FAF（ファースト・アメリカン・フィナンシャル） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

ご挨拶申し上げます。First American Financial Corporationの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者は聴取専用モードとなっております。正式なプレゼンテーションの後に、短い質疑応答の時間を設けております。

会議中にオペレーターのサポートが必要な場合は、電話機のキーパッドで「＊」に続いて「0」を押してください。本日のプレスリリースのコピーは、First Americanのウェブサイト（www.firstam.com/investor）でご覧いただけます。本電話会議は録音されており、同社の投資家向けウェブサイト、または877-660-6853または201-612-7415にダイヤルし、会議ID 13759993を入力することで、短期間であれば再生可能です。それでは、導入的な説明を行うため、投資家広報担当副社長のクレイグ・バーベリオにマイクをお渡しします。

クレイグ・バーベリオ

皆様、おはようございます。改めて、First Americanの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日は、最高経営責任者（CEO）のマーク・シートンと、最高財務責任者（CFO）のマシュー・ウェイナーが参加しております。本日行われる発言の一部には、過去または現在の事実のみに関連するものではない、将来予測に関する記述が含まれている場合があります。

これらの将来予測に関する記述は、それらがなされた時点におけるものであり、当社は、将来予測に関する記述がなされた日以降に発生した状況や出来事を反映するために、それらの記述を更新する義務を負うものではありません。結果がこれらの将来予測に関する記述に記載された内容と大きく異なる原因となり得るリスクおよび不確実性が存在します。これらのリスクおよび不確実性の詳細については、昨日の決算発表および当社のフォーム10-Kならびにその後のSEC提出書類で議論されているリスク要因をご参照ください。

クレイグ・バーベリオ

本日のプレゼンテーションには、前期および競合他社と比較した当社の運営効率と業績に関する追加的な洞察を提供すると当社が考える、特定の非GAAP財務指標が含まれています。最も直接的に比較可能なGAAP財務数値との照合および提示を含む、これらの非GAAP財務指標の詳細については、当社のウェブサイト（www.firstam.com）でご覧いただける昨日の決算発表をご参照ください。それでは、マーク・シートンにマイクをお渡しします。

マーク・シートン

ありがとう、クレイグ。第1四半期も引き続き勢いがあり、調整後1株当たり利益は前年同期比58%増の1.33ドルとなりましたことをご報告いたします。コマーシャル部門では、収益が48%増加し、第1四半期として過去最高を達成しました。特筆すべき点として、20件のオーダーを成約し、100万ドルを超える保険料（プレミアム）を創出しました。

これは前年の2倍に相当します。当社のナショナル・コマーシャル・サービス部門では、11のアセットクラスのうち9つが前年同期比で増加しており、広範な強さが見られます。データセンターは引き続き大きな追い風となっており、このセクターに関連する収益は前年比で76%増加しました。また、当社のエネルギー・グループも力強い活動を見せており、250%成長し、当四半期における上位5つのアセットクラスとなりました。

住宅購入部門の収益は、引き続き低迷しています。

マーク・シートン

当社は、今年の購入市場に対して、多くの公的予測よりも弱気な見方をしてきましたが、購入収益が前年同期比で4%減少したことから、その見方が正確であったことが証明されています。リファイナンス（借り換え）に関しては、住宅ローン金利が6%台前半まで低下したため、当四半期にわずかな恩恵を受けました。これにより第1四半期には多少の押し上げ効果がありましたが、金利が再び上昇したため、その後ボリュームは軟化しています。もう一つの主要な収益ドライバーは当社の銀行であるファースト・アメリカン・トラストであり、投資収益の安定した流れを提供し続けています。

第1四半期の平均預金総額は68億ドルで、前年比19%増加しました。この成長は、コマーシャル預金と、当社のキャプティブ・タイトル業務（自社タイトル業務）以外からの預金の両方によって推進されました。当四半期において、預金の29%は当社のキャプティブ・タイトル業務以外のソースから得られたものであり、これにはServiceMacからの14億ドル、および1031エクスチェンジ預金からの追加の3億ドルが含まれます。

マーク・シートン

当社のエージェント・バンキング戦略も勢いを増しており、現在ファースト・アメリカン・トラストを利用しているエージェントは284名で、前年比26%増加しています。これらの残高は、市場の回復に伴い成長することが期待されます。当行は、サービシング、1031エクスチェンジ、およびエージェント・バンキング預金を拡大していく中で、実質的な長期成長の可能性を秘めた、景気循環に逆行する収益ドライバーとしての役割を果たし続けています。当社の主要な戦略的焦点は、AIをビジネス全体で活用することで、チームの才能を増幅させ、顧客により良いサービスを提供し、運営能力を強化することです。

過去1年間で、当社は、製品チームが安全でコンプライアンスを遵守したAIシステムを開発、管理、展開するのを支援するエンタープライズAIプラットフォームを立ち上げました。このプラットフォームは、製品をより迅速かつ大規模に展開することを可能にする内部システムです。当社は、2つの主要なエンタープライズ・イニシアチブである「Endpoint」と「Sequoia」について定期的に議論していますが、会社全体で漸進的な利益も享受しています。

マーク・シートン

一つの例としてエージェンシー部門が挙げられ、そこでは品質管理能力を6倍以上に拡大するAI主導のツールを導入しています。また、1ファイルあたりの注文処理時間を約30分短縮する、AI支援による審査能力も導入しました。重要なのは、これらの審査能力が当社の内部業務に限定されないことです。今四半期、当社はこれらの同じAI主導のツールを、当社のタイトル・エージェント向けプラットフォームであるAgentNetへと拡張しており、当社の独自のデータ、ドメイン知識、および実証済みの生産パフォーマンスを活用して、お客様に価値を提供しています。

このようなAI主導の効率改善は、運営レバレッジを高め、ボリュームが回復した際に効率的な規模拡大を可能にするだけでなく、お客様に新しいソリューションを提供することを可能にすることで、収益機会も提供します。また、当社はソフトウェアの構築方法を再定義しています。現在、当社のエンジニアの25%がエージェンティックAI（agentic AI）開発のトレーニングを受けており、概念から本番導入までを数ヶ月ではなく数週間で行っています。

マーク・シートン

残りの製品エンジニアリング・チームが今四半期中にトレーニングを完了するにつれ、生産性は向上し続けるでしょう。その影響はスピードにとどまりません。当社のチームは、顧客の課題解決により多くの時間を費やしており、すべての投資が真の価値を生むようにしています。当社はこの変革を受け入れており、これらの能力を採用する上で、業界の最先端にいると確信しています。

Endpointに目を向けると、当社は2027年末までにFirst American Titleのローカル支店ネットワーク全体にプラットフォームを拡大する計画を概説しており、予定通りに進んでいます。Endpointはシアトルで稼働しており、新システム上で約310件のオーダーを開始し、150件のオーダーを成約させました。取引ごとに、当社は学び続け、改善を続けています。このパイロット運用では、取引の成約に必要なタスクの約30%を自動化しており、当社のスタッフが顧客対応活動や複雑な問題により集中できるようにしています。

マーク・シートン

これらの自動化率は時間の経過とともに上昇していくはずです。当社は今四半期、Endpointのパイロット運用をワシントン州全域のFirst American Titleのエスクロー・オフィサーへと拡大しており、これは重要な節目となります。来年末までには、ローカル支店ネットワークの約80%から85%がEndpointを利用することを見込んでいます。これは大きな変革を意味します。

単なるテクノロジーの導入ではなく、業務の性質を「タスクの実行」から「タスクの検証」へとシフトさせるワークフローの標準化です。AIの真の価値は、ツールそのものだけでなく、それらを最大限に活用するためにワークフローがどのように進化するかという点にあります。実務はまだ多く残っていますが、当社は前向きであり、目の前にある機会に活力を感じています。Sequoiaについても、引き続き力強い進展を見せています。

念のためお伝えしておくと、Sequoiaは当社のAI駆動型タイトル決定プラットフォームです。

マーク・シートン

現在、当社のダイレクト部門において、カリフォルニア州とアリゾナ州の8つの郡でリファイナンス取引において稼働しており、タイトルの決定プロセスを35%の割合で完全に自動化しています。より複雑な課題は購入取引です。先月、購入取引向けにSequoiaをローンチすることで、重要な節目を迎えました。現在、3つの郡において、購入取引の13%でタイトルの決定を自動化しており、オーダー開始時に保険加入の可否を即座に判断しています。

時間の経過とともに自動化率は向上し、最終的には、当社がタイトル・プラントを保有する市場において、購入オーダーの70%、リファイナンスオーダーの80%に対して即時のタイトル決定を提供できると考えています。これは、業界をリードする当社のタイトル・プラント・データ、アンダーライティング（保険引受）の専門知識、および革新的なテクノロジーによって可能になります。今年末までに、Sequoiaをカリフォルニア州とフロリダ州全体に拡大し、2027年には全米展開を行う計画です。将来を見据えると、当社の収益の軌道については楽観視しています。

マーク・シートン

コマーシャル事業は引き続き好調です。4月の最初の3週間において、開始されたコマーシャル・オーダーは前年比で4%減少しています。今四半期に経験したように、コマーシャルにおいてはオーダーの数よりもファイルあたりの手数料が重要であり、大規模なコマーシャル取引の強力なパイプラインがあることを踏まえると、2026年はコマーシャル事業において記録的な年になると依然として確信しています。購入市場については、コンセンサス予想よりも慎重な姿勢を維持しています。

4月これまでのところ、住宅販売の停滞傾向が続いているため、開始された購入オーダーは3%減少しています。住宅市場は依然として底値の水準にありますが、当社は新しいAI駆動型のタイトルおよびエスクロー・プラットフォームの展開に注力しており、これによって市場が回復した際に、より大きな営業レバレッジを提供できると考えています。資本管理の観点からは、最も魅力的なリスク調整後リターンをもたらす機会に対して、引き続き収益を投入していきます。

マーク・シートン

当社は買収に対して規律あるアプローチをとっており、単なる成長のためではなく、適切なパートナーに焦点を当てています。当社の株価が下落する一方で、収益と見通しは強化されているため、当社は自社株買いの機会を利用してきました。マシューが財務結果と資本管理についてより詳細に説明します。それでは、彼にマイクをお渡しします。

マシュー・ワインナー

ありがとう、マーク。今四半期の希薄化後GAAP利益は1.21ドルでした。純投資損失および購入関連の無形資産の償却の影響を除いた調整後利益は、希薄化後1株当たり1.33ドルでした。タイトル部門に焦点を当てると、調整後収益は17%増の17億ドルでした。

タイトル収益の内訳を見ると、コマーシャルとリファイナンスは力強い成長を見せましたが、購入の弱さが一部相殺となりました。コマーシャル収益は2億7,100万ドルで、前年比48%増となり、取引ボリュームの増加と、オーダーあたりの平均収益の大幅な増加の両方を反映しています。成約オーダー数は前年比で9%増加し、オーダーあたりの平均収益は36%増加しました。購入収益は当四半期中に4%減少しましたが、これは成約オーダーの6%減少によるもので、オーダーあたりの平均収益の3%の改善によって一部相殺されました。

マシュー・ワインナー

これは、住宅販売活動の継続的な弱さを反映しています。リファイナンス収益は、成約オーダーの57%増加とオーダーあたりの平均収益の13%増加に牽引され、前年比で76%増加しました。この成長は、当四半期中の住宅ローン金利の一時的な低下によって支えられましたが、その後、金利が上昇したことで活動は軟化しています。リファイナンスは今四半期のダイレクト収益のわずか8%を占めており、この市場が歴史的な水準と比較して依然として困難な状況にあることを浮き彫りにしています。

エージェンシー事業の収益は7億5,900万ドルで、前年比16%増でした。エージェント収益には約1四半期の報告のタイムラグがあるため、これらの結果は主に第4四半期の経済活動に関連する送金額を反映しています。情報およびその他の収益は当四半期で2億6,900万ドルとなり、前年比で14%増加しました。

マシュー・ワインナー

この増加は、当社のサブサービシング業務における収益の成長、非保険の情報製品およびサービスへの需要の高まり、および当社のカナダ事業におけるリファイナンス活動によって推進されました。第1四半期の投資収益は1億5,400万ドルで、FRBが3回の利下げを行ったにもかかわらず、前年同期比で12%増加しました。投資収益の増加は、主にコマーシャル、1031エクスチェンジ、サブサービシング、およびウェアハウス・レンディング（倉庫融資）活動に起因する平均残高の増加によるものです。投資収益は、当社の銀行子会社が資産構成を、より高い利回りを稼ぎ出し、短期金利の変化に対して感応度が低い固定利付証券へとシフトしたことによる恩恵を受けました。

第1四半期の人件費は5億4,600万ドルで、2025年同期比で13%増加しました。この増加は主に、財務パフォーマンスの向上に伴うインセンティブ報酬費用と、給与費用の増加によるものです。

マシュー・ワインナー

その他営業費用は当四半期で2億7,700万ドルとなり、主に取扱量の増加に伴う製造費用の増加およびソフトウェア費用の増加に起因して、前年同期比で13%増加しました。当四半期の成功率は58%で、当社の目標である60%に沿ったものとなっています。第1四半期の保険金およびその他の請求に対する引当金は4,000万ドル、つまり権原保険料およびエスクロー手数料の3.0%であり、前年比で変わりません。第1四半期の料率は、当保険期間の最終損害率3.75%を反映しており、前年度の支払備蓄金（損失準備金）の見積もりは1,000万ドルの純減となりました。

当四半期の支払利息は2,700万ドルで、ウェアハウス・レンディング事業における利息負担の増加、および当社の銀行子会社の預金残高に対する利息負担の増加により、前年同期比で34%増加しました。

マシュー・ワインナー

権原（タイトル）セグメントの税引前利益率は9.6%、調整後ベースでは10.4%でした。ホーム・ワランティ・セグメントに目を向けますと、今四半期の総収益は1億1,000万ドルで、前年同期比で2%増加しました。損害率は36%で、2025年度第1四半期の37%から低下しました。損害率の改善は、請求件数および請求額（深刻度）のわずかな減少によるものです。

ホーム・ワランティ・セグメントの税引前利益率は23.5%、調整後ベースでは23.8%でした。当四半期の実効税率は22.9%で、当社の正常化税率である24%をわずかに下回りました。当社の負債資本比率は32.2%であり、担保付融資を除いた負債資本比率は21.9%でした。

マシュー・ワインナー

マークが言及した通り、当社の収益と見通しが強化されている一方で株価は下落しているため、当四半期中にその機会を利用して、平均価格60.21ドルで総額3,300万ドルの自社株55万6,000株を買い戻しました。4月に入ってからもこれまでのところ、平均価格61.61ドルで総額1,800万ドルの自社株29万6,000株を買い戻しています。今後もバリュエーション、利用可能な資本、および当社のお見通しに基づき、機を捉えた自社株買いを継続していきます。それでは、質問を受け付けるため、オペレーターにマイクを戻します。

オペレーター

ありがとうございます。これから質疑応答セッションを行います。ご質問がある場合は、電話機のキーパッドで「＊1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様の回線が質問待ちキューに入ったことを示します。

質問をキューから削除したい場合は「＊2」を押してください。スピーカー設備をご使用の方は、スターキーを押す前に受話器を上げる必要がある場合があります。質問の集計を行いますので、少々お待ちください。最初の質問は、ドイツ銀行のマーク・デブリース様からです。

どうぞ。

マーク・デブリース

ありがとうございます。すでにご存知かと思いますが、AIを活用して権原保険業界を混乱させる可能性のある新規参入者について、多くの議論がなされています。マーク、競合を退けるために、EndpointやSequoia、あるいはその他の方法で、どのような進化を遂げているかお話しいただけますか？また、この競争上の脅威に対してうまく持ちこたえるための、固有の優位性や「堀（モート）」があれば併せてお聞かせください。

マーク・シートン

はい、ありがとうございます、マーク。AI全般について言えば、これらは1年前には利用できなかった新しいツールです。私たちはそれらが何をもたらすかを見てきました。AIは単に業務効率の面だけでなく、新しい顧客へのリーチや顧客サービスの向上を実現することで、業界をより良い方向へ変えていくと考えています。

私たちはAIに本格的に取り組んでおり、AIによって業界で勝たなければならないと感じています。本日の電話会議やこれまでの会議でも、SequoiaやEndpointについて多くお話ししてきましたが、それらの機能については非常に手応えを感じています。競合については、AIに何ができるかという議論が多くなされていますが、当社には極めて大きな優位性があります。

マーク・シートン

第一に、これはすべての権原会社に関わることですが、流通（販売網）の確保は困難です。当社は全米各地に数千、数万という地元の関係性を持っています。全米の大きな郡から小さな郡まで、800のオフィスを展開しています。これを複製することは困難です。

確保するのも難しく、米国における不動産取引のあり方を変えることも困難です。多くの人々が試みてきましたが、変化は非常に緩やかなものです。ですから、流通の確保は非常に困難なのです。第二に、当社の権原プラン（タイトル・プラン）が大きな優位性となっています。

これは非常に大きな強みです。当社の権原プランがなければ、現在のように権原業務を自動化することはできませんでした。単に自動化しているだけでなく、当社のバランスシートをその裏付けとしています。つまり、保証しているのです。

分かりますか？業務を自動化する際、私たちは引受基準を変更したり、リスクを消費者に転嫁するような新しい代替製品を作ったりすることはありません。当社のバランスシートを裏付けとしています。当社のバランスシートは優位性であり、当社のデータも優位性です。3年前には言えなかったかもしれませんが、今では当社のテクノロジーも優位性であると信じています。

当業界を見ると、テクノロジーに基づいて競合しているわけではありません。これは「人」のビジネスであり、「サービス」のビジネスなのです。

マーク・シートン

時間の経過とともに、データとテクノロジーの重要性はますます高まっていくと考えています。その尺度で見れば、当社には大きな優位性があると考えています。

マーク・デブリース

なるほど、わかりました。最近では、テクノロジーを活用してプロセスを効率化することで、権原プランの展開範囲を大幅に拡大できてきたと認識しています。今後数年間で、全域をカバーできる可能性があるほどの効率化の恩恵を、引き続き生み出していくのでしょうか？それとも、展開が意味をなさない市場もあるのでしょうか？

マーク・シートン

現実的に見て、おそらく意味をなさない市場もあると思います。現在、当社は1,850の郡に展開しており、これは全不動産取引の約82%に相当します。これは全国的なカバー範囲と言えます。常に新しいプランを構築しようとはしていますが、現在はあちこちで単発的に行っているような状態です。

非常に地方の市場では、規模を拡大するのに十分なビジネス量がない場合もあります。したがって、現在は全国的なフットプリントを持っています。5年前を振り返ると、シカゴやテキサスのいくつかの場所など、「権原プランがあればよかったのに」と思う市場が確かにありました。しかし、今ではそれらを持っています。

つまり、全国的な展開ができています。プランを配置する能力は、時間の経過とともにますます向上してきました。当社はこの分野における明確な業界リーダーです。

マーク・シートン

当社はこのデータを競合他社に、また業界に対して単発で販売していますが、自社のツールを動かす原動力として活用しており、それが大きな強みとなっています。大部分において、当社は権原プランを持って展開したいと考えている市場に実際に存在しています。現時点では、地理的な大幅な拡大の波はもう来ないと考えています。

マーク・デブリース

はい、理解しました。Endpointについて一点手短な追加質問です。導入の非常に初期段階であることは承知しています。これまでに、自動化率は30%程度に達していると言及されましたが、私の記憶では、プロセスのより高い割合を自動化することについてお話しされていたかと思います。

最終的にその数字がどこまで到達するとお考えか、改めて教えていただけますか？

マーク・シートン

はい。まず第一に、Endpointの進捗には非常に満足しており、製品の継続的な改善と、First American Titleのエスクロー担当者を新しいEndpointプラットフォームへ移行させる最初のコンバージョンへの準備に注力しています。当社のワシントン・チームはこの移行を非常に楽しみにしており、今四半期の末に実施される予定です。これには期待しています。

現在、自動化率は30%に達しています。数年はかかるでしょうが、最終的には80%から90%程度、それくらいまで到達できると考えています。これにより得られる真のメリットは、従業員がより多くの時間を、外に出てビジネスを獲得したり、顧客対応をしたりすることに費やせるようになることです。エスクロー取引では、常に何らかの問題が発生します。

複雑な問題が発生することもあります。

マーク・シートン

そうした事柄に多くの時間を割けるようになり、管理業務的な部分に費やす時間を減らすことができます。エスクロー担当者のワークライフバランスは大幅に改善されるでしょうし、市場が回復した際により多くの営業レバレッジを効かせることが可能になります。他に類を見ないものになるはずです。繰り返しになりますが、現在はすべてが手作業で行われており、私たちは徐々にこの自動化率へと移行しています。

成熟した段階で、規模を拡大した状態で80%〜90%を目指すというのは良い目標だと思いますが、そこに到達するまでにはまだ多くの課題があります。

マーク・デブリース

素晴らしい。ありがとうございました。

マーク・シートン

マーク、ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、TruistのMaxwell Fritscher様から電話回線にて承っております。ご質問をお願いいたします。

マクスウェル・フリッチャー

はい、ありがとうございます。Mark Hughesの代理で電話しております。コマーシャルARPOは明らかに大幅な成長を続けています。2026年の残りの期間における見通しはいかがでしょうか？現在のパイプラインから見て、この傾向は持続するとお考えでしょうか？

マーク・シートン

Maxwell、ありがとうございます。現在、コマーシャル部門では非常に大きなモメンタムがあります。業界全体がこの恩恵を受けていると考えています。収益は48%増加しました。

第2四半期もコマーシャル部門において同様に強力な四半期になると非常に確信しており、2026年は良い年になるでしょう。当社にとって記録的な年になるはずです。コマーシャル市場には持続性（legs）があると考えています。社内では、「これはいつまで続くのだろうか？」と少し慎重になることもありますが、コマーシャル市場には少なくともあと数年は強さが続くと考えています。

現在、多くの追い風があります。例えば、金利が急騰した2022年当時、買い手と売り手のビッド・アスク・スプレッドが非常に広がり、それが市場の下落を引き起こしました。それ以来、現在は全く異なる環境にあります。

マーク・シートン

価格の安定性があり、それが投資家の投資への自信につながっています。売上成長は持続的であり、市場においてより最近の信頼できる比較対象（comps）が増えていることが、自信を後押しする大きな助けとなっています。コマーシャル・レンディングは増加傾向にあります。ビジネスにおいては、多くのエクイティ資本が待機状態にあります。

リファイナンス・ボリュームについては、現在、リファイナンスの壁（refinance wall）に直面しています。多くの追い風があり、当社のビジネス全体でそれが見て取れます。データセンターという、真に新しい重要なアセットクラスも手掛けています。現在、25の州でデータセンター・プロジェクトに取り組んでおり、エネルギー・プロジェクトも非常に勢いづき始めています。

エネルギーのように、時間はかかります。今四半期に案件をクローズしましたが、開始したのは10年前でした。非常に長期にわたるビジネスなのです。

マーク・シートン

すべてがそうというわけではなく、おそらく極端な例ですが、とにかく非常に大きなモメンタムがあり、2026年以降もそれを継続していくと考えています。チームとその取り組みを非常に嬉しく思っています。

マクスウェル・フリッチャー

承知いたしました。ありがとうございます。カナダにおけるリファイナンス活動について言及されましたが、その動向について詳しく教えていただけますか？その活動も同様に持続すると予想されますか？また、米国の市場と比較して、現地の市場にはどのような違いがあるのでしょうか？

マシュー・ワインナー

こんにちは、Maxwell。マットです。私がその質問にお答えします。カナダには30年固定金利住宅ローンの概念がないため、住宅ローンは期間が3年から5年になる傾向があり、その後リファイナンスが必要になります。

私たちは今、まさにリファイナンスの波、あるいはリファイナンスの壁がやってくる局面にいます。昨年も見られましたが、これは今年から来年にかけても続くものと考えています。カナダにおけるリファイナンスの追い風は、今年を通じて、そして来年にかけても継続すると予想しています。

マクスウェル・フリッチャー

ありがとうございます。最後にもう一つだけ伺ってもよろしいでしょうか。規制環境に関して共有いただける最新情報はありますか？

マーク・シートン

規制環境には、さまざまな要素があります。州レベルでは、現時点ではかなり穏やか（benign）であると考えています。あちこちで何かが起きることは常にありますが、かなり穏やかだと言えるでしょう。国レベルでは、このタイトル・ウェイバー（権原放棄）のパイロットプログラムについて、これまで多くの議論がありました。

以前の電話会議でもお話ししましたが、それは重要ではない（immaterial）ものです。2027年11月まで延長されましたが、これは新しいニュースではありません。しばらく前からある話です。常に何かが起きてはいますが、特に具体的に指摘すべきことはありません。

マクスウェル・フリッチャー

承知いたしました。ありがとうございます。

マーク・シートン

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、BarclaysのTerry Ma様から電話回線にて承っております。ご質問をお願いいたします。

テリー・マー

こんにちは。ありがとうございます。おはようございます。今四半期、コマーシャル部門において100万ドル以上のプレミアムが付いた案件が20件あったとおっしゃっていました。

それらの案件がどのようなセクターに焦点を当てているのか、詳細（color）を教えていただけますか？今後を見通す際、案件パイプラインの内訳は同様になるのでしょうか、また、同様に高いプレミアムを伴う案件数が見込まれますか？

マーク・シートン

大きな案件を見ると、最大のアセットクラスはエネルギー関連の案件でした。多くの大型エネルギー案件を成約させました。2番目に大きかったアセットクラスは、インダストリアル（工業用）とデータセンターです。データセンターについては、いくつかはインダストリアルに含まれ、いくつかは開発用地（development sites）として分けて考えています。

インダストリアルは、当社の2番目に大きなメガディールの対象アセットクラスでした。マルチファミリーやリテール関連の案件もいくつか行いましたが、大部分はエネルギー、インダストリアル、そしてデータセンターであり、今後も続くでしょう。先ほど申し上げたように、データセンター案件に取り組んでいますし、エネルギー案件も取り組んでおり、非常に大規模な取引が見られます。そのいくつかは、すでに第2四半期にクローズしており、今年のパイプラインは非常に好調であると感じています。

テリー・マー

わかりました。助かります。前四半期、コマーシャル部門の成長、あるいは少なくとも収益の成長のより大きな要因は、価格よりも数量になるとおっしゃっていました。現在もその考えでしょうか、それとも今年は単なるARPO（1件あたりの平均収益）の成長によるメリットがもう少しあるとお考えでしょうか？

マーク・シートン

ええ、驚いています。年初の時点では、コマーシャル部門は記録的な年になると考えており、実際にそうなっていますが、予想以上に好調で、それは主にARPOによって牽引されています。受注件数は我々の予想を下回っていると言えるかもしれませんが、ファイルあたりの手数料はそれを大きく上回っています。それが、これまでの今年の傾向です。

テリー・マー

わかりました。ありがとうございます。タイトルプランが競争優位性であるというコメントに関連して、もう一点質問させてください。AIなどを用いた新規参入者が、それを模倣するのがどれほど困難かについてお話しいただけますか？ その優位性を再構築するための障壁が何であるかについてお話しいただけますでしょうか。

マーク・シートン

はい、もちろんです。まず、タイトルプランを構築しようとするなら、画像を購入しなければなりません。譲渡証書（ディード）を購入しなければなりません。1,850の郡を回り、タイトルプランの構築に必要なソースドキュメントを購入し、取得しなければなりません。

ソースドキュメントの購入だけでも非常に高額です。ソースドキュメントを入手したら、どの書類が関連し、どの書類が関連しないのか、どのようにプランを作成するのかを理解するための「タイトルのスキル」が必要になると私は思います。郡によってすべて異なります。譲渡証書（ディード）なのか保証付譲渡証書（ワランティ・ディード）なのかによっても、構文（シンタックス）が異なります。

プランの構築においては、郡ごとに多くの細かな違いがあります。もっとも、プランの構築コストは20年前よりも現在は安くなっていることは言っておきます。

マーク・シートン

それについては疑いようもありません。AIは非常に役立っており、その恩恵を実感しています。以前はすべて手作業で行っていましたが、現在では約85%のケースでデジタルで作成しており、残りの15%程度は確信が持てない場合です。書類の中には手書きのものもあり、人の目による確認が必要なケースもあります。

プラン構築は安価になりました。大きな点は、ソースドキュメントを購入しなければならないということで、郡や州によって、どこまで遡って調査すべきかのルールが異なります。オレゴン州のような場所では、パテント（土地特許）まで遡らなければなりません。パテントの開始時点まで遡って、ソースドキュメントを入手する必要があります。

テキサス州は15年間の調査です。

マーク・シートン

非常に困難なことです。また、「タイトルプランは有用なのか否か」といった議論があることも承知しています。ただ、これだけはお伝えしておきます。現在も、人々は以前よりも高いペースで我々のタイトルプランを購入しています。

「ああ、タイトルプランはもうすぐなくなってしまうのではないか」と言っている参加者の多くが、我々のところへやってきて、我々からタイトルプランのデータを購入したがっています。世の中には多くの雑音がありますが、実態として、我々はそれが非常に価値があると考えており、時が経てば証明されるでしょう。我々のプランを持つことは大きな戦略的優位性になると考えています。それについては疑いようもありません。

テリー・マー

素晴らしい。非常に助かりました。ありがとうございます。

マーク・シートン

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。リマインダーですが、ご質問がある場合は、電話機のキーパッドでスター、1を押してください。次の質問は、KBWのBose George様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

ボーズ・ジョージ

皆さん、おはようございます。ホーム・ワランティ（住宅保証）事業について、その好調なランレート（継続的な）利益率と、季節性について教えていただけますか？

マシュー・ワインナー

ボーズ、質問をありがとう。マットです。はい。通常、ホーム・ワランティの利益率は年間を通じて10%台半ば（mid-teens）を目指しています。

季節性については、通常、第1四半期と第4四半期が強い四半期であり、第2四半期と第3四半期は通常、請求率（クレーム率）が高くなります。これは主に、天候と、一般的にはHVAC（空調設備）関連の請求によるものです。

ボーズ・ジョージ

なるほど。今四半期は、季節性の観点からは、概ね例年並みだったということでしょうか？

マシュー・ワインナー

はい。今四半期は間違いなく好調な四半期でした。昨年、利益率が通常よりも高かったことについてお話ししましたが、それが継続するとは予想していませんでした。第1四半期は概ね例年並みだったと言えます。

現在の我々の予測では、第2四半期と第3四半期はより典型的な天候パターンになる見込みです。昨年と比較すると、第2・第3四半期には請求による圧力がかかる可能性があります。

ボーズ・ジョージ

わかりました、ありがとうございます。次は投資収益に話を移します。エスクロー預金に関して、それらをより活用できるようにするための余地は、銀行側にさらにあるのでしょうか？

マシュー・ワインナー

はい、おっしゃったことにお答えします。その後、他にもあれば聞いてください。はい、我々の銀行により多くの預金を置くことができます。銀行での預金を増やすことは可能です。

間違いなく、さらなる余地があります。現在、預金を増やすための資本が銀行にありますし、必要であれば、さらに拠出することも可能です。戦略としては、エスクロー預金の一部を当社の銀行に、一部を第三者の銀行に置いています。マークが述べたように、我々の戦略的な取り組みは、自社専属のタイトル業務以外で、銀行における預金を成長させることでした。

例えば、1031（税制優遇措置）のサービシングやエージェント・バンキングなどが、銀行で見られる成長の推進力となっています。

マーク・シートン

Bose、もう一点だけ付け加えさせてください。

ボーズ・ジョージ

はい、結構です。

マーク・シートン

それに加えて、Bose、手短にもう一点だけ付け加えさせてください。これまで、FRBが25ベーシスポイント利下げを行うと、概ねの目安として約1,500万ドルの投資収益を失うという話を時折してきました。しかし、我々はその傾向に逆行することができました。この1年間でFRBは3回利下げを行いましたが、それでも当社の投資収益は前年同期比で12%増加しています。

Mattが言及した理由により、FRBの利下げにもかかわらず投資収益を成長させることができた事実を、非常に誇りに思っています。

ボーズ・ジョージ

ええ。分かりました。ありがとうございます。

マーク・シートン

ありがとう、Bose。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、StephensのOscar Nieves様からです。どうぞご質問をお願いいたします。

オスカー・ニエベス

皆さん、おはようございます。テクノロジーについて1点伺います。Mark、先ほど、EndpointとSequoiaを展開し続ける中で、製品の学習と改善も継続しているとおっしゃいましたが、それらの学びについて、もう少し詳しくお聞かせいただけますでしょうか？

マーク・シートン

そうですね、現在のテクノロジーの構築方法は、まさに猛烈なスピードで進んでいます。例えばEndpointの場合、手動で行っている作業があるたびに、すぐにソフトウェアを修正して、次回からは手動で行わなくて済むようにすることができます。私たちはこれを「ヒューマン・イン・ザ・ループ（human in the loop）」と呼んでいます。AIは業務を遂行できるものと想定していますが、機械が学習していないために、できない場合もあります。

人間が調整を行うたびに、私たちはソフトウェアを修正してアップグレードを行い、次回はそうした調整を必要としないようにしています。Sequoiaについても同じことです。

マーク・シートン

現在のテクノロジーの構築方法では、人間が介在するたびに、次回はより良くしようと試みる「ヒューマン・イン・ザ・ループ」のプロセスを導入しており、非常に迅速に反復（イテレーション）を行うことができます。だからこそ、製品を投入したばかりの段階で自動化率が30%に達しているのは、素晴らしいことなのです。機械が学習するにつれて、時間の経過とともにどんどん改善されていくでしょう。市場へ早期に参入することには大きな利点があり、我々はそれを実現できていると感じています。

オスカー・ニエベス

ええ、大変参考になります。それに関連して、タイトル部門の利益率は非常に好調で、コマーシャル部門と、また一部の費用管理によって牽引されたとおっしゃいました。ミックス、価格設定、費用管理の相対的な寄与度、およびレガシーなテクノロジー・プラットフォームが段階的に廃止されるにつれて、さらなる利益率の改善がどの程度可能であるかについて、内訳を説明していただけますか？

マーク・シートン

そうですね、多くの要素があります。単にお伝えすると、今四半期の利益率の成長を前年と比較すると、タイトル部門の利益率は250ベーシスポイント向上しました。実際の原動力は、我々の期待を上回る結果となった事実です。今四半期の成功率は58%であり、我々は60%以下を目標としています。

60%以下であれば、成功したと考えています。収益が上昇する一方で、費用管理も上手くいったと考えています。将来を見据えると、テクノロジーによって時間の経過とともに漸進的な利益が得られると考えています。一四半期で達成されるものではありません。

ある日突然目が覚めて、利益率20%のビジネスになるわけではありません。

マーク・シートン

来年、プラットフォームを全国展開するにつれて、これらの漸進的な利益は時間の経過とともに積み重なっていくと考えています。それは、先ほど挙げた2つの製品だけではありません。冒頭の説明でも触れましたが、漸進的な利益は発生しており、我々のチームもそれを楽しみにしています。私たちはチームに、勝利するための新しいツールを提供しています。

毎日、「AIが従業員を助けてくれている」といった話を聞きますが、これらは時間の経過とともに積み重なっていくはずです。過去10年間の正規化された利益率がどのようなものであったとしても、次の10年間は上昇していくでしょうし、それがどこまで伸びるかは見ていく必要があります。我々には、これまでになかった新しいツールが活用可能であり、それによってビジネスはかつてないほど効率的になるでしょう。

オスカー・ニエベス

ええ、助かりました。最後にもう一点、資本配分について、Mattにお伺いします。自社株買いに関する機動的なアプローチについてお話しされました。その件についてまず、現在の自社株買いプログラムの下で、あとどれくらいの枠が残っているか教えていただけますか？その上で、M&Aや自社株買いを含む、年内の残りの期間における資本配分の優先順位について、会社として現在どのように考えているか教えてください。

マシュー・ワインナー

はい。ご質問ありがとうございます。現在のプログラムの下では、本日4月までに既に購入した分を考慮すると、プログラムの残額は2億4,800万ドルです。現状はそうなっています。

資本配分に関しては、過去に議論してきた内容から大きく変わってはいません。資本をどのように活用すべきか考える際、我々の優先事項は、事業への再投資です。我々はそれを行ってきました。Markが、その再投資がどこに向けられているかについて詳しく話してくれました。

また、買収も検討しています。ここしばらく重要な買収は行っていませんが、検討の余地はあります。ただし、それが我々にとって理にかなっている必要があります。バリュエーションが適切であり、適合性が取れている必要があります。

マシュー・ワインナー

パイプラインにある案件もありますが、それがどうなるかは見ていく必要があります。余剰資本については、株主にお返しすることを目指しています。それは配当や自社株買いを通じて行います。ここ数四半期、自社株買いを行っていなかったことは承知しています。

第1四半期において、状況が変わったと判断しました。以前もお話ししたように、自社株買いに関しては機動的なアプローチをとっています。第1四半期、当社の業績と見通しが年初の想定よりも強化されている一方で、株価には下押し圧力がかかっている状況が見られました。我々はその機会を利用して自社株買いを行いました。

今後も、バリュエーション、利用可能な資本、および当社の見通しに基づき、自社株買いに対して機動的なアプローチを継続していきます。

オスカー・ニエベス

はい。大変参考になりました。私からは以上です。ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございました。現時点で追加の質問はございません。以上をもちまして、今朝の電話会議を終了いたします。リスナーの皆様に、本日の電話会議は、会社のウェブサイト、または877-660-6853または201-612-7415へお電話の上、会議ID 13759993を入力いただくことで、録音を再度お聞きいただけますことをご案内いたします。

当社は、皆様のご参加に感謝申し上げます。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。これにて通話を終了していただいて結構です。