オペレーター

お待ちいただきありがとうございます。本日の会議オペレーターを務めますティナです。ただいまより、Healthcare Realty Trustの2026年度第1四半期決算電話会議を開始いたします。皆様、ようこそお越しくださいました。

背景ノイズを防ぐため、すべての回線はミュートに設定されています。スピーカーの発言の後、質疑応答セッションを行います。ご質問がある場合は、電話キーパッドの「＊1」を押してください。質問を取り消す場合は、再度「＊1」を押してください。

それでは、投資家情報（IR）担当副社長のロン・ハバードにマイクをお渡しします。始めてください。

ロン・ハバード

本日はHealthcare Realtyの2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただき、ありがとうございます。本会議に含まれる過去の情報を除き、本会議で議論される事項には、見積もり、仮定、リスク、および不確実性を伴う将来予測に関する記述が含まれている可能性があることをご留意ください。これらの将来予測に関する記述は、本会議の日付時点における当社の判断を示すものです。当社は、これらの将来予測に関する情報を更新する義務を一切負いません。

ロン・ハバード

リスクおよびリスク要因に関する議論は、当社のプレスリリースに含まれており、SEC（米国証券取引委員会）への提出書類に詳細が記載されています。本会議では、特定の非GAAP財務指標について議論します。これらの指標と、最も比較可能なGAAP財務指標との調整については、2026年3月31日に終了した四半期の当社の決算プレスリリースでご確認いただけます。当社の決算プレスリリースおよび決算補足情報は、当社ウェブサイト上で入手可能です。

それでは、代表取締役兼CEOのピート・スコットにマイクをお渡しします。

ピート・スコット

ありがとう、ロン。本日の電話会議には、COOのロブ・ハル、CFOのダン・ギャビーも同席しています。また、質疑応答セッションには、CIOのライアン・クロウリーも出席いたします。私がCEOに就任してからちょうど1年余りが経過しましたが、その短い期間に大きな進展を遂げました。

多くの面において、私たちは全く新しい企業として2026年を迎えました。再構築され、より財務的に厳格なオペレーティング・プラットフォームに、業界の専門知識を加えました。ポートフォリオを精査し、バランスシートを適正化しました。これらはすべて、当社の3年間の利益予測を達成または上回るための準備でした。

懸命な努力と膨大な準備が、より良い結果として現れていることをご報告でき、嬉しく思います。

ピート・スコット

1四半期の業績が3年間の利益予測を保証するものではありませんが、Healthcare Realty 2.0において私たちが浸透させるために尽力してきた「勝ち続ける精神（winning mentality）」を維持しつつ、アウトパフォーマンスを実現するための強固な基盤を構築しています。では、第1四半期の業績に目を向けましょう。私たちは毎日、目的意識と強度を持って業務を遂行しています。過去最高となる200万平方フィート超の賃貸借契約を締結しました。

また、過去最高となる7%近い既存店NOI（純営業利益）の成長を報告しました。自社株買いもますます加速させています。初のジョイントベンチャーによる買収を完了しました。再開発ポートフォリオの安定化を継続しており、当社の資本市場計画も形になりつつあります。

これらすべての総括として、第1四半期の業績は予想を大きく上回りました。年初からFFO（運営キャッシュフロー）と既存店に関するガイダンスの両方を引き上げており、強力なリーシング・パイプラインにより、今後さらなる展開が期待されます。

ピート・スコット

Healthcare Realty 2.0の利益成長の枠組みについて、より詳しく説明したいと思います。REIT業界において、利益の成長は、プレミアム・マルチプル（割増倍率）を決定する支配的な指標であることは疑いようがありません。どのようなAIプラットフォームで「メディカル・オフィス」の特徴を検索しても、このセクターの代名詞となっている典型的なキャッチフレーズを目にするでしょう。「安定したキャッシュフロー」、「景気後退に強い」、「堅実（steady Eddie）」、そして「2〜3%の成長」です。

10年物国債利回りが平均2%台前半であった2010年から2020年の低金利環境下では、これらはすべて素晴らしいことに聞こえました。投資家は、メディカル・オフィスにおいて極めて低いリスクでアルファ（市場超過収益）を生み出すことができました。しかし、今日のように10年物国債利回りが4.3%であり、当社の株価がFFO倍率11倍で取引されている状況では、それではもはや通用しません。私たちの前には2つの課題があります。

ピート・スコット

1つは、より優れた数字を出すことであり（私たちはすでに取り組んでいます）、もう1つは、こうした歴史的なステレオタイプを打破することです。外来診療に特化した唯一の上場REITとして、私たちは先駆者となり、当セクターにおける成功の意味を再定義していきます。オーガニック・グロース（自律的成長）の主要な柱について説明させてください。第一に、稼働率です。

強力な需要と供給増の限定により、セクター全体の稼働率は93%に近づいています。

ピート・スコット

65歳以上の人口の急増と、外来環境への止まることのない移行に後押しされ、今後数年間にわたって持続的な追い風が続くと見ています。Healthcare Realty 2.0において、当社の既存店稼働率は今四半期に92.3%に向上し、前年同期比で110ベーシス・ポイントの上昇となりました。総稼働率は90.5%に改善しており、リーシングおよび再開発ポートフォリオの安定化が進む中で、短期的な利益成長の重要なドライバーとなっています。第二に、年次賃料スライド（annual escalators）です。

ピート・スコット

新しい資産管理プラットフォームの下では、締結済みリースにおける当社の平均年間エスカレーター（賃料増額）は3%以上です。収益成長における年間エスカレーターの重要性は、いくら強調してもしすぎることはありません。当社のポートフォリオのNOI（純営業利益）は約6億5,000万ドルであり、今後、エスカレーターはコア・アーニングス成長の主要な推進力となります。第三に、維持率です。

しばしば見落とされがちですが、維持率は収益成長の重要な推進力です。収益成長の「サイレント・キラー（静かなる脅威）」である空室期間および資本的支出は、新規リース案件と比較して更新リース案件の方が大幅に低くなります。したがって、維持率が高ければ高いほど、投入する資本が少なくなり、リースのIRR（内部収益率）は高まり、案件の収益性は向上します。第1四半期の維持率は93.5%でした。

第四に、キャッシュ・リーシング・スプレッドです。

ピート・スコット

ポートフォリオの最適化が完了し、サンベルト市場を含む高成長市場への資産集中が進んだことで、キャッシュ・リーシング・スプレッドは改善すると予想しています。第1四半期のキャッシュ・リーシング・スプレッドは4.2%でした。重要な点として、締結したリースの4件に1件が5%を超えるキャッシュ・リーシング・スプレッドでした。これらすべて、つまり占有率の成長、年間エスカレーター、高い維持率、そして改善したキャッシュ・リーシング・スプレッドを合わせると、今後、実質的に高い収益成長を実現できると考えています。

今四半期の同一物件（Same-Store）の実績は、私たちが正しい方向に進んでいることを示す良い指標です。念のための補足ですが、必要なポートフォリオの最適化およびデレバレッジの影響を除いた、2026年の当社のコア・アーニングス成長は5%を上回るペースで推移しています。当社のオーガニックな成長の柱に付加的な要素となる、外部成長と資本配分について少しお話ししたいと思います。

ピート・スコット

最近開示した通り、当社の資本配分アプローチは引き続き極めて規律あるものとなります。第1四半期、当社は宣言したことを正確に実行しました。1億ドルの自社株買いを行い、2,000万ドルを超える買収を完了し、再開発ポートフォリオに2,500万ドルを投資しました。当社の優先事項の背景について、もう少し詳しく説明させてください。

第一に、自社株買いです。株価に乖離が生じた場合、当社は躊躇なく株式を取得します。これにより、多額かつ即座のアクリーション（一株当たり利益の増加）が得られます。現在の承認枠の下では、4億ドルの自社株買い余力があります。

第二に、買収です。すべての外部買収はジョイントベンチャー（合弁事業）を通じて行われます。ジョイントベンチャーは現在、当社の総NOIの5%を占めており、成長の余地は十分にあります。

ピート・スコット

初期キャッシュ・イールドは7%超を見込んでおり、これは当社の示唆されるキャップレートを上回ります。規模に関しては、2026年にKKRとのジョイントベンチャーに対して、5,000万ドルから1億ドルの資本をアクリーティブに配分する可能性があると考えています。第三に、再開発です。現在は64%がプレリース済みの23物件で構成されています。

再開発は、当社の3カ年予測における5,000万ドルのNOIアップサイドの主要な源泉です。引き続きスケジュールを前倒しで進めています。3カ年計画の初期段階に支出を前倒し（フロントロード）するため、今後数四半期で再開発資産の数は緩やかに増加すると予想しています。これにより、NOIのアップサイド機会をより早期に最大化することができます。

念のための補足ですが、再開発ポートフォリオの平均キャッシュ・オン・キャッシュ・イールドは10%であり、これは占有率の向上および／または賃料の上昇の組み合わせによって実現されます。

ピート・スコット

重要な点として、これら優先事項（自社株買い、ジョイントベンチャーによる買収、再開発）はいずれも相互排他的なものではありません。加えて、ガイダンスの一部ではありませんが、当社はコア資産を含むさらなる資産売却にも前向きであり、収益成長をさらに向上させるために、売却益をいずれかの優先事項にアクリーティブに再投資（リサイクル）することにも意欲的です。最後に、当社の取締役会について手短にお伝えします。継続的な取締役会の刷新イニシアチブの一環として、長年の取締役であるジェイ・リュープ氏が、次回の年次総会後に退任することを発表しました。

長年にわたる組織への貢献に対し、ジェイに心からの感謝を申し上げます。ジェイの退任後、残る取締役の平均在任期間は2年未満となります。当社は今年後半に新しい取締役を招聘する予定であり、その人物の経験と多様性を優先します。それでは、ロブに交代します。

ロブ・ハル

ありがとう、ピート。第1四半期は、リーシングにおいて当社にとって過去最強の四半期となりました。当社のチームは、200万平方フィートを超える、290件以上のリース契約を執行しました。新規および更新リースの両方におけるリースの経済条件は、引き続き改善しています。

年間エスカレーターは平均3.1%で、加重平均リース期間は8年近くとなり、ポートフォリオの長期的な成長プロファイルを強化しました。テナント維持率は93.5%で、ポートフォリオ全体における多くの早期更新契約によって支えられました。これには、合計で約74万平方フィートに及ぶ8件の単一テナント更新契約が含まれており、平均更新期間は約10年です。これにより、2027年末までの当社のリース満了リスクを大幅に軽減します。

キャッシュ・リーシング・スプレッドは好調で、平均4.2%でした。医療用外来ビルへの需要は引き続き堅調です。

ロブ・ハル

当四半期は、吸収量が完成量を上回り、賃料が上昇し続けたため、セクターのファンダメンタルズは引き続き良好であると考えています。ヘルスケア・システムは、安定した運営トレンドを示しており、より収益性の高い外来サービスに投資しています。これらの良好な業界ファンダメンタルズは、当社のポートフォリオのより良いパフォーマンスに反映されています。ヘルスケア・システムの需要は成長し続けており、ポートフォリオの信用力（クレジット・プロファイル）を向上させているため、ヘルスケア・システムとの関係は引き続き主要な注力領域です。

今四半期、アトランタでは、ウェルスター（Wellstar）との間で、5万9,000平方フィートの癌センターを含むキャンパス内の6つのビルにわたる17万6,000平方フィートの新規および更新リースが行われるなど、ヘルスケア・システムの活発な動きが見られました。更新契約の平均期間は5年で、混合キャッシュ・リーシング・スプレッドは約4%でした。ウェルスターは、A+の信用格付けを持つアトランタ大都市圏（MSA）の主要なヘルスケア・システムです。

ロブ・ハル

シャーロットでは、アドボケート・ヘルス（Advocate Health）との間で、合計15万4,000平方フィートの6件の更新リースがありました。平均期間は7年以上で、混合キャッシュ・リーシング・スプレッドは5%を超えました。アドボケート・ヘルスは、市場シェアが50%を大きく超え、AAの信用格付けを持つ、シャーロットの主要なヘルスケア・システムです。アップステート・ニューヨークでは、トリニティ・ヘルス（Trinity Health）のセント・ピーターズ病院に対し、6万4,000平方フィートのクリニックおよび手術センターのスペースをリースしました。

リース期間は平均約6.5年で、年間エスカレーターは3%です。トリニティ・ヘルスは、AA-の信用格付けを持つ、全米トップ10のヘルスケア・システムです。チャールストンでは、MUSCヘルス（MUSC Health）との間で5万5,000平方フィートの3件のリース更新が行われ、2つのビルにわたって100%の占有率を維持しました。

ロブ・ハル

リース期間は平均9年、平均キャッシュ・リーシング・スプレッドは14%近くです。MUSCはサウスカロライナ州唯一の包括的なアカデミック・ヘルス・システムであり、16の病院と地域医療センターを擁しています。先を見通すと、年内の稼働率向上は、約140万平方フィートの堅調な新規リーシング・パイプライン、強力なテナント維持、および49万平方フィートの契約済み未入居（SNO）パイプラインによって推進されるでしょう。再開発に目を向けると、再開発ポートフォリオにおけるリース比率は、前四半期比で900ベーシス・ポイント上昇しました。

今四半期には、ボストンのタフツ・メディカル・センターに隣接する15万5,000平方フィートのMOB（医療用オフィスビル）の2,500万ドルの再開発を含む、2つの新しいプロジェクトを追加しました。このビルは、期間10年、年率3%のエスカレーション条項付きで、100%プリリース済みです。

ロブ・ハル

また、ノバント・ヘルス・ハンターズビル・メディカル・センターに隣接するシャーロットの3,500万ドルの2棟のMOBプロジェクトを完了しました。この再開発案件は98%が賃貸済みであり、安定利回りは当社の目標範囲である9%〜12%内にあります。これら2棟のビルは、完了から丸1年が経過した後、既存物件（Same-Store）へと移行します。今四半期の業績は、増益に寄与するリーシング経済性を推進し、ヘルス・システムとの関係を強化する当チームの能力を示しています。

当社は、年内の残りの期間を通じてこの勢いを維持し、株主の皆様に力強いNOI（純営業利益）成長を提供できる好位置につけています。それでは、財務結果について説明するために、ダニエル・ギャベイにマイクを渡します。

ダン・ギャベイ

ありがとう、ロブ。2026年は素晴らしいスタートを切りました。正規化FFOは1株当たり0.41ドルで、前四半期の0.40ドルから上昇し、既存物件のキャッシュNOI成長率は6.9%を達成しました。さらに、1株当たりFADは0.32ドルで、四半期の配当性向は75%となりました。

今四半期の予想を上回る業績は、前年同期比で110ベーシス・ポイントの既存物件稼働率の向上、4.2%のキャッシュ・リーシング・スプレッド、および改善されたバランスシートによってもたらされました。第1四半期の既存物件稼働率は92.3%で終了し、既存物件のマージンは前年同期比で60ベーシス・ポイント拡大しました。特筆すべきは、総NOIの95%が既存物件プールに含まれていることです。資本配分に目を向けると、ピートが述べたように、第1四半期はすべての戦略的優先事項において活発でした。

ダン・ギャベイ

3月には、世界的な紛争によって株式市場が調整局面に入った際、機を捉えてさらに5,000万ドルの自己株式買いを実施しました。これにより、年初来の累計買い戻し額は1億ドル、または加重平均価格17.38ドルで570万株となりました。四半期末には、当社のプロラタ（按分）持分として1,800万ドルのJV（ジョイントベンチャー）買収を完了し、予想コスト3,100万ドルの2つの新しい再開発を開始しました。当社は、期末のレバレッジ目標を5倍台半ばに維持しながら、増益に寄与する再開発および選択的な外部成長に向けて資本を配分し続ける能力に引き続き自信を持っています。

バランスシートに関連して、2点挙げさせていただきます。まず、新たに4億ドルの無担保遅延引出型タームローンを導入します。

ダン・ギャベイ

当社の強力な銀行とのパートナーシップにより、ボラティリティが高まった時期に迅速に動くことができました。このファシリティは完全にコミットされており、5月に完了する予定です。引出時の金利はSOFR + 90ベーシス・ポイントであり、取引コストを含むオールインの金利は約4.8%です。これは、当社の2026年の負債コストの想定である5%を下回っています。

当社は7月後半にタームローンを引き出し、6億ドルの社債の満期を返済し、残額は当座貸越枠（ライン・オブ・クレジット）で充当する予定です。この取引を考慮しても、当座貸越枠には依然として10億ドルの流動性が残っており、将来のあらゆる資本市場の選択肢を検討する上で、極めて大きな柔軟性を提供します。前四半期に議論した通り、コマーシャル・ペーパー・プログラムも開始しました。

ダン・ギャベイ

現在、約2億5,000万ドルが発行されており、これは当社の当座貸越枠によって完全にバックストップ（保証）されています。現在の借入コストは、当社の当座貸越枠よりも約40〜50ベーシス・ポイント低くなっています。最後に、今四半期中に、既存の無担保タームローンに関連する4億ドルのスワップの満期を延長し、2029年の負債満期までSOFRを3.3%で固定しました。今四半期中にFRBの利下げへの期待が後退したため、これらの水準は引き続き魅力的です。

第1四半期補足レポートの11ページに記載されている2026年のガイダンスに目を向けると、通期の正規化FFOは1株当たり、0.01ドル引き上げ、1.59ドル〜1.65ドル（中間値は1.62ドル）としました。

ダン・ギャベイ

既存物件のキャッシュNOI成長率は、25ベーシス・ポイント引き上げ、改定後の範囲を3.75%〜4.75%としました。これらの結果は、強力なリーシング実績と、既存物件ポートフォリオにおける4%以上のキャッシュ・リーシング・スプレッドによるものです。資本の使途は、先ほど述べた第1四半期における追加の自己株式買いおよび買収を反映し、年間で7,500万ドル増加しました。当社のガイダンスには、年内の追加の買収、再開発、または追加の自己株式買いは含まれていません。

資金調達源は、四半期の資本配分活動に合わせて7,500万ドル増加しました。質疑応答に移る前に、最後にもう一点。昨夜、改定されたサプリメンタル・レポート・パッケージと更新された投資家向けプレゼンテーションを公開したことにお気づきかと思います。

ダン・ギャベイ

今後、サプリメンタル・レポートにおいて、これまで提供してきた主要な情報やパフォーマンス指標を維持しつつ、総ポートフォリオについて、よりクリーンでシンプルな開示を提供できることを嬉しく思います。資料は、主要な市場およびテナントにわたるポートフォリオ・レベルの情報から始まり、続いて既存物件、再開発、および付随的な財務情報が続きます。まとめますと、当社は第1四半期の業績と年間のアップサイド（上振れ）について非常に期待しています。ピートが説明した当社のコアな収益成長モデルは全面的に機能しており、2025年の資産売却による希薄化がなければ、すでに一桁台半ばの成長を実現しています。

したがって、改定されたFFOおよび既存物件NOIのガイダンスの上限を目標として、自信を持って、かつ細心の注意を払って取り組んでまいります。それでは、オペレーター、質疑応答を開始してください。

オペレーター

念のためお知らせいたします。ご質問される場合は、電話機のキーパッドでスター、1を順番に押してください。最初の質問は、ウェルズ・ファーゴのジョン・キリコウスキー氏からです。どうぞ。

ジョン・キリチョウスキ

おはようございます。質問を受け付けていただきありがとうございます。まず、既存店成長率のガイダンスから始めさせてください。ガイダンスが引き上げられたことはありがたいのですが、第1四半期の実績である6.9%という数字は確かに際立っています。

その保守的な見方について、どのように考えていますか？6.9%を後押ししたものは何だったのでしょうか？比較対象（の要因）ですか？単に素晴らしい四半期だったのでしょうか？今後、その数字に近い水準を再現できる可能性はありますか？

ピート・スコット

はい、ジョン、ピートです。ご指摘の通り、第1四半期は既存店成長率が7%近くに達するという素晴らしい結果となりました。その主な要因は、前年比で稼働率がかなり大幅に上昇したこと、およびマージンの改善です。これは弊社の戦略資料にまで遡れば、私たちが改善したいと考えていた2つの重要な指標であり、実際に達成できました。

また、第1四半期はリーシング（賃貸付け）も好調でした。既存店ガイダンスに含まれる減速という点についてのご質問ですが、昨夜のあなたのノートでも少し触れられていたかと思います。私は、それを必ずしも減速とは捉えていません。

ピート・スコット

つまり、年が進むにつれて、ガイダンスをあと数回引き上げる機会であると考えています。グラスが半分空であることではなく、半分満たされていると見るのが好きです。第1四半期は比較対象が容易な（前年同期が低かった）状況であったことは、周知の事実だと思います。昨四半期、失礼、昨年（の前年同期）の結果を見れば、第1四半期は厳しい状況でしたが、第2四半期から第4四半期にかけて大幅に上昇しました。

通年では、成長は引き続き非常に強力であり、歴史的な水準よりもはるかに強くなると予想しています。7%に近い水準がずっと続くわけではないかもしれませんが、引き続き力強いものになると予想しています。

ジョン・キリチョウスキ

分かりました。非常に助かります。では2つ目の質問です。ピート、冒頭の説明で、資本配分の機会や自社株買い、そして最善の策を講じることについて非常に分かりやすい説明がありました。

最も利益に貢献するもの（アクレティブなもの）を行うことと、レバレッジを管理することの間の、押し引きについてどうお考えか気になっています。バランスシートを良好な状態にするために多大な努力を払ってこられ、今やそれをある程度達成されました。レバレッジは極めてわずかに引き上げる程度で、依然として良好な状態を保っています。どのような時点で、「よし、自社株買いはもうなしだ。

これ以上にレバレッジをかけることはできないので、増分となる資金は、先ほどおっしゃったようなJV（ジョイントベンチャー）や再開発に充てる必要がある」と判断するのでしょうか？

ピート・スコット

ええ、良い質問ですね。準備した発言やこの電話会議で多くの時間を割きたくなかったので、持ち出してもらえて良かったです。第1四半期、私たちはその3つすべてを行いました。自社株買い、JVによる買収、そして再開発への資本配分、これらはバランスの取れた組み合わせだったと思います。

これら3つはすべて当社の利益成長に貢献する（アクレティブな）ものであり、特にバランスシートの余力を活用できるため、満足しています。引き続きこれら3つすべてに注力することが正しいミックスであると考えています。ここで「規律ある（disciplined）」という言葉を強調しておきます。時折「楽観的（optimistic）」という言葉（O word）が出てくるのを耳にしますが、私はそのようには形容しません。

レバレッジに関するあなたのご指摘に対して言えば、これは非常に、非常に規律ある資本配分アプローチであると形容します。

ピート・スコット

また、コア資産を含め、さらなる資産の売却を避けることはないという点も指摘しておきます。低品質なものを売るわけではありません。ポートフォリオを現在の望ましい状態にするために、昨年行ったことの多くがそれでした。私たちの焦点は、より多くのコア資産を売却し、それを利益に貢献する形で3つの優先事項に再投資（リサイクル）することに置かれる可能性があります。

単に、さまざまな選択肢をバランスよく持っておくことが良いと考えていますし、現在はそれが適切なミックスであると考えています。

ジョン・キリチョウスキ

分かりました。ありがとう、ピート。素晴らしい四半期、おめでとうございます。

ピート・スコット

ありがとうございます。ジョン、ありがとう。

オペレーター

次のご質問は、スコシアバンクのニック・ユリコ様からの電話回線です。どうぞ。

ニック・ユリコ

ああ、こんにちは。皆様、おはようございます。まず、総入居率についてお伺いしたいです。92%から93%という目標を掲げていることは承知しています。

第1四半期は90.5%とのことでした。これについては、二つの側面があると考えています。一つは、その目標を達成するためのタイムフレームに関する最新の見解についてです。その構成要素として、現在は純粋な空室となっている開発物件や再開発物件のリーシングアップがあります。

ロブ、あなたは「契約済み未入居（SNO）」のパイプラインについていくつかの統計を挙げてくれましたが、その開発・再開発物件のプールにおいて、具体的に引用できる契約済み未入居の数値はありますでしょうか。

ピート・スコット

ヘイ、ニック。ピートです。まずは私から話し、最後にロブに補足してもらおうと思います。再開発は、資本を投資し、良好なキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンを得るための素晴らしい方法であると考えています。

我々は平均して10%のキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンを目標としています。そのポートフォリオについて考える際、数四半期前に、そのカテゴリー内でのプレリーシング（事前賃貸契約）率を追跡するために開示内容を改善しました。

ピート・スコット

実は、現在の我々のSNOの多くがそこに位置しています。現在、入居率は90.5%ですが、これには再開発物件で行ってきた多くのプレリーシングの恩恵はまだ反映されていません。しかし、引き続き開示していく予定です。ご覧いただいた通り、そのポートフォリオ内では、実質的に前期比で900ベーシスポイントの入居率の上昇、あるいは賃貸済みの増加があったと言えます。

まだ入居には至っていませんが。ロブ、これについてさらに詳細を話してくれますか。

ロブ・ハル

はい。補足させていただきます。我々のSNOパイプラインの大部分、つまり49万平方フィートのうち、およそ半分がリーシングアップ中の再開発物件のカテゴリーにあります。これは相当な量であり、今年を通じて入居率を押し上げる大きな機会になると見ています。

また、パイプラインは140万平方フィートと引き続き強力であることも申し上げたいと思います。これは我々が進む方向を示す良い先行指標です。テナントの維持も引き続き入居率上昇の主要な源泉であり、これら3つの要素すべてが今年、有意義に寄与すると期待しています。

ニック・ユリコ

わかりました、ありがとうございます。非常に助かります。ピート、2つ目の質問です。コア資産の売却も辞さないというコメントに立ち戻りたいと思います。

また、収益成長に焦点を当てているという点についても。これは、単に高いキャップレートで売却し、投資面でのアービトラージを行う、つまりおそらく一時的な収益上のメリットを得る機会という側面だけなのでしょうか？ それとも、ある意味でキャップレートが低く、また何らかの理由で構造的に成長が緩やかな資産であるために、コア資産の売却を検討されているのでしょうか？ 例えば、リース形態などがより安全なプロファイルであるといった理由で、コア資産を売却することで、結果として長期的な成長プロファイルを改善させているということでしょうか。ありがとうございます。

ピート・スコット

はい。事前説明文の中で申し上げた、ポートフォリオの5%のNOI（純営業利益）が現在ジョイントベンチャー（JV）によるものであるという点に立ち戻りたいと思います。我々は非常に有利な手数料を得ています。コアプラス資産のようなものに対する参入時のキャップレートは、我々の初期のキャッシュ・イールドに照らせば、向上した利回りとなります。

それがJVの素晴らしさの一つだと考えています。だからこそ、多くのREITがビジネスモデルの重要な一部としてJVを採用しているのです。

ピート・スコット

5%という数字は低いと考えています。5%は成長する可能性があると考えています。どの程度まで成長するかという具体的な数字は出しませんが、5%を大幅に上回って成長する可能性があると考えています。コア資産を売却し、その資金を潜在的なJV（合弁事業）への資金使途として再投資することは、増益（アクリーティブ）につながる可能性があり、当社のポートフォリオにとっても株主にとっても良いことになると考えています。

ニック・ユリコ

はい。ありがとうございます。

ピート・スコット

ありがとう、ニック。

オペレーター

次のご質問は、シティグループのSeth Bergey様からの電話回線にて承っております。どうぞ。

セス・バーギー

こんにちは、おはようございます。ご質問にお答えいただきありがとうございます。先ほどのJVに関するコメントに少し戻らせてください。パートナーの方々はどのように考えているのでしょうか。

つまり、外来医療分野への投資に関心を持っているパートナーとは、現在どの程度協議を行っているのでしょうか？ 取引市場全体の厚みや、外来医療分野への関心についてお話しいただけますか？

ピート・スコット

ええ、私がそれについて話し始め、ライアンが取引市場について簡潔に話すことにしましょう。当社のJVへのエクスポージャーを考えると、いくつかの異なるJVがありますが、現時点で私が「成長型JV」と呼べるものは、KKRとのパートナーシップにある一つだけです。これは数年前に設立されました。会社がその合弁事業に拠出した資産プールがありました。

その合弁事業が、第三者の資産を取得することによって、時間の経過とともに成長すること、あるいは「外部成長」という言葉で表現するのも良い方法ですが、それを期待していました。

ピート・スコット

過去数年間は、パートナー側に成長への意欲はあったものの、Healthcare Realty側に成長のための資本やバランスシートの余力がなかったため、実際には何も起こりませんでした。現在私たちが注力しているのは、その一つのパートナーと共に成長することです。将来的に設立する可能性のある、さらなる追加のJVに踏み込みたいかどうかは分かりません。当社が保有している他のJVは、より個別の資産を対象としたものです。

それらは、KKRとの合弁事業よりもずっと前に設立されたものであり、必ずしも成長のための事業とは見ていません。当社の成長は、現時点ではその一つのパートナーに真に集中することになるでしょう。ライアン、取引市場について手短に話してくれますか？

ライアン・クロウリー

もちろんです、ピート。昨年の取引市場から築かれた勢いは、確実に2026年へと引き継がれていると言えます。どちらかと言えば、プライベート・ビッド（非公開入札）の強さは増すばかりであり、資金調達は引き続き容易に利用可能な状態です。市場には十分な需要と流動性があります。

キャップレートについてお話しするのであれば、コア資産の現在のプライシングは5.5%から6%の範囲にあると言えるでしょう。率直に言って、コア・プラスもそれらの水準を大きく上回ることはありません。

セス・バーギー

ありがとうございます。では、維持率とエスカレーター条項に関する冒頭の発言に戻ります。外来医療用施設の稼働率が90%台前半という状況を踏まえると、新たなリースの経済条件という点において、それらの指標は最終的にどこまで向かうとお考えでしょうか？

ピート・スコット

ええ、良い質問です、セス。申し上げますと、我々は昨年の半ば頃にリースの手法を完全に刷新し、案件の審査（アンダーライティング）を行う際、より財務的に厳格になりました。あなたが目にし始めているのは、その変更の恩恵が、成約件数と、その成果（アウトプット）の両方に現れ始めていることだと思います。ご指摘の通り、維持率は93.5%と非常に強力です。

シングルテナントのカテゴリーにおいて、期間をかなり先に延ばした2件の非常に大きなリース契約を結べたことが、プラスに働きました。

ピート・スコット

加重平均リース期間（WALT）をご覧いただければ分かりますが、今四半期で実際に約1年近く上昇しました。これは1四半期としてはかなり大きな変化です。維持率の観点から言えば、今後も93.5%が続くと予測（モデリング）はしませんが、以前が75%〜80%であったことを考えれば、今後は80%〜85%程度にはなると考えています。キャッシュ・リーシング・スプレッドについては、非常に良い四半期となりました。

ピート・スコット

今四半期は4%を超えました。お伝えしておきますと、我々が行ったリース案件の4件に1件は5%を超えていました。この指標を可能な限り押し上げるために、重点的に取り組んでいます。4%をさらに改善できると考えていますが、それがシステム全体に浸透し続けるには、おそらく少し時間がかかるでしょう。

しかし、我々は楽観的であり、引き続き推進していきます。

セス・バーギー

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのマイケル・キャロル様からです。どうぞ。

マイケル・キャロル

はい、ピート、ありがとうございます。今四半期に実行できた、それらの早期更新について改めてお伺いしたいです。つまり、どのような要因でそれらの決定がなされたのでしょうか？貴社からテナントに働きかけたものですか、それともテナント側から持ちかけられたものですか？それらの資産は現在、より長期の期間を有していますが、一部のリースには約10年の期間があることを踏まえ、それらは現在売却可能なもの、あるいは将来的に売却できる可能性があるものなのでしょうか？

ピート・スコット

ええ、確かに可能です。ただ、それら個々の案件について詳しくお話しすることはできません。そのカテゴリー内のあらゆる資産について、この電話会議で一つずつ説明していると時間がかかりすぎてしまいます。もちろん、シングルテナントの満了が迫っており、残存期間が短い場合、いわゆるトリプルネットの世界の方々に聞けば分かりますが、シングルテナント資産に十分な期間が残っていない場合、それには実質的な価値がありません。

ピート・スコット

それらの（リース期間を）延長することで、確実に一定の価値を引き出すことができました。それらに関する具体的な計画については、現時点ではあまりお話ししません。ただ、加重平均残存リース期間を延長することは、実際非常に重要であったと言えます。数四半期前にその件について質問を受けましたが、実現できると確信していました。

これらのリース契約に関する協議の多くは、完了までに数四半期を要したと言えます。第1四半期に発表した我々の業績には、数四半期にわたる取り組みが反映されていると考えています。

ロブ・ハル

Pete、システムが我々にアプローチしてきているというあなたの質問について、一点補足させてください。はい、いくつかのケースではそうでした。それは、私たちが置かれている環境の表れだと言えます。空室率は低下しています。

新たな物件を建設するコストは上がっています。ヘルスケア・システムとの協議が増加しているのを目の当たりにしており、それが、我々がリース条件（リースの経済性）を有利に進められる要因になっていると考えています。

マイケル・キャロル

助かります。投資面についてですが、電話会議でも触れられているように、それらの機会がいかに魅力的であるかという議論が多くなされています。年初来の実績を考慮すると、提示されているガイダンスの範囲の上限に近づいているように見えます。その2つをどのように比較すればよいでしょうか？良い機会は見えているものの、それがガイダンスに反映されていません。

それは、ある種の資金源の確保なしに、無理な拡大をすることを避けるための、単なる慎重な姿勢によるものなのでしょうか？その2つの相違をどのように説明すべきでしょうか？

ピート・スコット

ええ。まず私からお話しし、そのあとDanに代わります。マイク、言いたいのは、今年はまだ早い段階であり、明らかに良好な結果を出しており、第1四半期にガイダンスを引き上げることができました。それについては非常に満足しています。

まだ残りの四半期もありますし、取り組むべきこともたくさんあります。目的を持って実行していく中で、さらに捉えるべきアップサイド（上振れ余地）もあると考えています。バランスシートの余力については、Danから話させようと思います。

ダン・ギャベイ

はい、マイク。年初にお話しした通り、我々にはバランスシートの余力があります。年の始まり時点で、1億ドルから2億ドル程度の範囲のバランスシートの余力があるとお話ししてきました。その一部を使用しましたが、引き続き余力はあります。

Peteが言ったように、適切な資産を売却し、優れたバリュエーションで回収できれば、より多くの資本を外部成長へと再投資（リサイクル）することができます。具体的なガイダンスに関しては、「資金の調達と使用（sources and uses）」において現在までに発表した内容のみをガイダンスとして扱うというアプローチをとっており、今後のガイダンスには将来の買収や自己株式買いは一切含めていません。

ダン・ギャベイ

皆様には、好調に進捗している今年の資産売却の見通しもお伝えしています。プレスリリースでお話しした4,500万ドルのローン返済についても、すでに（ガイダンスに）含めていると考えています。実際、返済は今週行われます。資産売却については、すでに目標の中間値の半分まで到達しています。

これらの資金の調達と使用については手応えを感じています。活動が進むにつれ、これらの範囲を引き続き更新し、事態が進展するたびに市場の皆様に最新情報をお伝えしていきます。

マイケル・キャロル

素晴らしい。ありがとうございます。

ピート・スコット

ありがとう、Mike。

オペレーター

次のご質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様からです。どうぞ。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。ご質問の機会をいただきありがとうございます。ジャスティン・マッセイと共に参加しています。まず、当四半期の既存店稼働率は110ベーシス・ポイント上昇し、92.3%となりました。

質問としては、既存店ポートフォリオの稼働率はどこまで高まり得るのでしょうか。別の言い方をすれば、貴社の外来医療ポートフォリオにおける摩擦的空室率については、どのように考えるべきでしょうか。

ピート・スコット

マイケル、ピートです。カバレッジを継続していただきありがとうございます。感謝いたします。ええ、現在は92%台前半のエリアにあります。

当社の戦略資料に記載した通り、92%から93%を目指したいと考えています。ポートフォリオの改善が進むにつれ、93%に近づけることができると考えています。また、年が進むにつれて一定の吸収（入居）も見込めると考えており、これは当社にとってポジティブなことであり、既存店の稼働率向上にも certainly（確実に）寄与するでしょう。摩擦的空室率に関するご質問については、おそらく一桁台半ばから後半程度が妥当かと思います。

ピート・スコット

当社は、非常に大規模なトリプルネット・シングルテナントのポートフォリオを保有しているわけではありません。当社のようにな資産を保有する他のREITを見ると、通常、そうしたポートフォリオによって稼働率が高くなる傾向があります。当社は大規模なマルチテナント・ポートフォリオを保有しており、需要が増加し供給が減少している現在の環境においては、むしろプラスであると考えています。医師の引退などにより、多少の空室は常に発生すると思いますが、目標値には近づいていると感じています。

当社はポートフォリオ全体の稼働率を90.5%から92%〜93%に引き上げることに非常に注力しています。今後数年間で、3年間の予測を上回ることを検討するにあたって、これが大きな機会になると考えています。

マイケル・ゴールドスミス

承知いたしました。では、追加の質問ですが、第1四半期の正規化FFOを年率換算すると、ガイダンスの範囲の上限にかなり近い数値となります。これには、何か保守的な見積もりが含まれているのでしょうか。あるいは、8月の債務満期以外に、私たちが留意すべき下押し要因があるのでしょうか。

それとも、どのように捉えるべきでしょうか。ありがとうございます。

ピート・スコット

お考え方は正しいと思います。唯一指摘できる下押し要因は、8月に満期を迎える債券がどうなるか、という点です。当社はディレイド・ドロー・タームローンの発表を行いました。これにより、リスクを大幅に軽減できたと感じています。

率直に言って、そのタームローンによって、現在は十分な猶予（ランウェイ）があります。私は資本市場を強く信頼しています。市場のタイミングを完璧に計ることは不可能ですが、プライス・テイカーではなくプライス・メイカーになれるタイミングで市場にアクセスすることは確実に可能です。そのタームローンを確保しておらず、8月に一括償還の満期が迫っていた状況では、当社はプライス・テイカーの立場にいると感じていました。

ピート・スコット

ここ数週間の市場の混乱を受け、当社は非常に迅速に方針を転換しました。これをまとめ上げたダニエル・ギャベイとそのチームに敬意を表するとともに、銀行パートナーにも感謝します。なぜなら、そのオールイン・コストは4%台半ばになると考えているからです。現在の債券価格と比較すると、おそらく50から75ベーシス・ポイントほどワイド（スプレッドが広い）になるでしょう。

これは、当社にとって非常に良好な資金調達を実現できたことになります。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございました。第2四半期も頑張ってください。

ピート・スコット

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt様から電話回線にて承っております。どうぞ。

オースティン・ワースミット

皆さん、おはようございます。ピート、メディカルオフィスに関連する成長プロファイルとリターンを改善するために目標としている様々な項目について、詳しく説明していただきありがとうございます。あなたが指摘した理由により、2〜3%の内部成長では不十分であるとするならば、達成可能だと考える適切な成長レベルはどの程度でしょうか。また、リース満了スケジュールに基づいて、その内部成長を再設定するのにかかるタイムラインについても教えてください。

ピート・スコット

はい、良い質問です。ええ、ROI成長における2〜3%という数字には同意します。それが機能すると言いたいところですが、もはや機能しません。ですので、先ほどの質問でも述べた理由から、現時点で我々が基準（アンカー）とする適切な数字が7%であるとは断言できませんが、おそらくその中間あたりになるでしょう。

それから、私の事前説明の中で述べたコメントに立ち戻って、そこに焦点を当てたいと思います。これは、いわば舞台裏でいくつかの調整用の数字（マジックナンバー）を扱っているということなのですが。

ピート・スコット

ポートフォリオの最適化による希薄化と昨年のデレバレッジを除外して、今年の実際のオーガニック成長を見ると、実際には5%を超えています。おそらく、そのような数字を基準にし始めることになるでしょう。もちろん、バランスシートや今後2年間のリファイナンスに関して、考慮すべき他の要素もあります。純粋なオーガニック成長の観点からは、それが私が提示できる最善の基準となる数字だと思います。

オースティン・ワースミット

はい、助かります。では話を変えますが、ライアン、あるいはピート、先ほどのコメントのフォローアップとして、コア資産のキャップレートは5.5%から6%の範囲にあると指摘されました。コア・プラス資産もそれより少し高い程度です。つまり、将来の売却（ディスポジション）については、その水準を考慮すべきということでしょうか？ それでは、事前説明で仰っていたように、特に高い成長ポテンシャルを持つリースアップの機会において、7%を超える初期利回りで案件をソーシングできるという自信の根拠は何でしょうか？

ピート・スコット

そうですね、バーミンガムで行ったばかりの案件を例に挙げましょう。9,000万ドルの案件で、コア資産、稼働率100%、新規開発物件、加重平均リース期間は12年です。その案件のキャップレートは6%で、キャッシュベースの初期利回りは7%台前半でした。あまり頻繁にはお話ししませんが、GAAPベースで言えば、実際には8%を超えています。

自社株買いや、FFO利回りと投資への資本投下を比較検討する際、時としてGAAPベースの利回りを見る必要があります。

ピート・スコット

これはコア・プラス資産であり、初期利回りが我々の想定キャップレートよりも高い、あるいはそれを上回っているため、そのアクリーションについては非常に手応えを感じています。これは我々が注目する重要な指標です。もしコア資産の売却を検討するとすれば、それよりもさらに有利な価格で売却できると考えています。それが我々の見解です。

売却するすべての資産がコア資産であるわけではありません。典型的なコア・プラス資産の整理（プルーニング）も行うつもりです。コア資産の売却を検討する場合、我々はそれらを多数保有しているため、取引を行うと決めた場合にはかなり好成績を収められると考えています。

オースティン・ワースミット

お時間をいただきありがとうございます。

ピート・スコット

はい。ありがとうございます、オースティン。

オペレーター

次のご質問は、Cantor Fitzgeraldのリッチ・アンダーソン様からのお電話です。どうぞ。

リッチ・アンダーソン

はい、ありがとうございます。おはようございます。まずは少し冷ややかな質問になるかもしれません。冒頭で、成長率の数字について触れられましたが、この市場では「ステディ・エディ（単なる着実な）」成長では通用せず、おそらく3%から7%の間であれば通用するだろうとおっしゃいました。

そこで正確な数字を出すことができないのは承知しています。それが、MOBs（マルチテナント・オフィスビル）の成長プロファイルに関する議論を左右することになるのではないかと考えています。

リッチ・アンダーソン

様子を見ましょう。私の質問は、もし特定の成長レベルを目標として設定し、それを達成するために逆算して動くのだとしたら、過去には現状を打破するために、人々が不自然なことをしてしまう危険性がありました。そうしたことに関連する複雑な問題をどのように回避するのでしょうか？もし他のMOB市場がこの新しいパラダイムシフトを受け入れなかった場合、レピュテーション・キャピタル（評判価値）を失うことをどのように回避するのでしょうか？事業の成長を再評価するにあたって、それら多くの動的な要素をどのように管理していくのか、ただ興味があるのです。

ピート・スコット

はい。

リッチ・アンダーソン

……事業の成長を（再評価するにあたって）？

ピート・スコット

リッチ、良い質問です。冷ややかな視点をありがとうございます。価値創造の機会について少しお話しさせてください。また、用意された説明事項の中にあった、プレミアム・マルチプル（割増倍率）に関する私のコメントを補足させてください。

私たちの現在のバリュエーションについて考えてみると、私の意見では、それは基本的に、今後の成長が最小限であるか、あるいは成長がないことを示唆していますよね？つまり、私は偏見を持っているかもしれませんが、それはあまりにも低すぎると考えています。REIT業界全体の中で私たちがどのような位置にあるかを見れば、それは成長がごくわずかであることを示唆していると思います。それは非常に後方志向（過去のデータに基づいたもの）なものだと感じます。現在の状況は理解していますが、私たちはまだ戦略計画を発表するまで1年を切っている段階なのです。

ピート・スコット

先ほど申し上げました通り、我々の前には課題があります。一つは、より良い数字を出さなければならないということです。今四半期、実際、過去数四半期を見ていただければ分かりますが、歴史的な水準よりもずっと良くなっています。我々は、自分たちのセクターにおいて成功とは何かを再定義しなければならないのは明らかです。

我々にとっての成功とは、FFO倍率を11倍から30倍に引き上げることではないと言えるでしょう。つまり、そのような成層圏レベル（極めて高い水準）で取引されている企業に対しては、敬意を表します。彼らは市場を熱狂させ続けるという素晴らしい仕事をしていますし、彼らにとっては素晴らしいことです。我々にとっての成功とは、そのような成層圏レベルまで到達することではありません。

ピート・スコット

それは、我々の倍率を11倍から、他の同様の成長特性を持つ、あるいは我々が成長できるのと同様の水準で成長している他のREITセクターが見合っていると思われる水準へと引き上げることです。それらは11倍ではありません。11倍よりも高いです。現在我々が取引されている水準よりも、3〜4倍ほど高いと考えています。

計算は皆さんに任せますが、現在の取引水準からすれば、それは非常に大きな価値創造となります。私は、突然皆さんに説得して、「ああ、なんてことだ、この会社はこれほど驚異的なレベルで成長するので、このような成層圏レベルの倍率に値するのだ」と言おうとしているわけではありません。我々は非常に現実に基づいていますし、適切なトータルリターン・プロファイルとは何かを考えています。利益成長の観点からは、従来の「ステディ・エディ（安定志向）」モデルよりもずっと優れていると考えています。

リッチ・アンダーソン

なるほど。完全に納得できる意見です。ありがとうございます、ピート。

ピート・スコット

ええ。

リッチ・アンダーソン

2番目の質問は、コア資産の売却についてです。今日、これが少し議論の的になっていることは承知しています。その売却をどれくらい行うかについて、ご自身にどのような制約（ガバナー）を設けていますか？という点です。なぜなら、「赤子を湯と一緒に流す（大事なものまで失う）」という過ちを犯したくないからです。

資本の増益的な移転（アクレティブな移転）があることは理解しています。先ほど誰かがコアの数字、コア資産のコア・キャップレートについて触れましたが、仮にそれが5.5%〜6%で、非コア資産がそれより少し上だとしましょう。コア資産の売却に対して過度に積極的になることの、本当のリスク・リワードのメリットは何なのか、疑問に思っています。

ピート・スコット

ええ。

リッチ・アンダーソン

・・・コア資産の売却に過度に積極的になることについてです。ありがとうございます。

ピート・スコット

ええ。リッチ、私は「規律ある」という言葉に戻りたいと思います。我々は規律を持って行動します。そして、コア資産を売却し、その資本を増益的な形でリサイクルすることには前向きであると言いました。

私がここで議論してきたすべての数字を振り返ってみれば、それらはすべて非常に控えめな数字です。我々が単に最高品質の資産を処分している、とは見ていません。これは我々以上にあなたもよく分かっているはずです。また、我々ができることには、税務上の譲渡益に関するキャパシティによる限界もあります。

ピート・スコット

適度な範囲で、コア資産を売却するか、あるいは引き続き持分を保持する形でベンチャーへ出資することも、確実に検討していくと考えています。先ほど申し上げた通り、我々はあらゆる選択肢を検討しています。バランスシートの余力や、当社の資本配分の優先事項へと資本を再循環させる能力について質問が出るだろうと予測していました。単にこれら（投資）のためにバランスシートを活用してレバレッジを上げるだけではないという点を、指摘しておきたいと感じました。

ポートフォリオを活用することで、それをさらに促進し続けられるよう、確実に検討していくつもりです。

リッチ・アンダーソン

分かりました。承知いたしました。ありがとうございます。

ピート・スコット

ありがとう、リッチ。

オペレーター

次のご質問は、JPMorganのDaniella de Armas Rosales様からの電話です。どうぞ。

ダニエラ・デ・アルマス・ロサレス

こんにちは。ご質問の機会をいただきありがとうございます。当四半期の賃料スプレッドは平均4%と好調でしたが、マイナスのスプレッドとなった13%の更新分について、詳細を伺えますでしょうか？それらの賃料低下（ロールダウン）は、大部分が過去のものになったとお考えですか？

ピート・スコット

はい。我々は、4%超という混合数値、そして実際には上振れによってより高い数値を達成しているという点に焦点を当てる傾向があります。選択的に、もしそう判断すれば――先ほどのコメントに戻りますが――テナントがビルから退去するのを見るよりも、テナントを維持する方が我々にとってより良い策であると感じる場合は、時として選択的に緩やかな賃料低下を容認することもあります。というのも、これ（更新）を検討する際には、財務条件全体を見るからです。

ピート・スコット

その再リースのコストはいくらか？ 空室期間（ダウンタイム）はどのくらいか？ 資本的支出（CapEx）はいくらか？ 今後、すべてのリースを常に5%以上にするとまでは言いませんが、そのように努めることは確実にします。時には、さまざまな理由からテナントの残留を認めるという決定を選択的に行うこともあります。結局のところ、そのリースのIRR（内部収益率）が代替案よりもはるかに優れている場合に、そのような決定を下すことになります。

ダニエラ・デ・アルマス・ロサレス

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのMichael Stroyeck様からです。どうぞ。

マイケル・ストロイエック

ありがとうございます、おはようございます。既存物件のNOI成長率に立ち戻りますが、単に前年同期比の比較対象（コンプ）が厳しくなっていること以外に、年内の残りの期間においてNOI成長の重荷になると予想される、既知のテナント退去やその他の変動要素はありますでしょうか。

ピート・スコット

いいえ。つまり、2026年に向けた残りのリース満了に目を向けると、その数値は前四半期と今四半期を比較すると大幅に減少しています。以前、継続率については80%から85%程度という考えをお伝えしました。今年の残りのリース満了についても、その範囲内に収まると予想しています。

それらのテナントの大部分を継続させる予定です。特に懸念すべき点は何もありません。ただ、今四半期は比較対象が少し容易であったため、今後数四半期はそうはならないという点だけ指摘しておきます。それでも、現時点ではブレンドされた中間値である4.25%を見込んでいます。

ピート・スコット

これまで申し上げている通り、年が進むにつれてその数値には多少の上振れがあると考えています。あるいは、少なくとも我々が計画通りに実行できれば、そうなることを期待しています。それは依然として非常に強力な成長です。今四半期の好調な数字に注目していますが、1四半期だけではなく、年全体で平均化して考える必要があります。

年間の成長としては、過去の常態と比較しても依然としてかなり強力な成長であると考えています。

マイケル・ストロイエック

了解しました。助かります。では、先ほどの買収利回りの議論に続いて伺います。最近のアラバマでの案件について、利回りが6%から7%になると説明されました。

確認ですが、アンダーライティング（収益予測）しているその7%以上の利回りは、安定化後の利回り（スタビライズド・イールド）に近いものですか、それとも実際に初年度に見込まれるものですか。

ピート・スコット

それは初年度のものです。安定化後の利回りではありません。それが我々の投資の前提です。

マイケル・ストロイエック

わかりました。理解しました。ありがとうございます。

ダン・ギャベイ

ええ、マイク、付け加えさせてください。JV（合弁事業）についてお話しする際、それには今年これまでに言及してきた、パートナーとの有利な手数料契約も含まれているという点をご指摘しておきます。

マイケル・ストロイエック

了解しました。はい。納得がいきます。ありがとうございます。

オペレーター

最後の質問は、BMOキャピタル・マーケッツのフアン・サナブリア様からの電話です。どうぞ。

ロビン・ハンロン

こんにちは、フアンの代理を務めておりますロビン・ハンロンです。戦略的3カ年計画について、当初の予想と比較して何かアップデートはありますでしょうか。また、次に着手すべき「ローハンギング・フルーツ（容易に達成可能な目標）」について共有いただけますでしょうか。

ピート・スコット

はい。それについては、現時点では予定よりも前進していると言えます。率直に言って、12四半期の予測のうち、まだ最初の1四半期目です。予定よりも前進しているということは、この3カ年予測の開始に向けて、組織全体が準備に注力してきた努力の証しであると考えています。

また、当社が強化している財務規律（financial rigor）の賜物でもあります。何度も同じ言葉を繰り返すのは気が引けますが、もし皆様が毎日ここにいらっしゃれば、その様子を目の当たりにし、非常に感銘を受けることと思います。また、今年に関して指摘しておきたいのは、今期はFFO（ファンドから得られる運営資金）の観点からは横ばいの年になると予想されていたということです。

ピート・スコット

年度に入って1四半期が経過した時点で、その観点からはすでに予想を上回っています。今後、実行力次第では、年度の残りの期間に向けてガイダンスを引き上げる機会を継続的に模索していきたいと考えています。当然ながら、これまでと同様の強度を持って実行を続けていく必要があります。申し上げた通り、予定よりも前進していると感じています。

まだ1四半期目ですので、現時点ではそれ以上のことは申し上げられません。少なくとも、早い段階でそう言えるのは良いことです。

ロビン・ハンロン

また、供給が増加する兆しがあるかどうかも気になっています。また、家賃が採算のつく水準（pencil）に達するまで、あとどれくらいの差があるのかについても伺いたいです。

ピート・スコット

ライアン、供給について話してくれますか？ というのも、実際にはほとんど増えていないので。

ライアン・クロウリー

はい。ここ数四半期、新規竣工数は減少しており、新規着工もほぼ横ばいで推移しています。実際、それらは業界の歴史的な平均（0.5%〜2%程度）を大幅に下回っており、在庫比率は1%の範囲内にあります。いいえ、その点については特に大きな動きはありません。

ロビン・ハンロン

ありがとうございます。

オペレーター

待機中の質問はこれですべて終了いたしました。それでは、締め括りの挨拶のために、通話を会社側にお戻しいたします。

ピート・スコット

では。本日は電話会議にご参加いただき、ありがとうございました。今月の後半には、いくつかの業界カンファレンスが予定されています。会場で皆様にお会いできることを楽しみにしております。

もし会場でお会いできなければ、Nareitでお会いしましょう。どうもありがとうございました。

オペレーター

本日はご参加いただき、改めて感謝申し上げます。以上をもちまして、本日のプレゼンテーションを終了いたします。これにてお電話をお切りください。