オペレーター

皆様、おはようございます。お待ちいただきありがとうございます。本日、会議のオペレーターを務めさせていただきますケルビンと申します。それでは、Curbline Properties Corp. 第1四半期2026年度決算電話会議を開始いたします。

背景雑音を防ぐため、すべての通話はミュートに設定されています。スピーカーの発言の後に、質疑応答セッションがございます。この時間中に質問をしたい場合は、電話機のキーパッドで「＊」を押した後に「1」を押してください。質問を取り消したい場合は、再度「＊」と「1」を押してください。

ありがとうございます。それでは、キャピタル・マーケッツ担当副社長のステファニー・ルイス・デ・ペレスに進行を引き継ぎます。よろしくお願いいたします。

ステファニー・ルイス・デ・ペレス

ありがとうございます。おはようございます。Curbline Properties 第1四半期2026年度決算電話会議へようこそ。本日は、最高経営責任者（CEO）のデビッド・ルークス、および最高財務責任者（CFO）のコナー・フェナティも同席しております。

今朝配布いたしましたプレスリリースに加え、当社のウェブサイト（curbline.com）に四半期財務補足資料およびスライド資料を掲載しております。これらは、本日の電話会議における準備された発言を補足することを目的としています。なお、本日の一部のご発言には、連邦証券法の定義における「将来予想に関する記述」が含まれる可能性があることにご注意ください。これらの将来予想に関する記述にはリスクと不確実性が伴い、実際の結果は将来予想に関する記述とは大きく異なる場合があります。

詳細については、当社の決算プレスリリース、およびForm 10-Kや10-Qを含むSEC（証券取引委員会）への提出書類をご確認ください。

ステファニー・ルイス・デ・ペレス

さらに、本日の電話会議では、FFO、オペレーティングFFO、および同一物件純営業利益を含む非GAAP財務指標についても説明いたします。これらの非GAAP財務指標の説明、および最も直接的に比較可能なGAAP（一般に認められた会計原則）指標との調整については、本日の四半期財務補足資料および投資家向けプレゼンテーションに記載されています。それでは、最高経営責任者のデビッド・ルークスをご紹介いたします。

デイビッド・ルークス

おはようございます。Curbline Propertiesの第1四半期電話会議へようこそ。投資機会が高止まりし、リーシング需要が引き続き強く、また新たな市場を開拓して流動性と資本へのアクセスを向上させたことにより、非常に生産的かつ活発な年度の始まりとなりました。こうした活動は直接的にボトムライン（最終利益）に結びついており、FFOガイダンスの範囲を引き上げる要因となっています。

これはもちろん、当社のチームの献身と努力の成果であり、当社がアウトパフォームできる体制を整えることに貢献してくれたCurblineの全員に感謝いたします。当社は、全米のトップティアのコンビニエンス・リテール資産の取得に特化した唯一の上場企業として、明確な先行者利益を持ち、この独自の資本効率の高いセクターをリードし続けています。

デイビッド・ルークス

まず投資活動の概要から始め、次にオペレーションのハイライトへと移ります。その後、コナーに引き継ぎ、四半期決算、2026年度のガイダンス引き上げ、およびバランスシートの詳細について説明してもらいます。投資についてまずお話ししますと、2025年第3四半期より、既存のポートフォリオおよび当社のコンビニエンスに関する投資戦略（convenience thesis）と一致する買収機会の加速が見られ始めました。この高い活動レベルは継続しており、2026年度の投資目標を7億5,000万ドルから8億5,000万ドルに引き上げる立場にあります。

この増額は、主にCurbline特有の4つの要因によるものと考えています。第一に、コンビニエンス事業は、取引活動の90%以上が個人間の売買で行われる、分断されてはいるものの流動的なローカルビジネスであるということです。

David Luk스

当社はパンデミック前に物件の購入を開始した際にこのことを認識しており、物件を所有したいと考えている市場に投資、リーシング、およびプロパティマネジメントのチームを配置する体制を整えてきました。これにより、チームは最高品質の不動産の所有者や、各市場を支配するブローカーと個人的な関係を築くことができました。スピンオフ後に取得した公開案件については、29の異なる仲介会社と取引を行ってきましたが、これは市場の分断された構造だけでなく、Curblineが築き上げてきた全国的な関係ネットワークの重要性をも浮き彫りにしています。第二に、Curblineは上場から約18ヶ月が経過し、コンビニエンス物件の成約において実証済みの実績（トラックレコード）を有しており、米国において総面積500万平方フィートを超える最大級の高品質なコンビニエンス物件ポートフォリオを所有していると確信しています。

デイビッド・ルークス

この評判と規模は、資本へのアクセスおよび投資適格格付けとともに、前述の個人所有者やブローカーからの持ち込み案件（インバウンド・コール）の増加につながっています。これは、上場前に受けていたものと同様です。こうしたブランド認知度は、ローカルおよびリージョナルの市場イベントによって後押しされ、Curblineを高品質なコンビニエンス物件における「最初の連絡先」および「信頼される買い手」とし、案件フローの可視性と透明性を高めています。具体的には、スピンオフ以降に取得した12億ドルの資産のうち、22%がオフマーケット（非公開案件）であり、売り手からの持ち込み案件の重要性が高まっていることを示しています。

第三に、コンビニエンス物件のタイプは、運営および管理の面で、食料品店やパワーセンターのビジネスとは大きく異なります。

デイビッド・ルークス

その結果、当社は前身企業から強力な会計、法務、およびITインフラを引き継ぎ、さらに10億ドルを超える買収から得られた知見を重ね合わせることで、投資アプローチを精緻化しました。これにより、成功への道筋があり、かつ当社の収益ハードルを満たす実行可能な案件のみに集中しています。案件担当チームが1日に割ける時間は限られているため、これにより、単に時間をかける価値のない、実行不可能な問題を抱えた案件を避けることで、効率性と生産性を高めることができました。第四に、連邦準備制度（FRB）によれば、全米の非住宅用不動産の50%以上は65歳以上の個人によって所有されています。

これらのオーナーが、かつてないほど現在、流動性を求めていることが明らかになってきており、これが当社の案件フローにさらなる数年間にわたる潜在的な追い風をもたらしています。

デイビッド・ルークス

当社は、この成長する機会を活用するために、チームおよびネットワークの最適化を継続しており、それが将来的な案件フローの着実なパイプラインにつながると信じています。これら4つの要因の結果として、主要な交通回廊、強力な人口動態、高い交通量、および信用力のあるテナントという当社の基準を満たし、かつ重要な点として、将来の成長率に対して加算的となる機会が増加しています。これは、事業を拡大する機会を提供する、独自かつ重要な、投資可能なコンビニエンス・マーケット（利便施設市場）を浮き彫りにしています。

デイビッド・ルークス

運営については、今四半期に14万5,000平方フィートを超える新規リースおよび更新契約を締結しました。当社が展開する富裕層市場におけるスペース不足が、魅力的なリーシング・エコノミクス（賃貸条件）をもたらし続けているため、直近12ヶ月のスプレッドは当社の5年間の平均と一致しています。当社は、消費者行動の結節点にある、シンプルで柔軟な建物に投資しています。

デイビッド・ルークス

これらの単純な一列の店舗構成は、多種多様な用途に対応することができ、この柔軟性が極めて幅広いテナント層からの需要を喚起しています。その結果、当社のポートフォリオは高度に多様化されたテナント基盤を有しており、基本賃料の1%以上を占めるテナントはわずか8社、2%以上を占めるテナントはわずか1社のみとなっています。今四半期の新規および更新リース62件すべてが異なるテナントとのものであり、その71%が全米規模の信用力のある事業者でした。これら2つのデータポイントは、幅広い信用力のある利用者へのリーシングにおける、市場の驚異的な深さを示しています。

同一物件成長については、当四半期に約5%の成長を創出し、資本的支出（CapEx）は四半期NOI（営業純利益）のわずか6.3%であり、コンビニエンス資産クラスの重要な特徴である、公開REITセクター全体の中でも最も資本効率の高いオペレーターの一つとなっています。

デイビッド・ルークス

要約すると、断片化されたコンビニエンス不動産セクターの規模拡大に専念し、ステークホルダーに対して説得力のある相対的および絶対的な成長を提供することを目指すCurblineにとって、待ち受ける機会について、これ以上ないほど楽観視しています。それでは、コナーに交代します。

コナー・フェナーティ

ありがとう、デビッド。まず第1四半期の収益と運営指標について述べ、次に当社の改定された2026年度のガイダンスに移り、最後に貸借対照表について説明します。第1四半期の業績は予算を上回りましたが、これは主に、予想を上回る稼働率とそれに伴う費用の回収、および一般管理費（G&A）の減少によって牽引された高いNOIによるものです。NOIは、買収とオーガニック成長によって、前四半期比で3%、前年同期比で50%以上増加しました。

四半期の運営面でのアウトパフォーマンス以外に、当四半期におけるその他の重大な差異はありませんでした。これは、Curblineの損益計算書と事業計画のシンプルさを浮き彫りにしています。第1四半期において、180万ドルの非現金G&A費用をグロスアップ（総額計上）しましたが、これは180万ドルの非現金営業外収益によって相殺されたことに注目してください。

コナー・フェナーティ

共有サービス契約による結果であるこのグロスアップは、ネット・インカム（純利益）がゼロとなるものであり、契約が継続している限り継続され、G&Aの数値や目標からは除外されます。運営指標については、リースの実施率は前年同期比で30ベーシスポイント上昇して96.3%となり、稼働率は60ベーシスポイント上昇しました。第1四半期のリーシング量は、更新契約の増加に後押しされて第4四半期から加速しましたが、ポートフォリオ内の利用可能なスペースの不足と当社の分母を考慮すると、四半期ごとのボリュームや数値は依然として変動しやすい状況にあります。デビッドが指摘した通り、スペースに対する活動量と需要の深さには引き続き期待しています。

同一物件NOIは、3.5%の基本賃料の成長と、前年同期比での回収不能収益の減少により、第1四半期で4.8%増加しました。

コナー・フェナーティ

重要な点として、この成長は限定的な資本的支出によって実現されており、第1四半期のNOIに対するCapEx比率は6.3%、直近12ヶ月のNOIに対するCapEx比率は7.3%でした。2026年度の見通しについては、FFO（運営によるキャッシュフロー）ガイダンスを1株あたり1.20ドルから1.23ドルの範囲に引き上げますが、これは中間値で14%の成長を表しています。この成長レベルは、小売スペースにおいては間違いなく最高水準であり、REITセクター全体の中でも最高水準の一つになると確信しています。この範囲の中間値を支える要因は、1. 約8億5,000万ドルの通年投資。

2. 現金が投資されるにつれて年間を通じて利息収入が減少することを考慮した、現金に対する3.25%のリターン。3. NOIに対するCapEx比率が10%未満であること。

コナー・フェナーティ

4. 共有サービス契約の一環としてSITE Centersに支払われる手数料を含む、約3,200万ドルのG&Aです。これらの手数料は第1四半期で計110万ドルでした。同一物件NOIに関しては、2025年の3.3%、2024年の5.8%に続き、2026年の中間値で3%の成長を継続して予測しています。以前にも述べたように、同一物件のプールは成長していますが小規模であり、これには2025年12月31日時点で少なくとも12ヶ月間所有されている資産が含まれます。

その結果、非同一物件のプールが大きくなっており、これらは年間を通じて同一物件プールと同様の割合で成長すると予想しています。

コナー・フェナーティ

そうは言っても、第2四半期においては、2025年のCapEx（資本的支出）のタイミングと、回収不能な収益に関する厳しい比較対象が、同一物件のNOI（純営業利益）成長に対してほぼ300ベーシスポイントの逆風となります。その結果、第2四半期の同一物件成長は大幅に減速し、その後、下半期のベースレント成長が平均4%超になると予想されることから、年末に向けて加速すると見込んでいます。第1四半期と第2四半期の間の変動要素については、1月下旬の私募増資の資金調達の結果、支払利息は約850万ドルに増加する見込みです。さらに、第1四半期における市場価格を下回るリースの評価減により、非現金収益は前四半期比で約50万ドル減少する見込みです。

最後に、G&A（一般管理費）は前四半期比でほぼ横ばいとなる見込みです。

コナー・フェナーティ

第1四半期の株式数には、これまでに完了した未決済のフォワード・オファリングに関連する100万株弱が含まれています。フォワード・オファリングによる希薄化は、2026年FFO（運営によるキャッシュフロー）に対して1株あたり約0.01ドルの逆風になると予想しており、これは当社の改定ガイダンスに含まれています。2026年のガイダンスおよび、私が今説明した変動要素に関する詳細な情報は、決算資料の11ページに記載されています。貸借対照表についてですが、Curblineは、当社の事業計画に沿った独自の資本構成でスピンオフされました。

第1四半期、Curblineは以前に発表された2億ドルの私募増資の残りの部分を完了しました。

コナー・フェナーティ

第1四半期および第2四半期現在において、当社はフォワード形式で1,180万株を売却しており、予想総売却代金は2億9,600万ドルで、これらは2026年に決済される見込みです。期末の手元資金3億600万ドルと、未決済の株式売却代金計3億7,100万ドルを合わせると、Curblineは、保留された現金ローンを考慮した後でも、ガイダンスに含まれる残りの投資に充当するための7億ドル超の即時利用可能な流動性を有しています。Curblineが多様な資金調達源へのアクセスを実証していることは、コンビニエンス・プロパティを買収する大部分がプライベートな買収者である層との主要な差別化要因となっています。

コナー・フェナーティ

資本市場活動の変革による純結果として、当社はレバレッジ比率約20%で四半期を終えました。これにより、資産の継続的な買収と規模拡大のための十分なドライパウダー（投資待機資金）と流動性が確保され、REITの平均を大きく上回る大幅な利益およびキャッシュフローの成長をもたらします。以上で、Davidに代わります。

デイビッド・ルークス

ありがとう、Conor。オペレーター、質疑応答の準備ができました。

オペレーター

皆様、これより質疑応答セッションを開始いたします。質問をされる場合は、電話機のキーパッドで星ボタン（*）に続いて1を押してください。質問を取り消したい場合は、再度星ボタンと1を押してください。最初の質問まで少々お待ちください。

最初の質問は、Curbline PropertiesのRonald Kamdem様からです。どうぞ。

ロナルド・カムデム

はい、2点手短に伺います。まず、買収ガイダンスが8億5,000万ドルに引き上げられた件について、もう少し詳しく教えていただけますか。これは依然として、かなり個別案件レベル（granular）のものなのでしょうか。パイプラインの中に、何か大規模な案件はありますか？また、キャップレートやIRRについてはどのような予測を立てていますか？ありがとうございます。

デイビッド・ルークス

おはようございます、Ron。はい、現時点でのパイプラインは、専ら個別物件によるものです。特筆すべきポートフォリオはありません。一般的に、これらの市場に深く入り込み、物件の買収を目指している地域でのディールメーカーが増えるほど、物件在庫の大部分は依然として個別物件であると言えます。

コナー・フェナーティ

キャップレートとリターンについては、ロン、前四半期からその前の四半期にかけて実質的な変化はありません。低6%台にあり、物件によりますが、アンレバードIRRは7%〜9%台です。

ロナルド・カムデム

了解しました。分かりました。助かります。では、同じ既存物件のNOIガイダンスについてですが、第2四半期、および年末にかけての減速に関する詳細を説明していただき、感謝します。

一歩引いて考えてみると、ポートフォリオの長期的な既存店成長率について、どのようにお考えか伺えますでしょうか？ポートフォリオが規模を拡大していく中で、その3%超という数字は、適切な指標となるのでしょうか？ありがとうございます。

コナー・フェナーティ

ロン、改めて、コナーです。スピンオフを発表した際、2024年から2026年の平均成長率の目標として3%を掲げました。冒頭の説明でも述べた通り、2024年は5.8%、2025年は3.3%でした。私たちはその3%という平均的な数字を少し上回って推移しています。

公に申し上げていることだと思いますが、これは2.5%〜4%のビジネスだと感じています。現在私たちが置かれているような需給の不均衡がある時期には、おそらくその範囲の上限に位置することになります。長期的に見て、このポートフォリオにとって、それはかなり良い目標値（ボギー）だと感じています。

ロナルド・カムデム

どうもありがとうございました。私からは以上です。

オペレーター

次のご質問は、シティのクレイグ・メールマン様からです。どうぞ。

クレイグ・メールマン

皆さん、おはようございます。今のところ個人消費への影響は見られないようですが、イランに関する事態が長引いた場合、ポートフォリオの性質上、レストランの比率が少し高いですよね。これまでのところ、客足にどのような変化が見られているのか、また、もしこの状況が長引き、今後石油が個人消費の重石となり始めた場合にどうお考えか、伺いたいと思います。例えば、これらのリース契約におけるカバレッジ（賃料支払能力）の余裕（クッション）や、経済が少し停滞した場合における、これらフランチャイズ加盟店の成長継続への意欲について、どのように考えるべきでしょうか？

デイビッド・ルークス

おはようございます、クレイグ。デビッドです。それについては2点コメントさせてください。一つは、位置情報データによる客足の把握は、物件の魅力度を判断する上で非常に有用であるということです。

私たちは買収の際、また、どのようなテナントを物件に入れることができるか、そしてリーシングが常に市場のニーズに適合し続けていることを確実にするために、どのようにリード（見込み客）を生成できるかを理解するために、それを多用しています。バスケットサイズ（一回あたりの購入額）を把握するのは困難であるため、テナントの収益性を知るための優れた代替指標にはなり得ません。具体的には、当社のテナントの大部分は在庫を保有しておらず、サービス指向型です。私たちは「不動産第一、テナント第二」であると考えています。

デイビッド・ルークス

「不動産第一」であるということは、シンプルでどこにでもあるような、小規模店舗が並ぶ形態を所有することを好むということです。したがって、それらのユニット（区画）の形状やサイズは、幅広いユーザーによって利用される可能性があります。長期的には、常にQSR（クイックサービス・レストラン）へのエクスポージャーを持つことになると考えています。小規模な形式のQSRビジネスは、非常に小さくシンプルな長方形の建物に収まります。

その建物は、他の多くのタイプのテナントにも利用可能です。目的別に建てられた、席を設けたタイプのレストランを避けることは、この種の不動産における重要な差別化要因であると考えています。経済全般の減速についてお話しされている場合、それが起きているかどうかを予測できるとは、私には思えません。

デイビッド・ルークス

我々は、非常に明確に「用事を済ませるための消費者行動」の圏内にいると考えています。私たちが物件に入居させているテナントや、買収対象としているテナントのタイプを見てみると、用事を済ませるための集客を多く生み出すテナントである傾向があります。これらはラグジュアリー志向ではなく、また目的地としての旅行（デスティネーション・トリップ）型でもありません。我々にとっての（景気変動に対する）耐性は、おそらく経済状況よりも、消費者行動に起因する部分が大きいと考えています。

クレイグ・メールマン

参考になります。話を切り替えますが、キャップレート（還元利回り）とIRR（内部収益率）についてですが、貴社は現在、取引量を大幅に増やしています。競合他社もこの分野に参入しようとしていると推測しますが、貴社は先行者利益を得ています。受け取っているインバウンド（持ち込み案件）のうち22%がオフマーケット（非公開案件）であるとのことですが、成約の確実性や成約期限、あるいはこれらの資産を売却しようとする際の税務問題を解決できるといった強みを活かして、今後もキャップレートを6%台前半に維持し続けること、あるいはさらに好条件の案件を獲得できる見込みについてはどのようにお考えでしょうか？

クレイグ・メールマン

オフマーケットの持ち込み案件で得られているリターンと、完全に公開された（フル・マーケティングされた）案件のリターンの違い、および市場のトレンドについてお聞かせいただけますか？ 貴社が最近投じた多額の資本や、これらの資産に寄せられるであろう注目を考慮した上での見解をお願いします。

デイビッド・ルークス

もちろんです。まず第一に、このセクターへの関心は間違いなく高まっています。その主な理由は、単に財務リターンがキャッシュフローに非常に強くフォーカスされているからだと考えています。設備投資（CapEx）が非常に少ないビジネスなのです。

将来の値上がり益（キャピタルゲイン）よりも、キャッシュフローからより多くのIRRを創出できることを望む機関投資家にとって、これは魅力的なものだと考えています。関心と成長は見られます。機関投資家がこのアセットタイプに興味を持ち始めているという話を多く耳にします。ただし、それについては2つの注意点があると考えています。

一つは、市場が非常に断片化されているため、短期間で多額の資金を投入することが実際にはかなり難しいということです。

デイビッド・ルークス

長期間にわたって関係を構築し、非常に多くの小規模な取引を成約させる意欲が求められます。その粒度の細かさゆえに、ボタン一つでこのセクターに参入することは非常に困難です。第二に、もし競合他社が大規模にこのセクターへ参入したいと考えた場合、おそらく現地のオペレーターと提携する必要があるでしょう。そこに手数料やキャリード・インタレスト（成功報酬）を加えると、機関投資家が要求するのと同じIRRを創出するために支払ってもよいと考えるゴーイング・イン・キャップレート（取得時利回り）に、ほぼ下限が生じることになります。

それがキャップレートにある程度の底（フロア）を作るのに役立っていると考えています。

デイビッド・ルークス

念のために申し上げますが、このアセットクラスのゴーイング・イン・キャップレートは、5%台前半から6%台後半になり得ます。ただ、私たちは十分な取引量を行っているため、平均して6%程度になっています。これはかなり底堅い（スティッキーな）ものと感じられます。底堅いと感じる理由の一つは、市場賃料とのスプレッドにより、依然として7%から9%のアンレバードIRRが創出されており、それが近い将来に変動するとは考えていないためです。

クレイグ・メールマン

素晴らしい。ありがとうございます。

デイビッド・ルークス

ありがとう、クレイグ。

オペレーター

次のご質問は、Ladenburg ThalmannのFloris van Dijkum様より承っております。どうぞ。

フローリス・ファン・ダイクム

はい、おはようございます。ありがとうございます。また素晴らしい四半期でしたね。皆さんはまさに自社のコンセプトを証明しています。

質問なのですが、一部の人々は皆さんのビジネスを、ほぼネット・リース・ビジネス（純賃貸方式）のように言及しています。回収率は98%に達していますね。マネジメントによる付加価値について、また、物件取得以外にどのような価値を提示しているのかについて、少しお話しいただけますでしょうか？

デイビッド・ルークス

おはようございます、Floris。ネット・リースに似た特徴は確かにありますが、最大の違いは、まず不動産を購入しているという点だと考えています。まず不動産を購入するのは、空室が発生した際に、より高いスプレッドで再リースできる可能性が高く、それゆえに成長性があるからです。このビジネスの成長性は、ネット・リースとは大きく異なります。

当社はより短いWALT（加重平均残存期間）を有しており、実際に捉えることのできるマーク・トゥ・マーケット（市場価格への調整）の恩恵を受けています。

デイビッド・ルークス

マネジメントによる付加価値については、リポジショニングや再開発というよりも、テナントが市場に即した賃料を支払っていることを確実にすること、そして、同じ非特化型のシンプルな建物形式に対して、他のテナントがいくら支払う意思があるのかを常に把握していることにあります。当社のリーシング・チームは、実施している取引の数が非常に多く、利用者の幅が極めて広いことを非常によく理解しています。つまり、今四半期に締結されたすべてのリースが、それぞれ異なるテナントとの間であったということは、かなり驚くべきことです。これは、少数の、あるいは十数社のナショナル・オペレーターに集中しがちなデスティネーション型物件としては、異例のことです。

非常に、非常に幅広いリーシング・プールを持っています。

デイビッド・ルークス

マネジメントによる付加価値は、誰が最も高い賃料を支払えるか、そして誰が交通量の非常に多い交差点の路肩沿いの物件に対して、その賃料を支払う意思があるのかを見極めることと、すべてに関わっています。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとう、David。もしよろしければ、追質問をさせてください。皆さんのGAAP（一般に認められた会計原則）ベースのキャップレートと、キャッシュベースのキャップレートの違いについて少しお話しいただけますか？どの程度の差があり、それは意味のあるものなのでしょうか？おそらく、皆さんが購入している資産には、市場価格を下回る賃料で契約中のものがかなりあるのではないかと推測しています。

コナー・フェナーティ

はい、Floris。おはようございます。Conorです。その通りです。

上場して以来、GAAPとキャッシュの平均的な差は、約35ベーシス・ポイントだと考えています。これはキャップレートと同様にかなり幅があり、ゼロのケースもあれば、100ベーシス・ポイントを超えるケースもあります。繰り返しますが、平均すると、GAAP対キャッシュで30ベーシス・ポイント台前半といったところです。当社が言及するすべての数字は、常にキャッシュベースです。

当社はGAAPベースのキャップレートを公表したり、予算策定に用いたりすることはありません。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとう、Conor。感謝いたします。

コナー・フェナーティ

どういたしまして。

オペレーター

次のご質問は、KeyBankのTodd Thomas様からお電話をいただいております。どうぞ。

トッド・トーマス

はい。おはようございます。David、65歳以上の人口が保有する所有権に関するお話について伺いたいと思います。今後の数年間、および貴社の投資機会の範囲を考える上で、それが重要な検討事項であると示唆されました。

今後、OP Equityを活用した取引の可能性をさらに高めていくとお考えでしょうか？また、その所有者層をより上手く取り込むために、どのようなことをされていますか？その戦略は現在のアクイジション（買収）戦略と概ね一致しているのでしょうか、それとも、その売却層をより迅速に、あるいはより効率的に取り込むためにできることは何かありますか？

デイビッド・ルークス

はい、おはようございます、Todd。非常に興味深いテーマです。というのも、これまで売却者のプロファイルを見てきた際、ライフイベントやライフプランニングに非常に強く傾斜していたと考えているからです。全米におけるこのアセットクラスの所有状況を見ると――我々は全体の有効市場において非常に、非常に小さな構成要素であるということを忘れないでいただきたいのですが――誰が売り手であり、なぜ売却するのかを理解することが、重要な側面となります。

デイビッド・ルークス

そうですね、もしそれらがライフイベントによるものであるならば、特定の世代が全米で保有している資産の規模を考えると、我々のバイボックス（買収基準）に合致する利用可能な案件のパイプラインは拡大しており、今後10年から15年の間に、その世代がライフイベントの前後で不動産を遺産から切り離し始めるにつれて、かなり拡大するだろうという確信を深めています。

デイビッド・ルークス

ご指摘の通り、我々はディールチームの動きを確実にシフトさせてきました。単にブローカーとの関係を構築するだけでなく、遺産計画弁護士、ウェルスマネジメント・オフィス、プライベートバンクとも関係を築くようにしています。なぜなら、データにアクセスし、これらすべての市場において誰が最高の不動産を所有しているかを見つけ出すことは非常に重要だからです。今後10年以内に取引が行われる可能性がかなり高いためです。

トッド・トーマス

なるほど、助かります。追質問をさせてください。明らかに、買収に関するガイダンスを引き上げられましたね。単に気になったのですが、前四半期には、議論しているパイプラインの約半分について見通し（visibility）があると仰っていました。

現在、その引き上げられたパイプラインについて、どの程度の見通しをお持ちでしょうか？クレジット市場の混乱を考慮して、売却活動のペースや動機といった点において、市場に何らかの変化は見られますか？それが何らかの広範な波及効果をもたらし、Curblineを少し有利な立場に置くようなことはありますか、それとも全く影響はありませんか？

コナー・フェナーティ

やあ、Todd。おはようございます、Conorです。まずは後半の質問からお答えします。もし内容が異なればDavidに訂正してもらいますが。

手短に言えば、「いいえ」です。つまり、この市場は一般的に、CMBS市場やIG市場など、他の市場との相関が低いように見受けられます。それはおそらく、それらの市場がこれらの資産の資金調達には使われていないという事実によるものだと思われます。Davidが言及した通り、一般的にはプライベート・ウェルスやブローカレッジ・ハウスがこれらに資金を提供していますし、あるいはモーゲージ（抵当権）が存在しないこともあります。

ご質問の後半部分に対する簡潔な回答は、「いいえ」です。地政学的な出来事やマクロ的なショックによるディールフローへの重大な影響や変化は見られません。最初のパイプラインに関する質問については……

コナー・フェナーティ

現時点において、我々は8億5,000万ドルの目標額の約90%について、成約済み、契約締結中、または受注済みです。今後2四半期ほどの成約については、非常に高い見通しを持っています。通年ではその数値を超える可能性があると言えるでしょう。ただし、一点留意しておきたいのは、すべての資産のデューデリジェンスが完了するまでは、パイプラインにはいくらかのリスクがあるということです。

デビッドの指摘通り、これには大規模なポートフォリオは含まれていないため、物件数によってそのリスクは軽減されています。それらを成約させるためには、まだ取り組むべき作業があります。

コナー・フェナーティ

重ねて申し上げますが、現在の状況に基づき、年内のうちにさらに案件を見つけられるのではないかと楽観視していますが、それは未定（TBD）であり、まずは既存のパイプラインを消化していく必要があります。

トッド・トーマス

わかりました。理解しました。助かります。コナー、8億5,000万ドルの約90%について、成約済み、契約締結中、または受注済みとおっしゃいましたね。

それで間違いないでしょうか？

コナー・フェナーティ

はい。8億5,000万ドルのうち、およそ7億5,000万ドルといったところです。

トッド・トーマス

なるほど。わかりました、ありがとうございます。

コナー・フェナーティ

どういたしまして。

オペレーター

次のご質問は、パイパー・サンドラーのアレクサンダー・ゴールドファーブ様からの電話回線です。どうぞ。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

こんにちは。おはようございます。

デイビッド・ルークス

おはようございます。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

実は、その質問の補足として、あるいはリリースで見落としていたかもしれませんが、お聞きしたいことがあります。皆さんはATM（市場価格発行）と現金に関して非常に活発に動いており、手元にはおよそ6億ドル以上の現金があります。コナー、年内の残りの期間における買収のペースを考える際、第2四半期が非常に多忙な四半期になるとおっしゃっているのでしょうか？ つまり、今のところそのようには見えませんが。すでに第2四半期の3分の1が経過しています。

手元にある現金額と、明らかに活発化している買収環境を鑑みて、そのペース（ケイデンス）を理解したいと考えています。

コナー・フェナーティ

はい。アレックス、冒頭の発言でも申し上げましたが、4月1日時点で未決済の7億ドル、残りの8億5,000万ドル全額を賄うのに十分な現金と未決済の株式が手元にあります。それらのクロージングが第2・第3四半期に集中すると想定されるのは正しいです。明らかに第4四半期までずれ込むものもありますが、クロージングのタイムラインに関しては、年の中盤がかなり活発になると予想しています。

将来の株式発行（フォワード・エクイティ）が年をまたいで継続することはないと考えています。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

わかりました。次の質問は、数四半期前に議論したこと、あるいは皆さんとお話ししたことに関連します。皆さんの地域的な買収対象は広範囲にわたっています。伝統的な主要REIT市場ではないかもしれない市場も多く含まれています。

こうした異なる地域に進出していく中で、すでに進出している既存市場内により多くの機会があると感じているのでしょうか、それとも、これまで検討していなかった市場により多くの機会を見出しているのでしょうか？ こうした現地の関係性を構築していく中で、それが既存市場へのさらなる深化につながっているのか、あるいは当初は想定していなかった市場の拡大につながっているのかを理解したいと考えています。

デイビッド・ルークス

おはようございます、アレックス。デビッドです。ええ、まず、今朝あなたのメモを読み、あなたが「隅々（nooks and crannies）」という言葉を使われたとき、それは非常に適切な表現だと感じました。私たちは、購入、所有、運営を通じて、多くの実体験に基づいた知識を蓄積してきた市場において、リサーチを通じて、私たちのバイボックス（投資基準）に合致する接点をより多く見出しています。

つまり、交通量や富、用足しの動線、そして位置情報データなどが、特定のサブマーケットにさらに深く進むべきだと示している既存市場内の、そうした「隅々」を実際にターゲットにしています。私たちの買収パイプラインを見れば、すでに進出している市場に対して継続的に投資していることがわかると思います。

デイビッド・ルークス

その一方で、大規模なMSA（主要都市圏）ではないものの、交通量と富が集中しており、供給量が限られている特定のエリアを持つ、他の市場に関する知見も蓄積されつつあります。これは、良好なIRR（内部収益率）を実現するための、非常に心強い組み合わせ（計算式）となります。私たちがこうした小規模な市場に進出しているのを目にされることがありますが、それは単に供給が不足しており、いくつかの交差点に交通量が極端に集中しているためです。要約すれば、既存市場への深化から始まり、現在は優れた購入物件を持つ他の市場を見つけることに対しても、柔軟な姿勢へと移行しつつあると言えるでしょう。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのマイケル・ミュラー様からです。どうぞ。

マイケル・ミューラー

はい、こんにちは。先ほどの質問に対する短いフォローアップです。これらの新しい市場に関連して、プライシングやアンダーライティングに関して、何か地理的な偏りが見られますか、それとも単にコンビニエンス・センターであるか否かによるものなのでしょうか？例えば、ウィスコンシン州やミネアポリスで見られるキャップレートは、ジョージア州やフロリダ州で見られるものと比較して、同等の物件において大きく異なるのでしょうか？

デイビッド・ルークス

はい、おはようございます。この物件タイプにおいても、サブマーケット間の歴史的なスプレッドは依然として存在していると考えています。皮肉なことに、それがIRRにそれほど反映されているわけではないのではないかと感じています。というのも、フロリダ州やカリフォルニア州のような地域には、単に投資可能資本をより多く持つ個人投資家が多いからです。

他のいくつかの州では、競争が少し少ない状況です。私たちの秘訣は、同様またはそれ以上のIRRを生み出すことができ、おそらく競争がもう少し少ないそのような領域を見つけることだと考えています。

マイケル・ミューラー

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのPaulina Rojas様からのお電話です。どうぞ。

パウリーナ・ロハス・シュミット

おはようございます。White Castleの取引は、このセクターにとって興味深いデータポイントでした。そのポートフォリオは、主に大部分がアンカーなし（unanchored）であるという点で貴社のポートフォリオといくつかの特徴を共有していますが、同時に多くの重要な違いもあります。その取引から、Curblineに関連する波及効果は見られますか？貴社のポートフォリオに関連するものとして、何か挙げられることはありますか？

コナー・フェナーティ

はい、Paulina、良い質問ですね。特定の取引について意見を述べることには慎重でありたいのですが。私たちの見解としては、類似点よりも相違点の方が多いだろうと言わざるを得ません。平均的な資産規模、あなたが指摘されたいくつかの事項、マーケットミックス、シャドウ・アンカー（隣接する核店舗）の有無などは、私たちがターゲットとしているものと比較して、かなり大きな違いだと考えています。

また、Davidのコメントに付け加えますと、私たちは運営したいと考えている市場において、非常に魅力的な個別取引や単発の取引を数多く目にしていますので、そこに注力しています。取引に直接言及するというリスクを承知で申し上げれば、類似点よりも相違点の方が多いということです。

パウリーナ・ロハス・シュミット

わかりました。市場はボラティリティが高く、地政学的懸念やそれがインフレ率や成長などに何を意味するかを考慮すると、様々な局面でリスクオフの姿勢が見られました。そうした背景とそれが意味することを踏まえた上で、他のストリップ・センターの競合他社と比較して、Curblineの脆弱性という観点ではどのような位置にいるとお考えでしょうか？単に運営面だけでなく、貴社の成長重視の強力な戦略という文脈におけるお話です。

コナー・フェナーティ

最後の方は何とおっしゃいましたか？すみません、Paulina。

パウリーナ・ロハス・シュミット

私が申し上げたのは、単に運営面、つまり事業運営や既存物件のNOI（純営業利益）などがどうなるかということだけでなく、資本市場の観点、および貴社が非常に強力な成長重視のサイクル、その一部にあるという事実についても同様のことを言っているということです。

コナー・フェナーティ

はい、ポリーナ、コナーです。おはようございます。いくつかお話ししたいことがあります。まず、私たちの貸借対照表、そしてそれと比較した際の（他社に対する）相対的なバランスシートは、ご質問の核心であるマクロ環境や地政学的環境において何が起ころうとも、私たちに大きな緩衝材（クッション）を与えてくれるとお伝えしたいです。

それがデュレーションであれ、レバレッジであれ、何であれです。また、マクロ環境の話はさておき、成長を目的とした事業形態にあるのであれば、事業の資金調達は慎重に行う必要があると考えています。資金使途と調達期間を合わせようとしたり、急いで資金を確保しようとしたりするような状況を避けることは、あなたが示唆されているリスクを軽減する一つの方法だと考えています。

コナー・フェナーティ

運営の観点からは、これはおそらくクレイグの消費支出に関する質問に戻るかと思いますが、当社のサービス業や飲食業ベースのテナントは、目的地となるような（わざわざそこへ行くような）タイプのテナントではありません。彼らは着席して食事をするタイプのレストランではなく、ホワイトクロス（高級なテーブルクロス）を敷くような店でもありません。彼らが「必需品」である、あるいはすべてが「必需品ベース」であるとまで主張するかは分かりませんが、デビッドが言及したように、消費支出というよりも消費者行動という点において、彼らが位置する場所には安全余裕度（マージン・オブ・セーフティ）があると考えています。そのことが、当社のキャッシュフロー・ストリームをいくらか耐久性のあるものにしているのだと思います。

最後に、テナントの分散という観点から申し上げますと、当社はクレジット（信用力）を重視しています。

コナー・フェナーティ

当社の70%以上はナショナル（全国展開）なテナントです。それらのかなりの部分は上場企業か投資適格（IG）格付けを受けており、これもまた、特定のテナントが1%を超えない（あるいは8社未満である）という事実とともに、部分的なリスク軽減に役立っています。あなたの質問に直接お答えできているか分かりませんが、潜在的なリスクを軽減するための事業計画を持つことに加えて、多くの小さな施策を講じていると感じていただければと思います。繰り返しますが、これが直接的な回答になっているかは分かりません。

デイビッド・ルークス

ポリーナ、デビッドです。直接的な回答になっているかどうか、ぜひ教えてください。私が興味を惹かれたのは、あなたが「リスクオフ環境」とおっしゃった点です。私にとってリスクとは、その人が行う「賭け（投資）」の規模や、資本をどこに集中させようとするかという集中度と非常に強く相関しています。

このビジネスは極めて細分化（グラニュラー）されています。私たちは、数軒の小規模なテナントが入っているビルを購入しています。テナント構成だけでなく、地域的な分散、そして最後に、各案件に投入される資本の絶対量自体が非常に小さいという点において、全体的な資本市場の「赤信号、青信号」のような動向とはおそらく相関性が低い、リスク軽減要因になっていると感じます。

デイビッド・ルークス

なぜなら、これらの取引は、私たちが関与しているかどうかにかかわらず、地元の買い手とともにローカル市場で行われているからです。その分散こそが、非常に大きな差別化要因であると感じています。

パウリーナ・ロハス・シュミット

ありがとうございます。説明が不十分で申し訳ありませんでしたが、どういうわけか意図を汲み取っていただけたようです。

デイビッド・ルークス

おお、ありがとうございます。ありがとうございます。おはようございます。

パウリーナ・ロハス・シュミット

おはようございます。最後になるかもしれません。確認させてください。十分に理解できているか自信がないのですが、貸倒れとCapEx（資本的支出）のタイミングに関連して、同一物件NOI（純営業利益）の向かい風（マイナス要因）についてご指摘がありました。

具体的に、CapExの要素の仕組みについて教えていただけますか？そのタイミングがどのようにNOIの向かい風に繋がるのでしょうか。実際にスペースを稼働停止にしたのか、あるいは他の要因によるものなのでしょうか？

コナー・フェナーティ

いいえ。単に、年間を通じて、テナントに回収可能な資本プロジェクト、あるいはその一部がテナントに回収可能なものがあります。通常、それらは年間を通じてかなり分散しています。2025年には、ちょうど第2四半期にかなり集中してしまいました。

パウリーナ、我々の分母が小さいため、この1四半期において大きな向かい風となってしまいました。ライフスタイルセンター、パワーセンター、食料品店と同様に、回収可能な資本プロジェクトが存在します。我々の場合は、繰り返しますが、第2四半期に集中しただけです。

パウリーナ・ロハス・シュミット

承知いたしました。ありがとうございます。

コナー・フェナーティ

どういたしまして。

オペレーター

現在、これ以上の質問はありません。以上をもちまして、締め括りの言葉をいただくため、通話をデービッド・ルークスに戻します。どうぞ。

デイビッド・ルークス

本日はお電話にご参加いただき、誠にありがとうございます。次四半期にまたお話しできることを楽しみにしております。

オペレーター

皆様、本日の電話会議はこれで終了いたしました。ご参加いただきありがとうございました。これにて回線を切断していただいて結構です。