FCPT（フォー・コーナーズ・プロパティ・トラスト） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

これより、会議をCFOのPatrick Wernigに引き継ぎます。Patrick、始めてください。

パトリック・ウェルニグ

ありがとうございます。本電話会議の中で、当社の信念および想定に基づく将来予測に関する記述を行います。実際の結果は、当社の管理や予測の能力を超えた、既知および未知の要因によって影響を受ける可能性があります。当社の想定は将来のパフォーマンスを保証するものではなく、一部は不正確であることが判明するでしょう。

潜在的なリスクの詳細については、fcpt.comで確認できるSEC提出書類をご参照ください。本電話会議で提示されるすべての情報は、本日2026年4月30日時点のものです。加えて、FFOやAFFOなど、本電話会議で提示される非GAAP財務指標との調整については、当社の補足レポートに記載されています。リサーチ・アナリストの方は、会議ID「865913566」をメールでお送りしておりますのでご留意ください。

パトリック・ウェルニグ

準備された発言の最後に、再度繰り返します。そのピン番号により、質疑応答セッション中に質問を行うことができます。それでは、Billに代わります。

ビル・レネハン

おはようございます。私の冒頭の挨拶に続き、Joshが当社の投資活動について述べ、Patrickが財務実績と資本状況について説明します。第1四半期は、2025年からの勢いの継続であり、2026年の力強いスタートとなりました。1株当たりAFFOは前年同期比で3.4%増加し、着実なリスク調整後の成長への注力を継続しています。

第1四半期中、当社は6.8%の混合キャッシュ・キャップレート（GAAPキャップレートでは7.3%に相当）で、2,600万ドルのネット・リース物件を取得しました。これは2025年の開始時と比較すると、わずかに低いボリュームです。強調しておきたいのは、当社は非常に魅力的な機会を多く目にしていることであり、当社のパイプラインの強さに手応えを感じているということです。季節的には、第1四半期は年後半に比べて成約件数が少なくなる傾向があります。

第2四半期も、これまでのところそのような状況です。

ビル・レネハン

過去12ヶ月間で、当社は2億8,800万ドルの物件を取得しました。また、今月初めに、期間7年の新しい2億ドルのタームローンを締結できたことも喜ばしく思っています。このタームローンのオールイン・レートは4.9%であり、これは過去の取得利回りに対して200ベーシス・ポイントのスプレッドに相当します。この資金を創造的に投資していくことができます。

第1四半期の賃料カバー率は、この数値を報告しているポートフォリオの大部分において5.1倍でした。これはネット・リース業界の中でも引き続き最も強力なカバー率の一つです。特に当社のGarden系物件の賃料カバー率は5.8倍であり、非常に一貫して、過去3年間、非常に高い5倍を上回る水準を維持しています。念のため申し上げますと、最初のトランシェのリース満期については、今年10月までに延長通知を送付することになっています。

ビル・レネハン

確実な結果を知ることはできませんが、リース元の営業パフォーマンスに重大な変化がない限り、今後数年間でスピンオフ・ポートフォリオの更新率は非常に高くなると予想しています。そのために、当社の最大ブランドであるOlive Garden、LongHorn、Chili'sは、ネット・リース・テナント・ユニバースにおいて引き続きリーダーであり続けています。直近では、Brinkerは、前年同期に31%の増加を記録した後、2026年3月期に終了した四半期のChili'sの同一店舗売上高成長率を4%と報告しました。Olive GardenとLongHornは、同四半期の同一店舗売上高成長率をそれぞれ3%と7%と報告しました。

ポートフォリオの賃料の合計47%を占めるこれら3ブランドの、驚くべき結果です。この点を裏付けるために、投資家向け資料の7ページにある新しいスライドに目を向けてください。そこには、上場テナントが一般的な全レストラン指数に対して、非常に強力なアウトパフォーマンスを示していることが示されています。

ビル・レネハン

重要なポイントは、ポートフォリオ構築が極めて重要であるということです。テナント・パートナーを厳選することによって、当社は一歩一歩、真に強固な（フォートレス）ポートフォリオを構築していると考えています。当社の主要なレストラン・テナントは市場シェアを獲得しているようで、減速の兆しは見られません。その点において、当社のポートフォリオは、長期的なマクロ経済の逆風にさらされている、より問題のあるリース・セクターを回避してきました。

これには、映画館、薬局、およびより広義の体験型リテールが含まれます。当社は、テナントによって運営される、取得原価（ベーシス）が低く、資金調達が可能な建物、およびeコマースの影響を受けにくく、景気後退に強いセクターからなる、強力なポートフォリオ構築の恩恵を受けています。主要なテナントの信用問題は発生しておらず、貸倒損失は非常に低く、ポートフォリオ内の空室もほとんどありません。このトピックに関して、Bahama Breeze物件についての簡潔なアップデートを提供したいと思います。

ビル・レネハン

明確化のために申し上げますと、当社は10件のBahama Breeze物件を保有しており、これは当社のABRの1.3%に相当します。とはいえ、Dardenはこれら6拠点を、同社が運営する他のブランド（Yard House、Olive Garden、LongHorn、Chili'sなど）に転換することを計画しています。彼らはより多くの転換を望んでいますが、近隣に既存の店舗があることや、場合によっては共同テナント制約（co-tenancy restrictions）があることにより、限定されています。残りの4物件はABRの50ベーシス・ポイントを占めており、当社はすでにこれらの場所を埋めるための新しいテナントと、意向表明書（LOI）について積極的に交渉を行っています。

交渉中の数値に基づけば、Dardenが以前支払っていた賃料を回収できる、あるいは上回る可能性さえあると考えています。ただし、タイミングと最終的な経済条件は、最終的にこれらの交渉結果に依存します。リースの交渉には数ヶ月かかるため、タイミングに関するさらなる最新情報は、第2四半期決算電話会議でお伝えできる予定です。

ビル・レネハン

全体的として、非常に良好な状況です。特筆すべき点として、Dardenがブランド閉鎖を発表してから3か月も経過していないことを指摘したいと思います。10拠点すべてに対して、これほど迅速に包括的な潜在的解決策を見いだせたことは、強固な基礎となる不動産と代替不可能な賃料水準という我々の重点戦略がいかに長期的な利益をもたらすかを浮き彫りにしています。いずれにせよ、バックフィル（テナント入れ替え）のプロセスを通じて賃料の回収を継続します。

なぜなら、Dardenはこれら10拠点すべてのリース契約に基づき、少なくとも1年半、場合によっては最大4年間、賃料を支払う義務が依然としてあるためです。これにより、好ましいバックフィル・テナントの選択肢を検討するにあたって、我々に柔軟性が確保されます。話を変えますと、我々は引き続きポートフォリオの多様化を進めています。

ビル・レネハン

現在、賃料の37%はカジュアルダイニング・サブセクター以外のテナントから得ており、内訳は自動車サービスが13%、医療小売が11%、QSR（クイックサービス・レストラン）が11%となっています。投資のファネル（案件流入）の上部を拡大することを目指し、新たな小売カテゴリーや物件タイプを積極的に模索しています。自動車サービスや医療小売の物件戦略を構築した際と同様に、新しいセクターに投資する前には、事業のレジリエンス（回復力）とAIによる破壊リスク、信用力のあるテナントの可用性、不動産の質、および価格の魅力度を評価します。とは言え、我々にとって新しいセクターや案件の制限要因となるのは、通常、売り手の高い価格期待です。

最後に、非常に喜ばしい点として、Michael Friedlandが当社の取締役に就任したことをお伝えしたいと思います。

ビル・レネハン

Michaelは最近JPモルガンを退職し、不動産金融およびコーポレート・クレジットにおける30年間のウォール街での経験をFCPTにもたらしてくれます。我々は長年Michaelを知っており、彼が取締役に加わってくれたことを非常に感銘を受けるとともに、嬉しく思っています。ようこそ、Michael。では、Josh、お願いします。

ジョシュ・チャン

ありがとう、Bill。まず第1四半期の活動内容のレビューから始め、次に投資パイプラインについて触れます。第1四半期には、加重平均リース期間10年、取得総額2,600万ドル、加重平均キャッシュ・キャップレート6.8%またはGAAPキャップレート7.3%で、10件の物件を取得しました。これは物件1件あたり平均260万ドルの取得原価（basis）を意味し、ダウンサイド・リスクを軽減するために代替可能な低コストのベース資産に焦点を当てつつ、信用力のあるオペレーターと提携するという我々の戦略を拡大するものです。

今四半期の資産選定には非常に満足しています。Billが述べたように、第1四半期は通常、我々にとって取引量の少ない時期ですが、当期の最終的な取引量は当社の内部予測とよく一致しました。とは言え、第2四半期は典型的な季節的な取引量の増加傾向に沿ったものになりつつあります。

ジョシュ・チャン

第1四半期の取得物件の内訳は、レストランが46%、自動車サービスが28%、医療小売が26%でした。信用面については、第1四半期に取得したすべての物件がコーポレート・オペレーターに賃貸されています。唯一の例外はミシガン州のMcAlister's Deliであり、これは13州で178拠点を展開する最大のMcAlister'sフランチャイジーであるSouthern Rockに賃貸されています。当社のチームは、選択した各小売サブセクターにおける主要なオペレーターとの提携を継続しています。

低い取得原価（basis）に基づいた賃料フィルタリングと相まって、我々はレジリエントで長期的なポートフォリオを構築してきた確かな実績を持っています。その一方で、当社のチームは、2025年度第4四半期で示されたように、新しいサブセクターの資産に加え、大規模なポートフォリオと小規模な個別案件（granular deals）の両面から、投資のあらゆる手段を積極的に模索し続けています。

ジョシュ・チャン

投資ファネルの上部を拡大する一方で、我々は、ベスト・イン・クラスのオペレーターに賃貸されている低取得原価の投資案件を、資本コストに対して増益的（accretive）な価格で取得するという規律を維持し続けます。Patrick、お願いします。

パトリック・ウェルニグ

ありがとう、Josh。まず、当社の貸借対照表の状態と、最近締結したタームローンを含む資金調達状況のアップデートから始めます。4月に、新たに2億ドルのタームローンのうち5,000万ドルを充当しました。残額は第2および第3四半期の買収資金として使用される予定です。

タームローンのクレジット・マージンはSOFRに125ベーシス・ポイントを加えたもので、オールイン・レートは約4.9%です。4月30日時点の現在のタームローン未償還残高6億4,000万ドルについては、加重平均SOFRレート3.1%、オールイン・レートで約4%にて完全にヘッジしており、この金利は2027年11月まで固定されています。補足開示資料には、詳細なプロフォルマ（見積）ヘッジ・スケジュールが含まれています。

パトリック・ウェルニグ

また、3億5,000万ドルのリボルビング・クレジット・ファシリティー（リボルバー）の枠をフルに活用することによる恩恵も引き続き受けています。第1四半期末のレバレッジに関して、当社の純有利子負債/調整後EBITDA倍率はわずか5倍でした。これはレバレッジが5.5倍を下回った7四半期連続の記録であり、当社の公表しているレバレッジ範囲5倍〜6倍の下限に位置しています。タームローンが四半期末以降に締結されたことを踏まえ、資金を完全に充当し投資した後の推定ランレート・レバレッジは5.4倍となる見込みです。

四半期末時点の固定費カバー率は、4.8倍という非常に健全な水準を維持しています。負債の償還期限についてですが、既存のタームローンの延長オプションを考慮に入れると、12月にわずか5,000万ドルの私募債の期限が来るまで、負債の償還はありません。これについては、償還期日が近づいた適切な時期に対応する予定です。

パトリック・ウェルニグ

当社の段階的な満期スケジュールにより、その後いかなる時点においても、大幅な満期の集中（マチュリティ・ウォール）に直面しないことが保証されます。第1四半期の収益ハイライトについてお話しします。1株当たりAFFOは0.45ドルで、前年同期比3.4%の成長となりました。現金賃貸収入は7,000万ドルで、前年同期比10%の成長となりました。

期末時点で締結済みのリースに基づく年率換算キャッシュベース賃料は2億6,600万ドルであり、5年間の加重平均年間現金賃料上昇率は1.5%です。当四半期の現金ベースの一般管理費（G&A）は490万ドルで、現金賃貸収入の7%を占めており、前年の7.7%と比較して改善しています。営業レバレッジの70ベーシスポイントの改善と、前年同期比で横ばいとなった現金ベースのG&Aは、効率的な成長を達成するための継続的な取り組みと、規模拡大によるメリットを示しています。

パトリック・ウェルニグ

第1四半期の決算を受け、2026年の現金ベースG&Aのガイダンス範囲を1,920万ドル〜1,970万ドルとして再確認します。また、進展もあり、当初2026年に満期を迎える予定であった42件のリースのうち、27件の延長が完了しています。これらの物件における再獲得率は、前年比で賃料が6%高くなっています。現在、それらの物件のうち2件についてテナントの再入居に向けた交渉を行っており、残りの13件は、2025年初頭のABR（調整後基準賃料）の2.6%から、現在はわずか1%を占めるにとどまっています。

当社のポートフォリオの稼働率は本日99.6%と非常に高く、非常に限られた数の空き区画の再リーシングによって恩恵を受けています。第1四半期の基準賃料回収率は99.7%でした。前四半期において、回収可能性または信用準備金に重要な変化は見られませんでした。

パトリック・ウェルニグ

余談ですが、この電話会議の中で、当社の新しい開示情報の更新について2点言及しましたので、ここで改めて強調しておきます。第一に、今後は、これまで行ってきたキャッシュ・キャップレートの数値に加え、GAAPベースのキャップレートを開示する予定です。当社は歴史的にデフォルト率が非常に低く、物件を長期保有することを意図しています。したがって、それら期待される長期リターンに関連するデータは、投資家にとって別の有用な指標となります。

パトリック・ウェルニグ

当社のプレゼンテーションの8ページには、2023年まで遡るGAAPキャップレートを記載した新しいスライドがあり、歴史的にGAAPキャップレートは当社の初期キャッシュ・キャップレートよりも平均して約70ベーシスポイント高くなっていることが示されています。第二に、小数点第2位の丸めによる影響を除外して算出することにより、1株当たりAFFO成長率の表示方法を更新しています。当社の発行済株式数に基づくと、丸め処理はこの数値、特に四半期比較において影響を与える可能性があります。更新されたアプローチにより、より正確な成長率を提示できるようになります。

当社は投資家コミュニティとの透明性を高める方法を模索し続けており、これらの変更は価値の向上に沿ったものであると信じています。それでは、質疑応答セッションに移ります。念のため、質問をされる場合は会議ID「865913566」をご使用ください。ありがとうございました。

オペレーター

これより質疑応答セッションを開始いたします。質問は1件につき、質問1回、追加質問1回までに制限させていただきます。質問をされる場合は、星印の1を押して挙手してください。質問を取り下げる場合は、再度星印の1を押してください。

最善の音質を確保するため、質問の際は受話器をお持ちいただくようお願いいたします。お手元のデバイスがミュートになっている場合は、ミュートを解除してください。質疑応答のリストを作成しますので、そのままお待ちください。最初の質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様からです。

マイケルさん、どうぞ。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございます。UBSのマイケル・ゴールドスミスです。ご質問の機会をいただき感謝いたします。最初の質問ですが、御社が個別のガイダンスを提供していないことは承知していますが、この2億ドルのタームローンは、第2四半期および第3四半期に全額を引き出すとお話しされていることから、いわゆる「シャドー・ガイダンス」と言えるのでしょうか。

買収活動について考えると、2億ドルの資金があり、今年の買収額のコンセンサスは2億7,500万ドル、来年は2億5,000万ドルに減少するという予測になっています。御社の流動性、買収市場、そして、例えば第3四半期までには2億ドルの買収に対する明確な見通し（ライン・オブ・サイト）を持っているという点について、感覚を掴みたいと考えています。

マイケル・ゴールドスミス

その金額を超えて、来年に向けて健全な買収を継続できる可能性があるのでしょうか。ありがとうございます。

ビル・レネハン

マイケル、あなたは当社のビジネスをよく理解していますね。答えはあなたの質問の中に隠されているかもしれません。ええ、当社はプレスリリースの文言作成に非常にこだわりを持っており、以前よりも具体的な時期に関するガイダンスを提供していると考えています。アナリストの方々が、当社の買収額が減少していくと予測される傾向があるのは、この業界では珍しいことであり、常に不思議に感じています。

他の企業でそのようなケースがあるとは思いません。なぜそのような予測になるのかは分かりかねますが、それがこれまでの実績ではありません。

マイケル・ゴールドスミス

了解しました。追質問ですが、プレゼンテーションに追加された新しいスライドを拝見しました。7ページ目と8ページ目のことですが、ここで何を伝えようとしているのか、詳しく説明していただけますでしょうか。Four Cornersポートフォリオにおいて、テナントがレストラン業界全体をアウトパフォームしていることを示しているのだと思います。

それとは別に、キャッシュ・キャップ・レートまたはGAAPキャップ・レートが、皆さんのキャッシュフローを上回っているということでしょうか。これら両方の事項について、どのような主張を意図しているのか、もう少し詳細を教えていただけますか。

ビル・レネハン

はい、もちろんです。良いご質問です。ある投資家から、当社の株価と、何か一般的な指数の比較を見せられました。MSCIかモルガン・スタンレーの、何らかの一般的なレストラン指数だったと思います。

それらを一致させるためには、開始日を少し工夫（調整）する必要がありました。かなり高い相関関係がありました。彼らは「当社の株価はレストラン指数のように動いているのか」という点を指摘していました。私たちは、それは一見して愚かな概念だと考えています。

もし私たちがレストラン指数のように動くのであれば、少なくとも、指数を当社の賃料に基づいてウェイト付けし、当社のテナントの株価パフォーマンスを賃料ベースで見るべきです。

ビル・レネハン

そうすれば、黄色い線が出てきますが、これはDardenやChili'sがいかに好調であるかを示しています。当社のポートフォリオには、経営危機に陥った企業はありません。上場企業で可能な限りウェイトを下げて調整したためですが、私たちのテナント構成は非常に強力です。GAAPキャップ・レートについてですが、私たちが敬意を払っているAgreeという競合他社があります。

素晴らしい企業で、彼らは歴史的にGAAPキャップ・レートを用いています。当社のキャップ・レートが彼らのものと比べてどうであるか、という質問をいただいています。投資家の間で、彼らが2つの異なる数値を引用していることによる混乱があるようです。どちらの数値も、見方としては完全に正当なものです。

時として、当社のキャッシュ・キャップ・レートが彼らのGAAPキャップ・レートと比較されていると感じることがありました。

ビル・レネハン

私たちは単に計算を行い、皆さんが好きな方法を選べるようにデータを示しただけです。最後の新しい開示事項についても触れておきます。マイケル、あなたは質問していませんが、端数処理について今説明しておきます。これは、単にこちらの方がより正確な方法だと考えたためです。

遡って確認したところ、当然ながら、端数処理済みの値を端数処理済みの値と比較する場合と、より正確な実数同士を比較する場合では、ある時は成長率が高くなり、ある時は低くなることが分かりました。私たちは、こちらの方が示す方法として優れていると考えました。今日、成長率に多くの注目が集まっているため、可能な限り正確な数値を提供したいと考えたのです。

ビル・レネハン

もしこれについてさらに質問がある場合は、かなりテクニカルな計算になります。端数処理の問題については、会議の後にパットに再度連絡することをお勧めします。

マイケル・ゴールドスミス

皆さん、ありがとうございました。第2四半期も頑張ってください。

ビル・レネハン

ありがとうございます。

パトリック・ウェルニグ

ありがとう、マイケル。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのエリック・ボーデン様からの電話回線です。エリックさん、どうぞ。

エリック・ボーデン

おはようございます。質問を受け付けていただきありがとうございます。Yum!およびBrinkerとの強力な関係を鑑みて、Yum!がタコベル・プラットフォームを拡大し、Brinkerがチリーズ・プラットフォームを拡大している中で、それらの既存店売上高の強さを背景に、買収の面、あるいは潜在的な開発の機会として、同様の買収機会はありますでしょうか。ありがとうございます。

ビル・レネハン

ありがとうございます。それらについては常に検討しています。一つ申し上げたいのは、タコベルは非常にタイトなキャップレートで取引される傾向があるということです。私たちは常にそのような案件に取り組んでいます。

攻めの姿勢をとることができ、過去の投資ミスによる傷跡を拭う必要がないような、強力なブランドと提携していることは大きな強みです。おっしゃった両方のブランドは、二次市場において非常に競争力のあるキャップレートで取引されていると言えます。

エリック・ボーデン

なるほど、助かります。では、貸倒債権の側面についてですが、年初来に発生したものはあるか、また、2026年の残りの期間の貸倒債権についてどのようにお考えか、お聞かせいただけますか。ありがとうございます。

パトリック・ウェルニグ

はい。年初来の数値はゼロです。1,300件を超えるリース契約があり、ポートフォリオ内の状況を常にモニタリングしています。今年、貸倒債権は発生していません。

ポートフォリオは引き続き非常に好調に推移しています。昨日、Brinker社の業績をご覧になったかと思いますし、Darden社の直近の決算も同様です。私たちが提携しているブランドは、いかなるマクロ経済の逆風も非常に上手く切り抜けています。そうではないブランドも出てくるでしょう。

私たちはそれを避けるために、非常に慎重に（提携先を）選定するよう努めています。

エリック・ボーデン

わかりました。お時間をいただきありがとうございました。感謝いたします。

ビル・レネハン

はい、もちろんです。

オペレーター

次のご質問は、Bairdのウェス・ゴラデイ様からの電話回線です。ウェスさん、どうぞ。

ウェス・ゴラデイ

ありがとうございます。皆さん、おはようございます。契約満了に関する先ほどのコメントに戻っていただけますか？42件のうち27件が更新されたとおっしゃいました。6%とおっしゃったかと思いますが、契約上の賃料の延長を考慮すると、もう少し低かったのではないかと思いました。

今後、その点についてはどのように捉えるべきでしょうか？

ビル・レネハン

それを強調しすぎることはしません。私たちは好調な四半期を過ごしたと考えています。ご存知のように、当社の典型的な賃料上昇率は1.5%です。もし当社のモデリングを行うのであれば、それが妥当な数値だと思います。

より良くなる四半期もありますし、それほど良くない四半期もあるかもしれません。1.5%というのは、開始点としても終了点としても適切な数値だと考えています。

ウェス・ゴラデイ

わかりました。ありがとうございます。

ビル・レネハン

また、私も単に—

ウェス・ゴラデイ

私たちが……を見る際。

ビル・レネハン

ウェス、手短に、ジャスティンとそのチームがプロパティマネジメント、アセットマネジメント、そして再リーシングにおいて、まさに素晴らしい仕事をしてきたことを強調しておきたいと思います。率直に言って、それは当社にとって新しい能力です。ここ数年、ジャスティンはチームを非常に積極的に再編し、素晴らしい成果を上げてきました。当社として、これまでになくそれらの事項をしっかりと把握・管理できています。

ウェス・ゴラデイ

わかりました。詳細な補足ありがとうございます。今後のパイプラインを見る際、現在評価している新しいカテゴリーが占める割合は大きくなるのでしょうか、それとも、それらの新しいカテゴリーへの参入はもう少し計画的に進めていくのでしょうか？

ビル・レネハン

はい、私たちは非常にスコアを重視しています。特定のカテゴリーを他よりも優先するということはしていません。最も高いスコアを出す資産を見つけ出し、適切な価格設定によって、それらが最優先されるように努めています。

ウェス・ゴラデイ

わかりました。どうもありがとうございます。

ビル・レネハン

私たちは、前四半期にお話ししたように、いくつかの新しいセクターを検討しており、関係構築に真に注力し、どのテナントを重視したいかなどを探っています。視野はかつてないほど広がっています。

ウェス・ゴラデイ

わかりました。詳細をお話しいただきありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのジョン・キリチョウスキー様からの電話です。ジョン様、どうぞ。

ジョン・キリコウスキー

おはようございます。質問を受け付けていただきありがとうございます。ビル、まず最初に、バハマ・ブリーズに関する詳細をありがとうございます。その点について少し掘り下げたいのですが、転換されない他の資産については、ポジティブな評価（マーク）に言及されていました。

そこにダウンタイム（空室期間）は発生しますか？ 評価が上がる前に賃料損失は発生するのでしょうか、それとも、そこには純信用損失は発生しないとお考えでしょうか？

ビル・レネハン

いいえ、ダウンタイムは発生しないと考えています。他のテナントへ転換する数件の物件については、ダーデン（Darden）が最低でも1年半、最大で4年間、責任を負っています。賃料の上昇や提供される資本については、それらはすべて私たちのコメントに織り込まれています。これらの物件を強力なテナントに再賃貸できることに非常に手応えを感じています。

ダーデンも多くの物件を引き取っていますので、良い多角化の動きです。これは、私たちが数年前に非常に高い価格で売却したバハマ・ブリーズについて、特定のテナントに対するリスク価値（value at risk）の管理をうまく行ってきたことを裏付けていると思います。良い結果になる可能性があります。

パトリック・ウェルニグ

補足させてください。つまり、ビルがコメントの中で述べたように、私たちが話しているのは4店舗と、ABR（平均基本賃料）の50ベーシス・ポイント分です。それは少額です。

ビル・レネハン

ええ。

ジョン・キリコウスキー

承知いたしました。現時点までの数値を算出してみると、平均的なブレンドは第1四半期の決算時よりも約20ベーシスポイント高くなっているように見えます。公表された内容に基づくと、まだ早い段階であることは承知していますが、それを引き起こしているのは、利回りのじわじわとした上昇（upward creep）によるものとお考えでしょうか？ それとも、単にサンプルサイズが小さいことによる変動なのでしょうか？

ビル・レネハン

サンプルサイズが小さいためです。

ジョン・キリコウスキー

なるほど。承知いたしました。ありがとうございます。

ビル・レネハン

はい。

オペレーター

次のご質問は、シチズンズ・バンクのミッチ・ジャーマン様からです。ミッチ様、どうぞ。

ミッチ・ジャーメイン

はい、ありがとうございます。ビル、つい先ほど、明らかにいくつかの新しい産業に言及されましたね。レンタル会社、つまりレンタル業者と、食料品店（グローサー）に資本を配分されたとおっしゃっていました。セクターを検討する際、あなたやあなたのチームはどのような学習を行っているのでしょうか？ つまり、それらの資産やセクターを魅力的にした属性は何でしょうか？ それは明らかに、資本配分の観点からTAM（総獲得可能市場）の変化をもたらしているように見えます。

現在は、そのように考えるべきなのでしょうか？

ビル・レネハン

ええ、そのように考えるのは良い方法だと思います。私たちは、いわゆる「トリプル・フィルター」と呼ばれるものを使用しています。それは、「これは購入するのに十分な知識があるものか？」、「投資家から購入の許可を得ているか？」、そして「自分たちのお金でそれを買うか？」というものです。これらは非常に大まかなものに聞こえるかもしれませんが、アセットクラスが通過するには非常に厳しい関門です。

例えば、私個人としては、自分のお金でピックルボール施設を買うことはありません。ですから、ピックルボール施設を買わないという判断は非常に容易です。自分のお金でカーバナ（Carvana）を買うこともありません。ですから、それも容易です。

「投資家から許可を得ているか？」というのは、より難しい問題です。

ビル・レネハン

私たちは、投資家を我々の動きに納得させながら進めていけるよう、かなり段階的に進める傾向があると考えています。明らかに、私たちの投資家は、ニューヨーク市のクラスAオフィスを買うためにフォー・コーナーズ（Four Corners）を必要としているわけではありません。彼らには、そうしたエクスポージャーを得るための他の手段があります。「十分な知識があるか」については、取締役会向けのホワイトペーパーを文書化すること、カンファレンスに参加すること、テナントと面会・対話すること、そしてフロアを歩いて確認することに現れます。

そして、謙虚に申し上げれば、これらのセクターの多くは、私が以前から経験していることであり、単にフォー・コーナーズ設立以前からの経験に過ぎません。私が [Trailion] にいた時、あるいはグラマシー（Gramercy）の投資委員会にいた時、その他にも取り組んできたことの中で、私たちは屋外産業用ストレージを購入しました。食料品（グローサー）も購入しました。

ビル・レネハン

それについては精通しています。大事なのは、チームをしっかりと巻き込んでいくことです。

ミッチ・ジャーメイン

ありがとうございます。私からは最後の一つです。今四半期に何度かお聞きしていますが、単に伺いたいのですが、投資販売市場における競合状況に、何か実質的な変化は見られますか？ つまり、明らかに、かなりの間、多くの競合他社がサイドライン（市場への参加を見送り）に留まっていましたが、その一部が戻ってきているように見えます。それによって、物件のアンダーライティング（引受審査）や入札へのアプローチの仕方に、何か変化が生じていますか？

ビル・レネハン

私たちがこうした単発（onesies and twosies）の物件を購入している場面においても、当然ながらポートフォリオを視野に入れていますし、これまでにも数件の成約実績があります。我々は競争力のある非常に有利な立場にあると考えています。単発の取引を行いながら、一年を通じて誇れるようなポートフォリオを構築することができますが、同時に、より大きな案件を行うための規模も備えています。ニュースでプライベート・クレジットやプライベート・クレジット企業について、NAV（純資産価値）に対してディスカウントで取引されていることや、その評価額（marks）に疑問が呈されているといった話をよく耳にすると思います。

それによって彼らが身を引く（活動を縮小する）ことになるのでしょうか？ 現時点では、そのような証拠はないと考えています。確かに最近は、多くの企業M&A活動がありました。企業M&A活動の影（影響）も大きく感じられます。今取り組むべきことはたくさんあります。

ミッチ・ジャーメイン

ありがとうございます。

オペレーター

現在、これ以上の質問はありません。それでは、締め括りの言葉として、CEOのBill Lenehanに進行を戻します。Bill、お願いします。

ビル・レネハン

ありがとうございます。素晴らしい。30分ちょうどで（議論を）締めくくることができて良かったです。結局のところ、既存のポートフォリオの強みがあるため、多くの同業他社が守りに徹している中で、我々は攻めに集中できる状況にあります。

2億ドルのタームローンにより、現在から第3四半期にかけての資金調達の目処が直接的に立っています。債券市場で見られる魅力的なプライシングにより、今年後半には、より大規模な低コスト資金へのアクセスがさらに容易になるはずです。買収市場は安定しています。我々の物件タイプに対する対象範囲（aperture）が少し広がれば、ポートフォリオを一歩ずつ着実に構築していく、もう一年となる成功の年を期待しています。

我々のチームは、5月18日の週にICSCに、6月1日の週にニューヨークで開催されるNareitに参加します。多くの方がご存知の通り、我々はICSCに合わせてカクテルパーティーを開催します。

ビル・レネハン

これらのイベントのいずれかで、皆様に直接お会いできれば幸いです。スケジュールの調整については、Patrickまたは私までご連絡ください。皆様、ありがとうございました。今年、また多くの方々に直接お会いできることを楽しみにしています。

オペレーター

本日の電話会議は以上となります。ご参加ありがとうございました。これで回線を切断してください。