オペレーター

この電話会議は、2026年4月30日木曜日に録音されています。それでは、パメラ・ローパー、ジェネラル・カウンセル（法務総責任者）に進行を代わります。どうぞ。

パメラ・ローパー

ありがとうございます。おはようございます。Cousins Propertiesの第1四半期決算電話会議へようこそ。本日出席しておりますのは、社長兼最高経営責任者（CEO）のコリン・コノリー、運営担当エグゼクティブ・バイス・プレジデントのリチャード・ヒクソン、最高投資責任者（CIO）兼エグゼクティブ・バイス・プレジデントのケネディ・ヒックス、そして最高財務責任者（CFO）兼エグゼクティブ・バイス・プレジデントのグレッグ・アゼマです。

プレスリリースおよび補足資料は昨日の午後に配布され、Form 8-Kでも提供されました。補足資料において、当社はレギュレーションGの要件に従い、すべての非GAAP財務指標を、最も直接的に比較可能なGAAP（一般に認められた会計原則）指標へと調整しています。お手元に届いていない場合は、弊社ウェブサイト（cousins.com）の投資家情報（IR）ページにある四半期開示および補足的なSEC情報のリンクから、これらの資料をご覧いただけます。

パメラ・ローパー

本日議論される事項の一部は、連邦証券法の定義における「将来予想に関する記述」に該当する場合があり、Form 10-Kの年次報告書やその他のSEC提出書類に記載されているリスク要因を含む、さまざまなリスク、不確実性、その他の要因により、実際の結果がこれらの記述と大きく異なる可能性があることにご留意ください。当社は、新しい情報、将来の出来事、またはその他の結果にかかわらず、将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。将来予想に関する記述に関する全文は、昨日掲載された補足資料でご確認いただけます。また、潜在的なリスクに関する詳細な議論は、当社がSECに提出した書類に含まれています。

それでは、コリン・コノリーに進行を代わります。

コリン・コノリー

パム、ありがとう。皆さん、おはようございます。Cousinsは2026年を非常に素晴らしい形でスタートさせることができました。収益面では、当四半期のFFOは1株当たり0.73ドルとなり、コンセンサスを1株当たり0.02ドル上回りました。

さらに、2026年通期のFFOガイダンスの中間値を1株当たり0.02ドル引き上げ、2.94ドルとしました。これは2025年比で3.5%の成長となります。これにより、当社は3年連続のFFO成長となり、2023年からの年平均成長率（CAGR）は3.9%となります。この3年間におけるCousinsの収益成長は、従来のオフィスREITの中では類を見ないものです。

リーシングは引き続き堅調でした。当四半期中に93万2,000平方フィートの賃貸契約を完了しましたが、これは当社の歴史の中で四半期ベースでは最高水準の一つです。

コリン・コノリー

セカンドジェネレーション・リーシングにおけるキャッシュ・レント・ロールアップは15.2%であり、48四半期連続のプラス・レント・ロールアップを記録しました。主要なリーシングの成功事例としては、オースティンのThe Domainにおける最大顧客との大規模な契約更新、およびナッシュビルのNeuhoffにおけるOracle社、アトランタ・ミッドタウンのProsceniumにおけるKPMG社との新規契約が挙げられます。これらの結果は、当社のポートフォリオの強さと、高品質なライフスタイル・オフィス・スペースに対する顧客需要の深さを裏付けるものです。まず、オフィス市場を牽引しているトレンドについて、いくつか広範な見解から述べさせていただきます。

第一に、ほとんどの主要企業がリモートワークを段階的に廃止しています。昨日、フィデリティも最新の事例として、週5日の出社義務化を発表しました。Cousinsではこれを「日常への回帰（return to normal）」と呼んでおり、これが当社のすべての市場において需要を押し上げています。第二に、「フライト・トゥ・クオリティ（質の高い資産への逃避）」が止まりません。

コリン・コノリー

顧客は、エンゲージメントとコラボレーションを促進するために、高品質でアメニティが充実し、立地の良いビルを優先しています。JLLによると、コロナ禍の発端以降、オフィスセクターにおけるほぼすべての純吸収量は、2010年から現在までに供給されたビルで発生しています。第三に、サンベルトへの移住が再加速しています。ニューヨーク、カリフォルニア、ワシントン州において個人税や事業税を大幅に増税する案が進展したことで、移転活動が大幅に増加しています。

スターバックスは最近、ナッシュビルに大規模な東海岸本部を設立すると発表しました。アポロはテキサス州またはフロリダ州に第二の本部を求めています。キャピタル・グループはシャーロットに主要な拠点を設立すると発表しました。これらの企業のいずれも、これらの市場における成長する人材層へのアクセスが、決定の主要な理由であると明記しています。

コリン・コノリー

これらは、バックオフィスやサポート業務のための雇用ではありません。私たちは、この移住トレンドはまだ初期段階にあると考えており、こうした発表は今後も続くと予想しています。最後に、過去最高水準のオフィス・コンバージョンと、過去最低水準の新築開発着工件数が相まって、オフィス物件の在庫が減少しています。新規プロジェクトの完成には3年から4年のリードタイムを要することを踏まえると、この状況は早くとも2030年まで変わることはないでしょう。

端的に言えば、需要が増加している一方で供給が減少しているのです。その結果、サンベルトの最良のサブマーケットにおいて、一級品のライフスタイル・オフィス・スペースの不足が生じており、今後数年間でこの状況はさらに深刻化し、家主（ランドロード）に有利に働くでしょう。Cousinsは、これらのトレンドから利益を得るための独自の立場にあります。

コリン・コノリー

次に進む前に、最近大きな注目を集めているトピック、つまり人工知能（AI）について簡潔に触れたいと思います。AIは企業の内部的な運営方法を形成しつつありますが、高品質なオフィス・スペースに対する長期的な需要を減少させているという証拠は見られません。実際、AIを最も積極的に導入している企業の多くは、コラボレーション、人材密度、および物理的なプレゼンスも優先しており、これは当社のサンベルトにおけるライフスタイル・オフィス・ポートフォリオとよく一致しています。結局のところ、スペースに関する決定は依然として、人、文化、および人材へのアクセスによって左右されています。

その点において、当社のリーシング活動に見られるこれらのトレンドは非常に心強いものです。戦略については、以前の決算電話会議で概説した通り、当社の焦点に変わりはありません。

コリン・コノリー

我々は、クラス最高水準の貸借対照表を維持しつつ、サンベルト地域のライフスタイル・オフィス・ポートフォリオの品質向上を継続しながら、持続的な利益成長の推進に鋭く注力しています。当社のチームが内部成長と外部成長の両方を推進できる能力が、この取り組みの鍵となります。当四半期において、我々はその戦略を前進させました。第一に、堅調なリーシング活動の結果、ポートフォリオ全体の稼働率を88.9%に引き上げました。

第二に、シャーロットのアップタウンにある63万3,000平方フィートのトロフィー・オフィス資産である「300 South Tryon」を、約3億1,750万ドルで取得しました。第三に、加重平均価格23.36ドルで、自社株390万株を買い戻しました。最後に、タンパの「Harborview Plaza」を3,950万ドルで売却し、オースティンの「111 Congress」の売却合意に至りました。

コリン・コノリー

今後を見据えると、Cousinsにとっての第一の優先事項は、稼働率を引き上げ続けることです。当年度のリース満了は緩やかであり、この取り組みを支える堅調な後期段階のリーシング・パイプラインがあります。より広範には、ポートフォリオの最適化、柔軟性の維持、および資本配分の決定におけるオプション性の創出に注力し続けます。先ほど申し上げた通り、我々のあらゆる活動は、利益の増分、貸借対照表の強固さ、およびポートフォリオ品質の継続的な向上を優先する規律あるアプローチに基づいています。

我々はCousinsの将来に期待しています。オフィス市場は再編されており、新規建設は実質的に存在せず、高品質なライフスタイル・オフィス・スペースはますます希少になっています。進行中のマクロ経済上の懸念や公開市場のボラティリティにもかかわらず、Cousinsは強力なオペレーティング・プラットフォームに支えられ、アウトパフォームし続けています。

コリン・コノリー

非常に効率的なG&A（一般管理費）構造と、オフィスREITセクターにおいて最も強力な貸借対照表の一つを有しています。リチャードにマイクを渡す前に、才能あるCousinsチームに感謝したいと思います。彼らの卓越性へのコミットメントと顧客への奉仕は、我々のすべての成功の基盤です。リチャード？

リチャード・ヒクソン

ありがとう、コリン。皆様、おはようございます。当社のオペレーション・チームは、Cousinsがトロフィー・サンベルト・オフィス単一事業（ピュアプレイ）のオーナーとして注力し始めて以来、暦年で最も強力なスタートを実現しました。第1四半期において、当社のオフィス・ポートフォリオ全体の期末時点の賃貸済み割合および加重平均稼働率は、それぞれ91.8%と88.9%でした。

両指標とも前四半期から上昇しており、オーガニック成長と最近の投資活動の組み合わせによって推進されました。ポートフォリオの賃貸済み割合はほぼすべての市場で上昇し、オーガニック成長の観点からはアトランタ、シャーロット、オースティンが最大の寄与となりました。ナッシュビルについては、Neuhoffにおけるオラクル社との最近の11万6,000平方フィートの新規リース契約により、賃貸済み割合が大幅に上昇しました。なお、このプロジェクトは、安定化するまで当社のポートフォリオ全体の統計には含まれません。

リチャード・ヒクソン

加重平均稼働率におけるオーガニック成長の最大の市場寄与者は、アトランタとオースティンでした。2027年までのリース満了は、現在、契約賃料のわずか8.3%となっており、これは2025年末時点よりも320ベーシスポイント低くなっています。非常に強力な第4四半期に続き、第1四半期のリーシング活動は多くのレベルで記録的なものとなりました。当四半期中、当社のチームは合計93万2,000平方フィートに及ぶ49件のオフィスリースを完了し、加重平均リース期間は6.6年でした。

平方フィートベースのボリュームは、10年以上の期間で第1四半期として最高であり、また、全体としても2019年第2四半期以来、最高の四半期水準となりました。平方フィートベースでは、今四半期に完了したリースの52%が新規および拡張リースであり、合計で48万3,000平方フィートに達しました。

リチャード・ヒクソン

新規および拡張リーシングのボリュームは、実質的に非常に強力であった第4四半期と同等の水準であり、素晴らしい継続的なパフォーマンスであると考えています。また、チームは第1四半期中に19件の更新契約を完了しました。これには、以前の当社の2027年における最大満了案件を解消した、オースティンでの重要な更新が含まれます。リースの経済条件に関しては、今四半期の平均純賃料は44.54ドルとなり、2025年通期と比較して約18%高くなりました。

今四半期の平均リーシング・コンセッションは、実質的に2025年通期と同水準でした。その結果、今四半期の平均実効純賃料は堅実な32.28ドルとなり、2024年第3四半期に次ぐ水準となりました。最後に、第2世代キャッシュ・レントは第1四半期に再び強力な15.2%の上昇を見せ、活動があったすべての市場でキャッシュ・レントが上昇しました。

リチャード・ヒクソン

最近完了した優れた活動に加え、当社の全体的なリーシング・パイプラインは、前四半期の同時期と同等のレベルで非常に健全な状態を維持しています。3月初旬の投資家向けプレゼンテーションでは、120万平方フィートの活動が第1四半期これまでに署名済み、またはリース交渉中であることを共有しました。第1四半期に93万2,000平方フィートのボリュームを完了した後でも、本日時点で、第2四半期これまでに署名済み、またはリース交渉中であるリースが100万平方フィートあります。この後期段階のパイプラインは、第2四半期を通じて順調に成長しています。

実際、過去2週間だけで約20万平方フィート増加しており、現在は45万平方フィートの新規および拡張リースを含んでいます。我々の後期段階のパイプラインは、近い将来における継続的な強力なリーシング・パフォーマンスに向けて、非常に有利なポジションに我々を置いていると考えています。

リチャード・ヒクソン

各市場についてお話しします。アトランタでは、JLLによるとリーシング活動は強力で、第1四半期に230万平方フィートのリースが署名されました。サブリース（転貸）の供給量は8四半期連続で減少し、現在は2021年初頭以来の最低水準にあります。さらに、平均提示賃料は、ここ2年半で最大の四半期上昇を見せました。

当社のポートフォリオにおいても堅調な需要が見られ、第1四半期に19万2,000平方フィートのリースを署名しました。これには、ミッドタウンの「Proscenium」におけるKPMG社との10万5,000平方フィートの新規リースが含まれます。第1四半期終了後には、ミッドタウンの「725 Ponce」におけるCallRail社との4万6,000平方フィートの新規リースも署名しました。

リチャード・ヒクソン

CallRailはアトランタを拠点とする地元テクノロジー企業で、物件の立地、品質、およびBeltLineへの直接のアクセスを理由に、ダウンタウンから725 Ponceへの移転を決定しました。彼らを顧客として迎えられることを嬉しく思います。当社の、アトランタのポートフォリオは、第1四半期末時点で89.3%がリーシング済みでした。オースティンでは、JLLの報告によると、テナント需要は前年比30%増加し、2025年第1四半期の約390万平方フィートの需要から、現在は500万平方フィート近くにまで増加しています。

市場は、2023年以降に引き渡されたスペキュラティブ（投機的）開発物件の消化を継続しています。しかし、新規のスペキュラティブ開発は、現在2013年以来の最低水準にあります。当社のオースティンのポートフォリオ全体では、第1四半期に、Domain 8におけるフォーチュン10のテクノロジー企業の273,000平方フィートの更新契約を含む、印象的な339,000平方フィートのリース契約を締結しました。

リチャード・ヒクソン

この大規模な更新契約は、オースティン市場への強いコミットメントと、The Domainの中心部における高品質なオフィスへの価値を証明しています。当社のオースティンのポートフォリオも、主にCBD（中心業務地区）における心強い新規活動に牽引され、第1四半期末時点でリーシング率が95.3%に上昇しました。実際、当社のオースティンのチームは、年初からCBDにおける全体的なテナント需要の顕著な増加を確認しており、それは主に最高品質のオフィスセグメントの空き物件に集中しています。シャーロットでは、市場レベルのリーシング活動は、前年比74%増となり、第1四半期に強い勢いを維持しました。

当社のポートフォリオでは、第1四半期に181,000平方フィートのリース契約を締結し、その58%が新規および拡張契約であり、チームは現金賃料を26%引き上げました。

リチャード・ヒクソン

活動には、550 SouthにおけるScout Motorsとの72,000平方フィートの新規契約、および新たに購入した300 South Tryonにおける大手法律事務所の54,000平方フィートの更新および27,000平方フィートの拡張契約が含まれます。再開発について触れますと、550 Southプロジェクトは数週間以内に完成に非常に近づいており、それに伴い、初期段階のリーシングへの関心が心地よく上昇しています。201 North Tryonに関しては、その再開発プロジェクトは順調に進んでおり、2027年第1四半期中に実質的に完成する予定です。最近完了した再開発物件に目を向けると、アトランタのBuckhead PlazaおよびPromenadeビル、あるいはフェニックスのTempe GatewayおよびHayden Ferryのいずれにおいても、プロジェクトが完成に近づき、見込み客が完成品を確認できるようになると、需要、そして重要なことにリース経済性が大幅に向上することを一般的に確認しています。

リチャード・ヒクソン

この経験に基づき、また市場における一等地の空きスペースの不足がより深刻化していることを踏まえ、当社は当該物件のリーシングにおいて、意図的に忍耐強いアプローチを取っています。端的に言えば、当社は、純実効賃料と株主への成果を大幅に改善できるのであれば、入居時期の数ヶ月の差を容認する用意があります。ダラスでは、第1四半期中に市場で360万平方フィートのリーシング活動が記録され、2025年第1四半期の水準を上回りました。新規供給も引き続き限定的であり、これがトップティア資産の押し上げと賃料上昇の原動力となっています。

全ての市場と一貫して、高品質が主要なテーマであり、クラスAのスペースが四半期のリーシング量の73%を占めています。当社の800,000平方フィートのポートフォリオでは、65,000平方フィートのリース契約を締結し、現金賃料を32%以上引き上げました。

リチャード・ヒクソン

前四半期には、プラノのLegacy Union Oneの管理も引き継ぎました。第1四半期末以降、U.S. Renal Careと52,000平方フィートの長期リース契約を締結したことを報告でき、嬉しく思います。これは、当該物件における既存のサブテナントとの最初の直接契約となります。当社のダラスのポートフォリオは、第1四半期末時点で98.1%がリーシング済みでした。

最後に、先ほど申し上げた通り、当四半期のリーシング量には、ナッシュビルのNeuhoffにおけるOracleとの116,000平方フィートの新規リース契約が含まれています。当社はこの活動を非常に心強く感じており、Kennedyが彼女の発言の中でNeuhoffに関する詳細を共有します。いつものことながら、今年の始まりを非常にポジティブなものにするために尽力してくれたチーム全員に、多大なる感謝を申し上げます。皆様のあらゆる尽力に感謝いたします。

リチャード・ヒクソン

これより、電話会議をKennedyに代わります。

ケネディ・ヒックス

ありがとう、Richard。ナッシュビルで最近完了したNeuhoffプロジェクトのアップデートから始めます。お気づきかもしれませんが、今四半期の補足資料において、この複合用途プロジェクトは、そのほぼ安定稼働している状況を鑑み、開発スケジュールから外しました。約400,000平方フィートのオフィスコンポーネントは現在84.3%がリーシングされており、これは主にOracleとの116,000平方フィートの新規契約によって、前四半期の55.3%から上昇したものです。

同社は、ナッシュビルにおける継続的な急速な成長に対応するため、同地をOracleのクラウドおよびAI成長の中心地と位置づけ、5フロアを長期契約でリースしました。同社の従業員が今年後半に入居し、このユニークなプロジェクトの活気を高めてくれることを楽しみにしています。

ケネディ・ヒックス

また、プロジェクトの残りの2フロアについても現在リース交渉中であることを共有でき、嬉しく思います。これが実行されれば、オフィスコンポーネントのリーシング率はほぼ96%に達します。Neuhoffに対する関心の加速は、当社のポートフォリオ全体で見られる、ベスト・イン・クラスの差別化された資産への需要を示しています。Neuhoffの542ユニットのアパートメントコンポーネントは、今四半期にリーシング率92.6%で安定稼働しました。

補足資料の27ページに、Neuhoffフェーズ2を土地在庫に追加したことを指摘しておきたいと思います。フェーズ1開発の一環として、将来的に約300,000平方フィートの規模が予定されているオフィスビルのための全駐車場を含む、重要なインフラ整備を完了しました。

ケネディ・ヒックス

割り当てられた土地価値を含むこの業務のコストは、現在、当社の総土地在庫数に反映されていますが、以前はNeuhoffプロジェクト全体の支出の一部となっていました。次フェーズのために既に完了している業務と投資を考慮すると、開発を進める適切な時期が来た際、スピードと価格の両面で大きな競争優位性を持つことができると考えています。念のため申し上げますと、当社はNeuhoffを50/50の合弁事業で所有しています。投資活動に目を向けると、今四半期も多忙な時期となりました。

2月に、以前開示した通り、シャーロットのアップタウンにある300 South Tryonのオフマーケットでの取得を完了しました。当社はこの建物を3億1,750万ドル、1平方フィートあたり497ドルで取得しました。この取得原価は、再調達コストに対して大幅なディスカウントを表しています。

ケネディ・ヒックス

63万8,000平方フィートのアメニティが非常に充実したこの資産は、当社のポートフォリオにとって優れた戦略的適合性を持ち、大型トロフィー資産の買い手としての市場における当社の継続的な優位性を象徴するものです。リチャードが発言した通り、当社はすでに同物件における大規模顧客の更新および拡張を実行しており、これにより残存リース期間を延ばし、当該ビルで達成可能な賃料の時価（マーク・トゥ・マーケット）の妥当性を裏付けています。全米において、オフィス取引市場は活性化しており、売却額は着実に増加しています。エクイティおよびデットの両方の供給源が、ファンダメンタルズの強化を認識しており、現在は機会に対してより建設的な姿勢を見せています。

小規模な取引が最も層の厚さ（デプス）を生み出しています。したがって、当社は引き続き、市場の需要に合致すると考えるポートフォリオ内の特定の資産の売却を進めてまいります。

ケネディ・ヒックス

付け加えさせていただきますと、当社は資産を売却する必要がないという幸運な立場にあるため、アプローチにおいては規律を維持する計画です。2月下旬、以前お話ししたタンパのウエスト・ショアにおけるHarborview Plazaの売却を完了しました。建物は3,950万ドル、すなわち1平方フィートあたり191ドルで売却されました。この価格は、9%台前半のキャップレートに相当します。

前四半期に申し上げた通り、この単独資産は資本的改良を必要としており、当社の資本は他の場所に集中させるのが最善であると判断しました。シャーロットのサウス・エンドにある当社の303 Tremontの土地区画については、住宅開発業者との売却契約を継続しています。2.4エーカーの契約価格は2,370万ドルであり、年内に完了する見込みです。

ケネディ・ヒックス

当社は常に、保有するランドバンクとリソースの最善かつ最高の利用（highest and best use）を評価しており、このサイトは、当初検討していたオフィス・タワーよりも、現在は住宅開発に適していると判断しています。また、オースティンの111 Congressの売却契約も締結しています。この51万9,000平方フィートの資産は1980年代後半に建設され、オースティンのCBD（中心業務地区）に目立つ形で位置しています。この資産の所有権は2016年のParkway取引まで遡りますが、Harbor Viewと同様に、当社は、この資産は今後、民間資本の手に渡る方が望ましいと考えており、売却益は300 South Tryonの資金調達の一部として再配分する意向です。

手続き、および当該資産とオースティン市場に対するポジティブなセンチメントに満足しています。

ケネディ・ヒックス

価格に関する詳細は、第3四半期初めに予定されているクロージング後に開示いたします。これらの売却は、ポートフォリオを継続的に監視し、買収資金を確保するために非中核資産から資金を回収（リサイクル）する機会を特定するという当社の戦略を象徴するものです。買収の対象は資産、またはその時点でより適切な資金使途であれば自社株となります。当社は、収益に対して中立、あるいは増益（アクリーティブ）となる方法でのみ、それを行う意向です。

この継続的なポートフォリオの最適化は、当社の資産と将来のキャッシュフローの強靭性を高めるだけであると信じています。今後は、買収と売却の両方、および開発などの他の投資機会の両方において、機を捉えた（オポチュニスティックな）動きをする計画です。

ケネディ・ヒックス

過去に示してきたように、当社は優先株式やメザニン・ポジションを含む、キャピタル・スタックのさまざまな方法で投資を行う柔軟性を備えています。利用可能なライフスタイル・オフィス・スペースの希少性が高まっていることを考慮すると、開発が魅力的であり、トロフィー資産の取得に対して適切なリターンのプレミアムを提供するような特定のケースがあると考えています。当社は現在、来年以内の着工を目標に機会を評価しています。それらの取引が具体化した際には、より詳細な情報を提供いたします。

それでは、グレッグに交代します。

グレッグ・アゼマ

ありがとう、ケネディ。まず結果の簡潔な概要を説明することから始め、同一物件比較のパフォーマンスに少し時間を割いた後、物件取引と資本市場活動について述べ、最後に2026年の業績予想を更新して締めくくります。コリンが冒頭で述べたように、当社の第1四半期の業績は極めて優秀でした。第2世代のキャッシュ・リーシング・スプレッドはプラスでした。

同一物件の前期比キャッシュNOIは増加し、リーシングの速度は非常に強力でした。少し同一物件のパフォーマンスに焦点を当てます。第1四半期のキャッシュNOIは前年同期比で5.5%増加しました。これは、収益が4.5%増加し、費用が2.7%増加したことによるものです。

これらの数値は、主にPromenade Tower、Tempe Gateway、300 Colorado、およびHayden Ferryにおける入居率の向上と賃料免除の終了が組み合わさったことで、プラスの影響を受けました。

グレッグ・アゼマ

次に進む前に、最近の同一物件の費用パフォーマンスを強調しておきたいと思います。税金、公共料金、給与など、物件レベルのインフレ加速に関する議論が多くなっていますが、当社は過去4年間の同一物件の費用増加を年平均わずか1.95%に抑えてきました。この2%を下回るという数字は、過去数年間のオフィス費用の伸びに関するほとんどの投資家の認識を大幅に下回っているのではないかと推測しています。手頃な価格でビジネスフレンドリーな市場に位置する、新しく効率的なポートフォリオこそが、当社が費用を抑制できた理由です。

ケネディ・ヒックスが先ほど議論したように、当社は第1四半期にシャーロットで物件を取得しました。この取得資金は、3つの非中核物件の売却によって賄う予定です。

グレッグ・アゼマ

我々は第1四半期中にHarborviewを売却済みであり、第3四半期には111 Congressを売却する契約を結んでおり、Kennedyが述べたように、第4四半期には303 Tremontの土地を売却する予定です。また、第1四半期には、Charlotteの110 East物件の持分を担保とする1,820万ドルのメザニン・ローンについて返済を受けました。資本市場での活動に移りますと、非常に多忙かつ実り多いものでした。まず、2月初旬の第4四半期決算発表直後に、5億ドルの7年物無担保社債を発行しました。

これは非常に優れた実行であり、最終利回り5%を実現しました。この発行により、我々は2026年のすべてのリファイナンスのニーズを実質的に解消しました。合計で、2024年4月に投資適格格付けを取得して以来、19億ドルにのぼる4件の無担保社債を発行しています。

グレッグ・アゼマ

Colinが冒頭で述べた通り、第1四半期には加重平均価格23.36ドルで390万株の自社株買いも実施しました。四半期末の後、取締役会が最近開始した自社株買いプログラムの増額を承認し、承認額を2億5,000万ドルから5億ドルへと引き上げた点にご留意ください。そのうち約4億1,000万ドルが未使用分として残っています。現在、我々は自社株買いプログラムとATMプログラムの両方を利用可能な状態にあります。

過去12ヶ月間にわたり、両方を積極的に活用してきました。今四半期に実施した自社株買いに加えて、2025年の第1および第2四半期には、ATMプログラムに基づきフォワード契約にて290万株を平均価格30.44ドルで発行しました。これらのフォワード分の株式については、まだ決済を行っておりません。

グレッグ・アゼマ

4月1日、我々は新たに5年物、12億ドルの無担保クレジット・ファシリティを締結しました。これにより、2027年4月に満期を迎える予定であった従来のファシリティを2億ドル増額しました。このプロセスの一環として、既存の4億ドルおよび1億ドルの無担保タームローンも修正し、それぞれに6ヶ月の延長を2回追加しました。借入スプレッドは、クレジット・ファシリティと大型のタームローンの両方で15ベーシスポイント改善し、1億ドルのタームローンについては30ベーシスポイント改善しました。

ガイダンスについて述べる前に、レバレッジに関する背景を簡潔に説明しておきたいと思います。我々の目標は、2014年以来変わらず、純有利子負債/EBITDA倍率を5倍台前半に維持することです。今四半期の指標は5.66倍と若干上昇していますが、これは単なるタイミングの問題です。

グレッグ・アゼマ

Charlotteの買収資金を賄うための資産売却を完了させ、自社株買いの資金調達を完了すれば、レバレッジは歴史的な水準に戻ります。以上をもちまして、2026年度のガイダンスの更新をもって、私の準備された発言を締めくくります。現在、2026年度通期のFFOは、1株あたり2.90ドルから2.98ドルの間、中間値は2.94ドルになると予想しています。これは前回の中間値である2.92ドルから上昇しており、前年比で約3.5%の増加を表しています。

FFOガイダンスの上昇は、主に今お話しした自社株買い、および負債による資金調達における予想を上回る実行によるものであり、期中の中期的なSOFR引き下げ想定の排除によって一部相殺されています。現在、我々のガイダンスには2026年中のSOFR引き下げ想定は含まれていません。

グレッグ・アゼマ

更新されたガイダンスは、第1四半期に実施した390万株の自社株買いが、以前フォワード契約に基づき発行した290万株の決済による収益で賄われることを前提としています。実際には、最終的に自社株買いの一部またはすべてを非中核資産の売却によって賄う可能性があります。Kennedyが先ほど述べたように、我々は常に売却市場を監視し、追加の売却候補を検討しています。モデリング上の目的として、我々はすべての未決済のフォワード株式が第2四半期中に決済されると想定しており、これがガイダンスの内容となっています。

先ほど申し上げたように、我々のガイダンスはまた、300 South Tryonの買収がHarborview、111 Congress、および303 Tremontの売却収益で賄われることを前提としています。最後に、我々のガイダンスには、2026年における追加の物件取得、処分、または開発開始は含まれていません。

グレッグ・アゼマ

これらがいずれか発生した場合は、それに応じてガイダンスを更新します。結論として、我々の第1四半期の結果は、近年の報告の中で最も優れたものの一つです。追跡している重要な運営指標は極めて良好であり、通期ガイダンスを引き上げました。サンベルト地域におけるオフィス・ファンダメンタルズは引き続き堅調であり、我々は魅力的な、かつ利益増益につながる（アクレティブな）機会に引き続き資本を投入しています。

今後の四半期における進捗についても報告できることを楽しみにしています。それでは、オペレーターにマイクを戻します。

オペレーター

皆様、これから質疑応答セッションを開始いたします。ご質問がある場合は、電話機の「＊1」を押してください。質問を中断される場合は、「＊2」を押してください。最初の質問は、ウェルズ・ファーゴのBlaine Heck氏からです。

どうぞ。

ブレイン・ヘック

ありがとうございます。おはようございます。Colin、あなたは決算発表資料およびここでもリーシング・パイプラインについてコメントされました。現在のパイプラインの規模について、1年または18ヶ月前、あるいは過去の平均と比較して、より詳細な情報をあなた、あるいはRichardからいただくことは可能でしょうか。

また、テナントの規模や業種に関して見られる傾向についても、もう少し詳しく教えていただけますか。特定のセグメントや市場において、強まっている、あるいは弱まっているものはありますか？

リチャード・ヒクソン

承知いたしました、Blaine。Richardです。私がその質問にお答えし、その後、よろしければColinに補足してもらおうと思います。まず初めに、本日、具体的に全体のパイプラインの規模についてご質問いただきました。

確かに、例えば1年前と比較して、私がより重点を置いているのは後期段階（late stage）です。それは昨年の同時期の約2倍の規模です。それが後期段階のパイプラインです。現在は前四半期の同時期とほぼ同じ規模です。

前年比では大幅に成長しています。全体のパイプラインに関する詳細を少し補足します。全体のパイプラインにおける見込み客の数はかなり増加したことに言及しておきます。前四半期から約15%程度の増加と言えるでしょう。

これは心強いことです。純規模は、繰り返しになりますが、前四半期と同等です。業界構成もほぼ同じです。

リチャード・ヒクソン

現時点では、テクノロジーが金融サービスをわずかに上回っていると言えるでしょう。両者は互角の状態であり、当社の活動の非常に大きな推進力となっています。法務（Legal）は引き続き当社の業界構成の重要な要素であり、専門サービス（professional services）がそれに続き、その後は多様な構成となっています。ここ数週間で、約20万平方フィートが後期段階のパイプラインに組み込まれたとお話ししました。

四半期を通じて順調に成長しています。パイプライン内を移行する活動の増加が最も見られるのはアトランタで、特にバックヘッドとミッドタウンです。フェニックスでも好調な伸びが見られます。ナッシュビルも間違いなく貢献しています。

Kennedyが言及したように、あちらではさらに2フロアの賃貸契約に至る予定です。オースティンでも良好な活動があります。非常に幅広い分野に及んでいます。

コリン・コノリー

Blaine、Colinです。今四半期に賃貸した90万平方フィート以上、および、これら100万平方フィート超のパイプラインに関連して、補足させていただきます。ご存知のように、私が目にしている見解の一つに、サンベルト地域は主にバックオフィスやサポート機能が中心であるというものがあります。当社が行っているリーシング活動のほぼすべてを、テクノロジー、金融サービス、投資会社など、あらゆる分野の非常にダイナミックな企業における、収益を生み出すフロントオフィス部門の従業員によるものと位置づけています。

特に、AI企業もサンベルト地域に浸透し始めています。私はその見解に対して、強く反論することができます。

コリン・コノリー

アトランタの郊外物件には確かにバックオフィスの従業員がいますが、ニューヨークの郊外におけるバックオフィス従業員についても同様のことが言えます。当社のパイプラインやポートフォリオの質、および当社のライフスタイル・プロパティは、非常に教育水準の高い、知識に基づき収益を生み出す従業員を強力に惹きつけています。

ブレイン・ヘック

素晴らしい。非常に役立つコメントです。皆様は、今四半期の募集賃料が過去2年半で最大の伸びを示したとおっしゃいました。その増加を数値化していただければと思います。

また、皆様のセグメントにおける実効純賃料（net effective rent）の成長について、妥当と思われる予測または範囲をコメントいただけますでしょうか。皆様の市場におけるクラスA+やトロフィー物件において、その指標がプラス側に大きく振れている目立った市場があるか、あるいは、より低調な市場があるかについてです。

リチャード・ヒクソン

承知いたしました。再びRichardです。賃料の伸びに関しては、ポートフォリオ全体で非常に印象的な賃料上昇を示している、いくつかの異なる事例を挙げることができます。例えばアトランタのバックヘッド・プラザでは、この1年ほどで賃料を20%上昇させることができました。

ダラスのアプトタウンでは、特にアップタウンにおいて賃料の伸びが非常に驚異的です。2021年以来、全体的な数字としては約40%の成長であると考えています。現在、新築物件や市場トップクラスの募集賃料は、ネットで80ドルとなっています。したがって、そこでの賃料成長は極めて印象的です。

シャーロットを見ると、この市場でここ1年ほどでリーシングされたすべての新築物件は、大規模な区画をまとめて契約していくような形でした。

リチャード・ヒクソン

そのプロセスにおける賃料成長は、当時およそ10%と見積もっていました。最後にフェニックスですが、現在完了したヘイデン・フェリーの再開発において、2024年以来、賃料を約20%上昇させました。これらは、当社が賃料成長を押し上げることができた、非常に明るいスポットのほんの一例に過ぎません。まさにダイナミックな市場であり、Colinが言及したように、供給が止まっています。

すでにリーシング済みのものを除き、実質的にどの市場にも新たな供給が追加されることはないでしょう。そして、需要が依然として実効純賃料を押し上げることを可能にしています。それらがどれほど伸びるかについては、今四半期、当社は確かに非常に印象的な実効純賃料の成長を記録しました。

リチャード・ヒクソン

それは広範囲にわたるものでした。今四半期のリーシングを行った場所の構成は、当社の多くの高賃料市場において非常に好都合なものでした。手応えを感じています。ある四半期の実効純賃料が別の四半期と比べて正確にどれほど成長するかを予測するのは、常に困難です。

長期的には、最近の事例と同様の方法で、引き続き成長させていけると確信しています。

ブレイン・ヘック

素晴らしい。ありがとうございます。最後に、自己株式取得の資金調達に関するオプション性について、もう少し詳しくお話しいただけますか？フォワード・シェアはまだ発行されていないと理解しておりますが。株式発行と追加売却（資産売却）の戦略的および経済的なメリットについてお話しいただけますか？フォワード・エクイティではなく売却の方へ傾くような、特定のキャップレートやその他の要因はありますか？

グレッグ・アゼマ

ブレイン、おはようございます。グレッグです。フォワード・シェアは発行済みですが、まだ決済はしていません。そこは皆様に正しくご理解いただきたいと思っています。

現在、2026年末までそれらのシェアを決済できる柔軟性を持っていますが、発行を支援した銀行との間で延長することも可能です。そこに関しては究極的な柔軟性を持っています。モデリングの観点から言えば、皆様のモデルに何らかの仮定を組み込む必要があるため、我々は（特定の仮定を）置いています。これは最も保守的で明快な仮定であり、我々が提示したものです。

結局のところ、それが実際に我々が行うことかと言えば、そうかもしれないし、そうでないかもしれません。ケネディが冒頭の挨拶で述べたように、我々は常に非中核資産の市場環境、流動性、および価格設定について市場を模索しています。

グレッグ・アゼマ

非中核資産は多く残っていませんが、いくつかあるので、それらを模索しているところです。第1四半期に実施した9,000万ドルの自己株式取得の最終的な支払方法については、今後1、2、3ヶ月の間にケネディが進めている非中核資産に関する取り組みを通じて得られる明確さによるものと考えています。我々は資金の調達と使途（sources and uses）を扱うビジネスを行っており、最終的には、レバレッジ中立ベースでのアクリーション（一株当たり利益の増加）を推進しようとしています。

グレッグ・アゼマ

Cousinsにおける我々の秘訣の一つは、株主価値を最大化しつつバランスシートを維持するための方法を見出すために、保有するバランスシートを用いて非常に機敏に動ける立場にあることだと考えています。ここ数年、我々はそれをうまくやってきましたし、今後も継続していけると考えています。今回の取引、つまり自己株式取得とその資金調達は、その戦略を進めていく中でのさらなる一例に過ぎません。

ブレイン・ヘック

素晴らしい。皆様ありがとうございます。素晴らしい四半期おめでとうございます。

グレッグ・アゼマ

ありがとう、ブレイン。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのManus Ebbecke氏からです。どうぞ。

マヌス・エベッケ

ありがとうございます。質問をお受けいただき感謝します。非常に良好なリーシング量に鑑み、今後の第2世代のCapEx（資本的支出）に関する見通しについて伺いたいと思います。必ずしもFAD（分配可能資金）に基づいたガイダンスを出しているわけではないことは承知していますが、近い将来におけるFFO対FADの成長を理解し、整合性を図りたいと考えています。

グレッグ・アゼマ

やあ、再びグレッグです。ご存知のように、過去数年間の決算補足資料をご覧いただければわかる通り、第2世代CapEx（設備投資）は非常に変動が大きくなることがあります。それは我々が行うリーシング、そして正直なところ、リーシングしたテナントが我々にやってきて、TI（テナント改善費）の払い戻しを求めてくるタイミング次第なのです。FADはキャッシュベースの指標であり、実際の現金が流出した時点に基づいています。

テナントによっては非常に迅速に要求してくることもあれば、要求するまでしばらく待つテナントもいます。本当に予測が難しいのです。しかし、結局のところ、リーシングと緩やかに連動しています。これまでの数四半期で、非常に多くのスペースをリーシングしてきたため、数値が少し上昇しているのをご覧になっていると思います。

グレッグ・アゼマ

2026暦年についてもご覧いただけます。繰り返しになりますが、四半期ごとの数字については、正確に予測するのが非常に難しいため、コメントを控えたいと思います。通年で見れば、非常に多くのスペースをリーシングしているため、今年の第2世代CapExはここ数年よりも少し高くなると考えています。コリンが話したように、中期的にポートフォリオを安定させれば、第2世代CapExはより歴史的な水準へと低下していくでしょう。

マヌス・エベッケ

了解しました。ありがとうございます。以前、2026年末の稼働率目標についてお話しされていましたが、現在は第1四半期に入ったところです。リーシングが非常に好調で、パイプラインも非常に大きいことを踏まえ、2026年末までの稼働率の傾向をどのように感じておられるか、また、それが2027年に向けてどの程度強気な姿勢につながるのかをお伺いしたいです。

リチャード・ヒクソン

もちろんです。リチャードです。通常、それほど詳細な、あるいは稼働率に関するガイダンスは提供していませんが、すべての構成要素を俯瞰して見てみると、我々の目標である年末の90%という数字に到達するために、すでにパイプラインにあるものやすでに完了したものに対して、純額として追加で行う必要がある新規リーシングは、比較的わずかな量であると考えています。そのわずかな量は達成可能であると確信しており、90%に到達するという我々の見通しについても引き続き手応えを感じています。

マヌス・エベッケ

わかりました。本当にありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのジョン・キム様からです。どうぞ。

ジョン・キム

ありがとうございます。第2四半期には100万平方フィートのパイプラインがあるか、あるいはすでに契約済みとのことですが、これは今年満了を迎える約80万平方フィートに対しての数字ですね。また、ポートフォリオと比較してリーシングが進んでいない111 Congressも売却予定です。年末まで、あるいは今後12か月間で、稼働率や賃料率がどこまで上昇するとお考えでしょうか？

コリン・コノリー

やあ、ジョン、コリンです。リチャードが概説した通り、年末の目標は90%であり、それは達成可能だと考えています。中期的な視点では、このポートフォリオを歴史的な安定稼働水準、つまり確実に90%台前半から半ばまで戻していくことが我々の意図です。そこに至るにはもう少し時間がかかるでしょう。

今四半期に多くのスペースをリーシングしていますが、第1四半期にもリーシングを行い、第2四半期にも多くのスペースをリーシングできると考えている点にご留意ください。多くの場合、リースの契約締結から実際の入居までには、通常1年以上のリードタイムがあります。

コリン・コノリー

稼働率を段階的に向上させ続ける能力は、お客様のニーズが発生するタイミングに依存することになります。潜在的な需要は存在しており、それは堅調です。そして、確実にオフィスへの回帰によって推進されています。それは一時的なものかもしれませんが、より長期的なものになるでしょう。

ご存知のように、クオリティ志向（flight to quality）の動きは止まることがありません。サンベルトへの移転は加速する一方です。

ジョン・キム

わかりました。オースティンで行われた大規模な更新についてですが、お話の内容からすると、それはAmazonとのもののように聞こえます。最大テナントについて、何か知見を共有いただけますでしょうか。彼らは世界中で、ほぼ1,400万平方フィートものオフィススペース、つまり膨大な数のデスクを削減すると話しています。

今回の更新期間について、何か読み取るべき点はありますか？今四半期に締結された新規リースと比較すると、4.7年と少し短くなっていました。

コリン・コノリー

ジョン、コリンです。特定の守秘義務規定があるため、あまり詳細に踏み込むことはできません。改めて、弊社の補足資料をご覧いただければ、かなり正確なところを突いているようです。いくつか考えを述べさせてください。

前四半期にもお話ししましたが、Amazonに関するコメントを少し。彼らは従業員数を4万人ほど削減すると発表し、大きな注目を集めました。しかし、パンデミックの5年間で彼らの従業員数が70万人近く増加したという事実を考慮に入れる必要があります。同社のような企業は、その労働者の多くがリモートであったこと、また、その多くがパンデミック中の過剰な採用であったことに気づいたのだと思います。

コリン・コノリー

彼らはこれを、効率性を高め、組織の肥大化を抑えるための、緩やかなダウンサイジングであると考えており、その上で従業員に週5日のオフィス出社を求めています。オースティンのような場所にある彼らのコアハブに関しては、彼らが引き続き自社のスペースを優先していくものと確信しています。今回行った大規模な更新において、スペースの削減は確かにありませんでした。期間に関しては、この特定の企業の延長分を現在の契約期間に加えると、2030年代まで十分に継続することになります。

これは、彼らが「The Domain」に対して抱いている信頼を示す、非常にポジティブなシグナルであると解釈すべきだと考えています。

ジョン・キム

ありがとうございます。結果は67ではなく10だったと思います。

コリン・コノリー

記憶力が良いですね、ジョン。

オペレーター

次のご質問は、BairdのNick Thillman様からです。どうぞ。

ニック・ティルマン

おはようございます。コリン、質問させてください。御社は所有したい資産のタイプを明確に定義されています。全体的な範囲を把握したいのですが、個別のサブマーケットにおける市場シェアという観点で見た場合、長期的な機会（opportunity set）に対して、Cousinsは「トロフィー・ライフスタイル・オフィス」の何パーセントを所有しているのでしょうか？まずはその前提条件の整理から始めていただけますか。

コリン・コノリー

はい、ええ。おはようございます、ニック。それは間違いなく、市場ごとに異なるでしょう。サンベルト地域の様々なサブマーケットを検討した際、現在存在するトロフィー・ライフスタイル・ビルには、依然として十分な機会があると考えています。

Prosceniumのような特定のビルは、購入して大幅にリノベーションすることで、ライフスタイル・オフィスへと転換することが可能です。Kennedyが示唆したように、新たな開発機会が浮上してくると考えており、我々のような強力なバランスシートを持つ上場REITは、その機会を捉えるための独自の立場にあると考えています。

ニック・ティルマン

助かります。Kennedy、先ほどメザニン投資の潜在的な機会が急増しているとおっしゃいましたが、過去には、それらの資産をより長期的に保有する意図を持って、メザニン投資を強調されていました。我々がいくつかのメザニン投資を見ると、それらはすべて回収されています。それらの一部が取引されるのも見てきました。

コア資産の価格がどのように動いたか、その感覚を教えていただけますか。つまり、ダラスのSaint Ann Courtの物件は売却され、ナッシュビルの物件は市場に出ています。そのメザニン投資において、皆さんが当初どのようにアンダーライティング（引き受け）し、現在はどのように取引されているのか、コア製品の価格がどれほど動いたのか、その感覚を教えてください。

ケネディ・ヒックス

はい。当時我々が行ったメザニンの案件はすべて、10%台前半から半ば（low to mid double digits）でした。それらは既存のシニアローンから切り出されたものという点で特異なものでした。価格については、最終的な出資ポジションがどこかによりますが、おそらく依然として10%台前半（low double digits）でしょう。

現在我々が見ている機会は、よりオリジネーション側、つまりスポンサーと直接取引するものです。コア資産の買収側における価格は、概ね維持されていると考えています。あなたが挙げた資産のいくつかは、依然として7%台前半のキャップレートで取引されていると思います。我々は、それに対して適度なプレミアムがあると考えています。

我々がオリジネーションを行う場合、最終的にその資産を所有する道筋を持つことを目標としています。

ニック・ティルマン

助かります。最後にRichardへ一つだけ。45万平方フィートの新規および拡張リースの中に、再開発プロジェクトは含まれていますか？ また、ポートフォリオのより大きな塊としてそれに対処することを考える際、これは少し先の話になりますが、NCRビルについて、MetaやIBMとのケースと同様に、そこでも機会を探る余地はありますか？

リチャード・ヒクソン

もちろん、はい。その45万平方フィートの中には、少量の再開発活動が含まれています。また、明らかに開発カテゴリーにおけるNeuhoffの活動もありますが、現在は明らかに運営部門にあり、そちらへ移行しています。NCRに関しては、NCRと非常に良好な対話を継続しています。

時間の経過とともに、彼らにはまだおよそ7年以上の期間が残っています。ご存知の通り、それは非常に高品質な資産であり、素晴らしいロケーションです。我々は、常に他の顧客と同様に、ウィン・ウィンな関係を探るために、時間をかけてクリエイティブな戦略を検討することに前向きです。我々はこれまで、その分野で成功のトラックレコードを示してきました。

リチャード・ヒクソン

その特定の状況がどのように展開するかを予測するのは難しいですが、最終的には不動産としての、建物の質とロケーションの質が勝利すると考えています。現時点では、将来に向けて素晴らしい機会であるとしか捉えていません。

ニック・ティルマン

素晴らしい。私からは以上です。皆さん、ありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、みずほフィナンシャルグループのVikram Malhotra様からです。どうぞ。

ヴィクラム・マルホトラ

おはようございます。質問をいただきありがとうございます。また、好調な四半期をお迎えになったこと、お祝い申し上げます。まず、しばらくの間、ポートフォリオの精査についてお話しされてきましたね。

明らかにそれを実行されています。買収と売却に関して、完了したものと今後完了する予定のものの間で、ポートフォリオの何％程度を売却する必要があるのかという、ネットの（純粋な）プールについて伺いたいのですが。これら一連の活動は、短期的には増益的（accretive）ですか、それとも希薄化（dilutive）ですか？

コリン・コノリー

おはようございます、Vikram。ご存知の通り、我々は過去5年間、あるいはそれ以上の長期にわたり、非常に積極的に資産のリサイクルを行ってきました。サンベルト全域にわたる主要なライフスタイル・オフィス・ポートフォリオを構築するという明確な視点を持っています。なぜなら、そこが最も需要が高く、賃料を上げ、ひいては収益を押し上げる最大の機会があると考えているからです。

同時に、過去5年間、そしてほとんどのお客様が不在であったコロナ禍における意図的な決定として、多くの物件においてかなり大規模な改修も行ってきました。それにより、現在それらの物件はライフスタイル・オフィスビルとして位置付けられています。

コリン・コノリー

ポートフォリオ全体として見ると、非中核（non-core）と定義する割合は、確実に一桁台です。もし次のパンデミックが起きたとしても、繁栄し続けるポートフォリオを所有していると感じており、ほぼ完成していると考えています。そうは言っても、常に一定の割合は存在するでしょう。収益の増益、ポートフォリオの質の向上、そしてクラス最高のバランスシートの維持という我々の中核原則と一貫性を保ちながら、アップグレードの機会がある場合には、そのアップグレードを実施していきます。

しかし、非中核資産の整理はほぼ概ね終了しており、リサイクルやアップグレードに関する機会を捉えられる段階に入っていると考えています。

ヴィクラム・マルホトラ

納得しました。フロントオフィス、バックオフィスに関するコメント、特にパイプラインに関するお話は興味深いと感じました。少し話を戻しますが、サンベルト、特にバックオフィスに関するこれらすべての誤解を考慮すると、ポートフォリオを分析されたことはありますか？ テナント構成の何％がバックオフィスであるか、統計で共有できるものはありますか？ SaaSは何％でしょうか？ パイプラインについて説明された内容のニュアンスを把握できるような、他の統計はありますか？

コリン・コノリー

はい。繰り返しになりますが、Cousinsのような質の高いポートフォリオにおいて、我々のバックオフィスの割合は、オフィスセクターの中でもおそらく最低水準であると考えています。おそらくNorthparkなどにいくらかあるかもしれませんが、一桁台になるでしょう。繰り返しになりますが、サンベルトがバックオフィスであるという言説は時代遅れなものです。

これらの都市は確実に成長し、都市化しています。今日、これらの都市は、活気ある居住・就業環境を求め、同時に、より手頃な価格での生活を求める、最高に聡明で高度な教育を受けた労働力を惹きつけています。

コリン・コノリー

だからこそ、OracleやGoldman Sachs、The Capital Group、Starbucksといった企業が、これらのダイナミックなサンベルト市場に企業運営を移し続けているのです。

ヴィクラム・マルホトラ

わかりました。最後に、一点明確にさせてください。稼働率が安定した90%台半ば、あるいは90%台前半から半ばに戻るにつれて、CapEx（設備投資）の負担が軽減された資産のプールができることになります。今後2、3年でキャッシュフローが回復すると想定した場合、配当性向、つまり配当支払額について、どの程度を許容範囲と考えていますか？

グレッグ・アゼマ

Vikram、Greggです。過去を振り返ってみると、我々の配当性向は、FADに対する配当性向として、意図的かつ計画的に70%台前半から半ばの間で推移してきました。我々もそのあたりで推移することに非常に納得しています。今四半期は少し低くなりました。

これは、以前の質問でお話しした、収益の不規則性（lumpiness）によるものです。現在、我々は70%台前半から半ばの範囲で安定してきましたが、今後もその範囲で安定すると考えています。ただし、注意点として、最終的には取締役会の決定事項です。取締役会と協議します。

我々には活発な取締役会があり、彼らは我々の運営に非常に強い関心を持っており、毎四半期配当について話し合っています。

グレッグ・アゼマ

その前に、彼らに代わって決定を下すことはしたくありません。しかし、歴史的には70%台の前半から半ばの範囲で支払ってきました。近い将来もその水準になると考えています。それ以降については、改めて取締役会とのより大きな戦略的議論が必要になるでしょう。

ヴィクラム・マルホトラ

わかりました、どうもありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのアンドリュー・バーガー様から電話にて承っております。どうぞ。

アンドリュー・バーガー

ありがとうございます。そして、好調な四半期となったことにお祝い申し上げます。コリン、冒頭の発言の中で、AIを導入している企業は共同でのコラボレーションを優先しているとお話しされました。現在、ポートフォリオ内のテナントが、従業員一人あたりどれくらいのスペースを使用しているのか、その感触を教えていただけますか？企業がコラボレーション・スペースへの投資を拡大するにつれて、将来的にはこれが上昇する可能性があるとお考えかどうかも含めて伺いたいです。

コリン・コノリー

おはようございます。そうですね、少し視点を広げて、従業員の密度やフロアプランの変化がどうなるかについて多くの議論があったパンデミック時代を振り返る必要があるかと思います。お伝えしたいのは、時間の経過とともに、私たちのポートフォリオにおける密度に関しては、現在はまさに2019年と同じ水準にあるということです。将来については、改めて、憶測は避けたいのですが、主要なテクノロジー企業、金融サービス、法務関連企業との多くのリーシングにおいて、明らかに非常に活発に活動していること、そしてAIがより広範囲に導入され始めても、それらの企業のスペース利用方法に即座の変化は見られないということを共有させていただきます。

アンドリュー・バーガー

ありがとうございます。明らかに、キャッシュ・リーシング・スプレッドが15%となっており、非常に強力な四半期でした。ノースパークを除けば、前四半期もかなり似たような状況でした。明らかに、リーシング・スプレッドはある程度変動（ランピー）することがあります。

今四半期はいくつかの大型契約があったようですね。質問ですが、現在のポートフォリオの現行賃料が市場賃料と比較してどのような状況にあるか、全体的な感称をお持ちでしょうか？最終的には、あなたが話されている需給バランスを考慮した上で、キャッシュベースでこのような二桁の増加が今後も続くと期待すべきかどうか、という点について伺いたいです。

コリン・コノリー

コリンです。繰り返しますが、顧客、ビル、市場の基礎となる構成要素があるため、四半期ごとの予測は困難であると言わざるを得ません。市場レートが上昇し始めていることから、現在のポートフォリオは依然として市場を下回っていると考えています。既存の最終段階にあるパイプラインを見据えると、賃料を押し上げ続けていけると確信しています。

3ヶ月後には、49四半期連続となるポジティブなキャッシュ賃料のロールアウトを発表できることを願っています。

アンドリュー・バーガー

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、バークレイズのブレンダン・リンチ様からお電話をいただいております。どうぞ。

ブレンダン・リンチ

ありがとうございます。私の質問にお答えいただき感謝いたします。Neuhoffでは明らかに多くの進展がありました。Neuhoffの第2フェーズの建設を開始する前に、何が必要でしょうか？また、貴社が追求する可能性のあるプロダクト・ミックスをどのように考えるべきでしょうか？

ケネディ・ヒックス

おはようございます、ケネディです。ええと、プレリース（事前賃貸）がそれを始動させる助けになると考えています。先ほど申し上げた通り、そこでの動き、そして間違いなく新しい物件を供給できるスピードについては非常に手応えを感じています。私たちは積極的に顧客と話をしていますが、プレリースの需要があること、そして賃料も伴っていることを確認する必要があります。

新しいビルは、現在見られるものよりも少し高い賃料が必要になるためです。私たちは勇気づけられています。質問の後半部分はありましたでしょうか？

ブレンダン・リンチ

単に純粋なオフィスになるのか、それともその物件にさらなる住宅やリテールの可能性があるのか、という点です。

ケネディ・ヒックス

その特定のフェーズは、少量の地上階リテールを伴う純粋なオフィスです。将来のフェーズについては、複合用途を含めることができる権利を保持しています。

ブレンダン・リンチ

わかりました。ありがとうございます。それでは、賃料上昇への期待を考慮して、一部の開発スペースのリーシング（賃貸付け）をあえてゆっくり進めているように聞こえます。そのことが、2027年の契約満了へのアプローチにどのように影響するのでしょうか？

コリン・コノリー

すみません、もう一度おっしゃっていただけますか？

ブレンダン・リンチ

もちろんです。賃料上昇への期待を考慮して、一部の開発スペースのリーシングをあえてゆっくり進め、プロジェクトが完成（ゴール）に近づくほどより良い賃料が得られるため、完成まで（リーシングを）控えているように聞こえます。それが、2027年の契約満了へのアプローチにどのように影響するのでしょうか？もし市場賃料が上昇し続けると予想しているのであれば、契約満了日に近づくまで、いくつかの交渉を控えるという考え方でしょうか。

コリン・コノリー

はい、良い質問です。一般的に申し上げますと、Cousinsでは、当社のスペースをリースしたいという顧客がいれば、市場水準に合わせ、確実に入居率を向上させるよう努めています。お客様は201 North Tryonのことを指しているかと思いますが、あそこはプロジェクトが建設の途中の段階にあるという、非常に特殊な状況にあります。同時に、今年の後半にかけて、ライフスタイル・スペースの真の不足が顕在化していくと見ています。

これら2つの要素が重なったとき、私たちは現在、好機を見出しています。現在の需要は、私が「建設前の経済条件（pre-construction economics）」と定義するものを実質的に反映しています。そう遠くない将来、例えば年末から第1四半期にかけて、建設後の賃貸条件（post-construction lease economics）を推進できるようになると考えています。

コリン・コノリー

リチャードが示唆したように、私たちは同様の戦略を用いた再開発プロジェクトで多くの成功を収めており、賃料において、場合によっては1平方フィートあたり5ドルを超えるような、極めて大きな上昇を見てきました。この特定の資産に関する私たちの考えとしては、もし6ヶ月から9ヶ月以内に、賃料を1平方フィートあたり5ドル、30万平方フィート超に対して引き上げることができれば、それは10年契約の場合、年間で150万ドルになります。このような非常に特殊なケースにおいては、その報酬を得るために多少の忍耐を持つことは、間違いなくトレードオフに見合う価値があると考えています。

ブレンダン・リンチ

素晴らしい。納得しました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのDylan Burzinski様からです。どうぞ。

ディラン・バージンスキー

こんにちは。ご回答ありがとうございます。御社が目にしている企業の移転トレンドについて、もう少し詳しくお伺いしたいです。Apolloが市場で報じられているのは明らかですし、StarbucksやKB Homeの動きも見てきました。

現在の活動におけるパイプラインを見ると、それらは主に、本社を移転しようとしているか、あるいは大規模な本社を計画しているような大手企業ユーザー向けなのでしょうか？ それとも、南東部における小規模な拠点（アウトポスト）を求めている企業に、より主に集中しているのでしょうか？

リチャード・ヒクソン

リチャードです。率直に言って、その両方の混合だと思います。私たちは依然として大規模な流入を見続けています。これまでお話ししてきた通り、それは加速していく一方だと考えています。

確かに、KB Homeが良い例かもしれませんが、真の「本社の移転」である一方で、同時に20万平方フィートもの規模を持つユーザーというわけではない、という事例もあります。特にフェニックスでは、カリフォルニアから1、2フロア規模の本社要件を持つ企業が絶えず流入しており、それらが積み重なっています。私たちは、いわば小規模な本社移転の流れ（それらは拠点である可能性もありますが）にも、非常に勇気づけられています。しかし、大規模なものは依然として存在しています。

間違いなくダラスにあります。

リチャード・ヒクソン

シャーロットについても触れましたが、ここ数ヶ月間で、それぞれ20万平方フィート規模の要件がいくつか決定しており、質の高いセカンドジェネレーション・スペース（既存の高品質な賃貸可能スペース）を占有しています。ナッシュビルは、Oracleによる非常に大規模な要件があり、それが我々に利益をもたらす形で継続している素晴らしい例です。現時点では、あらゆる種類の動きが見られます。繰り返しになりますが、私たちはこの動きが加速する一方だと感じています。

ディラン・バージンスキー

助かります。賃料の上昇に関するコメントに少し戻らせてください。ダラスは明らかに、あるいは過去4年間にわたって、力強い賃料上昇を見てきました。累積で40%程度の上昇とおっしゃったかと思います。

御社の他の高品質なサンベルト地域のオフィス・サブマーケットも、同様の軌道を辿ると考えるのは不合理でしょうか？ あるいは、ここ数年間にアップタウンで起きたことが何かユニークなものであり、他のサブマーケットにとって必ずしも良い比較対象にならないような要因があるとお考えでしょうか？

コリン・コノリー

ディラン、コリンです。ダラスの需要は、当社の他のいくつかの市場よりも速く加速したと言えます。ダラスは、家主優位の市場への転換点に、より早く到達しました。そのため、賃料を動かすことができました。

これは単に需要と供給の問題です。現在、当社の他の多くの市場も、供給不足によるスペースの不足により、同様の転換点にあるか、あるいはそれに近づいています。それらの賃料を押し上げることが可能になる、同様の事例が見られることを期待しています。一つの例を挙げると、私が今日座っているアトランタのバックヘッド・サブマーケットです。

もし今日、ユーザーが10万平方フィートのスペース、あるいは私が「トロフィー・ライフスタイル・オフィスビル」と特徴づける物件に100平方フィートの要件を持っていたとしても、選択肢は全くありません。

コリン・コノリー

現在のこの市場における既存の賃料の、上限については、50ドル台半ばから後半、あるいは60ドルの範囲にあると言えます。新築のコストは、グロスベースで、1平方フィートあたり90ドルを超えます。これはかなり大きな飛躍であり、引き渡しまでに3年から4年かかります。これは、先ほど申し上げたように、需要の増加と供給の減少が、リースの経済条件を押し上げることを可能にするという一例です。

ディラン・バージンスキー

助かるコンテキスト（背景情報）です。ありがとう、コリン。

コリン・コノリー

ありがとう。

オペレーター

次のご質問は、KeyBancのUpal Rana様からの電話回線です。どうぞ。

ウパル・ラナ

ありがとうございます。質問を受けていただき感謝します。リチャード、契約済みだが未開始のリースが、いつ開始されるか、あるいはいつ現金化されるかのタイムラインを教えていただけますか？ 大部分が開始されると予想すべき四半期があるのか、それともより分散しているのかを知りたいと考えています。

リチャード・ヒクソン

もちろんです。現時点において、おそらくあなたがより重視されているであろう2026年に関連して、契約済みで未開始のものの加重平均ベースでのタイミングは、第3四半期後半になるとお呼びしています。

ウパル・ラナ

わかりました、素晴らしい。助かりました。では、ケネディに対して、取引面での競争についてお聞きしたいです。昨年、大規模な民間資本が市場に流入していると言及され、取引が活発化し始めていると指摘されていました。

最近のプライシングがどのように推移しているか、また、現場でどのような状況が見られるのかを伺いたいです。

ケネディ・ヒックス

はい。状況は継続的に上向いていると感じています。何度か申し上げている通り、真のトロフィー資産の領域、特に資産規模が2億5,000万ドルを超えるような物件においては、依然として多くの競合は見当たりません。また、人々がオフィスへの投資機会に対してより建設的な姿勢を見せているという事実にも勇気づけられています。

富裕層やファミリーオフィスがかなり力強く戻ってきており、一部には新規参入者も見られます。これは、売却側としては我々に有利に働くと感じていますし、購入側としては、迅速に動ける能力と我々の資本コストを考慮すると、売却側から引き続き非常に好意的に見てもらえていると感じています。

ウパル・ラナ

わかりました、素晴らしい。助かりました。ありがとうございます。

オペレーター

他にご質問はございません。プレゼンターの方は、続けてください。

コリン・コノリー

今朝はお時間をいただき、またCousins Propertiesに関心をお寄せいただきありがとうございます。6月にニューヨークで開催されるNareitで、皆様の多くにお会いできることを楽しみにしております。それまでの間、もし追加のご質問がございましたら、Roni ImbeauxまたはGregg Adzemaまで遠慮なくご連絡ください。それでは、良い午後をお過ごしください。

オペレーター

皆様、本日の電話会議はこれで終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。これにて回線を切断していただいて構いません。