GLPI（ゲーミング・アンド・レジャー・プロパティーズ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

ご挨拶申し上げます。Gaming and Leisure Properties, Incorporatedの2026年度第1四半期決算電話会議およびウェブキャストへようこそ。現時点では、すべての参加者は聞き取り専用モードとなります。質疑応答セッションは公式プレゼンテーションの後に行われます。

会議中にオペレーターのサポートが必要な場合は、電話機のスターとゼロを押してください。この会議は録音されていますのでご注意ください。それでは、投資家向け広報（IR）のJoe Jaffoniにマイクをお渡しします。ありがとう、Joe。

始めてください。

ジョー・ジャフォニ

ありがとう、Rob。皆様、おはようございます。Gaming and Leisure Propertiesの2026年度第1四半期決算電話会議およびウェブキャストにご参加いただきありがとうございます。昨日午後に配信されたプレスリリースは、当社ウェブサイト（www.glpropinc.com）の投資家向け広報セクションでご覧いただけます。

プレスリリースに加え、GLPIは、当四半期の出来事、最近の進展、今後の検討事項を強調した補足決算プレゼンテーションも公開しており、glpropinc.comからアクセス可能です。本日の電話会議における経営陣による準備された発言および皆様からのご質問への回答には、1995年私募証券訴訟改革法で定義されている「将来予想に関する記述」が含まれる場合があります。将来予想に関する記述は、実際の結果が本日議論されている内容と大きく異なる原因となり得るリスクおよび不確実性の対象となる事項を扱うものです。将来予想に関する記述には、収益、営業利益、財務ガイダンス、ならびにFFOやAFFOなどの非GAAP財務指標に関連するものが含まれる場合があります。

ジョー・ジャフォニ

念のため申し上げますが、将来予想に関する記述は経営陣の現在の見積もりを示すものであり、当社は将来において将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。リスナーの皆様には、Form 10-Qを含む当社がSECに提出した書類や決算リリースに含まれる、リスク要因および将来予想に関する記述に関するより詳細な議論、ならびに決算リリースに含まれる非GAAP財務指標の定義および調整についてご確認いただくことをお勧めします。本日の電話会議には、Gaming and Leisure Propertiesの会長兼最高経営責任者であるPeter Carlinoが参加しております。

ジョー・ジャフォニ

また、本日の電話会議には、社長兼最高執行責任者のBrandon Moore、最高財務責任者兼財務担当役員のDesiree Burke、上級副社長兼最高開発責任者のSteve Ladany、および上級副社長（経営戦略および投資家向け広報担当）のCarlo Santarelliも参加しております。お待たせいたしました。それでは、Peter Carlinoにマイクをお渡しします。Peter、お願いします。

ピーター・カルリーノ

ありがとう、Joe。今朝はこちらにお越しできて嬉しく思います。状況が良い時には、こうした電話会議を行うのがいつもよりずっと楽しいものです。我々は素晴らしい四半期を過ごしました。

当社のAFFOおよび1株当たりAFFOは、この第1四半期を通じて一桁台半ばから後半の成長を見せました。2024年に突入した際と同様に、我々は買収および開発パイプラインの両方において、非常に健全な多年度にわたるAFFO成長に向けた、明確かつ詳細に裏付けられた見通しを持っており、非常に羨ましい立場にあります。2月のBally's Lincolnの買収、ならびに複数の開発プロジェクトの進展により、当社の将来の資本コミットメントは約18億ドルに達しており、そのほぼすべてを2027年末までに投入する予定です。

ピーター・カルリーノ

地域的なゲーミング市場において比較的困難な年であった2023年にもかかわらず、決算報告をご覧いただいている通り、非常に堅調なスタートを切っています。当社の賃料カバー率は引き続き強力であり、リース契約の大部分が1.8倍以上でカバーされています。現在の市場に存在する機会について、我々は非常に手応えを感じています。我々は活動を継続しており、バランスシートの状況、および取引をアクリーティブ（利益増殖的）な形で実行できる能力について、非常に好感を持っています。

長年にわたり何度も申し上げてきましたが、我々が行わなければならない取引というものは存在しないということを改めてお伝えしておきます。単に新しいことを行うためにプレッシャーを感じることは決してありません。

ピーター・カルリーノ

かつてPenn Nationalにいた頃、私は「私たちの顧客はギャンブルビジネスに従事しているかもしれないが、私たちはそうではない」と言っていました。我々の焦点は、思慮深い取引の審査、慎重な資本投下、常にバランスシートの健全性を注視すること、そして、多年度にわたるAFFOおよび配当の成長に向けて会社を位置付け続けることにあります。それでは、Desに代わります。

デジレ・バーク

ありがとう、Peter。2026年度第1四半期の不動産からの総収入は、2025年度第1四半期を2,400万ドル以上上回りました。この成長は、買収およびエスカレーション（賃料増額）による約3,300万ドルの現金賃料の増加によって牽引されました。Bally'sについては、Bally's Lincolnの不動産買収により、現金賃料が750万ドル増加しました。

シカゴのリース契約は現金収入を550万ドル増加させ、Bally's Baton Rougeの開発は現金賃料を260万ドル増加させました。PENNについては、Joliet Mの資金調達により現金収入が540万ドル増加しました。Sunland Parkは現金収入を380万ドル増加させました。Dry Creek、Ione、およびCordish Virginiaのローンにより、現金収入が350万ドル増加しました。

リース契約におけるエスカレーションおよび歩合賃料調整の計上により、約460万ドルが加算されました。

デジレ・バーク

加えて、非現金収益のグロスアップ、リース調整への投資、および定額賃料調整の組み合わせが、これらの増加を部分的に相殺した結果、非現金項目については前年同期比で合計800万ドルの減少となりました。営業費用は、主に貸倒引当金における非現金調整により、4,980万ドル減少しました。本日のリリースには、2026年度通期のAFFOガイダンスとして、12億1,200万ドルから12億2,300万ドルの間を含めています。これは、OPユニット当たり希薄化後1株あたり4.08ドルから4.12ドルとなります。

このガイダンスには、将来の取引の影響は含まれていません。

デジレ・バーク

ただし、約5億9,000万ドルから6億4,000万ドルの追加の開発資金も含めており、これは2026年の残りの期間を通じて四半期ごとに比較的均等に充当される予定で、これにより2026年通期の総開発支出は7億5,000万ドルから8億ドルの間となります。2億2,500万ドルでのPENN社のオーロラ施設の買収もガイダンスに含まれており、これは第2四半期後半になる見込みです。また、3億6,300万ドルのフォワード・エクイティの予定決済についても、引き続き6月1日を予定しています。バランスシートの観点からは、レバレッジ比率は5倍であり、目標水準の下限にあります。

デジレ・バーク

当社のバランスシートの状況、開発プロジェクトに資金を投じるための数年間のランウェイ、およびその期間の年間フリー・キャッシュ・フローを考慮すると、当社には増益につながるコミットメントに資金を投じるための選択肢（オプショナリティ）があるという認識を、引き続き持っております。念のため申し上げますと、当社の主要な開発プロジェクトは、資金投入時に現金賃料を支払ってくれます。以上で、ピーターにマイクを戻します。

ピーター・カルリーノ

それでは、ええと。オペレーター、質疑応答を開始してもらえますか？

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを行います。この時間に質問をご希望の場合は、電話機のキーパッドで星（*）の1を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様の回線が質問待ち行列に入った合図となります。

質問をキャンセルしたい場合は、星（*）の2を押してください。スピーカー設備をご使用の参加者の方は、星キーを押す前に受話器を取る必要がある場合があります。最初の質問まで少々お待ちください。ありがとうございます。

最初の質問は、JPモルガンのアンソニー・パオローネ様からのものです。質問をお願いいたします。

アンソニー・パオローネ

ありがとうございます、おはようございます。投資パイプラインがどのような状況であるかについて、もう少し詳しくお話しいただけますでしょうか。市場で見えている利回りや、さまざまな動向に関して、どのように感じておられますか？

スティーブ・ラダニー

そうですね、開示されている概要のパイプラインについては、明らかに、あなたが話している内容ではないと思います。まだ発表していない、舞台裏で見えているものについてお話しされていると仮定すれば、多くの局面で非常に活発な対話を行っていると言えます。市場は引き続き非常に生産的です。戦略的決定やM&A型のプロセスによる大規模な売却ポートフォリオから、継続的に行っている個別案件（tribal discussions）に至るまで、幅広く存在します。

多くの局面があり、非常に活発な対話が行われています。しかし、プロセスにおける現在の段階としては、現時点で何かを発表できる立場には明らかにありません。

スティーブ・ラダニー

キャップレート（還元利回り）の観点から言えば、ご質問に挙げられましたので申し上げますが、市場は正常化しており、かつ当社にとって増益につながる領域で正常化していると考えています。そう遠くない過去に発表された7.5%のキャップレートは、今後見られるものを示す指標にはならないと考えています。市場はある程度正常化したと思います。クレジット市場はゲーミング・オペレーターにとって依然としていくらか不安定であり、それゆえに、キャップレートが当社の利益となるであろう実態は、リンカーン社が行った案件や、最近発表した他の取引で見られた8%近辺の領域がより示唆的であると考えています。

アンソニー・パオローネ

わかりました、ありがとうございます。2つ目の質問です。2026年を見据えるにあたり、カバレッジが恐らく1.8を下回るために、2026年に賃料の上昇が見込めないリースはどれか、見当がつきますか、あるいは示していただけますか？事態が好転する前に、まだ減少局面にあるのかどうか分かりませんが。今年、どこで上昇を想定すべきか、その感覚を掴みたいと考えています。

デジレ・バーク

現在、エスカレーション（賃料上昇）を想定していない唯一のリースは、Pinnacleのリースです。Pinnacleのリースおよび他のいくつかのリースにおいて、歩合賃料の調整が入る予定であり、それは2026年にはわずかな減少となるはずです。これについては前四半期にもお話ししたかと思います。通年で400万ドル未満ですが、今年はそれの半分程度になる見込みです。

これはガイダンスに織り込まれており、現時点ではあくまで見積もりです。

アンソニー・パオローネ

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、モルガン・スタンレーのRonald Kamdem様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

スピーカー 23

おはようございます。ロンの代理で質問させていただきますジェニーです。質問を受けていただきありがとうございます。最初の質問は開発資金についてです。

2026年のガイダンスを7億5,000万ドルから8億ドルに引き上げられました。何がその増加を牽引しているのか、また、どのプロジェクトが予想よりも早く進んでいる可能性があるのか、詳しく説明していただけますか？ありがとうございます。

デジレ・バーク

もちろんです。プロジェクトの観点から申し上げますと、おっしゃる通り、通年のガイダンスの上限を1億5,000万ドル引き上げました。これは主にシカゴのプロジェクトによるもので、プロジェクトが進展し、ポディウム（低層部）の躯体が完了したことで、可視性が高まり、支出のペースがより明確になったためです。これは、これらの物件のオープン時期の想定を変更するという意味ではありません。

単に、支出のタイミングが当初の想定よりも早まっているということです。

スピーカー 23

完璧です。2つ目は……はい。

スティーブ・ラダニー

ジェニー、一点付け加えさせてください。シカゴでは、来週、ポディウムとタワーの両方の頂上打ちが行われる予定です。現地の進捗には非常に満足しており、引き続き2027年上半期のオープンに向けて順調に進んでいます。

ピーター・カルリーノ

私たちは常にそれを喜ばしく思っています。現在の利回りを得られる形で資金を投じることは、喜ばしい経験です。それは私たちにとって非常にポジティブな出来事です。

スピーカー 23

それはエキサイティングですね。2番目の質問は、Live! Virginiaについてかもしれません。第1四半期に土地を購入されたかと思います。2026年下半期に、残りの資金提供がいつ開始される予定か、もう少し詳しくお話しいただけますでしょうか。

資金提供のタイミングや、最初の建設資金の引き出しがいつ始まるかといった詳細について伺えるとありがたいです。

デジレ・バーク

はい。それは我々のガイダンスに含まれており、年内の5億9,000万ドルから6億4,000万ドルという数字にも含まれています。プロジェクトごとの月次ベースの具体的なガイダンスは提供しておりません。その質問に答えるために、他にどのようなことを付け加えられるか、正確には分かりかねます。

ブランドン・ムーア

Jenny、念のための補足ですが、Cordish社の案件におけるスキームは、シカゴの取引や他の開発プロジェクトのものとは少し異なり、Cordish社のエクイティ資金がすべて最初に投入される形になっています。Cordish社の資金が投入され、開発が本格化するにつれて、これについての見通しはより明確になっていくと考えています。

スピーカー 23

わかりました、承知いたしました。質問にお答えいただきありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ドイツ銀行のスティーブ・ピゼラ様からです。ご質問をお願いいたします。

スティーブ・ピッツェラ

おはようございます、皆様。質問を受け付けていただきありがとうございます。まず、明らかに多くの案件がパイプラインにあり、それらについてお話しいただきましたが、最近オープンした開発物件のパフォーマンスについて、見解を伺えますでしょうか。

ブランドン・ムーア

はい、もちろんです、スティーブ。ここ6ヶ月、あるいは12ヶ月間、非常に実りある時期でした。ハリウッド・ジョリエットまで遡ることができます。昨日PENN社からお聞きになった通り、彼らはそこでの初期の収益に非常に満足していると思います。

以前の施設と比較して、明らかに極めて大きな付加価値をもたらしています。バージニア州のCordish開発案件であるLive! Petersburgは、1月22日にオープンしました。これは非常に好調で、オープンしてからの2ヶ月間、それぞれ月間1,500万ドル強を上げています。指標の観点から言えば、その恒久的な開発案件にとって、明らかに非常に良い市場になりつつあると考えています。

開発の観点で2025年12月にオープンしたもう一つのプロジェクトは、Bally's Baton Rougeです。そちらの状況も、非常によく似ていると考えています。

ブランドン・ムーア

従来の状況と比較した進捗を見ると、鍵となるのは、バトンルージュにおいて市場がかなり順調に拡大していることだと考えています。これは、新規供給といくつかの追加投資によって推進されています。一般的に、こうしたデータポイントは、私たちが今後進めていく取り組みに対して、大きな安心感を与えてくれます。

スティーブ・ピッツェラ

なるほど。非常に助かります。ありがとうございます。あ、続けてください。

ピーター・カルリーノ

PENNについて話してください。

ブランドン・ムーア

ああ、はい。ピーターが今言ったように、当然ながら、昨日PENNの決算電話会議を聞いていれば分かりますが（あなたも聞かれたことと思いますが）、Mにおけるホテルの拡張は非常に好意的に受け止められています。明らかに、彼らはその市場でアウトパフォームしており、資本投資の拡大によってシェアを獲得しているようです。

スティーブ・ラダニー

はい。私も付け加えさせていただきますと、2月にIoneとの最初の部族関連投資を開始しましたが、非常に好調な立ち上がりを見せ、それが当該市場を成長させたようです。稼働を開始した一連の開発プロジェクトと、それらの施設の全体的なパフォーマンスについては、非常に前向きに捉えています。

スティーブ・ピッツェラ

なるほど、素晴らしい。非常に助かります。もしよろしければ、もう少し大きな視点での質問をさせてください。資産の潜在的なフリーキャッシュフローやフリーキャッシュフロー・コンバージョンと比較して、プロテクション（保護策）やサイトの長期的な重要性をどのように評価していますか？

ブランドン・ムーア

すみません、スティーブ。少し音声が途切れたようです。もう一度繰り返していただけますか？

スティーブ・ピッツェラ

単に、資産の潜在的なフリーキャッシュフローやフリーキャッシュフロー・コンバージョンと比較して、不動産の立地やプロテクション、そしてサイトの長期的な重要性をどのように評価しているのか、という質問です。

デジレ・バーク

私たちは、本当にフリーキャッシュフローに基づいて評価を行っています。その場所における競合他社、走行時間、その他諸々、その場所が長期的にはどのようにパフォーマンスを発揮するか、そして将来どのようなリスクがあるかを検討します。私たちは、その物件に対して妥当と思われるカバレッジを算出しており、それは土地や建物の価値ではなく、生成されるキャッシュフローに基づいています。これがあなたの質問に正確に答えているかどうかは分かりません。

ブランドン・ムーア

立地によって、キャッシュフローの見通し（visibility）が良くなると考えています。Desireeが言ったように、私たちはキャッシュフローに基づいて評価しています。これらはライセンスを受けており、かなり継続性が高い（sticky）ため、立地が、通りを挟んで向かい側に移動できるCVS（ドラッグストア）のようなものではありません。私たちは立地にも注力していますが、Desireeが言ったように、主にキャッシュフローの評価に注力しています。

スティーブ・ピッツェラ

はい、分かりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのJohn Kilichowski氏からです。ご質問をお願いいたします。

ジョン・キリコウスキ

こんにちは。おはようございます。ありがとうございます。まず始めさせていただきます。

Peter、お戻りになられて良かったです。腰の具合が良くなっていることを願っています。私の最初の質問は、Caesarsのマスターリースについてもです。今四半期、カバレッジがかなり大幅に低下しました。

それらの資産に何が起きているのか、また、年内のカバレッジが底を打つことを示すような回復の兆し（green shoots）が見られるかどうか、詳細（color）を教えていただけますでしょうか。

カルロ・サンタレッリ

はい、John、Carloです。2つのことを混同されているのではないかと思います。Caesarsのマスターリースか、Bally'sのマスターリースか。もしBally'sについてお聞きであれば、Twin River Lincolnの買収時に、Lincolnの追加後、そのリースのプロフォルマ（見積もり）カバレッジは2.2倍という非常に堅調なものになるとお伝えしました。

Caesarsに関しては、はい、Caesarsとのマスターリースのカバレッジは当四半期に1.59になりました。私たちの見解では、それは依然として非常に良好で、堅実なカバレッジです。

カルロ・サンタレッリ

私たちは長年、Caesarsの経営陣と非常に強い関係を築いてきました。第4四半期には、結果に悪影響を与えたと思われる項目が確かにいくつかありました。アトランティックシティでのいくつかの保留事項（hold）や、同拠点におけるウェストタワーの客室改装などです。私たちはその状況を把握できていると確信していますし、先ほど申し上げたように、1.6倍に近い数値はかなり堅実なカバレッジです。

ジョン・キリコウスキ

ありがとうございます、Carlo。私も（数値の低下について）不満に感じていたところでしたので、詳細を切り分けて説明していただき感謝します。それでは2つ目の質問ですが、シカゴ市がビデオギャンブリングの導入を進めることについて話しており、Bally'sも事業への影響に言及しています。それがBally's Chicagoの賃料やカバレッジにどのような影響を与える可能性があるかについて、あなたのお考えをお聞きしたいです。

デジレ・バーク

はい。シカゴにおけるVLT（ビデオ・ロット・ターミナル）の可能性については、アンダーライト（収益性評価）を行いました。それは間違いなく賃料カバー率に影響を与えますが、バリーズに対して当該プロジェクトのために提供する意向のある9億4,000万ドルを決定する際、その可能性を織り込んでアンダーライトしました。それがどのように影響するかについて正確な数字を出すことはできませんが、もし法案が成立すれば、VLT法案が影響を与えることは間違いありません。

スウィープステークスについては様々な話を聞いていますが、ブランドン、これについて何か付け加えたいことはありますか。

ブランドン・ムーア

はい。スウィープステークス関連の件は、間違いなくイリノイ州に影響します。スウィープステークスに関して言えば、現在、クック郡ではかなり堅調なスウィープステークス市場が存在している点が重要だと考えています。VGT（ビデオ・ゲーミング・ターミナル）が実店舗型のゲーミングに大きな影響を与えるかどうかという問題については、まだ不透明な部分があります。

いくらかの影響があることは分かっています。デジレーが言ったように、我々はVGTがクック郡にあるものとして、これをアンダーライトしました。また、同様に、ホーソーンが完全なゲーミング施設を備えているものとしてアンダーライトしました。シカゴにおける我々のアンダーライトはかなり保守的です。

VGTがクック郡に導入されない方が望ましいではありますが、もし導入されたとしても、それが当該プロジェクトに関する我々のアンダーライトに対して過度に不利になるとは考えていません。

ジョン・キリコウスキ

とても参考になります。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、スコシアバンクのグレッグ・マクギニス様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

グレッグ・マクギニス

おはようございます。今年、ゲーミング業界全体で見られるいくつかの課題を踏まえ、まず、オペレーターはどのように対応すると見ていますか？2026年の賃料カバー率についてはどのようにお考えですか？次に、カジノ所有者が求めているディールの種類に関して、現在行っている対話の性質に変化はありますか？

カルロ・サンタレッリ

グレッグ、ご質問ありがとうございます。まず、今年の最初の4ヶ月間に、リージョナル・ゲーミングの展開地域全体で見られた状況に、我々は非常に勇気づけられているという点から始められると思います。昨日、PENNの非常に堅実な決算、ボイドの中西部および南部地域における非常に堅実な決算、そして今週初めのチャーチルの決算も同様に堅調であったことをご覧になったかと思います。業界が、マージンとトップライン（売上高）の両方において、非常に強力な前年比比較をある程度消化したことによる2025年にかけた停滞感の後、リージョナルな観点から見えているものは、心強いものだと考えています。

カルロ・サンタレッリ

その期間が、賃料カバー率をいくらか抑制したことは間違いありません。しかし、我々の賃料カバー率は依然として非常に堅実な状況にあると考えています。今年初めに目にしたことは、リージョナル・ゲーミングが遂げている進展という点において、非常に心強いものであると信じています。失礼しました、ご質問には2つ目の部分もあったかと思います。

グレッグ・マクギニス

はい。それがカジノ所有者、デベロッパー、投資を検討している方々などとの対話の種類に、何らかの影響を与えたのかどうかについて伺いたいです。対話の内容は変わりましたか？

ブランドン・ムーア

ええ、そうですね、少なくとも私たちに現れている一つのことは、賃料を支払うオペレーターやデベロッパーなどが、開始当初から一定のクッション（ゆとり）とより高い賃料カバー率を確保することに、以前よりもかなり重点を置いているということです。以前の市場では、賃料カバー率の開始時点に関して、もう少し無頓着であった可能性があると考えています。

ブランドン・ムーア

Maverickのような事例で発生している苦境から、賃料カバー率の側に余分なクッションがあるリース済みのポートフォリオやポートフォリオの一部は、オーナーにとって価値を維持していることが分かります。一方で、カバー率が著しく低い資産は、同種の信用回復に苦戦しています。人々は、最初から高い賃料カバー率で開始することに注力しているのだと思います。

グレッグ・マクギニス

ありがとうございます。私からは以上です。

オペレーター

次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのブラッド・ヘファーン氏からの電話です。ご質問をお願いいたします。

ブラッド・ヘファーン

はい、皆さん、おはようございます。予測市場の台頭と、それがゲーミングに与える影響について、投資家の間で多くの懸念が生じています。皆さんはそれをどのように見ていますか？また、それは新しいプロジェクトのアンダーライティングを行う際に考慮すべき事項でしょうか？

ブランドン・ムーア

アンダーライティングにおける予測市場については、私たちはiゲーミングと一括りにしています。同様に見ていると言えるでしょう。明らかに、iゲーミングは予測市場よりも州の規制を通じて、より具体的な道筋と牽引力を得ていますが、予測市場は州レベルでは完全に無規制であり、連邦レベルでは、せいぜい緩やかに規制されている程度であると言えます。現在、予測市場には多くの課題があると考えています。

予測市場を懸念していないと言うつもりはありませんが、課題があることや、見ての通り、今セッションでは9つの州（おそらくあと数州あるかもしれませんが、私たちが積極的に注視していたのは9州です）でiゲーミングの立法があったことを踏まえると、現時点で予測市場を過度に懸念しているとは思いません。イリノイ州やニューヨーク州を含め、それらの法案が通過するようには見えません。

ブランドン・ムーア

それらはまだ存続していますが、見込みは薄いようです。コロラド州はもう少し寛容である可能性があります。要点は、今セッションにおいてiゲーミングの普及が加速することはないだろうと考えているということで、これは全体として私たちにとって好都合だと考えています。予測市場については、静観する必要があります。

注視は続けていますが、現時点で過度に懸念しているとは言いません。

ブラッド・ヘファーン

分かりました。ありがとうございます。Rockfordについてですが、明らかにそのローンはまもなく当初の満期日を迎えます。延長されると予想していますか？最終的に満期時には何が起こるとお考えですか？単に完済されるのでしょうか、それとも改良物の所有権に転換される可能性があるのでしょうか？

デジレ・バーク

Rockfordについては、明らかにそれらとの協議を開始していますが、現時点では、そのローンをどのように扱うかについて最終的な決定は下していません。

ブラッド・ヘファーン

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、シティのSmedes Rose様からの電話です。ご質問をお願いいたします。

スメデス・ローズ

こんにちは。ありがとうございます。これについてお聞きしたいことがあります。明らかに、シーザーズ（Caesars）が非公開化する可能性について、メディアで多くの議論がなされています。

そして、それが同社のコーポレートレベルで起こりうる変化に関する様々な議論につながっています。貴社のリースに関して、それらがどの程度、いわば「持続的」であるのかについてお話しいただけますでしょうか。将来的に（契約が）継続していくものなのか、それとも、もし誰かがそれを望んだ場合に、簡単に――ええ、簡単ではないにしても――、いわば、リースから抜け出すことができるものなのか、という点です。

ピーター・カルリーノ

その一部は違法です。

ブランドン・ムーア

はい。おはようございます、Smedes。それは取引の構造によると思います。全体的、一般的に言えば、公開されている弊社のリース契約をご覧いただければ分かりますが、弊社のリースには「裁量的な譲受人」または「適格な譲受人」という概念が含まれており、ほとんどのリースが同じ概念を持っています。

その場合、GLPIがそれに対する同意権を持たないような形で取引が構造化される可能性はあります。そうは言っても、それが成立するためには、成立すべき事柄がいくつもあります。また、GLPIからの同意が必要となるかどうかを最終的に判断できるほどの、その取引の潜在的な構造に関する見通しは、現時点では持っていないと考えています。もちろん、もし同意が必要であれば、その評価において、株主の最善の利益となるよう対応いたします。

現時点では、十分な情報がありません。

ブランドン・ムーア

この件に関して、シーザーズとの会話は比較的わずかであったと考えています。我々はその経営陣と密接な関係にあり、もしその取引が成立し、その経営陣が留任するのであれば、全体として、我々にとっては中立的な取引であると考えています。もしそこから何らかのプラスの要素が派生すれば、ポジティブになる可能性もありますが、過度に懸念しているとは考えていません。リースへの影響については、現時点では未定（TBD）であると言えます。

スメデス・ローズ

わかりました。承知いたしました。より大きな視点、つまり全般的なことについても伺いたいのですが、電話会議の冒頭で、現在さまざまな機会について活発な対話を行っているとお話しされていました。お話しされているオーナーの方々は、すぐに利用可能な他の資金調達源を持っていると感じられますか？それとも、貴社の直接的な競合他社、あるいはより伝統的な地方銀行による融資といった観点から、ここ数四半期で（資金が）より乏しくなっているとお考えでしょうか？

ブランドン・ムーア

いいえ、見てください、格差がある（持てる者と持たざる者がいる）と考えています、そうですよね？ 正直かつ率直に申し上げますと、レバレッジ、あるいは運営形態、あるいは単に規模が非常に小さい、もしくは資産が1つか2つしかないといった状況に基づき、低コストの資金を見つけることや、容易に資金にアクセスすることに苦労すると思われる特定の当事者が存在します。そのような取り組みに対して、大手銀行から融資を受けることはより困難です。

ブランドン・ムーア

しかし、いくつかの取引については、非常に率直に申し上げますと、より規模の大きいオペレーター、たとえ非公開企業であっても、より大規模なファミリー所有企業などであれば、資金へのアクセスは十分にあります。それは実のところ、より広範な意思決定の問題であり、伝統的な銀行融資や社債などを行うのではなく、セール・アンド・リースバックを行うことが戦略的に適合するかどうかという点に帰結します。対話の内容は取引相手によりますが、取引相手の中には間違いなく資金へのアクセスがある者もいれば、そうでない者もいます。

スメデス・ローズ

ありがとうございます。感謝いたします。

オペレーター

次のご質問は、Truist SecuritiesのBarry Jonas様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

バリー・ジョナス

皆さん、おはようございます。ピーター、お帰りなさい。腰の具合が良くなっていることを願っています。まずはこちらから始めさせてください。

ピーター・カルリーノ

ゆっくりとしたプロセスだよ、バリー、でも戻ってきた。ちなみに、私は誰にも腰の手術は勧めないよ。

バリー・ジョナス

その助言に従っておきます。まずはBally'sについて伺いたいと思います。彼らは、国際的な大型案件を含め、もう少しM&Aを増やそうとしているように見受けられます。おそらく企業保証に関連することですが、それは、彼らとの将来の案件やアンダーライティング（与信判断）に対するお考えに影響を与えますか？

ブランドン・ムーア

私たちの回答は変わらないと考えています。というのも、私たちは常に物件レベルで案件のアンダーライティングを行ってきましたし、もしBally'sが、私たちや当社の株主にとってアクリーティブ（利益増益に寄与する）であると判断できる物件レベルの優れた資産に関する取引を持っていた場合、Bally'sの国際的な取り組みが、それを思いとどまらせる要因になるとは思いません。とは言え、明らかにそれは、彼らが現在進めている様々なプロジェクトにおいて下した、もう一つの資本配分の決定です。そして、私たちの焦点は、それがBally'sとの間で進めているプロジェクトや、彼らのそれらの実行能力に対して、もし影響があるとするならば、どのような影響を与えるか、という点にあります。

現時点では、例えばシカゴの案件を資金調達し、完了させるBally'sの能力について懸念はしていません。それは、私たちが検討している全体的なリスクというよりも、むしろ物件レベルのパフォーマンスという、そのような形での影響の方が大きいと考えています。

バリー・ジョナス

承知いたしました。フォローアップとして、パイプラインに関する全般的なコメントに感謝いたします。海外、または非ゲーミングの機会に関する最新の考えや、それらが検討対象となる機会（オポチュニティ・セット）の中でどのような位置付けにあるかについて、何かありますでしょうか？

ブランドン・ムーア

ええと、私が海外について話し、他の者が非ゲーミングについて話しましょう。海外に関しては、直近の四半期においても海外の物件に関する協議を行ってきました。過去の電話会議でも何四半期にもわたって述べてきた通り、税務上の影響、本国送金への影響、そして検討している事業の所在地の管轄区域に応じて、私たちが納得（検討）しなければならない法的・税関上の側面があります。

ブランドン・ムーア

私たちは引き続き検討を続けています。他社が進出しているような、カナダ以外の海外事業において、確信を持って何らかの案件を実行できると言えれば素晴らしいですし、どこか別の場所で何か新しい最先端の取り組みを行いたいとも思っています。しかし、それがすぐに実現するとお伝えすることはできません。私たちは取り組みを続けます。

デューデリジェンスを継続し、資金をすべて本国に戻し、すべての税金を支払ったとしても、ここ米国において増益（アクリーティブ）につながるような取引となる機会を探し続けます。

スティーブ・ラダニー

ところで、その回答は非ゲーミングについても完璧な答えになります。私たちは多くの案件を見ています。私がよく言うように、私たちは多くの「カエルにキス（＝期待外れの案件に当たること）」をしていますが、そのカテゴリーにおいて依然として「お姫様（＝素晴らしい案件）」を探しているところです。

バリー・ジョナス

素晴らしい。皆さん、ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのTodd Thomas様からです。ご質問をお願いいたします。

トッド・トーマス

はい、こんにちは。ありがとうございます。おはようございます。Brandon、議論されていたキャップレートの正常化について、もう少し詳しくお話しいただけますか？具体的に何がそれを推進しているのでしょうか？あなたのコメントからは、約50ベーシス・ポイントであるように聞こえました。

キャップレート拡大に見られる変化を定量化する場合、その程度の範囲で合っていますでしょうか？

ブランドン・ムーア

ええと、Todd、Steveに答えさせましょう。Steveが最初にお答えしたと思います。私が言えるのは、Steveが言及しているキャップレートの正常化につながった要因は、明らかに水面下で実を結びつつある多くのデータポイントがあることだと考えています。これは常に起こることで、物事が表面化し、人々が保有資産の評価額を理解することに関心を持つようになるのです。

Steveの指摘は的確であり、彼が再度説明することもできますが、単に、私たちが目にしているキャップレートが低下・収束し始め、取引における適切なキャップレートがどこにあるのかについて、かなり確かな感覚を掴んでいると考えている、ということです。少なくとも、私たちが取引を実行する意思のあるキャップレートについて、という意味です。Steve。

スティーブ・ラダニー

はい。申し訳ありません。50ベーシスポイントという数字を提示しようとしたわけではありません。正直に申し上げまして、そこまで正確なものだとは思いません。

個々の取引は交渉です。取引相手と向き合い、何が自分にとって妥当で何が相手にとって妥当か、相手のニーズは何で自分の要望は何であるかを見極めようとするものであり、それらすべてを考慮に入れる必要があります。私が申し上げたかったのは、もし、現在、市場清算価格となる、標準的で極端な条件ではないリージョナル・ゲーミング資産のセール・アンド・リースバック取引がいくらになるかと言われれば、8％台になると考えているということです。7％台にはならないでしょう。

スティーブ・ラダニー

50ベーシスポイントなのか62.5ベーシスポイントなのかといった点において、それ以上に具体的にしようとしているわけではありません。実情として、現在は単に市場がそのような傾向にあるのだと考えています。それが一瞬で転換できないという意味ではありません。半年後には、市場が再び動いたとお伝えしているかもしれません。

当然ながら、我々が取引しているキャップレート、つまり我々のインプライド・キャップレートは、市場がその時点でタイト化するのと同様に、タイト化していくものと期待し、望んでいます。現在の我々の状況、資本コストとのスプレッドから判断すると、市場の利回りは恐らく8％台になると考えており、我々もそれを納得しています。

トッド・トーマス

わかりました。明確なご説明をありがとうございます。Desiree、ガイダンスの調整について質問があります。名目AFFOは中間値で約3,000万ドル引き上げられましたが、これは主に下限値におけるもののように見受けられます。

しかし、それ自体による資本投入の増加以上に、少し多くなっているように見えました。シカゴについてお話しいただきましたが、それ以外にも、資金調達のタイミング（ケイデンス）が影響したのか、あるいは全く別の要因があるのか気になっています。ガイダンスに関する具体的な変更点についてお話しいただけますか？

デジレ・バーク

もちろんです。実のところ、主に資金調達の変更によるものです。なぜなら、それが当然ながら我々の収益を増加させるからです。それは利息費用に対して相殺的な影響を与えます。

上限値に関しては、今四半期にSOFRレートが明らかに上昇したため、ガイダンスの下限値にすでに追加の利息費用を少し含めていたこともあり、その恩恵の一部がSOFRレートの想定によって相殺されてしまっています。そのため、変化が均等ではないのです。また、ガイダンスに向けたランレートが強くなればなるほど、1株あたりの金額を増やすために必要なAFFOは大幅に少なくて済むため、端数処理も含まれていることもお伝えしておきます。

トッド・トーマス

なるほど。助かります。G&A（一般管理費）や株式報酬費用の構成要素について、何か変更はありましたか？ その構成比に関して何か変化はありましたか？

デジレ・バーク

全くありません。

トッド・トーマス

その調整（Reconciliation）に関してですか？ わかりました。

デジレ・バーク

いいえ、全くありません。

トッド・トーマス

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、みずほ証券のHaendel St. Juste様からお電話でいただいております。ご質問をお願いいたします。

ヘンデル・セント・ジュスト

皆さん、こんにちは。質問を受け付けていただきありがとうございます。Desiree、現在のマクロ環境におけるバランスシートのポジショニングについて、もう少し詳しくお話しいただけますか？明らかにかなりのボラティリティがあります。今後18ヶ月間で、18億ドルの資本投入を計画されています。

現在のレバレッジは、ターゲットレンジの下限でしょうか？しかし、プロフォルマベース（見積ベース）で見ると、上限になるように見受けられます。レバレッジの上昇を許容するお考えでしょうか？今後18ヶ月間のバランスシート管理、およびおそらく必要となる新規エクイティについて、どのようにお考えでしょうか？ありがとうございます。

デジレ・バーク

もちろんです。現在、5倍というランレートには投入されていない2億7,500万ドルのキャッシュを保有しています。それが収益を生むようになれば、その部分、あるいは現在未確定の3億6,300万ドルの将来的なエクイティについては、レバレッジ比率は上昇しません。また、年間でおよそ2億3,000万ドルほどのフリーキャッシュフローがあります。

その大部分は今年度中に発生する予定です。残りの部分については、既にお伝えした通り、今後の計画に応じてデット（負債）またはエクイティ（資本）のいずれかで対応可能です。すべての取引が完了し、残りの18億ドルが充当され、それらの取引から得られるAFFO（調整後運営キャッシュフロー）が完全に反映された段階でも、レバレッジは5倍から5.5倍というガイダンスの下限に位置すると、引き続き予想しています。失礼、レバレッジのガイダンスです。

ヘンデル・セント・ジュスト

理解しました。ありがとうございます。より広範な点についてですが、今年の成長率は1桁台半ばです。来年も同様になると見ています。

これは、今後18ヶ月を超えても持続可能だとお考えでしょうか？ポートフォリオからの長期的なキャッシュフロー成長の持続可能性について、どのように考えておられるのか、また、今後2年間が一時的な例外的なものなのか、それとも長期間にわたって維持できるとお考えなのか、気になっています。ありがとうございます。

デジレ・バーク

ええ、あなたと同様に、2027年までは成長を明確に見通すことができます。2028年以降については、今後1、2年でどのような取引を行えるかによります。取引に関連するエスカレーション（賃料等の上昇）による成長は、確実にあるでしょう。それ以外については、アクリーティブな（一株当たり利益を増加させる）取引を行うまでは、2028年以降を正確に予測することはできません。

ヘンデル・セント・ジュスト

承知いたしました。ありがとうございます。お時間をいただき感謝いたします。

オペレーター

次のご質問は、バークレイズのRichard Hightower様からお電話でいただいております。ご質問をお願いいたします。

リチャード・ハイタワー

おはようございます。ご質問をお受けいただきありがとうございます。Smedes氏の、Caesarsとの潜在的な取引がGLPIにどのように影響するかという質問に戻りたいと思います。マスターリースには明らかに親会社保証が付されていますが、いかなるシナリオにおいても、実質的には「4ウォール・カバレッジ（物件単体での収益によるカバー）」が主な焦点であるという考え方は理解しています。

さまざまな潜在的な取引構造の下で、親会社保証がリースと共に移転する能力について、法的にはどのように理解されていますか？また、我々外部の人間としては、それをどのように捉えるべきでしょうか？ありがとうございます。

ブランドン・ムーア

親会社保証は、当社が新しいテナントを引き受けざるを得なくなるための要件の一つであると考えていただければと思います。言い換えれば、適格または裁量的譲受人の定義を満たすためには、譲受人に関して、また取引に関して、特定の事項が満たされている必要があります。それには、プロフォルマ・レバレッジや、代替の親会社保証の存在も含まれます。その取引の予定されている構造について、例えば、親会社保証が当社のリース要件を満たし、当社にとって受け入れ可能な法人レベルのものであるかどうかを判断できるほどの情報は、まだ十分に得られていないと考えています。

まだ分かりません。実際には、それが次のテナントと共に移転するものと想定していただいて差し支えありません。

リチャード・ハイタワー

わかりました。大変助かります。ありがとうございます。もっと広く、おそらくキャップレートに関するコメントとも関連しますが、何か見えているものはありますか？ここではBally'sのニューヨーク・プロジェクトを例に挙げます。

以前は競合していた他の資本提供者、特に様々な面で独自の課題を抱えているように見えるプライベート・クレジット市場のことを考えているのですが、そのような潜在的な競合他社が市場から撤退している様子は見られますか？それは、GLPIがそのようなプロジェクトや他の開発案件に対して資本提供者として介入する能力について、何かを示唆しているのでしょうか？また、資本の市場価格にも影響を与えるのでしょうか？ありがとうございます。

スティーブ・ラダニー

はい、お答えしましょう。現在のところ、プライベート・クレジット系のプレイヤーが手を引いている様子は見られません。彼らが最終段階（フィニッシュライン）で現れる能力についてはお話しできませんが、初期段階においては、他の誰とも変わらず積極的に関与し、参加しているように見える、ということだけはお伝えできます。競争環境に大きな地殻変動が起きているとは思いません。

新しいプレイヤーが流入してきているわけでもないので、同じ一握りの人々が取引を検討している状態です。結局のところ、これらはすべて関係性（リレーションシップ）に行き着くのだと思います。

スティーブ・ラダニー

アンダーライティング（審査）です。これら両方は極めて重要であり、密接に関連しています。もちろん、アンダーライティングは成功したが関係性はそれほど良くないということもあり得ますが、それは単に取引を行ったということを意味します。逆に、関係性は素晴らしいがアンダーライティングが不十分な場合、友人がうまくいかなくなり、あなた自身も共倒れになってしまいます。

我々は、誰かが何かを実施しようとしたり、独創的な手法を試みようとしたりする際に、常に真っ先に連絡をいただけるような立場であり続けたいと考えています。その上で、我々のアンダーライティングの成功を、その関係性と重ね合わせるように努めています。これまでのところ、我々にとって上手くいっています。これにより、少なくともあらゆる交渉の場に加わり続けられると考えています。

それが我々の望む通りに進むかどうかは、まだ分かりません。

ブランドン・ムーア

そうですね、ニューヨークについては、数ある中から非常にユニークな事例を選び出されましたね。あそこは非常にユニークな市場であり、その一部でも手に入れたいと考える人々から多大な関心を集めています。Bally'sはニューヨークにおいて、相談できる多種多様な資本源を持っており、羨ましい立場にあると思います。我々がその一部を手にする機会があるかどうかは、経済的な要因よりも、関係性によって決まるのではないかと推測しています。

スティーブが示したよりも低いキャップレートで取引を行うことはないと考えています。率直に言って、それでは当社にとって増益（アクリーティブ）にならず、資本の賢明な活用とは言えないからです。ニューヨークがどう展開するか様子を見ましょう。あれはある種、独特なものだと思います。

ピーター・カルリーノ

控えめに言っても、そこには幾層もの機会があるかもしれません。スティーブとブランドンがうまく説明してくれた通り、少なくとも我々が交渉の場に加わることは期待しています。

ブランドン・ムーア

ポータビリティ（移転可能性）――

リチャード・ハイタワー

はい、結構です。

ブランドン・ムーア

ニューヨークにおける機会についてです。その一部は、我々の方向に流れてくる（我々の方にやってくる）ことを期待しています。

リチャード・ハイタワー

承知いたしました。また、経営陣の皆様3名による、まるでハットトリックのような素晴らしい回答にも感謝いたします。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのChris Darling様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

クリス・ダーリン

はい、ありがとうございます。おはようございます。Acorn Ridgeが現在稼働していることに関連して、ローンを正式なリース構造へと転換することについての議論は既に行われていますでしょうか。また、それとは別に、Acorn Ridgeであれ他の部族投資であれ、それらの物件の基礎となる財務パフォーマンスに対する皆様の把握度や、アップデートを受ける定期的な頻度についてお聞かせいただけますでしょうか。

デジレ・バーク

期限がありますよね？Acorn Ridgeのローンには5年間の期間があり、確か、6ヶ月の延長が2回あるかと思います。現時点では、最終的にリースへと転換することについての議論は行っていません。パフォーマンスに関しては、四半期ごとに、少なくともそれがどのように賃料をカバーするかという点におけるカバレッジ・レシオ（償還倍率）を含む、四半期報告（certifications）を受け取っています。このケースでは利息ですので、プロジェクトの事業の安定性という観点から、我々は単に利息支払額に対するAFFO（調整後営業キャッシュフロー）を確認していくことになります。

情報は四半期ベースで受け取ることになります。

スティーブ・ラダニー

Acorn Ridgeに関しては、現地の女性議長と対話を行っていますが、彼女はこの件に関して非常に冷静で、「まずは6ヶ月間の事業実績を積み上げましょう。その後、部族として、将来の資本支出や資金調達市場などについて、何をしたいかを再評価し始めましょう」とおっしゃっています。我々は彼らを応援しており、今後の対話を心待ちにしています。

クリス・ダーリン

わかりました、助かります。もう少し広い視点で一歩引いてお伺いしますが、部族関連の領域における新規投資のアンダーライティング（審査）を検討する際、より魅力的、あるいはそうでない管轄区域はありますか？皆様がそれをどのように考えていらっしゃるのか気になります。

ブランドン・ムーア

管轄区域が異なれば、もたらされる機会も異なると考えています。つまり、カリフォルニアのような管轄区域には非常に多くの部族が存在し、拡大の機会があります。カリフォルニアで起きていることは、多くの部族カジノが存在しているにもかかわらず、新しく開設される部族カジノが、それらが所在する市場を拡大させているように見えるということです。単にその規模の大きさだけで、カリフォルニアには多くの機会があります。

カリフォルニアは、コンパクト（州との協定）において、非常に厳格な課税体制を持ってはいません。部族がコンパクトを締結する場合でも、多額の税を支払うことはありません。他の州では、より多くの税を支払い、異なるコンパクトを締結しています。単純な数で見ると、カリフォルニアや、いくつかの部族がいるニューヨーク、中西部に複数の部族がいる地域、そしてオクラホマなどがあります。

ブランドン・ムーア

現時点では、よりリレーションシップ（関係性）主導であると言えるでしょう。私たちは部族のニーズを検討し、どの取引が当社のアンダーライティング（引受審査）に最も適しているかを見極めようとしています。機会は非常に多いと言えます。多くの案件の持ち込みを受けていますし、私たちが何を提供できるかについての質問も多く寄せられています。

検討すべき事項が山積みです。今年もおそらく検討すべき事項は多く寄せられ続けるでしょうし、この形態のファイナンスに対して、どれだけの資本をどこに配分したいかを判断していくことになると思います。それは必ずしも州境によって決まるものではないと考えています。単に、異なる地域における部族の数が、例えば1つの部族しかいないアラバマ州とカリフォルニア州では明らかに大きく異なるということです。

クリス・ダーリン

わかりました。承知いたしました。お時間をいただきありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、Capital One SecuritiesのDaniel Guglielmo様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

ダニエル・グリエルモ

皆さん、こんにちは。ご質問をお受けいただきありがとうございます。私から1点だけ。融資を検討される再開発プロジェクトにおいて、最低金額の設定はありますか？オペレーターの2026年の設備投資（CapEx）予算は2025年と比較して減少しているようですが、施設の改善は成果を上げていますので、より多くの物件に対して、より小規模で、あまり大規模な工事を伴わないプロジェクトが増えてくるのではないかと考えています。

ブランドン・ムーア

Daniel、確認させてください。それは、当社がすでに所有している資産における設備改善プロジェクトという意味でしょうか？

ダニエル・グリエルモ

はい。

ブランドン・ムーア

特定の金額はないと考えています。テナントにとって増益（アクレティブ）につながり、かつ当社の資本コストを上回るプロフォルマ（予測）ベースの事業を生み出すプロジェクトであるという前提において、テナントが必要とする金額であれば、いくらでも融資を行います。これらの機会において、テナントを支援したいと考えています。

ダニエル・グリエルモ

はい、ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、マッコーリーのマック・ベイノン様からです。ご質問をお願いいたします。

チャド・ベイノン

おはようございます。質問の機会をいただきありがとうございます。皆様は、デスティネーション型よりもリージョナル型に注力することで、明確に差別化を図られています。本日の電話会議でも何度かお話ししましたが、年初来、リージョナル市場がいかに堅調であるか、一部のオペレーターはここ数年見られなかったマージンの改善さえ実現しています。

こうした皆様の投資仮説の裏付け（正当性）は、トロピカーナの物件を除いて、ラスベガスへ再び注力することを躊躇させるものになるのでしょうか。それとも、現在の投資仮説とリージョナルへの注力をさらに強化されるのでしょうか。ありがとうございます。

ピーター・カルリーノ

ええ。私たちはラスベガスに傾倒していたことは一度もないと考えています。すでに述べられている通り、私たちは各プロジェクトを一つずつ検討しており、立地が決定的な要因になることはほとんどありませんが、ラスベガスを特別に重視しているということは全くありません。私は20年間にわたりリージョナル市場の支持者であり、ここがより優れた場所であり、資本を投じる上で間違いなく最も安全な場所であるという主張を続けてきました。

私たちは多くの事例でそれを証明してきたと考えていますし、近年のラスベガスの状況は、私たちが資本を投じている場所の方がはるかに理にかなっていることを浮き彫りにしています。

スティーブ・ラダニー

ああ、デザリー、どうぞ。

デジレ・バーク

いいえ、どうぞ。

スティーブ・ラダニー

いえ、チャド、私はいつものことながら、重要なのはキャッシュフローの強さだと思います。建物でもなければ、必ずしも地理的条件でもありません。キャッシュフローの強さと安全性なのです。時間をかけて見ていくと、適切にカバーされたリース契約から受け取るエスカレーション（賃料増額条項）以上に、私たちはアップサイドを共有することはないという点も認識していますが、リージョナル事業は多くの安定性をもたらしてきました。

過去数年を振り返ってみると、非常に堅実なピークを経てきました。あなたが言及されたように、第1四半期の結果は、ここが再び強まりつつあることを示す非常に良い指標となっています。

デジレ・バーク

付け加えさせてください。私たちは長い間こう言っていますが、PENNにいた時代、2008年の金融危機の際も、当社のリージョナル物件はラスベガスで起きたことよりもはるかに持ちこたえました。コロナ禍からの回復期においても、リージョナル物件はラスベガスの物件よりもはるかに良好な状態を維持しているのが見て取れたはずです。その傾向は続いています。

私はあなたの投資仮説に同意します。現時点では、誰もがそれを自ら実感できるはずです。

チャド・ベイノン

ありがとうございます。ここを少し楽しくするために、一つの市場について触れさせてください。ピーター、20年ほど前、あなたはアトランティックシティに注目していましたよね。私たちはイーストコースト・ゲーミング・コングレスから戻ったばかりですが、現地の多くのオペレーターは、ニューヨークで何が起こり得るかという点に関してかなり恐れているようです。

そこは、資本によって回復できる市場だとお考えでしょうか？また、開発面、あるいは戦略の転換において、それらのオペレーターの一部を支援することに興味はありますか？ありがとうございます。

ピーター・カルリーノ

目前に控えている状況を見ると、おそらくかなりリスクが高いでしょう。ニューヨークは大きな影響を与えることになるはずです。私は以前から、遅かれ早かれ、ニュージャージーは折れて、ノースジャージーに何か（施設を）設置せざるを得なくなると言っています。ニューヨークの施設にそのビジネスをすべて奪われたくないのであれば、ですが。

それはあくまで私の見解です。現在、アトランティックシティにいるにとって、幸福な時期ではありません。いいですか、間違いなくそこには常にいくらかの勝者は現れるでしょうが、さらなる投資を求めている市場ではありません。

チャド・ベイノン

はい。皆様、ありがとうございました。感謝いたします。

オペレーター

次のご質問は、ジェフリーズのデビッド・カッツ様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

デイビッド・カッツ

はい。おはようございます。すでに多くの詳細について説明がありました。ええと、今日のリージョナル・プロパティの市場を見ると、率直に申し上げれば、御社と、御社に最も近いもう一社があり、そして当然ながら利用可能な他の資本源もある、ということでよろしいでしょうか？

ピーター・カルリーノ

名前を出してもいいですよ。

デイビッド・カッツ

承知いたしました。

ピーター・カルリーノ

どうぞ。

デイビッド・カッツ

できます。ただ、通常は方針としてそうしないようにしていますし、あなたも同様でしょう。さて、質問の趣旨は、特に地方の物件において、その競争環境に変化が見られるかどうかということです。我々の共通の予測では、今、市場に物件が出てくる局面を迎えています。

6ヶ月から12ヶ月前と比較して、現在の競争状況はどのようなものですか？

ピーター・カルリーノ

それは興味深い質問ですね。

ブランドン・ムーア

正直に申し上げまして、現在は競合が減っていると考えています。市場では何度か乱高下がありました。少し様子見で参入したものの、自分たちには向いていないと判断したか、あるいは痛手を負った人々が数名いました。いくつかのファンドについては、名前は伏せさせていただきますが、物件を購入したものの、後にそれらを売却した、あるいは現在Maverickの破産手続きを経てその件の解決に当たっているファンドも見てきました。

市場が進化するにつれ、常に検討を行う者が現れるだろうと考えています。

ブランドン・ムーア

私たちはこのビジネスを愛しています。私たちがこのビジネスに携わっているのには理由がありますし、自分たちは割安だと考えています。他の人々もその事実に気づき、同様に参入したいと考えるようになるのは当然のことです。地方市場における複雑さは、多様性が非常に大きいことにあると考えています。

誰がオペレーターであるかを理解しなければなりません。資産を理解しなければなりません。そして、ポートフォリオを構成するのは、異なる競争環境や市場動態を持つ複数の資産なのです。

ブランドン・ムーア

大都市のオフィスに座っている者が、「特定の割合でこれらをまとめ上げれば、自分は達人になれる」と判断するには、そこが複雑な点になります。実際にはそれよりも困難になると考えています。その現実があるからこそ、この分野には常に参入したり撤退したりする人々が現れるのだと思います。現時点では、市場に出る大規模なポートフォリオについては、おそらく3、4、あるいは5名ほどが検討することになるでしょう。

結局のところ、何らかの意向を示すのは、おそらく同じ3名程度の人物になるでしょう。

デイビッド・カッツ

わかりました。ありがとうございます。ピーター、腰痛ほどひどいものはありませんね。お大事に。

ピーター・カルリーノ

どうもありがとうございます、デビッド。

オペレーター

次のご質問は、UBSのロビン・ファーリー様からの電話回線です。ご質問をお願いいたします。

ロビン・ファーリー

ありがとうございます。ラスベガスへの投資を拡大しないというお話に関連して、そのサイトにおける潜在的な時期、あるいは貴社にとっての機会に関する最新の見解について、アップデートをいただけますでしょうか？ありがとうございます。

ブランドン・ムーア

私たちの回答が変わったとお伝えできれば良いのですが、現時点では、スタジアムの建設はかなり順調に進展していると考えています。MGMグランドの上部に設置されたカメラをご覧いただければ、スタジアムのコンコース階が完成しているのがわかるでしょう。おそらく今後6〜8週間以内に、最初の屋根の設置作業が始まる予定です。統合型リゾート（IR）は常に後回しにされてきましたが、それは悪い意味で遅れているということではなく、コンコースの建設に続く形になる予定だったということです。

Bally'sが、どの程度の規模で、どのように進めたいかについて、決断を下すべき段階にきていると考えています。私たちは1億2,500万ドルの残りのコミットメントを保有しています。そのコミットメントを拡大するかどうかは、未定です。

ブランドン・ムーア

当該サイトのリーシングおよびリテールスペースが埋まり始め、そのサイトから発生する収益のより明確な見通しが立つにつれて、GLPIによる1億2,500万ドルを超える追加投資（もしあれば）として、どの程度のレベルが適切かについて、我々とBally'sで協議していくことになります。残念ながら、現時点ではそれほど異なる回答は持ち合わせていないと考えていますが、今後6か月以内には変わるだろうと考えています。統合型リゾートについては、今後6か月ほどで明確な見通しが立つと考えています。

ロビン・ファーリー

わかりました、ありがとうございます。ピーター、お戻りいただけて嬉しいです。ありがとうございます。

ピーター・カルリーノ

ありがとう、ロビン。

オペレーター

最後の質問は、CBREのジョン・デクリー様からの電話回線です。質問をお願いします。

ジョン・デクリー

皆さん、こんにちは。ほとんどすべてを網羅できたと思います。少し内容が重複してしまったら申し訳ありません。開発に関連する投資規模の質問については、既にお答えいただいているかと思います。

シーザーズの買収に関する話に関連して、ポートフォリオ取引についての質問があります。皆様の観点から、投資規模に関する質問ですが、大規模な資産ポートフォリオについて、現在の不動産市場には需要があるとお考えでしょうか？これまでに私たちが目にしているものの多くは、単一資産（シングルアセット）です。GLPIにとって、投資規模が小さすぎる、あるいは逆に大きすぎる、といったものはありますか？たとえまとまった規模であっても、市場に出るものであれば検討の対象になりますでしょうか？

ブランドン・ムーア

それは、別のテナントとのマスターリース契約に入るかどうか、あるいはどのように行われるかによるのではないかと考えています。つまり、検討するには小さすぎる資産があるかというと、あるかもしれません。しかし、それらが増益に寄与し、良好な資本を生み出し、既存のテナントとのリース契約に組み込めるのであれば、必ずしも検討対象外になるものはないと考えています。特にシーザーズのポートフォリオについておっしゃっているのであれば、差し迫った、あるいは提案されている取引の結果として、どの資産が、あるいはもしあればどの資産が、そのポートフォリオから外れることになるのかは、現時点では明らかではありません。

その時が来たら、検討するしかないと考えています。

ジョン・デクリー

ブランドン、もう少し広い意味で伺いたいのですが、もしシーザーズとは無関係な数十億ドル規模の取引があり、資産パッケージの売り手が存在する場合、それはあなたの検討範囲（wheelhouse）に入りますか？それとも、これほどの資本は投下したくない、あるいは市場がそれに応えられない、といった金額の境界線はあるのでしょうか？

ブランドン・ムーア

ええ、増益につながる（accretive）限り、検討します。つまり、我々は活動開始から数年で、およそ40億ドル規模のピナクル（Pinnacle）取引を行いました。現在目にしているすべてのポートフォリオ資産において、必ずしも高すぎるということはないと考えています。我々はただ、それを審査（underwrite）し、当時の資本コストに基づいて増益につながるのであれば、検討して実行する、と考えています。

現時点では、検討対象外となるような大きすぎる案件や小さすぎる案件はないと考えています。

ジョン・デクリー

完璧です。ありがとうございます。

ピーター・カルリーノ

ええ、優れた案件への資金提供の機会が不足することはないと常々感じています。ブランドンは非常にうまく答えてくれたと思います。規模が小さいものについては、スプレッドに見合うのであれば、単打を打ったり、時にはバントをしたりすることもあると冗談めかして言っています。検討しないものはありません。

ジョン・デクリー

皆様、ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。ここで、締め括りのコメントのために、進行を Peter Carlino に戻します。

ピーター・カルリーノ

わかりました。それでは、我々の視点からは、今朝は非常に有意義な時間であったと思います。本日はご参加いただきありがとうございました。また次四半期にお会いしましょう。

ありがとうございました。

オペレーター

本日の電話会議は以上で終了いたします。お電話を切断していただいて構いません。ご参加ありがとうございました。それでは、素晴らしい一日をお過ごしください。