DEA（イースタリー・ガバメント・プロパティーズ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、こんにちは。イースターリー・ガバメント・プロパティーズ（Easterly Government Properties, Inc.）第1四半期2026年度決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者はリスニング専用モードとなっております。スピーカーによるプレゼンテーションの後、当社のリサーチ・アナリストとイースターリー・ガバメント・プロパティーズ社の経営陣による質疑応答セッションを行います。

セッション中に質問をするには、電話機の「11」を押してください。その後、挙手したことを知らせる自動メッセージが流れます。なお、本日の会議は録音されていますのでご注意ください。それでは、本日のスピーカーである、インベスター・リレーションズ担当ディレクターのコール・バーターウェルにマイクをお渡しします。

始めてください。

コール・バーターウェル

電話会議を開始する前に、本会議中になされる特定の記述には、歴史的事実ではない記述が含まれる場合があり、これらは1995年私募証券訴訟改革法の意味における将来予測に関する記述とみなされる可能性があることにご注意ください。当社は、将来予測に関する記述に反映されている期待は合理的であると考えておりますが、これらの期待が達成または実現されることを保証するものではありません。さらに、実際の結果は、将来予測に関する記述に記載されている内容と大きく異なる可能性があり、当社の直近のSEC提出書類であるフォーム10号およびその他のSEC提出書類に含まれるものを含むがこれらに限定されない、さまざまなリスクや、当社の管理の及ばない要因によって影響を受けることになります。当社は、将来予測に関する記述を公に更新する義務を負いません。

また、本電話会議において、当社はFFO（運営資金）、コアFFO、配当可能キャッシュなどの特定の非GAAP財務指標に言及する場合があります。これらの非GAAP財務指標と、最も比較可能な現在のGAAP数値との表形式による調整については、当社の決算リリース、および当社ウェブサイト（ir.easterlyreit.com）のインベスター・リレーションズ・ページにある別途の補足情報パッケージでご確認いただけます。それでは、電話会議をイースターリー・ガバメント・プロパティーズ社の社長兼CEOであるダレル・ウィリアム・クレイトに引き継ぎます。

ダレル・ウィリアム・クレイト

コール、ありがとう。皆様、おはようございます。当社は、金利、地政学的な不確実性、あるいはより広範な資本市場の混乱など、ボラティリティによって定義される市場において事業を継続しています。このような環境下では、投資家は持続的なキャッシュフロー、強力なテナントの信用力、および規律ある資本配分を備えた事業に注目する傾向があります。

イースターリー・ガバメント・プロパティーズ社は、これらすべての領域において引き続き際立った存在であると信じております。当社のポートフォリオは、経済サイクルや外部的な出来事にかかわらず継続される、不可欠な政府機能を支えています。これらは、極めて重要な連邦政府のミッション、信用力の高い州および地方自治体機関、ならびに選定された防衛関連のテナントに関連する施設です。それらのミッションの持続性と、それらの信用関係の強さは、引き続き当社の事業に安定した基盤を提供しています。

重要な点として、当社のポートフォリオは、従来のオフィス不動産と同類に誤って分類されることが多いと考えております。そのような比較では、当社が所有するものの専門的な性質を見落としています。エルパソ、ニューオーリンズ、ピッツバーグなどの場所にあるFBI（連邦捜査局）のオフィスを含め、これらの施設には、機密性の高い法執行およびインテリジェンス業務が行われる、安全な機密環境、SCIF（特殊機密情報施設）、およびその他の管理されたスペースが含まれています。これらは、機関固有の業務をサポートするスペースを備えた高度にカスタマイズされた施設であり、複製が困難なものです。

これらは不可欠な機能を果たし、長期のリースから利益を得ており、世界で最も強力な信用力を持つテナントによって支えられています。こうした背景を踏まえ、当社は明快な戦略に注力し続けています。すなわち、収益を着実に成長させ、思慮深く資本を配分し、時間の経過とともにポートフォリオ全体の品質を向上させ続けることです。過去数年間にわたり、当社はリーダーシップの交代、配当のリセット、および内部での追加資本の維持など、会社を強化するための意図的な措置を講じてきました。

これらの決定は常に容易であるとは限りませんが、それによって当社は、競合他社を上回る一貫した収益成長を継続しつつ、堅実で持続可能な配当を支える、強固な立場から2026年を迎えることができます。今四半期に目を向けますと、当社のポートフォリオは引き続き高い水準で推移しました。占有率は97%と、当社のREIT競合他社を上回る水準を維持しており、加重平均残存リース期間は約9.4年でした。これらの指標は、当社の資産の質と、当社の建物内で行われている業務のミッションに不可欠な性質の両方を反映しています。

当四半期中には、新しいVA（退役軍人省）外来クリニックの開発に関連する、初のメザニン投資も完了しました。この取引は、今日の環境において当社がどのように資本配分を考えているかを反映しています。従来の買収が長期的な成長戦略の中核であり続ける一方で、当社は将来の選択肢を保持しつつ、魅力的な現在利回りを生み出すことができる隣接した機会も特定しています。この投資は12%の利回りをもたらすと期待されており、確約された連邦政府テナントによって支えられており、最終的には当社の長期的な所有戦略に適合する可能性のある資産とのつながりを維持することを可能にします。

VA施設は、当社のポートフォリオにおける最大の露出の一つですが、それは意図的なものです。これらの資産は高度に専門化されており、非常に定着性が高く、連邦政府の信用力に裏打ちされています。最近、ジャクソンビルのVA施設を訪問しましたが、そこはケアとサービスを必要とする退役軍人の方々で満たされていました。これは、これらが従来のオフィスビルではなく、重要なミッションを支える不可欠なインフラであることを改めて思い出させてくれるものでした。

また、政権による防衛支出への注力の強化は、特に外部の成長機会に関連して、当社にとってさらなる追い風になると考えています。来年に向けて、第1四半期の好調なパフォーマンスと、ガイダンスの下限を引き上げられた能力に勇気づけられています。より広範な市場のボラティリティは依然として存在しますが、当社の優先事項は変わりません。規律ある資本配分、オペレーショナル・エクセキューション（業務遂行）、および一貫した収益成長です。

当社のポートフォリオは、投資家に対して、収益の安定性、長期的な成長、および卓越したテナントの信用力の魅力的な組み合わせを提供すると信じております。AA+の収益ストリームを生み出すリース済みポートフォリオにより、当社は2027年に投資適格格付けを取得することに向けて、格付機関と協力していくことを楽しみにしています。最後に、今年のスタートは非常に満足のいくものです。収益は成長しており、高い占有率を維持し、思慮深く資本を配分し、ポートフォリオの品質向上を継続しています。

規律ある実行が、引き続き株主の皆様に長期的な価値をもたらすと信じております。継続的な注力と実行をしてくれたチーム、ならびに継続的な信頼とパートナーシップを寄せてくださるテナントおよび株主の皆様に感謝いたします。それでは、マイクをアリソンに渡します。

アリソン・E・マリノ

ダレル、ありがとう。そして皆様、おはようございます。この晴れた月曜日の朝に、2026年度第1四半期の財務結果をご報告できることを嬉しく思います。事業の潜在的な成長は明らかです。

総収益は、2025年の7,870万ドルから9,150万ドルに増加し、前年同期比で16%増加しました。これは主に、過去12か月間に完了した買収、契約による賃料の上昇、およびポートフォリオ全体での継続的なリースの安定性によるものです。EBITDAも大幅に成長し、昨年の5,100万ドルから5,730万ドルに増加し、約12%の成長を示しており、プラットフォームの収益力の拡大を反映しています。最も重要なことは、ポートフォリオ拡大を支えるための増資を行ったにもかかわらず、その成長が1株当たりの株主収益の向上に引き続き結びついたことです。

完全希薄化後ベースで、1株当たり純利益は0.03ドルでした。1株当たりFFOは0.71ドルから0.76ドルに増加し、約7%の成長を示しました。一方、1株当たりコアFFOは0.73ドルから0.77ドルへと、前年同期比で約5.5%増加しました。配当可能キャッシュは約3,220万ドルでした。

現在進行中の開発プロジェクトについては、以前にお伝えしたタイムライン通りに進んでいます。フロリダ州フォートマイヤーズのラボ・プロジェクトは、2026年に完成し、リースを開始する予定です。続いて、アリゾナ州フラッグスタッフの裁判所が予定されており、2027年に引き渡しが行われる予定です。最後に、オレゴン州メドフォードの裁判所は、2027年中に完成する見込みです。

これらの開発プロジェクトの引き渡しは、NOI（純営業利益）が発生し、合意された一時金を受領することで、当社の中期的なキャッシュ・レバレッジ目標に向けた自然なデレバレッジのポイントとなります。レバレッジについてですが、調整後純有利子負債／年換算四半期プロフォルマEBITDA倍率は7.3倍となり、主にバージニア州コモンウェルス買収に関連するエクイティ発行のタイミングにより、当四半期中にわずかに上昇しました。第1四半期に広範な市場が経験した株価のボラティリティを考慮し、当社はそのエクイティ発行の大部分を延期することを選択しており、年内に発行を完了する予定です。ダレルが言及したように、当四半期中に初のメザニンローン投資を完了し、ワシントン州ケンウィックにおける12万平方フィートの新しいVA外来クリニックの開発に対し、700万ドルの資金を提供しました。

このローンは予想利回り12%であり、退役軍人省からの20年間の確定リース契約に裏打ちされており、プロジェクトの完了予定日は2028年10月となっています。この取引は、経験豊富なVAおよびGSAの開発業者であるSBスポンサーによって裏付けられており、当社のチームは何十年も彼らを知っており、イースターリー・ガバメント・プロパティーズ社は複数回取引を行っています。これにより、完了時にその物件を取得する機会も得られます。この投資により、当社の長期的なポートフォリオ戦略に適合する資産と密接に連携しつつ、魅力的な現在利回りを生み出すことが可能になります。

当四半期中のメザニンローンの成約成功により、通期のガイダンスの下限を3.5ドルから3.6ドルへと0.10ドル引き上げ、改定後の通期レンジは3.6ドルから3.12ドルとなります。年初来のパフォーマンスは当初の予想をわずかに上回る傾向にありますが、金利およびより広範な株式市場環境における継続的な不確実性を考慮し、年内の残りの期間を評価するにあたっては、引き続き規律ある慎重なアプローチをとります。中間値において、当社のガイダンスは、年間に5,000万ドルから1億ドルの開発関連の総投資、および5,000万ドルの完全所有による買収を行うことを想定しています。当社は引き続き15億ドルの開発パイプラインを維持しており、当社の投資基準を満たし、単独またはパートナーシップを通じて、当社の資本コストとのスプレッドで実行可能な潜在的な取引について、有意義な進展を見せ始めています。

当社は、これまでにお伝えしてきた戦略的目標に従い、資本配分において規律を維持し、テナントの維持に注力し、開発パイプライン全体での実行に取り組んでいます。これらが、イースターリー・ガバメント・プロパティーズ社の安定的かつ成長するキャッシュフローの背後にあるファンダメンタルズであり、これが株主価値を向上させると信じております。今朝はお時間をいただきありがとうございました。皆様のパートナーシップに感謝するとともに、進捗状況について随時お知らせしていくことを楽しみにしております。

それでは、オペレーターにお戻しします。

オペレーター

これより質疑応答を開始いたします。リマインダーとして、質問をするには電話機の「11」を押してください。最初の質問は、シティ（Citi）のセス・ユージーン・バーギー氏からです。質問をお願いします。

セス・ユージーン・バーギー

ご質問の機会をいただきありがとうございます。まずはメザニン融資の件から伺わせてください。この700万ドルというのは一種の単発の取引なのでしょうか、それとも今後、より多く取り組んでいこうと考えていらっしゃるのでしょうか？また、もし将来的にこれをもっと増やしていくと考えておられる場合、その規模についてはどのように考えるべきでしょうか？

ダレル・ウィリアム・クレイト

はい。つまり、これはプロジェクトの初期段階から関与するための素晴らしい方法であり、このパイプラインに対して約3,000万ドルを配分することもあり得ると考えています。今後4年、5年、6年にわたるVAのパイプラインは非常に大規模です。これらの建設を非常に巧みにこなす、素晴らしく、尊敬されている開発業者が一団存在します。

ご覧の通り、700万ドル規模であれば、この取り組みに約3,000万ドルを配分することで、3つか4つのプロジェクトに関与することができ、それらの建物が1〜2年で稼働準備が整う際、それらがより広範なポートフォリオの一部となるための非常に良いポジションを確保できることになります。

セス・ユージーン・バーギー

ありがとうございます。それから、パイプラインの規模は15億ドルでほぼ変わらず、バージニアのキャンパスの完了により、今年度の買収、あるいは買収ガイダンスの大部分を達成したように聞こえます。その活動はどの程度活発なのでしょうか？どのようなカタリスト（きっかけ）があれば、さらなる買収活動が解禁されるとお考えですか？また、その数字がどの程度保守的なものなのかについても伺いたいと考えています。

ダレル・ウィリアム・クレイト

はい。つまり、我々はパイプラインの構築に非常に積極的に取り組んでいます。同時に、それが利益増殖的（accretive）であることを確認するために、極めて慎重に判断しています。そのため、今年株主にお届けする業績を見ますと、予想レンジの中央値は3%の成長となっており、我々のAA+相当の収益源を考慮すれば、REITセクターと比較しても非常に好ましいものだと考えています。

その15億ドルのパイプラインから、具体的な案件が出てくると考えています。我々は、すべて高品質な案件について、非常に幅広い検討範囲（ファネル）を維持しています。その幅広い検討範囲の意図は、その後、いくつかの案件へと絞り込んでいくことにあります。株価に関連する資本コストの課題が多少ありますが、資本コストと負債を改善させ、案件を見つけ続けていくことで、非常に魅力的な、つまりコアFFO 1株当たりを押し上げるだけでなく、ポートフォリオ全体を押し上げるような取り組みが可能になります。

私が今お話ししているVA（バリュー・アド）の非常に大規模な開発案件がいくつかパイプラインにあり、それらは非常に魅力的になるでしょう。我々は5年、6年、あるいは7年といった長い付き合いのある方々と関係を築いており、最終的には、彼ら一人ひとりと何らかの形にまとめられると考えています。この電話会議で行った約束は必ず守れるようにしたいと考えています。我々は力強い成長を実現していると考えていますが、今後1、2、3年でこのパイプラインが何を生み出せるかについては、非常に楽観視しています。

だからこそ、当社の長期成長率は2%から3%であると自信を持って申し上げているのです。格付け機関と協議して投資適格格付けを取得すれば、今後3、4、5年にわたって基本的に借り換えを進めていく中で、成長目標の引き上げにもつながる可能性があります。

セス・ユージーン・バーギー

素晴らしい。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのジョン・キム様です。ご質問をお願いいたします。

ジョン・キム

ありがとうございます。15億ドルの買収パイプラインにおいて、いくつかの投資を進めているようですね。つきましては、投資活動に関するガイダンスを更新しない理由は何でしょうか。また、資本コストに対する投資のスプレッドとして、どのようなものを想定しているか教えていただけますか？

アリソン・E・マリノ

ガイダンスを更新すべきかどうか、特に今四半期の買収パイプラインに関しては、熟考してきました。ダレルの言葉通り、我々はそのパイプライン内の短期的な案件を評価する際、保守的に構えています。案件が完全に固まる（fully cooked）段階に近づいたときに、ガイダンスを更新したいと考えています。それは、我々の能力を全く反映していないものではなく、単に案件がどれほど近い（短期的な）ものであるかについて、極めて規律を重視しているということです。

それから後半の質問についてですが、我々は資本コストに対して100ベーシス・ポイントのスプレッドを目標としています。明らかに、このメザニン・ファイナンスの取引は、かなり少額の投資に対して約600ベーシス・ポイントのスプレッドを生み出しています。ですので、我々はすべての機会のバランスを取っています。メザニンは、現在パイプラインにある実行可能な案件の一つであり、ダレルが述べたように、今後も評価を続けていくものの一つです。

繰り返しますが、目標は100です。50から100が、我々の定義している範囲です。

ジョン・キム

また、メザニンの残高（book）が潜在的に3,000万ドルに達することについてですが、これは今年中に起こり得るのでしょうか。あるいは、次の期間でその3,000万ドルに向けて、どの程度のスピードで到達したいと考えているかお話しいただけますか？

ダレル・ウィリアム・クレイト

はい、ジョン、それを展開（deploy）できるのは今後18ヶ月の間です。今年は非常に素晴らしい成長を実現できたと考えていますし、2027年に向けて非常に良い準備ができていると考えています。2027年のガイダンスを出したいところですが、アリソンとコールに止められています。株主の皆様に喜んでいただけるような方法で、成長を続けていくことに改めて期待しています。

ジョン・キム

これらは、自社で所有することに抵抗のないプロジェクトなのですか、それとも一部の資産を所有する計画なのですか？

ダレル・ウィリアム・クレイト

はい、それらは素晴らしい資産です。我々がどのようにそれらへと足場を固めていくかという点は、株主にとって非常に魅力的だと考えています。そして、これらは、我々の参入方法や資本構造における立ち位置を考えれば、魅力的な価格で購入できる、いわゆる7%程度のキャップレート（収益率）の資産です。

アリソン・E・マリノ

そして、これは我々が真に深いアンダーライティング（引受）の専門知識を有している分野です。単に融資商品についてだけでなく、その基礎となる担保についてもです。VA CBOCプログラムは拡大を続けているプログラムです。現在、様々な調達段階にある20以上のプロジェクトがあり、他のGSAプロジェクトも進んでいることから、特にこの分野での追加の機会を期待しています。

ダレル・ウィリアム・クレイト

熱狂的になりすぎるつもりはありませんが、我々はこれらの資産を完全に理解しています。長年知っている方々と協力していることも述べておく価値があります。我々はまた、ミッションクリティカルなプロジェクトの開発や政府との協力にも長けています。Seagateと呼ばれる素晴らしいグループが運営しているフロリダ州フォートマイヤーズのプロジェクトでも、それを目にしています。

政府との手続きをどのように進めるかについての我々の理解と見通しは、プロジェクトに関して、間違いなく中立から増益（アクリーティブ）に寄与するものです。我々は、メザニン融資を行っている方々と協力的なパートナーシップを組んでいるため、これらの建物がどのように建設されるかを見ることができます。我々は資本構造における単なる貸し手ではありません。コストを削減したり、今後20年間にわたってより魅力的な運営コストを実現できるよう建物に位置付けたりするための提案を、プロセスの中で行うこともできます。

我々は素晴らしいメザニン・パートナーです。現在の当社の資本コストを考えれば、これらの資産に関与することは非常に優れた方法であり、今後数年間にわたって株主にもたらされる成長を、我々は本当に楽しみにしています。

オペレーター

次のご質問は、Compass Point Research & TradingのMerrill Raw様です。ご質問をお願いいたします。

メリル・ロウ

すみません、私でしたか？ はい。大丈夫です。音声が途切れました。さて、それらのVAプロジェクトのいずれかがJV（合弁事業）によって買収されるのでしょうか、それともそのエンティティ（事業体）は枠がいっぱいなのでしょうか？

ダレル・ウィリアム・クレイト

素晴らしい質問です。答えは、どちらもあり得ます。非常に強力なパイプラインを有している一方で、現在は潜在的なJVパートナーに対してもより積極的に動いており、そこには素晴らしい長期的な関係がいくつかあります。これらは素晴らしい資産だと考えており、我々が購入可能であり、かつ株主への成長を提供できる範囲内であれば、完全所有（ホール・オーナーシップ）することもあり得ます。

とはいえ、我々が現在行っているような効率的な方法でこれらの施設を管理する能力を貸し出し、それによって合弁事業を通じて買収できる機会があれば、当然その経済条件（エコノミクス）を求めます。しかし、これらすべての指針（ノーススター）は、増益をもたらし、当社の資本コストに対して100ベーシス・ポイントのプレミアムがあるプロジェクトを引き受けることです。資本コストを考える際、我々は会計ベースで、つまり株価とFFOを自己資本コストとして考えています。なぜなら、それがFFOの増益（アクリーション）を推進するからです。

当社のプロジェクトのIRRを考える際、配当8％、成長率2％から3％とすると、異なる種類の自己資本コストへと方向付け始めることもできますが、自己資本コストを割り当て、株主への増益をもたらすためにどの程度のスプレッドが必要かを考える際、将来の成長については自己資本コストへの寄与をほとんど考慮していません。この経営チームにとって、1株当たりFFOの成長に焦点を当てることが第一の指標です。

メリル・ロウ

素晴らしいです。さらに先を見据えたパイプラインについてですが、主に連邦政府が中心でしょうか？ VA以外にも活動があるとおっしゃいましたが、州レベルでの活動もありますか？ フロリダでの買収や開発はかなり収益性が高いので、その構成（ミックス）を知ることができればと思います。

ダレル・ウィリアム・クレイト

私たちはフロリダが大好きです。誰もがフロリダに移住しています。多くの素晴らしい人々がフロリダに移住していますが、その中には少数の犯罪者も混じっていますので、彼らはフロリダに法執行機関の施設を建設することになります。彼らは法執行に関しては非常に優秀です。

現在取り組んでいるプロジェクトは、驚くべきことに、予定よりも早く、かつ予算内で引き渡される予定です。彼らは今後3〜5年間に建設する必要がある同様のプロジェクトを、あと3、4件、検討リスト（ダッシュボード）に抱えています。私たちは、そのプロセスにおいて優れたパートナーとなるための非常に有利な立場にあり、フロリダの納税者にとって非常に魅力的な方法で、かつ株主にとって非常に増益に寄与する（アクリーティブな）ことを実現できると考えています。

アリソン・E・マリノ

そして、より広範なパイプラインについては、おおよそ3等分と考えていただけます。10億ドルのうち、約3分の1が連邦政府、3分の1が州および地方自治体、そして3分の1が政府関連です。通常の完全所有、合弁、開発、およびメザニン・ファイナンスの構成については、それらすべてが混在しており、主に通常の買収と開発がそのパイプラインを埋めています。

ダレル・ウィリアム・クレイト

チームは、株主への増益（アクレッション）を生み出すための手法のツールボックスを構築するという、素晴らしい仕事をしてくれました。アリソンと彼女のチームはバランスシートに関して素晴らしい仕事をしており、今後6〜9ヶ月間で、お話しできる良い材料が出てくるだろうと考えています。

メリル・ロウ

ポートフォリオ内の多様性に関する考えを高く評価します。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのマイク・キャロル様からです。ご質問をお願いします。

マイケル・キャロル

ダレル、メザニン投資の話に戻したいと思います。将来的にこれらの資産を取得できる可能性があると、何度かおっしゃいました。Easterly Government Properties, Inc.が行使できる、それに関連した購入オプションがあるのでしょうか。それとも、取引が完了する際に価格交渉ができるようになるのは、単に（構築した）関係性によるものなのでしょうか。

ダレル・ウィリアム・クレイト

我々には、購入において優位性を持つ一連の異なる方法があります。アリソン、これについて詳しく説明してもらえますか？

アリソン・E・マリノ

はい。当該案件については、ROFR（優先買付権）とROFO（優先交渉権）の両方を有しており、これらは、ファースト・ルック（最初の検討機会）として、このようなファイナンス契約に組み込むことを検討しているメカニズムです。

マイケル・キャロル

わかりました。では、一部の案件の資金提供を繰り延べるとおっしゃいましたが、それは、年初来に発表した案件に資金を提供（ファンディング）するまでの短期的には、資本投入についてより慎重に検討する必要があるということでしょうか？

ダレル・ウィリアム・クレイト

それは正確にはどういう意味ですか？

マイケル・キャロル

電話会議の中で、2026年第1四半期の買収資金を調達するためのエクイティ増資を延期したとおっしゃいましたが、私の認識が間違っていたら訂正してください。もしそれらの案件への資金提供を待っているのだとしたら、まだ第1四半期の案件に資金を提供していないため、パイプラインの実行がより困難になるということでしょうか？

アリソン・E・マリノ

はい。つまり、これは本当に極めて些細なコメントであり、主に当社の債務提供者に向けたものです。考え方としては、中期的にレバレッジを引き下げ続けていくということです。6倍台の数値まで下げていく予定です。

今四半期、当社のレバレッジはわずかに上昇しましたが、それはこれらの機会に対して適切にエクイティを充当し続けるという当社の戦略の変化を反映したものではありません。メザニンやこれらの一部の開発案件に関するツールを検討すると、約束した成長を実現し、レバレッジを適切な水準にまで下げることができると考えています。間違いなく、方向性としては適切な水準に向かっています。投資適格格付けを取得することで、今後5年間で1株当たりFFOがさらに100から150ベーシス・ポイント成長する可能性があると申し上げました。

マイケル・キャロル

わかりました。ありがとうございます。最後にもう一点だけ。ポートフォリオ内の利用可能なスペース、つまり3%の空室についてですが、それをリーシングできる見通しはどうでしょうか？現在空いているスペースの中で、潜在的にリーシング可能なものはありますか？

ダレル・ウィリアム・クレイト

はい、驚くべきことに、そうです。これは、私が拡大したリーダーシップチームを非常に誇りに思っている取り組みのリストの一つでもあります。彼らは精力的に取り組んでいます。我々がちょうど開設したアトランタのFDAラボには、数万平方フィートの未リーシングのスペースがあります。

建物は素晴らしいものです。現在ある空室はすべて、これらの建物を購入した際、あるいはNOIを予測した際に、空室になるものとしてアンダーライト（査定）していたスペースです。したがって、その多くは少し多めに出ているものであり、これまで以上に積極的にリーシングを進めています。これは、ガイダンスで設定した内容に加えて、増分的な利益成長につながるものです。

政府との契約によるリーシングには時間がかかり、6カ月から9カ月かかることもあります。しかし、2027年に向けて、これらの空室の一部をリーシングし、当社のパイプラインから特有の案件が具体化していくのを見据えています。資産に対する当社の立ち位置と売主のニーズが、非常にうまく噛み合う可能性があると考えています。この機会に期待しています。

それが具体的にどこから来るのかは正確には分かりませんが、案件のパイプライン、保有するツール、そして経営陣の熱意、努力、スキルを考慮すると、2027年を本当に楽しみにしています。2027年が楽しみです。

オペレーター

次の質問は、ジェフェリーズのアナリストからです。質問をお願いします。

アナリスト

ダレル、あなたは冒頭の発言で、2027年に投資適格格付けを取得する意向に言及されました。これを達成するために注力しているデレバレッジ戦略やその他の指標についてお話しいただけますか？

ダレル・ウィリアム・クレイト

いくつかあります。一つには、よく見ていただければ、当社と非常によく似た、BBB+またはBBB（堅実な投資適格）の格付けを持つ他の企業があることがわかります。それらの企業の収益の流れは、AマイナスからBBBプラスの範囲から始まっています。当社のビジネスの最上部に入ってくる収益の流れを見ると、基本的にはAA+です。

収益がAA+として入り、債券保有者に届くまでに起こるすべての事象を経て、8ノッチも下がるとすれば、それが当社が非投資適格格付けを受けることになる水準です。事業規模については、魅力的な位置にいますが、おそらくやや低めの水準にあります。おそらくそれが、過去に投資適格格付けをこれまでほど積極的に追求してこなかった理由でしょう。レバレッジについても、繰り返しますが、現在、投資適格格付けを取得するための適切な範囲にあります。

特に、同様の信用力を持つREITの間で、当社が5ノッチの差があるという点についてお話しすればなおさらです。もし（レバレッジが）6倍台になれば、不動産REITの散布図を見ても、やはり当社の位置は非常に適切です。したがって、レバレッジはおそらく、当社がBBBにならない可能性がある唯一の指標であり、おそらく事業規模もわずかにその傾向にあります。とは言え、当社はそれらすべての課題に取り組んでおり、投資適格企業として振る舞うことに非常にコミットしています。

何が必要かを理解しており、10年近くにわたるWALT（加重平均残存期間）と、入ってくるすべてのAA+の収益があれば、その機会を収穫できる良好な状況にあります。少し時間はかかるかもしれませんが、2027年は願わくば我々の年になると考えています。

アナリスト

なるほど。投資についてですが、買収ターゲットは引き続き5,000万ドルということでよろしいでしょうか。資本コストが制約要因であることは理解しています。もう少し直接的な質問をさせてください。

この15億ドルの投資について、どの程度の株価になれば、より積極的かつ攻撃的に動けるようになりますか？

ダレル・ウィリアム・クレイト

いいですか、株価がわずかでも上がれば、当然ながら状況は容易になります。現状から申し上げますと、強気な電話会議を行って、実態よりも期待値を先行させてしまうことは避けたいと考えています。私たちは現在実現している成長に非常に満足しています。2027年が確実に計画通りに進むよう、非常に慎重に進めていくつもりです。

誰かを失望させるような状況を自ら招くことは、私たちの本意ではありません。ご質問に直接お答えしますと、24ドル、25ドル、26ドル、27ドルといった水準になれば、非常に、非常に建設的なものとなります。我々の事業にとって、フライホイールが本格的に回り始めます。

アナリスト

承知いたしました。お時間をいただきありがとうございます。感謝いたします。

ダレル・ウィリアム・クレイト

仮に資本市場からの支援が得られず、この8%の配当を継続する場合でも、これらの成長目標を達成することは可能です。私たちは十分な手段を構築してきました。強力なジョイントベンチャー（JV）もありますので、その価値を提供していくことができます。しかし、もちろん、資本コストが低くなれば、私たち、そしてチーム一同、非常に期待しており、会社の成長を真に加速させたいと考えています。

チームは、今後数年間にわたり一貫してそれらの目標を達成することに向けて、非常に結束しています。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、Truist SecuritiesのMichael Lewis氏からです。どうぞ。

マイケル・ルイス

ありがとうございます。メザニンローン投資に関してですが、これは現在、多額のキャッシュアウトを行って後で払い戻しを受ける方法よりも、開発を行うための優先的な手法となっているのでしょうか？デベロッパーとより多く連携し、最終段階（バックエンド）でテイクアウト（買収）の役割を果たすという形が合理的だということでしょうか？今後は、従来の手法よりもそのような手法が増えると予想すべきでしょうか？

ダレル・ウィリアム・クレイト

良い質問です。プロジェクトによります。FDA（米国食品医薬品局）のラボを見てください。あと7棟建設予定で、そのうち3棟を建設しましたが、その3棟の各建物において同じチームが素晴らしい協力者となってくれたため、政府にとってより高い価値を提供できており、コスト削減の方法も非常にスムーズに把握できるようになりました。

3万5千マイルもの配管や配線、その他あらゆるものが組み込まれますが、そのやり方を我々は把握してきました。米国政府のために、最も低コストで最高品質のFDAラボを建設できると考えていますので、まさにそれに取り組むべきです。一部のVA（退役軍人省）関連物件については、我々も良好に建設できますが、この分野ですでに素晴らしい実績を上げている5社のデベロッパーが存在します。我々にとって、5社の優良なデベロッパーと競合し、そのための探索コストを費やすくらいなら、それらの高品質なプレイヤーのいずれかにプロジェクトを任せ、彼らが建設している間は極めて近い距離で連携し、最終的に（買収する）方が、株主にとってより大きな価値を生み出すと考えています。

オレゴン州メドフォードやフラッグスタッフの場合、我々は裁判所の建設において非常に長けています。これらは、主要都市の裁判所ではない地域にある裁判所です。もし（自社で直接開発していれば）、他の11社のデベロッパーとの高コストな競争に直面していたかもしれません。調達を担当した人々は、Easterly Government Properties, Inc.のことを理解しており、我々が提供する価値を理解していました。

彼らが（開発している）市場では、競合他社はこの種の資産にあまり馴染みがありませんでした。そのようなケースでは、我々が最初から最後まで開発を行うのが最善の方法でした。本質的には、我々の専門知識を活用し、これら一つひとつの非常に高品質なプロジェクトを通じて、株主に対して最大限の価値を提供することなのです。これらは素晴らしいものです。

なぜなら、最終的に20年のリース契約となり、今後長年にわたって非常に大きな政府からのキャッシュフローを確保できるからです。

マイケル・ルイス

いいえ、素晴らしいです。ありがとうございます。最後になりますが、買収見通しあるいはFFOの見通しにおいて、少し保守的であることに触れられました。第1四半期の業績を年換算すると、年間で3.10ドルになりますが、レンジの中央値は3.09ドルです。

これは単なる若干の保守的な見方なのでしょうか、それとも、通期で前期比成長がなくなるような、年内のマイナス要因があるのでしょうか？

アリソン・E・マリノ

はい。いくつかお話しします。一つ目に、皆様も想像がつく通り、また最近の市場でもご覧いただいている通り、現在、金利は非常に不安定です。SOFR、および私たちが投資対象としているあらゆる種類の米国債の両方に関して、短期的なボラティリティ（変動性）の高まりが見られます。

私たちの保守的な姿勢の背景には、このボラティリティの一部が沈静化するのを見極める必要があるという事実があります。それが実現すれば、リボルビング・クレジット・ファシリティを長期債に借り換える（term out）べく戦略的に債券市場を見据える中で、年が進むにつれて資本コストを改善させることができます。これは大きな不確実性の要素です。2ヶ月前の時点では、必ずしもそのように感じていたわけではありませんが、現在その懸念を抱いているのは、当社だけではないと考えています。

これは、年内の残りの期間を進んでいく上でのパズルの大きなピース（重要な要素）です。明らかに、進展が進むにつれて、タイミングが私たちのガイダンス範囲を支える非常に大きな要素となります。第4四半期のより早い時期、あるいは第4四半期の開始に近い時期に、フロリダのFDLEラボを納品（稼働開始）できればできるほど、ガイダンス範囲の改善が見られる可能性があります。しかし、私たちは依然として、開店パーティーを心待ちにするには十分近く、かといって開発リスクがまだ残っているほどには遠い、という極めて重要な6ヶ月間の段階にあります。

その時期が近づくにつれ、最終的な納品予測についても引き続き評価していきます。

マイケル・ルイス

実は、もう一点だけ伺わせてください。2026年についてのガイダンスを質問しましたが（2027年のガイダンスは出さないことは承知しています）、あなたは「ワクワクしている」とおっしゃいました。FFOのコンセンサス数字は2026年と同じです。2027年について、何があなたをワクワクさせているのか、またそこにある成長の可能性について何かお話しいただけますか？

ダレル・ウィリアム・クレイト

私たちが作り上げてきたすべてのツールと、私たちが獲得している機会の集合体を見れば、来年が横ばい（flat）になるなどということはあり得ません。それが私の主張です。ようやく退去することになるFAAラボがあります――彼らはそこに8年間も留まっています。これは少しばかりの重荷となっています。

しかし、空室へのリーシングからメザニン債、パイプラインの獲得に至るまで、私たちが行っている他のすべてのことは――そしてアリソンが言った通りです。いいですか、今は2026年ですから、先を見通すのは公平ではありません。しかし、私たちは他のどのREITよりも安定したキャッシュフローを持っています。将来を見据える中で、私たちはある程度の楽観的な見通しを持っています。

今後6ヶ月間で事態が展開するにつれ、今年どこに向かうのかについて、非常に具体的に言えるようになると考えています。これらすべてのツールと、成長に向けて真に再編されたチーム（全員が何をすべきかを理解しています）があれば、私たちは年率2%から3%成長します。私たちはすでに2年間それを実現してきました。もし今年、ガイダンスの中央値に到達することができれば、そのペースで成長することが今後数年間の計画であると考えています。

アナリスト

アリソンがガイダンスを出したくない理由は理解しました。来年は今年よりも、借り換え（refi）の規模が大幅に大きくなります。ですので、もし金利が不透明であれば、来年はより不透明になります。ありがとうございました。

ダレル・ウィリアム・クレイト

はい。だからこそガイダンスを出すことができないのです。もちろん、出したいのは山々なのですが。しかし、アリソンが許してくれないのです。

オペレーター

ありがとうございます。それでは、締め括りの言葉として、会議をEasterly Government Properties, Inc.の社長兼CEOであるDarrell William Crate氏に戻したいと思います。

ダレル・ウィリアム・クレイト

ありがとうございます。第1四半期の決算発表にあたり、本電話会議にご参加いただき、本当に感謝いたします。私たちは自分たちの取り組みに非常に興奮しています。成長についても期待しており、皆様に当社に注目していただき、時間を割いていただけることを心から楽しみにしています。

感謝いたします。また約3ヶ月後のこの時期にお会いできることを楽しみにしています。

オペレーター

以上で本日の電話会議を終了いたします。ご参加ありがとうございました。それでは、回線を切断してください。