オペレーター

おはようございます。Healthpeak Properties Inc. 第1四半期2026年度決算電話会議へようこそ。すべての参加者は、聞取専用モードとなります。サポートが必要な場合は、スターキーを押した後にゼロを押して、会議スペシャリストにお知らせください。

本日のプレゼンテーションの後に、質疑応答の時間を設けます。質問をされる場合は、電話機のスター1を押してください。質問を取り消す場合は、再度スター1を押してください。なお、本イベントは録音されています。

それでは、インベスター・リレーションズ担当シニア・バイス・プレジデントのアンドリュー・ジョンズに司会を引き継ぎます。どうぞ。

アンドリュー・ジョンズ

ようこそ。本日の電話会議には、特定の将来の見通しに関する記述が含まれています。将来の見通しに関する記述に反映されている期待は、合理的な仮定に基づいていると信じておりますが、これらの記述は、実際の結果が当社の期待と大きく異なる原因となり得るリスクおよび不確実性を伴います。リスクおよびリスク要因に関する議論は、当社のプレスリリースに含まれており、SEC（証券取引委員会）への提出書類に詳細が記載されています。

当社は、将来の見通しに関する記述を更新する義務を負いません。本電話会議では、特定の非GAAP財務指標について議論します。昨日、当社がSECに提出した8-Kの添付書類において、すべての非GAAP財務指標を、Regulation Gの要件に従い、最も直接的に比較可能なGAAP財務指標へと調整しています。当該添付書類は、当社ウェブサイト（healthpeak.com）でもご確認いただけます。

それでは、当社の社長兼最高経営責任者（CEO）のスコット・ブリンカーに引き継ぎます。

スコット・ブリンカー

ありがとう、AJ。Healthpeakの第1四半期決算電話会議へようこそ。当社のコアバリューの一つである「WE CARE」の「卓越性と実行力（excellence and execution）」をもって第1四半期を達成したチームに感謝します。1月初旬、当社はサウスサンフランシスコのGatewayキャンパスにおいて、再調達コストのわずかな一部で、10年に一度の買収機会を完了しました。

同キャンパスでは、すでに62,000平方フィートの賃貸契約締結および意向表明書（LOI）により、リーシングの勢いが生まれています。また、同キャンパスでは113,000平方フィートの活発な提案および内覧も進行中です。3月には、ユニークで独創的な取引を通じて、当社のシニアハウジング事業のIPOを完了しました。当該ポートフォリオからの当年度のFFO（運営キャッシュフロー）2億4,000万ドルは、現在、Healthpeakよりも約20倍高いマルチプルで評価されています。

スコット・ブリンカー

この格差は、Janus Livingの成長ポテンシャルを浮き彫りにすると同時に、現在の株価におけるHealthpeakの驚くべき機会をも示しています。IPOで事業の約18%を売却したものの、IPO前にバランスシート上で7億ドルを超える買収を完了させていたため、当社のシニアハウジングへのエクスポージャーは実質的に12月31日時点から変わっていません。買収のタイミングは、株主のためにマルチプル・アービトラージ（倍率差益）を確保するために、非常に意図的なものでした。Janus Livingは、増益につながる買収を行うための資本コストをすでに備えています。

同社の82%のオーナーとして、それらの買収はHealthpeakの利益に寄与します。一例として、IPOの収益は、全額が投資され安定稼働した段階で、1株あたり約0.04ドルの増益に寄与すると見込んでいます。当社のクラス最高の（best-in-class）アウトペイント・プラットフォームの価値は、プライベート・マーケットにおいて世界的な機関投資家から評価されています。

スコット・ブリンカー

3月、当社は完全に稼働しているアウトペイント・ポートフォリオについて、6.1%のキャッシュ・キャップレートでBlackstoneとのジョイントベンチャーのリキャピタライゼーションを完了しました。この取引により1億7,000万ドルの資金を調達し、現在、Blackstoneとの将来的なリキャピタライゼーションおよび買収のテンプレートを確立しました。当社は、現在の株価に織り込まれているものよりも約200ベーシス・ポイント低いキャップレートで、7億ドル以上の資金を創出できる追加の取引を進めています。4月には、FFO利回り10%以上で1億ドルの自社株買いを実施しました。

この自社株買いは増益につながり、2026年度の収益ガイダンスを引き上げることを可能にしました。当社の株価は、本源的価値に対して明らかに過小評価されているため、引き続き、利益と価値の増益（accretion）を促進するための、レバレッジに影響を与えない（leverage-neutral）自社株買いを検討していきます。

スコット・ブリンカー

また、第1四半期には株主に対して2億ドル以上の配当を支払いました。これは、堅実な配当性向を考慮しても、年率換算で7.5%という極めて高い配当利回りに相当します。営業成績に目を向けます。3年前の合併発表時にお話ししたアウトペイント医療における強力なファンダメンタルズは、引き続き実証されています。

合併完了以来、当社は5.8%のプラスのキャッシュ・リリース・スプレッドで、1,000万平方フィート以上の更新契約を締結しました。前四半期のスプレッドはプラス5.4%であり、今回も非常に控えめなTI（テナント改善費用）で実現しました。更新契約の半分は自社内で行われ、第1四半期だけでリーシング手数料を500万ドル節約しました。当社のリーシングコストは引き続きピア・グループを大幅に下回っており、その結果、強力な実効純賃料（net effective rents）をもたらし、それが優れたキャッシュフローと、最終的には収益の成長を牽引しています。

スコット・ブリンカー

当社は約5年間にわたり、アウトペイント事業において、新規賃貸および更新契約の両方で3%のエスカレーター条項（賃料増額条項）を適用することに成功してきました。この5年間で、当社の既存物件（same-store）のNOI成長率は平均プラス3.5%であり、これは過去5年間の平均よりも30%高い数値です。間違いなく、その事業における改善が見られます。当社はヘルスケア・システム・パートナーと共に、戦略的かつ、かなりの部分がプリリース（事前賃貸）済みの、多数のアウトペイント開発案件を進めていますが、公表できる段階にはまだ至っていません。

シニアハウジングにおいては、第1四半期の業績は全方位において驚異的なものでした。入居一時金（Entry fees）は第1四半期として過去最高を記録しました。当社のチームおよび運営パートナーによる素晴らしい成果であり、詳細はJanus Livingの電話会議でお伝えします。ライフサイエンスに目を向けると、M&A活動、バイオファーマの株価、および資金調達はすべてポジティブな傾向にあります。

スコット・ブリンカー

実際、4月はバイオテクの株式発行において、2021年初頭以来、最も活発な月となりました。Healthpeakのライフサイエンスにおける総占有率は前期比で増加しており、2026年末の総占有率は前年比で増加すると引き続き見込んでいます。当社のリーシング・パイプラインは、ベンチャー支援を受けたバイオテクから大型製薬企業まで、幅広く展開しています。従来のウェットラボがパイプラインの大部分を占めていますが、当社には柔軟性があります。

当社の堅牢で立地の良いビルは、経済的に合理的である場合には、代替的なユーザーを取り込むことを可能にします。

スコット・ブリンカー

まとめますと、シニアハウジングの業績は極めて好調であり、IPOによって莫大な価値を創出しました。当社の外来メディカル・ポートフォリオおよびプラットフォームは、プライベート市場において正当に評価され、高い価値がついています。ラボ事業には、状況が当社に有利な方向に変わり始めていることから、大きなアップサイドがあります。それでは、ケルビンに第1四半期の業績と、改善された2026年の見通しについて報告してもらいます。

ケルビン・モーゼス

ありがとう、スコット。当社は好調なスタートを切り、各事業が長期的な収益成長を実現できるよう位置づけるという、掲げている計画の実行を継続しています。Janus LivingのIPOの成功は非常に喜ばしく、これにより当社の投資管理能力が強化され、より広範な投資家層へのリーチが拡大しました。当社はこの勢いを、主要な人材、アセットマネジメント、投資家向け広報（IR）、および買収の追加、テクノロジー施策の推進を通じて運営プラットフォームへと転換させ、シニアハウジングの運営パートナーにプラットフォームを提供することで、ポートフォリオ全体での卓越した成果と実行を達成しています。

当社は、最近発表したブラックストーンとの外来メディカル合弁事業を含め、企業全体として機関投資家からの関心を引き寄せ続けています。投資家がHealthpeakを成長に向けて整えられたプラットフォームと見なす中で、これらのパートナーシップは、当社のプラットフォーム、関係性、および資本配分の方針をさらに裏付けるものです。

ケルビン・モーゼス

第1四半期の業績に目を向けますと、調整後FFOは1株あたり0.45ドル、純有利子負債/EBITDA倍率は5.4倍となりました。外来メディカルにおいては、ファンダメンタルズは引き続き強さを示しており、当社のチームは主要な関係性を活用したリーシング機会へとこれを転換させています。当四半期中、当社はBaylor Scott & White、Norton Health、HCAを含む主要なヘルスケア・システム・パートナーとの複数の大規模な更新契約を含め、約110万平方フィートのリースの実行を行いました。リーシング活動全体では、更新におけるキャッシュ・リーシング・スプレッドは5.4%、テナント維持率は79%を達成し、当四半期末の総入居率は91%となりました。

年平均のエスカレーター（賃料上昇条項）は3%であり、これはPhysiciansの合併以来、当社が平均して達成してきた数値と一致しています。今四半期のリーシング費用は年間賃料のわずか10%と控えめであり、強力なキャッシュリターンを生み出しています。

ケルビン・モーゼス

この実行力の好例が、ダラスのベイラーがんセンターです。ここでは、過去2四半期にわたり、45万8,000平方フィートのキャンパス全体にわたる10年間のリース更新を完了しました。リーシング費用は年間1平方フィートあたりわずか1ドル強と最小限であり、収益成長を牽引する強力なセカンドジェネレーション（既存物件の再リース）のリターンを反映しています。最も重要なことは、この結果がベイラーおよびマッケソンとの直接交渉を通じて達成されたことであり、数十年にわたる関係性と、クライアントに具体的な成果をもたらすことができるインハウスの運営プラットフォームを活用したものです。

最後に、第1四半期は非常に活発なリーシング・パイプラインで終了しました。これには、4月以降に実行された31万8,000平方フィートのリースと、意向表明書（LOI）下にある約70万平方フィートのリースが含まれます。ラボ事業に話を移します。第1四半期中、当社は14万1,000平方フィートのリースを実行しましたが、その92%は新規リーシングでした。

ケルビン・モーゼス

また、約35万5,000平方フィートがLOI下にあり、そのうち約80%が新規リーシング、約75%が現在の空きスペースに関するものです。これらの契約には、5万平方フィートを超える案件が4件あるなど、多様な案件規模が見られました。サウスサンフランシスコは、引き続き当社の各市場の中で最も強いアクティブな需要が見られます。当四半期末の総入居率は77.7%まで上昇しました。

年内の残りの期間については、新規リーシングの開始による恩恵から入居率の獲得を継続すると予想しており、これにより2025年末比で少なくとも100ベーシスポイントの入居率成長を支える見込みです。最後にシニアハウジングについてです。シニアハウジングについては引き続き簡潔なアップデートを提供しますが、詳細な解説については、後ほど行われるJanus Livingの決算説明会にてお伝えします。

ケルビン・モーゼス

当四半期、Janus Livingは総収益成長率35%、調整後EBITDA成長率42%を達成しました。Healthpeakの所有権はJanus Livingの発行済株式の合計81.6%に達しており、これは約57億ドルの時価総額に相当します。バランスシートとガイダンスに移ります。1月に、当社はシニアハウジング物件2件の担保付抵当権付き融資1億300万ドルを返済しました。

3月には、総額4億ドルの新しいシニア無担保ディレイド・ドロー・タームローンを締結しましたが、これは未実行のままです。このタームローンは2026年12月まで実行可能です。最後にガイダンスです。IPO後、Janus LivingはHealthpeakの財務諸表に連結され、非支配持分による収益の控除が発生します。

また、バランスシート上の現金による、追加の公開企業コストおよび一時的な収益の押し下げ要因が発生します。

ケルビン・モーゼス

これらの影響は、シニアハウジング・ポートフォリオの目標超過達成と、年内に買収へ投入される7億5,000万ドルの現金によって相殺される見込みです。その結果、2026年のIPOはHealthpeakの収益に対して中立であり、買収への資本投入がHealthpeakの収益に反映されることで、2027年以降は収益を押し上げる（アクレティブな）ものになると予想しています。4月、当社は予想FFO利回り10%超で自社株1億ドル分を買い戻しました。この買い戻しは収益を押し上げるものであり、調整後FFOのガイダンスを1株あたり1.71ドル〜1.75ドルの範囲に引き上げることを支持するものです。

それでは、オペレーター、質疑応答のために回線を開けてください。

オペレーター

これより質疑応答セッションを開始いたします。質問される場合は、タッチトーン電話の「＊」を押してから「1」を押してください。スピーカーフォンをご使用の場合は、ボタンを押す前に受話器を上げてください。質問を取り消す場合は、「＊」を押してから「1」を押してください。

時間の都合上、お電話の方は1人につき1問までとさせていただきます。現在、名簿をまとめるため一時中断いたします。最初の質問は、スコティアバンクのニック・ユリコ様からです。どうぞ。

スコット・ブリンカー

やあ、ニック。いるかい？君の完璧な記録は保たれている、君はいつも一番だと言おうとしたのだが、確信が持てない。オペレーター、どういうことだろう。おそらく接続の問題だろう。

次の質問に進みましょう。

オペレーター

承知いたしました。次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのファレル・グラナス様です。どうぞ。

ファレル・グラナス

こんにちは。おはようございます。ファレルです。質問は、貴社のライフサイエンス・ポートフォリオについてです。

先ほどのお話（解説）を考えると、パイプラインに対する見通しや関心の高まりについては、非常にポジティブに捉えられているようです。それが、今後のオポチュニスティックな（好機を捉えた）ライフサイエンス投資に対する貴社の考え方やタイミングに、どのような影響、あるいは変化を与えているのか伺いたいです。具体的には、タイムラインが前倒しになったのか、あるいは、いつが戦略的な資本活用になるとお考えか、見通しがあれば教えてください。

スコット・ブリンカー

そうですね、12月後半から1月にかけてゲートウェイで取得した物件は非常に好調です。これはポジティブな要素です。あれはユニークな機会でした。そこは我々の最大の市場であり、圧倒的なプレゼンス（フットプリント）を持っています。

最高のチームと最高の基盤があると考えています。我々は何年もの間、そこで市場を支配してきました。今回の買収によって、それはさらに強固なものになるでしょう。アップサイド（上昇余地）に加えて、多くの利回りもありました。

あれはユニークな機会でした。実行して良かったと思っています。すでにその恩恵を受けていますし、これは2027年以降も継続するものと考えています。スコットとチームに祝辞を。

コア市場における他の案件も検討しています。資本投入の閾値（しきい値）はかなり高く設定しています。言うまでもなく、4月には自社株買いを実施しました。あれは非常に創造的な資本活用でした。

スコット・ブリンカー

現在、いくつかの取引が進行中です。今年の資金の源泉と使途（sources and uses）については、10億ドルのリキャピタライゼーション（資本再構成）と売却、そして10億ドルの買収でした。実質的に10億ドルの買収と自社株買いを完了しており、現在いくつかの取引を進めています。ライフサイエンス分野でオポチュニスティックな案件を検討する前に、これらを確実に完遂する必要があります。

機会が不足しているわけではありません。それは確かです。つまり、多くのプライベート・バイヤー（民間買い手）は完全に債務超過（upside down）の状態にあります。現時点では、主に貸し手（レンダー）と協議を行っています。

機会はありますが、どの市場か、どの建物か、そして当然ながら価格設定やバリュエーション（評価）については、非常に慎重かつ規律を持って判断していくつもりです。

オペレーター

次のご質問は、シティのセス・バーギー様です。どうぞ。

セス・バーギー

こんにちは。質問を受け付けていただきありがとうございます。パイプラインや、貴社が達成されたリーシング活動を踏まえると、ゲートウェイの買収は当初のアンダーライティング（査定）時の想定と比較してどのような状況でしょうか？パイプラインに関するポジティブなコメントを伺いましたが、ライフサイエンス分野のテナントと協議しているリース・エコノミクス（賃貸条件・経済条件）において、何か変化はありますか？

スコット・ブリンカー

ええ、ゲートウェイの初年度のアンダーライティングでは、リーシングの織り込みはそれほど多くありませんでした。現時点ですでに予定を上回っていると言えます。確かに、パイプラインは予想よりも強力であり、締結している賃料もアンダーライティング時と同等か、それ以上です。これらはすべてポジティブなことです。

2026年への寄与はそれほど多くないと考えていますが、2027年、2028年を見据えると、そのポートフォリオによるアップサイドは確実に収益として顕在化し始めるはずです。ベイエリアのモメンタムは間違いなくポジティブです。つまり、5年前の不動産市場においてサンフランシスコには「×（ダメ印）」がついていましたが、今では全米で最も熱い市場となっており、我々も確かにその恩恵を受けています。

オースティン・ワースミット

はい、皆さん、おはようございます。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt様です。どうぞ。

オースティン・ワースミット

はい。Kelvin、ラボの稼働率が前年比で100ベーシスポイント上昇するとおっしゃっていたかと思います。その要因となる、新規契約の開始（commencements）と判明している退去（move-outs）の内訳について詳しく説明していただけますか？ また、現時点で2027年の判明している退去について、チームとして何か見通しはありますか？ よろしくお願いします。

ケルビン・モーゼス

はい、ご質問ありがとうございます、Austin。2026年には約40万平方フィートの契約満了があります。それに対して、50万平方フィートをわずかに上回る新規契約の開始があり、これらの満了分を十分に相殺できる見込みです。年末に向けてネット・アブソープション（純吸収）を見込んでいます。

現在は5月ですので、チームが第4四半期にもパイプラインの一部を稼働へと繋げるための時間はまだ十分にあります。それが2027年まで波及することもあります。年末までに増分的な稼働を確保しようとする余地は、確かにまだあります。第2四半期と第3四半期にポートフォリオから外れる予定の面積は約5万平方フィートです。

年半ばに特定のテナント2社が退去する可能性があることも把握しています。

ケルビン・モーゼス

全般的に言えば、我々の焦点は総稼働率にあり、年間を通じてネット・アブソープションを推進し、稼働率を成長させ、その結果として収益の成長を生み出すことにあります。我々はその軌道に乗っています。パイプラインは、今年中にネット・アブソープションを達成できるという確かな期待感を与えてくれています。

オペレーター

次のご質問は、Morgan StanleyのRonald Kamdem様です。どうぞ。

ロナルド・カムデム

はい、ありがとうございます。少しの間、ライフサイエンス・ポートフォリオについて伺わせてください。サンフランシスコとその活動について少しお話しされていましたが、他の市場についてもコメントをいただけますでしょうか。もし可能であれば、2027年の契約満了について、判明している退去の観点から再度お聞きしたいのですが、何か初期段階の情報（early color）はありますか？ もし今年の稼働率が上昇しているのであれば、来年の既存資産（same-store）の数値も向上する可能性があるように思われます。

我々もそのあたりを把握しようとしているところです。よろしくお願いします。

スコット・ブリンカー

はい、2027年について手短にお答えします。まだ初期段階ではありますが、リストを確認し、現在行っている協議を踏まえると、2027年の更新率は2026年よりも大幅に高くなると考えています。プラスマイナス50%か、あるいはそれ以上になるかもしれません。まだ初期段階ですので、より明確になり次第、年間を通じてアップデートしていきます。

リーシング・パイプライン、つまり契約は締結済みだがまだ入居していないリース案件は、すべてポジティブな状況です。稼働率の推移は間違いなくポジティブであると感じています。M&Aや資金調達に目を向ければ、それは極めてポジティブです。これらは常にパイプラインの先行指標であり、それが当然ながら実際のリーシングへと繋がっていきます。

間違いなく、現在の推移はここ数年で最も良い状態にあり、非常に手応えを感じていますし、我々は優位な立場にあります。

スコット・ブリンカー

適切なチームと拠点、そして家主としての資本面での信頼性を備えており、案件を獲得できる状態にあります。サンディエゴにおけるその事業のモメンタムについては、間違いなく以前よりずっと良いと感じています。次に、ボストンのことについてはScott Bohnにコメントを求めたいと思います。ポートフォリオ内のほぼすべての空室に対して動きがあります。

それらすべてのリース契約を結ぶということではありませんが、動きはあります。6ヶ月前に、BioMed Realtyの元CIO兼CFOであるDenis Sullivanを迎え入れました。彼は素晴らしい仕事をしており、その動きを推進するために、現場には本当に優れたチームが揃っています。Scott、ボストンについてコメントしてもらえますか？

スコット・ボーン

はい、もちろんです。ボストン、つまりボストンは、依然として3つの市場の中で最大の、いわゆる需給バランスの不均衡に対処している最中です。当社のポートフォリオにとって何が競合となり、当社のポートフォリオが具体的にどのようにパフォーマンスを発揮しているのかを、深く掘り下げる必要があります。例えば、当社の機会の大部分がスペースの観点から存在するウェスト・ケンブリッジを見ると、素晴らしい成功を収めています。

今四半期に大型製薬会社と締結したリース契約において、大きな勝利を得ました。また、ウェスト・ケンブリッジのポートフォリオ周辺では、良好な吸収（アブソープション）も見られます。その特定のサブマーケットおよびグレーター・ボストンにおける状況については、非常に満足しています。

スコット・ボーン

Claireとチームは、利用可能な需要を取り込むために、あちらで素晴らしい仕事をしてくれています。6ヶ月前と現在を比較すると、需要の観点から見たその市場の感じ方は、著しく異なっています。

オペレーター

次のご質問は、Cantor FitzgeraldのRich Anderson様からです。どうぞ。

リッチ・アンダーソン

ありがとうございます。おはようございます、素晴らしい四半期でしたね。非常に良いセットアップです。ペアード・シェアREIT構造を思い出させますが、そうではないことは承知していますので、誤解しないでください。

しかし、実に非常にユニークですね。おめでとうございます。ライフサイエンスのリーシングについて、もう少し詳しくお聞きしたいと考えています。KelvinとScottは、2025年と比較して少なくとも今年末までに100ベーシスポイント上昇するとおっしゃいました。

それがどのような形になると思いますか？今日から年末にかけて、直線的な推移ではなく、むしろ心電図（EKG）のような動きになるのではないかと推測していますが。ここからの占有率のペースがどのようになるのか、興味があります。

リッチ・アンダーソン

次の四半期は、一段階下がると思いますか、それとも上がると思いますか？最終的な結果として100ベーシスポイント上昇することになったとしても、どのような展開になり得るのか、人々に準備しておいてもらいたいのです。ありがとうございます。

ケルビン・モーゼス

はい、ありがとうございます、Rich。私から始めます。Kelvinです。最も重要な点として、私たちは総占有率77%で前年末を終えました。

今四半期は総占有率77.7%で終了しており、今年の総占有率改善の目標である100ベーシスポイントに向けて、すでに進展しています。占有率の四半期ごとのペースについて正確な数字を出すことは非常に困難ですが、昨年から始まり今年へと流れ込んでいる、Scottのチームが完了させた契約に含まれるポートフォリオ内の純吸収量（ネット・アブソープション）を考慮すると、年末の数字に注目していただきたいと考えています。200万平方フィートのパイプラインについては、もう少し背景を説明する価値があるかもしれません。なぜなら、新しい潜在的なテナントを、より即入居可能な（move-in-ready）スペースへと導く機会があるからです。

ケルビン・モーゼス

もし成功すれば、それは第4四半期、さらには2027年にかけての追加的な占有率の獲得につながる可能性があります。占有率の観点から完璧なペースを提示することはできませんが、年末までに確保される総占有率が私たちの焦点であり、組織全体がその目標に向かって取り組んでいます。

オペレーター

次のご質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様です。どうぞ。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。質問を受け付けていただきありがとうございます。ガイダンスについてですが、通期見通しを0.01ドル引き上げられました。年率換算のガイダンスは横ばいのように見受けられますが、金利費用が2,000万ドル、一般管理費（G&A）が500万ドル増加すると予想されています。

この0.01ドルの引き上げの要因について、詳しく説明していただけますでしょうか？第1四半期の上振れによるものなのか、あるいは別の言い方をすれば、第1四半期のコアFFOである0.45ドルを年率換算すると、ガイダンスを大幅に上回る数字になります。モデルの詳細と、年度後半にかけての収益の推移をどのように考えるべきかについて、説明をお願いできますでしょうか。ありがとうございます。

ケルビン・モーゼス

はい、ご質問ありがとうございます。ケルビンです。正確に理解していただくことが重要ですので、少し背景を説明させてください。Janus LivingのIPOは、Healthpeakにとって間違いなく非常に成功したことが証明されました。

ケルビン・モーゼス

シニアハウジング事業の好調な業績が取引の影響を完全に相殺しており、2026年のHealthpeakの収益に対してIPOは中立となります。第二の点として、スコットが準備された発言の中で述べた通り、バランスシート上の現金を投入し、シニアハウジングの買収物件が安定して収益に貢献するにつれて、ランレートベースで約0.04ドルの利益増加（アクリーション）を見込んでいます。その利益の一部は2026年から現れ始め、IPOによる希薄化を相殺し、2027年には±0.03ドルの収益を生み出す可能性があります。Janus Livingによる収益貢献を強調しておくことは非常に重要です。

ケルビン・モーゼス

第1四半期を通じて、先ほど申し上げました通り、すでに10億ドルの資本を投じており、そのうち7億1,400万ドルはシニアハウジングです。10億ドルのキャピタル・リサイクリング目標に向けて進捗しています。すでに2億7,000万ドルの代金を受け取っています。IPO前に第1四半期において、7億1,400万ドルをバランスシート上でシニアハウジングの買収に投資し、それらの資産をJanus Livingに拠出することで、同プラットフォームのより大きなシェアを保有するという決断は、正しいものであったと考えています。

先ほど申し上げたように、これは今後、収益の成長につながります。第1四半期が少し高い数値となっているのは、第1四半期に行ったそれらのバランスシート上の買収によるものだと考えています。

ケルビン・モーゼス

その後の四半期では（数値は）下がると予想しています。我々のガイダンスの中間値に基づいたランレートの平均を見ると、FFOは1株あたり約0.43ドル、四半期ごとに±0.01ドルとなります。リキャピタライゼーションやセラー・ファイナンシングの返済から代金が戻ってくるにつれて、年度後半の収益の推移に影響を与えるでしょう。多くの変動要因がありますが、それらについて説明しておきたいと考えました。

しかし、ここでガイダンスを0.01ドル引き上げることができたこと、およびJanus LivingのIPOの成功については、間違いなく喜ばしく思っております。

スコット・ブリンカー

マイケル、一点だけ付け加えさせてください。6月にリファイナンスする必要がある6億5,000万ドルのシニアノートがあります。これらは利率が3.5%程度です。これは、パズルの最後のピースとして、上半期と比較して下半期における追加的な向かい風となります。

オペレーター

次のご質問は―

スコット・ブリンカー

わかりました。オペレーター、次の質問をお願いします。

オペレーター

承知いたしました。次の質問は、RBCキャピタル・マーケッツのマイケル・キャロル様からです。どうぞ。

マイケル・キャロル

はい、ありがとうございます。ライフサイエンス関連の状況について、もう少し詳しくお聞かせいただけますでしょうか。パイプラインは堅調で成長しているように見えますが、テナントの活動に変化はありましたか？つまり、以前よりも意思決定のスピードは上がっているのでしょうか？以前は、彼らの関心は主にプレビルト・スペース（完成済みスペース）に置かれていたと思います。より長い内装工事を必要とするようなスペースに対して、より長期的な意思決定を行おうとする大規模な顧客は、現時点で現れていますでしょうか？

スコット・ブリンカー

背景と情勢についていくつかコメントし、具体的な活動についてはスコットに話してもらおうと思います。需給の真のドライバーであるM&A、資金調達、新規供給といった要素はすべて、非常に劇的な形で我々に有利に動いています。ただ、ダウンターン（景気後退）があまりに深刻だったため、そこから脱却するのに時間がかかっています。この特定のサイクルにおける振り子の動きは長いものですが、現在は我々に有利な方向に振れています。

つまり、これらすべての要素が時間をかけて需給に大きな影響を与え、それがビジネスを推進するのです。それだけのことです。我々は市場での競争に勝っています。明らかに、非常に強力な競合が数社存在します。

スコット・ブリンカー

それら2、3のグループがテナント需要の大部分を捉えており、それは今後も続くと考えています。実際、それは我々にとっての機会でもあります。新規供給の多くは、代替用途に回されるか、単にこの市場では賃貸不可能なものとなっています。背景は、供給と需要の両面から見て、明らかにポジティブな方向へ動いています。

スコット、これについてコメントしますか？

スコット・ボーン

もちろんです。マイケルさん、市場には、よりシェル型（スケルトン状態）のスペースを好むような大規模なテナントも一部存在します。大まかに言えば、パイプラインや活動の大部分は、依然として即入居可能なスペース、あるいは最小限のTI（テナント内装工事）で済むスペースを求めています。その理由の一つは、資金調達後の意思決定を早め、入居までのスピードを上げたいという点にあります。

また、そのような取引はテナントにとってリスクが低いという側面もありますよね？たとえターンキー形式の内装工事であっても、フルビルドアウト（全面改装）を伴う新規建設のシェル型スペースに入るとなれば、テナントには依然として固有のリスクが伴います。

スコット・ボーン

彼らにとって、より複雑な建築プロセスになるからです。もし今日、軽微な修正だけでニーズを満たせるような、非常に状態の良い、内装が整ったセカンドジェネレーション・スペース（既存物件の再生スペース）を利用できる選択肢があるならば、彼らはそちらを選びます。我々のポートフォリオの利点として常に話していることの一つは、市場内のあらゆる需要に対応できるよう、異なる価格帯で幅広い種類のスペースを保有していることです。我々はテナントリストやブローカーの資料を確認し、単にクラスAのトロフィー物件を求める特定のグループに焦点を当てるのではなく、リストに載っているあらゆるテナントに対して選択肢を提供することに注力しています。

オペレーター

次の質問は、BMOのフアン・サナブリア様からです。どうぞ。

ロビン・ハネランド

皆さん、こんにちは。Juanの代理を務めております、Robin Hanelandです。Blackstoneとの合弁事業（JV）についてお伺いしたいことがあります。今後の成長に向けた機会の範囲はどのようなものでしょうか？追加のリキャップ（資本再構成）と買収、どちらにより関心がありますか？

スコット・ブリンカー

はい、その両方の可能性があります。彼らはパートナーとして素晴らしいグループであり、明らかに非常に知識が豊富です。異なる用途に対応できる様々な資本の枠組み（pockets of capital）を持つ、膨大なバランスシートを備えています。私たちは、安定的かつ成長しているキャッシュフローを持つ、非常に魅力的なビジネスに彼らが参加できる素晴らしいプラットフォームを持っており、活動を促進するための優れた関係性とフットプリントを有しています。

私たちは共同投資を行いますが、マイノリティ持分として、今回のリキャップでは20%の持分を持ちました。今後については、おそらく10%から20%の間と言えるでしょう。リキャップ、または買収、あるいはその両方を行う可能性があり、すでに彼らと共にいくつかの案件を検討しています。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのMichael Stroyeck様からです。どうぞ。

マイケル・ストロイエック

ありがとうございます、おはようございます。ラボの再リース・スプレッド（賃料差）についてお考えをお聞かせいただけますか？明らかに、市場レベルでは依然としてかなりの空室があり、おそらく当面はその状態が続くと思われます。貴社の最大の競合他社は、かなり芳しくない再リース・スプレッドになるとガイダンスを出しています。短期的に賃料の下落圧力が続く可能性があるのではないかと懸念されていますか？

スコット・ボーン

もちろんです。Scottです。つまり、私たちのポートフォリオにおけるラボの賃料は、全体として1平方フィートあたり約60ドル程度だと考えています。その金額を上回る賃料もあれば、下回る賃料もあるでしょう。

全体としては、概ねその水準にあると考えています。私たちは、額面賃料（face rent）よりも、トータルのオールイン（全て込み）の経済条件（all-in economic package）に焦点を当てていると考えています。私の意見では、全体的な状況をより正確に読み取るには、パイプラインにおける需要を見ることが重要です。時間の経過とともに各案件を通じて獲得しているそれらのオールインの経済条件が、稼働率と収益の両方を牽引していくことになるでしょう。

オペレーター

次のご質問は、BairdのWes Golladay様からです。どうぞ。

ウェス・ゴラデイ

皆さん、おはようございます。ミクストユースのAlewifeプロジェクトにおいて、許認可の手続きに少し進展（traction）が見られるようですね。現在の状況と、そのプロジェクトのタイムラインについてアップデートをいただけますか？何か変更はありましたか？

ケルビン・モーゼス

はい。アップデートをお伝えできて嬉しく思います。実際、1週間前に計画委員会からの予備的な初期承認を受けました。これは開発権（entitlements）に関する最終的な承認ではありませんが、その目標に向けた確実な一歩です。

ご存知の通り、開発権取得に向けた取り組みは長いプロセスでした。非常にやりがいのあるプロジェクトであり、現在はHines社がマルチファミリー（集合住宅）の機会において私たちとパートナーを組んでいます。このミクストユース・プロジェクトは約500万平方フィートの規模で、その半分はHines社が主導するマルチファミリー住宅となります。私たちは2026年第4四半期に向けて、今年中に開発権取得を完了させる機会を得ており、開発権取得から12〜18ヶ月後の、2027年中のどこかでHines社による住宅ビルの起工が見込まれます。

ケルビン・モーゼス

その目標に向けて取り組んでおり、シティ・チェンバーに関しては確実に大きな進展を見せています。

オペレーター

次のご質問は、みずほ証券のVikram Malhotra様です。どうぞ。

ヴィクラム・マルホトラ

おはようございます。ありがとうございます。質問ですが、スコット、少し話を戻させてください。御社は底打ちを予測しており、活動が活発になっているとおっしゃっています。

一方で、多くの競合他社は依然として稼働率の低下に直面しており、より厳しい状況にあることを指摘しているようです。もし可能であれば、もう少し詳しく、例えば地理的な要因、プロダクト・タイプ、あるいはテナントの属性など、どのような違いがあるのか掘り下げていただけますでしょうか。御社の見解と、その側面における競合他社の推移やコメントがいかに乖離しているのか、その整合性を整理したいと考えています。ありがとうございます。

スコット・ブリンカー

はい、ヴィクラム。2020年や2021年にセクターが熱狂していた時でさえ、我々は購入するものや開発するものに関して、非常に規律を保ってきました。公開企業であれ非公開企業であれ、他の誰よりもずっと早く資本配分を停止しました。それが正しい決定であったことが証明されました。

今、我々は他の誰もが買えない時に買っています。実際、非常に良い機会です。Gatewayの買収によって、その資本配分の決定からすでに素晴らしい成果を得ており、今後さらに続く可能性があります。我々はリスクを軽減する方法として、常に「集中」という哲学を持ってきました。

奇妙に聞こえるかもしれませんが、通常、リスク軽減には「分散」が用いられます。ライフサイエンスにおいては、実際にはその逆なのです。集中し、ローカル市場を支配することが、真に進むべき道なのです。

スコット・ブリンカー

テナントの成長経路に柔軟性を持たせること、そして我々の事業展開地域を活かして、ブローカー・ネットワークを確実に支配すること。我々は3つの市場すべてにおいて素晴らしいチームを擁しています。それらすべてが要因になっていると考えています。また、我々は複数の価格帯を持つことを好みます。

すべてが最高級（A+）というわけではありません。たとえそのオフィスに入りたいと思ったとしても、誰もがそれを望むわけではなく、あるいはその余裕があるわけでもありません。適切なサブマーケット内である限り、異なる価格帯やスイートのサイズで複数の選択肢を持つことを好んでいます。その哲学は、我々の市場へのアプローチという点において実を結んでいると考えています。

しかし、我々はこうしたセカンダリーやターシャリーといった市場には多く進出していません。名前は挙げませんが、我々のフットプリント全体は、国中のわずか5つのサブマーケットに集中しています。

スコット・ブリンカー

つまり、ボストンへの移動（長時間のフライトになりますが）さえ解決できれば、おそらく1日で視察できるでしょう。そうでなければ、文字通り1日でポートフォリオ全体を見ることが可能です。非常に集中しているのです。それが正しい決定であったことが証明されました。

こうした要素すべてが組み合わさって、他社と比較した際の我々の見通しを形作っているのだと考えています。もちろん、他社のことを代弁することはできませんが。

オペレーター

次のご質問は、EvercoreのJim Kammert様です。どうぞ。

ジム・カマート

おはようございます。ありがとうございます。ラボ・ポートフォリオの空室分は、平均して、稼働中のポートフォリオと基本的に同じ平方フィートあたりのNOI寄与度、あるいは平方フィートあたりの賃料であると想定して差し支えないでしょうか。時間が経つにつれてリーシングが進んだ際の、潜在的な収益力について検討したいと考えています。

ありがとうございます。

ケルビン・モーゼス

ええ、私から始めましょうか。過去12か月間で、平均5%のキャッシュ・リースアップ・スプレッドを達成することができました。今四半期は3.5%でした。スコットが今言ったように、当社のポートフォリオの平方フィートあたりの平均賃料は約60ドルのトリプルネットです。

市場はそれぞれ異なりますし、各スペースの各リースも異なります。現行賃料（in-place rates）を上回ることもできますが、若干低くなるリースもあるかもしれません。私が申し上げたいのは、当社のキャッシュ・リースアップ・スプレッドを振り返ると、既存の現行リースを継続的に上回る水準を維持しており、それが時間の経過とともに収益の成長に寄与するはずだということです。最も重要なのは、全体の入居率（occupancy）に関する話であるということです。

ケルビン・モーゼス

入居が進むにつれ、現在は収益を生んでいないスペースが収益を生むようになります。それらのスペースには、収益を押し下げる要因さえ存在します。入居の獲得（occupancy capture）こそが、実際に収益を牽引することになります。そこに焦点を当てるべきだと考えています。

それが私たちの収益機会の見方です。ラボ・ポートフォリオには、収益成長を真に牽引するための250万平方フィートの機会があります。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのマイク・ミュラー様です。どうぞ。

マイク・ミュラー

はい。もう一つ無理にねじ込もうとしていることをお詫びしますが、確認させてください。開発および再開発に関する補足資料のページにおいて、キャパシティおよびリース率の列にある「アクティブ（active）」と「トータル（total）」は何を意味していますか？本質的な質問は、ラボの入居率の見通しが良くなっているように見える中で、なぜ既存物件（same store）の見通しを更新しなかったのか、ということです。

スコット・ブリンカー

「進行中の再開発および開発（active re-dev in development）」についてですが、これらのプロジェクトの多くは大規模なものです。特定のフロアや建物の部分をリースして引き渡し、テナントが賃料の支払いを開始すると、それらの特定のスイートやフロアを、進行中の開発パイプラインから除外します。それらは明らかに、もはや進行中の開発中ではないからです。マイク、それが「アクティブ」対「トータル」の違い、あるいは説明です。

ケルビン、もう一つの質問について答えてもらえますか？

ケルビン・モーゼス

マイク、二つ目の質問についてですが、年間を通じて、全セグメントにわたって既存物件を再評価する機会があると考えています。今四半期は、間違いなく第1四半期におけるシニアハウジングの好調な業績に焦点が当てられており、それがシニアハウジング・セグメントのガイダンス修正を決定づけました。年間を通じて進展があれば、既存物件全体に影響を与えるアップデートを確実に評価していきます。今四半期については、シニアハウジングに関するアップデートを提供することが適切であると考えました。

スコット・ブリンカー

付け加えたいのですが、通常、私たちはセグメントの更新さえ行いません。それは適切だと考えています。今回は、選択の余地がないと感じました。なぜなら、ジャナス・リビングが明らかに既存物件に関する独自のガイダンスを出しており、それが当初のヘルスピークのガイダンスよりも大幅に高くなっているからです。

セグメントを更新せざるを得ませんでした。私たちはポートフォリオ全体に真に焦点を当てています。既存物件（same store）は本当にひどい指標です。多くの要素を無視してしまいます。

それは私たちのビジネス運営のあり方ではありません。率直に言って、完全に無視したいくらいです。次の質問をお願いします。

オペレーター

次のご質問は、ドイツ銀行のオモタヨ・オクサンサ様です。どうぞ。

オモタヨ・オクサンヤ

はい。おはようございます。着実な実行力です。DOCとKennusの両社、おめでとうございます。

四半期終了後、MOB（医療用オフィスビル）とラボの両面で、ある程度の重要なリーシング活動が行われています。改めて、その4月の活動に関して、何が起きているのかを文脈に沿って説明していただければと思います。また、経済条件についても少しお話しいただけますでしょうか。第1四半期のリーシング活動と比較して、実質的に変化があったかどうか。

また、第1四半期と4月の活動との間で、構成比の変化も生じている可能性があることを踏まえた上で、お願いします。

スコット・ブリンカー

Tayo、第1四半期は常に動きが鈍いものです。何年分遡ってもそうですよ。常に年間で最も低い四半期なのです。両事業のパイプラインは凄まじいものです。

外来用とライフサイエンスの両方で、年末にかけて稼働率が上昇すると予想しています。両事業の軌道は非常にポジティブです。四半期ごとの比較に重点を置きすぎるべきではありません。第1四半期は、リーシングの実行においても、資本支出（CapEx）においても、常に規模が小さくなります。

今年も例外ではありませんでした。

オモタヨ・オクサンヤ

その経済条件について、少しお話しいただけますか。

スコット・ブリンカー

経済条件ですね、ええ。では、一つずつお話しします。外来用については、引き続き非常に好調です。つまり、毎年数百万平方フィートに及ぶ更新契約において、5%から6%のリリーシング・スプレッドを得ています。

ほぼ全般的に3%のエスカーレーター（賃料上昇条項）を適用しており、リーシング・コストは極めて低く抑えられています。これはTI（テナント改善費）とLC（リーシング・コミッション）の観点から見て、重要な違いとなります。つまり、非常に控えめなコストであるため、その事業の実効ネット賃料（net effectives）は非常に強力です。マークとチームは素晴らしいパイプラインを構築しており、その事業の軌道については楽観視しています。

合併を発表した3年前と同様に、実際には我々の高い期待を上回っています。これは非常に良いことです。そしてライフサイエンスについては、当然ながら、スコットがパイプラインの構築について詳細に説明してくれたと思います。

スコット・ブリンカー

バイオテクノロジーから製薬、ウェットラボ、そしてその中間に位置するあらゆる分野にわたって幅広く、リーシングの経済条件も引き続き強力です。繰り返しになりますが、焦点は額面賃料（face rate）だけでなく、TI、LC、およびそれに付随するすべてのコンセッション（条件緩和）にあります。Tayo、両セグメントにおいて、パイプラインとリーシング経済条件にはポジティブな勢いがあります。

オペレーター

最後のご質問は、バンク・オブ・アメリカのファレル・グラナス様からです。どうぞ。

ファレル・グラナス

こんにちは。すみません、追加の質問をさせてください。ライフサイエンスの稼働率についてもう少し詳しく伺いたいのですが。空室の相殺関係について、新規リーシング、潜在的な資産売却（ディスポジション）、および実施されている再開発との間を、どのように関連付けて説明できるか伺いたいです。

これら3つの要素において、それぞれどのようなプラス要因がありましたか？

ケルビン・モーゼス

ファレル、ケルビンです。今四半期については、純吸収（net absorption）によって全体の稼働率が上昇したと考えています。本日の電話会議の冒頭でも説明しましたが、年を通じてその軌道を継続し、2025年末の終了時における総稼働率を、2025年末の終了時よりも高い水準で終えられる可能性があります。第1四半期に、ソルトレイクにて契約上の購入オプションを通じて、稼働率100%のキャンパスを売却しました。

これが稼働率に影響を与えたのは明らかです。これについては前四半期の電話会議でも説明したと思います。現在、ラボ・ポートフォリオにおける追加の資産売却の意図はありません。開発および再開発においてリーシングの進展（トラクション）が得られるにつれて、それが当然ながら総稼働率に寄与することになります。

ケルビン・モーゼス

私たちは、既存の運営ポートフォリオを保有しており、そこでも総占有率の向上に注力しています。全カテゴリーで進展が見られますが、現時点でライフサイエンス資産を売却する意向はありません。

ファレル・グラナス

ありがとうございます。

オペレーター

現在、これ以上の質問はありません。本会議は終了いたしました。本日のプレゼンテーションにご参加いただきありがとうございました。これにて回線を切断していただいて構いません。