オペレーター

リマインドさせていただきますが、この電話会議は録音されています。それでは、執行副社長兼最高財務責任者のBrendan Maioranaに進行を交代いたします。ありがとうございました。どうぞ。

ブレンダン・マイオラナ

オペレーター、ありがとうございます。皆様、おはようございます。今朝の電話会議には、最高経営責任者のTed Klinckと、最高執行責任者のBrian Learyが同席しております。利便性を考慮し、本日の準備された発言内容はウェブサイトに掲載しております。

昨日の決算発表資料または補足資料をお受け取りでない場合は、highwoods.comの投資家向けセクションから両方入手可能です。本日の電話会議では、FFO、NOI、EBITDAREなどの非GAAP指標に関するレビューが含まれます。決算発表資料および補足資料には、これらの非GAAP指標と、最も直接的に比較可能なGAAP財務指標との調整表が含まれています。本日の電話会議で行われる将来予測に関する記述は、リスクおよび不確実性を伴います。

これらのリスクおよび不確実性については、当社のプレスリリースおよびSEC提出書類において詳しく説明されています。

ブレンダン・マイオラナ

ご承知の通り、実際の出来事や結果はこれらの将来予測に関する記述と大きく異なる場合があり、当社は将来予測に関する記述を更新する義務を負いません。それでは、Tedに交代いたします。

セオドア・J・クリンク

ありがとう、Brendan。皆様、おはようございます。主要な取り組みの遂行において、素晴らしい四半期となりました。リーシング量は、稼働中の物件および開発物件の両方で好調でした。

これは、稼働中ポートフォリオにおけるリーシング・レートの50ベーシス・ポイントの上昇、および開発物件におけるリーシング・レートの800ベーシス・ポイントの上昇から明らかです。これらはいずれも、稼働率が上昇するにつれて、今後数年間にわたりNOI、キャッシュフロー、およびFFOに大きなプラス効果をもたらすでしょう。当四半期中、当社はジョイントベンチャーを通じて、ダラスおよびローリーのBBDエリアにある最高クラスの通勤に便利な物件に1億800万ドルを投資し、リッチモンドの非中核物件を4,200万ドルで売却しました。これらすべての活動は、当社のポートフォリオを改善し、成長率とキャッシュフローを大幅に高めるための基盤をさらに固めるものであり、株主の皆様に対する長期的な価値創造につながります。

セオドア・J・クリンク

当四半期の好調な業績にもかかわらず、AIの進歩が労働力を再形成し、それゆえに長期的なオフィス需要に影響を与える可能性があるという、より広範な見解を認識しています。潜在的な結果の範囲は広く多岐にわたり、現時点では不明な点も多くあります。しかし、分かっていることは、顧客および潜在顧客のスペースに対する意欲は減退しておらず、オフィス勤務戦略に対して長期的なコミットメントを行っているということです。当社のポートフォリオ、市場、およびBBDにおける活動は活発です。

当四半期のリーシングは堅調でした。当社のリーシング・パイプラインは引き続き強力です。当社のBBDにおける高品質なスペースは減少しており、近い将来において新規供給はほとんど、あるいは全く見込まれていません。この「クオリティへの逃避（flight to quality）」というダイナミクスは、稼働率の上昇と賃料の成長にとって強力な背景となり、その両方を当社は第一四半期に経験しました。

セオドア・J・クリンク

当社の事業展開エリア全体における人口統計学的トレンドは好意的であり、企業の移転や拡張が再び加速し、健全な人口および雇用の成長を牽引しています。十分な資本を有する貸主が所有する、BBDエリアの高品質で通勤に便利な物件は、増大する需要と改善する経済条件を取り込むのに最適なポジションにあると確信しています。当四半期に目を向けると、1株当たり0.84ドルのFFOを達成し、堅実な財務実績を上げました。通期の見通しは維持しています。

リーシング実績は極めて優秀でした。30万平方フィートを超える新規リースを含む、計95万8,000平方フィートのセカンドジェネレーション・リースを締結しました。

セオドア・J・クリンク

GAAPベースの賃料成長率は19.4%、キャッシュ・レントの成長率は4.8%となりました。実効純賃料は会社史上2番目に高く、過去5四半期の平均を9%上回りました。更新として含めている拡張（エクスパンション）は、縮小（コントラクション）を約2対1の割合で上回りました。加えて、開発物件において計10万7,000平方フィートのファーストジェネレーション・リースを締結しました。

顧客および潜在顧客は、当社の展開エリアにおいて、十分な資本を有するオーナーによる高品質なBBD所在のオフィススペースの塊が減少していることを認識しており、これが最良のサブマーケットにおける当社の強力な価格決定力につながっています。当四半期中、稼働率87%の開発物件を2億ドル以上稼働させました。20万3,000平方フィートのオフィスと1万5,000平方フィートの小売スペースで構成されるGlenLake IIIは、現在94%がリーシング済みです。

セオドア・J・クリンク

その向かい側では、Crooked Hammock Breweryに100%リーシングされたGlenLake IIリテールを稼働させました。2万4,000平方フィートの飲食オプションが加わったことで、GlenLakeの提供価値が高まり、ここにある約100万平方フィートのオフィスを補完しています。これにより、ウエスト・ローリーのこのパーク全体の賃料を引き上げる能力が支えられました。また、ダラスのLegacy BBDにおいて、Granite Park Sixを稼働させました。

この42万2,000平方フィートの最高クラスのオフィス物件は、80%がリーシング済みです。残る2つの開発物件のリーシングについても、力強い進展がありました。アップタウン・ダラスにおける64万2,000平方フィートの開発プロジェクトである23Springsは、引き続き活発な動きを見せており、リーシング率は前四半期の75%、12ヶ月前の62%から、現在は83%に上昇しています。

セオドア・J・クリンク

23Springsの賃貸率を90%台に乗せる強い見通しがあります。タンパのWestshore BBDにおいて、当社の14万3,000平方フィートのMidtown East開発物件は、前四半期の76%、12ヶ月前の39%から上昇し、現在は95%が賃貸済みです。Midtown Eastのオフィス部門は100%賃貸済みです。第1四半期に稼働を開始した物件と、残りの開発パイプラインを合算すると、賃貸率は86%ですが、入居率はわずか48%にとどまっています。

賃貸契約が開始されるにつれ、NOI、キャッシュフロー、およびFFOの著しい成長が見込まれます。新規開発の可能性について、ビルド・トゥ・スーツ（建物賃貸型）や大規模なアンカーテナント候補からの関心を受け始めています。

セオドア・J・クリンク

まだ初期段階であり、これらの協議が新規プロジェクトにつながるかどうかを判断するのは困難ですが、関心の高まりは心強いものであり、企業が高品質な広大なスペースを探す際に直面している在庫の不足を意味しています。売却に関しては、リッチモンドの非中核ポートフォリオを4,200万ドルで売却しました。見通しに反映されている通り、今年半ばまでにさらに約2億ドル相当の非中核資産を売却する予定であり、他の資産も売却に向けてマーケティングを行っています。非中核資産および土地の売却から得た資金を、レバレッジ中立的な形で再配分することで、キャッシュフローをさらに強化し、より高い成長を実現できると考えています。

先週発表した通り、非中核資産の売却益を、レバレッジ中立的な形で発行済普通株式を最大2億5,000万ドルまで自社株買いするために使用する可能性があります。

セオドア・J・クリンク

我々は引き続き買収機会や、高い先行賃貸率を持つ開発案件を検討していますが、自社株買いは現在、我々が活用できるもう一つの資本投下オプションです。ブライアンにマイクを渡す前に、株主の皆様の長期的な価値創造を推進するために、過去数年間にわたって強調してきた優先事項を改めて述べたいと思います。第一に、運営ポートフォリオの入居率を安定化水準に向けて引き上げ続けます。第二に、開発パイプラインを完了させ、安定化させます。

第三に、非ビジネス地区（non-BBD）に位置する資本集約的な非中核資産を売却（リサイクル）し、より良好なキャッシュフローと高い長期成長率を持つ物件に投資することで、ポートフォリオの質と長期成長率を向上させます。第四に、これらすべてを、強固で柔軟なバランスシートを維持しながら行います。第1四半期において、これらの優先事項のそれぞれにおいて有意義な進展がありました。

セオドア・J・クリンク

これら4つの領域への注力に加え、健全な需要と新規供給の限定により、当社のコアとなるビジネス地区（BBD）における強力なファンダメンタルズが背景にあることで、今後数年間にわたり、キャッシュフローと長期的価値の著しい成長が促進されると考えています。ブライアン？

ブライアン・リアリー

ありがとう、テッド。皆様、おはようございます。当社の業績は、高成長するサンベルト地域の主要な都市圏における、最高のビジネス地区にある、通勤に便利でアメニティの整った資産を所有していることの優位性を引き続き反映しています。空室率とサブリース物件の減少に示されるように、当社の市場全体のファンダメンタルズは改善し続けています。

賃料は上昇しており、安定したコンセッション（賃料減免）パッケージと相まって、実効純賃料の上昇をもたらしています。供給に関しては、「最高の中の最高」と「それ以外の物件における優良物件」の両方が高い需要にあります。多くの市場でオフィス建設が歴史的な低水準にあるか、あるいは全く行われていないため、新規のオフィス在庫は供給不足の状態にあります。全米で解体が引き渡しを上回っていることから、「クオリティへの逃避（flight to quality）」は、多くの場合、クオリティを求めて全力疾走するような状況となっており、利用者は立地と条件を確保するために、早期の契約延長を積極的に問い合わせています。

ブライアン・リアリー

当社の市場全体に共通するテーマは、オフィス賃料は顧客が人材に投じる投資額に比べれば微々たるものであり、並外れた環境と体験が、人々がオフィスに集まり「共にいることでより良い成果を生む」際に、優れた結果をもたらすということです。顧客は、立地が良く、アメニティが充実した、資本力のあるオーナーと顧客中心の運営体制を備えたクラスAのビルを選択しており、そのために相応の対価を支払う意向があります。彼らは、最高の生活の質と最もビジネスフレンドリーな展望によって、人材や企業を引き寄せ続けている都市圏へと移動しています。これがHighwoodsのポートフォリオです。

これがHighwoodsのチームであり、これらが当社のサンベルト地域の市場とビジネス地区（BBD）です。

ブライアン・リアリー

ダラスから始めますと、メトロプレックスは、企業の本社設置や拡張のための国内有数の主要な目的地であり続けています。これは、『Site Selection』誌において本社移転先として全米第1位の都市であり、また、その州が『Chief Executive』誌によって21年連続でビジネスに最適な州とみなされていることを考えれば、現時点では驚くべきことではありません。2018年から2024年までに、ダラスは約100件の本社移転を獲得し、2025年にはさらに11件が予定されています。同地域は、中心的な立地、ビジネスフレンドリーな環境、および豊富な労働力を求めて、金融・専門サービス、先端製造業、物流、ライフサイエンスにわたる多様な企業を惹きつけ続けています。

そのマクロ的なストーリーは、第1四半期のブローカー・データに見られるオフィスのファンダメンタルズと一致しています。クシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、DFWは2026年第1四半期に117,000平方フィートのプラスの純吸収量を記録しました。

ブライアン・リアリー

5四半期連続のプラスとなり、クラスBがスペースを放出し続ける一方で、クラスAでは34万平方フィート近いプラスの吸収量を記録しました。当社のダラスのポートフォリオは、アップタウン、レガシー、およびプレストン・センターにあり、プレストン・センターは空室率が6%未満という、この地域で最も需給が逼迫しているサブマーケットであり、当社の最新の買収案件の一つである「The Terraces」もここにあります。これらのビジネス地区（BBD）は、まさに需要の経路の真っ只中にあります。McKinney & OliveとTerracesの両方における、二次リーシングを通じて実現している市場価格への適正化（マーク・トゥ・マーケット）は顕著であり、27%の賃料差（ギャップ・レント・スプレッド）を生み出しています。

シャーロットに目を向けると、同市は戦略的なハブとしてますます認識されており、主要企業の決定によってそれが裏付けられています。クシュマン・アンド・ウェイクフィールドが追跡している104の都市圏の中で、シャーロットは雇用成長率で第1位でした。

ブライアン・リアリー

その目的のために、直近の2月の決算電話会議の後、3つのグローバル金融機関が大規模な新規雇用の発表を行いました。すでに約80万平方フィートの拠点を構えるシャーロット・サウスパークBBDにおいて、J.P.モルガンは最近、最終的に1,000人の雇用を創出するリージョナル・ハブを計画しており、そのうち400人を2028年までに採用する予定であると発表しました。市場への新規参入として新たに2社が加わります。一つは、アップタウンに600人の新従業員を配置する計画のキャピタル・グループです。

もう一つは、日本最大手の銀行の一つである三井住友銀行で、全米規模の公募を経て、米国第2本社としてアップタウンを選定しました。これにより2032年末までに2,000人の雇用を創出し、これら2,000人の雇用の平均年収は、年間16万5,000ドルを超えると予測されています。こうしたマクロ環境は、第1四半期のオフィス・ファンダメンタルズと完全に一致しています。

ブライアン・リアリー

CBREの報告によると、第1四半期の正の純吸収量は約41万平方フィート、総リーシング量は前年同期比で約74%増加した約140万平方フィートであり、そのボリュームの約70%がクラスAビルによるものでした。アップタウンでは、数百万平方フィートのオフィススペースが住宅、ホテル、小売用途へのコンバージョン（用途変更）のために在庫から除外されているため、分母が縮小しています。高品質なスペースへの強い需要と限定的な新規供給により、リーシング・ファンダメンタルズを押し上げる家主にとって有利な環境が生み出されています。当社のシャーロットの資産はこの需要から直接的な恩恵を受けており、それがシャーロットにおける強力な賃料の上昇（rent roll-ups）と純実効賃料の成長につながっています。

ローリーにおいては、人口流入とオーガニックな成長という長期的なストーリーは依然として維持されています。

ブライアン・リアリー

直近の国勢調査の予測では、ローリー・メトロ（都市圏）は2024年から2025年にかけて、全米で最も成長の速い10の都市の一つとなっています。州全体で見ると、ノースカロライナ州は同期間において国内純移動で第1位、総人口増加で第3位にランクされ、推定14万6,000人の居住者が増加しました。CBREのテック・レポートは、ローリー地域では毎年5,000人近い技術系卒業生が輩出されており、熟練労働者の持続可能な供給源（パイプライン）を強化していると指摘しています。オフィス・ファンダメンタルズは、主要なビジネス地区におけるその強さを反映しており、当社のチームは今四半期、20万平方フィートを超えるセカンドジェネレーション・スペース（既存テナント退去後のスペース）の契約締結に奔走しました。

混合用途を提供する、リーシング率95%のグレンレイクにおける2つの新しい開発物件と、ローリーCBDでリーシング率97%となっている最近の混合用途JV取得物件であるブロック83は、いずれも移住と企業需要が最も強い場所に直接的に合致しています。

ブライアン・リアリー

最後にナッシュビルです。ここでは強力な人口増加と多角化された経済が、引き続き著名な雇用主を引き付けています。ちょうど先月、スターバックスは、ナッシュビルのダウンタウンに2,000人規模の南東部法人オフィスを開設する1億ドルの計画を発表しました。一部の従業員はシアトルから移転し、ナッシュビルでの新規採用とのバランスを取る予定です。

第1四半期のオフィス・データは、需要がより新しい、あるいは新たにアメニティが整備されたクラスAの拠点に集中していることを示しています。当社の四半期における28万7,000平方フィートのリーシングは、加重平均リース期間が9.8年、キャッシュベースおよびGAAPベースの賃料スプレッドがそれぞれ9.4%と26.5%であり、このデータ（事実）を裏付けています。当社の事業展開エリア全体において、人々、雇用、そして企業投資を惹きつけ続けている都市圏およびサブマーケットに資本を配分しています。

ブライアン・リアリー

当社のポートフォリオと人材が、お客様とそのチームに対して、通勤する価値のある（commute-worthy）体験を提供できるよう準備を整えています。今四半期の成功はこの戦略を裏付けるものであり、今後も当社に利益をもたらし続けるものと確信しています。ブレンダン？

ブレンダン・マイオラナ

ありがとう、ブライアン。第1四半期、当社は純利益3,130万ドル（1株当たり0.29ドル）、FFO（運営によるキャッシュフロー）9,400万ドル（1株当たり0.84ドル）を達成しました。当四半期には、リッチモンドでの売却に伴う1,700万ドルの不動産売却益が含まれており、これは純利益には含まれていますが、FFOには含まれていません。当四半期中、McKinney & Oliveから23Springsへ移転する顧客から、非連結JVにおいて純額220万ドル（1株当たり0.02ドル）のタームフィーを受領しました。

また、第三者のブローカレッジ・サービス会社の持分を売却し、140万ドルの利益を計上しました。これら2つの項目はFFOに含まれており、当初のFFO見通しに織り込み済みです。それ以外に、当四半期における特筆すべき事項はありませんでした。

ブレンダン・マイオラナ

昨日リリースした補足資料において、当社のジョイントベンチャー（JV）におけるNOI（純営業利益）の持分をより容易に算出できるよう、いくつかの軽微な変更を行いました。また、ダラスには現在3つの稼働中の物件があり、23Springsが安定稼働すれば4つに増加するため、ダラスを独立した市場として区分しました。当社の他の市場は、現在主にノンコアであるピッツバーグおよびリッチモンドのポートフォリオで構成されています。当社の第1四半期の財務結果は、事業およびキャッシュフローの回復力を示すものであり、満足しています。

さらに重要なのは、稼働中のポートフォリオと開発パイプラインの両方における今四半期のリーシング活動であり、これにより、2026年の残り期間およびそれ以降にかけて、稼働率を向上させ、NOIの成長を実現できる体制が整いました。当社のリース率は89.7%で、前四半期の89.2%から上昇しました。

ブレンダン・マイオラナ

リース率と稼働率の間の470ベーシスポイントのスプレッドは、当社の通常の歴史的なスプレッドの3倍であり、将来の稼働率向上を示す強い指標となります。当社の年末の稼働率見通しである86.5%〜88.5%を据え置きましたが、これは今年残りの3四半期で、中間値において250ベーシスポイントの増加を意味します。当社のバランスシートは引き続き良好な状態にあります。四半期末時点で6億ドル以上の利用可能な流動性を有しており、四半期終了後には、グラナイト・パーク・シックスにおいて1億ドルの担保付抵当権による資金調達を完了し、ハイウッズに5,000万ドル以上の資本をもたらしました。

年内の残り期間中に、JVにおいてさらに1つ以上の追加資金調達を完了させる予定であり、これによりハイウッズへの資本還流を図り、流動性およびアンエンカンバード債務対EBITDA比率を改善させていきます。

ブレンダン・マイオラナ

現在のNOI成長の予測に基づき、かつ2億ドルの非中核資産の売却を想定すると、債務対EBITDA倍率は6倍台前半から中盤で年度末を迎える見込みであり、NOIの成長に伴い、将来の期間においてさらなる減少が見込まれます。当社の開発物件への出資分を完了するために必要な残りの資本は、わずか4,000万ドルです。これらの物件は、今四半期に稼働を開始した開発物件と合わせ、2026年第1四半期のランレートと比較して、年間で2,000万ドル以上のNOI成長をもたらすことになります。テッドが言及した通り、FFOの見通しについては、1株あたり3.40ドルから3.68ドルを維持しています。

まだ年間の早い段階であり、リーシング活動は力強いスタートを切っていますが、これらのリースの大部分が財務上の利益をもたらすのは2027年以降となります。

ブレンダン・マイオラナ

質疑応答に移る前に、いくつか留意すべき事項があります。第一に、第1四半期に計上したタームフィー（期間手数料）と売却益について言及しました。例年通り、年内の残りにおいても追加のタームフィーが発生する見込みですが、これらは後続の四半期では減少すると予想しています。また、下半期にはその他の収益項目も追加される見込みです。

合計すると、これらの項目は2026年度通期で0.06ドルから0.07ドル程度となる見込みであり、これは2025年と比較して約0.05ドル低い数値です。第二に、23SpringsおよびMidtown Eastにおいて利息の資産計上を終了するため、当面の期間、資本化利息は減少する見込みです。

ブレンダン・マイオラナ

これらの物件には、契約済みではあるものの2027年中盤までは完全には稼働しないリースがあるため、相当な潜在的（embedded）NOI成長が存在します。第三に、例年通り、年間の株式報酬の費用化により、第1四半期のG&A（一般管理費）は高くなりました。G&Aは年内の残りの四半期では減少する見込みです。これらの要因と、2026年の最後の3四半期における占有率の着実な上昇予測を考慮すると、下半期にはFFOが増加すると予想しています。

オペレーター、質疑応答の準備が整いました。

オペレーター

ありがとうございます。質問をされる際は、電話機のキーパッドで「＊」に続いて「1」を押してください。最初の質問は、シティのSeth Berge氏からです。どうぞ、回線は開いています。

セス・バージ

こんにちは、おはようございます。質問を受け付けていただきありがとうございます。潜在的な新規開発に関する議論や、その後、当然ながら自己株式取得の再承認を発表されたことに関する、いくつかのコメントや準備された発言に立ち戻りたいと思います。資本配分の優先順位について、また、これら2つの機会が今日においてどのように比較されるとお考えか、お伺いしたいです。

セオドア・J・クリンク

ヘイ、Seth、テッドです。いいですか、私たちは常に、長期的な成長率を向上させ、キャッシュフローを強化し、キャッシュフローの回復力を高め、ポートフォリオの質を向上させるための最善の方法を模索していると考えています。自己株式取得は、検討すべきもう一つの選択肢を与え、オプション性を与えてくれるものだと考えています。私たちは長年にわたり、非常に規律ある資本配分を行ってきたことを証明してきたと考えています。

私たちはさまざまなサイクルを通じて、買収と開発の間をローテーションさせ、常にリスク調整後リターンが最も高いものは何かを検討してきました。繰り返しますが、自己株式取得は、検討すべきさらにもう一つの選択肢を与えてくれるだけです。昨年、私たちは買収側で非常に活発に動きました。私たちは、非常に魅力的な価格であると判断した、当社の持分による約5億8,000万ドル相当の資産を買収しました。

セオドア・J・クリンク

さて、あなたが示唆したように、私たちは開発に対してより建設的な姿勢になりつつあります。高品質なスペースが不足しているため、ビルド・トゥ・スーツ（賃借人仕様）であれ、プリリース（事前賃貸）済みのオフィス開発であれ、問い合わせを受けている状況です。最近の開発は難しいですよね？ 高コストですし、資金調達も困難です。金利コストも上がっています。

開発に関するあらゆる要素が、現在非常に困難な状況にあります。しかし、十分な資本を持つデベロッパーにとっては、非常に魅力的なリスク調整後リターンを得る機会があると考えています。繰り返しますが、私たちはあらゆる要素を検討していますが、開発については確かに、より建設的なものになりつつあります。

セス・バージ

ありがとうございます。売却の潜在的な機会について一点だけ。金利や10年債の変化、そしてAIに関するマクロ的なニュースを考慮すると、オフィス製品への投資に関心を持つ資本のタイプに何か変化は見られますか？ また、価格設定に変化はありますか？

セオドア・J・クリンク

短い回答としては、いいえ、少なくともまだ、と言えるでしょう。昨年、つまり2025年初頭から、1月の売却に至るまでの期間を考えてみてください。我々は、キャップレートおよそ8%で約2億7,000万ドルを売却しましたが、これは我々の取得条件と概ね一致していました。現在、市場に出している資産はたくさんあります。

年半ばまでに1億9,000万ドルから2億1,000万ドルの売却を完了させるよう努めるとお伝えしてきましたが、その予定通りに進んでおり、他にもさまざまなプロセスの段階で市場に出している資産があります。買い手のプロファイルに、これといった変化は全く見ていません。

セス・バージ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのブレイン・ヘック様からです。どうぞ、回線は開いています。

ブレイン・ヘック

ありがとうございます。おはようございます。リーシング面では、今年に入って好調なスタートを切られました。これまでに見られたリーシング・エコノミクスについて、また、2026年通年で賃料スプレッドとコンセッション（賃貸条件の譲歩）がどのような推移を見せると予想されるか、コメントをいただけますでしょうか。

セオドア・J・クリンク

ブレイン、私から始めて、その後ブライアンかブレンダンが補足するようにしましょう。おっしゃる通り、今年は素晴らしいスタートを切ることができ、キャッシュベースで5%近く、GAAPベースで19%以上の増加となりました。これについては、ご存知の通り、四半期ごとに変動したり、さまざまな要素が混在したりすることがあります。一般的に、我々のマクロの視点としては、オフィスオーナーにとって長期的にはかなり有利な状況が整っていると考えています。

繰り返しになりますが、四半期ごとに多少の変動はあるでしょう。我々が分かっているのは、我々の市場では需要が引き続き強固であるということです。AIによる影響は今のところ全く見ておらず、我々にとっては純粋なプラスとなっています。AI関連のユーザーと数件契約していますが、特筆すべき影響は見られません。

セオドア・J・クリンク

ブライアンが準備した発言の中で述べていた点として、CBD（中心業務地区）における高品質なスペースの供給が減少しているということが間違いなくあります。新規建設が行われていないことを踏まえると、今後数年でこうしたスペースの不足が生じると思います。JLLによれば、現在進行中の建設は歴史的な低水準にあります。我々はそれを感じ始めており、それはオフィスオーナーの利益につながると考えています。

繰り返しになりますが、指標が具体的にどうなるかは正確には分かりませんが、我々のCBDにおける高品質なオフィススペースのオーナーにとっては、かなり有利な状況になると考えています。また、もう一つ追い風となっているのは人口流入です。これは継続しています。ブライアンはシャーロットでのいくつかの大きな発表について触れましたが、我々はダラスでもそれを目にしています。

セオドア・J・クリンク

もちろん、他の市場でも程度の差こそあれ、同様の状況が見られます。全般的に、需給の背景に関するあらゆる要素が、現在は非常に良好であると感じられます。

ブライアン・リアリー

ブレイン、ブライアンです。少しエピソードを付け加えるか、補足させてください。以前の電話会議でも申し上げましたが、我々は多くの場合、契約満了のかなり前から顧客と接触を図るなど、プロアクティブ（先回りした行動）に取り組んできました。契約期間があり、また、おそらく市場の状況を利用して、それらの契約延長を促すことができたからです。

期限の迫っている担保付債務などがないため、より先の見通しを立てることができました。今では、彼ら（顧客）の方からも連絡が来るようになっています。これは一種のユニークな変化です。彼らは現在の地位を確保したい、条件を確定させたい、そして数年後にマーク・トゥ・マーケット（時価評価による賃料調整）に巻き込まれたくないと考えているのです。

これも助けになっていると思います。

ブライアン・リアリー

そのK字型の回復について考えてみると、ポートフォリオ全体において普遍的ではないかもしれませんが、大部分がそのK字の上の部分（好調な側）に位置しており、我々はそこから恩恵を受けていると非常に手応えを感じています。

ブレイン・ヘック

ありがとうございます。非常に参考になる補足情報です。テッド、ビルド・トゥ・スーツ（賃借人向け専用設計）の機会の可能性に関するあなたのコメントについて、詳しく伺いたいと思います。需要が増加している特定の市場は見られますか？現在交渉されているテナントの属性について、何か具体的な情報はありますか？最後に、それらの潜在的なビルド・トゥ・スーツは、既に所有している土地で行われるのでしょうか、それともそれらが実現する場合、土地を取得する必要があるのでしょうか？

セオドア・J・クリンク

はい。これらすべてに答えられているか確認させてください。市場の観点からは、様々な市場、つまり複数の市場があります。我々の主要な市場のいくつかが含まれますが、あまり詳細には言いたくありません。

それらのいくつかは現在競争中であり、また、市場の観点からはまだ勝ち取れていない、複数州にわたる競争も含まれています。予想通り、我々の主要な市場におけるものです。顧客の観点からは、様々です。金融サービスであったり、一般的な事業会社であったりします。

全般的に様々です。特筆すべきテーマはないと言えるでしょう。唯一の共通点は、彼らが入りたいと考えている市場、あるいはサブマーケットにおいてスペースが不足しているということです。全般的にそうですが、我々の主要な市場、かつ複数の市場における話です。

ブレイン・ヘック

ありがとうございます。助かります。それは既に所有している土地ですか、それとも買い出しに行く必要があるのでしょうか？

セオドア・J・クリンク

はい。すみません、そちらを聞き逃しました。両方です。

ブレイン・ヘック

問題ありません。承知しました。ありがとうございます。

ブライアン・リアリー

ブレイン、明確にしておきたいことがあります。我々は土地を蓄える（ランドバンク）ために土地を買いに行くことはありません。あくまで、そこにビルド・トゥ・スーツの案件がある場合に限ると思います。土地の在庫が増えるという印象を誰にも持たれたくないのです。

むしろ、今後は減少していく可能性が高いと考えています。

ブレイン・ヘック

なるほど。わかりました。詳細をありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、ドイツ銀行の Peter Abramowitz 氏です。どうぞ、お話しください。

ピーター・アブラモウィッツ

はい、ご質問の機会をいただきありがとうございます。前四半期、ガイダンスの中央値に到達するために、年内に実際に占有を開始する空室リーシングが今年度は約70万平方フィート必要であるとお話しされていたかと思います。また、2026年の契約満了分については、維持率が35%から40%程度になるともおっしゃっていました。単に気になったのですが、今四半期に行われたリーシング、つまり30万平方フィートの新規リーシングのうち、年末までに実際に占有を開始する通年の70万平方フィートのうち、どれくらいがそれに充てられるのでしょうか？維持率と更新の面についても、計算は以前と同じと考えてよいでしょうか？

ブレンダン・マイオラナ

ピーター、ブレンダンです。良い質問ですね。計算は、第一四半期に行ったすべての内容からほぼそのまま引き継がれます。良い点は、リーシングレートを引き上げたことです。

年初にお話ししたかと思いますが、2026年末までに開始される署名済みのリース契約が約120万平方フィートありました。第一四半期中にそれらの一部を占有へと移行させましたが、幸いにもそれを補填できましたので、年末までに開始される署名済みリース契約は、依然として約120万平方フィートあります。契約満了がありました。

ブレンダン・マイオラナ

残りの契約満了のうち、残っているものに基づくと、おそらく85万〜90万平方フィート程度の退去が発生する見込みです。これにより、3月31日時点からの純吸収量は30万平方フィート以上のプラスとなり、これは、今年中に契約を締結し、占有を開始すべきものが、あと30万〜40万平方フィートあることを意味します。これについては手応えを感じています。これは、あなたが年初に言及された70万平方フィートから減少しています。

もし月に約10万平方フィートのペースで新規リーシングを継続できれば、年末の占有率の範囲である87.5%の中央値に向けて、まさに順調に進むことになります。

ピーター・アブラモウィッツ

わかりました。ありがとうございます。助かりました。ブレンダン、ありがとう。

リッチモンドの売却についてですが、昨年から1月までの売却における全体的な混合キャップレートについてお話しされていたと思いますが、具体的に、リッチモンドで売却したポートフォリオのキャップレートはいくらだったのでしょうか？

セオドア・J・クリンク

ええ、ピーター、繰り返しますが、それは混合（キャップレート）でした。その範囲の上限に近いものです。おそらく、10%台前半程度のキャップレートだったと思いますが、非常に低い10%台でした。

ピーター・アブラモウィッツ

なるほど。それは、おっしゃっていた約8%という混合数値に組み込まれているということでしょうか？

セオドア・J・クリンク

その通りです。

ピーター・アブラモウィッツ

はい、わかりました。では、もう一点伺わせてください。同一物件（same store）ポートフォリオにおいて、今四半期の営業費用の伸びが少し高かったように見受けられます。第一四半期の結果において、何か特筆すべき点、あるいは今後私たちが留意しておくべき点はありますか？

ブレンダン・マイオラナ

はい、ピーター。おそらく冬の影響として予想される通り、特に2月にかなり厳しい寒さがありました。公益事業コストが前年同期比でかなり大幅に上昇しました。それが費用の相当な増加の主な要因です。

おそらくそれが最大の要因でしょう。今四半期の同一物件（same store）はマイナス60ベーシスポイントだったと考えており、通期ではほぼ横ばいを見込んでいます。我々は、その数字は第2四半期も再び低くなり、その後、下半期にプラスになることで、通期ではキャッシュベースで横ばい、GAAPベースでプラスとなるよう平均化されると考えています。

ピーター・アブラモウィッツ

承知いたしました。私からは以上です。ありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、モルガン・スタンレーのロナルド・カムデム様です。どうぞ、回線は開いています。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。先ほどの同一物件（same store）に関する文脈に続いて伺いたいのですが、2027年に向けて考えるにあたり、いくつか手がかり（breadcrumbs）をいただけますでしょうか。稼働率が上昇し始めると、おそらく来年にかけてペースが上がっていくと考えています。他に考慮すべきプラス・マイナス要因（puts and takes）、あるいは加速の可能性などはありますか？ありがとうございます。

ブレンダン・マイオラナ

ロン、ご質問ありがとうございます。2026年下半期の同一物件の改善は、おそらく2027年にも引き継がれると考えていますので、そこでは良好な同一物件の結果が見られるはずです。収益の観点から言えば、今年のまず上半期について、そして今年の後半に進むにつれての（情報を示すことで）、来年の数字を検討する際にお役に立てるような手がかりをいくつかお伝えできるかと思います。事前準備された発言（prepared remarks）でも申し上げましたが、第三者仲介売却による利益がありました。

期間手数料（term fee）もありました。これらを合わせると今四半期は0.03ドルでした。一般管理費（G&A）も同様に、第一四半期は0.03ドル高くなっています。

ブレンダン・マイオラナ

これらの要素は互いに相殺し合っています。23SpringsとMidtown Eastにおいて、なくなる予定の資本化利息（cap interest）があると考えています。これはおそらく0.02ドルです。これは、第2四半期の多少の純営業利益（NOI）の上昇によって、おそらく部分的に相殺されるでしょう。

また、2億ドルの資産売却（dispositions）を行う予定であることについても触れました。これは、信用限度額（line of credit）の返済に充て、残額は2027年債の償還準備として年内の残りの期間、現金として保持することになるため、希薄化（dilutive）要因となるでしょう。これらすべてが意味するところは、FFOの観点からは、第2四半期が第1四半期よりも少し低くなる可能性があるということです。

ブレンダン・マイオラナ

土地売却益を除いたガイダンスの中央値に到達することを考えると、明らかに下半期にかけてかなりの加速が必要であることを示唆しています。これは、2026年下半期、そして最終的には2027年に向けて考える上で、ポジティブなことだと考えています。

ロナルド・カムデム

了解しました。助かります。私の2つ目の質問は、キャピタル・リサイクリング（資本の再循環）に関してです。買い手側については、すべて既存市場なのですか。

ダラスは明らかに非常に興味深いように聞こえます。買収機会はすべて既存市場にあるのでしょうか、それとも新しい市場も含まれているのでしょうか？ 売り手側については、ピッツバーグのポートフォリオ状況のアップデートと、タイミングについても伺えますでしょうか。価格設定については、まだ時期尚早かもしれませんが、それについても伺えると助かります。ありがとうございます。

セオドア・J・クリンク

もちろんです、ロン。買収側については、はい、主に我々の既存のフットプリント（事業展開地域）に注力しています。我々は、自身のフットプリントに非常に満足しています。ダラスでは時間をかけて成長していきたいと考えていますが、買収がどこで行われるかを見ていくことになります。

機会がある場所へ行く必要があるからです。現時点では、大部分が、あるいは完全に既存の市場内で行っています。売却については、ピッツバーグに関して特にお伝えすることはありません。近いうちに、より小規模な資産の一つを市場に出す予定です。

大規模資産であるPPGプレイスについては、特にお伝えすることはありません。市場に出す前に、リーシング（賃貸活動）を継続しています。デット（負債）市場、エクイティ（資本）市場の両方において、資本市場が改善していることを嬉しく思っています。

セオドア・J・クリンク

ローンチ（売却開始）に近づいているとは思いますが、まだ日付は決めていません。その前に、いくつかのリース契約を確定させようとしています。

ロナルド・カムデム

素晴らしい。私からは以上です。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのDylan Burzinski様からです。どうぞ、回線は開いています。

ディラン・バージンスキー

皆さん、こんにちは。ご質問にお答えいただきありがとうございます。ビルド・トゥ・スーツ（建物賃貸・建築型）の案件についてですが、現在の環境において、それらを開始するために、どの程度の安定化したYield on Cost（投資コストに対する利回り）を必要とされますか？

セオドア・J・クリンク

はい、ディラン。繰り返しになりますが、比較するのは難しく、一概に言うことも困難です。つまり、競合の観点からのみお話しすることはありません。事実上、あらゆる案件が異なる可能性があります。

明らかに、市場、サブマーケット、クレジット（信用力）、期間、そして年次の賃料上昇率（bumps）などに左右されます。判断は難しいところです。ですが、リスク調整後の観点から言えば、現在は非常に魅力的な機会がそこにあると考えている、とお伝えできます。

ディラン・バージンスキー

2027年あたりを想定して考えています。もちろんガイダンスをいただくつもりはありませんが、2026年の契約満了に対して、今年の継続率（retention）は40％程度だったかと思います。2027年以降を考えるにあたって、それを継続率の底だとお考えでしょうか？ あるいは、2026年に控えている特定の大型テナントの存在により、それを2027年の前提として使うのは適切ではない、といった状況でしょうか？ 単に、将来の年度を考える際、継続率の推移がどのようなものになるか、感覚を掴みたいと考えています。

ブレンダン・マイオラナ

はい、ディラン、ブレンダンです。2026年に移行するにあたって、あなたが仰る40%台という数字は正しいと思います。ただ、2026年の更新について、我々が行った2026年の更新のほとんどは、早期に行っているという点にご留意ください。いかなる年においても、特定の年に移行する際には、早期に更新を行う人々がいる一方で、更新しない人々は満了スケジュールに残るため、逆選択バイアスが生じます。

現時点で2027年について考えると、2027年に残っているものについては、おそらく50%から60%の継続率の範囲内になると考えています。

ブレンダン・マイオラナ

その数字でさえ、最終的な可能性よりも低い可能性があります。2027年には、元々のテナントは存在するものの、彼らが誰か他の者に転貸している満了がいくつかあることを考慮すると（低くなる可能性があります）。それは、その元々のテナントが退去し、その後、転借人と新たに契約することを前提としています。それは我々の継続率の計算には含まれず、退去および新規契約の一部となります。

2027年は継続率に関してかなり好調に進むと考えており、それが2027年を通じて移行していく中で、2026年末から稼働率をさらに高めていくための良好な環境を作り出すと考えています。

ディラン・バージンスキー

わかりました、素晴らしい。ブレンダン、非常に助かりました。本当にありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、みずほ証券のヴィクラム・マルホトラ様からです。どうぞ、回線は開通しています。

ヴィクラム・マルホトラ

おはようございます。ご質問をお受けいただきありがとうございます。手短に2点伺います。まず1点目、ここからの推移についてですが、私が聞き逃していたら申し訳ないのですが、年末の稼働率の上限、あるいは中間値に到達するためには、年内の残り期間で新規リーシングに関して何を行う必要がありますか？来年に向けて、追加の退去や、留意しておくべき大きな潜在的な退去などは何かありますか？これが1点目です。

2点目は、AIとリーシングが、特にサンフランシスコで大きなトピックとなっています。

ヴィクラム・マルホトラ

ニューヨークでもいくつか耳にしています。御社の市場において、AI関連企業が西海岸以外の場所でスペースを探したり、拡張したりしているという話はありますか？ありがとうございます。

ブレンダン・マイオラナ

ヴィクラム、ブレンダンです。まずは年末の数字を達成するために必要なリーシングについてお話しし、その後、AIの役割に関する詳細についてはテッドとブライアンに代わります。リーシングに関して言えば、我々が目標としている2026年末の稼働率の範囲、その中間値についてお話しすると、おそらく6月か7月頃まで、毎月およそ10万平方フィートの新規リーシングを行う必要があると考えています。それによって、かなり有利なポジションを確保できると考えています。

それらの契約は、十中八九、年末までには稼働に至ると考えています。

ブレンダン・マイオラナ

2027年に向けて稼働率を高め続けていくためには、下半期もそのペースが継続することを望んでおり、それが十中八九、2027年を通じて稼働率を引き上げ続けるための良好な環境を作り出すと考えています。第1四半期を終えた今、我々は順調であると感じています。2027年に稼働率を引き上げ続けることを可能にする背景について、ポジティブに捉えています。2027年に、特に懸念すべき重大な満了はないと考えています。

セオドア・J・クリンク

2番目の質問のAIについてですが、おそらく電話会議の早い段階で触れたかと思います。AI関連のテナントを1社契約しました。彼らはデータセンターに注力しており、それはダラスでした、ヴィクラム。それ以外については、我々の市場全体を通じて、AI需要は全くといっていいほど見られません。

ヴィクラム・マルホトラ

ありがとうございます。

オペレーター

最後の質問は、BairdのNick Thillman氏からです。どうぞ、回線は開いています。

ニック・ティルマン

おはようございます。聞こえますか？

セオドア・J・クリンク

はい。

ブレンダン・マイオラナ

はい。

ニック・ティルマン

すみません、一瞬音声が途切れたようです。ポートフォリオ内の全体的な稼働率について、およびポートフォリオ内のサブリース（転貸）の可用性についての理解を深めるため、手短に1点質問させてください。現在サブリースとしてリストされている占有スペースの数値などはありますでしょうか？

セオドア・J・クリンク

実は、当社のサブリーススペースは実際に減少しています。前四半期には6%か7%減少したかと思います。これは我々が注視している事項です。透明性を期して申し上げますと、その一部は直接的な空室へと移行し、一部は市場から取り下げられて当社の顧客によって利用されています。

現在、当社のポートフォリオにおいてサブリースされているスペースは、おおよそ50万平方フィート、あるいは50万平方フィートを少し上回る規模です。状況は改善しており、当社のポートフォリオ内だけでなく、市場全体でも改善が見られます。

ニック・ティルマン

私からは以上です。皆様、ありがとうございました。

セオドア・J・クリンク

ありがとうございます、ニック。

オペレーター

追加の質問はございません。結びの言葉のために、進行をテッド・クリンクにお戻しいたします。

セオドア・J・クリンク

本日は電話会議にご参加いただき、またHighwoodsに関心をお寄せいただき、ありがとうございます。Nareit、あるいはそれ以前に、もしくは次回の電話会議で皆様にお会いできることを楽しみにしております。ありがとうございました。

オペレーター

本日の電話会議はこれにて終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。これでお電話を切っていただいて結構です。