オペレーター

念のためお知らせいたしますが、本電話会議は録音されています。ここで、投資家情報担当シニア・バイス・プレジデントのスコット・マクローリンに進行を代わります。それでは、お願いいたします。

スコット・マクローリン

オペレーター、ありがとうございます。おはようございます。本日はInvitation Homesより、代表取締役兼最高経営責任者（CEO）のダラス・タナー、最高執行責任者（COO）のティム・ロブナー、最高財務責任者（CFO）のジョン・オルセン、および最高投資責任者（CIO）のスコット・アイゼンが参加しております。準備された発言に続き、当社をカバーするセルサイド・アナリストの皆様からの質疑応答の時間へと移ります。

本日の電話会議では、当社の2026年度第1四半期決算発表および補足情報に言及する場合があります。これらの文書は、昨日の市場終了後に発行したもので、invh.comの投資家情報（IR）セクションからご覧いただけます。本電話会議において当社が行う特定の記述には、当社の事業、財務成績、流動性および資本資源の将来の業績、ならびにその他の非歴史的な記述に関する将来の見通しに関する記述が含まれる場合があり、これらは実際の結果や成果が示されたものと大きく異なる原因となり得るリスクや不確実性を伴います。

スコット・マクローリン

これらのリスクや不確実性のいくつかは、当社の2025年度年次報告書（Form 10-K）および随時SEC（証券取引委員会）に提出しているその他の書類に記載されています。法律で義務付けられている場合を除き、当社は将来の見通しに関する記述を更新することはありませんし、そうする義務についても明示的に否認いたします。また、本電話会議中に特定の非GAAP財務指標について議論する場合があります。これらの非GAAP指標に関する追加情報（最も比較可能なGAAP指標との調整を含む）については、昨日の決算発表をご覧ください。

それでは、ダラス・タナーに進行を代わります。ダラス、お願いします。

ダラス・タナー

ありがとう、スコット。皆様、おはようございます。ご参加いただきありがとうございます。まず、変化の激しい環境の中で、第1四半期も力強い遂行（エグゼキューション）を見せてくれた従業員と、引き続きInvitation Homesを選んでくださっている入居者の皆様に感謝申し上げたいと思います。

第1四半期の業績は当社の予想通りの結果となり、平均入居率は96%台半ばまで加速し、4月にはリーシング（賃貸）の勢いが高まった状態で迎えました。詳細はティムから説明させますが、これにより、ピークとなるリーシング・シーズンの序盤において、当社は非常に有利な立場にあります。当社は、家族が住みたいと願うような近隣地域において、高品質でプロフェッショナルに管理された住宅を提供することを事業としており、入居者に対する価値提案（バリュー・プロポジション）はかつてないほど明確になっています。John Burnsのデータによれば、当社の市場において、当社の住宅のいずれかを賃貸することは、所有する場合と比較して、入居者1人あたり月平均で1,000ドル近くの節約になります。

これは一時的な市場の乖離ではありません。

ダラス・タナー

それは、住宅ローンの金利上昇、住宅価格の上昇、そして持ち家維持にかかる構造的なコストを反映しています。何百万ものアメリカの家庭にとって、戸建て住宅を賃貸することは、単に最も財務的に責任のある住居の選択肢なのです。私たちはその解決策の一部であることに誇りを持っており、その責任を真摯に受け止めています。ここ数ヶ月、私はワシントンD.C.において、業界のリーダーたちと共に、当業界および入居者のために提言を行うべく多くの時間を費やしてきました。

ホワイトハウス、財務省、および議会の超党派の政策立案者と頻繁に会合を持っています。誰もが、この国の住宅を手頃な価格にすることという同じ目的に注力しており、建設的な対話が行われていることに勇気づけられています。当社の業界と、私たちがサービスを提供する入居者のために、正しい方向に進んでいると確信しています。この責任は、私たちのあらゆる活動に現れています。

ダラス・タナー

私たちは、16の主要市場において、約11万戸の住宅を維持・改善しています。開発や戦略的パートナーシップを通じて新しい住宅供給を創出し、入居者に対して、持ち家の財務的負担を負うことなく、彼らが望む柔軟性、スペース、そして学区へのアクセスを提供しています。入居者にとって、これらは一時しのぎではなく、意図的な住居の選択であり、それは当社の高い継続率と、入居者が選択する居住期間に反映されています。こうした入居者の行動が、当社のビジネスのレジリエンス（強靭性）を支えています。

不確実な時期においても、入居者はより長く滞在し、入居率は安定し、キャッシュフローは非常に良好に維持される傾向があります。第1四半期において、既存店（Same-store）の平均入居期間は40ヶ月を超え、入居者の更新率は78%超と非常に高い水準を維持しました。このレジリエンスがあるからこそ、資本配分について考える際に柔軟性を持つことができます。

ダラス・タナー

株価は私たちが望む水準にはありませんが、それに対処するために計画的に取り組んできました。当四半期中に、昨年10月に取締役会によって承認された5億ドルの自己株式取得枠の全額を完了しました。これには、2月の決算電話会議以降に行われた4億ドルの買い戻しが含まれます。当社の取締役会は、新たに5億ドルの自己株式取得枠を承認したばかりであり、状況の変化に応じて、資本の最適な活用方法を引き続き検討してまいります。

また、第三者の住宅建設業者とのパートナーシップも継続的に支援・推進しています。現在の当社の開発パイプラインは2億ドルをわずかに上回っており、これは1年前と比較して約3分の2減少しています。これらの関係は二重の目的を果たすため、私たちは大切にしています。それらは、当社の株主に対して魅力的なリスク調整後リターンを生み出すと同時に、当社が事業を展開する市場に新しい住宅供給をもたらします。

ダラス・タナー

1月に完了したResiBuiltの買収は、統合から生産へと迅速に移行し、当四半期中に第三者の購入者に対して300戸以上の住宅を納品しました。当社の計画としては、自社での建設の適切なペースを検討しながら、引き続きResiBuiltを主にフィー・ビルダー（請負建設業者）として活用していく方針です。当社の建設融資事業は、本日時点で2億7,900万ドルの確約額（コミットメント）に成長しており、魅力的なリターンを生み出しています。現在までに、これらの融資確約に対して2,000万ドル弱を融資しており、開発の進展に伴い、その数字は2026年を通じて増加すると予想しています。

ResiBuiltの建設融資は合わせることで、市場に新しい住宅供給をもたらすための、差別化された資本効率の高い手法となっています。先を見据えると、現在の立ち位置に手応えを感じています。ピークのリーシング・シーズンに入るにつれ、入居率は上昇しています。新規賃貸借契約の賃料成長は、4月にプラスに転じました。

ダラス・タナー

資本がどこで最大の価値を生み出せるかについて、明確な見通しを持っています。その論理は非常に明快です。持続的な需要、規律あるオペレーション、そして株主に報いる資本配分。私たちはこれら3つのすべてを実行しています。

11月の投資家デーにおいて、私はこの経営チームが、国内で最高のオペレーションを行う戸建て賃貸会社を目指して何に注力しているかを正確に説明しました。私たちは正しい方向に進んでいると確信しています。それでは、ティムに代わります。

ティム・ロブナー

ありがとう、ダラス。皆様、おはようございます。本日の用意された発言では、第1四半期の営業成績を説明し、前年同期比の比較に関する背景を述べ、4月の暫定的なリーシング動向を共有いたします。まず、現場のチームの継続的な献身と、インビテーション・ホームズをお選びいただいた入居者の皆様に感謝申し上げます。

まず、主要な数字から始めます。同一物件のコア収益は前年同期比で1.6%増加しました。コア営業費用は5.7%増加しました。同一物件のNOI（純営業利益）は0.3%減少しました。

収益に関しては、更新賃料の伸びは3.7%と健全でしたが、新規契約賃料の伸びは-3.0%となり、結果として混合賃料の伸びは1.6%となりました。新規契約賃料の伸びは、今四半期を通じて、当社の多くの市場で価格に圧力をかけ続けた供給量の高水準な状況を反映したものです。

ティム・ロブナー

良いニュースは、当社の西海岸および中西部の市場はすべて、新規契約賃料の伸びがプラスを維持したことです。後ほどお話しするように、状況は4月にかなり改善しました。同一物件の入居率は、当四半期の平均で96.3%でした。これは歴史的な基準と比較して強い結果ではありますが、2025年度第1四半期に達成した97.2%の入居率からの正常化を反映しています。

この前年比90ベーシスポイントの低下は、今四半期の同一物件収益の成長に対して、同等の逆風となりました。私たちはここ数四半期、この正常化についてお話ししてきましたが、それはまさに私たちが予想していた通り、かつ、リーシングの繁忙期が深まるにつれて私たちが望んでいる通りの展開となっています。勇気づけられることに、入居率は今年に入り毎月改善しており、年初の96%から四半期末には97%に上昇しました。

ティム・ロブナー

一方、貸倒損失は第1四半期を通じて60ベーシスポイントと低水準で安定しており、前年と同水準でした。これは当社の入居者層の財務健全性を示しています。その財務健全性は、他の面でも現れています。現在までに、16万人を超える入居者がEsusuを通じた無料のポジティブな信用報告プログラムに参加しており、その大半が登録以来、平均信用スコアを50ポイント近く向上させています。

次に、第1四半期の同一物件費用についてお話しします。前年比5.7%の増加は、通期ガイダンスと比較して高めに見えますが、その理由は明快です。ご記憶の通り、2025年度第1四半期の費用は、修繕・保守（R&M）費用を抑制した異常に穏やかな天候や、例外的に低い入居者入れ替わり率など、複数の要因が組み合わさったことにより、異常に低いものでした。これらの要因が、前年比での厳しい比較を生み出しました。

ティム・ロブナー

年が進むにつれて前年比の費用比較は正常化すると予想しており、通期の費用ガイダンスである3%〜4%は維持されます。より広範な供給状況については、当社の主要市場における戸建て賃貸物件のリスティングを追跡する第三者データによれば、今年に入って現在まで継続的な沈静化を反映しています。リスティング数は依然として前年比で高水準にありますが、ここ数ヶ月でその水準は著しく改善しており、これは当社自身のリーシング活動で見え始めている状況と一致しています。これにより4月の話に移りますが、暫定的な動向は勇気づけられるものです。

平均入居率は97.1%に加速し、第1四半期から80ベーシスポイント上昇しました。更新賃料の伸びは3%台前半であり、新規契約賃料の伸びは0.5%弱となり、プラス圏に復帰しました。これは3月から230ベーシスポイントの加速となります。

ティム・ロブナー

これらを合わせると、4月の混合賃料の伸びは2.3%となりました。要約すると、私たちは第1四半期の比較が困難なものになることを承知の上で今年に入りましたが、当社のチームはそれらをうまく乗り切りました。入居率は上昇しており、新規契約賃料の伸びはプラスに転じており、リーシングの繁忙期の大部分はこれからです。私たちは現在の立ち位置に手応えを感じています。

それでは、ジョンに代わります。

ジョン・オルセン

ありがとう、ティム。本日は、まず決算結果から始め、次に資本配分、貸借対照表、およびガイダンスについて説明します。第1四半期において、1株当たりのコアFFOは概ね前年同期比で横ばいであり、1株当たりのAFFOは2.6%減少しました。これは我々の予想通りです。

ティムが指摘したように、2025年度第1四半期は例外的に強力な四半期でした。入居率はパンデミック後で最高水準にあり、費用増加は著しく低く、継続的な資本支出はトレンドを下回りました。当社の業績は堅調でしたが、今四半期の1株当たり指標は、予想通り、その困難な比較を反映しています。さらに、今四半期の1株当たり指標で使用されている加重平均株式数は、当社の強力な自社株買い活動による分母への影響をまだ完全には反映していないことも付け加えておきます。

資本配分に目を向けると、ダラスが言及したように、活発な四半期となりました。私たちは売却戦略において非常に強力な進展を遂げています。

ジョン・オルセン

第1四半期には、483軒の完全所有住宅を2億600万ドルで売却し、予想を大幅に上回りました。販売価格および市場滞留日数は引き続き当社のアンダーライティングを上回っており、プロフォルマ（見積）ベースの安定キャップレートは4%台前半を達成しています。この売却における強力な勢いにより、当社は自信を持って自社株買いに注力することができました。第1四半期には、約1,700万株を約4億3,900万ドルで買い戻しました。

2025年度第4四半期に完了した自社株買いと合わせると、昨年10月に取締役会が承認した5億ドルの枠を完全に使い切り、合計1,900万株以上を平均価格25.86ドルで消却しました。

ジョン・オルセン

背景を説明しますと、第1四半期における当社の住宅1戸あたりの平均販売価格は42万7,000ドルでしたが、当社の在庫（stock）は住宅1戸あたり27万ドルという含み価格で買い戻しました。当初の5億ドルの自社株買い承認枠は現在すべて完了していますが、当社の取締役会は、引き続きその手段を検討材料として持っておけるよう、新たに5億ドルの自社株買い承認を承認しました。いつものように、当社は規律ある資本配分者であり続け、自社株買いを含む利用可能な多くの手段を通じて、流動性と保守的なバランスシート管理とのバランスを取りながら、株主への価値創造の機会を追求してまいります。次に、引き続き極めて良好な状態にあるバランスシートについてお話しします。

ジョン・オルセン

四半期末時点で、制限のない現金および未使用のリボルビング・クレジット枠を通じて、13億ドルの利用可能な流動性を確保しており、一方で総負債額は約89億ドルでしたが、2027年6月より前に最終的な満期を迎える負債はありません。当社の純有利子負債/調整後EBITDA倍率は5.6倍であり、当社の長期的な目標範囲である5.5倍〜6倍の範囲内に十分収まっています。このレバレッジ・プロファイルに加え、負債の89.5%が固定金利、または固定金利へのスワップ済みであること、そして完全所有の住宅の約90%に担保権が設定されていないことから、当社は現在の環境を乗り切るための十分なポジションを確保しています。次にガイダンスについてですが、2月に提示した通期の見通しを維持いたします。

ジョン・オルセン

先ほど申し上げた通り、売却量は当初の予想を上回るペースで推移しており、これが自社株買いのペースを加速させました。また、保険の更新についても当社の想定に対して好条件となりました。これらは初期段階の有望な傾向であると捉えており、リーシング・シーズンのピークの大部分が過ぎれば、さらにお話しできることがあると考えています。最後に、バランスシートは強固であり、事業は予想通りに運営されており、当社が表明してきたこと、すなわち、当社の経営を定義づけてきた運営上の規律を維持しながら、現在の価格で株主へ資本を還元するということを継続するための財務的柔軟性を備えています。

それではオペレーター、質疑応答セッションを開始する準備ができました。

オペレーター

これより質疑応答セッションを開始いたします。ご質問がある場合は、電話機のキーパッドで「＊（スター）」キーを押してから「1」を押してください。質問を取り下げたい場合は、再度「＊（スター）」キーを押してから「1」を押してください。スピーカーフォンをご使用の場合は、キーを押す前に受話器を上げてください。

最初の質問は、バンク・オブ・アメリカのJana Galan様からの電話です。回線は開通しています。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。おはようございます。素晴らしい年初めのスタート、おめでとうございます。更新について質問ですが、春から夏にかけての更新に向けてどのようなものを送付しており、このリーシング・シーズンにおいてどのような戦略を用いているのでしょうか？

ティム・ロブナー

こんにちは、ティムです。ご質問ありがとうございます。更新においてどのような条件を提示しているかについての詳細は、通常公開しておりません。現在、市場は非常に力強い状況にあります。

5月は4月と非常によく似た動きになると考えています。年間を通じた当社の一般的な更新率の推移を考えますと、それほど大きな季節性はありません。多少の季節性はありますが、概して年間を通じて3%台半ばから4%台半ばの成長率が見られます。新規リースの賃料伸び率が良好な加速を見せているのは喜ばしいことです。

当社は順調に進んでいると考えており、現在市場で見えているファンダメンタルズを好感しています。

オペレーター

次の質問は、ウェルズ・ファーゴのJamie Feldman様からの電話です。回線は開通しています。

ジェイミー・フェルドマン

ありがとうございます。一部の建設が盛んな市場、例えばサンベルト市場などにおいて、更新賃料の伸びと新規リース賃料の伸びの間にかなり大きなスプレッド（格差）が見られます。この格差は時間の経過とともに縮小していくとお考えでしょうか。それとも、供給が今後も増え続ける中で、新規リース賃料は更新賃料よりもはるかに圧迫され続けるとお考えでしょうか？

ティム・ロブナー

ありがとうございます、Jamie。再びTimです。ご質問に感謝します。これは時折寄せられる質問です。

いいですか、スプレッドは、一般的に言えば、ピークシーズンが進むにつれて縮小する傾向がありますよね？前の質問でお答えしたように、更新率は横ばいで推移する傾向がありますが、一方で新規賃貸の成長は、一般的に第1四半期から第2四半期末にかけて上昇傾向にあり、実質的にその差を埋めていきます。ご指摘の通り、前年比でいくぶん突出した成長が見られる市場もあります。これにはいくつかの寄与要因があります。ビルト・トゥ・レント（賃貸専用住宅）はその一つです。

ビルト・トゥ・レントの引渡しを追跡している外部のデータを見ると、ピーク時の引渡し時期は過ぎ、そのボリューム、つまり在庫が減り始めていると考えており、手応えを感じています。また、ここ2年ほどで個人オーナーによる在庫が増加してきましたが、それも非常にうまく落ち着きつつあります。各市場はそれぞれ少しずつ異なりますが、一部の主要市場では緩和（落ち着き）が見られ始めています。供給側に関して一点指摘しておきたいのは、第1四半期開始時の前年比の数字は、非常に大きかったということです。

前年比で上昇していることは承知しています。

ティム・ロブナー

これについて話している外部の人は多く、追跡方法も多岐にわたります。第1四半期の間にその数字が落ち着いてくるのを見てきましたので、その前年比の数字は、実際には1月時点よりもずっと小さくなっています。現在、私たちが目にしているファンダメンタルズを非常に好ましく思っています。ピークシーズンが続く中で、各市場における物件の吸収が引き続き進むことを期待しています。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt様からの電話回線です。回線は開通しています。

オースティン・ワースミット

おはようございます。Tim、在庫に関する先ほどのコメントに立ち返らせていただきたいのですが。ここ数ヶ月で稼働率はかなり大幅に改善していますが、昨年は季節的な上昇が少し早めにピークに達したように見えました。ご覧になっている先行指標や、おそらくガイダンスで想定されていることに基づくと、今回も同様に落ち込むと予想されますか、それとも昨年はより例外的なものだったのでしょうか？在庫が少し改善しているというお話を踏まえると、今年は少し状況が良いと感じられますか？

ティム・ロブナー

はい、素晴らしい質問です。ピークのリーシングシーズンが深まるにつれて、私たちは慎重ながらも楽観視しています。どの年も、前年と全く同じになることはありません。私たちの自信の根拠は、需要側で見えているものです。

第1四半期の需要は、概して非常に健全でした。パンデミック全盛期の需要からは減少しているものの、私たちの外部ファネル、つまりGoogle検索などで賃貸住宅について尋ねる人々で見られた動きは、前年比でわずかに増加していました。一戸建て住宅への需要は確実に存在しています。内部ファネルにおいては、ファネル上部が非常に安定していることを確認しています。

当社の総リード数は、実際には前年比で増加していました。当然ながら、在庫という観点からは分母が大きくなっていますが、これは需要側の健全性を如実に示しています。

ティム・ロブナー

リードからポートフォリオの内見へと、良好なコンバージョンが見られます。また、サンベルト地域への純移動についても指摘しておきたいと思います。私たちはオックスフォード・エコノミクスのデータを見ていますが、引き続き良好な数字が出ています。パンデミック全盛期の数字からは減少しているものの、DFWメトロプレックス、フェニックス、シャーロット、オーランドでは依然として確実に強い数字となっています。

これらはすべて、そこで見られる強力な移動パターンです。私たちは現在の状況に手応えを感じています。繰り返しになりますが、通常、ピークシーズンが深まるにつれて稼働率の数字は上昇します。退去の影響が出て、ピークシーズンが終了すると、稼働率は少し低下する傾向があります。

ティム・ロブナー

年末の12月に入ると、新しいサイクルの新年を迎えるにあたって、再び上昇していくのが見られます。繰り返しになりますが、私たちは現在見えているファンダメンタルズにかなり満足しています。現時点では、慎重ながらも楽観視しています。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのSteve Sakwa様からの電話回線です。回線は開通しています。

スティーブ・サクワ

はい、ありがとうございます。おはようございます。資産処分プログラムに関して、活発な動きがあったようですが、これを拡大（ランプアップ）することを検討されていますか？また、それに関連する税務上の影響はどうなりますか？例えば、拡大する場合、自社株買いではなく特別配当のような形をとる可能性はありますか？市場のディスロケーション（歪み）を考えると、販売環境は貴社にとって非常に好条件であるように見えます。

ダラス・タナー

こんにちは、スティーブ。ダラスです。税務に関する件については、ジョンに任せます。彼が加わって説明してくれると思います。

スコットとチームは、多くのことについて先を見据えて非常にうまく考えてきました。これは昨年にまで遡ります。株価を支えきれていない状況が続く中で、資産運用戦略や事業をどうしていくかを検討していました。私たちは常に優れた売却者でした。

現時点まで、当社の事業の歴史の中で、ほぼ2万戸の住宅を市場に売り戻してきました。やり方は分かっています。市場があれば、どうすればよいかも分かっています。これは非常に重要な点です。

ダラス・タナー

今四半期に何を売ったかを見ると、おそらくそのほぼ100%が一般の住宅所有者に売却されたはずです。また、価格設定などを考える上で、住宅ローン市場の要因もあります。とはいえ、当社の資産は主にインフィル資産（市街地内資産）であり、需要の高い立地にあるため、買い手からの需要があります。一般的に、これらの住宅を売却するために市場に出る際、スコットとチームは、最終的に優れた資本配分者（キャピタル・アロケーター）となる方法を模索しています。

私たちはそこにスプレッド（利回り格差）があることを認識しています。過去と同様に、抑制された手段として使い続けますが、以前のような価格で自社株買いを行っていた局面とは、はるかに魅力的なサイクルになっています。

ダラス・タナー

それはバランスの取れたアプローチです。必ずしもどちらか一方の方向を示すつもりはありません。第2四半期を通じて注視し続け、創造的に資本をリサイクルする機会を探り、その時々で最も理にかなった手段にその資本を投入していきます。自社株買いかもしれませんし、あるいは投資機会などかもしれません。

ジョンに代わります。ジョン、税務について少し話してくれますか。

ジョン・オルセン

もちろんです。はい、スティーブ。あなたの質問が正しく理解できていれば、税務が制約要因（ガバナー）になるかどうかを聞いているのだと思います。明らかに、私たちは税務規則やREIT規則を遵守しなければならず、それが売却できるものにある程度の制限を課しています。

一般的に、私たちはすべての課税対象所得を株主に分配しなければなりません。私たちが売却している住宅は、原則として税務上の簿価が低いです。そのため、かなりの譲渡益の認識が発生します。本当の制約要因は、私たちがリースの約80%を更新しているという事実だと思います。

ある時点において販売可能な住宅のプールは、私たちが所有しているものの、ごく一部の集合に過ぎません。

ジョン・オルセン

素晴らしいニュースは、ダラスが述べたように、エンドユーザー市場への住宅売却において多くの経験があることです。私たちはそれが非常に得意だと考えています。市場環境が許す限り、注力し続けます。資産処分の観点から、予想を上回っているという事実がそれを証明しています。

そのおかげで、自社株買いと同様に積極的な取り組みができています。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのJohn Pawlowski様からです。回線は開いています。

ジョン・パブロフスキー

はい、ありがとうございます。ここ数ヶ月の資産処分に関する追加質問です。明らかに、どの市場で売却しているかは分かりますが、より定性的な詳細について伺いたいです。特定の市場において、資産処分は、貴社がキャップレートの低い資産に傾いているのでしょうか、それとも、より高いCapEx（資本的支出）を要したり、あるいは将来の成長性が低かったりする、より高いキャップレートの資産に傾いているのでしょうか。

スコット・アイゼン

我々が市場においてどのような資産を売却してきたかを見てみると、売却に向けて事前に特定している物件のリストがありますが、ジョン、率直に言って、それは複数の要因の組み合わせです。検討している事項は多岐にわたります。一部の物件は、長期的なプレゼンスを維持したくないサブマーケットにあります。一部は高いCapEx（資本的支出）を要する物件などです。

売却時のキャップレートを見ると、それらの物件の現在の収益を年率換算した場合、概ね4%台前半となっています。年初来で見ると、フロリダが約40%、カリフォルニアが25%となっています。

スコット・アイゼン

どの物件が空室になるかによります。売却対象として特定している物件は事前に分かっていますが、それらの物件がいつ空室になるかに大きく依存しています。見解としては、一般的に言えば、低品質な物件を売却しています。ポートフォリオの中で最高品質の物件を売却しているわけではありません。

繰り返しになりますが、アセットマネジメントおよび資本配分の観点から、長期保有の対象ではない物件を事前に特定しています。それらはポートフォリオの下位層にあり、空室が発生し、売却の機会が見込まれるにつれて、引き続きそれらの物件をターゲットにしていく予定です。

オペレーター

次のご質問は、BMOのJuan Sanabria様からの電話です。発言可能です。

ロビン・ハネランド

こんにちは、Juanの代理で参加しているRobin Hanelandです。市場のコンセッション（賃貸条件の緩和）が第1四半期の新規契約にどのように影響したか、また、リーシングシーズンの残りの期間においてコンセッションがどのような傾向になると予想しているかについて伺いたいです。

ティム・ロブナー

Robin、Timです。コンセッションに関するご質問をありがとうございます。Citiカンファレンスでお伝えした通り、現在、既存店におけるコンセッションは一切実施していません。通常、ピークシーズンにはコンセッションは使用しません。

それは年末近くに使用する傾向にある手段の一つです。ただし、付け加えますと、リースアップ期間中のビルト・トゥ・レント（賃貸専用）コミュニティにおいてはコンセッションを提供しています。これはデベロッパーが用いる非常に標準的な手段であり、特に製品を建設している最中に、実質的に工事区域へ入居してもらうという状況を考慮すれば、それに対してコンセッションを提供することは極めて一般的です。繰り返しになりますが、これは当社の既存店ポートフォリオには適用されません。

ティム・ロブナー

現時点でコンセッションを使用する必要があるとは感じていません。現時点では、このピーク・リーシング・シーズンのファンダメンタルズに関しては、好ましい状況であると考えています。

オペレーター

次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのBrad Heffern様からの電話です。発言可能です。

ブラッド・ヘファーン

はい、皆さん、ご質問の機会をいただきありがとうございます。ガイダンスについてですが、通常、第1四半期の決算でガイダンスを変更することはないと承知していますが、これほど大きな自社株買いの数字が通常あるわけでもありません。これは現時点では明らかに既知の数値です。このガイダンスについて、単に更新されておらず、自社株買いによるメリットが組み込まれていないと見るべきでしょうか、それとも何らかのオフセット（相殺要因）も組み込まれているのでしょうか。

ジョン・オルセン

ありがとう、ブラッド。ジョンです。ご存知の通り、今年の予算を策定した際、自己株式買いを積極的に進めることを想定していました。想定していたよりも少し早く完了しましたが、ガイダンスと比較すると、それによる非常に大きなメリットはないと言えます。

それは検討材料に含まれていましたし、まだ年内の期間が十分に残っているという事実も同様です。ここ数年、運営環境において変化した行動パターンがいくつか見られます。まだ年初であることを認識しておきたいと考えています。現在の状況には非常に満足しています。

ジョン・オルセン

大局的に見て、私たちは期待通りの位置にいると言えます。資産売却については、想定よりも進んでいます。運営パフォーマンスの観点では、収益成長、費用成長、NOI（純営業利益）の成長において、社内の数値と非常に密接に推移しています。今後も様子を見ながら注視していくつもりです。

現状には手応えを感じています。ティムが言ったように、私たちは慎重ながらも楽観視していますが、現時点でガイダンスを修正させるような要因は見当たりません。

オペレーター

次のご質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様からです。回線は開いています。

スピーカー 19

こんにちは、ありがとうございます。エイミーです。マイケルと一緒にいます。お聞きしたいのですが、ROAD to Housing ActにおけるSFR（戸建賃貸住宅）をめぐる不確実性を考慮すると、貴社の第三者管理プラットフォームや開発資金提供の機会に対する需要に何か変化は見られますか？

ダラス・タナー

こんにちは、良い質問ですね。一般的に言えば、管理の機会についての問い合わせは受けています。以前申し上げたように、私たちはどのように運営するかについて、「いつ、どのように、誰と」行うかを非常に厳選しています。というのも、基本的には自分たちの運営上のプレイブック（確立された手法）に沿って運営したいと考えているからです。

そうは言っても、現在行われている立法議論から多少の雑音が生じるでしょうし、それが確実にいくつかの機会を生み出す可能性はあります。機会の範囲に関して、現時点で判断したり、予測を立てようとしたりするには少し早すぎると思います。

ダラス・タナー

結局のところ、当社のポートフォリオ指標においても、またお客様から見ていただければ幸いですが、私たちのチームは非常に一貫した運営を行っていると言えます。それが、スコットとそのグループが他の機会を追求したり検討したりすることを可能にしているのだと考えています。

オペレーター

次のご質問は、Citiのエリック・ウルフ様からです。回線は開いています。

エリック・ウルフ

こんにちは。以前の回答の中で聞き逃していたかもしれませんが、稼働率が97%を超える非常に高い水準にある今、新規賃貸契約に対してより積極的に動き始めているのでしょうか？それとも、ここ数年の稼働率に関する経験を踏まえ、第3四半期に向けて単に（高い稼働率を）維持しようとしているのでしょうか？稼働率の高まりによって、価格設定戦略が変わるのかどうか気になっています。

ティム・ロブナー

ねえ、エリック。素晴らしい質問だ。ティムです。いいかい、稼働率については、4月の数値は97.1%だったと言いましたが、それが将来どのように推移するかは正確には分かりません。

以前申し上げたように、ピークシーズンを経て第2四半期後半にかけて、稼働率は上昇傾向にあると予想しています。入居・退去シーズンが過ぎると、低下する傾向があります。我々は、市場が許容する価格に基づいて価格設定を行っています。常に需要と供給を注視しています。

新規および更新の両面において、賃料上昇に関して引き続き良好な数字を示せると、慎重ながらも楽観視しています。繰り返しになりますが、エリック、現時点でその数字を予測するのは少し時期尚早です。

オペレーター

次のご質問は、Barclaysのリッチ・ハイタワー様からです。回線はつながっております。

リッチ・ハイタワー

おはようございます。ご質問の機会をいただきありがとうございます。前四半期、ダラスとの対話、あるいは政策立案者らとの対話に関して言及されていましたね。その話し合いについてある程度の楽観的な見解を示されていました。

そして明らかにそれ以降、一戸建て住宅業界にとってのニュースの流れは、悪化するどころか、概して好転しているように思います。それらの対話のトーンや趣旨、そしておそらくその内容について、アップデートをいただけますでしょうか。現在公表されているような、現行の法律案における問題のある要素を、人々は理解し始めているように見えますか？ そのあたりの状況を教えてください。

ダラス・タナー

はい。現時点で私にできる範囲で、詳細を説明させていただきます。今四半期は、アドボカシー活動（政策提言活動）の面で非常に活発な期間でした。我々は明らかに、一部の競合他社とともに最前線に立ち、議会で多くの時間を費やしてきました。

冒頭の挨拶でも共有しましたが、率直に申し上げれば、このプロセスからこれまでに2、3のことが得られたと考えています。第一に、政策立案者やメディアは、業界が現在何を行っているかについて、過去10年間にわたって業界に対して書かれてきた種々のタブーと比較して、はるかに理解が進んでいると感じます。これは、全体として非常に大きなプラスであると考えています。報道の内容は公平であったと感じています。

ダラス・タナー

人々は、インビテーション・ホームズや我々の競合他社が、多くの新規供給を加え、人々が求めるサービスを創出しているという事実に注目していると思います。それが第一のポイントです。市場において、我々が何者であり、何をしているのかについて、より理解が進んでいると考えています。第二に申し上げたいのは、ワシントンD.C.において、超党派の両側で非常に多くの協力的な対話が行われており、それに非常に感銘を受けているということです。

また、住宅供給の問題の解決に取り組んでいる政権の財務省および選出議員の両方と、非常に良好な対話ができていることも共有させていただきます。

ダラス・タナー

市場にさらなる住宅供給が必要であるという事実に対し、人々が真剣に取り組もうとしているのだと、私は心から信じています。そうは言っても、対話は流動的です。資本に対して明確な規制の枠組みを提供したいという意図は、人々も理解していると思います。過去90日間、その点は少し不透明で、それが混乱を生んでいましたが、ご指摘の通り、住宅供給を全般的に阻害するようなことはしたくないという点については、誰もが理解してくれていると感じています。

ダラス・タナー

現在の形式で起草されているこれらの規定のいくつかは、資本にとっても、居住者にとっても、そしてこれらのサービスを提供する機会にとっても、より安全な場所に落ち着くように、効果的な、私が「変更または改訂」と呼ぶようなものが行えるかどうか、検討・見直しされているようです。これが最後の点につながりますが、賃貸している人々は有権者でもあり、居住者でもあります。彼らは重要です。そして、この国には賃貸契約を結んでいる世帯が4,700万世帯あり、それらの世帯にも権利が伴うべきであるというメッセージは、議会においても非常にうまく響いていると感じています。

ダラス・タナー

単純な解決策ではないと考えています。住宅関連の法案が起草される際には、常に両側から多大な労力が投入されてきました。我々はこのプロセスを通じて、あらゆる人と可能な限り協力的な関係を維持しようとしてきました。我々は、住宅分野における生産的なパートナーと見なされたいと考えています。

それが業界として取ってきたアプローチです。立法が完璧であることは決してありませんが、ここでの目標は、時間が経つにつれて、居住者、資本、そして最も重要な住宅市場のすべてが明確さを得られるような、適切な着地点を見出すことです。そうすることで、彼らは進化を続け、新たな供給を創出することができるのです。

オペレーター

次のご質問は、Morgan StanleyのAdam Kramer様からの電話です。お繋ぎいたします。

アダム・クレイマー

お時間をいただきありがとうございます。Dallas、立法に関するアップデートなど、先ほどのご発言に感謝いたします。その点に関連して、Invitationの事業、特にResiBuiltについてお伺いします。政策面でのさまざまな結果の可能性について、またそれが事業の異なる部門、つまり内部成長と外部成長、そしてResiBuiltの観点の両方において何を意味するとお考えでしょうか。

ダラス・タナー

ええ、いくつかあります。一つには、ゴルフの比喩を使うならば、これが最終的にどこに着地するかを知るには、ここからホールまでの間に多くの芝（障害物）があります。その点については非常に明確にしておきたいと思います。我々は一般的に、物事を前向きに捉える人間であり、常に手元にあるものを活用する方法を考えています。

現在の形態の法案についても、スコットも私も、そしてジョンも、市場に新しい住宅供給をもたらす方法はまだたくさんあると考えており、納得しています。完璧ではありません。修正されることを望んではいますが、現実的には、我々はその枠組みの中で運営できると考えています。ResiBuiltに関しては、法案のことはさておいて……。

ダラス・タナー

我々の目標は、現在締結している、また今後も維持していくすべての戦略的パートナーシップを通じて、住宅ビルダーとしての知見をますます深めていくことです。また、ある時点で、自らの運命をある程度コントロールできるようにすることも目標としています。それはさまざまな形態や規模で実現し得ます。スコットは現在、非常に興味深い多くの機会をリアルタイムで検討しています。

これは、この環境下でどのように資本を配分するかという、先ほどのコメントの内容にも関わってくると思います。開発の機会は、現時点では常に「最善かつ最良の利用（highest and best use）」であるとは限らないかもしれませんが、こうした機会を探る中で、ますます明白になりつつあるものも確実にあります。コミュニティをどのように設計するか、どのような基準で行うか。それらはタウンホームになるのか……。

ダラス・タナー

将来的に、どのような潜在的な枠組みが存在するか、あるいは存在しないかにかかわらず、その中で確実に運営できるようにするにはどうすればよいか、ということです。ここでスコットに代わろうと思います。スコット、現在私たちが目にしているものや、ResiBuiltの取引の初期段階での学びについて、もう少し広い視点から話してもらえますか。

スコット・アイゼン

はい、ありがとう、Dallas。ResiBuiltの買収を完了してから、現在3ヶ月が経過しました。彼らのプラットフォームをInvitation Homesへ統合できていることに、非常に満足しています。ResiBuiltは、買収の一環として引き継いだ既存のミッドストリーム顧客契約を実行しています。

我々は、将来的なフィービルド（fee build）の機会に向けて、パートナーのバックログを構築し続けています。当然ながら、ワシントンの立法に関するさらなる明確な見通しが立つまで、一部のプロジェクトは保留されています。最終的には、我々は新しい機会を評価しているところです。時間をかけて検討していますし、買収時に当初お伝えした通り、我々は事業のフィービルド部門を成長させることを目指しています。

ジョイントベンチャーのパートナー、そして最終的には自社のために建設を行う事業部門を成長させることを目指しています。その戦略に変更はありません。

オペレーター

次のご質問は、Raymond JamesのBuck Horne様からの電話です。お繋ぎいたします。

バック・ホーン

ええ、皆さんありがとうございます。私の質問はすでに別の人が尋ね、回答されました。感謝いたします。

オペレーター

次のご質問は、Zelman & AssociatesのJesse Lederman様からの電話です。

ジェシー・レダーマン

はい、ご質問の機会をいただきありがとうございます。Scottへの質問をもう一点お願いします。今四半期、貴社は先行購入契約の一部を縮小し、76件の純解約となったようです。その背景にある考え方について詳細を伺えればと思います。

というのも、約200件の純増加があった3ヶ月前と比較すると、むしろ業界全体のファンダメンタルズは改善しているように見えるからです。この縮小は、それ以降に増大した立法上の不確実性によるものと考えて差し支えないでしょうか？ あるいは、単に貴社の見解をお聞かせいただければと思います。

スコット・アイゼン

ええと、ありがとうございます、Jesse。良い質問です。我々は資本配分戦略に関して、資本市場で見られるシグナルを追ってきました。念のためお伝えしておきますと、今四半期に開示した通り、現在の先行バックログは556戸で、約2億ドルです。

これは、2024年第2四半期のピーク時にバックログとして抱えていた約2,700戸から減少しています。Jesse、念のための補足ですが、バックログにあるこれらの住宅は、住宅メーカーとの先行コミットメントの最終段階にあたるもので、2025年から引き渡しを開始しており、今後数四半期にかけて最終的な引き渡しを受ける予定です。我々は取得（acquisitions）と先行コミットメントをかなり縮小し、一方で売却（dispositions）を大幅に増やしています。

スコット・アイゼン

我々は、資本コストおよび資本配分の方法に関して、受け取っているシグナルを認識しています。これのかなりの部分は、単に資本コストと、そこからどのように進むかによって決まると考えています。現時点では取得に対して市場を慎重に見ていると考えており、今後どうなるかを見守っていくつもりです、Jesse。

オペレーター

次のご質問は、KBWのJade Rahmani様からの電話です。お繋ぎします。

ジェイソン・サプソン

こんにちは、ありがとうございます。Jadeの代理でJason Sabshonが伺います。金利が高止まりする環境と規制の不確実性の中で、売り手側による価格の動きは見られますか？ それは、貴社が先手を打って対応していくものなのでしょうか、それとも規制の面ではより様子見の姿勢をとっているのでしょうか？ ありがとうございます。

ダラス・タナー

こんにちは、Dallasです。これについてはScottにも意見を言ってもらおうと思います。ええと、実際、中古市場における全体的な供給はかなり安定していると見ています。キャップレート（還元利回り）には大きな動きは見られません。

つまり、完成済みのスペック物件の在庫において、いわば「興味深い、点在するようなアプローチ」が可能かもしれない機会は確かにあるでしょう。市場がどこに向かうのかという今後90日間の見通しが不透明であるため、単発の購入などについては、資本（投資家）は非常に慎重になっていると考えています。とは言え、一般的に言えば、エンドユーザー市場は住宅ローン市場に大きく左右されることも忘れないでください。特に郊外や地方の周辺地域（tertiary outliers）であればなおさらです。

ダラス・タナー

先ほど売却プログラムについてお話しした通り、我々のインフィル・ポートフォリオではそのような傾向はあまり見られません。それほど魅力的に思えるものは、今のところほとんど見当たりません。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのJohn Pawlowski様からのものです。お電話がつながっております。

ジョン・パブロフスキー

追加の質問を受け付けていただきありがとうございます。Jon、費用に関する質問です。保険コストが良好な傾向にあると言及されました。2026年が進むにつれて、他にプラスまたはマイナスにサプライズとなっている勘定項目はありますか？

ジョン・オルセン

John、ご質問ありがとうございます。まだ（そのような項目は）ない、と言えるでしょう。保険に関してですが、私たちがガイダンスを提示した際、更新作業が完了する間際にありました。その時点での私たちの予想は、物件保険の更新はわずかに好条件になるものの、一般賠償責任、労災、自動車保険などは、実質的にかなり厳しい更新になるとのことでした。

その見通しは方向性としては正しかったと言えますが、最終的には、それら物件保険以外の補償範囲において、わずかに良い結果を得ることができました。私たちが提示した当初の中間値と、昨夜の発表における更新された中間値との差は、200万ドル弱です。結局のところ、非常に大きな変化ではありません。

ジョン・オルセン

先ほども述べました通り、今年の現段階では、物事は年初がどのように展開するかという我々の予測と非常に密接に推移していると考えています。まだ時期としては早いことを強調しておきたいのですが、ですので、引き続き費用を極めて厳格に監視していくつもりです。

オペレーター

最後の質問は、UBSのMichael Goldsmith様からのものです。お電話がつながっております。

スピーカー 19

こんにちは、Amyです。追加の質問をありがとうございます。ここ数四半期で入れ替わり率がわずかに上昇していますが、これを引き起こしている可能性のある退去理由の変化が見られるのか、それとも単に、非常に低かったコロナ禍の入れ替わり水準からの正常化なのか、お伺いしたいと考えています。

ダラス・タナー

こんにちは、Dallasです。Tim、何か補足があれば自由に言ってください。ええと、過去1年間、退去者の約16%から17%が住宅購入に伴うものである状態が続いています。これは、過去4四半期において、非常に一貫しており、かつ、やや低い水準であると言えます。

また、退去者の約25%は、転居などのライフイベントや、新しい学校への通学といった、何らかのライフステージの変化に関連していると考えています。これらの数値は、過去4四半期において、驚くほど一貫しています。Tim、何か付け加えることはありますか？

ティム・ロブナー

いいえ、必要なことはすべて網羅していただいたと思います。

ダラス・タナー

承知いたしました。ご質問ありがとうございます。

オペレーター

以上をもちまして、質疑応答セッションを終了いたします。これより、結びのご挨拶のため、本カンファレンスの進行をDallas Tannerにお戻しいたします。

ダラス・タナー

皆様のご支援に感謝申し上げます。本日はお電話にてご参加いただきありがとうございました。今後のカンファレンスで皆様にお会いできることを楽しみにしております。ありがとうございました。

オペレーター

皆様、以上をもちまして本日の電話会議を終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。これにて回線をお切りください。