IRT（インディペンデンス・リアルティ・トラスト） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、おはようございます。Independence Realty Trustの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本会議は録音されており、終了後まもなく、同社ウェブサイトの投資家情報（Investors）セクションにて、録音による再生が利用可能になりますので、あらかじめご承知おきください。それでは、IRおよびキャピタル・マーケット担当シニア・バイス・プレジデントのステファニー・クルーソン＝ケリーに進行を交代いたします。

クルーソン＝ケリー様、よろしくお願いいたします。

ステファニー・クルーソン＝ケリー

ありがとうございます。皆様、おはようございます。2026年度第1四半期決算に関するIndependence Realty Trustの電話会議にお集まりいただき、ありがとうございます。本日同席しておりますのは、CEOのスコット・シェイファー、社長兼CFOのジム・セブラ、エグゼクティブ・バイス・プレジデントのジャニス・リチャーズ、および投資担当シニア・バイス・プレジデントのジェイソン・リンチです。

始める前に、本会議で行われる将来予測に関する記述は、将来の出来事および財務実績に関する当社の現在の期待および信念に基づくものであることにご留意ください。これらの記述は将来の業績を保証するものではなく、実際の結果に重大な差異をもたらす可能性のあるリスクと不確実性を内包しています。当該記述は、1995年私募証券訴訟改革法のセーフハーバー条項に従って善意に基づいて行われており、IRTは法律で義務付けられる場合を除き、これらを更新する義務を負いません。

ステファニー・クルーソン＝ケリー

これらのリスクに関する詳細については、IRTのプレスリリース、補足情報、およびSECへの提出書類をご参照ください。IRTの決算プレスリリースおよび補足情報の写しは、当社ウェブサイトの投資家情報セクションにあるForm 8-K（臨時報告書）に添付されています。これらには、本会議で言及される非GAAP財務指標と、最も直接的に比較可能なGAAP財務指標との調整表が含まれています。それでは、スコット・シェイファーに進行を交代いたします。

スコット・シェイファー

ありがとう、ステファニー。そして、今朝はお集まりいただきありがとうございます。第1四半期の業績は当社の予想通りであり、今年度の堅調なスタートを示すものとなりました。同一物件の売上高およびNOI（純営業収益）は増加しており、これは前年比で安定した稼働率と、実効賃料の40ベーシス・ポイントの上昇を反映しています。

今四半期の業績は、「ポートフォリオの安定性」、「市場ファンダメンタルズの改善」、「規律ある資本配分」という3つのテーマを裏付けるものとなりました。一部の市場では、サイクル後半の供給過剰への対応が続いていますが、提示賃料の推移と需要の安定性は、リーシング・シーズンが進むにつれて売上高が前期比で改善するという当社の見通しを支えています。供給面では、当社が展開する市場における新規供給量は減少傾向にあり、長期平均を大きく下回っています。マクロレベルでは、当社の市場における雇用成長、人口成長、および世帯形成は、全国平均を大幅に上回ると予測されています。

スコット・シェイファー

第1四半期の営業実績は、これらの改善する市場ファンダメンタルズを反映しています。平均稼働率は95.2%と安定しており、入居者継続率は60.5%と高水準を維持しており、いずれも当社の予想と一致しています。当社の市場における提示賃料は今年に入り平均2.8%上昇しており、すべての市場において1月1日以降、提示賃料の上昇が見られます。稼働率を優先するという最近の戦略により、今度のリーシング・シーズンでは賃料上昇率を優先できる体制が整っています。

コンセッション（賃料減免措置）の動きは緩やかになり始めていますが、歴史的な水準と比較すると依然として高止まりしています。コンセッションの正常化と、既知のリース満了期に対する市場賃料の成長推移が組み合わさることで、今リーシング・シーズンには新規リースの賃料引き上げ（trade-outs）が損益分岐点に達するという確信を深めています。資本配分に目を向けると、バリューアド・リノベーションは引き続き当社の最も魅力的な投資機会となっています。

スコット・シェイファー

当四半期中に426ユニットを完了し、平均15.4%のアンレバード・リターンを創出しました。第1四半期の実績は、2026年に2,000〜2,500ユニットを完了するという通年の想定を裏付けるものです。キャピタル・リサイクリングの面では、売却目的保有資産2件に関する進展を継続しており、ダラスのラス・コリーナス・サブマーケットにおけるジョイントベンチャーである「ザ・マスタング」は、現在売却に向けてマーケティングを行っています。これらのリサイクリング活動から得られる収益は、その時点での株式買い戻し、デレバレッジ（債務削減）、および／または新規投資を含む、最適なリスク調整後リターンが得られる機会に基づいて再配分されます。

スコット・シェイファー

最後に、当四半期中に、公開市場における継続的な価格の乖離（ディスロケーション）を活用し、3,000万ドルのコストで自社株180万株を買い戻しました。これにより、昨年の第4四半期以降の累計買い戻し数は370万株、6,000万ドルとなりました。それでは、ジムに交代いたします。

ジム・セブラ

ありがとう、スコット。皆様、おはようございます。当四半期の1株当たりコアFFOは0.26ドルで、当社の予想通りでした。同一物件のNOIは、予想通りの売上高成長と、営業費用のわずかな上振れ（抑制）に牽引され、当四半期中に1%増加しました。

同一物件の売上高は、95.2%という安定した稼働率、平均賃料の上昇、その他収益の増加、および前年第1四半期より60ベーシス・ポイント低い貸倒損失に支えられ、前年同期比で1.4%増加しました。費用面では、物件保険費および修繕・保守費の減少が、人件費および光熱費の上昇を部分的に相殺し、結果として同一物件の費用成長率は2%となりました。リーシング環境は依然として競争的ですが、新規供給が吸収されるにつれて改善し続けています。

ジム・セブラ

当社の同一店舗ポートフォリオにおける提示賃料は、年初から2.8%上昇しており、2月の電話会議で引用した73ベーシス・ポイントから大幅に上昇しています。当社の上位10市場のうち、現在までに提示賃料が最も上昇しているのは、5.7%上昇のローリー、5.2%上昇のインディアナポリス、4.8%上昇のオクラホマシティ、4.6%上昇のコロンバス、そして4.5%上昇のナッシュビルです。当社の2大市場においては、アトランタが今年80ベーシス・ポイント上昇しており、ダラスの提示賃料は年初来で2.1%上昇しています。コンセッション（賃貸条件の優遇措置）活動は昨年末に実質的に増加し、第1四半期にも継続しました。

第1四半期には、当社の同条件の賃貸借契約の約27%に、平均1,241ドルのコンセッションが付与されました。

ジム・セブラ

リーシング活動がリーシングの最盛期に向けて加速しており、第2四半期初頭の傾向は方向性として心強いものです。第1四半期の混合賃料成長率は70ベーシス・ポイントであり、当社の通期ガイダンスの想定である1.7%の軌道に沿ったものでした。更新率の伸び3.2%および入居者維持率60.5%も、当社の予想通りでした。4月と5月の更新時の賃料差分（トレードアウト）は約4%と、計画をわずかに上回って推移しており、維持率は安定しています。

当四半期の新規契約時の賃料差分は-4%で、これまでのコメントおよび当社の予想通りでした。提示賃料の上昇を考慮すると、当社の総賃料差分は損益分岐点レベルにありますが、新規契約におけるほぼすべてのマイナスの賃料差分は、第1四半期における通常よりも高いコンセッション活動によるものです。

ジム・セブラ

前述の通り、第2四半期の初めにコンセッションの改善が見られており、リーシングシーズンを通じて低下傾向が続くと予想しています。バランスシートの話に移る前に、当社の物件Wi-Fi導入の取り組みについて最新情報をお伝えします。既にお伝えした通り、今年は19,000戸の物件にWi-Fiを導入しており、7月1日にはすべて完了し、稼働している見込みです。進捗は予定をわずかに上回っており、入居者の皆様も新しいギガ級の高速Wi-Fiに期待を寄せており、喜んでプログラムへ移行されています。

今年後半の第2四半期電話会議にて、さらに詳細なアップデートができることを楽しみにしています。当社の投資適格水準のバランスシートは、十分な流動性を備え、2028年までリファイナンスが必要な負債の満期はなく、引き続き強固です。

ジム・セブラ

四半期末の調整後EBITDAに対する純有利子負債比率は6.5倍であり、これは季節的に低い第1四半期のEBITDAと、1月にボストンの合弁事業資産を連結した影響を反映しています。レバレッジは年間を通じて5.中盤に向けて低下していくと予想しています。スコットが述べたように、保留中の資産売却による収益の一部を使用してレバレッジを削減する予定であり、長期的にはEBITDAの成長を通じてオーガニックにレバレッジをさらに削減していく予定です。これまでの結果に基づき、通期のコアFFO1株当たり範囲を1.12ドル〜1.16ドルとして据え置きます。

また、この範囲を支える主要な想定についても問題ないと判断しています。スコット、お願いします。

スコット・シェイファー

ありがとう、ジム。私たちは2026年の計画達成に向けて着実に進んでいます。ポートフォリオのパフォーマンスは当社の予想通りであり、市場のファンダメンタルズは改善しています。一部の市場では依然として高水準のコンセッションへの対応が続いていますが、当社のサブマーケットにおける需要は堅調であり、生活の質、雇用機会、そして長期的な手頃な価格（アフォーダビリティ）の傾向を背景とした、サンベルトおよび中西部への人口流入によって引き続き支えられています。

現在までの市場賃料の上昇と、稼働率を大きく損なうことなく市場価格を取り込むことができる当社の能力に、私たちは勇気づけられています。4月における新規契約時の賃料差分の改善の兆しは、リーシングシーズンの建設的なスタートを示しており、状況が正常化し続けるにつれて、恩恵を受けるための有利なポジションにあると考えています。本日はご参加いただきありがとうございました。オペレーター、質問を受け付けてください。

オペレーター

ご質問される際は、電話機のキーパッドで星印（）に続いて「1」を押してください。ご質問は1件につき、質問1回と追質問1回までとさせていただきます。ご質問への回答が得られ、待ち行列から外れたい場合は、星印（）に続いて「1」を押してください。Q&Aのリストを作成するため、少々お待ちください。

最初の質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt氏からです。

オースティン・ワースミット

ありがとうございます。皆様、おはようございます。スコット、あなたは事前準備された発言の中で、稼働率よりも賃料上昇率を優先することを強調されました。これは運営戦略の変更なのか、それとも当初のガイダンスで想定されていたことと一致しているのか、気になっています。

今後数ヶ月間の更新に向けて、どのような賃料設定を行っており、何を達成できると考えているのか、また、現在の競争環境において、更新において実際どの程度積極的に動けると考えているのか、お聞かせいただけますか。

スコット・シェイファー

ありがとう、オースティン。それは明らかに当社の当初のガイダンスと一致しています。これは、新規供給の圧力の減退が見られ始めた昨年末にかけて策定した計画です。供給過剰であった期間中、私たちは稼働率を高く維持することに注力してきましたが、現在は、その安定した稼働率と、需給バランスが家主にとってより有利な方向に転じている状況において、稼働率を安定させつつ賃料を押し上げ始めることができる、有利なポジションにあると感じています。

詳細はジムから話させます。

ジム・セブラ

ええ、そうです。

スコット・シェイファー

トレードアウト（新規契約への切り替え）における賃料上昇です。

ジム・セブラ

継続的な話になりますが、更新賃料の成長率、および将来的にどのような更新条件を提示しているかについてご質問がありました。当然ながら、4月は終了しています。5月もほぼ終了しています。これら2ヶ月間については、ちょうど4%台前半の範囲にあります。

6月についてはまだ少し早いので、先走りたくはありませんが、おおよそその4%を少し上回っており、7月はさらにそれを上回っています。繰り返しますが、これらは私たちが確保できると見込んでいるレートです。リーシングのピークシーズンにおいて、賃料水準を取り込むための非常に素晴らしい機会が実際にあると考えています。

オースティン・ワースミット

助かります。では、リースの賃料成長率の話を続けます。貴社は年間を通じて新規リースの賃料成長率も改善するとアンダーライト（予測）しています。スコット、あなたは数ヶ月先にはプラス圏に入るかもしれないともおっしゃっていました。

その軌道が、当初のアンダーライト内容と一貫しているとどの程度確信していますか？ 先ほど電話会議の中で強調されていた競争力の話に戻りますが。

ジム・セブラ

ええ、良い質問ですね。スコットに代わってお答えします。新規リースの観点からは、第1四半期に期待していた内容とおおむね一致していると考えています。4月に入り、そして確実に5月にかけて、新規リースの価格設定が改善しているのが見られます。

4月と5月については、おおよそ130ベーシスポイント程度の改善が見られると考えています。冒頭の説明でも触れましたが、提示賃料が改善しており、コンセッション（賃料減額等の優遇措置）もわずかに低下し始めているという機会が見て取れます。それが、リーシングシーズン中に損益分岐点レベルに到達するという自信につながっています。

ジム・セブラ

5月、6月、7月を見渡し、満了賃料を確認すると、それらはすべて現在の提示賃料よりも低くなっています。つまり、明らかにプラス圏へと移行しているということです。あとは市場動向におけるコンセッションの増減次第ですが、私たちはそれについて非常に前向きに捉えており、予想通りに展開しています。

オペレーター

次のご質問は、シティグループのエリック・ウルフ様からの電話です。

エリック・ウォルフ

はい、ありがとうございます。おはようございます。提示賃料が年初来で2.8%上昇したと言及されました。また、4月には新規リースの改善が見られ、コンセッションも低下しているとのことです。

これについて背景を教えていただけますか？ これは通常の季節性によるものでしょうか？ コンセッションについても昨年同様のことが起きましたか？ 貴社の見解における通常の季節性と、供給の影響が緩和しつつある兆候との違いを理解したいと考えています。

ジム・セブラ

はい。2.8%の提示賃料の伸びは、年初における当社の通常の伸びと比較すると、やや上回っています。繰り返しになりますが、これは供給の増減が起こる前の段階です。コンセッションについては、第1四半期、特に4月時点の広範な見方としては、いずれも過去の期間よりも高くなっています。

これらは今後減少していくものと予想しています。提示賃料側のプラスマイナスについては、繰り返しますが、典型的な季節パターンで見られる水準をわずかに上回っています。

エリック・ウォルフ

了解しました。前回の質問への回答に基づくと、6月、7月は契約満了が少し低くなるとのことですね。私の質問は、下半期に大幅な加速（ランプアップ）を予想されていますが、その兆候がいつ現れるとお考えか、ということです。6月、7月の時期に、その2%程度の混合（ブレンド）レートが見られるのでしょうか？ あるいは、提示賃料が通常の季節性よりも良くなる時期があるのか、それとも単に比較対象（コンプ）が非常に低いためなのでしょうか？ 期待されている2%程度の混合レートが、いつ頃見られると考えているのか伺いたいです。

ジム・セブラ

はい。必ずしも7月という月ではありませんが、9月以降の月で見え始めるでしょう。特に、2025年のコンセッションについて、もし比較対象が容易（低位）であるとおっしゃるなら、コンセッションはより大きかったと考えています。下半期に予想している更新賃料の伸びは、上半期よりも大幅に良くなると見込んでいます。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのジェイミー・フェルドマン様からです。

ジェイミー・フェルドマン

ありがとうございます。おはようございます。ご質問をお受けいただき感謝いたします。主要市場における混合賃料の伸びについて、またそれが貴社の予想とどのように比較されるかについて、詳しくお話しいただけますか？ 年間の見通しは維持されていることは承知していますが、混合賃料の伸びとコンセッションの両面において、当初の想定よりも好調、あるいは不調な傾向にありますでしょうか？

ジム・セブラ

はい。後ほどジャニスかジェイソンに答えてもらおうと思います。概括的に言えば、今年のこれまでの混合賃料などの推移は、我々の予想と非常に整合した傾向にあります。申し上げた通り、コンセッションは少し大きくなっていますが、同時に提示賃料の伸びも少し良くなってきています。

ジャニスが市場ごとに説明します。

ジャニス・リチャーズ

かしこまりました。市場の観点からは、アトランタ、ローリー、ナッシュビルが、年初来の供給の落ち着きと価格決定力の向上に支えられ、プラスの勢いを見せています。アトランタは、昨年末に見られたものに加えて、80ベーシスポイントの再賃貸による増分（re-rent build up）を達成しました。ローリーはジムが言及したように5.7%の伸びでリードしており、次いでナッシュビルが4.5%となっています。

先行きについては、ローリーとアトランタの両市場とも、在庫に占める供給割合がそれぞれ31%および69%減少（25%と比較して）するという、大幅な供給減少の恩恵を受ける見込みです。これが、継続的な賃料の伸びと稼働率の安定化をさらに裏付けています。

ジェイミー・フェルドマン

なるほど。素晴らしいです。他に言及すべき市場はありますか？

ジャニス・リチャーズ

つまり、我々が注視している市場もいくつかあります。予想に対して、我々のすべての市場は概して概ね予想通りです。デンバーとオースティンは引き続き供給主導の状態にあり、高い新規供給量による圧力が続く見込みです。しかし、オースティンは全市場の中で最高の2.3という世帯形成率を示しており、引き続き際立っています。

これは、供給が落ち着き始めるにつれて、吸収を支える助けとなるでしょう。オーランド、タンパ、ヒューストンは第1四半期にいくらかの軟調さを見せています。ヒューストンにおける軟調さは一時的なものと考えています。下半期は石油生産の継続的な強さの恩恵を受けるためです。

オーランドでは、サイクル後半の供給圧力に対処しつつも、オフィス回帰活動に関連したいくらかの動きが見られます。

ジャニス・リチャーズ

タンパでは、2024年第4四半期に発生したハリケーン関連の避難（転居）による影響が見られます。しかし、タンパの地元住民として、私はこの市場における成長に非常に勇気づけられており、2026年後半についても楽観視しています。

ジェイミー・フェルドマン

はい、ありがとうございます。非常に助かります。下半期の既存店売上高に対するその他の収益の貢献について考えているのですが。ガイダンスを据え置かれたことは承知していますが、収益モデルのその部分についてはどのような傾向にあるのか、また、その数値を達成する能力に関して我々が考慮しておくべきことは何か、お話しいただけますか？

ジム・セブラ

はい、概して言えば、今年の前半については、その他の収益は前年比で約5%成長しています。ガイダンスにおいて、物件Wi-Fiプログラムによるかなり大幅な増加を予想しており、準備された発言でも述べた通り、予定より前倒しで進んでいます。現時点では、それについて何らかの重要なアップデートを行う準備はできていませんが、ガイダンスに関して、その想定に対して多少の上方余地があると考えています。

オペレーター

次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのブラッド・ヘファーン様からです。

ブラッド・ヘファーン

はい、おはようございます、皆さん。アトランタについて、ポジティブなモメンタムがあると指摘されましたが、提示された数値の中で、提示賃料の変化率が最も低いともおっしゃっていました。同市場は貴社の最大市場であることを踏まえ、より広範な視点からその市場について説明し、それらの要素を整合させていただけますでしょうか？

ジム・セブラ

ブラッド、まずは私から話し、その後にジャニスに補足してもらうことにします。第3四半期の決算電話会議でアトランタについてお話しした提示賃料の伸びを見ると、2025年において5%近くとなり、最大級のものでした。ジャニスの冒頭説明では、そこからさらに80ベーシスポイントの上乗せがありましたので、非常に素晴らしいことがたくさん起きています。第1四半期のブレンド（加重平均）を見ると、アトランタのブレンド賃料成長率は約1.5%であり、これは第4四半期の2倍です。

それが、我々がそこで目にしているポジティブな軌道です。ジャニス、自由に補足してください。

ジャニス・リチャーズ

いえ、アトランタに関して言えば、コンセッション（賃料減額措置）の面でも、サブマーケット固有のエリアにおいて減少が見られており、コンセッションを使用することなく、包括的に収益を最適化し拡大させていくことが可能になると考えています。

ブラッド・ヘファーン

わかりました。ありがとうございます。それではジム、新しいリーシング面での損益分岐点の達成に関するあなたのコメントについて、確認させてください。満了賃料が募集賃料を下回っているとおっしゃる際、それにはコンセッション（賃料減額等の特典）の影響が含まれていますか？ 例えば、コンセッションが前年比で横ばいである場合、夏季にはリーシング・スプレッドがプラスになりますか、それともコンセッションがなくなる必要がありますか？ 基本的には、募集賃料と満了賃料が何を意味するのか、そしてそれらにどのようにコンセッションが組み込まれているのかを知りたいと考えています。

ジム・セブラ

すべて素晴らしい質問です。もしコンセッションが現在の水準にとどまるのであれば、依然として損益分岐点に達することができると考えています。

ブラッド・ヘファーン

わかりました、ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、UBSのアミ・プロバンドト様からの電話回線です。

アミ・プロバンドト

ありがとうございます。第1四半期に減速したブレンド賃料成長率に対し、冬の嵐がどの程度の影響を（もしあれば）与えたとお考えでしょうか？

ジャニス・リチャーズ

1月と2月には、いくつかの変化と需要の鈍化が見られました。しかし、需要は回復し始めており、期待通りに戻ってきています。実際、第1四半期の全体的な需要予測を約10%上回りました。リーシング・シーズンに向けて、その需要が再び活発になるとの予測とともに、準備は整っていると考えています。

アミ・プロバンドト

わかりました。ありがとうございます。ハントズビルなどの一部の小規模な市場では、軟調な結果が出ています。それらの市場で何が起きているのか、詳しく教えていただけますか？ 競合する供給によるものですか、それとも需要の課題が見られますか？

ジャニス・リチャーズ

ハントズビルは、依然として供給圧力への対応を進めているところです。実は最近、タウンホール・ミーティングのためにハントズビルを訪れ、チームと合流した際に、現地の素晴らしい機会を目の当たりにしました。私たちは依然としてその市場に対して非常に強気です。この残存する供給への対応を進める中で、需要面での課題は全くありません。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのジョン・キム様からの電話です。

ジョン・キム

おはようございます。

ジム・セブラ

やあ、ジョン。

ジョン・キム

聞こえますか？

ジム・セブラ

ええ。おはようございます。

ジョン・キム

おはようございます。貴社のバリューアド（付加価値向上型）のパフォーマンスは、ブレンドおよび入居率の両面において、ノン・バリューアド（非付加価値型）のポートフォリオを下回っています。年内の残りの期間、それがどのように推移するとお考えか、また、下半期のブレンド賃料成長率の改善において、バリューアド・ポートフォリオがどの程度の推進力となるのか伺いたいです。

ジム・セブラ

良い質問です、ジョン。入居率の観点から言えば、バリューアド・ポートフォリオは本質的に、入居率が低くなる傾向にあります。なぜなら、ユニットが、その、プラスマイナス20〜30日間空室になるからです。一方で、当社のノン・バリューアド・ポートフォリオにおける典型的なターンタイムは……すみません、頭の中で混同してしまいました。

ノン・バリューアド・ポートフォリオは、その、7〜10日間ですよね？ 本質的に、そこでの入居率は、典型的なノン・バリューアド・ポートフォリオよりも構造的に常に少し低くなります。

ジム・セブラ

ブレンドの観点からは、第1四半期において、入居継続（リテンション）をもう少し高く維持したいという意向があったため、ブレンド成長は、その、少し弱含んだと言えるでしょう。というのも、入居継続に伴う更新賃料の成長が、ノン・バリューアドと比較してバリューアドではそれほど強くなかったからです。しかし、根本的に、NOI（純営業収益）の観点からバリューアド・ポートフォリオ全体をノン・バリューアド・ポートフォリオと比較してみると、第1四半期において、ノン・バリューアド・ポートフォリオのNOI成長率が約50ベーシスポイントであったのに対し、バリューアド・ポートフォリオは約3.2%のNOI成長を創出しました。私たちは依然として非常に強気であり、バリューアドは引き続きリターンを生み出し続けると考えています。

ジム・セブラ

今年の残りの期間については、バリューアッドがもたらす利益に関して、ガイダンスは明らかにかなり強いものと考えています。そして、私たちは引き続き、それらの目標を達成できるものと予想しています。

ジョン・キム

聞き逃しているかもしれませんが、4月に確認された混合値と、今四半期の残りの期間がどのように進展していくかについて見えているものをご提示いただけますでしょうか？

ジム・セブラ

こちらの最初の方の質問の一つでお話ししましたが、4月と5月の推移、具体的には更新率の観点から申し上げますと、4月と5月はおよそ4%台前半の範囲にあります。6月はそれより少し高いですが、まだ6月ですので、少し早い段階です。新規リースのトレードアウトに関しては、4月と5月初旬において、第1四半期の水準から約130ベーシス・ポイント改善していることが見えています。

オペレーター

次のご質問は、バークレイズのジェイソン・ワン様からです。

ジェイソン・ワン

こんにちは、おはようございます。

ジム・セブラ

おはようございます。

ジェイソン・ワン

今後の資本配分について考えています。負債を返済したいとおっしゃっていましたが、今後の追加の自社株買いについてはどのようにお考えでしょうか？

ジム・セブラ

今後進むにあたって、資本配分は明らかに非常に重要です。私たちは、資本を再利用するためにポートフォリオの分析を継続しています。長期的に見て資本のより良い使い道があると考える物件を、多くリサイクル（売却）していく予定です。そのリサイクルが進む中で、何が最善の活用策であるかを検討していきます。

自社株買いが、デレバレッジや新規投資よりも優れているかどうかを判断する上で、当社の株価が判断材料となるでしょう。現時点で、その資本の使い道がどうなるかを申し上げるのは困難です。実際に資本が利用可能になった際に、何が最善の使い道であるかをしっかりと判断する必要があります。

ジェイソン・ワン

はい、理解しました。バリューアッド完了物件についてですが、前四半期に今年度のガイダンスとして2,000件から2,500件という範囲を提示されたかと思います。それは現在も前提として変わっていませんでしょうか。また、今年これまでの進捗状況はいかがでしょうか。

ジム・セブラ

はい。スコット・シェイファーが冒頭説明で述べた通り、はい、それは依然として見通しです。第1四半期に実施した426ユニットは、今年度のその目標と概ね一致しています。

オペレーター

ご案内いたします。質問される場合は、電話機のキーパッドでスター（*）に続いて1を押してください。次の質問は、ベアードのメイソン・グエル様からの電話です。

メイソン・グエル

皆様、おはようございます。2つの開発物件のリーシング（リースの引き付け）の状況は、これまでのところ予想に対してどのようなパフォーマンスとなっていますでしょうか。

ジム・セブラ

そうですね、過去のオンバランス開発物件と呼んでいるものが2つあります。コロラド州ブルームフィールドのAristaと、同じくコロラド州ブルームフィールドのFlatironsです。Aristaは満室で、安定稼働しています。当社の既存店ポートフォリオに含まれており、順調に推移しています。

Flatironsについては、昨年申し上げた通り、リーシングの過程にあります。補足資料で開示しておりますが、リーシング率は約82%で、稼働率は約66%です。6月、あるいは7月初旬には、稼働率90%台前半で安定稼働に達する見込みです。繰り返しになりますが、申し上げた通り、そこでの賃料は当初のアンダーライト（引受）時の予想を少し下回っていますが、依然として素晴らしい市場であり、良好な長期投資案件であると信じております。

安定稼働に達した暁には、賃料を引き上げることができると考えています。

ジム・セブラ

今四半期に当社の開発中資産の開示に追加された追加資産は、テキサス州オースティンのLakeline Stationにある「The Tisdale」というジョイントベンチャー資産です。この案件はリーシングの段階にあります。まだ非常に初期の段階です。リーシング率は約33%です。

37%でした。稼働率は33%、リーシング率は37%となっており、引き継いだ時点の稼働率約25%から上昇しています。繰り返しになりますが、現在は当社が管理・連結しているため、現時点では想定通りのリーシングが進んでいます。

メイソン・グエル

ありがとうございます。連結されている2つの売却目的資産の予定時期は、依然として年半ば頃でしょうか。

ジム・セブラ

はい。はい、ジェイソン。

メイソン・グエル

はい。

ジム・セブラ

ジェイソンが回答します。質問は、売却目的保有となっている2件の資産の処分時期についてです。

ジェイソン・リンチ

失礼いたしました。はい、引き続き年半ばを目指しております。それらについては積極的に売り出しを行っており、売却に向けて取り組んでおります。

オペレーター

現時点で、これ以上の質問はございません。それでは、締め括りの言葉のために、進行をプレゼンターにお戻しいたします。

ジム・セブラ

それでは、今朝はご参加いただきありがとうございました。Nareitでお会いできること、そして次四半期にまた皆様とお話しできることを楽しみにしております。

オペレーター

本日の電話会議はこれにて終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。それでは、回線をお切りください。