FRT（フェデラル・リアルティー・インベストメント・トラスト） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、こんにちは。Federal Realty Investment Trustの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。すべての参加者は聞き取り専用モードとなります。サポートが必要な場合は、星印（*）を押した後にゼロ（0）を押して、会議専門スタッフをお呼び出しください。

本日のプレゼンテーションの後に、質疑応答の時間を設けております。質問をされる場合は、電話機のキーパッドで星印（）を押した後に1を押してください。質問を取り消す場合は、星印（）を押した後に2を押してください。質問は1人につき1問に制限していただきますようお願い申し上げます。

追加の質問がある場合は、再度順番待ちの列にお並びください。また、本日のイベントは録音されておりますのでご注意ください。それでは、投資家広報担当シニア・バイス・プレジデントのJill Sawyerに進行を代わります。お願いいたします。

ジル・ソーヤー

Rocco、ありがとうございます。皆様、おはようございます。Federal Realtyの2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。本日の電話会議には、Federalの最高経営責任者（CEO）であるDon Wood、最高財務責任者（CFO）のDan Guglielmone、東部地域プレジデント兼最高執行責任者（COO）のWendy Seher、および最高投資責任者（CIO）のJan Sweetnamが同席しております。

また、準備された発言の終了後に皆様の質問にお答えできる、当社の経営陣の他のメンバーも出席しております。なお、本会議で議論される特定の事項は、将来予測に関する記述とみなされる場合があることにご留意ください。将来予測に関する記述には、年率換算または予測された情報、ならびにガイダンスを含む、予想または期待されるイベントや結果に言及する記述が含まれます。

ジル・ソーヤー

Federal Realtyは、当該の将来予測に関する記述に反映されている予測は合理的な仮定に基づいていると考えておりますが、当社の将来の運営および実際の業績は、将来予測に関する記述に含まれる情報とは実質的に異なる可能性があり、これらの予測が達成される保証はいたしかねます。今朝発行いたしました決算リリースおよび補足報告資料、Form 10-Kで提出した年次報告書、およびその他の財務開示書類には、当社の財務状態および営業成績に影響を与える可能性のあるリスク要因についてのより詳細な議論が記載されています。電話会議の参加者数が多いため、質疑応答の時間中はご質問を1問に制限していただきますようお願い申し上げます。追加の質問がある場合は、再度順番待ちの列にお並びください。

それでは、Don Woodに交代いたします。

ドン・ウッド

Jill、ありがとう。そして皆様、おはようございます。ポートフォリオ全体にわたるキャピタル・リサイクリング（資本再配分）の強化、過去18ヶ月間にわたるボリュームと賃料率の両面での記録的なリーシングの結果としての強力な増分キャッシュフロー、そして前年度の開発支出による意味のある増分寄与の始まりが、FFO（運営キャッシュフロー）1株当たり1.88ドルというボトムライン（最終利益）の結果に現れており、前年同期比で10.6%向上しました。これが今四半期の決算超過（ビート）の舞台を整え、年度後半に向けたガイダンスの引き上げを可能にしました。

詳細は数分後にDanから説明します。これらの解約手数料は、家主に有利な賃貸借契約の強化による直接的な結果であり、当社のビジネスの重要な一部ですが、今四半期は前年同期比で280万ドル増加しました。

ドン・ウッド

今シーズンの異例の厳しい冬に起因する、費用回収額を上回る除雪および関連するエネルギー費用の増加も、今四半期は200万ドル以上増加しました。もちろん、解約手数料の影響のみを除外したとしても、当社は9%の成長を維持しています。今四半期のキャピタル・リサイクリングでは、Santana RowにあるMisora Apartmentsの売却、およびメリーランド州ロックビルのCourthouse Shopping Centerの売却を完了し、合計で1億5,900万ドルの売却益を得ました。そのキャップレートは、合算で5%を大きく下回る水準でした。

続いて、ロックビルにある、長年保有しているAランクのCongressional Plazaに隣接するCongressional North Shopping Centerを、7%の安定利回りで7,200万ドルで買収しました。増益に資する追加の買収および売却の機会については、引き続き当チームが極めて高い集中力を持って取り組んでおり、当社の全体的な成長を継続的に向上させることが期待されます。

ドン・ウッド

春の季節を迎えるにつれ、検討に値する興味深いセンターが市場に出るという活動が明らかに活発化しています。ビジネスは好調であり、当社の歴史的な所在地および新しい市場の両方において、当社の資産に対する強い需要があります。当四半期末のポートフォリオ全体のリーシング率は96.1%、入居率は93.8%となり、新規取得センターを除いて約40ベーシスポイント上昇しました。後ほどお話しする新規リーシングの継続的な強さを踏まえると、現在見られるこの好況は継続すると予想されます。

具体的には、これまで行われてきた、そして今後も行われる予定のアンカーテナント区画のリーシングおよびリポジショニング、特に当社のウエストコーストにおける活動は、2027年および2028年に強力な収益寄与をもたらすはずです。

ドン・ウッド

優れたデモグラフィックス（人口統計学的属性）、特に富裕層の顧客基盤が、リテール物件の業績において実証可能なビジネス上の差異を生むという明白な証拠は、過去数年間あまり多くは示されてこなかったことを承知しております。それには、人口動態の変化、政府の補助金、好意的な需給ダイナミクスなど、多くの理由があります。それらのマクロトレンドの一部は今後も続く可能性があります。今日の経済の現実は異なっており、このK字型経済における消費者の日々変化する購買決定は非常に現実的です。

ガソリンから食料品に至る日常的なコストが高騰し、消費者がより選択的になっているこのような時期には、質の高いデモグラフィックスがより重要になります。それらは非常に重要です。Wendyが現場で具体的に何が見えているかについて詳しくお話しします。リーシングがこれらおよび将来の結果を左右することは驚きではありません。

ドン・ウッド

当四半期には、100件以上のリース契約、および26万4,000平方フィート（※原文649,000 ftの誤記の可能性あり、文脈に従い翻訳）の比較可能な案件が、キャッシュベースで13%、直線法ベースで23%の更新率で行われました。これは、これまでのどの第1四半期よりも多いボリュームであり、全四半期を通じても歴代3番目の規模でした。これには、13件のアンカーテナント案件が含まれており、面積は約40万平方フィート、更新率はキャッシュベースで13%、直線法ベースで21%でした。これは非常に強力なリーシングであり、今後も継続する見込みです。

過去数四半期にわたってお話ししてきたように、当社は開発、通常はショッピングセンターを補完する住宅製品によって、物件の密度を高める機会も見いだしています。

ドン・ウッド

追加の土地コストがほとんど、あるいは全くかからない場合、適切な立地であれば採算が取れます。2025年が価値について教えてくれたことがあるとすれば、それは、強固な郊外の立地において、素晴らしいショッピング環境に隣接する高品質なアパートメントは、より魅力的な住環境を生み出すということです。それは、より高い居住用賃料、より高く力強い成長、そして最終的には売却時のキャップレートの低下につながります。Santana RowのLevare MisoraおよびPike & RoseのPallasの2025年、2026年の売却により、全体で5%未満という、再投資のための比類のない資本コストを確保することができました。

また、以前公表した通り、Bala CynwydのThe Blayrの居住用開発に計4億ドルを割り当てており、これはすでに34%がリース済みで、時期と比率の両面で予測を大幅に上回っています。Hobokenの301 Washington Streetは現在建設中で、約9ヶ月後にリーシングを開始する予定です。

ドン・ウッド

Santana RowのLot 12は建設が順調に進んでおり、数週間後の当社のインベスター・デーにお越しいただく方の多くが目にすることになるでしょう。フィラデルフィア近郊のWillow Groveショッピングセンターにおける追加の261ユニットについては、今週、隣接するショッピングセンターの一部解体が行われます。これらのショッピングセンター資産の高密度化により、今後数年間の安定化後には、ポートフォリオに計800ユニット近くの追加と、2,700万ドルの新規営業収益がもたらされることになります。当社の小売中心の物件における居住用開発の経験は、25年かけて培われたスキルセットであり、間違いなく当社のビジネスモデルの独自の差別化要因となっています。

数週間前にPNC Bankと残りの11,000平方フィートの賃貸契約を締結したことにより、Santana Westは正式にリーシング率100%となりました。

ドン・ウッド

実際、Santana Rowのオフィススペースはすべてリーシング率100%です。カリフォルニア州サンノゼのダウンタウンでは、わずか数マイル先でクラスAオフィスの空室率が36%に達していることを考えると、これは特に印象的です。この事実を、一瞬じっくりと考えてみてください。これは例外的なことではありません。

Pike & Rose Officeはリーシング率100%です。CocoWalk Officeも100%です。Bethesda Row Officeは97%、Assembly Row Officeは94%です。オフィスポートフォリオ全体では、全体で99%がリース済みです。

現在、全国的に認知されている当社の複合用途コミュニティにおけるオフィス収入の流れは、極めて需要が高く、安定しており、堅実で、成長しています。5月20日、21日にSantana Rowで開催される包括的なインベスター・デーを通じて、当社の計画を披露いたします。多くの参加者が見込まれており、さらに数名の方にもお越しいただければ幸いです。

ドン・ウッド

皆様にお会いできるのを心より楽しみにしております。利用可能なあらゆる手段を駆使して、内部および外部の成長を強化することが、我々の本質です。今回のような第1四半期の結果は、その能力に対する私の自信を深めてくれます。それでは、詳細を補足するためにウェンディ、そしてダンにバトンタッチします。

ウェンディ。

ウェンディ・セハー

ありがとう、ドン。今四半期は、全般的に力強い結果となりました。すべての主要な運営指標が目標を達成し、前四半期からの勢いを継続させるとともに、当社のあらゆるフォーマットにおける高品質な不動産への広範な需要を裏付けるものとなりました。ドンが述べたように、今四半期は記録的なリーシングとなり、直近12ヶ月ベースの家賃更新率は16%でした。

なお、この更新率の統計は、報告された取引の96%を表していることに留意してください。同一物件（POI）の成長率は今四半期で4.7%と好調で、北東部で直面した厳しい冬の状況を考慮すると、特に印象的です。この結果には、これ以上ないほど満足しています。当社のリーシング率は96.1%と堅調を維持しており、これは当社の積極的なリーシング手法を直接反映しています。

客足（フットトラフィック）は今四半期で3%増加し、さらに重要なことに、4月には4%増加しました。

ウェンディ・セハー

契約済みで未入居の案件は、年内および2027年にかけて、3,600万ドルの追加の賃料に寄与する見込みです。スモールショップ部門では、リーシング率は93.8%にあり、サブマーケット全体で見られる継続的な需要を考慮すると、さらに賃料を引き上げる余地があります。パイプラインは、リース交渉中のスペースが170万平方フィートを超えており、引き続き堅調で、今後2年間の組み込み成長をもたらします。前四半期、私は最近の買収案件のいくつかについて、初期のリーシングの勢いや、アンダーライティングと比較して見られる並外れたパフォーマンスについて説明しました。

現在、より明確になってきているのは、運営面で見出している財務的な機会です。当社はこれらの物件を、単に内部基準を満たすだけでなく、より効率的かつ低コストで、より高いレベルで運営しています。

ウェンディ・セハー

皆様ご存知の通り、重要なのはいくら使うかではなく、いかに使うかです。内部の規模拡大、ベンダー管理、およびスコープの調整を組み合わせることで、より効率的な運営を通じて価値を創出し続けられると考えています。現在、K字型経済とその商業用不動産への影響について、多くの議論がなされています。そのナラティブを、ポートフォリオ全体で実際に経験していることと照らし合わせると、当社がそのKの上端から恩恵を受けていることは疑いようもありません。

客足も売上も増加しています。予想されるようなバリュー重視の小売業者だけでなく、Crate & Barrel、Anthropologie、Madewell、Aritziaといった定価販売・憧れのブランドコンセプトを持つ企業も増加しており、これらすべてが当社のセンターにおいて優れた業績を維持しています。レストランにおける裁量的支出も、多くの注目を集めているトピックですが、いくつかの数字を共有したいと思います。

ウェンディ・セハー

当社のフルサービス・レストランの売上は1平方フィートあたり平均723ドルであり、ファストカジュアル・レストランは平均873ドルです。どちらも健全なパフォーマンスを示しており、全国平均の2倍以上です。また、両者とも占有コスト比率は9%台で推移しており、消費者の変動やより広範な経済サイクルを吸収するための十分な余力（クッション）を残しています。持続可能な不動産こそが重要です。

それでは、ダンに交代します。

ダン・グリエルモネ

ウェンディ、ありがとう。皆さん、こんにちは。第1四半期の1株当たりFFOは1.88ドルとなり、前年同期比で約11%の成長を反映しており、運営面で非常に強力な四半期であったことを示しています。この結果は、当社のガイダンス範囲の中間値を0.06ドル、つまり3.6%上回っており、ビジネスプランが最大限のパフォーマンスを発揮していることを反映しています。

アウトパフォーム（予想を上回った）の要因としては、稼働率の向上、駐車場収入、および付随収入による増収から0.02ドル、ウェンディが先ほど強調した2025年の買収資産からの効率化を含む費用節減から0.01ドル、予想を上回った期間終了手数料（term fees）から0.01ドル、そして年内の後半に予定されていた項目を前倒ししたことによるタイミングの影響として0.02ドルが挙げられます。GAAP指標である比較可能なPOI（物件運営収益）成長率は、第1四半期は4.7%でした。現金主義ベースの比較可能成長率は、当四半期で5.1%でした。

ダン・グリエルモネ

期間終了手数料を除外しても、結果は依然として約4%でした。現金主義ベースの最低保証賃料は、当四半期で3.6%増加しました。この指標のあらゆるバリエーションが当社の予想を上回っており、年初の好調なスタートを際立たせています。この点に関する詳細な開示については、Form 8-Kをご覧ください。

次に、貸借対照表についてお話しします。第1四半期末の後、リボルビング・クレジット・ファシリティの再構築を完了しました。これにより、ファシリティの規模を14億ドルに拡大し、当初期間を2030年4月まで延長（2031年までの延長オプション付き）、さらにSOFRに対するスプレッドを5ベーシス・ポイント縮小して72.5ベーシス・ポイントとしました。2月に満期を迎える1.25%の社債を償還し、現在、2026年残りの期間におけるローン満期は5,000万ドルのみとなっています。

ダン・グリエルモネ

配当および維持資本支出後の強力なフリー・キャッシュ・フローの予測を継続しており、2026年には1億ドルを超え、定額賃貸方式（straight-line rent）から現金支払賃貸方式への転換に伴い、2027年および2028年にはさらに増加すると予想しています。第1四半期には、加重平均で4%台半ばのキャップレートで、合計1億5,900万ドルの資産売却を完了しました。また、期末までに完了予定の売却案件がさらに6,600万ドルあり、キャップレートは5%台半ばから後半を目標としています。2025年および2026年年初来の予想資産売却額は合計5億4,000万ドルとなり、加重平均キャッシュ・イールドは5%台前半から半ばという、非常に魅力的な資本コストとなる見込みです。

ダン・グリエルモネ

レバレッジを中立に保った状態で効果的に実行されてきた、この積極的かつ規律ある資産リサイクリング・プログラムを通じて、当社の負債指標は堅実なままです。第1四半期の年換算純有利子負債対EBITDA倍率は5.5倍であり、年内に改善する見込みです。固定費支払カバー率は3.9倍であり、2026年の残りの期間で当社の目標指標である4倍を上回る見込みです。それでは、ガイダンスに移ります。

堅調な第1四半期の結果と、ポートフォリオの継続的な回復力を踏まえたより前向きな見通しにより、NAREITおよびコアFFOの両方のガイダンスを1株当たり7.46ドル〜7.55ドルに引き上げます。中間値で見ると、この0.03ドル〜0.04ドルの増額は、2025年と比較してコアFFOが6.3%成長することを意味します。

Dan Guglielmoe

ガイダンス引き上げの要因には、比較可能なPOI成長率の見通しが、前回の3%〜3.5%という範囲から3.125%〜3.625%へと改善したことが含まれます。2026年の最初の3四半期の稼働率の推移については、すでに締結済みの賃貸契約に後押しされ、中間から後半の93%台で推移した後、年末までに中間から後半の94%台まで上昇すると引き続き予想しています。ガイダンスの改善は、2025年に取得した7億5,000万ドルの優良な主要物件からの貢献が、費用節減とこれらの主要資産におけるリーシング速度の向上によって予想よりも強かったことを反映しています。また、テナントの開始および運営が予想よりも早まったことにより、再開発による予想増分POIを1,400万ドル〜1,500万ドルに引き上げました。

ダン・グリエルモネ

期間終了手数料の見通しも、強力な賃貸契約によって収益性の低いテナントを活用できるようになったため、800万ドル〜900万ドルへと改善しました。1.25%の無担保社債については、新しいタームローンと増額したクレジット・ファシリティの利用を組み合わせてリファイナンスを行い、当該社債の実効利率のリセットについて、事前の予想通り約4.5%を引き受けることとなりました。これはリファイナンスによる約175ベーシス・ポイントの逆風を表しており、これがなければ当社のコアFFOガイダンスの中間値は8%増を上回ることになります。年初であるため、クレジット・リザーブは賃料収入の60ベーシス・ポイント〜85ベーシス・ポイントのまま据え置いています。

その他のガイダンスの前提条件はすべて変更ありません。詳細はForm 8-Kの27ページに記載されています。

ダン・グリエルモネ

この更新されたガイダンスは、2026年年初来に完了した9,200万ドルの買収、ならびにMisoraおよびCourthouse Centerの資産売却も反映しています。当社は引き続きリサイクリングに積極的に取り組んでおり、下半期にも追加の買収および処分機会を予定しており、それらが実現した場合にはガイダンスを上方修正する可能性があります。まとめますと、ガイダンスの0.03ドル〜0.04ドルの増額は、0.01ドル以上の運営面でのアウトパフォーム、買収による計0.01ドル、主に当社の非比較対象物件（non-comp pool）における期間終了手数料による0.01ドル、そして再開発による増分POIによる約0.005ドルによって構成されています。当社のビジネスプランのすべての領域が予想を上回っています。

2026年残りの期間の四半期別FFOのペースに関する予想については、第2四半期は1.83ドル〜1.86ドル、第3四半期は1.84ドル〜1.87ドル、第4四半期は主に契約に基づく稼働率の成長に後押しされ、1.90ドル台前半を予想しています。それではオペレーター、質問を受け付けてください。

オペレーター

はい。質問される場合は、電話機のキーパッドで「＊」を押してから「1」を押してください。スピーカーフォンをご使用の場合は、キーを押す前に受話器を取っていただくようお願いいたします。質問への回答がすでになされた場合、質問を取り消したいときは「＊」を押してから「2」を押してください。

繰り返しになりますが、質問は1回に制限させていただきます。追加の質問がある場合は、再度キュー（待ち行列）に加わることができます。それでは、参加者のリストを作成するため、少々お待ちください。本日の最初の質問は、バンク・オブ・アメリカのSamir Khanal様からです。

どうぞ。

サミール・カーナル

皆様、おはようございます。ドン、まずはハイレベルな（概括的な）話から始めていただければと思います。あなたはK字型経済についてお話しされました。この背景が継続し、貴社の高所得層の商圏、戦略、およびテナント構成を考慮した場合、それが競合他社に対する相対的な強みやアウトパフォーマンスにどのようにつながるのでしょうか？よろしくお願いします。

ドン・ウッド

ありがとう、サミール。それには紐解くべき要素がたくさんありますね。最善の言い方を考えています。つまり、我々は高品質な資産を持つ不動産会社であり、経済の変化を排除することを目指しているわけではありません。

経済が変化することは想定しています。重要なのは、我々へのネガティブな影響を効果的に限定することであり、それを保有する不動産の種類によって実現しています。かつて、ある指標を提示していました。この質問に基づき、再び掘り起こして提示しようと思いますが、それは購買力、つまり購買力とは何かについてです。

ドン・ウッド

例えば、我々の全体の世帯年収16万7,000ドルを取り、それを半径3マイル以内の世帯数に掛けてみると、それが最も分かりやすい見方です。そうすると、ショッピングセンター1カ所あたり110億ドルの購買力があるということになります。そう考えると、商品の種類というよりも、不動産そのものや、その不動産で誰が買い物をするかという点が重要になります。そこが、まさに我々が適切な位置にいる理由です。

もしここ2週間ほど前を見ていただければ、ウォール・ストリート・ジャーナルに一連の記事がありました。それらはすべて、成長するアッパーミドルクラスに関するものでした。

ドン・ウッド

それらはすべて、その可処分所得がどこから来るのか、そして消費者にどのように使われているかについてでした。それが我々の事業計画の中心であり、常に中心であり続けてきました。だからこそ、特定の時期にはそれほど重要ではないこともあります。あなたは今、私に水晶玉を見るように（未来を予測するように）求めていますが、今こそが重要な時期なのです。

K字型経済は現実のものだと考えています。我々がK字の最上部で事業を展開していることも現実であり、我々のショッピングセンター周辺に存在する富裕層と、実質的にその人数を組み合わせたものが、模倣困難なレベルのクッション（緩衝材）を提供していることも現実だと考えています。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様からです。どうぞ。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。質問を受け付けていただきありがとうございます。貴社は資本の再循環（キャピタル・リサイクリング）において、継続的に進展されています。素晴らしいものになると確信しているインベスター・デーの興を削ぎたくはないのですが、現在、どのイニング（段階）にいるとお考えでしょうか？この資本の再循環が、今四半期の既存POIにどのように寄与したか、また、その寄与が今後どのように推移していくかを定量化する方法はありますでしょうか？

ドン・ウッド

ありがとう、マイケル。いくつかお伝えしたい点があります。ダン、定量化できるかどうかは分かりません。マイクが聞いていることを定量化することはできないと思います。

これについては考えるべき点がいくつかあります。何イニングにいるかということではなく、本質は、多大な価値を生み出した資産を、再び同じことができるようなものや原材料へと、継続的に、永遠に再循環させられるかどうかにあります。市場の特定の時期には、それが恩恵となり、多くの機会がありますが、そうでない時期もあります。それは継続的かつレーザーのような鋭い集中力で行うものであり、それが私にとって最も重要なことです。

ドン・ウッド

我々が買収と建設を行い、多額の利益を上げ、それを再び同じことができるようなものへと再循環させることを、毎年、継続的に期待してください。インベスター・デーでは、それについてより具体的に話す予定です。それが、皆様が当社の株式を購入する際に手にしているもののコンセプトなのです。

ダン・グリエルモネ

はい。それに追加して、FFOの成長について少し詳しく説明させていただきます。6.3%という数字についてですが、その半分以上はコア・ポートフォリオの成長によるもので、50%〜60%程度と考えてください。買収と再開発が他の2つの大きな要因であり、成長の20%〜25%を占めています。

今後については、コア・ポートフォリオの成長はもう少し高まり、買収と再開発への圧力は実際には少し低下すると予想しています。補足しますと、今年の全体的なFFO成長の20%〜25%は買収によってもたらされました。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのJuan Sanabria様からです。どうぞ。

フアン・サナブリア

おはようございます。Dan、あなたが提示した四半期のランレートにおけるFFOの構築の一環として、同一物件NOIの推移と、稼働率において予想すべきペースについて少しお話しいただければと思います。今四半期におけるノイズや、天候による閉鎖、破産などについても踏まえた上でお願いします。

ダン・グリエルモネ

はい、良い質問ですね。先ほどお話しした稼働率に関しては、93%台の中盤から後半という、やや低い水準にとどまる見込みです。これが比較成長のペースに影響を与えることになります。第4四半期には、第3四半期後半から第4四半期初めにかけて賃料発生が始まるものが多くあるため、大きく上昇するでしょう。

これらはすでに契約済みのリースですので、それが（成長を）決定づけることになります。

ダン・グリエルモネ

比較成長の観点からは、第2四半期と第3四半期には2%台、2%に近い水準まで少し落ち込みますが、その後第4四半期に再び回復し、GAAPベースの比較成長では3.5%〜4%の範囲まで上昇するでしょう。キャッシュベースでは、おそらく40〜50ベーシスポイントほど高くなります。今年のキャッシュは、報告されるGAAPよりも高くなる見込みです。以上が、詳細な状況です。

これによって、2027年に向けて何らかの勢いが見られるはずです。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのCooper Clark様からです。どうぞ。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。ご質問をお受けいただき感謝します。現在のマルチファミリーの売却（ディスポジション）パイプラインに関する最新状況と、買収面で引き続き魅力的な機会が見つかる場合、年内にどれくらいの物件を市場に出すことを検討されるか教えていただけますか？ キャップレートは引き続き、4%台後半から5%台前半という強い価格水準を予想してよいでしょうか？

ドン・ウッド

もちろんです、Cooper。いくつかの異なる観点からお答えします。現時点において、市場に出している特定の居住用物件はありません。しかし、私たちが検討していること、あるいは検討しようと考えていることは、過去にお話ししたように、ジョイントベンチャーという形でそれだけでなく他の部分も収益化することであり、それが一つの潜在的な方法です。

それが可能かどうかという考えは、間違いなく買収側で何を見つけられるかに結びつきます。ここで極めて重要となるのは、重要なマッチングです。ご存知の通り、我々は多くの価値を創出してきました。1031エクスチェンジによって可能な限り回避したいと考えている、多額の税務上の利益があるためです。

ドン・ウッド

そのような方法で数値をお出しすることはできません。それは主に買収パイプラインに左右されるもので、その点については、後ほどJanが話します。私が申し上げたいのは、我々が売却を行う理由は、多大な価値を創出した上で、将来的にさらなる価値を生み出せる場所へ再投資できると考えているからです。それが我々の理論です。

Jan、現場ではどのような状況が見えていますか？

ジャン・スウィートナム

そうですね、いくつかあります。以前よりも競争が激しくなっていることは、今に始まったことではありません。良いニュースは、わずか3ヶ月前よりも、現在の方がはるかに多くの機会が見えていることです。市場に出ている物件と非公開物件の両方において、現在行っているアンダーライティング（審査）を見ると、我々は非常に活発に動いています。

外に多くの競合が存在しているにもかかわらず、我々が最も優位に立てる物件は、実際にはより複雑で、おそらくより多くのリーシングの機会を伴うものです。より大きな、よりリーシングの余地があり、より複雑な資産が、依然として競合をふるい落としています。

ジャン・スウィートナム

そうした物件に対して競争できる能力は、まさに我々のスキルセットに合致しています。それには、テナント需要が供給を上回る場所の特定、リマーチャンダイジング（テナント構成の最適化）、そして適用可能な場合は、売上や賃料を向上させることができるプレイスメイキングが含まれます。最近の買収でもそれを実感していますし、今後の機会においてもそれが見えています。何が起こるか、取引量がどうなるかを予測するのは難しいですが、我々の競争力には自信を持っていますし、ここしばらくの間で最も多忙な状況です。

下半期についても依然としてかなり楽観視しています。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、Evercore ISIのMichael Griffin様からです。どうぞ。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。買収の流れに沿って、もう少し深掘りさせてください。DonまたはJan、年初に発表されたKingstowneとCongressionalの2件の案件について、詳細を伺えますでしょうか。そこではテナント構成のリマーチャンダイジングがメリットとして享受できるように思われます。

その2件における機会についてお話しいただき、それからJan、先ほどのお話にあった買収パイプラインについて少し詳しく教えていただけますか。現在検討中の案件（イン・ザ・ホッパー）は、昨年成約したタウンセンターやVillage Pointeのようなものよりも、Congressionalのような標準的な、より大規模なオープンエア型の小売フォーマットに近いものが多いのでしょうか。その2つの形態の相互作用についても併せてお話しいただければと思います。ありがとうございます。

ドン・ウッド

もちろん、Griffin、ご質問ありがとうございます。いくつかお話しすべき点があります。まず、ご質問の後半部分についてですが、対象は非常に幅広いです。我々が検討しているものは、非常に広範囲にわたります。

Congressional North Shopping Centerについて言えば、単体で見れば、空いたBed Bath & Beyondを抱えるパワーセンターであり、歴史的に言えば、我々がそれほど関心を持つような物件ではありませんでした。しかし、その周辺についてお話ししましょう。基本的に、ここはワシントンD.C.における最も重要な小売拠点の一つであり、間違いなくメリーランド州側で最も重要な、ロックビル・パイク（Rockville Pike）に位置しています。我々は、長年所有しているCongressional Plazaをはじめ、Federal Plaza、Pike & Rose、MidPike Plaza、Wildwood Shopping Centerなど、すべて数マイル圏内の物件をコントロールしています。

ドン・ウッド

このCongressional Northは、ボックス・テナントが入居できる機会がある、あらゆる規模における最後のセンターでした。率直に言って、それを買収して支配力を強められるという考えは、考えるまでもない（当然の）判断でした。こうした物件に空室がある理由は、多くの場合、個人所有、特に小規模な個人所有や家族経営などが、その資産から得られるリターンを生み出すために必要な資金を投入したくないからです。それが我々がそこで行っていることです。

同様に、Kingstowneでは、いわば「ドーナツの穴」を埋めることで、非常に少額の資本支出でその部分を我々の側に移し、非常に大規模なショッピングセンター全体をコントロールし、一連の所有関係を完結させているのです。こうした一連の流れを組み合わせて、我々は常にそうした取り組みを行おうとしています。

ドン・ウッド

それらは我々の進出先における戦略的なものです。率直に言って、カンザスシティ、オマハ、アナポリスに対する我々の関心に関して言えば、間違いなく、我々はそうした取り組みをさらに増やそうとしています。数分前のJanの指摘通り、我々はそれらの市場やその他の市場を非常に精力的に調査しており、チャンスを逃さないようにしています。これらの市場は、すでに購入済みの大型資産を補完するような、食料品店を核施設とする（grocery anchored）より小規模なセンターなどで補完することも可能です。

それが我々が進めていることの一部です。さて、Jan、何か付け加えることはあるでしょうか。

ジャン・スウィートナム

いいえ、付け加えさせていただきますと、CongressionalとKingstowneは、オポチュニスティックな買収であると同時に戦略的な買収でもあると考えており、そのバランスが非常に良いです。これらの利回りを見ると、Pikeの隣であれKingstowne自体であれ、既存物件から得られるレバレッジは、（利回りに）それほど影響しません。既存の市場において、長年展開してきた市場でも、あるいは新しい市場でも、あるいはより小規模な資産も含め、オポチュニスティックな取引の非常に良いミックスができていると考えています。また、現在はまだ進出していないものの、商圏を支配していると考えている、より大規模な資産もいくつか現在検討しています。

非常に良いミックスです。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、ScotiabankのGreg McGinniss様からです。どうぞ。

グレッグ・マクギニス

おはようございます。Don、おっしゃる通り、Santanaのオフィス部門は現在100%リーシング済みです。そこではさらに展開を進める余地もあります。ポートフォリオ全体で見ても、オフィスのリーシング率は健全です。

現在、より多くのオフィス新築開発に着手する意向はありますか？

ドン・ウッド

おはよう、Greg。ええ、もしそれがあなたの質問であれば、私にはまだトラウマがあります。Santana Rowで別のオフィスビルを建設するという考えは、投機的なベース（スペック投資）では行いません。ビルド・トゥ・スーツ（テナントの要望に合わせた建設）ができる範囲においてのみ行われます。

ちなみに、現在の状況、つまりSantana Rowとサンノゼのダウンタウンを並べて比較してみると、驚くべきことです。ぜひ見ていただきたいのですが、これらは3マイルしか離れていませんが、この状況においては一方が明らかに勝者です。さらなる機会はあるかもしれませんが、投機的な開発は行いません。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、CitiのCraig Mailman様からです。どうぞ。

クレイグ・メールマン

おはようございます。Dan、第1四半期の利益への寄与について、また今後数四半期のペースについて説明していただいたのは非常に助かりました。第1四半期の1.88ドルから、次四半期の1.845ドル、そして第3四半期の1.855ドルに至るまでの内訳（ブリッジ）を説明していただけますか？例えば、時期が早まったことによる0.02ドルの利益のうち、いくらが非経常的なものなのでしょうか？リース期間手数料が不規則（ランピー）であることは承知していますが、下半期の回復前の減速に至るまでのプロセスとして、今四半期が継続的なものに対して、より非経常的なものは何であったのか、詳しく教えていただけますか？特に、潜在的な買収の拡大についてお話しいただいているので。

ダン・グリエルモネ

はい。ええ、繰り返しますが、第1四半期から第2四半期にかけては、天候に関連する問題が少なくなるなど、おそらくいくらかの季節性によるプラスの影響があります。第2四半期および第3四半期に向けての最大の押し下げ要因は、明らかにリファイナンスです。リファイナンスによる逆風は、少なくとも0.01ドル程度のマイナス要因となります。

また、The Blayrのリーシングを進めていますが、第2四半期におけるレジデンシャル製品の初期のリーシング活動は、年後半に損益分岐点となる入居率に達してプラスに転じるまでは、当初はマイナス要因となります。

ダン・グリエルモネ

また、年後半に予測されていた他のタイミングに関連する事項が、第1四半期に前倒しでき、確定できたこともあります。それにより確実性が高まりましたが、それらは年後半には発生しません。それらが、その推移における主な要因です。それから、FFOのパフォーマンスの大きな急上昇は、すでに署名済みのリースによるものです。

それらの賃料発生日が、驚くほど多くのケースで10月1日となっており、実現すると非常に確信しているものです。それが、FFOを190セント台へと押し上げる要因となります。これが、その推移に関する詳細な説明となります。

オペレーター

ありがとうございます。本日次のご質問は、みずほ証券のHaendel St. Juste様からいただきます。どうぞ。

ヘンデル・セント・ジュスト

おはようございます。ドン、収益成長のセットアップ、そしてキャピタル・ローテーションにおけるリーシング・テイル（賃貸借契約の残存期間）に伴い改善しているように見えるモメンタムについて、あなたの声からはっきりとした興奮が伝わってきます。我々の予測では、今後数年間は、おそらく中位から高位の1桁台の成長になるのではないかと見ています。ここで構築しようとしている収益の軌跡について、またそれがどれほど持続可能なのかについて、何か共有していただけますか？それから、ここでのグリーンボンドのリファイナンスに関する長期計画について改めて教えてください。

現在はリボルバー（回転信用枠）を利用しているかと思います。ありがとうございます。

ダン・グリエルモネ

もちろんです、Haendel。あなたはリストに入っていると思います。5月20日頃にジェイと一緒にこちらに来るときは、ゴルフをする予定ですよね。そのための目的でもあります。

インベスター・デーでの話題を、今ここで先取りしてしまいたくありません。収益の軌跡やそれらの機会については、その2日間でお話しする予定です。よろしければ、この辺にしておきます。

ドン・ウッド

はい。ご質問の後半部分、1.25%の債券に関する件ですが、2億5,000万ドルの長期資金を5年以上の期間のタームローンに充てており、これにより2031年までカバーされます。

ドン・ウッド

残額はリボルバー（の枠内）にあります。我々は、債券市場あるいは転換社債市場への参入については、機を捉えて動くつもりです。機会が見え次第、最も適切なタイミングで行える能力があります。その時に実行します。

私は債券、それも長期債を発行したいと考えています。その点については、引き続きご注目ください。

オペレーター

ありがとうございます。本日次のご質問は、パイパー・サンドラーのAlexander Goldfarb様からいただきます。どうぞ。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

おはようございます。ドン、バージニア州の新知事について質問があります。確かに、皆様は他の非常にディープ・ブルー（民主党支持が極めて強い）な州での事業運営には慣れていらっしゃいますが、バージニア州は顕著な変化を見せています。とはいえ、皆様には国防支出やサイバー投資などがあります。

メリーランド州とバージニア州の2つの市場を含むミッド・アトランティック（中大西洋岸）地域で起きていることを踏まえ、バージニア州がメリーランド州のようになる、つまり開発に反対したり、これまで非常に順調だった道を停滞させるような政策を施行したりすることを、少しでも懸念されていますか？

アレクサンダー・ゴールドファーブ

あなたの見解は、知事が話していることや政治的な変化は、ショッピングセンターや顧客基盤、あるいは企業がノーザン・バージニアに拠点を置きたいと考える理由に対して、それほど干渉することはない、ということでしょうか。

ドン・ウッド

アレックス、後者です。つまり、フェデラル・リアルティを見て、私たちが展開している市場を理解してください。ここで私が話した所得だけでなく、私たちが語らないことは何だと思いますか？ それは、それらの家族の資産であり、それが、景気の浮き沈みやあらゆる政治的情勢の変化を通じて、どのように支出を継続させるかということです。もし私が政治的情勢を心配するようなら、事実上、会社をうまく経営できていないことになります。

これらの市場の多様性は非常に重要です。さて、私が住んでいる場所でもあるバージニア州に関してですが、提案されている国防予算をご覧になりましたか？ 1.5兆ドルが実現するかどうかは分かりません。

ドン・ウッド

もし実現すれば、誰が受益者になるかは分かっています。それは、私たちの物件周辺の多くの消費者になるでしょう。それが測定可能なほどの差になると私は思いますか？ おそらくそうではありません。全体として、この会社に投資するということは、地理的条件、資産タイプ、資産フォーマット、テナント基盤などが分散されたグループを購入することであり、実質的に、現在進んでいる道を継続できるだけの非常に大きな余地が占有コスト比率にあります。

それが私の焦点です。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、ドイツ銀行のOmotayo Okusanya様からです。どうぞ。

オモタヨ・オクサンヤ

はい。皆様、おはようございます。決算おめでとうございます。明らかに、勢いは皆様の味方ですね。

ダン、占有率について手短にコメントをお願いします。繰り返しになりますが、第1四半期の比較可能な占有率は94.1%でした。私たちは皆、80%台半ば程度を予想していたと思います。明らかに、再びリーシングが好調だったということですね。

また、終了（退去）を予想していたリース契約があったものの、それが実際には行われなかったのかという点も気になっています。おそらく第2四半期や第3四半期にそれが現れ、それが年内の残りの期間の勢いの一部を説明することになるのかもしれません。

ダン・グリエルモネ

占有率の観点からは、お話ししていたよりも良い結果になったと考えています。つまり、全体の占有率は93%台の低から中程度まで低下すると予想していました。第1四半期は、予想よりも占有率を高く維持でき、93.8%となりました。テナントの入居や退去などのタイミングによる増減はあるものの、そのレベルでかなり一定に推移するはずです。

第4四半期には、94%台の中から後半にかけての急上昇が見込まれます。

ダン・グリエルモネ

第1四半期の占有率維持が非常にうまくいったため、第2・第3四半期は当初の予測よりも少し高くなるでしょうが、それは私たちが話してきたことと一致しています。これでご質問の回答になっていれば幸いです。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、LadenburgのFloris van Dijkum様からです。どうぞ。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとうございます。皆様、おはようございます。サンノゼについては少しお話ししました。買収案件のいくつか、例えば非常に良さそうなCongressionalについてもたくさんお話ししてきました。

ボストンのAssembly Rowについてはあまり詳しく話せていません。あちらで何が起きているのか、また、その物件の「Row（ロウ）」としての側面に関して、今後その資産をどのように展開していく計画なのか、少しアップデートをいただけますでしょうか。

ドン・ウッド

もちろんです、Floris。実は、その巨大な資産を理解するという観点から、非常に、非常に良い質問です。まず第一に、明らかにAssembly Rowは、近隣エリアだけでなく、ショッピングやエンターテインメント、飲食などの観点から、より広いエリアの中心となっています。明らかに、私たちがAvalonの施設に隣接して建設した住宅物件については、独自の1,000戸があり、極めて好調であり、引き続き極めて好調です。

Assemblyの残りの部分を開発するという構想は、ライフサイエンス分野が崩壊した際に、明らかに後回しになりました。私たちはその開発を進めなかったことを非常に誇りに思っていますが、それは、そこに存在する残りの3つの区画に大きな機会があるという事実を変えるものではありません。

ドン・ウッド

現在、完全に開発許可（entitlements）を得ているわけではなく、現時点では収支計画（pencil）を立てることもできません。それを行っている一方で、隣接するパワーセンターであるAssembly Square Marketplace全体の開発許可も進めています。これは非常に強力なパワーセンターです。現在、開発許可を得るプロセスの中にあります。

Dan、300万……でしたっけ？ 400万平方フィートです。言い換えれば、将来のいつか、パワーセンターを通じてAssembly Rowの物件を継続させていくという構想です。今年中にその開発許可を取得する予定です。もし今年中に取得できれば、たとえ現時点で数字が有効に機能しなかったとしても、その50エーカーの土地全体の将来的な価値について考えてみてください。

Assemblyを見る際、そこには「価値の蓄積（value banking）」があると考えるべきです。

ドン・ウッド

それが今日の株価に反映されるとは期待していません。確かに、その物件を見る人なら誰でも、創出される長期的な価値を目にするでしょう。その間も、収益は上がり続け、賃料は上昇し続け、住宅は埋まり続けています。それによって、非常に強力な物件となっています。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、JPモルガンのMike Mueller様からです。どうぞ。

マイク・ミュラー

はい、こんにちは。わずか1,000万ドルという小規模な売却であったことは承知していますが、ロックビルのCourthouse Centerの売却についてお話しいただけますか？ そこは何十年にもわたって構築してきたクリティカル・マス（重要規模）とスケールの一部であると考えているのですが。もしそうであれば、より重要なセンターを売却することになったのでしょうか？

ドン・ウッド

ああ、Mike、全然クリティカル・マスの大部分ではありません。基本的に、数年前にRockville Town Squareを売却したのを覚えていらっしゃるかもしれません。これはその隣にある、ある種小規模でアンカーテナントのないストリップモールであり、私たちの他の物件とは全く関係がありません。もし可能であれば、Rockville Town Squareを売却した際と同じタイミングで売却していたでしょうが、断る手はないほどの金額を提示した地元の買い手が現れたのです。

それだけのことです。本当にそうではありません。地図上ではRockville Pikeにある他の物件に近く見えるかもしれませんが、全く別世界です。いいえ、全く重要ではありません。

オペレーター

ありがとうございます。再度申し上げますが、ご質問がある場合は、＊を押してから1を押してください。次の質問は、バンク・オブ・アメリカのSamir Khanal様からのフォローアップ質問です。どうぞ。

サミール・カーナル

Dan、すみません、聞き逃していたら申し訳ないのですが、今四半期に前倒しされた項目があるとおっしゃっていましたね。それはターム・フィー（term fees）ですか、それとも他の何かでしょうか？ 少し明確にしていただければと思います。ありがとうございます。

ダン・グリエルモネ

いいですか、予算では第2四半期や第3四半期の後半に発生すると予想していたFAS 141による便益がありましたが、それを第1四半期に前倒ししました。それが主な要因です。第1四半期に確定できたことは良いことですが、単なるタイミングの問題です。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、ドイツ銀行のOmotayo Okusanya氏からのフォローアップ質問です。どうぞ。

オモタヨ・オクサンヤ

はい、費用償還率について非常に手短に質問させてください。2026年度第1四半期は、少し高まったように感じられました。何かが前倒しされたのでしょうか？何かタイミングの問題が発生したのでしょうか？年内の残りについては、どのように考えていますか？

ダン・グリエルモネ

はい。いいですか、北東部、特にワシントンD.C.圏からボストンに至るまでの地域で、非常に大きな天候の影響がありました。この四半期の除雪費用とユーティリティ費用は、非常に高くなりました。当然ながら、その観点から、当社の費用償還も上昇しています。

それは当初の予想を大幅に上回るものでしたが、最終的には予想通りの結果となりました。それが要因です。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、パイパー・サンドラーのアレクサンダー・ゴールドファーブ氏からのフォローアップ質問です。どうぞ。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

ありがとうございます。ダン、冒頭の発言の中で、今年後半にガイダンスの上方修正を予想しているとの言及があったかと思います。私が正しく聞き取れたか確認させてください。2点目として、その要因は何でしょうか？そのような事態を引き起こす可能性のある事柄がいくつかあるとおっしゃったかと思います。

それについて詳しく理解したいと考えています。

ダン・グリエルモネ

用意していた発言の中で、そのようなコメントをした記憶はありません。今年の残りについては楽観視していますし、2027年に向けての体制についても楽観視しています。当社のポジショニングについては手応えを感じています。まだ第1四半期に過ぎませんから。

ええ、いえ、今後の方針として上方修正を予測するといった言及はしていないと思います。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の質疑応答セッションを終了いたします。結びの言葉として、進行をジル・ソーヤーに戻します。

ジル・ソーヤー

本日はご参加いただきありがとうございます。数週間後に開催される投資家向けデー（Investor Day）で、皆様の多くにお会いできることを楽しみにしております。それでは。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。本日のプレゼンテーションにご参加いただき、ありがとうございました。これより回線をお切りいただけます。

それでは、良い一日をお過ごしください。