KIM（キムコ・リアルティ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、こんにちは。ご参加いただきありがとうございます。キムコ・リアルティの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日の準備されたコメントの後、質疑応答セッションを行います。

質問をされる場合は、スター1を押して挙手してください。質問を取り消す場合は、再度スター1を押してください。それでは、会議を、IRおよび戦略担当シニア・バイス・プレジデントのDavid Bujnickiに引き継ぎます。David、お願いします。

デイビッド・ブッジニキ

おはようございます。キムコの四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。本日電話会議に参加しているキムコ経営陣は、CEOのConor Flynn、社長兼最高投資責任者のRoss Cooper、CFOのGlenn Cohen、COOのDavid Jamieson、および電話会議中に質問に回答可能な他のエグゼクティブ・チームのメンバーです。念のためお伝えしておきますが、この電話会議の過程で行われる発言は将来予想に関する記述とみなされる場合があり、さまざまなリスク、不確実性、その他の要因により、会社の実際の業績が当該の将来予想に関する記述で予測された内容と大きく異なる可能性があることに注意することが重要です。

これらの要因については、会社のSEC提出書類をご参照ください。本プレゼンテーションにおいて、経営陣は、投資家がキムコの営業成績をより良く理解するのに役立つと考える特定の非GAAP財務指標に言及する場合があります。

デイビッド・ブッジニキ

これらの非GAAP財務指標の調整は、キムコのインベスター・リレーションズ（IR）ウェブサイトにある四半期補足財務情報で確認できます。万が一、本電話会議で技術的な問題が発生した場合は、可能な限り迅速に解決に努め、必要に応じてIRウェブサイトに追加情報を掲載します。それでは、Conorに交代します。

コナー・フリン

おはようございます。本日はご参加いただきありがとうございます。2月に話し合った際、私は2026年に向けた明確な優先事項を提示しました。契約済みではあるが未オープンの記録的なパイプラインをキャッシュフローに転換すること、公開市場と非公開市場のバリュエーションの差を埋めるために積極的に資本を再投資すること、稼働率の向上と同一物件NOI（純営業利益）の成長を継続しながら、スピードと効率性を高めるためにオペレーティング・プラットフォームを近代化すること。

これらすべては、食料品店を核とする当社のポートフォリオの構造的な強みに支えられています。3ヶ月が経過した現在、これらすべての面で実行できていることを報告できて嬉しく思います。ハイライトをご説明します。Dave Jamiesonがリーシングについて詳細を説明し、Rossが取引市場について、Glennが財務成績と見通しについて説明します。

2025年に築いた勢いは、2026年へと引き継がれています。

コナー・フリン

第1四半期については、最低賃料の上昇、強力なテナント維持、および良好な与信損失に支えられ、希薄化後1株当たり0.46ドルのFFOを達成し、前年同期比4.5%増となり、予想を上回りました。同一物件NOIは1.7%増加しましたが、これは、Joann's、Party City、Big Lots、Rite Aidに関連する前年度の賃料との比較（ラップ）により、第1四半期が年間の低水準となるという、2月に概説したペースと一致しています。当社のテナントの信用プロファイルも、私がこれまで記憶している中で最も強力なものです。通常、苦境にある小売業者がホリデーシーズンを乗り切ろうとするため、第1四半期は与信損失が高くなる傾向があります。

今年、当社は意味のある破産活動を経験しておらず、年間を通じてそれが大幅に変化することはないと予測しています。

コナー・フリン

先を見据えると、契約済みではあるが未オープンのパイプラインから賃料が発生し始めるため、年内の残りの期間を通じて同一物件NOIの成長が加速すると予想しています。リーシングに関して言えば、当社のチームは、新規リース・スプレッドが23.8%、合算スプレッドが11.3%となる、合計440万平方フィートの576件の案件を成約させました。このボリュームは、当社の市場を特徴づける深く広範な需要を反映しています。最も重要なのは、契約済みではあるが未オープンのパイプラインが年間基本賃料7,700万ドルに成長し、キムコとして過去最高を更新したことです。

これは、リース稼働率と経済稼働率の差が410ベーシス・ポイントであることを示しています。これは、転換を待っているパイプライン内に存在する契約済みの可視化されたキャッシュフローであり、当社の収益がどこへ向かっているかを示す最も明確な指標です。

コナー・フリン

稼働率はプロラタ（按分）で96.3%となり、前年同期より50ベーシス・ポイント高く、昨年末の過去最高値からはわずか10ベーシス・ポイントの低下にとどまりました。リーシングについては、後ほどDaveに詳細を説明させますが、当社のプラットフォームの力を直接示すマイルストーンについて強調したいと思います。わずか2年前にRPT取引を完了した際、そのポートフォリオの稼働率のギャップは、キムコの既存資産よりも約130ベーシス・ポイント低いものでした。

コナー・フリン

第1四半期末において、当社はそのギャップを埋めただけでなく、RPTポートフォリオの稼働率がキムコよりもわずかに高くなったことで、それを上回りました。重要なのは、これらの稼働率レベルであっても、ポートフォリオには市場価格を下回る賃料の大きな余地（ランウェイ）があり、リース更新時に大幅なマーク・トゥ・マーケット（時価評価）の機会を提供していることです。では、マクロ環境について触れさせていただきます。

コナー・フリン

地政学的な不確実性は、燃料価格の上昇とそれが消費者に与える影響を含め、短期的な小売センチメントを含む広範な経済に一定のボラティリティをもたらしています。我々はそれを軽視しているわけではありませんが、同時にそれはKimcoのポートフォリオの堅牢性がより明白になる局面でもあります。当社のテナント基盤は、ディスカウントおよび必需品主導の小売、食料品店、オフプライス、フィットネス、および日常的なサービスに定着しています。これらは、選択的支出が圧迫される際に、歴史的にまさに回復力を示してきたカテゴリーです。

コナー・フリン

第1四半期は、当センターのトラフィックが前年同期比で2%以上増加したことにより、その仮説を裏付けました。小売業者は短期的なマクロ経済の問題の先を見据えており、高品質な空きスペースの希少性と、当社の市場に新規供給が事実上皆無であることに支えられ、高品質なスペースへの需要が引き続き強いため、長期的な視点に注力しています。構造的な背景は依然として完全にKimcoに有利なものであり、当社のリーシング実績がそれを反映しています。

コナー・フリン

ポートフォリオ全体の需要は強く、スプレッド（賃料差）は健全であり、それが変化する兆候は見られません。結びに、Kimcoは当社の歴史の中で最も強力なオペレーショナル・ファウンデーション（運営基盤）を持って2026年を迎えており、第1四半期は当社のプラットフォームの財務的な力を補強しました。旺盛な需要、記録的な成約済み・未開始（SNO）パイプライン、規律あるキャピタル・リサイクリング、かつてないほど強固なバランスシート、そしてセクター内で最も回復力の高いテナント基盤の一つが、ショッピングセンター分野のトップとして成果を出し続けるための構築要素となります。それでは、リーシング活動および運営ポートフォリオに関する最新情報について、デイブに代わります。

デイビッド・ジェイミソン

ありがとう、コーナー。第1四半期のリーシング実績、SNOパイプライン、および運営変革における進捗状況について説明します。これらはいずれも、年が進むにつれて、説得力のある成長軌道へと向かっていることを示しています。では、ロスに代わります。

第1四半期は、このポートフォリオに内在する成長が現実のものであり、加速していることを示しました。当社は合計440万平方フィートに及ぶ576件の案件を成約させ、新規賃貸借契約では23.8%のスプレッドを実現しました。これは、我々の前にあるマーク・トゥ・マーケット（市場価格への適正化）の機会を明確に反映しています。更新契約およびオプション行使はそれぞれ12%と7.9%となり、新規、更新、オプションを合わせた全体的な加重平均スプレッドは11.3%でした。

これにより、リーシング・スプレッドのプラス継続は15年連続となり、当社の不動産の永続的な価格決定力を物語る実績となりました。

デイビッド・ジェイミソン

新規リーシング活動は、成約件数とGLA（総賃貸可能面積）の両面で引き続き強く、当社のセンターに対する小売業者の需要が停滞しているのではなく、深化していることを裏付けています。パッケージ・リーシング（一括契約）は勢いを増し続けており、Dollar Treeと4件の契約を締結しましたが、そのうち数件は30日以内に署名されました。ライフスタイル・ポートフォリオでは、Anthropologieと2件の契約を締結し、Patagoniaとの初となる案件を遂行しました。この活動は、当社の専用ライフスタイル運営チームの戦略を裏付けるものであり、当社のポートフォリオのこのセグメントに対する機関投資家の関心の高まりを示しています。

当四半期の新規賃貸借契約の平均賃料は平方フィートあたり約29ドルとなり、過去最高を記録しました。これは重要なデータポイントです。このポートフォリオにおけるマーク・トゥ・マーケットの機会は縮小しているのではなく、拡大しているということを示しています。市場価格を下回る賃貸借契約が順次終了するにつれ、我々は記録的な賃料水準で、その内在的なアップサイドを捉えています。

デイビッド・ジェイミソン

全体として、小売業者の需要は、アンカー、ジュニア・アンカー、およびスモールショップにわたって幅広く、食料品、オフプライス、フィットネス、および一般消費財まで多岐にわたっています。第1四半期までの新規案件の執行ペースは前年同期を上回っており、第2四半期に向けたパイプラインも引き続き堅調です。決定的なのは、小売業者は引き返していないということです。彼らは長期的な店舗出店プログラムにコミットしており、これはオープンエア形式、特にKimcoのセンターに対する信頼の最も強力なシグナルです。

テナントの維持（リテンション）も成長ストーリーを強化しています。破産関連の活動を除くと、退去件数は47件減少しました。これは店舗レベルの強力なパフォーマンスと、当社の市場におけるテナントにとっての実行可能な代替案の希少性を直接反映しています。彼らが留まっているのは、当社のセンターで成長しているからです。

スモールショップの占有率は前年同期比で80ベーシスポイント上昇して92.5%となり、歴史的な高水準に近い状態にありますが、その軌道には継続の余地があります。

デイビッド・ジェイミソン

今後を見据えると、我々は積極的な再配置（リポジショニング）と再開発パイプラインを通じて、占有率と賃料における意味のある増分成長を実現できるポジションにあります。食料品アンカーの再開発プログラムは、約15件のアンカー食料品プロジェクトを抱える、特に強力なカタリスト（促進要因）です。SNOパイプラインは、短期的な成長ストーリーが最も鮮明に現れる部分です。コーナーが述べたように、パイプラインは年間基本賃料で記録的な7,700万ドルに達しており、占用率は年末から390〜410ベーシスポイント上昇しています。

現在のSNOの60%以上は2026年に開始される予定であり、開始時期は下半期に偏っているため、収益への貢献は予測可能性が高い時期へと拡大していきます。当社の単一の運営上の焦点は「ベロシティ（迅速性）」であり、署名済みの契約をできるだけ効率的に、現金を生む賃料へと転換することです。我々はすでに計画を上回るペースで推移しています。

デイビッド・ジェイミソン

2026年に開始される契約による予測キャッシュフロー賃料は、当初予算の2,850万ドルから3,100万ドルへと、250万ドルの改善を見込んでいます。これはパイプラインの強さと、賃貸開始を加速させるために進めてきた運営上の進展の両方を反映しています。第1四半期に実際に開始された契約は、2026年に約1,300万ドルの寄与を見込んでおり、第2四半期から第4四半期に開始される契約からは1,800万ドル以上が予測されています。成長の加速はこれから訪れます。

それは明確に定義されています。この加速は、我々が導入した構造的な変化に直接起因するものです。正式な運用開始は第3四半期ですが、新しい運営モデルの下で、リーシング、建設、およびアセットマネジメント間のより緊密な連携や、業者への早期の関与を通じて、すでに新しい構造的変化の恩恵を享受しています。前四半期に概説した組織変革は、将来の利益ではなく、すでに現れているものです。

デイビッド・ジェイミソン

数字にもすでに表れています。要約すると、当事業のファンダメンタルズは強力であり、成長ベクトルは明確です。15年連続のポジティブなリーシング・スプレッド、2026年に3,100万ドルの開始が予定されており、すでに計画を250万ドル上回っている過去最高のSNOパイプライン、テナント維持率の向上、マーチャンダイジング、集客力、および長期的な成長を強化する食料品店をアンカーとした再開発プログラムによる過去最高の新規賃貸賃料、そして我々をより迅速かつ効率的にしている組織構造とテクノロジー・プラットフォームです。前四半期に概説した投資は、すでに実行結果として表れています。

私たちは成長を待っているのではなく、四半期ごとに成長を築き上げているのです。それでは、取引市場に関する最新情報について、ロスに代わります。

ロス・クーパー

ありがとう、デイブ。そして、おはようございます。予想通り、第1四半期は取引量の観点からは比較的静かなものでした。活動は意図的に抑制していましたが、この期間を生産的に活用し、売却パイプラインを進展させ、買収およびストラクチャード・インベストメントの機会のアンダーライティングと分析を継続し、当社の資本配分アプローチを定義付ける規律を維持しました。

今年度のこの慎重なスタートは、当社の2026年計画と一致しています。活動が下半期に偏重することを見込み、通年の取引ガイダンスの達成には引き続き自信を持っています。

ロス・クーパー

オープンエア・リテールは、強力なセクター・ファンダメンタルズ、記録的な入居率、限られた新規供給、および持続的な必需品ベースのキャッシュフローに支えられ、商業用不動産において最も求められるアセットクラスの一つとして確固たる地位を築いています。その結果、キャップレートは低水準かつ弾力性を維持しており、主要市場におけるベスト・イン・クラスの食料品店アンカー・センターは、5%台前半で取引されています。

ロス・クーパー

最近発表されたアレス・マネジメントによるウィートストーンREITの買収（約17億ドル相当の全額現金取引）は、プライベート・キャピタルがいかに積極的に当セクターを追求しているかを示す最新の証拠であり、高品質なオープンエア・リテールのプライベート市場における評価額と、当セクターが公開市場で取引されている価格との間の持続的な乖離を浮き彫りにしています。このギャップを埋めることは、我々にとって引き続き重要な焦点です。第1四半期において、我々はキャピタル・リサイクリングに対する規律あるアプローチを維持し、キャップレートが平均して5%台半ばとなる、成長率の低い2件のグラウンド・リースの売却を完了しました。現在、他のグラウンド・リース区画や厳選された住宅物件を含む、いくつかの追加資産を積極的にマーケティングしており、これらの売却において可能な限り1031エクスチェンジを通じて利益を保護できるよう、引き続き慎重に構造化を進めています。

ロス・クーパー

この税効率の高いアプローチは、昨年実行した戦略と一致しており、低成長資産から高品質な投資へと資本を再循環させる際、税引き後リターンを最大化するための重要なレバーとなります。こうした背景の中で、独自のチャネルを通じて機会を調達する能力は、引き続き重要な差別化要因となっています。ストラクチャード・インベストメントの側面では、当四半期は活発に動き、魅力的な利回りでの新規案件に資本を投入しました。それぞれの案件には、ROFO（優先交渉権）またはROFR（優先拒否権）に基づく将来の買収権が付帯しています。

ロス・クーパー

その結果、ストラクチャード・インベストメントについては計画をわずかに上回っており、公開市場の競争から大部分が隔離された、潜在的な将来の買収機会の深いパイプラインを構築し続けています。これらの投資は、当社の独自のディールフローの価値を証明し続けています。年内の残りの期間に向けて、我々は買収すべき追加資産や、ストラクチャード・インベストメント・ファイナンスを提供する物件の評価を積極的に進めています。

ロス・クーパー

取引量は下半期にかけて大幅に増加すると予想しており、ガイダンス通りのスプレッドで通年の目標を達成することに自信を持っています。私たちは急いでいません。独自のソーシングの優位性により、選択を行うことができ、スピードよりも実行の質を優先し続けます。まとめると、22億ドルの総流動性を備えた要塞のようなバランスシートと、強固な独自のパイプラインにより、2026年を勝ち抜くための好位置につけています。

それでは、電話をグレンに代わります。

グレン・コーエン

ありがとう、ロス。おはようございます。チームが概説した通り、キムコは4.5%の1株当たりFFO成長、良好なクレジット・トレンド、および継続的なバランスシートの改善を実現し、2026年の力強いスタートを切りました。四半期の主要な要因に焦点を当てた後、バランスシートと見通しについて説明します。

希薄化後1株当たり0.46ドルのFFO結果の主な要因は、プロラタ（按分）ベースのNOIの増加であり、その筆頭は830万ドルの最低賃料の増加でした。これは、レントロールに組み込まれた契約上のエスカレーター条項およびマーク・トゥ・マーケット（時価評価）活動を直接的に反映したものです。今四半期の比較可能性に影響を与えた事項をいくつか挙げさせていただきます。第一に、早期の賃貸終了に関連するリキャプチャ（回収）に伴う、約700万ドルの加速された市場価格を下回る賃料の恩恵を受けました。

これは非現金項目であり、当社のGAAP収益の行に反映されています。

グレン・コーエン

第1四半期の結果が、第1四半期に季節的に偏重する歩合賃料のタイミングによる恩恵を受けたことも、留意しておくことが重要です。第1四半期に回収された歩合賃料収入は、残りの四半期を示すものとは考えておりません。この動態は、当社の通期見通しに完全に反映されているためです。3,700万ドルの一般管理費は、年次の株式報酬付与のタイミングが第1四半期にずれ込んだことにより、高くなっています。

グレン・コーエン

昨年、この費用は第2四半期に計上されました。費用の最大の要因は退職資格のある従業員に関連するもので、付与額の全額が即座に費用として計上されるため、当四半期において約600万ドルの増分費用が発生しました。これはタイミングの問題であるため、通期への重大な影響はなく、通期見通しにも完全に反映されています。

グレン・コーエン

バランスシートに目を向けると、連結純有利子負債/EBITDA倍率は5.2倍、ルックスルー方式ではJV（ジョイントベンチャー）の持分に応じた負債および優先株を含めて5.5倍で四半期を終えました。これらは、当社がこの指標の追跡を開始して以来、最高の水準であり、過去数年間にわたるデレバレッジ（債務削減）の取り組みによる累積的な成果を反映しています。流動性は、手元資金の約22億ドル（うち現預金1億7,000万ドルを含む）および、未借入の状態である20億ドルの無担保リボルビング・クレジット・ファシリティの全利用可能枠を含め、引き続き強固です。当四半期において、リボルビング・クレジット・ファシリティを更新し、SOFRに対する借入スプレッドを5ベーシス・ポイント縮小させ、当初満期を2回の6か月間の延長オプション付きで2030年3月まで延長することで、資本状況をさらに改善しました。

グレン・コーエン

また、8億6,000万ドルの未償還タームローンについてもスプレッドを縮小させ、特定のトランシェに延長オプションを追加することで、年間約60万ドルの利息節減を実現しました。先を見据えると、2026年のリファイナンス活動はすでに既知の逆風として認識されており、現在の見通しに完全に反映されています。満期の大部分は下半期に到来するため、対応時期については柔軟性があります。当社には、無担保債券市場、最近開始したコマーシャル・ペーパー・プログラム、タームローン市場、ならびに転換社債市場を含む、幅広い資金調達の選択肢があり、機を捉えて実行していく方針です。

それでは、2026年の見通しに関するアップデートに移ります。

グレン・コーエン

年初が好調であったことを踏まえ、2026年度の通期FFO見通しを、従来の希薄化後1株当たり1.80ドル〜1.84ドルの範囲から、新たに1.81ドル〜1.84ドルの範囲へと絞り込みます。以下の項目を含む、主要なドライバーに関する可視性の向上に基づき、見通しを更新しています。第一に、SNOパイプラインからの新規賃料開始時期の可視性の向上、および予想を上回る貸倒損失により、同一物件のNOI成長率の通期見通し範囲を、新たに2.8%〜3.5%へと引き上げました。その結果、通期の貸倒損失想定を、従来の75〜100ベーシス・ポイントから、新たに65〜90ベーシス・ポイントの範囲へと絞り込みます。

グレン・コーエン

以前申し上げました通り、同一物件のNOI成長は、年内の残りの期間、今後四半期ごとに加速し続けると予想しています。当社の見通しは、負債のリファイナンス、買収、売却、および再開発支出を含む、資本活動のタイミングに引き続き依存します。その他の見通しの前提については、現時点では実質的に変更ありません。最後に、当四半期は、堅実な営業成長、予想を上回るクレジット・パフォーマンス、および継続的なバランスシートの強化を実現し、継続的な成長に向けて好位置につける四半期となりました。

以上をもちまして、質疑応答に移ります。

オペレーター

これより質疑応答セッションを開始いたします。ご質問は1件に制限させていただきます。追加のご質問がある場合は、再度キューにお並びください。ご質問がある場合は、星印の1を押して挙手してください。

質問を取り消す場合は、再度星印の1を押してください。最良の音質を確保するため、ご質問の際は受話器をお持ちください。ローカルでミュートになっている場合は、デバイスのミュートを解除してください。Q&Aのリストを作成いたしますので、そのままお待ちください。

最初の質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様からです。回線を開通いたします。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。ご質問にお答えいただきありがとうございます。資本配分の面では、当四半期に数件の平地地上権リースを売却されました。また、アパートメント案件なども、より多く売りに出しているようにお見受けします。

これらの地上権リースやアパートメントの市場環境はいかがでしょうか。また、こうしたキャピタル・リサイクリング（資本の再利用）をどの程度の速さで加速できるとお考えでしょうか。ありがとうございます。

ロス・クーパー

ええ、マイケル、ありがとうございます。これまでの実行状況やパイプラインに見られるように、非常に強い市場となっています。私たちは戦略、ガイダンス、そして我々の実行能力について非常に手応えを感じています。売却側、および買収・組成側の両面において、かなり相当なパイプラインがあります。

様々な段階にある数億ドル規模の追加の売却案件と、再投資側にも同程度の案件があります。実行状況、および年が進むにつれて達成できるであろうことについて、非常に手応えを感じています。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、モルガン・スタンレーのロナルド・カムデム様からです。ロナルド様、お電話がつながりました。

キャロライン・ロング

こんにちは。ご質問をお受けいただきありがとうございます。ロンの代わりに質問させていただきます、キャロラインです。おっしゃる通り、リース占有率は前年同期比では上昇しましたが、前四半期比ではわずかに低下しました。

2026年における占有率の上振れ余地について、どのような見通しをお持ちか、またそれを獲得するためにどのような計画をお持ちか、もう少し詳しくお伺いできればと思います。

デイビッド・ジェイミソン

もちろんです。第1四半期については、主にアメリカン・シグネチャー社の破産による影響でした。それがなければ、横ばいか、あるいはわずかにプラスになっていたでしょう。2026年の期首に見られるモメンタムを見ると、明らかに155件の新規リース契約があります。

上半期の維持率は95%を超えており、これは当社の過去最高水準に近い数字です。現在の場所に留まることを希望するテナント、更新権やオプションを行使するテナント、更新交渉を行うテナント、そして新規供給がほとんどないことによる新規リース活動といった、これらの需要要因に裏打ちされたペースは、年内の残りの期間に向けて非常に良い兆しを示しています。

デイビッド・ジェイミソン

現在のパイプラインに関して第2四半期を見ると、昨年のペース通りに進んでおり、今年の初めに取得した2つの領域において素晴らしいモメンタムがあります。例えば、アメリカン・シグネチャーに関しては、それらのマーク・トゥ・マーケットは25%を超えています。単に、より信用力の高いテナントで後継テナントを補充するだけでなく、賃料をさらに引き上げる機会もあります。

コナー・フリン

ええ。付け加えるならば、キムコおよび当社の投資家にとっての真の上振れ余地は、経済的占有率の成長にあります。契約済みであるがまだ開店していないパイプラインには、非常に大きな乖離があります。年が進むにつれて経済的占有率が意味のある上昇を見せる際、それが競合他社に対する当社の真の差別化要因となるでしょう。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、エバーコアISIのマイケル・グリフィン様からです。お電話がつながりました。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。コナー、あなたが今、経済的占有率とリース占有率の差（デルタ）の縮小についてお話しされましたが、もし今四半期が、仮に410ベーシス・ポイントだとすると、年末までに200ベーシス・ポイントまで縮小すると予想されますか？ 経済的占有率は、依然として過去最高水準を約200ベーシス・ポイント下回っていると認識していますが、その差が年間を通じてどのように推移していくか、そのペースと見通しについて少しお話しいただけますでしょうか。

デイビッド・ジェイミソン

はい。まず一歩下がって、この410ベーシスポイントのSNOパイプラインを何が作り出しているのかについてお話ししたいと思います。明らかに、トップラインは賃貸稼働率であり、ボトムラインは経済的稼働率です。まず賃貸稼働率から始めますと、現在は96.3%です。

当社の過去最高は96.4%ですが、それを上回る上昇の余地があると考えています。例えば、アンカーテナントの稼働率は過去最高から約110ベーシスポイント低い水準にあります。もしアンカーの稼働率をそのレベルまで引き上げ続け、スモールショップの拡大を継続できれば、賃貸稼働率は成長するはずです。その結果として、まだ実現していない将来のキャッシュフローのメリットが得られ、それがSNOパイプラインをさらに拡大し続けることになります。

デイビッド・ジェイミソン

それは良いことであり、私たちはそのペース（ケイデンス）を継続させていきたいと考えています。ボトムラインについては、経済的稼働率があります。Conorが今申し上げた通り、私たちはその成長を継続させていきたいと考えています。現在、当社の過去最高である約94.5%をまだ下回っています。

そこには上昇の余地があり、下半期にかけてその加速が継続するものと見ています。テナントが開店し営業しているだけでなく、以前の賃料よりも高い賃料を支払っています。これも将来のキャッシュフローの成長を示すものです。

デイビッド・ジェイミソン

これは、必ずしも「（賃貸稼働率と経済的稼働率の差が）圧縮されること」を、キャッシュフローの成長が実現することと同じくらい、単に良いこととして見たいと言っているわけではありません。私たちは、キャッシュフローの成長を実現させ、そのペースとパイプラインを再構築し続けることで、今後数年間にわたってさらなるキャッシュフローの成長を実証していきたいと考えています。私たちは、2026年に向けて、その両方が上昇傾向にあることを目標および目的としています。

コナー・フリン

はい。現在の状況において最も素晴らしい点は、維持率が過去最高水準にあり、実際には第1四半期に上昇したことです。繰り返しになりますが、小売業において比較的一定であったチャーン（解約率）が、実際には大幅に鈍化しました。需要側は依然として存在しており、現在進行中の堅調な軌道が継続していることを確認しています。

だからこそ、Kimcoが競合他社に対して持っているアップサイドは、年が進むにつれて、またそれ以降において、経済的稼働率が上昇することであると申し上げたのです。

オペレーター

次のご質問は、Bank of AmericaのSamir Khanal様から電話回線に入っております。回線は現在開放されています。

サミール・カナール

はい、皆さんおはようございます。私の質問は、非現金GAAP収益についてです。第1四半期は約2,100万ドルであったようですが、ガイダンスでは4,500万ドルから5,500万ドル程度となっています。今後の四半期のペースをどのように考えればよいか、また、第1四半期において何がそれを牽引したのかについてお話しいただけますでしょうか。

ありがとうございます。

デイビッド・ジェイミソン

もちろんです。第1四半期には、実際、市場価格を下回る比較的大きな賃料の物件がいくつか戻ってきました。いくつかのリース契約において、それらの区画を早期に回収（リキャプチャ）したことで、第1四半期に700万ドルの追加収益が発生しました。繰り返しになりますが、これは第1四半期に偏っています。

下半期の第2、第3、第4四半期を見渡すと、現時点では通常のペースを想定しています。この非GAAP収益に関連する取引については、四半期あたりおそらく800万ドルから1,000万ドル程度になると見ています。実のところ、第1四半期は、回収したこれら2つの大きな市場価格以下の賃料物件によって押し上げられた、一時的な事象なのです。

オペレーター

次のご質問は、BMO Capital MarketsのJuan Sanabria様から電話回線に入っております。回線は現在開放されています。

フアン・サナブリア

こんにちは。おはようございます、お時間をいただきありがとうございます。規模と流動性の重要性、そしてより関連性を持たせるという意味で、現在の環境および今後の環境において、投資家、特にREIT専業ではないジェネラリストの投資家のマインドシェアにおける重要性と、規模（スケール）の必要性について、少しお話しいただけるのではないかと思っていました。

コナー・フリン

はい。素晴らしい質問です。現在のKimcoを見ると、私たちはジェネラリストにとって魅力的な投資先であると考えています。つまり、どのレベルにおいても相対的なディスカウント、例えば当セクターの同業他社と比較した当社のマルチプルを見ると、約15%のディスカウントとなっています。

また、資産の各構成要素の合計であるNAV（純資産価値）ディスカウントを見ても、そこでもディスカウント状態で取引されています。民間資本の形成を見ると、例えばBlackstone一社をとっても、彼らの確信度が2番目に高いのは、データセンターに次いで、食料品店を核とするショッピングセンターです。上場REITの非公開化取引にも注目してください。

コナー・フリン

ROICを見てください。Alexander & Baldwin、Whitestoneを見てください。そして私たちが目にしているキャッシュフロー成長の魅力的な要因を見てください。また、A-/A3のバランスシート、トップクラスの収益成長、最も低い部類のG&A（一般管理費）比率を持つKimcoと、他セクターとの相対的なマルチプルも見てください。

現在、REITは明らかに高金利と燃料価格の高騰に直面していますが、私たちは他のセクターや当セクター内の他の競合他社と比較して、非常に際立った需給動向を手にしていると感じています。

コナー・フリン

私たちは、規模、バランスシートの相対的な強さ、成長プロファイル、そしてチームが、ジェネラリストに対して展開する際にマインドシェアを獲得する機会を与えてくれると考えており、私たちはそれを継続的に行っています。通常のREITセクターやREITカンファレンス以外でも、Kimcoはこれらすべての指標において際立っており、私たちが今日提示している機会において、魅力的な提案ができると考えています。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、Piper SandlerのAlexander Goldfarb様からです。通話を開始します。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

おはようございます。テナントの視点からの質問です。スペースが急速になくなっている、いわば、基本的に何も建設されていない現在の環境において、テナントのリーシングへのアプローチに違いは見られますか？ つまり、CEOがより深く関与するようになっていたり、テナントが物件を借りる際の方法やリーシングの考え方を再考したりしているのでしょうか？ それとも、彼らはこれまで通りのやり方を続けているのでしょうか？ テナントの視点から理解したいと考えています。アンカーテナントのリースが約98％、スモールショップが92％であることを踏まえると、何かしら違いがあるはずだと考えています。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

供給量がもっと多かった数年前とは、彼らの戦略も異なっているのではないかと思っています。

デイビッド・ジェイミソン

ええ、Alex、素晴らしい質問です。いくつか要素に分けてお話しします。一つ目に、おっしゃる通り、テナントはアプローチを変えています。彼らは自社のプロトタイプ（店舗モデル）の見方において、より柔軟になっています。

新しい機会や潜在的な将来の機会を先取りしようと、より積極的になっており、より早い段階でリース契約を締結しようとする意欲も持っています。その結果、私たちがQ1に実施したパッケージ・ディール（特に、明らかにDollar Treeとの一連の取引）に見られるように、単にDollar Treeとの取引を行ったということではなく、それらを完了させたペースとリズムがより重要だったのです。

デイビッド・ジェイミソン

そのパッケージの中には、彼らの委員会が3月上旬から中旬頃に承認し、その後3月末までに契約が締結された事例がいくつかありました。彼らにとっては、より迅速に、より速く動きたいという強い動機があり、その方法や手段を見つけるために、大家としてのパートナーとして我々と協力したいと考えています。次に、経済的構造についてです。明らかに、競合となる物件がある場合、条件の交渉や検討を開始することができます。

バリュー・エンジニアリング（価値工学）によってボックス（店舗区画）を最適化し、CapEx（資本的支出）コストを下げてより早くスペースを提供するという考えは、彼らにとってだけでなく、我々にとっても非常に重要です。

デイビッド・ジェイミソン

我々は、リース契約を締結するためにリテール・パートナーと協力する他の方法も見つけてきましたが、その後の段階において、我々の関係性とスキルを活用して、明らかにCapExコストを下げるためのバリュー・エンジニアリングを行い、テナントの開店を早めることは、リテーラーにとって非常に大きな価値があります。例えば、Sproutsのパッケージについては、当社の建設チームが彼らのチームと精力的に連携し、今年の期間中に開店日を前倒ししようと努めています。これは、彼らが開店計画を達成するのを助ける上で、彼らにとって真に価値のあることです。

デイビッド・ジェイミソン

それは、両者にとって非常に健全なダイナミクスになりつつあり、我々は非常に建設的に協力し合っています。これは、我々が組織再編を行った際、規模の可能性を最大限に引き出すために、リーシング側で機能的な連携を確実にするという目的の一部でもありました。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのCooper Clark様から電話が入っております。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。あなたが、今後3年間の短期的な機会として挙げられた、開発許可を得ている3,700戸のマルチファミリー（集合住宅）ユニットについて、もしこれらのプロジェクトを開始する場合、現在の利回りがどの程度になるか説明していただけますか？また、先ほど言及されたパイプラインにあるマルチファミリーの売却（ディスポジション）が、キャップレート（還元利回り）ベースでどの程度で取引されるとお考えかも教えてください。

デイビッド・ジェイミソン

はい、もちろんです。短期的なプロジェクトについては、市場の状況にもよりますが、通常、グロス利回りは5%台、5%台半ば、あるいは5%台前半程度になります。一部のセカンダリー市場では、それよりもわずかに高くなることもあるでしょう。念のため申し上げますと、当社はprepプログラムを用いたキャピタル・ライト（資本効率重視）戦略をとっているため、Kimcoの投下資本に対する利回りはそれよりもはるかに高くなります。

最近、Coulterをグロスベースで完了しました。それは5%台でした。我々の投下資本は8%台であり、このアプローチには大きな価値があると考えており、これらのプロジェクトをいつ稼働させるかについては、極めて慎重に選択したいと考えています。

デイビッド・ジェイミソン

あなたが述べられたように、これは今後3年間にわたって監視しているパイプラインであり、稼働させていく予定です。売却に関しては、ロスに代わります。

ロス・クーパー

売却に関しては、マルチファミリーにおいて引き続き非常に強い価格設定が見られ、場合によっては4%台後半から5%台前半となっています。当社のポートフォリオ内で稼働させているマルチファミリーを見ると、それらのプロジェクトは、当社のポートフォリオの中でも最高のロケーション、つまり最高のミックスドユース（複合用途）プロジェクトを非常に的確にターゲットにしていることを念頭に置いておく必要があります。それらの資産に当社が提供するリテールの利便性があることが、投資家からの当該製品への需要を促す大きな助けとなっています。当社はポートフォリオ内の検討事項に対して非常に慎重かつ規律を持って取り組んでいるため、どのプロジェクトでその価値を顕在化させるかについて、極めて選択的に行うことができます。

ロス・クーパー

我々の戦略に立ち返りますと、極めて低いキャップレートの資本を活用し、それをより高利回りのマルチテナント型ショッピングセンターへ再投資することは、我々の今後の戦略の大きな部分を占めています。

オペレーター

次のご質問は、スコシアバンクのグレッグ・マギニス様からの電話です。通話を開始いたします。

グレッグ・マクギニス

おはようございます。第1四半期のいくつかのブローカーレポートによれば、新規供給の限定性と低空室率にもかかわらず、市場賃料の伸びが鈍化している可能性があるようです。貴社の新規アンカーテナントの賃貸については、今年30%のマーク・トゥ・マーケット（市場価格への調整）を見込んでいると拝見しましたが、これは、私の考えでは、1平方フィートあたり17ドル程度の賃料を意味しており、過去数年間にアンカーテナントと締結した水準をいくらか下回っています。質問が2点あります。

1点目は、市場賃料の伸びにおいて、このような鈍化を経験されていますか？2点目は、それら34のアンカーテナントのうち、何件が再賃貸されましたか？また、その1平方フィートあたりの賃料が低いという想定は、特定の立地に起因するものなのか、それとも何らかの後退が見られるのでしょうか？

デイビッド・ジェイミソン

いいえ、後退はありません。つまり、今四半期だけでも、アンカーテナントの新規賃貸は1フィートあたり20ドルを超えており、これは補足資料にも記載されています。既存の基本賃料が13ドルであることから、明らかに有意義なマーク・トゥ・マーケットの調整が見られます。あなたが言及され、私も今改めて強調した通り、そこには真のアップサイドがあります。

34件の件に関しては、現時点でほぼ100%、具体的には96件が解決しており、残りは年末に向けて順次進んでいく予定ですが、これは交渉における自然なペースです。意味のあるような鈍化は全くありません。我々にとって、常に重要なのは、マーク・トゥ・マーケットにおけるその内在価値を見極め、いかにして賃料をさらに高く押し上げていくかということです。

デイビッド・ジェイミソン

明らかに需要側については、引き続きポジティブな形で裏付けられています。繰り返しになりますが、新規賃貸の面では、新賃料として1フィートあたり29ドルを記録したばかりであり、これはKimcoにとって過去最高水準です。

コナー・フリン

もう一つ注目すべき点として、継続率が非常に高いことが挙げられます。既存のテナントは、通りの向かいや少し先にある場所の経済条件が、現在享受しているものよりもはるかに厳しくなることを分かっているため、現時点でスペースを手放す可能性は低いと考えています。実績のある店舗であれば、将来の売上予測におけるリスクは低くなります。我々が目にしているのは、小売業者が現在保有している資産を非常に重視し、それらの店舗に再投資し、今持っている条件こそがその市場で見つけられる最善の経済的条件であるという、非常に説得力のある主張を展開している姿です。

オペレーター

次のご質問は、バークレイズのリッチ・ハイタワー様からの電話です。通話を開始いたします。

リチャード・ハイタワー

おはようございます。今年度の予想信用損失の下方修正について、改めて伺わせてください。その内訳を、いわゆる「既知の事象」に分けて説明していただけますか？第1四半期にいくつかの既知の事象があったことは明らかですが、「既知の事象」対「経済環境に基づいた理論的なもの」という観点で、また、年度が進むにつれてその数値がどの程度変動する可能性があるのかについて伺いたいです。

キャスリーン・セイヤー

はい。リッチ、ご質問ありがとうございます。第1四半期に経験した52ベーシスポイントという数字には、非常に勇気づけられています。スモールショップ・テナントに関して、減速は見られません。

緩やかな悪化（クリープ）も特に見られません。破産に関しては、Painted Treeが申し立てを行ったことは承知していますが、当社への影響はわずかです。リース契約は5件しかありません。それによって貸倒損失の項目に大きな影響が出るとは予想していません。

当然ながら、まだ第1四半期であり初期段階（early innings）ですし、マクロ環境には多くの不確実性があります。現時点では、年換算で65〜90ベーシスポイントという改定後の数字については、問題ないと考えています。

キャスリーン・セイヤー

年内の残りの期間についても、テナントに関して特に具体的なものは何も見ていません。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、CitiのCraig Mailman様からの電話回線です。回線を開放します。

クレイグ・メールマン

おはようございます。SNOパイプラインにおける賃料率がピークに近いという話に戻りたいのですが、少し気になっています。2027年に向けての推移は非常に良さそうです。このピークレベルに達するにあたって、ポートフォリオの運営に関して社内で何か行っていることはありますか？ 賃料率の最適化よりも収益の最大化を意図的に試みているため、より厳しい条件で交渉したり、より積極的なペースでテナント構成（リマーチャンダイジング）を行ったりすることで、ピークを突破する軌道を鈍化させるような柔軟性はありますか？ 2027年、あるいは2028年の成長の観点から、その方程式の側面で考慮すべきことがあれば教えてください。

デイビッド・ジェイミソン

はい。私たちの第一の目標は、キャッシュフローの成長を最大化することです。そこから始めて、稼働率はその二次的なメリットであると考えています。空きスペースを埋める（バックフィルする）機会を検討する際には、その区画およびセンターにとっての「最高最善の価値（highest and best value）」が何であるかを探っています。

もし、市場価格への調整（マーク・トゥ・マーケット調整）によって、より低いコストで以前の賃料からの意味のあるスプレッドを確保しながらスペースを埋めることができれば、それは素晴らしい機会となります。それが、センター内の他の要素が比較的安定しているか、あるいは市場内で最も優れた物件（best mousetrap）である場合の話ですが。二次的には、食料品店（グローサリー）を導入できる機会があれば、それは当社の主要な優先事項です。

デイビッド・ジェイミソン

現在、ポートフォリオの86%以上がグローサリーをアンカーテナントとしており、これを可能な限り拡大していきたいと考えています。その取り組みを支援するために、あえて空室を作ることもあります。現在、進行中のグローサリー関連プロジェクトについては、現在15件のプロジェクトが建設中です。そこでは、スモールショップのスペースにおいて、25%を超える意味のある市場価格への調整とプレミアムが見られます。

これは将来のキャッシュフロー成長の推進につながります。当然ながら、その利益のために稼働率を一時的に下げる（空室にする）こともありますが、より高い成長を伴う安定した高賃料という将来の長期的な利益の方が、はるかに価値があります。私たちは常に検討可能な選択肢を考慮しており、会社の将来のキャッシュフロー成長を推進するために何が最善かという事実のみに基づいて動いています。

コナー・フリン

はい、戻って付け加えたい唯一の点は、繰り返しになりますが、経済的稼働率が比較的低いため、それが改善し続けるにつれて、基本賃料に加えてトリプルネット（NNN）収入も得られるようになり、マージンが改善するということです。また、今後のポートフォリオの資産管理において、現在見られ始めている設備投資（CapEx）の負担を軽減できれば、フリーキャッシュフローは向上し続け、成長のためのさまざまなレバーに対して増益につながる形（accretively）で投資できるようになります。その初期のフライホイール（好循環のメカニズム）については、まだ非常に初期段階にあると言えます。過去2年間、当社は利益成長の面でセクターのトップに位置してきましたが、今回の動きは成長プロファイルを真に強化・改善するための軌道であると考えており、非常に期待しています。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、LadenburgのFloris van Dijkum様からの電話回線です。回線を開放します。

フローリス・ファン・ダイカム

ありがとうございます。SNO（署名済み・未稼働）パイプラインは、現在の賃料よりも36%高い賃料となると考えられ、明らかに非常に、非常に魅力的です。私が伺いたい質問は、ポートフォリオの占有率が高まり、テナント維持率が向上していくことを踏まえた、ボトムライン（最終利益）への影響についてです。今後のリーシングコストとAFFO（調整後営業キャッシュフロー）をどのように予測していますか？明らかに、過去に何度かアンカーテナントの破産が発生しており、現在もそれらのアンカーテナントのスペースを埋める作業を進めており、おそらくリーシングコストも計上されていることと思います。

投資家は、今後のAFFOの軌道、あるいはFAD（配当可能資金）の軌道をどのように捉えるべきでしょうか？

デイビッド・ジェイミソン

はい、フロリス、素晴らしい質問です。署名済みの賃貸借契約に基づき、建設とオープンを継続し、テナントが当社のショッピングセンターで営業を開始するにつれて、先ほどコナーが述べたように、経済的占有率が成長し始めることで、CapEx（資本的支出）の負荷は時間の経過とともに軽減し始めるはずです。それが最終的に結果として現れる自然な傾向となるでしょう。全体として、本日の電話会議の前半で述べた、バリュー・エンジニアリングを通じた継続的な交渉や、資本活用の改善を見出し、案件を成立させるためのコストを低減させるといった取り組みは、私たちが継続的に実践している、健全で慎重なリーシング規律の継続です。

コナー・フリン

フロリス、私が付け加える唯一の点は、AFFOの成長というこの転換点が、プライベート・キャピタル・マーケットにおける最も優秀な投資家たちが、食料品店を核とするショッピングセンターへと傾倒する原動力となっているということです。私たちは、その転換点の非常に初期の段階にいます。他のセクターと比較すると、私たちのような需給動向を持つものは他にありません。建設中の新規供給は、実際には0.2%まで低下しました。

これは、他のどの商業用不動産セクターよりも低い数値です。次に占有率と需要側を見てみると、価格決定権が強く、供給が少なく、既存のテナントが成長しようとして賃料を押し上げるために互いに先を争うような、非常に重要な転換点になると私は考えています。

コナー・フリン

非常に強い収益成長を同時に達成しながら、「署名済みだが未稼働」というスプレッド（差）を指摘できることは、Kimcoの歴史においてエキサイティングな時点であると言えます。

オペレーター

次のご質問は、みずほ証券のHaendel St. Juste様からです。回線をお繋ぎします。

ラヴィ・ヴァイディヤ

こんにちは、おはようございます。Haendelの代理でRavi Vaidyaです。皆様、お元気でお過ごしのことと思います。ガイダンスについて伺いたいことがあります。

貸倒損失に関して、それがガイダンスの上方修正をどの程度牽引したのでしょうか？第1四半期のアウトパフォーム（予想を上回る実績）によって貸倒損失は変化したのでしょうか？当初の自社株買いと、ガイダンスの範囲に関する組み込まれた要素は何でしたか？ありがとうございます。

グレン・コーエン

かしこまりました。第一四半期の与信損失は、確かに改善しました。キャスリーンが述べたように、52ベーシスポイントとなりました。全体として、10ベーシスポイントは、約100万ドルの変動に相当するとお考えください。

与信損失の側面からは、確かに多少の助けがありました。繰り返しになりますが、今四半期の好実績の要因は、実質的にはオペレーショナルなものです。最低保証賃料が約800万ドル高く、それが今四半期のFFOが0.01ドル高くなった主な要因です。自社株買いなどに関しては、繰り返しになりますが、私たちは常に、資本コストがどうなっているかを日々注視しています。

四半期の非常に早い段階で、株価が20ドルを下回っていた時に、少量の自社株買いを行いました。

グレン・コーエン

非常に少量ではありますが、その機会を活用しました。明らかに、第一四半期には良好な改善が見られました。繰り返しになりますが、市場全体の取引水準と比較すると、当社は依然としてかなり大幅なディスカウント状態で取引されています。つまり、当社の内在キャップレートはおそらく6.8%レベルです。

現在の当社のFFO利回りは約7.7%です。私たちは常に、その機会を絶えず注視しています。現時点では、自社株買いに関してガイダンスに織り込まれているものは、実際にはそれほど多くありません。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、BairdのWes Golladay様からです。お電話がつながりました。

ウェス・ゴラデイ

皆さん、おはようございます。地上権貸借（グラウンド・リース）によるアパートのNOI（純営業利益）エクスポージャーの全体像についてお話しいただけますか？すべて地上権貸借によるものと想定していますが、その点についても明確にしていただければと思います。

ロス・クーパー

はい、現在の当社の影響という点では、比較的軽微です。

コナー・フリン

アパート活性化プロジェクトの進展は、実質的に地上権貸借から再開されました。これはKimcoにとって実質的にコストゼロで行えるもので、当社自身でプロジェクトの開発許可（エンタイトルメント）を取得し、既存の小売施設を休業させることなく活性化できる駐車場に注目してきました。当然ながら、それについては当社が先買権（ROFR）も保有しています。考え方としては、アパートが開発され、もしそのデベロッパーが売却を希望した場合、彼らは借地権を売却することになりますが、当社は（価格を）合わせて、土地所有権の立場（フィー・ポジション）から取得できる可能性があります。

コナー・フリン

そこでは、良好なスプレッドを縮小させることができるはずです。その後、デビッド・ジェイミソンが言及したように、Suburban SquareでのCoulterとの事例で行ったように、土地を合弁事業（JV）に拠出し、構造の中に一定の優先的なリターンを加えることにしました。これにより、実際の総収益（グロス・リターン）よりも高い投下資本利益率（ROIC）を得ることが可能になります。これは通常、約50対50の合弁事業となり、NOI成長による上昇益を享受できます。

当社は、どこで理にかなうかを判断しながら、活性化プロジェクトのパイプラインを引き続き管理しています。明らかに、昨年はアパート部門において多くの供給が行われました。その多くは現在吸収されており、特定の市場では、今春にかけて転換点が見られ、比較的強含みとなっています。

コナー・フリン

今後を見据えると、当社は引き続き、資本的支出（CapEx）を抑えた活性化の機会を探していきます。そこでも繰り返しになりますが、当社のショッピングセンター内の駐車場であるため、実質的に簿価ゼロの土地を拠出することができます。私はよくこの話をしますが、商業用不動産の中で最も活用されていない形態の一つを当社は持っていると考えています。容積率（FAR）の約20%を占める平屋建ての建物があり、残りの80%は単なる駐車場です。

これは収益を生んでいません。自動運転車の普及により、駐車場比率が低下し続ける機会が多くあり、それによって駐車場の一部を「最善かつ最良の用途（Highest and Best Use）」のために、より多く活性化できるようになります。だからこそ、当社はこの開発許可取得プログラムに注力しており、これにより株主の皆様のために将来的な価値を引き出すことができるのです。

コナー・フリン

実現する方法はいくつかありますが、多額の資本をリスクにさらすものではありません。

オペレーター

ご質問ありがとうございました。次のご質問は、Green StreetのPaulina Rojas様からです。お電話がつながりました。

パウリーナ・ロハス・シュミット

おはようございます。投資家向けプレゼンテーションの中で、Kimcoは競合他社と比較してディスカウントされたマルチプルで取引されていると強調されています。これに関連して2点質問があります。1つ目は、その乖離の原因は何だとお考えですか？2つ目は、その評価を変えるために、市場は何を見る必要があるとお考えですか？

コナー・フリン

私もその質問をしようと思っていました。良い質問ですね。いくつかの要因が組み合わさっていると考えています。明らかに、大規模で流動性が高いことは、時には有利に働きます。

しかし、セクターが不人気になると、時には不利に働くこともあります。それが一因かもしれません。利益成長の一貫性は、Kimcoの代名詞であると考えています。しばらくの間、私たちはバランスシートを劇的に改善させたいと考えてきました。

それがKimcoの強みの柱となるでしょう。A-およびA3の信用格付けを得たことで、現在はその要件を満たしたと感じています。成長の構成要素を見ると、私たちはポートフォリオを、より食料品店をアンカーとするショッピングセンターのポートフォリオへと変貌させ続けています。歴史的に、Kimcoはポートフォリオ資産が少し混在した状態でした。

コナー・フリン

現在、明らかに食料品店をアンカーとする資産は86%に達しており、食料品店を追加するために建設中の資産もいくつかあります。繰り返しますが、セクターが再び注目されるようになるにつれ、現在はその潮目が変わってきていると感じており、Kimcoにとっての案件の選択肢（opportunity set）も変化していくことを期待しています。なぜなら、私たちは実質的な資本コストの優位性なしに、大幅な利益成長を推進できてきたからです。資本コストの優位性がない中で、5%超、さらには6%超の利益成長を達成している他のセクターや競合他社を私は知りません。

本質的に、外部成長はありません。私たちが推進しているものはすべて、有機的な内部成長によるものです。現在、有機的成長が加速していると感じられる段階にあり、さらにその上に潜在的な外部成長も見据えているため、私たちは軌道が変わり、マルチプルがリレーティングされることを非常に前向きに捉えています。

オペレーター

ご質問ありがとうございます。次のご質問は、ゴールドマン・サックスのCaitlin Burrows様から電話口に入っております。お繋ぎします。

ケイトリン・バローズ

こんにちは。おはようございます。取引面についてですが、今年度の目標を達成できると自信を持って仰っていましたが、特に買収面についてもう少し詳しくお話しいただけますでしょうか。かなり競争の激しい市場であるように見受けられます。

どのように案件をソーシングしていく予定ですか？Kimcoが勝者となる可能性を高めるために、アンダーライティングを行う物件のタイプに、特定の特性などはありますか？現時点で、特に準備しているものはありますか？

ロス・クーパー

ありがとう、Caitlin。素晴らしい質問です。ええ、ご指摘の通り、競争は引き続き非常に激しいですが、ガイダンスと戦略に対する我々の確信、そして実行能力に対する自信を改めて強調したいと思います。過去5年間を振り返ってみれば、我々は100億ドル近い資産を取得してきました。

私は私たちのチームを最大限に信頼し、確信しています。私たちは資産を取得し、それをポートフォリオに統合し、価値を創造することに非常に長けています。しかし、私たちは規律を維持し続けます。何を購入するかについては非常に戦略的である必要があり、特定の決算発表のために数字を合わせるのではなく、増益に寄与する（accretiveな）ものであることを確実にしなければなりません。

私たちは、パイプライン、活動、そして機会に対して期待を寄せています。

ロス・クーパー

特定のディールフローに対する我々の「インサイド・トラック（有利な立場）」に関しては、いくつかの差別化要因があると考えています。それが、特定の資産がリサイクルされる予定のジョイントベンチャー・プラットフォームからのものである場合、我々はファースト・ルック（優先検討権）とラスト・ルック（最終検討権）の両方の権利を有しています。JVパートナーとは、ここ数年、いくつかの厳選されたJV案件においてパートナーの持分を取得することに非常に成功してきました。また、我々の投資パイプラインの構造を見れば、我々は非常に積極的に資本を投入してきました。

第1四半期は、今年の一年の良いスタートとなりました。純額で約3,800万ドルの資金拠出（net funded）がありましたが、これは純額で7,000万ドルを超えるコミットメント（net committed）に相当します。なぜなら、実施した案件の中には将来の資金拠出を伴うものがあるからです。

ロス・クーパー

それらの案件やROFO（先買権）およびROFR（優先拒否権）により、市場に出る前、あるいは最終検討ができる段階で、追加のディールフローを継続的に目にしています。選別は行いますが、多くの機会が見えています。電話会議の冒頭で申し上げた通り、現在2億ドルのパイプラインがあり、品質、成長性、デモグラフィックスの面で我々のすべての条件を満たしているため、非常に期待しています。私たちは、自分たちの適正なシェアを獲得し、間違いなくガイダンスの目標を達成できると非常に確信しています。

オペレーター

最後のご質問は、JPMorganのMichael Mueller様からいただきます。回線がつながりました。

マイケル・ミューラー

はい、こんにちは。もし聞き逃していたら申し訳ありませんが、SNOの立ち上がり（ramp）についてお話しいただいたことは承知しておりますが、リース（契約）と経済稼働率のスプレッドが正常化するまで、あと何年程度かかると思われますか？

デイビッド・ジェイミソン

つまり、現在の2026年から2027年にかけての予測を見ると、改めて申し上げますが、経済稼働率は92.2%です。我々の最高水準（high water mark）は約94.5%です。そこにはまだ向上する余地があります。先ほどコメントしたように、リース稼働率を見ると、現在は96.3%です。

史上最高値は96.4%です。私が注目しているのは、アンカーテナントの稼働率が実際には約110ベーシス・ポイント低下している一方で、スモールショップの稼働率には継続的に大幅な成長が見られることです。そこにはまだ向上する余地があると考えています。経済稼働率が実現し、そのキャッシュフローの成長が収益として実現し始めるにつれて、2027年に向けて経済スプレッドが縮小し始めるものと予想しています。

デイビッド・ジェイミソン

それを維持すること、つまり、経済稼働率が成長し、リース稼働率も成長している状況であれば、そこで健全なスプレッドが継続して見られることは悪いことではありません。なぜなら、それが将来のキャッシュフロー成長に向けたパイプラインを継続的に強化することにつながるからです。

オペレーター

質疑応答セッションは終了いたしました。これより、締めくくりの言葉をいただくため、David Bujnickiに進行をお戻しいたします。

デイビッド・ブッジニキ

ありがとうございます。本日は電話会議にご参加いただき、ありがとうございました。今後予定されている投資家向けイベントで、皆様の多くとお会いできることを楽しみにしております。それ以外に、もし追加のご質問がございましたら、ご連絡ください。

それでは、素晴らしい一日をお過ごしください。

オペレーター

本日の電話会議は以上となります。ご参加ありがとうございました。これにて回線をお切りください。