GNL（グローバル・ネット・リース） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

ご挨拶申し上げます。Global Net Lease, Inc. の2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者は聴取専用モードとなっております。正式なプレゼンテーションの後に、短い質疑応答セッションを行います。

会議中にオペレーターのサポートが必要な場合は、電話機のキーパッドでスターにゼロを押してください。なお、本会議は録音されております。それでは、司会者であるコーポレート・ストラテジー担当副社長のJordyn Schoenfeldを紹介いたします。ありがとうございます。

始めてください。

ジョーディン・ショーンフェルド

ありがとうございます。皆様、おはようございます。GNLの2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。本日は、GNLの最高経営責任者（CEO）であるMichael Weilと、GNLの最高財務責任者（CFO）であるChris Mastersonが同席しております。

以下の情報には、1995年私募証券訴訟改革法の定義における将来予想に関する記述が含まれています。本日の電話会議で行われる将来予想に関する記述と、実際の結果がそれらと大きく異なる原因となり得る様々な要因については、当社の2026年度第1四半期決算リリースの最後にある、将来予想および注意事項のセクションをご確認ください。SEC（証券取引委員会）提出書類に記載されている通り、GNLは、法律で義務付けられている場合を除き、これらの将来予想に関する記述を更新または修正するいかなる意図も義務も負いません。また、本日の電話会議では、当社の財務業績を評価する上で有用であると考える、特定の非GAAP財務指標についても説明いたします。

ジョーディン・ショーンフェルド

AFFOや調整後EBITDAなど、当社が使用するこれらの非GAAP財務指標の説明、およびこれらの指標とGAAP（一般に認められた会計原則）に従って報告された当社の業績との調整については、決算リリースおよび補足資料に詳しく記載されています。それでは、最高経営責任者のMichael Weilにマイクをお渡しします。マイク？

マイケル・ワイル

ありがとう、Jordyn。皆様、おはようございます。本日はご参加いただきありがとうございます。2026年度第1四半期の業績をレビューする前に、今週初めに発表いたしましたModiv Industrialの戦略的買収計画についてお話ししたいと思います。

この取引は、前回の決算電話会議で概説した戦略、およびその実施に向けて私たちがすでに遂行してきた具体的な進展を直接反映したものです。2025年はGNLにとって変革の年であり、レバレッジの大幅な削減、信用力の強化、およびポートフォリオ全体の質の向上に向けて意図的な措置を講じてきました。その結果、現在は、高品質なインダストリアル（産業用）およびリテール（小売用）資産への、規律ある資本の再配分（リサイクリング）に注力できる体制が整っています。これには、特にオフィスへのエクスポージャーを削減するような、選択的かつ機運に応じた資産売却の追求と、その売却益をシングルテナントのインダストリアルおよびリテール投資へと、増益につながる形で再配分することが含まれます。

マイケル・ワイル

Modivの取引はまさにそれを実現するものです。米国の広範囲にわたる、長期リースに支えられ、信用力のあるテナントを擁する高品質なインダストリアル・ネット・リース資産のポートフォリオを加えて、本取引の完了によって当社の収益プロファイルの持続性と質を高めることができると考えています。これらの資産は当社の投資基準によく合致しています。本取引は、重複する一般管理費（G&A）の削減による大幅なコスト・シナジーを含め、1株当たりAFFOが約4%増加すると見込んでおり、即時的な増益（アクリーティブ）をもたらすと予想されます。

重要な点として、本取引は4%の増益を確定させるために1.975対1の固定交換比率を用いた全株式による買収として構成されており、レバレッジ・ニュートラル（負債比率に影響を与えない形式）であり、新たな外部資本を必要としません。この構造により、私たちが確立してきたバランスシートの強固さを維持しつつ、将来の戦略的な成長機会を追求するための有意義な柔軟性を維持できると考えています。

マイケル・ワイル

Modivの長期リースは加重平均リース期間が15年であり、年2.4%の賃料増額条項が含まれています。また、世界的な主要ブランドを含む、広く認知されたテナント基盤に支えられており、年間基本賃料の約45%が投資適格または実質的な投資適格テナントから得られています。プロフォルマ（見積）ベースでは、今回の買収により、当社の加重平均リース期間は5.9年から6.7年へと延長され、インダストリアルへのエクスポージャーは47%から50%に増加し、オフィスへの集中度は26%から24%へと減少する見込みです。これらは総体として当社のポートフォリオ・ミックスを強化し、米国の主要なインダストリアル市場における地理的なリーチを拡大させ、統合されたプラットフォームの全体的な安定性を高めることになります。

私たちはこの取引を非常に心待ちにしており、本年第3四半期に完了する予定です。

マイケル・ワイル

Modivの取引に加えて、当社は企業戦略に沿った他の取引活動にも積極的に取り組んでいます。当社のオフィス・ポートフォリオのミッションクリティカルな性質を反映し、現在、General Services Administration（連邦総務局）にリースされている33,000平方フィートのオフィスビルを、キャッシュ・キャップ・レート7.2%で1,300万ドルで売却する契約を結んでおり、2026年第第2四半期に完了する予定です。この取引以外にも、オフィスへのエクスポージャーの低減に引き続き注力する中で、今後同様の売却機会をもたらすと考えるオフィス物件が現在ポートフォリオ内に他にも存在します。

マイケル・ワイル

同時に、Fortune 50に名を連ねる投資適格テナントが入居する、約100,000平方フィートのシングルテナント・インダストリアル資産を、キャッシュ・キャップ・レート8.2%で1,400万ドルで取得する契約も締結しています。これは、より魅力的なリスク調整後リターンを生み出すと考えられる高品質な資産へと、増益につながる形で資本を再配分するという当社の規律ある戦略を、着実かつ慎重に実行する能力を改めて示すものとなるでしょう。当該資産は2031年にリース満了を迎えますが、テナントとはすでに早期の長期リース更新について同時に協議を進めており、長年にわたる関係が有利に働くと考えています。現在、追加のオフィス資産の売却についても積極的に交渉を進めており、取引が進展次第、最新情報をお伝えできることを楽しみにしております。

当社の再配分の機会（パイプライン）は拡大し続けており、確立したバランスシートの質を維持しながら、収益の成長を促進するような、レバレッジを中立に保った形での実行に向けた準備は万端であると考えています。

マイケル・ワイル

私たちの買収アプローチは、引き続き規律があり、非常に厳選されたものであり、当社の長期戦略に合致する高品質なインカムゲイン創出資産に焦点を当てています。キャピタル・リサイクリング戦略に加え、機会主義的な自己株式取得を含め、売却代金の最も効果的な活用方法を引き続き検討しています。2026年5月1日までの自己株式取得プログラムの開始以来、当社は加重平均価格8.05ドルで、総額1億5,820万ドルにのぼる1,970万株を買い戻してきました。私たちはこのプログラムの執行において慎重かつ機会主義的な姿勢をとってきましたが、これらの買い戻しと、継続的なレバレッジ削減およびより高品質な資産への資本の再配置とのバランスをとる上で、規律を維持しています。

ポートフォリオに目を向けますと、2026年度第1四半期末時点で、当社は合計4,000万平方フィートの物件を809件保有していました。

マイケル・ワイル

ポートフォリオの稼働率は97%で、2025年度第1四半期の95%から上昇し、加重平均残存リース期間は5.9年でした。具体的には、当社のオフィス稼働率は2025年度第1四半期の95%から99%に上昇しましたが、これは主に4,500万ドルの空室オフィス物件の売却によるものであり、これにより年換算で100万ドルを超えるマイナスNOIドラッグ（純営業利益への押し下げ要因）も排除されます。当社のオフィスポートフォリオは、100%の賃料回収と、ポートフォリオ内で最高水準の投資適格テナント比率に支えられ、引き続き好調に推移しています。GNLのポートフォリオは、安定したテナント基盤と高品質な収益を特徴としており、投資適格または潜在的な投資適格格付けを持つテナントの割合は、2025年度第1四半期の60%から上昇し、業界をリードする64%となっています。

マイケル・ワイル

当社の平均年間契約賃料上昇率は、ポートフォリオの20.1%を占める、歴史的に大幅に高い賃料上昇を経験しているCPI（消費者物価指数）連動型リースを除いて1.5%です。リーシング面では、第1四半期中にポートフォリオ全体で強力な結果を達成しており、これは当社の資産管理能力とテナント関係の質の高さを反映しています。当社は141,000平方フィート以上のリース契約を締結し、満了賃料を約5.1%上回る更新スプレッドを達成しました。特筆すべき活動としては、Dollar GeneralやTractor Supplyといった全国的に認知されたリテールテナントとの数件の更新に加え、58,000平方フィートのFedEx配送施設の、約9%の更新スプレッドでの更新が含まれます。

当社は、ポートフォリオの安定性に長期的な焦点を当てつつ、稼働率、維持率、および賃料成長を促進するために、リースの満了に十分余裕を持ってテナントとの交渉を継続しています。

マイケル・ワイル

資産管理へのアプローチを継続的に進める中で、データおよびテクノロジー能力を大幅に強化し、テナントとの関わり方や機会の評価方法、そして最終的にはポートフォリオ全体で提供する成果を改善してきました。当社は、リーシングとトランザクションの両面において、意思決定を強化するために人工知能（AI）を活用してきました。具体的には、テナントの歩行者交通量（フットトラフィック）のパターンやパフォーマンス分析を迅速に分析できるようになっています。このインテリジェンスは、更新交渉に直接情報を与え、潜在的なトランザクションを評価する際のアンダーライティング（審査）を強化します。

このデータ駆動型のアプローチにより、当社はより多くの情報を得た状態でテナントと交渉することが可能となり、ポートフォリオ全体で良好なリース・エコノミクスを促進し、トランザクションにおいて有利な条件を確保する能力に対して、ますます重要な貢献をしていると信じています。

マイケル・ワイル

おそらく最も重要なこととして、これにより人員を増やすことなく、Modivのポートフォリオとその約5億3,500万ドルの新規資産をシームレスに吸収できる能力も得られると考えています。高リスクな地域、資産タイプ、テナント、および産業へのエクスポージャーを制限するための継続的な取り組みは、当社の意図的な分散戦略と規律あるクレジット・アンダーライティングを反映しています。単一のテナントが総ストレートライン賃料（定額賃料）の6%以上を占めることはなく、上位10社のテナントが総ストレートライン賃料に占める割合は合計でわずか29%であり、その80%が投資適格です。当社はポートフォリオ内のすべてのテナントとその事業運営を定期的に注意深く監視しています。

当社のウェブサイトにある2026年度第1四半期の投資家向けプレゼンテーションで、ポートフォリオの各セグメントの詳細をご確認いただくことをお勧めします。

マイケル・ワイル

財務結果および貸借対照表の事項について詳しく説明してもらうため、電話会議をChrisに代わります。Chris？

クリス・マスターソン

ありがとう、マイク。いつものように、GAAP純利益から非GAAP指標への調整は、当社のウェブサイトに掲載されている決算リリースに記載されていますので、ご留意ください。2026年度第1四半期において、当社は1億930万ドルの収益と、普通株主に帰属する1,600万ドルの純損失を記録しました。AFFOは4,390万ドル、または1株当たり0.21ドルでした。

過去数四半期にわたる18億ドルのマルチテナント・リテールポートフォリオの売却を含む、ポートフォリオの再構築（リポジショニング）の成功を受け、運営効率化により、年間の一般管理費（G&A）は2025年度第1四半期の6,500万ドルから前年同期比25%減の4,900万ドルに減少しました。

クリス・マスターソン

さらに、資本支出は2025年度第1四半期の980万ドルから160万ドルに減少し、より合理化されたポートフォリオを通じてキャッシュフローの改善を支えています。貸借対照表を見ると、2026年度第1四半期末時点の総未払負債残高は26億ドルで、2025年度第1四半期末から13億ドルの減少となりました。当社の負債は、10億ドルのシニアノート、2億9,000万ドルのマルチカレンシー・リボルビング・クレジット・ファシリティ、および13億ドルの総抵当権付債務で構成されています。2026年度第1四半期末時点で、当社の負債の99%は固定金利、または固定金利にスワップされた負債に関連しています。

クリス・マスターソン

当社の加重平均利率は4.1%となり、2025年度第1四半期の4.2%から低下しました。また、インタレスト・カバレッジ・レシオは3倍でした。2026年度第1四半期末における、純有利子負債24億ドルに基づく純有利子負債/調整後EBITDA倍率は7.2倍であり、2025年度第1四半期末の6.7倍と比較して上昇しました。今四半期の比率は、資産売却のタイミングにより2025年度第1四半期末よりも高くなりましたが、当社が公表している2026年度の純有利子負債/調整後EBITDAガイダンスの範囲である6.5倍から6.9倍の範囲内に留まるものと確信しております。

クリス・マスターソン

2026年3月31日時点で、当社は流動性として約9億1,100万ドルを保有しており、リボルビング・クレジット・ファシリティの枠は15億ドルです。これは、2025年度第1四半期末のそれぞれ4億9,900万ドルおよび14億ドルと比較して増加しています。加えて、2026年度第1四半期における発行済普通株式数は約2億1,200万株、加重平均ベースの発行済株式数は約2億1,400万株でした。2025年に自己株式取得プログラムを開始して以来、2026年5月1日までに、計1億5,820万ドルで1,970万株の自社株買いを実施しました。

クリス・マスターソン

これには、2026年度第1四半期に加重平均価格9.07ドルで3,840万ドル相当の、約420万株の取得が含まれています。プログラム開始以来、本プログラムに基づく総取得額は加重平均価格8.05ドルで実施されており、これは現在の株価に対して大幅なディスカウントとなっています。なお、現在の株価はそれらの買い付けが行われて以来、約18%上昇しています。当社はこのプログラムが、資本の極めてアクリーティブな（利益に資する）活用であり、株主の皆様に具体的な価値をもたらしてきたと考えております。

2026年度の見通しに話を移しますと、当社の業績に自信を持っており、通期の1株当たりAFFOガイダンスである0.80ドルから0.84ドルを再確認いたします。また、公表している純有利子負債/調整後EBITDAの範囲である6.5倍から6.9倍についても再確認いたします。

クリス・マスターソン

このガイダンスには、Modiv取引から期待される利益は含まれておらず、取引完了時に改めて詳細を説明し、更新する予定です。ただし、この買収は、当社の2026年度の純有利子負債/調整後EBITDAガイダンスの範囲である6.5倍から6.9倍において、レバレッジ・ニュートラル（負債比率に影響を与えない）となるよう構築されている点を強調しておく価値があると考えております。それでは、結びの言葉のためにマイクに進行を戻します。

マイケル・ワイル

ありがとう、クリス。GNLの進化における次の段階を開始するにあたり、我々は強固な立場から臨んでいます。オフィスへのエクスポージャーを戦略的に縮小する一方で、より高品質でより利回りの高い資産へと資本を再配置することに注力しています。2025年に築き上げた基盤、すなわち強固なバランスシート、改善されたクレジット・プロファイル、そしてより集中したポートフォリオにより、当社は自らの条件でこの戦略を実行するための柔軟性と自信を持っており、適切な機会を特定する際には、忍耐強く、かつ選別を行ってまいります。

単に資本を投下するためだけに、急いで実行することはありません。徹底的かつ勤勉に、そして非常に厳格に選別を行い、ポートフォリオの質と収益を真に向上させると信じられる機会のみを追求してまいります。このキャピタル・リサイクリング活動は、2026年以降の収益成長に大きく貢献するものと期待しています。Modiv取引は、そのアプローチを具体的に示すものです。

マイケル・ワイル

当社は、当社のプラットフォームの収益力と長期的な持続性を向上させると確信できる、高品質なインダストリアル・ネット・リース資産のポートフォリオを特定しました。そして、即座に増益効果があり、レバレッジ・ニュートラルで、かつ外部資本を必要としない取引構造を構築しました。Modivが築き上げてきた強固な基盤を、統合されたGNLプラットフォームの一部として活用していくことを楽しみにしています。皆様からの質問をお受けする前に、第1四半期以降、取締役会のメンバーであるスー・ペロッティ氏とレンデル知事が、2026年の定時株主総会後に退任する意向を表明されたことをお知らせいたします。

スー氏と知事の長年にわたる献身的な尽力と、GNLへの有意義な貢献に感謝いたしますとともに、当社の取締役会の構成は、効果的な監督を提供し、効率的な意思決定をサポートするために適切に調整されているものと確信しております。本電話会議の終了後、皆様のご質問にお答えいたします。

マイケル・ワイル

オペレーター、質問用の回線を開けてください。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを行います。ご質問がある場合は、電話機のキーパッドで「＊1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様の回線は質問待ち行列に入っています。

質問をキャンセルしたい場合は「＊2」を押してください。スピーカーを使用されている参加者の方は、スターキーを押す前に受話器を上げる必要はありません。質問の準備のため、少々お待ちください。最初の質問は、シチズンズ社のミッチ・ジャーメイン様からです。

ご質問をお願いいたします。

マイケル・ワイル

おはようございます、Mitch。

ミッチ・ジャーメイン

おはようございます。質問を受け付けていただきありがとうございます。また、Modivのディール、おめでとうございます。

マイケル・ワイル

ありがとうございます。

ミッチ・ジャーメイン

Mike、Modivから始めます。保有する40の資産のうち、20%程度はインダストリアル・セクター以外に属していると考えています。そのポートフォリオの中で、売却の候補となるものはありますか？

マイケル・ワイル

まず、素晴らしいご質問をありがとうございます。はい、あります。私たちの主な焦点は、インダストリアル資産を保有し続けることにあります。Modivは、私たちがインダストリアルとみなすもの以外の、非常に高品質な資産をいくつか保有しています。

適切な時期に、Modivと協力してそれらの資産の売却を検討しますが、それはクロージング後、非常に早い段階で行う予定です。数は多くありません。そのうちの1つは規模が大きく、かなりの影響を与えるでしょうが、買収を評価する際、全体的な価値としても寄与するものと考えています。

ミッチ・ジャーメイン

なるほど。買収価格と比較してキャップレートが低いということですね。わかりました。完了した、あるいは完了を予定している売却について少しお話しいただけますか？ 各セクターで、何らかの動きがあるように見受けられます。

インダストリアル、リテール、オフィスの各セクターで資産数の変化が見られました。それらの特徴についてお話しいただけますでしょうか。先ほど、空室のオフィスや、GSA（米国総務局）がリースしているオフィスについて言及されたかと思います。売却された他の物件の特徴についても教えていただけると助かります。

マイケル・ワイル

はい。前四半期にお話しした通り、私たちはより戦略的な売却戦略へと移行する予定でした。オフィス・ポートフォリオに限らず、一部の資産を売却する機会がありましたが、それらは非常に有利なキャップレートで売却できました。これは私たちの戦略の継続的な一部です。

私たちは意図的に成長を目指しており、Modivの高品質なポートフォリオを追加することは、その大きな表明となります。今後も、好機を捉えて（オポチュニスティックに）実行を続けていきます。800を超える物件を保有するポートフォリオを抱えているため、私たちが所有する資産を見て、関心を持った方から連絡をいただくことは珍しいことではありません。

マイケル・ワイル

私たちは常に連絡を受け、常に交渉を行い、その上で、それらの売却益をより創造的な方法で再配分する機会があるかどうかを判断します。私たちは、ポートフォリオ全体において重要かつ中核となるものを売却しないよう、非常に慎重に検討しています。一例を挙げましょう。今四半期、銀行の支店を6.2%のキャップレートで売却しました。

買い手がそれを所有することを希望しており、そのキャップレートであれば、私たちは売り手として満足しています。繰り返しになりますが、これらは、オフィスの削減機会を評価し続けることと並行して、私たちが継続していくオポチュニスティックな売却の一例です。

ミッチ・ジャーメイン

承知いたしました。私からはこれが最後になります。

マイケル・ワイル

Mitch、その点について一つ付け加えさせてください。2025年のかなりの期間、売却契約を結んでいた資産についてお話ししてきました。それは西海岸のオフィス物件でした。当四半期に売却を完了しましたが、空室の状態で売却しました。

しかし、当初その物件を取得した際の価格とほぼ同額で売却することができました。それに加えて、約100万ドルのNOI（純営業利益）の負担を取り除くことになります。繰り返しになりますが、我々はすべてを非常に深い分析的な方法で検討しています。売却による収益を得ることを価値と考えているだけでなく、そのNOI、つまりNOIへの足かせを取り除くことは、当然ながら極めて価値のあることです。

ミッチ・ジャーメイン

承知いたしました。私からはこれが最後になります。これらのオフィスの売却を検討される際、特にポートフォリオの約半分が米国国外に位置していますが、欧州全体のオフィス需要についてどのような状況にあるのか気になっています。明らかに、ここ米国ではファンダメンタルズの改善が見られます。

貸し手は以前よりも、今日ではそのセクターへの融資にやや前向きになっています。欧州全体でも、同様の傾向が現れているのでしょうか？ それによって、それらの資産の一部についても整理を開始できるような機会が得られるのでしょうか？

マイケル・ワイル

おそらくご存知の通り、Mitch、我々の資産の25%強が欧州および英国です。NOIの約半分はオフィスによるものです。海外のオフィス市場で見ているのは、住居を併設した複合用途への再開発も多く行われているということです。テナントが更新しない場合、多くの再開発が行われています。

市場は非常に強固です。我々は非常に活動的であり、2026年にかけて、ポートフォリオにとってプラスとなる特定の資産に関するアップデートをさらにお伝えすることになると思います。

ミッチ・ジャーメイン

ありがとうございます。

マイケル・ワイル

ありがとう、Mitch。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのUpal Rana様から電話でいただいております。ご質問をお願いいたします。

マイケル・ワイル

おはようございます、Upal。

ウパル・ラナ

おはようございます。マイク、Modiv社の取引についてですが、使用予定の加重平均資本コストと比較した際のキャップレートと、それによって生じる投資スプレッドについて詳しくご説明いただけますでしょうか。また、クロージング後にそれらの資産のいくつかを既に売却するとのお話もありました。そのポートフォリオの中で、利回りをさらに高める可能性のある他の機会はありますか？

マイケル・ワイル

現時点では、キャップレートの詳細についてお話しすることはできません。プロセスが進むにつれて明らかになる予定です。我々はModiv社と非常に密接に協力しており、彼らは今回の取引において素晴らしいパートナーです。ご承知の通り、彼らがプロキシ（委任状説明書）を公開する際に、それらすべての詳細が記載されることになります。

私が申し上げられるのは、多くの機会があるということです。その中には、Modiv側ですでに進行していた案件もあり、それらは新規案件のパイプライン、リース更新、および彼らが行っていた資産売却（ディスポジション）の業務の両面において、我々に引き継がれることになります。

マイケル・ワイル

彼らはポートフォリオを非常に高い水準で運営し、パフォーマンスを最大化していたと考えています。それを我々のポートフォリオに統合し、彼らが進めてきた業務を継続できることは、非常にエキサイティングなことです。約600万ドルの一般管理費（G&A）の削減についてお話ししましたが、クロージング時には、そこからさらに削減分を絞り出すことができるのではないかと考えています。まだ正確な数字は分かっていませんが、継続して評価を行っています。

プレスリリースで開示した通り、アップサイドは非常に多くあります。また、ポートフォリオ自体は非常に安定した水準で推移しています。

マイケル・ワイル

掲げた目標を達成するために、我々がしなければならないことは多くありません。できるだけ早い時期、できれば年内の早い段階でのクロージングを目指しています。第3四半期を目標としています。もし第3四半期の早い段階で完了できれば、早いほど良いと考えています。

そうすれば、ポートフォリオへの恩恵を早期に享受し始めることができるからです。売却を検討しているいくつかの資産に関する計画については、改めて開示いたします。また、本日お電話でModiv社の投資家の方々が聴取されている場合に備えて申し上げますと、皆様をGNLの投資家コミュニティにお迎えできることを非常に嬉しく思っています。

マイケル・ワイル

彼らはModiv社の素晴らしい株主であり、GNLファミリーに迎えられることを楽しみにしています。これは我々全員にとって素晴らしい機会です。

ウパル・ラナ

ありがとうございます。では、今後の買収に向けた市場の動向についてお聞かせいただけますか？ 事前説明の中で少し触れられていましたが、どの物件やポートフォリオを買収するかを選択する際の戦略と、その検討を行う際にレバレッジや業界エクスポージャーについてどのように考えているのか、詳しくお話しいただけますでしょうか。

マイケル・ワイル

もちろんです。ありがとうございます。まず第一に、第1四半期に約5億5,000万ドルの買収を発表したことは、おそらく市場の予想外であったと思いますが、これは2026年に我々が何ができるかについて、非常に意欲をかき立てるものです。これは非常に機を捉えた状況であり、収益性の試算も非常に良好でした。

これはGNLのポートフォリオにとって、長期間にわたって恩恵をもたらすものとなるでしょう。2026年に他にも大規模なポートフォリオ買収があるかどうかについては、お答えできません。当然ながら、我々は状況に応じて判断し、資本をどのように最適に活用し、どのように収益を成長させるかを検討していきます。

マイケル・ワイル

市場の検討と潜在的なパイプラインの検討を進める中で、我々が注視していることについて申し上げますと、我々は実質的にビジネスのインダストリアル（産業用）部門に注力しています。また、小売タイプの買収の可能性もいくつか見ています。過去ほどではありませんが、市場は少し流動的であると考えています。我々は、物件買収に投じる金額だけでなく、収益の観点からポートフォリオの増益（アクリーション）につながる有意義な機会であるかどうかという視点で、あらゆる案件を見ています。

負債に関するご質問については、負債管理は引き続き最も重要な事項の一つであると考えています。クリスは、2026年のガイダンスである6.5%〜6.9%を再確認しました。

マイケル・ワイル

Modivの取引において、我々が構造化した方法によってレバレッジ中立を実現できたことを、非常に嬉しく思っています。ご存知のように、計算式のEBITDAの側面を成長させる追加の機会があることは、私が非常に期待していることの一つです。市場に伝えてきたことから変わったことは何もありません。我々はその重要な指標をさらに低下させていくことを継続します。

ウパル・ラナ

はい、素晴らしい。ありがとうございます。

マイケル・ワイル

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、Cantor FitzgeraldのJay Kornreich様からの電話です。ご質問をお願いいたします。

マイケル・ワイル

おはようございます、Jay。

ジェイ・コーンレイヒ

はい、ありがとうございます。おはようございます。先ほどの質問の少しフォローアップになりますが、MDVの合併についてより広い視点で考えると、それが今後の戦略にとってどのようなシグナルになり得るのか気になっています。最近、強固な資産売却プログラムを完了されましたが、この合併は、単にオフィス資産を売却して資金を循環させるだけでなく、会社がより成長へと回帰することを示唆しているのでしょうか。

マイケル・ワイル

私の短い回答は「はい、そうです」です。前回の決算説明会でも申し上げましたが、それは我々の重要な目標であり、資産売却プログラムは極めて成功しました。それは我々の多くの重要な目標、主に純有利子負債/EBITDA比率を、意味のある方法で、かつ比較的迅速な方法で低下させるという目標を達成しました。Modivのポートフォリオによって、このようなレバレッジ中立な方法で前進する機会がありながら、なおかつ収益のプラスの増加を実現できるという事実は、我々が物事をどのように考えているかについて、何らかの洞察を与えてくれるものと考えています。

繰り返しになりますが、先ほどの質問でお答えした通り、単にいくら資金を出し、1年間にいくら購入できるかという問題ではありません。それらの買収がポートフォリオと収益に長期的にもたらす影響が重要なのです。

マイケル・ワイル

ModivポートフォリオのWALT（加重平均リース期間）が15年であり、GNLのWALTをほぼ丸1年延長するものであるという事実に、非常に興奮しています。これにより（GNLのWALTは）7年弱となります。彼らのポートフォリオがもたらす2.5%の年次賃料上昇条項も、意味のあるものです。そして、その15年のWALTが継続し、そのポートフォリオのNOI（純営業利益）がその2.5%で成長していくのを見れば、周知の通り非常に重要です。

もう一つ、我々が真に注力しているのは、G&A（一般管理費）の削減と、このより大規模なポートフォリオをいかに適切に運営できるかということです。我々はG&A費用を前年同期比で25%削減しました。引き続きこれに注力していきます。

マイケル・ワイル

その25%は年間1,600万ドルのコスト削減を意味しており、これは明らかに非常に重要です。ご存知の通り、収益を拡大し、費用を削減したいものです。それこそが究極の成功への方程式です。我々はその方程式の両面を見ています。

ジェイ・コーンレイヒ

ありがとうございます。詳細な解説に感謝いたします。私からもう一点だけ。オフィス資産の売却と、キャップレートで100ベーシス・ポイントのプレミアムを乗せた産業用資産への資本リサイクリングについて強調されていました。

オフィスへのエクスポージャーを低減していく中で、このようなオフィスからの増益に寄与する（accretiveな）資本の再配置が再現可能であるとお考えでしょうか。また、オフィスへのエクスポージャー全体をどの程度まで引き下げたいかについて、タイムライン上の目標などはありますでしょうか。

マイケル・ワイル

毎回一貫して100ベーシス・ポイントものスプレッドを達成できるかは分かりませんが、それが確実に目標ではあります。我々は、ネット・リースによる非常に高品質なオフィス資産を保有していると考えています。ご承知の通り、ポートフォリオの約80%が投資適格です。オフィスへのエクスポージャーを低減させていくにあたり、それらを適正価値で売却できると考えています。

今四半期、キャップレート7.2%でのGSA資産についてお話ししましたが、残りのポートフォリオの機会を見渡しても、その範囲内にあると考えています。我々の考えでは、オフィスの価値は常にキャップレート7%〜8%の範囲内にあるとお話ししてきました。

マイケル・ワイル

パフォーマンスが非常に好調であるため、単にまとめて、どんな価格でも売却したいとは決して考えていません。エクスポージャーを削減するにあたり、このポートフォリオに対して適正価値を見出すことが重要です。パフォーマンスが継続しているため、エクスポージャーの削減方法については、規律ある戦略的なアプローチをとります。目標とするアロケーションについて、具体的なことは何も述べていません。

今四半期を終えた時点で、約24%です。これを引き続き引き下げていく予定です。最も期待しているのは、Modivの買収により、リテールと産業用が75%を占めるようになることであり、これは重要です。そのうち50%以上が産業用となります。

マイケル・ワイル

長期リースと非常に高品質なテナントを備えた、主にネット・リース型の産業用ポートフォリオとなる予定です。

ジェイ・コーンレイヒ

素晴らしい。ありがとうございます。私からは以上です。

マイケル・ワイル

ありがとう、ジェイ。

オペレーター

ありがとうございます。念のため再度申し上げますが、ご質問がある場合は、電話機のキーパッドの「＊1」を押してください。スピーカー機器を使用している参加者の方は、スターキーを押す前に受話器を上げる必要がある場合があります。次のご質問は、Lucid Capital MarketsのCraig Kucera氏からの電話です。

ご質問をお願いいたします。

マイケル・ワイル

こんにちは、クレイグ。

クレイグ・クセラ

はい、おはようございます。Modivのポートフォリオのテナントの多くは、製造業を背景に持つPEファンドによって所有されています。今回の買収は、将来の成長に向けた新たな関係構築の可能性を広げるものなのでしょうか、それとも、すでにそのほとんどを十分に把握されているのでしょうか？

マイケル・ワイル

関係を強化することには常に繋がります。すでに関係があるものもあれば、新たに知り、さらに発展させていけることを嬉しく思うものもあります。これは、アーロン・ハーフエーカーと私が継続的に話し合っていることの一つであり、そうした紹介を行うことは、確実に継続的なメリットをもたらす可能性があります。

クレイグ・クセラ

了解しました。話を転じますと、現在の株価を鑑みると、資産の売却と自社株買いは依然として理にかなっているように見受けられます。3億ドルの承認枠の半分ほどを消化されているかと思いますが、今期残りの期間についても、例えば四半期あたり3,000万ドルから4,000万ドル程度の取得を行うといった、ビジネスモデルの一環として継続的なものと考えてよいのでしょうか？

マイケル・ワイル

ええ、その通り、半分ほどを消化しています。発表以来、約1億5,800万ドルを自社株買いしており、平均買付価格は8.05ドルでした。これは、私たちが継続的に検討していく手段（ツール）の一つです。自社株買い、純有利子負債/EBITDA比率の低減、そして買収。

これら3つはすべて当社にとって非常に重要であり、効果的に活用できることを示してきた手段であると考えており、今後も継続して検討していきます。自社株買いをどのように、あるいはどの程度の水準で行うかについては、将来の見通しに関する表明は行っておりません。自社株買いの枠を確保できていることは非常に喜ばしく、有効な活用方法があると考えています。

クレイグ・クセラ

了解しました。今年の残りの期間のリース満了についてですが、2026年の残りの期間において、判明している大規模な退去はありますか？

マイケル・ワイル

クレイグ、私の記憶が正しければ――もし間違っていたら、今私のオフィスにいるオリが訂正してくれますが――2026年のリース・ローオーバーは約6％だと考えています。

オリ・クラベル

4.4%です。

マイケル・ワイル

高い数値でした。2026年は4.4%です。26年には重要なロールオーバー（契約更新）はありません。私たちは引き続きテナントとの対話を行っています。

繰り返しになりますが、これらの質問に回答するにあたっては、公表済みの内容を堅持いたします。退去に関する具体的な詳細は述べておりません。私たちは、既存テナントの更新、または新たなテナントへの入れ替え（リテナント）のいずれかの機会があると引き続き考えています。もしそれが機会であると感じられない場合は、契約満了に十分余裕を持って資産のマーケティング（募集活動）を行います。

私たちは、ポートフォリオを非常にしっかりと管理できていると感じています。当四半期、全体の稼働率は上昇しました。私たちはこれを引き続きポジティブな傾向であると捉えています。

マイケル・ワイル

ご存知の通り、ネット・リース企業は通常、98%から100%の稼働率の領域にありますが、現在私たちがその水準にあり、今後もそれを維持できる見込みであることを申し上げられて嬉しく思います。私たちは常に、それを可能な限り高く引き上げることを目指しています。ポートフォリオは引き続き良好なテナント構成を維持しており、テナントはセクターを問わず、これらの物件で事業を運営しています。2026年の残りの期間についても、非常に自信を持っています。

クレイグ・クセラ

分かりました。助かりました。ありがとうございます。

マイケル・ワイル

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。質疑応答セッションを終了いたします。締め括りの言葉のために、通話を経営陣にお返しいたします。

マイケル・ワイル

ありがとうございます。本日はご参加いただきありがとうございました。Global Net Leaseに関する多くのエキサイティングなニュースをお聞きいただけたことと思います。Modivの発表前でも、私たちは2026年に向けて有利な立場にあると考えていました。

その高品質なポートフォリオを当社のものに統合し、この成長戦略を継続できることに、さらに期待を膨らませています。ご質問がある場合は本日の電話会議の後にお話しできることを楽しみにしていますし、カンファレンスでお会いすることも楽しみにしています。お時間をいただきありがとうございました。それではまたすぐにお話ししましょう。

オペレーター

ありがとうございました。本日の電話会議はこれで終了いたします。ただいまより回線をお切りいただけます。ご参加ありがとうございました。

それでは、素晴らしい一日をお過ごしください。