オペレーター

本日、Equity Residentialの2026年度第1四半期決算電話会議およびウェブキャストに皆様をお迎えいたします。本日の会議は録音されています。ここで、会議をMarty McKennaに引き継ぎます。始めてください。

マーティ・マッケナ

おはようございます。Equity Residentialの2026年度第1四半期決算についてお話しするためにお集まりいただき、ありがとうございます。本日の主なスピーカーは、社長兼CEOのMark Parrell、および最高執行責任者（COO）のMichael Manelisです。質疑応答には、CFOのBret McLeod、および最高投資責任者（CIO）のBob Garechanaも同席しております。

当社の決算発表資料は、equityapartments.comの投資家向けセクションに掲載されています。本電話会議で議論される特定の事項は、連邦証券法の定義における将来予測に関する記述に該当する場合があることにご留意ください。これらの将来予測に関する記述には、特定の経済的リスクおよび不確実性が伴います。当社は、その後の事象によって不正確となったこれらの記述を更新または補充する義務を一切負いません。

それでは、Mark Parrellに代わります。

マーク・パレル

ありがとう、Marty。おはようございます。当社の2026年度第1四半期決算についてお話しするためにお集まりいただいた皆様、ありがとうございます。まず私から始め、続いて最高執行責任者（COO）のMichael Manelisが第1四半期の運営実績について説明し、その後、皆様からのご質問をお受けします。

当社の第1四半期の運営実績は、サンフランシスコとニューヨークにおける好調さが既存物件の売上実績を牽引し、当社の予想に沿ったものとなりました。これら2つの市場には、当社の立地の良いアパートメント・ホームに対する、ターゲットとする高所得層の賃借人層からの強い需要と、新規供給の低水準という共通の要素があります。それでは、2026年後半から2027年にかけての当社の事業のセットアップについて、期待している理由を数分間お話しさせていただきます。

マーク・パレル

前回の電話会議でも申し上げた通り、当社の市場における物件の引き渡し数は、2025年と比較して2026年には35%減少すると予想しています。将来の予想引き渡し数の予測は、今後数年間にわたり大幅な減少を示す傾向が続いており、当社の事業にとって非常にポジティブなトレンドラインを作り出しています。また、当社の高所得層の顧客層は、所得の上昇とともに堅実な財務健全性を示し続けており、ポートフォリオ全体での滞納率も低下しています。戸建て住宅の販売市場は、コストと在庫の両面で引き続き課題となっており、それが顧客の長期的な賃貸利用につながり、当社の記録的な低水準の退去率と高い更新率をもたらしています。

これらすべてのポジティブな要素がある中で、欠けている唯一の要素は雇用市場の加速ですが、現在の兆候は依然として入り混じっています。

マーク・パレル

そうは言っても、2025年11月以降、多くの市場において、求人サイト「Indeed」におけるテック職種やその他の同様の高所得職種の掲載数が大幅に増加しているという、いくつかの回復の兆しが見えています。これは、最近の大手テック企業による人員削減の発表に直面していても、当社に慎重な楽観論を与えてくれます。入居率が96%を超え、当面の間は新規アパート供給の水準が大幅に低く、所有する住宅の選択肢も限られていることから、将来的に、より広範囲で強力な運営実績を推進するために、それほど多くの新規雇用は必要とされないでしょう。取引面については、第1四半期に資産の取得または売却は行いませんでした。

ただし、数件の物件の売却の可能性を反映させるため、年内の取引に関するガイダンスを更新しました。

マーク・パレル

これは、老朽化して資本集約的な資産、あるいは集中度が高い地域の資産を売却することでポートフォリオを改善するという、当社のプロセスの継続です。以前に開示しました通り、当社は第1四半期に2億2,000万ドルの普通株式の自社株買いを行い、2025年8月以降の総自社株買い額は5億ドルに達しました。それでは、電話会議をMichael Manelisに引き継ぎます。

マイケル・マネリス

ありがとう、Mark。本日お集まりいただいた皆様、ありがとうございます。ハイレベルな市場解説を含め、運営実績について手短にアップデートを行い、その後、質疑応答セッションを開始します。全体として、当社の第1四半期は良好なものでした。

結果としては、規律ある運営執行の継続を反映しており、既存物件の報告売上高と費用の両方が概ね当社の予想通りとなりました。費用面では、北東部の除雪費用と公共料金による圧力が、給与支払いのわずか20ベーシスポイントの増加によって相殺されました。収益面では、堅調な需要と96.3%という高い実稼働率を背景に、良好な状態で春のリーシング・シーズンを迎えています。当四半期中には、貸倒れの改善も見られ、居住者層の財務健全性は引き続き非常に良好です。

マイケル・マネリス

新規入居者の世帯所得は増加しており、収入に対する家賃比率は19%に低下しました。本日現在、純実効価格は1月1日以降で4%強上昇していますが、これは通常のトレンド通りであり、当社の入居率と現在の需要レベルは、第2四半期に向けて継続的なモメンタム（勢い）をもたらしています。キャッシュベースでは、コンセッション（賃料減免）の利用はほとんどの市場で減少傾向にあり、ポートフォリオ全体では前年同期比で約21%減少しています。過去に申し上げた通り、供給と需要のバランスの改善は、まず入居率の上昇をもたらし、次にコンセッションの減少、そして絶対的な賃料の上昇へとつながり、これらすべてが最終的にはリーシング活動によるブレンド・レート（混合賃料）の増加と、将来の既存物件の売上成長を推進することになります。

マイケル・マネリス

すでにサンフランシスコとニューヨークでは、この市場パフォーマンスの推移において、力強い既存店収益の結果を記録しており、年が進むにつれて、他のほとんどの市場もさまざまな程度で進展することを期待しています。第1四半期には、1.5%の混合賃料上昇率を報告しましたが、これは同じ既存店セットにおける前年第1四半期の混合賃料上昇率を反映しており、2025年第4四半期からの130ベーシスポイントの前期比改善を示しています。この前期比の改善には、新規契約による賃料変動における260ベーシスポイントの上昇と、達成された更新賃料上昇率における30ベーシスポイントの改善が含まれています。リテンション（顧客維持）は、引き続き当社の業績の主要な原動力となっています。

マイケル・マネリス

当社の中央集約型の更新戦略は順調に推移しており、居住者の61%が4.7%の達成された更新賃料上昇率で更新しており、これは当社の予想をわずかに上回るものでした。当社のフットプリント全体を見渡すと、業績は市場によって引き続き異なっていますが、これは予想通りです。サンフランシスコやニューヨークといった主要なゲートウェイ市場における強さは、どちらも今四半期の当社の高い予想を上回っており、ボストンやシアトルにおける予想よりも遅いスタートを相殺しています。ニューヨークとサンフランシスコを合わせると当社のNOI（純営業利益）の約30%を占めており、国内で最高の供給および需要の見通しを備えています。

これら2つの市場における当社の都市部への露出は、Equity Residential特有のものであり、今年、競合他社に対する当社の相対的な強みとなるはずです。サンフランシスコは、引き続き当社のポートフォリオの中で最高のパフォーマンスを示す市場となっています。

マイケル・マネリス

AIの凄まじい成長により、サンフランシスコ、特にダウンタウンが、非常に魅力的な場所となっています。いくつかの見出しを飾るようなレイオフ（一時解雇）の発表はあるものの、市場は引き続き良好な求人案件と強いオフィスリーシング活動を維持しています。移住パターンを見ると、州外やMSA（都市圏統計地域）外から当社へ来る居住者が増えており、これは継続的な価格決定力にとって良い兆候です。当社のNOIの22%をこのエリアから得ているダウンタウン・サブマーケットにおけるコンセッション（賃料減免）の利用は、事実上存在しません。

ここでの全体的な触媒は、強い需要が、2026年に新しい競合供給がほとんど行われない市場と合致していることです。ニューヨークもまた、需要が供給を上回っており、2026年に稼働を開始する新しい競合物件がほとんどない中で、引き続き優れたパフォーマンスを記録しています。大規模な金融機関が引き続き記録的な利益を上げており、市場における雇用は非常に安定しています。

マイケル・マネリス

これにより、当社は再び強い業績を上げる準備が整いました。ボストンは、厳しい天候条件下で年初を迎え、ケンブリッジにおけるライフサイエンス関連の資金調達の影響も依然として受けています。その結果、ボストン全体の見通しは緩和されましたが、これは非常に季節性の強い市場であり、まだ初期段階です。全体として、2026年の新規引き渡し物件の場所に基づけば、市街地は郊外を上回ると依然として考えています。

D.C.は当社の控えめな予想通りに推移していますが、価格決定力は通常よりも低くなっています。新規引き渡し物件の劇的な減少を考慮すれば、年が進むにつれて改善すると予想していますが、今年引き渡されるユニット数が、65%以上の減少となるわずか4,000ユニットであることを踏まえると、ここでの真の疑問は、この市場において消費者信頼感に改善が見られるかどうかです。

マイケル・マネリス

現在の不確実性のレベルは、明らかにこの市場の潜在力を抑制しています。いかなるポジティブな変化も、年初の遅いスタートからの回復を可能にするはずです。西海岸に戻ると、シアトルはサンフランシスコで見られるようなAI主導の需要ブームを経験しておらず、年初のスタートの遅れにより、現在は当社の予想を下回る傾向にあります。歴史的に、シアトルはサンフランシスコの好況と不況の両方のサイクル的なトレンドを、約1年遅れで追随してきました。

レイオフに関するいくつかの見出しのリスクを考慮すると、結論を出すにはまだ早すぎますが、当社はこの市場が引き締まる可能性を依然として見ています。現在、市場は依然として2025年の新規引き渡し物件を吸収しようとしている段階です。今四半期のコンセッション利用は22%減少しましたが、需要は依然として価格に敏感であり、この市場が通常の季節的な改善に遅れる原因となっています。

マイケル・マネリス

ポジティブな点としては、最近のオフィスリーシング活動の発表や、今四半期にMSA外から当社に来る居住者が増えたことで、Bellevue Redmondサブマーケットにおいて良好な牽引力が見られました。現在、賃料は前年比でプラスの傾向にあり、Bellevue Redmondサブマーケットにおけるコンセッション利用は非常に限定的です。南カリフォルニアでは、ロサンゼルスは当社の緩和された予想通りに推移しています。市がワールドカップやオリンピックのようなイベントに向けて準備を進めるにつれ、ダウンタウンは少し改善し始めていますが、エンターテインメント業界における継続的な不確実性が市場の懸念材料となっており、短期的には成長を促すような雇用面での触媒をまだ見ていません。

マイケル・マネリス

新しい市場においては、アトランタとダラスの両方で状況の改善が見られ続けており、コンセッション利用が減少しています。これは、市場全体が改善していることを示す初期指標となります。現在のトレンドが続けば、この市場は年間でわずかにプラスの既存店収益成長をもたらすはずであり、これはわずか数日前まで考えていたものよりも良い結果です。デンバーに目を向けると、入居率に強さが見られ、市場が底を打った可能性がある初期の兆候が見られます。

新規着工の大幅な減少、運営条件の改善、そして現在の競合圧力の緩和により、テキサス州オースティンを除く当社の新しい市場は、すべて今年の残りの期間を通じて回復に向けた適切なセットアップが整っています。イノベーションの面では、スクリーニングを含むAI支援型申込プロセスの完全導入から約6ヶ月が経過しました。

マイケル・マネリス

先ほど申し上げたように、新規居住者の延滞は減少傾向にあり、その結果、当社の貸倒損失の純パフォーマンスは改善しています。また、一括インターネットプログラムの展開も成功しており、年内にはポートフォリオの約60%が稼働する予定です。居住者が自分自身で入手できるものよりも優れた価格設定で、優れた接続性を提供することは、付加価値の高い顧客体験を提供するという当社の目標を支えるものであると信じています。将来を見据えると、当社の優先事項に変更はありません。

規律ある価格設定の推進、リテンションの強化、および経費の厳格な管理に注力しています。主要なリーシングシーズンに入るにあたり、全体的な環境は安定しており、多くの領域で改善しています。ポートフォリオ全体の入居率は引き続き高い水準にあり、当社の焦点は自然と、入居率の向上への依存から価格の最適化へと移行しています。

マイケル・マネリス

第2四半期には、新規リースの変更における前期からの積み上げと、継続率における強力かつ安定したパフォーマンス、そして更新時の賃料値上げの達成を期待しています。全体として、当社は有利な立場にあり、自動化、集約化、そして入居者様にシームレスな顧客体験を提供する情熱を組み合わせた、業界最高のオペレーティング・プラットフォームと人材とともに、持続的な価値を提供するために、運営の機敏さと戦略的注力を維持していきます。この時点で、質疑応答セッションを開始するために、オペレーターに進行を代わります。

オペレーター

質問をご希望の方は、電話のキーパッドで「＊1」を押して合図してください。スピーカーフォンをご使用の場合は、信号が当社の機器に届くよう、ミュート機能がオフになっていることをご確認ください。繰り返します、質問をご希望の場合は「＊1」を押してください。繰り返します、「＊1」が質問の合図です。

少しの間お待ちください。まず、シティのEric Wolfe氏から伺います。

エリック・ウルフ

おはようございます。昨年5月、価格のピークが早まる兆候がいくつか見られ始めたと記憶しています。今後30日から60日を見通すにあたり、昨年と同様のことを示唆するような何かが見えていますか、それとも、現時点での季節性はより通常通りに見えますか？

マイケル・マネリス

エリック、マイケルです。昨年と比較して言えば、昨年のこの時期も我々の状況はかなり良好であったと考えていますし、現在のポジショニングについても手応えを感じています。現在、事業の継続性の面で見られる強さは、春からピーク期にかけて、現在のこのポジションを維持できるという大きな自信を与えてくれています。昨年とは少し状況が異なっていると考えています。

我々が実際に感じ始めた弱まりは、第2四半期の後半から第3四半期にかけてだったと言えるでしょう。

マイケル・マネリス

新規供給がこれほど低い水準にあるという、前例のない状況に向かっています。もしこの勢いを維持し、リーシングのピークシーズンを乗り越えることができれば、これほど限定的な新規競合供給が始まるという下半期の状況は、このポートフォリオにとって非常に有利なものになると考えています。

エリック・ウルフ

なるほど。それから、賃料収入（の伸び率）が現在19%であるとおっしゃいました。これまでに最も低かったのはどの程度であったか、改めて教えていただけますか？また、賃料の伸びが、通常よりも賃金の上昇から少し乖離してきている理由について、何かお考えがあれば伺いたいのですが。

マイケル・マネリス

はい、当社の市場全体において、歴史的なレンジは常に17%から23%の間であったと考えています。いつでも、このポートフォリオは19%から20%であったことをご覧になってきたと思います。これは、概ね標準的な範囲内にあると感じています。今四半期に我々が見たのは、所得が増加しており、通常の季節性通りの賃料に対して、より高い所得水準を持つ需要が流入している状況です。

その所得の増加が、（数値の）わずかな低下を引き起こしたのだと考えています。

エリック・ウルフ

承知いたしました。ありがとうございました。

オペレーター

次に、Evercore ISIのSteve Sakwa氏にお願いします。

スティーブ・サクワ

はい、ありがとうございます。おはようございます。Michael、聞き逃していたら申し訳ないのですが、5月と6月の更新提示がどのような状況にあるかについて話されましたか？提示した条件に対して、実際にはどのような成果を上げているのでしょうか。今年のブレンド・スプレッドの予想についても、改めて教えてください。

マイケル・マネリス

はい、Steve、Michaelです。現時点では、提示されている更新条件は実のところ既に今後3ヶ月分に及んでおり、提示条件は6%をわずかに上回る水準で推移しています。我々の一元化された更新プロセスには非常に自信を持っています。当社の集約された更新チームがすべての交渉を担当しています。

これにより、市場やサブマーケット全体にわたって様々な戦略を実行することが可能になります。今は、交渉を強化する時期です。今後数ヶ月間、更新時の賃料上昇率を5%前後の範囲で維持・達成できると、かなり高い確信を持っています。現在のブレンド・レートに関しては、通期の予想に変更はありません。

マイケル・マネリス

当初、約1.5%から3%の成長率を見込んでいました。その中には、新規リースの変動はほぼ横ばい、更新は4.5%から4.75%程度の範囲という想定が含まれていました。現在は、更新は想定よりも少し良い結果となっています。新規リースは想定よりも少し弱くなっています。

リーシングのピークシーズンに向けて、非常に好ましい状況だと考えています。下半期の供給状況も好都合です。現時点では、ブレンド・レートの通期見通しを変更するには、まだ時期尚早であると考えています。

スティーブ・サクワ

わかりました、ありがとうございます。BretまたはMarkに対し、資本配分について伺わせてください。公開市場と非公開市場の間には、明らかにかなり大きな価格の乖離（ディスロケーション）が生じています。バランスシートを強化するため、あるいは自社株買いを活用するため、売却プログラムをさらに強化し、非公開市場が提示している条件を活用することを検討されていますか？

マーク・パレル

ありがとう、Steve。Markです。私から始めて、その後にBobから売却市場の状況について説明させます。我々は前向きです。

これまでかなりの純売却活動を行ってきました。昨年は5億ドルでした。第3、第4四半期、そして今年第1四半期にかけて、それらの売却益を自社株買いに充当しました。我々はさらなる自社株買いを行うことにも前向きです。

低成長資産を売却して自社株を買うという組み合わせは好ましいと考えています。非常に前向きに検討しています。ただ、それは時期によって多少変動します。Bobから、皆さんがご覧になった売却ガイダンスの上方修正に含まれている資産や、市場に売り出す可能性があるその他の案件について話させます。

我々は、バランスシートを活用すること、つまり負債を利用して自社株を買い戻すことについても前向きです。

マーク・パレル

ただし、それは会社の資本構成に影響を与えるため、非常に異なる決定であるということを覚えておく必要があります。当然、その余力を使い果たしてしまう前に、行える回数には限りがあります。我々が好む手段は資産売却です。もちろん、4.3倍という水準において、我々は比較的低レバレッジの状態にあり、その（負債を利用する）機会もあることは認識しています。

Bob。

ボブ・ガレチャナ

はい、Steve、Bobです。Mark Parrellが述べたように、今四半期については初めて売却ガイダンスを導入しましたので、1億6,500万ドルとなります。これらは、我々が確実に実行できると確信している資産であり、だからこそ（ガイダンスの）構成に組み入れました。Mark Parrellが既に述べた重要な点として、我々が売却を検討しているのは、おそらく現在の当社のポートフォリオに最適とは言えない資産であるということです。

これらは、バリューアッド要素や成長要素、あるいは集中リスクを伴う資産です。

ボブ・ガレチャナ

それらは、売却（disposition）という観点からは、通常、実行までに少し時間がかかります。なぜなら、買い手の層（buyer pool）が、いわゆるメインストリームほど広くない可能性があるからです。とは言っても、マルチファミリーにおける、プライベート・セクターでの世界的な関心は非常に旺盛であると考えています。我々は引き続き、非常に大規模な入札トレンドを目にしています。

我々のアセットクラスに対する関心も引き続き見ていますし、多くのプライベート・キャピタルも引き続き目にしています。今後も、我々が進めながら実行を続けていくことを見ていただけると考えています。

スティーブ・サクワ

素晴らしい。どうもありがとうございます。

オペレーター

次に、バンク・オブ・アメリカのJana Galan氏にお繋ぎします。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。おはようございます、そして素晴らしい年度のスタートを切られたことにお祝い申し上げます。マイケル、地理的な詳細についてありがとうございます。市場ごとのコンセッション（賃貸条件の優遇措置）利用の減少幅についてコメントいただけますか？ 新規賃貸契約（new leases）が、より遅い時期ではなく、より早い時期に転換点（inflect）を迎えるのはどこかを見極めたいと考えています。

マイケル・マネリス

はい、つまり、第1四半期は取引量も少なかったため、ほとんどの市場においてコンセッションの金額自体が減少しています。今後のコンセッションの利用について考えると、私の予想では、現在は新しい市場において引き続き高い水準のキャッシュ・コンセッションが見られ、第2四半期にかけては、おそらくD.C.や、あるいはシアトルの市場でも同様の傾向が見られると考えています。我々がコンセッションをモデル化した際、一年の大部分において、拡大市場（expansion markets）ではコンセッションをかなり手厚く設定し続けています。下半期に転じる際、供給の減少を考慮すると、コンセッションは、特に昨年の下半期に見られた増加と比較して、大幅に（materially）減少すると予想しています。

マイケル・マネリス

コンセッションの通年に関する現在の予想については、2025年に使用したものに対して約20%の減少として、引き続きモデル化しています。第2四半期については、キャッシュ・コンセッションが第1四半期とほぼ同程度に留まると思われるため、前年比の減少幅はそれよりも少し小さくなると予想しています。下半期に転じるにつれ、昨年と比較して大幅に減少すると予想しています。繰り返しになりますが、新しい市場や、D.C.とシアトルのわずかな範囲に集中するものの、それ以外では、大半の市場で減少が続く見込みです。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのJohn Kim氏からです。

ジョン・キム

ありがとうございます。過去数年を見ますと、4月の新規リース（新規賃貸借契約）は、第2四半期の結果をかなり代表するものとなる傾向があるようです。今年についても、そのダイナミクスが再びマイナス1.1%として現れるとお考えでしょうか、それともプラスに転じる可能性があるとお考えでしょうか？

マイケル・マネリス

ジョン、マイケルです。いえ、そうですね、月次の積み上げ（sequential build）が続いていくと考えています。当社のポートフォリオ全体で、実効ネット価格は成長し続けています。私の予想では、新規リースの変化率の改善という勢いが継続するものと期待すべきだと考えています。

直近で発表した数字と、実質的に大きく変わることはないと考えています。四半期末にマイナス1%で終わるとは予想していません。私の予想では、各月が月次で積み上がり、横ばい（counter flat）に近い水準へと近づいていくでしょう。

ジョン・キム

わかりました。ニューヨークについてですが、ここ数四半期、ニューヨークは貴社の好調な市場の一つであると言い続けてこられました。しかし最近、いくつかのハイエンドなマルチファミリー資産が、別の公開REITへと売却（traded hands）されています。それらの資産について検討された際、ニューヨークはさらなる資本を配分すべき市場だと感じられたのでしょうか、それとも依然として拡大市場（expansion markets）に注力されているのでしょうか？

マーク・パレル

はい。ジョン、ご質問ありがとうございます。まずはニューヨーク全般についてお話しし、その後、売却された案件や、それに対する当社の関心、あるいは相対的な関心の低さについてはボブに話させます。当社のニューヨーク・メトロ圏への配分は約14%で、主にブルックリン、マンハッタン、そしてジャージー・コースターの一部、およびニューヨーク郊外の資産1件で構成されています。

非常にユニークなポートフォリオであり、極めて好調に推移しています。銀行業界が非常に好調であること、AIブームによるファイナンスの恩恵、そして当該市場における供給がかなり限られていることなどから、恩恵を受けています。ニューヨークに関しては、どちらかというとトレーディング的な考え方（trading mindset）でいると感じています。14%という比率は、当社にとって適切であると考えています。

マーク・パレル

売却することもあるでしょうし、購入することもあるでしょう。しかし概して、14%という比率は非常に適切なウェイトであると感じており、当社の都市部ポートフォリオは、競合グループと比較して、当社にとって比類のないプラスの要素であると感じています。ボブ、売却された案件についてコメントをお願いします。

ボブ・ガレチャナ

はい。当社はあらゆる案件をアンダーライト（査定）していますが、検討した上で入札するかどうかは別問題である、と言っておきます。それらの案件を具体的に検討したり入札したりはしませんでしたが、確かにアンダーライトは行っていました。当社のマンハッタン・ポートフォリオの利点の一つであり、また一種のニュアンスを含んだアプローチでもあるのは、非常に明快でシンプルであるということです。

つまり、421-a（税制優遇措置）の失効がそれほど多くないこと、また小売業へのエクスポージャーもそれほど多くないことです。非常に分かりやすい構成になっており、それが基礎となるNOI（純営業利益）に反映されるという利点があります。最終的に売却された資産は、当社の好みよりも少し複雑なものでした。小売要素が多く、税制優遇の失効要素も多く、率直に言って関心の対象ではありませんでした。

ボブ・ガレチャナ

入札も検討もしていませんでした。

ジョン・キム

助かりました。ありがとうございます。

オペレーター

次に、みずほ証券のHaendel St. Juste様にお繋ぎいたします。

ヘンデル・セント・ジュスト

こんにちは。サンフランシスコとニューヨークの継続的な強さを見ることができ、素晴らしいですね。お話しいただいた通り、D.C.とL.A.の減速は予想通りであったようです。ボストンとシアトルは、少し弱かったです。

今後数ヶ月先のことについてお聞きしたいのですが、ニューヨークとサンフランシスコには明らかにモメンタム（勢い）があります。私が先に挙げたもう一つのグループ、つまりL.A.、シアトル、D.C.、ボストンといった沿岸部の市場については、どのような見通しをお持ちでしょうか。今後1年間、それらはどのような推移を辿ると予想されますか？ それらの市場のうち、最も期待しているのはどこでしょうか？ 場合によっては、前年比較が厳しくなっていたり、需要の牽引要因が弱まっていたりするようにも見えます。どのようなデータを見ておられるのか、そして今後12〜18ヶ月間で、どの市場に対してより前向きな見通しをお持ちなのか、お伺いしたいです。

ありがとうございます。

マイケル・マネリス

はい。Haendelさん、マイケルです。今日ここでお話しする際、供給が非常に大幅に減少しているD.C.に注目せざるを得ません。つまり、新たに市場に投入されるユニット数が65%減少しています。

これは、これまで持ち合わせていなかった、その市場におけるある程度の価格決定力に繋がるでしょう。通年ではかなり控えめな予想を立てています。しかし、12〜18ヶ月先を見据えると、新規の競合供給がこれほど少なく、実際に市場にある着工数も非常に少ないため、来年もまた力強い年になる準備が整っています。それが本格的に定着するためには、方程式における需要側の要因において、もう少し自信が必要になります。

それ以外については、先ほど申し上げた通り、L.A.については控えめな予想を立てています。

マイケル・マネリス

今年の残り期間において、予測モデルを変更することを示唆するような事象はまだ見ていません。それら（L.A.関連）について来年の話を検討する前に、年末にかけてエンターテインメント業界がどのような状況にあるかを見極めるつもりです。ボストンとシアトルの市場については、現時点では出だしが遅いと考えています。ボストンは本当に過酷な冬でした。

寒さが厳しく、雪も多く、私たちが現在目にしている滑り出しに多少の影響を与えた可能性があります。私はこれら両方の市場の状況を好ましく思っています。シアトルの回復の潜在性も期待しています。歴史が示しているように、シアトルはサンフランシスコの良し悪しから約1年遅れて追随します。

マイケル・マネリス

私の予想では、今年の中盤から後半、あるいは来年の初め頃には、シアトルについて前向きな話を始めています。

ヘンデル・セント・ジュスト

非常に具体的な情報をありがとうございます。感謝いたします。サンベルト、あるいは拡大市場についてですが、私の聞き間違いであれば申し訳ないのですが、来年に向けて回復のための適切な準備が整っているとおっしゃいましたね。供給が減少していることは承知していますが、需要の改善、価格決定力、あるいはコンセッション（賃料減免）が最も解消されつつある場所について、何か詳細を教えていただけますか。

また、アトランタのような場所以外で、際立っている市場があれば教えてください。ありがとうございます。

マイケル・マネリス

はい。一点明確にさせてください。サンベルト全体についてお話しすることはできません。私たちが所有・運営している、アトランタ、ダラス、オースティンの数少ない市場についてのみお話しできます。

現在、オースティンには3つの物件があります。供給の滞留が多く、今年もまだ新しい供給が予定されているため、今年のパフォーマンスに実質的な変化は期待していません。アトランタとダラスについては、アトランタが前四半期に我々にとって大きく上昇し、現在は今年、当初の予想よりも良い、わずかながらもプラスの収益成長を達成できる可能性があります。コンセッションの縮小も見られますし、良好な入居率も確認できています。

マイケル・マネリス

現在、ピーク期に向けて、ダラスでの状況を上回るようなモメンタムがアトランタにはあります。ダラスについても、現時点ではかなり順調だと感じています。当初の予想よりは少し良い状況です。ただ、現在はアトランタの方がより強いモメンタムを持っていると感じています。

ヘンデル・セント・ジュスト

ありがとうございます。

オペレーター

次に、RBCキャピタル・マーケッツのBrad Heffern氏に伺います。

ブラッド・ヘファーン

はい、皆さん、こんにちは。ありがとうございます。ベイエリアは引き続き非常に好調であり、AIがそれを牽引しているとお話しされました。これが数年間にわたるトレンドになるのか、あるいはAIが最終的に雇用を逆の方向に押し下げてしまうのかについて、投資家の間では多くの議論があります。

明らかに誰も分かりませんが、ベイエリアの強さがどの程度持続可能であるとお考えか、見解を伺いたいと思います。

マーク・パレル

はい、マークです。それは明らかに少し推測の域を出ない質問であり、あなたもそう感じていることと思います。私たちにとっては、AIブーム、そして正直に申し上げれば、サンフランシスコにおけるアフォーダビリティ（支払可能性）のブームは、今後も続く可能性が高いと感じています。つまり、私たちが大規模なポートフォリオを持つダウンタウンの賃料は、ちょうどコロナ禍直前の水準を最近ようやく上回ったところです。

入居者は、2019年以降に名目賃金が30%上昇した一方で、家賃はほぼ横ばいであることを実感できるはずです。そこにはまだ上昇の余地があります。私たちは、AIに関連するあらゆるオフィス・リーシング活動を見ています。それはAIの実際の開発者だけでなく、その上に構築されるあらゆるシステムも含まれます。

こうした雇用の多くは、AIシステムの上に様々な有用なアプリケーションを構築する少人数のグループによるものです。ここにはまだ上昇の余地があると考えています。このテクノロジーについては、バリュエーションに浮き沈みがあり、様々なことが起こるでしょうが、今後も多くのことが起こると考えています。また、サンフランシスコ地域では名目賃金がかなり大幅に上昇しているため、入居者は支払えると考えています。

これは私たちにとって、かなり持続的なものだと感じられます。

マーク・パレル

再び申し上げますが、優れた大学のエコシステムや、この地域にあるすべてのベンチャーキャピタルの資金などが、あらゆるAIやその他のテクノロジー関連のイノベーション・センターであり続けることを後押ししています。たとえ多少の停滞や変動があったとしても、それが未来であるように私には思えます。

ブラッド・ヘファーン

わかりました。ありがとうございます。難しい質問であることは承知しています。事前説明の中で、市場外からベイエリアに移住してくる居住者についてお話しされていました。

その動向について、何か統計や詳細な補足情報をいただけますでしょうか。

マーク・パレル

はい。つまり、私たちは四半期ごとに、新規入居者がどこから来ているのか、そのうち何パーセントがMSA（都市圏統計地域）内から来ているのかを確認しています。そして、ここ数年お話ししてきた通りですが、私たちが真に持続的な価格決定力のモメンタムを見出し始めるためには、一部の市場において、MSA外や州外からの流入がより大きくなることを望んでいます。サンフランシスコとシアトル（特にベルビュー・レッドモンドのサブマーケット）の両方で、それが見られました。

それらは大きな割合ではありません。新規入居者が5%ほど増えたといった程度ですが、現在サンフランシスコで見られているのはトレンドラインであり、そのようなパターンが数四半期にわたって維持されていることが確認できています。これにより、次の数四半期にわたって価格決定力のある立場にいるという確信を、私たちは得られています。

ブラッド・ヘファーン

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Piper Sandlerのアレキサンダー・ゴールドファーブ氏からです。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

おはようございます。マーク、皆さんが売却（dispositions）について検討されている点について、フォローアップさせてください。市場は、言ってみれば、確かに興味深い状況にあります。ニューヨークはパンデミック後に力強く回復しました。

一方で、サンフランシスコは悪夢のようなケースとなっています。シアトルとイーストサイドの対比、ロサンゼルス対オレンジカウンティやサンディエゴといった対比もあります。皆さんがポートフォリオや売却資産を評価する際、どの市場がより深く、長期的な課題を抱えており、それゆえに大幅な規模縮小を行う価値があるのか、それともニューヨークやサンフランシスコのように、それは一時の状況であり、振り子が戻るのを待つだけでよいのか、どのように判断を下しているのでしょうか。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

資産の売却と自社株買いを評価するにあたって、どのように市場を考えているのかを知りたいと考えています。

マーク・パレル

はい、素晴らしい質問です。まずは市場に焦点を当ててお話しし、資産に関する課題については、ボブに話してもらおうと思います。アレックス、こうした決定の中には、市場やサブマーケット自体は好ましいものの、その資産のキャピタル・ストーリーやマイクロロケーション（微細な立地）に確信が持てないものがあるからです。繰り返しになりますが、一般的に、コロナ前におけるカリフォルニアへのエクスポージャーは45%でした。

現在は約40%です。時間の経過とともに、おそらく主にロサンゼルスでの削減を通じて、その数値を下げていくことは、私たちの戦略的な目標であると言えます。現在、あそこはそれほど売りやすい市場ではありませんので、少し様子を見ることができます。私たちが少し確信を持てなくなっている場所は、ロサンゼルスです。

もちろん、カリフォルニア全域に蔓延している規制だけの問題ではなく、雇用の問題もあります。

マーク・パレル

ボブも前回の電話会議で、マイケルも同様に話していました。エンターテインメント業界において、南カリフォルニアから離れるパラダイムシフトが起きていると感じており、それらの雇用牽引役が、最初に投資を行った際に考えていたようなものではもはやないと感じています。シアトルのダウンタウンも少し同様です。あそこも、いくつかの利点があり、断続的に回復してきているエリアですが、私たちはそこにかなりのエクスポージャーを持っており、おそらくもう一つの戦略的な削減対象となります。

それ以外については、より戦術的な側面が強くなりますので、それについてはボブに話してもらおうと思います。

ボブ・ガレチャナ

はい。つまり、それは実のところ全体的なポートフォリオ戦略のアプローチであり、資産レベルで真に統合的なアプローチをとっています。私たちはキャピタル・プランニングを、売却および取得のマインドセットと統合させています。私たちはあらゆる資産を精査（underwrite）しています。

実はちょうどチームとこの作業を行ったところです。なぜなら、売却していないのであれば、買いを入れているわけですから。私たちはそれをキャピタル・プランに組み込んでいます。今後の資産パフォーマンスがどうなると考えているかを評価し、それを資本コストと比較して、それに対して何ができるかを決定します。

どのような手段（レバー）があるでしょうか？ 場合によっては、特定の資産に対して、バリューアディッドな改修のための資本を投じることを意味する場合もあります。

ボブ・ガレチャナ

今年はそれについて9,000万ドルを投入しており、株主に還元できるようなリターンを得る予定です。他のケースでは、それが選択肢ではないと判断します。したがって、市場の状況が許すときにそれを市場で売却し、よりアクレティブ（価値を高める）なものへと再配分することを目指します。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

わかりました。2番目の質問は、自社株買いに関してです。以前、皆さんはデベロッパー・エクイティ・プログラムを実施し、第三者の案件に資金を提供して、その過程で手数料を得る、といったことをされていました。リスク低減を考える、例えば完全所有の開発（wholly owned development）などの観点から、資本を投じる機会として、それは現在、単に自社株を買い戻すことと比較して、どのように見えていますか。

マーク・パレル

はい。区別をしたいと思います。アレックス、所有権取得への明確な道筋がない状態で、開発への何らかの投資を行うことは、我々にとっては極めて異例なことです。例えば、我々が行った新しい2つの案件にはパートナーが参画しています。

つまり、我々にはそれらの資産を所有する権利があり、所有することを期待しているということです。一部の同業他社が行っているように、単に開発に資金を提供しているだけで、プロセスのどこかで所有することへの期待や法的権利を持たないようなプログラムに資金を提供したことは、ここでの私のキャリアにおいて非常に稀です。開発におけるメザニン・レンディングや、いわゆる優先株といったものには、あまり手を出していないと考えています。

マーク・パレル

我々が行う場合は、負債（デット）と呼ばれるにせよ資本（エクイティ）と呼ばれるにせよ、その構造がどのようなものであれ、我々が物件を所有することを目的としており、所有権取得への道筋が存在します。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

所有権取得への道筋という点では、自社株買いと比較してどのように見えるのでしょうか？ 自社株を買い戻す場合と、所有することになる第三者による開発案件を行う場合とでは、その数値をどのように判断されるのでしょうか？

マーク・パレル

はい。それは素晴らしい質問です。今四半期に開始した2つの開発案件を例に挙げましょう。ありがたいことに、ここ数日で株価は少し上昇しました。

我々は常に、自社株と、我々の買収機会および開発案件を比較しています。ボブ、それらについて話してもらえますか？

ボブ・ガレチャナ

アレックス、あなたが強調されているのは、選択肢のメニューにおいて、株価は明らかに非常に魅力的な選択肢であるということです。おそらく、多くの場合で最も魅力的な選択肢でしょう。次に魅力的な選択肢は、おそらく今日の開発側です。ただし、リスク調整を行う必要があります。

なぜなら、開発におけるリスクは、株価に織り込まれている安定稼働ポートフォリオのリスクとは異なるからです。今四半期に発表または開始した2つの案件については、現在の利回りベースでは、株価に織り込まれたキャップレートと完全に一致するわけではないかもしれませんが、かなり近いものです。我々はIRR（内部収益率）も見ています。

ボブ・ガレチャナ

我々は、時間の経過に伴う総括的なIRRを見て、それを我々のWACC（加重平均資本コスト）と比較しています。アトランタの案件の場合、一方はアトランタ市内でも供給が非常に制限されているエリアに資産を供給することになります。合理的な賃料成長を考慮すると、賃料成長やキャップレートの圧縮に関して過度に極端な仮定を置くことなく、IRRベースで良好なスプレッドを生み出すことができます。我々の計算において、WACCを上回るようなキャップレートの圧縮は前提としていません。

あなたが指摘されているのは、開発側がおそらく現時点では株価以外の最善の代替案である、という点だと思います。

ボブ・ガレチャナ

なぜなら、第三の選択肢である買収案件は、プライベート・キャピタルがアンダーライトしている内容と比較すると、相対的に非常に厳しいからです。プライベート・キャピタルは、依然として4.75%から5.25%程度のスポットレートで案件をアンダーライトしており、IRRはおそらく7%程度、せいぜいそれくらいであるのを目にしています。

マーク・パレル

アレックス、付け加えさせてください。我々は主に将来の賃料成長に基づいてアンダーライトしているわけではありません。現時点の建設コストと現時点の賃料を比較しています。ダウンタウンからかなり北に位置するジョージア州カントンの案件と、より都心に近い郊外であるアルファレッタの案件を見た際、我々の見解としては、目に見える賃料と建設コストに基づけば、株価と比較してリスク調整後の観点からその案件は合理的であるということでした。

確かに、当時の株価の利回りには届いていませんでした。それは認めていますが、成長資金（グロース・キャピタル）を持ち、時間の経過とともに成長できると思われる場所に資金を投じる場所も探さなければなりません。アルファレッタの案件は、ベーシス（基準）レベルで非常に優れたアンダーライティング（審査）結果であったと感じています。

マーク・パレル

そのサブマーケットにおいて、キャップレートが4.5%で取引された事例が直近でございましたが、我々は6%程度に向かって推移していると考えています。多少の三角測量（複数の要素からの推計）ではありますが、主な決定要因は、現在の建設コストが現在の賃料と比較してどうであるかという点です。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

ありがとうございます。

マーク・パレル

ありがとうございます。

オペレーター

次に、ゴールドマン・サックスのJulien Blouin様にお伺いします。

ジュリアン・ブルワン

はい。質問を受け付けていただきありがとうございます。2026年第1四半期の1.5%から4月の3%へと見られたブレンド（混合率）の上昇についてですが、その改善は、成熟市場と拡大市場で比較的同様であったのでしょうか。ニューヨークやサンフランシスコの影響で、成熟市場において間違いなくより強力であったのでしょうか。

マイケル・マネリス

ジュリアン、マイケルです。今四半期について申し上げますと、前期比で見れば、ほぼすべての市場で第4四半期と比較して約200ベーシスポイントの改善が見られました。4月の数値については、まだ詳細な分析はできていませんが、現在確認している限り、ほとんどの市場でそのような前期比の改善が見られます。明らかに、サンフランシスコとニューヨークについては、新規契約側で前期比400〜500ベーシスポイントほどの改善となっています。

更新契約については非常に安定しており、ワシントンD.C.とボストンといった、前期比でわずかに低下した市場を除けば、ほぼすべての市場で同等か、あるいはわずかに改善しています。

マイケル・マネリス

4月の数値に向けたこうした成長については、通常の価格トレンドの季節変動曲線から予想されるものと概ね一致していると考えています。冒頭の説明でも申し上げました通り、現在の我々のポジショニング、および稼働率を鑑みると、我々の価格トレンドは勢い（モメンタム）を維持しています。第2四半期を通じて、その勢いは加速し続けるでしょう。それが新規契約の変化における継続的な改善を促し、更新契約の側面においても多くの安定性をもたらすことになります。

異なる市場間でこれを見て、モメンタムが、どの市場が通常の季節トレンドに従って推移しており、どの市場がそうでないかという私の冒頭説明の内容と、実質的に異なるとは考えていません。

マーク・パレル

ええ。ジュリアン、それは絶対値の違いだと考えています。我々にとって、成熟市場の絶対値は、新しい市場のそれよりも確実に優れています。マイケルが伝えているのは、成熟市場におけるモメンタム、つまりトレンドラインが非常にポジティブになってきており、他の市場においては（以前のネガティブな状態から）悪化が緩和してきているということです。

モメンタムの軌跡は同じであり、単に絶対値がまだ異なっているだけなのです。そうですよね？

ジュリアン・ブルワン

はい。承知しました。理解できました。次にシアトルに移りますが、シアトルにおいて、サンフランシスコの状況を追随する可能性を示すような先行指標は何かありますか？ つまり、これまでのところ、あの市場（サンフランシスコ）はテック系のレイオフが不釣り合いなほど多く、企業設立や雇用創出によるAIの押し上げ効果がそれほどない中で、法人向けの役割が多かったように見えます。

そして、シアトルのリアルタイムの賃料データは悪化し続けています。

マイケル・マネリス

はい。マイケルです。ジュリアン、私が挙げたいポジティブな要素の一つは、ベルビューやレドモンドで見られるモメンタムだと考えています。つまり、オフィスのリーシング活動に関するいくつかの見出しを見れば、その種のモメンタムが定着しつつあるのがわかります。

私が先ほど申し上げた人口移動のパターンを見ても、より多くの人々が市場に戻ってきています。その一部は、第1四半期初めに見られたマイクロソフトの出社回帰ポリシーのような変更によるものかもしれません。その市場がモメンタムを示し始めるためのセットアップは整っていると感じています。

マイケル・マネリス

現在感じているのは、市内で処理しきれていない、2025年に供給された供給によるオーバーハングがまだ少し残っているということです。また、海外からの流入の減少も見られました。通常、シアトルは米国国外からの転入の割合が高い市場の一つです。その四半期の転入の4%か5%程度がそうであったとしましょう。

現在はその50%程度の水準です。これらを見て、長期的にはセットアップが整っており、回復の指標が定着しつつあるのが見えます。サンフランシスコで見られるようなトレンドを本当に追随するためには、おそらくあと数四半期をやり過ごす必要があるだけでしょう。

ジュリアン・ブルワン

承知しました。素晴らしい。ありがとうございます。

オペレーター

次はGreen StreetのJohn Pawlowski氏にお願いします。

ジョン・パブロフスキー

はい、お時間をいただきありがとうございます。マイケル、新規リースに関する議論について追加の質問があります。ポートフォリオ全体として、通期では横ばい、あるいは現在はわずかにマイナスになるとの見通しを述べられました。目安となる範囲として、ポートフォリオの中で最も好調な部分と最も脆弱な部分で、新規リースの成長率がどのような範囲になるか教えていただけますか？

マイケル・マネリス

はい、ジョン、ポートフォリオ全体についてのデータは手元にありません。私が言いたいのは、新しい市場では新規リースの変化は引き続きマイナスになるだろうということです。先ほどマークが私のコメントを受けて言及したように、モメンタムは見られ、改善も見られていますが、絶対数は依然としてマイナスです。一方で、サンフランシスコのような市場になると、10%近い変化を見せています。

年末に向けて、サンフランシスコと比較した場合の新しい市場については、そのような状況がかなり広範囲に及ぶと考えています。

ジョン・パブロフスキー

わかりました。ボブ、2つ目の質問は、過去6〜9ヶ月間に売却した、あるいは売却の検討を行ったものの市場から取り下げたディスポジション・プールについてです。実際の問題は、おそらく、資本的支出（CapEx）の負担が大きい低品質な資産におけるキャップレートの拡大（上昇）です。過去6〜9ヶ月間で、実際に売却する資産のタイプを変更する必要がありましたか？ 物件を市場に出しても入札が得られない場合、リトレーディング（再交渉）が増えていますか？ 売却において妥当なキャップレートを維持するために、ディスポジション・パイプラインにおける入れ替わり（チャーン）は増えていますか？

ボブ・ガレチャナ

ええ、想定していたよりも解約（churn）が増えているとは思いませんし、昨年の秋に見られた状況と今日見られている状況についても、確実に違いがあるとは思いません。ご存知のように、私たちが市場に出している資産の中にはユニークなものがあり、それぞれ異なる機会を持っています。それらの機会は……20人が（買い手として）集まってくるとは予想していませんでしたし、実際には20人も集まりませんでした。それは、それらの資産が資本構成やバリューアド（価値向上）の要素を持っていたり、あるいはリテールや土地賃貸借、その他の要素を持っていたりするためかもしれません。

6か月前と比較して、今日に至るまでのセンチメント（市場心理）に違いは感じていません。

ボブ・ガレチャナ

確かに、一貫していると思うのは、案件の規模が小さければ小さいほど、つまり7,500万ドルから1億5,000万ドルの範囲であれば、より多くの人が集まってくるということです。もし個別の案件が1億5,000万ドル以上であれば、参加者は少なくなります。これは変わっていないと思います。同じように感じられます。

繰り返しますが、私はこの仕事を長くやっているわけではありませんが、今この春の状況は、昨年の秋と同じように感じられます。

マイケル・マネリス

ジョン、私も付け加えたいのですが、資本の観点から言えば、セキュア・デット（担保付債務）市場は依然として、この種の取引を非常に強力にサポートしていると考えています。

マイケル・マネリス

ええ。

マイケル・マネリス

マルチファミリー（集合住宅）においては、利用可能な資本が豊富にありますので、その点については確実に変化はありません。

ボブ・ガレチャナ

はい。

ジョン・パブロフスキー

なるほど。CapEx（資本的支出）を多く必要とする、より大規模な古い物件において、市場価格が全く悪化していないという感覚をお持ちではないのでしょうか？

ボブ・ガレチャナ

6か月か8か月前、CapExを多く必要とする大規模な資産は非常に売却が困難であったと思いますが、今日においても引き続き売却が困難であると考えています。

ジョン・パブロフスキー

はい。ありがとうございます。

オペレーター

次に、スコシアバンクのNicholas Yulico氏にお繋ぎします。

ニコラス・ユリコ

ああ、ありがとうございます。市場別のブレンデッド価格および新規リース価格のデータが廃止されたことは、残念に思いました。南カリフォルニアについて、昨年に比べて新規および更新リースの年初来のトレンドがどうなっているのか、また、そこに改善が見られるのかどうか、コメントをいただけますでしょうか。

マイケル・マネリス

ええ、ニック、マイケルです。第1四半期の南カリフォルニアに関しては、依然として新規リースのマイナス変化が見られており、それはロサンゼルスにおいて最も顕著であると言えます。一方で、更新については、繰り返しになりますが、非常に安定したパフォーマンスとなっています。我々にとって、南カリフォルニアのポートフォリオは、ロサンゼルス市場を中心とした状況であり続けています。

今日現在、稼働率は安定しています。価格トレンド曲線は、前年比で横ばいです。昨年、供給圧力があったダウンタウンやコリアタウンでは、コンセッション（賃料減免）も減少しています。ブレンデッド価格は、ここでいくらかポジティブな勢いを見せ始めていますが、通常期待されるほどではありません。

マイケル・マネリス

昨年は、第2、第3、第4四半期にかけて、この圧力をより感じ始めたのだと思います。第1四半期に関して言えば、明らかに昨年と比較して南カリフォルニアには依然として軟化が見られます。年度の残りの期間を進むにあたり、ロサンゼルスについては今年、緩やかなパフォーマンスにとどまると予想しています。力強い回復や価格決定力を指し示すようなものは、今のところ特に見えていません。

ニコラス・ユリコ

わかりました。マイケル、ありがとうございます。2つ目の質問は、マーク、マルチファミリー・セクターを見ると、貴社のピアグループに属する銘柄のバリュエーションがある程度固まっています。私が伺いたいのは、貴社には人々があまり注目していないような、差別化された戦略があると考えていらっしゃるのではないか、ということです。

貴社と取締役会との間で、投資、プラットフォーム、あるいは貴社が注力しているバランスシートの管理方法などにおいて、ピアグループに対してさらに差別化を図るための戦略について、そのような議論は行われているのでしょうか。ありがとうございます。

マーク・パレル

はい。ご質問ありがとうございます。取締役会も経営陣も、常に戦略に取り組んでいます。それは毎回の会議の議題であり、会議と会議の間でも議論されるトピックです。

かつては今よりも多かったと思いますが、不動産の専門投資家であれば、大手6、7社の賃貸マンション会社の違いを理解していたと思います。つまり、我々は異なる戦略を持っています。我々はより都市部に特化しており、開発への注力はそれほど高くありません。我々はより運営面において、運営における卓越性と投資に重点を置いています。

この分野の専門家であれば、我々と他社との違いを理解していると思います。一方で、ジェネラリスト投資家や、もちろんインデックス・ファンドは、それを理解していないのだと思います。

マーク・パレル

それを打破するには、何か非常に劇的なステップを踏む以外には、少し難しいのではないかと考えています。専念している投資家は、我々とピアとの違いを理解していると思いますが、より多くのジェネラリスト投資家は、おそらく理解していないのだと思います。

ニコラス・ユリコ

わかりました。マーク、ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのジェイミー・フェルドマン様からの電話です。

ジェイミー・フェルドマン

ありがとうございます。御社の事業運営についてお話しいただける機会だと考えています。これまで、費用面についてはあまり詳しくお話しできていませんでした。いくつかお話しいただけますでしょうか？一つ目は、3月に行われたと思われる保険の更新についてです。

それがどのように進んだのか、またガイダンスと比較してどのような状況か。二つ目は、エネルギーコストについてです。エネルギーコストの動向を踏まえ、費用面の見通しに変化はありましたか、あるいは費用を軽減するために何か取り組んでいることはありますか？その点についてお話しいただくか、あるいは、当初の見通しと大幅に異なる費用項目や、管理方法について注目してほしい費用項目があれば教えてください。

ブレット・マクラウド

はい、ご質問ありがとうございます。まずは保険から始めましょう。おっしゃる通りです。実際、財産保険料が下がりました。

これは、追加の補償を購入する機会であると我々は捉えています。これにより、ここ数年見られている年間の偶発的損失費用に対してヘッジができると考えています。財産保険料が下がる一方で、一般賠償責任保険料の上昇、および既存店の運営にかかる一部の一般賠償責任費用による相殺も見られました。これらを総合すると、第1四半期における前四半期比4.5%の増加は、予想外のことではなく、ガイダンスで想定していた範囲内です。

ブレット・マクラウド

エネルギーに関しては、公共料金が今年度の想定よりも少し高くなりました。その多くは、一つには、年初に、特に北東部で発生した嵐の数に起因するものだと考えています。当然ながら、エネルギーコストには全般的に多くの変動要因がありますが、当四半期、当社においても電気代とガス代が certainly（確実に）影響を受けました。当社は可能な限りヘッジを行う傾向にありますが、市場でヘッジできるのはわずかな量のみです。

可能な範囲で、エネルギー価格のヘッジを行っています。また、公共料金の上昇の裏返しとして、収益側についても触れておきたいと思います。

ブレット・マクラウド

手数料を高くすることができました。また、当四半期のその他収益の寄与が約60ベーシス・ポイント上昇したことにお気づきかと思います。それが、費用の増加分をいくらか相殺しました。

マーク・パレル

はい。

ブレット・マクラウド

どうぞ。

マーク・パレル

ああ、すみません。ジェイミー、資本（キャピタル）の面で一点付け加えさせてください。我々は、消費を削減することに焦点を当てたサステナビリティ主導の設備投資プロジェクトをいくつか進めています。なぜなら、それが最も管理しやすいレバー（手段）だからです。

マーク・パレル

というのも、マクロ経済的な要因が公共料金を左右することになりますから。現在、いくつかのプロジェクトが進行中です。正直に申し上げますと、価格の上昇により、以前なら資本収益率の観点からハードル（基準）をクリアできなかったであろう他のプロジェクトについても、再アンダーライティング（収益性の再評価）を行うことになりましたが、現在はクリアしています。我々は、自社のP&L（損益計算書）のためだけでなく、居住者全体のためにも、これらを管理・加速させるための大規模な検討を行いました。

マイケルの領域で見られるようなオペレーショナル・エクセレンスをプラットフォーム全体に適用し、可能な限りコストを抑えるようにしています。

マイケル・マネリス

はい。ジェイミー、マイケルです。一点付け加えるなら、我々はエネルギー節約のチェックリストを用意しています。そのため、現地のチームが毎日現場に赴き、そのチェックリストを確認しながら、全体の消費を削減できる機会を探るという素晴らしい仕事を日々行っています。

我々は消費量を測定しています。成功している箇所については、共有し、強調し、スポットライトを当てるようにしています。それほど大変なことではありません。廊下や共用部の温度を1、2度下げるという、ちょっとした意識付けが、一部の請求書に現れ始めます。

遅行効果はありますが、消費リスクを可能な限り軽減するために、適切な考え方（マインドセット）が確立されていることは明らかです。

ジェイミー・フェルドマン

なるほど。非常に助かります、コリン。ありがとうございます。次に、リーシングおよび広告費が前年同期比でかなり大幅に増加していることに気づきました。

20%を超えていると思います。インタラクティブ・マーケティングの利用が増えていますね。AIの面で何か変化はありますか？AI検索での表示を最適化するために、より多くのリソースを使用しているのでしょうか？そのデータから読み取れることはありますか？もしあるとすれば、状況はいかがでしょうか？どのような反応がありますか？

ブレット・マクラウド

ジェイミー、まずはコスト面からお答えします。これは予想外のことではありません。マイケルが話したように、いくつかのテクノロジー・イノベーションが順次導入されているところです。また、今四半期のその勘定科目について具体的に申し上げますと、非居住用ポートフォリオに関連して、第1四半期に行った仲介手数料の償却（ライトオフ）により、例外的な増加がありました。

テナントが早期退去した場合、未償却の仲介手数料の残額全額を費用処理しますが、今四半期、3つのリテール物件でこれを行いました。それが数字を押し上げる要因となりましたが、それ以外は概ね想定通りでした。

マイケル・マネリス

はい。AIに特してお話ししますと、業界は非常に急速に変化していると思います。消費者や見込み客が、既存のLLM（大規模言語モデル）を活用して物件を見つける方法は、ILS（インターネット・リスティング・サービス）の環境を変えることになるでしょう。我々のチームは現在、そうした検索の最適化において、いかに関連性を高めるか（検索にヒットするようにするか）という方法を見つけ出すことに非常に注力しています。

まだ何かが定着したとは言えませんし、明らかにブレットが言及したような費用の要因でもありませんが、チームが非常に注力している事項です。そして、時間の経過とともに、依存度を下げ、結果としてリーシングおよび広告費（L&A費）を全体的に削減できると考えています。

ジェイミー・フェルドマン

なるほど。それは戦略的な優位性になり得るとお考えですか、それとも競争条件を均一化するもの（レベリング・ザ・プレイング・フィールド）とお考えですか？

マイケル・マネリス

いいえ、その環境下でより関連性を高める方法は確実に存在すると考えています。ですから、そこに注力し、適切なリソースを投入する人々が、戦略的な優位性を持つことになると思います。

ジェイミー・フェルドマン

わかりました。了解いたしました。ありがとうございます。必ずその通りに進めます。

オペレーター

次はUBSのMichael Goldsmith氏にお願いします。

スピーカー19

こんにちは、Amyです。Michaelと一緒に伺っています。コンセッション（賃料減免措置）の解消が、貴社のブレンド賃料スプレッドにどの程度のインパクトを与えるのか気になっています。ブレンド賃料スプレッドは、コンセッションの解消によって人為的に押し上げられているのでしょうか？

マーク・パレル

それらは常に同一の基準で、常にネット（純額）で報告されてきました。そうではありません。記録されており、変化することはありません。ある四半期はコンセッションを含めて報告し、次の四半期は含めないといったことはありません。

明らかに、コンセッションをなくすことは、改善の継続的なプロセスの始まりですよね？まず稼働率を上げ、自信を得て、コンセッションを取り除き、次に基本賃料を引き上げ、そして最終的にそれが賃料や既存店売上高に反映されていくのです。それは改善のプロセスの一部だと言えますが、計算の基準を変更していない以上、それが（人為的に押し上げられているという説が）真実であるとは考えられません。

スピーカー19

なるほど。重大な影響ではないということですね。では、貴社が注視している家賃統制について少し伺わせてください。マサチューセッツ州の動きがあることは承知していますが、他に密接にモニタリングしている地域はありますか？

マーク・パレル

マサチューセッツ州は我々にとって最優先の注視領域です。これは有権者の判断に委ねられる可能性が高く、業界はカリフォルニア州の時と同様に、業界が供給を創出する上でより有用であることや、こうした家賃統制の動きが阻害要因になるという同様の主張を行うために結集していると考えています。マサチューセッツ州で建設を開始しようとしていた案件がいくつかありましたが、それらは中止しました。現在建設がほぼ完了している2つの案件についても、もし状況が違えば、また違った考え方をしていたかもしれません。

これは住宅供給と長期的な手頃な価格（アフォーダビリティ）にとって、非常に否定的な提案です。また、ワシントンD.C.でも、家賃を2年間凍結するという措置を密接に注視しています。

マーク・パレル

我々のD.C.のポートフォリオの多くはすでに家賃統制下にあるため、我々への直接的な影響は少し異なり、それほど大きなものではありません。繰り返しになりますが、あそこはビジネスを行うのが難しい場所です。市場はすでにこのことを承知しています。コロンビア特別区（D.C.）では、すでに資産の売却が難しくなっています。

繰り返しになりますが、お伝えしたいテーマは、「資本は規制に対して敏感である」ということです。このような規制を行い、リターンを否定すれば、投資は減り、手頃な価格（アフォーダビリティ）は悪化します。マサチューセッツ州のヒーリー知事のような賢明な政策立案者の多くは、すでにそのことを分かっているはずです。期待を込めて見守りたいと思います。

今年はマサチューセッツ州が最大の焦点となります。

オペレーター

ありがとうございます。では、次の質問はモルガン・スタンレーのアダム・クレイマー氏にお願いします。

アダム・クレイマー

ありがとうございます。お時間をいただき感謝します。もう少し哲学的な（本質的な）質問かもしれません。ご存知のように、転居率がこれほど低いことや、ここ数年の供給量が非常に低い水準に留まっていることを踏まえ、それをどのように捉えていらっしゃるのか伺いたいです。

既存店NOIの観点からは、RMコストの削減による恩恵があると考えています。更新と新規賃貸の成長という観点から、現在の住宅エコシステムにおける流動性の欠如をどのように見ていらっしゃるのでしょうか。更新においては恩恵となる一方で、新規賃貸の面では少しマイナスになるのではないか、あるいは私の考え方が間違っているのでしょうか。

マーク・パレル

マークです。私が回答させていただきます。労働流動性の低下について、さまざまな銀行のリサーチ部門の記事を読んできましたが、これは米国におけるトレンドとなっています。人々は以前ほど頻繁に転居しなくなっています。

興味深いことに、当然ながらZ世代などの若い層や、高所得層はより頻繁に転居する傾向があるようです。これは我々のターゲットとする顧客層をよく表しています。国全体としては、人々が仕事のある場所へ移動することで成長が促されると考えています。労働流動性、つまり地理的流動性の低下は、米国全体の成長率にとってはあまりポジティブなことではないと思います。

我々の顧客層となる人々は、その年齢層において機会を求めて国内を移動しますし、上の世代ほど家族やその他の事情に縛られすぎないでしょう。総じて、地理的流動性の低下は国にとって良くないことだと考えています。

マーク・パレル

我々の顧客層については、（流動性の低下を）まだ実感していません。マイケル・マネリスがサンフランシスコについて話していたように、流入は見られます。昨年の投資家向け説明会では、しばらく人口が減少していたニューヨークについて話しましたが、マンハッタンは我々の顧客層にとって非常に好調であり、それは我々の入居率の数字にも表れています。全体としては、ややネガティブなテーマであると考えています。

しかし、我々にとっては、顧客層が依然として流動性が高いため、概して中立か、あるいは少しポジティブなものとなっています。

アダム・クレイマー

いえ、非常に分かりやすい補足情報をありがとうございます。少し別の質問になります。サンベルト地域の回復について伺いたいです。少し先読みの質問（crystal ball question）になってしまい、難しいことは承知していますが、貴社の拡大市場におけるサンベルト地域の供給予測を踏まえ、そこでの回復のペースをどのように考えていらっしゃいますか？ 新規賃貸の成長は、今年後半にはプラスに転じる可能性があるのでしょうか？ それとも2027年頃の話になるのでしょうか？ 市場によってニュアンスが異なることも理解しています。

おそらくオースティンのファンダメンタルズが最も弱いでしょう。サンベルトの回復と、その時期に関する最新の見解を伺いたいです。

マーク・パレル

再びマークです。マイケルが付け加えたいことがあれば、ここで発言してもらいます。コンセッション（賃料減免）が低下していくのを見る必要があると考えています。実際、アトランタでは、入居率の安定とコンセッションの低下が見られており、それが賃料回復の指標となるでしょう。

それらの市場、つまりダラス、デンバー、アトランタ（オースティンは出遅れていますが）のセットアップは、いずれも良好です。他のどの地域よりも供給量が多いため、他のどこよりも雇用成長が必要になります。これらの市場は雇用に対してより敏感であると考えており、それについては何度か申し上げている通りです。供給量がそれほど多くないワシントンD.C.のような市場では、どれほどの新規雇用が必要になるのかは分かりません。

マーク・パレル

これらはハイベータな市場だと考えています。上昇余地があります。おそらく1年ほどすれば、現時点よりも、それらの市場における「二階微分（成長の加速）」が本格的に反転上昇することについて話しているでしょう。我々が見ている実態としては、緩やかな回復であり、アトランタがトップで、オースティンが最後尾という状況です。

アダム・クレイマー

ありがとうございます。お時間をいただきありがとうございました。

オペレーター

次はドイツ銀行のオモタヨ・オクサンヤ様です。

オモタヨ・オクサンヤ

こんにちは。はい、皆様、こんにちは。今四半期の「その他収益」の勘定科目についてですが、かなり好調な結果が出ています。それが、入居率の上昇に伴う経費の払い戻しによって主に引き起こされているのか、あるいは、より持続可能な他の付帯収入源があるのか、あるいは、何か一過性のものが含まれているのか、単に気になっています。

その勘定科目について、そして今後どのような展開を期待できるのかについて伺いたいです。

ブレット・マクラウド

はい、承知いたしました。ブレットです。先ほども申し上げました通り、ご指摘の通り、RUBS（配分式ユーティリティ請求システム）による収益が若干増加したと考えております。また、明らかに貸倒損失については、今四半期は10ベーシスポイント改善しました。

最後にもう一点申し上げますと、ストレージや、現在取り組んでいるオンサイトの付帯料金において、いくつかのポジティブな傾向が見られました。また、昨年から継続している一括Wi-Fiプログラムの展開も進んでいます。

オモタヨ・オクサンヤ

承知しました。ありがとうございます。

オペレーター

以上をもちまして、本日の質疑応答セッションを終了いたします。追加のコメント、または締め括りのコメントにつきまして、マーク・パレルにマイクをお戻しいたします。

マーク・パレル

本日はお時間をいただき、またEquity Residentialに関心をお寄せいただき、誠にありがとうございました。

オペレーター

本日の電話会議を終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。他の方はすでに電話会議を退出されています。そのまま回線を切断してください。

これ以上、本会議に参加される方はいないようです。失礼いたします。