実現した手数料収入についても伺いたいと考えております。今四半期は高水準でしたが、前期も高水準でした。

その要因は何でしょうか。ありがとうございます。

ティム・マーティン

はい。「その他の不動産収入」の勘定科目には、さまざまなものが含まれています。それらには、ご質問にあった手数料のほか、商品の販売、鍵、ボックス、トラックのレンタル収入などが含まれます。私たちは、それらの領域におけるキャッシュフローを強化・拡大する方法を常に模索しています。

そして、その勘定科目において一定の成果を上げてきました。第1四半期における同勘定科目の成長レベルを考慮すると、同勘定科目の成長に関しては、通期の着地よりも第1四半期の方が若干高くなると予想されます。

ティム・マーティン

お客様に多くのサービスを提供する方法を常に探し続けており、その一部がこの勘定科目に表れています。

ラヴィ・ヴァイディヤ

ありがとうございます。

クリス・マー

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのJuan Sanabria様から電話でお寄せいただいています。回線は繋がっております。どうぞ。

フアン・サナブリア

こんにちは、おはようございます。26年度の業績予想について少しお話しいただければと思います。予想では（業績が）やや加速することを示唆していますが、同一店売上高は横ばいです。業績の加速と、同一店売上高の横ばいとの間にあるこの乖離について、詳しくお聞かせいただけますでしょうか。

よろしくお願いします。

ティム・マーティン

ご質問を理解しようとしています。確かに、弊社のガイダンスは、その範囲内において、年間を通じて売上高（トップライン）が成長する機会があることを示唆しています。それはクリスが触れたすべてのトレンド、すなわち稼働率の差の縮小や、新規顧客に対するより良い料金設定の結果となるでしょう。売上高の成長という観点では、多少の加速があり得ます。

費用については、非常に難しい比較対象（comps）によるある種のアノマリー（異例な事態）についてお話ししましたが、降雪もその一部であり、前年比でのマーケティング費用も含まれます。第1四半期は、ガイダンスの範囲よりも高い費用増となりました。もしNOI（純営業利益）の加速的な成長を見ているのであれば、年間を通じての期待がガイダンスに組み込まれていることになります。

ティム・マーティン

他にご質問の聞き漏らしはありましたでしょうか？

フアン・サナブリア

いえ、助かりました。ありがとうございます、Tim。話を切り替えて、第三者管理について伺います。御社は総額ベースでは関係を拡大し、一定の成功を収めていますが、純額の数字は少し減少しています。

今後、この純額をどのように捉えるべきか、また、この事業におけるさまざまな押し上げ要因と押し下げ要因についてお聞かせください。

ティム・マーティン

ええ。それは、我々の顧客の滞在期間に少し似ています。我々は第三者管理プラットフォームに店舗を追加し続けています。今四半期もさらに33店舗を追加しました。

パイプラインは非常に良好で、過去数年間の同時期と同様の状況に見えます。事業開発チームは、オーナーの開拓、または既存のオーナーとの関係拡大に注力しています。我々がコントロールできるのは、魅力的な提案を行い、第三者オーナーに優れたサービスを提供し、プラットフォームに店舗を追加することです。コントロールできないのは、彼らがいつ取引を行い、資産を売却するかを決める時です。

我々がそれらの資産の買収者となることもあります。

ティム・マーティン

我々は、以前管理していた店舗から、これまでに20億ドルを超える価値の資産を買収してきました。しかし、今日の環境においては、我々が買い手にならないことも少なくありません。プラットフォームを離れる店舗の大部分は取引によるもので、自ら管理する者へ売却されるか、あるいは既存の他の管理体制を利用することを選択したケースです。予測は非常に困難です。

ティム・マーティン

結局のところ、店舗が我々のプラットフォームを離れるということは、大部分において、我々が誰かのために店舗を管理し、その方々が流動性を求めることができる立場になれるよう価値の創出を支援したということであり、我々の仕事がうまく遂行されたことを意味しています。我々が多くの価値を創出することで、彼らはかなり良い結果を得る傾向にあります。

フアン・サナブリア

承知いたしました。ありがとうございます。

ティム・マーティン

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、KeyBancのTodd Thomas様からです。お電話がつながっております。どうぞ。

トッド・トーマス

はい。こんにちは。ありがとうございます。まず、4月の件について詳しく伺いたいと思います。

Chrisさん、4月の賃貸成約（rentals）は前年同期比で1%増加したとおっしゃいましたね。これは純賃貸可能面積（net rentable square foot）ベースではどのようになっていたのでしょうか？また、4月までの稼働率について、そして先ほど少し触れられた入居時の賃料（move-in rents）について、具体的な数値を挙げられますか？賃料は良好な価格水準にあるとおっしゃっていましたが、それについて少し詳しく説明していただけますでしょうか？

クリス・マー

はい、ありがとうございます、Toddさん。4月を通して、引き続き堅調な需要が見られました。月全体で見ると、賃貸成約（rentals）、あるいは入居（move-ins）は1%にわずかに届かない程度の増加でした。これに、3月から4月にかけての退去（vacates）減少の継続的な傾向と稼働率を組み合わせますと――この二つを混同しないように申し上げますと――20ベーシスポイントとなります。

3月から4月にかけての稼働率は、前期比で約20ベーシスポイント上昇しました。また、昨年の4月末と比較した稼働率の差（occupancy gap）も、約-0.2ベーシスポイント、つまりマイナス20ベーシスポイントまで縮小しました。

クリス・マー

4月までの賃料についてですが、冒頭に申し上げた通り、3月末の最後の数日間、その週の最後の数日間あるいは3月の最終週において、賃貸成約における平均賃料率は約2%でした。こうした傾向は4月を通じて継続し、4月の賃貸成約における平均賃料率は+2%でした。

トッド・トーマス

なるほど。素晴らしいです。助かります。以前お話しされていた、サンベルト地域の一部、あるいは供給面で課題を抱えているような一部の市場で見られる改善について、もう少し詳しくお話しいただけますでしょうか。

その傾向は年が進むにつれて改善し、継続していくとお考えでしょうか。それとも、貴殿の見解では、短期的には依然として不安定な状態が続くとお考えでしょうか？

クリス・マー

マイアミに関しては、供給の波が合理的に吸収されたように感じています。2021年、2022年、2023年に見たものほどではないにせよ、勢い（velocity）は依然として見られますが、その速度は確実に以前よりは低下しています。グレーター・マイアミへの流入者の速度は少し落ちていますが、依然として非常に健全です。そのMSA（都市圏）については、かなり好感を持っています。

フェニックスとアトランタについては、それらがどこに向かっているかを考えると、これら2つの市場において、過去1年ほど見られてきたマイナスの既存店売上（same-store revenue）の結果を食い下げ始めるという、良好なポジティブ・モメンタムが確認できた最初の四半期の一つと言えます。これら2つの市場については慎重に見守っています。

クリス・マー

そのモメンタムがもう四半期ほど続くのを確認してからでないと、これら2つの市場について、より安心感を持つことはできないでしょう。

トッド・トーマス

なるほど。年末にかけてアセラ回廊が引き続きアウトパフォームし続けるとは考えていないようですね。2027年を考え始めたときに、年内あるいは年末にかけて、何らかの「受け渡し（交代）」が起こる可能性はあるとお考えでしょうか？

クリス・マー

ええ。繁忙期に入りつつあることを考えると、少し時期尚早かもしれません。しかし、今年全体の成長において、アセラ回廊がトップ集団に位置しているとしても、決して驚きではありません。

トッド・トーマス

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Citiのエリック・ウルフ様からの電話です。回線は開いています。どうぞ。

スピーカー 15

ありがとう。エリックと一緒に参加しているスコットです。ストレージ・セクター内での集約（コンソリデーション）が続いているのを目の当たりにしています。規模が大きくなることにはメリットがあるとお考えか、あるいは、ある一定の時点に達すると、十分に大きくなった後は、さらに拡大しても追加的なメリット（incremental benefits）は得られないようになるとお考えか、お聞きしたいです。

クリス・マー

はい。私たちの観点、およびポートフォリオ構築の考え方からすると、市場内でのスケール（規模）を持つことには価値があると考えています。市場およびサブマーケット内において、価格面と費用面の両方で、ブランド認知度と拡張可能な機会を備えたポートフォリオを持つことは、優れた戦略であることが証明されていると考えています。全国レベルでのスケールについて考えると、市場内でのスケールから得られるものと比較して、そのメリットは減少していくと考えています。

スピーカー 15

ありがとうございます。自社株買いについてですが、継続的な自社株買いの資金をどのように確保するかを考える際、株価が現在の水準で推移すると仮定した場合、どの程度のレバレッジをかける意思がありますか？

ティム・マーティン

おはようございます。前四半期に初めて自社株買いを実行した際にお話ししたことですが、当社は約1億ドルのフリー・キャッシュ・フローを創出しています。自社株買いを検討する際の当社の第一段階の分析は、「バリュエーション（企業価値評価）が十分に、かつ長期にわたって乖離しているか」ということです。第4四半期になった際、その両方の条件が満たされたため、自社株買いを開始しました。

第4四半期に3,000万ドル強、第1四半期にもさらに3,000万ドル強の購入を行いました。生成したフリー・キャッシュ・フローを、多少の増減はありますが、自社株買いに充てるという方向性で考えています。

ティム・マーティン

これまでのところ、当社は実質的にレバレッジに影響を与えることなく、自社株買いを行ってきました。もし、年間の1億ドル程度という水準を超えて自社株買いをどのように実行するかという点についてお考えであれば、それはご質問にある「どの程度のレバレッジを使う意思があるか」という話になります。そうなると、当社にとっては検討の次元がもう一つ上がります。公開市場と非公開市場のバリュエーションの乖離が、十分に、かつ長期にわたって存在している必要があるだけでなく、将来に向けてそれがどの程度の期間続くかという予測も必要になるからです。

当社の自己資本は極めて貴重なものです。私たちは、時間の経過とともに成長を支えるために自己資本を調達する必要があります。その観点から、自社株買いの実行を軽々しく考えることはありません。

ティム・マーティン

前四半期、このような乖離がある環境下でどのように対処し続けていくことができるかについてお話ししました。そこで検討し始め、現在も継続しているのが、一部の資産を共同所有ビークル（co-ownership vehicle）に出資し、そこから得られる収益の一部を、その1億ドルという水準を超えた追加的な自社株買いの原資として活用できるような機会です。それは、一部の資産を出資することでポートフォリオの質を向上させ、公開市場と非公開市場のバリュエーション間のアービトラージ（裁定機会）を活用するという、「最高品質のポートフォリオを保有する」という当社の長期的な戦略目標に沿って、対処を継続し、株主価値を創造する方法となるでしょう。

ティム・マーティン

先ほど申し上げた理由により、自社株買いのために単にバランスシートのレバレッジを高めることは、当社にとってあまり魅力的な選択肢ではありません。

スピーカー 15

ありがとうございます。

ティム・マーティン

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのMichael Griffin様からの電話です。通話がつながっております。どうぞ。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。既存顧客の動向は引き続き好調であるようですね。クリス、現在の価格改定について、昨年の同時期と比較して、数値化するか、あるいは詳細を教えていただけますか？ECRI（経済コスト回収指数）に基づく値上げを、より積極的に進めようとしているのでしょうか？それとも、こうした価格改定に関して顧客からの反発は見られますか？それとも、概ね受け入れられている状態でしょうか？

クリス・マー

おはようございます。既存顧客に対する増額の規模とペースについては、前年比で見ると、2025年第1四半期から4月にかけて見られたものと概ね変わりません。根本的な変化は実質的にありません。全体的な顧客行動についても、延滞が発生するユニット、売掛金、競売にかけられるユニットといった広範なクレジット（信用）の観点から見て、消費者行動に測定可能な変化は見られません。

消費者に対して見られるいくつかのマクロ経済的な影響を考慮し、我々は当然ながらそれらの指標を非常に注意深く注視しています。

マイケル・グリフィン

ありがとう、クリス。詳細を伺えて助かりました。取引市場についてですが、現在のディールの取引価格を考慮すると、バランスシート買収（自己勘定による買収）における資本コストと比較して、現時点では理にかなわない場合があるのではないかと考えています。ディール・ボリューム（取引量）や、市場におけるセルフストレージ商品に対する投資家の受容性について教えていただけますか？100%所有の買収で競合する術はあるのでしょうか、それとも、現時点ではJV（ジョイントベンチャー）案件の方が、おそらくより適切な手段となるのでしょうか？

ティム・マーティン

はい、マイケル、ありがとうございます。取引市場はそれほど大きく変わっていません。依然として、市場にはかなりの数の資産が存在しており、多くの潜在的な売り手を代表するブローカーが活動しています。ここ数四半期、環境は非常に似通っていると言えます。

つまり、市場に出ている資産の多くは、売り手の目標価格に達すれば取引されますが、そうでないものも多いということです。取引成立の成約率は、確実に過去の水準より低い状態が続いています。

ティム・マーティン

自己株買いの話に戻りますが、我々の選択肢や、資本配分におけるさまざまな項目を検討すると、年初来、市場にある機会の質と比較して、我々のポートフォリオの質を考慮した場合には、自己株買いの方がより魅力的でした。我々の投資チームは、引き続き非常に精力的に、膨大な案件のアンダーライティング（案件審査）を行っています。ただ、単に、ある案件の取引成立価格（または売り手の希望価格）が、短・中・長期的に創造的な方法で買収を行う際に我々にとって理にかなったバリュエーション（評価額）とは一致していない、という状況なのです。

ティム・マーティン

ジョイントベンチャーの側面について私が示唆したのは、この市場においては、ジョイントベンチャーの一翼を担うことで、我々の資金をより効率的に活用できるということです。我々の立場からは、ジョイントベンチャー投資における手数料体系や管理報酬などを考慮すると、投資した資金に対してより高いリターンを得ることができます。ここ数四半期の状況から言えるのは、取引されている資産は存在し、多くの資金源がストレージ分野への参入を強く望んでいるものの、現時点では売り手にとって魅力的な評価額になっていない、ということです。

マイケル・グリフィン

素晴らしい。私からは以上です。お時間をいただきありがとうございました。

ティム・マーティン

ありがとうございます。失礼いたします。

オペレーター

次のご質問は、スコシアバンクのViktor Fediv様からです。回線は開いています。どうぞ。

ヴィクトル・フェディフ

ありがとうございます。皆様、おはようございます。2026年9月に満期を迎えるノート（債券）への対応について、既存のキャパシティ、あるいは機を捉えた発行によって行う可能性があると言及されました。現在のクレジット・スプレッドを踏まえ、目標としているタイムラインやテナー（期間）はありますか？

ティム・マーティン

はい、当社の償還スケジュールには、7年先に良いギャップがあります。10年以上のものは、当社の償還スケジュールにおいて非常に余裕があります。テナーの観点から検討すると、おそらく7年債か10年債のいずれかが有力な経路になると考えています。年初時点で、ライン（融資枠）からの借入れ額はあります。

今年中に2回発行する可能性があると考えており、それは今でもあり得ます。おそらく、7年債の一部と10年債の一部という形になるでしょう。当然ながら、今年の初めは世界情勢がかなり不安定でした。

ティム・マーティン

私たちのプライシングについて言えば、もし今日7年債で発行する場合、5%を少し上回る程度になるでしょう。10年債であれば、5%台前半から、あるいは5%台半ばに向かう程度になると思います。今後も市場を注視し、機を捉えていくつもりです。市場へのアクセスにおいて魅力的な窓口が見えない場合でも、その満期に対応できるキャパシティを有しているため、非常に有利な立場にあります。

忍耐強く、かつ機を捉えた対応をしていく考えです。

ヴィクトル・フェディフ

承知いたしました。2つ目の質問ですが、チャーン（解約）について手短にフォローアップさせてください。明らかに第1四半期は天候の影響を受け、入居（move-ins）の両面で減少が見られ、退去（vacates）についてはより顕著な減少となりました。第2四半期については、これまでのところ入居はプラス圏にあるものの、退去は依然として前年同期比で減少していると言及されました。

第1四半期が緩やかであったことが波及して、退去が加速することを期待できるのか、あるいは直近のデータではそのような兆候は見られないのか、理解したいと考えています。

クリス・マー

天候に関しては、ストレージ事業の現実として、入居と退去の両方に影響を与えると考えています。もし、ひどく雪の降る土曜日に退去するつもりであったとしても、おそらく先延ばしにはなりますが、最終的にはサービスを解約することになります。天候が回復し、アクセスしやすくなった時点で、退去が行われます。同様に、入居側の場合の多くも、単なる先延ばしです。

例えば、地点Aから地点Bへ移動中の（引っ越し等の）方による入居であれば、先延ばしにはなりますが、取引自体は行う必要があります。

クリス・マー

もしそれが、ニーズに変動があるような別の問題に対する解決策であった場合、その顧客は短期間には戻ってこず、別の機会を待つことになるかもしれません。短期的には多少の影響がありますが、時間の経過とともに、自然と解決していくものだと考えています。私たちが目にしているトレンドは、ここ1年ほど起きていることと非常に一貫しています。つまり、供給の影響が certainly 入居側で確実に感じられているということです。

顧客は市場内でより多くの選択肢を持っています。先ほどの発言でも述べた通り、その影響は低下し続けており、今後も低下し続けると予想しています。

クリス・マー

それは現在、向かい風というよりも、むしろ助けとなる追い風になりつつあります。退去側については、特に都市部の店舗において、顧客層が変化していると感じています。コロナ前のような、顧客が単に地点Aから地点Bへ移動し、滞在期間のタイムラインがより明確に決まっているといった典型的なケースとは異なり、特定のニーズに対して当社がより半永久的な解決策となっている顧客層が増えています。

ヴィクトル・フェディフ

理解しました。ありがとうございます。

クリス・マー

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、バークレイズのブレンダン・リンチ様からです。回線は開通しております。どうぞお進めください。

ブレンダン・リンチ

ありがとうございます。おはようございます。質問にお答えいただきありがとうございます。クリス、あなたは広告支出の文脈で大規模言語モデルについて言及されました。

Cubeがどのように大規模言語モデルを活用しているのか、また、それが顧客獲得のダイナミクスをどのように変化させているのかについて、アップデートをいただけますでしょうか？

クリス・マー

我々の製品、および人々がそれをどのように検索するかという点において、間違いなく非常に初期の段階にあります。レンタルへの顧客コンバージョンのうち、検索チャネル（有料検索ではなく）を経由するものは、まだわずか1%か2%程度ですが、徐々に増加しています。繰り返しになりますが、これは興味深いことだと考えています。なぜなら、顧客が何を検索しているかに関して、多様な特性をもたらす、いわばロングテールな検索の機会を生み出しているからです。

例えば、地理的な利便性だけでなく（繰り返しになりますが、「近くのセルフストレージ」は引き続き最も検索される用語です）、単なる利便性だけでなく、高品質なサービスや優れた価値といった、より定性的な要素を取り入れるようになっています。これは、より空間的な検索（spatial search）を開始する機会を生み出しつつあります。

クリス・マー

「ワンルームマンションの持ち物をすべてどのように保管すればよいか」といった検索です。しかし、それに寄与する要因は、イエローページから有料検索へとある程度進化してきた際に見られたものと、それほど変わりません。地理的な条件は地理的な条件ですが、レビューやその他のコンテンツによって、お客様が求めている特性（優れた価値、素晴らしいカスタマーサービスなど）を貴社の店舗が備えていることを強化し、裏付けることができるようになるということです。非常に初期の段階であり、進化し続けています。

また、収益化の面においても、これらのLLMの一部が、最終的にそのチャネルを通じて顧客を呼び込むという価値をどのように収益化していくのかについては、まだそこに至っていません。

クリス・マー

初期段階で興味深く、私たちは、この進化に合わせて有利な立場を確保し続けられるよう、社内のマーケティング部門の素晴らしいチームや、多くの外部パートナーと共に、多くの取り組みを行っています。

ブレンダン・リンチ

それに関するフォローアップです。大規模言語モデルを使用している顧客は、使用するスペースの量において、より効率的になれると考えていますか？ 例えば、ワンルームマンションのために実際にどの程度のスペースが必要かを判断する能力が（顧客に）なかった場合を想像してみてください。もし大規模言語モデルに尋ねて、10×10（フィート）が必要だと言われれば、そうでなければ10×20を借りていたかもしれません。顧客がどのように恩恵を受ける可能性があるかについて、そうした検討事項を説明していただけますか？

クリス・マー

はい。繰り返しますが、このプロセス全体においてまだ非常に、非常に初期の段階であり、結論を出す段階ではありません。率直に言って、私たちの業界における悩みの一つは、一般的に、お客様が必ずしも空間的な認識力に優れているわけではないということです。1ベッドルームのアパートメントの全コンテンツが、10×10のストレージキューブにどのように収まるのかを理解するのは、時として困難な場合があります。

LLM（大規模言語モデル）や様々なインプットが、お客様がフロントエンドで正しい決定を下すのをどの程度助けてくれるかという点についてですが、これは摩擦コストの観点から我々にとって非常に有用だと考えています。なぜなら、お客様がプロセスを開始した後に、サイズが大きすぎた、あるいは小さすぎたことに気づき、別のキューブに移転しなければならなくなることは、我々にとってオペレーショナルな摩擦コストとなるからです。

ブレンダン・リンチ

なるほど、ありがとうございます。詳細を伺えて助かりました。

クリス・マー

ありがとう。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのエリック・ルーブショウ様からの電話回線です。回線は開いています。どうぞ。

エリック・ルーブショウ

ありがとうございます。ご質問の機会をいただき感謝いたします。ティム、あなたは資産を拠出するための潜在的な共同所有またはJV（合弁事業）構造について少しお話しされていました。その潜在的な構造を検討される際、ここ数年より安定している中西部や北東部のコア都市資産に重点を置くのか、それとも、トレンドが少し不安定なサンベルト市場などを検討されるのか、どちらでしょうか？

ティム・マーティン

はい、ご質問ありがとうございます。全体として、私たちが望んでいるのは、最高品質のポートフォリオを保有するという長期目標と一貫した動きをすることです。おそらく、私たちが検討するのは、おそらく上位40の大都市統計圏（MSA）の外側に位置する資産、あるいは、コアな中心部ではなく、特定のMSAの周辺部に位置する上位40のMSA内の資産となるでしょう。供給などによってパフォーマンスが低下していたり、圧力を受けていたりする市場や資産をターゲットにすべきか、あるいは、それらの市場が必然的に回復してアウトパフォームし始める際に、それらの資産に対して収益の余地（meat on the bone）を残しておくべきか、といった分析を行うことになります。

これらすべてが検討事項です。複雑な問題であり、現在のような環境下において、それは私たちにとって非常に魅力的な道筋になり得ると考えているため、引き続き検討を進めています。

エリック・ルーブショウ

ありがとうございます。概算で構いませんので、クラスA物件の取得キャップレートは、依然として5%台前半の範囲にあるとお考えでしょうか、それとも年初来で変化はありますでしょうか？

ティム・マーティン

はい、それは妥当な表現だと思いますし、実際にはそれよりもさらにタイトに取引されているものもあります。取引価格は5%台前半（very low fives）になる傾向があると言えます。時には5%台半ば（mid fives）になることもあります。多くの売り手は、彼らが求めている条件に基づくと、それらの数値よりもさらにタイトな数値を暗示することもあります。

エリック・ルーブショウ

承知いたしました。ありがとうございます。皆さん、ありがとうございました。

ティム・マーティン

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのマイク・ミュラー様からの電話回線です。お話しいただけます。どうぞ。

マイク・ミュラー

はい。こんにちは、手短に一つ伺います。今後数年間のうちに、開発の妥当性が高まり始め、活動が活発化すると見込まれるような、特定の機会（ポケット）は何か見えていますでしょうか？

クリス・マー

おはようございます。手短に答えれば、いいえです。商圏内に供給がない市場であれば、それが新築であれ、既存資産の転用であれ、常に独自の機会はあると考えています。したがって、機会がゼロというわけではありません。

しかし、コスト面での投入要因や、新店舗を埋めるための新規顧客に対する最終的な賃料の設定（アンダーライティング）を考えると、広範な規模での開発は引き続き非常に困難であると考えています。

マイク・ミュラー

なるほど、わかりました。では、ECRIについて少し伺わせてください。消費者は好調で、ECRIを受け入れているとお話しされていました。発生する傾向にある退去について、ECRIに伴って退去する割合と、単に保管場所が不要になったことによる退去の割合について、何か把握されていますでしょうか。

また、その比率は、過去の通常時に見てきたものと比較してどういったものでしょうか。

クリス・マー

はい。可能な限り把握している範囲でお答えしますと、我々は、料金値上げを受けた顧客の、その後の数週間から数ヶ月間の行動を観察し、それを長期間の履歴データに基づく我々の予測と比較していますが、その傾向に変化は見られません。顧客がポートフォリオを離れることを選択する理由として挙げられる理由は、圧倒的多数の場合、そもそも我々のところへ来たきっかけとなったストレージの容積（ストレージ・キューブ）が、もはや必要なくなったためです。

クリス・マー

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのSpenser Glimcher様からです。回線がつながっております。どうぞ。

スペンサー・グリンチャー

ありがとうございます。第三者管理事業に関する詳細なご説明をいただき、感謝いたします。単に、時間が経つにつれて、より高度なAIの活用や機械学習によって、より多くの小規模な運営事業者が貴社のプラットフォームに集まってくるようになるとお考えかどうか、お伺いしたいのですが。

ティム・マーティン

はい、それは我々や一握りの高度な運営事業者が提供している、多くの事項の一つ、あるいは要素の一つだと考えています。これは、先ほどChrisが少し触れた分野の一つだと思いますが、我々はまだ初期段階にあります。しかし、AIの観点から製品の探索が進展するにつれ、運営効率や価格設定システムを向上させる機会において、おそらく大手プレーヤーが勝者となり、そうした進化の多くにおいて最前線に立つことになるでしょう。

ティム・マーティン

もし私が店舗のオーナーであり、我々が携わっている運営事業がいかに困難なものであるかを見つめたとしたら、我々のような大手プレーヤーがそうしたツールや優位性を持っていると考えます。私は、それを、我々のプラットフォームがなぜ彼らのセルフストレージ資産に対して最大の価値を創造するのに役立つのかという、我々を際立たせる他の多くの要素の一つとして捉えます。

スペンサー・グリンチャー

はい、なるほど。アウトリーチの一環として、また他者に貴社のプラットフォームの価値の高まりを見てもらうために、その点を小規模な運営事業者に対して非常に明確に伝えることが、貴社およびチームの責務になるとお考えでしょうか？ それとも、貴社側での追加的な取り組みなしに、小規模な運営事業者が自然に貴社に集まってくるようになるとお考えでしょうか？

ティム・マーティン

それらの組み合わせになると思います。確かに我々の事業開発チームが動いていますし、我々は展示会にも参加しています。また、第三者管理の機会の多くは紹介によるものです。したがって、既存のオーナー様に対して優れたサービスを提供し、それを継続していく必要があります。

なぜなら、オーナー様からの紹介は、プラットフォームに店舗を追加する上で最も重要な寄与要因の一つだからです。展示会や、いわゆる我々の「ドッグ・アンド・ポニー・ショー（デモンストレーション）」において、我々が行っているすべてのこと、そしてそれらを他社よりも優れていると我々が信じる方法でどのように行っているかを、しっかりと説明していく必要があります。

ティム・マーティン

それは、繰り返しになりますが、そのストーリーのもう一つの側面であり、我々の高度なプラットフォームのもう一つの側面でもあります。我々はそれ（プラットフォーム）を機能させ続けるとともに、潜在的な顧客に対してしっかりと説明していく必要があると考えています。

スペンサー・グリンチャー

はい。どうもありがとうございました。

ティム・マーティン

ありがとう、スペンサー。

オペレーター

現在、他に質問はございません。それでは、閉会の辞のために、電話会議をジョシュにお戻しいたします。

クリス・マー

こんにちは、クリスです。ジョシュが閉会の辞を私に任せてくれました。ご清聴いただきありがとうございます。私たちのビジネスおよび当社にとって、この春の始まりが非常に好調であることに、大変手応えを感じております。

社内で取り組んでいるすべての事柄に非常に期待しており、それらは時間の経過とともに価値を生み出し続け、当社の製品のユーザーに対して素晴らしいカスタマーサービス体験を提供し続けるものと考えております。今四半期、そしてここでの繁忙期がどのように展開していくかを楽しみにしています。数ヶ月後に皆様に報告できることを楽しみにしております。皆様、ありがとうございました。

良い週末をお過ごしください。

オペレーター

本日の電話会議はこれで終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。これで回線をお切りください。