オペレーター

こんにちは。Kite Realty Groupの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者は聞き取り専用モードとなっております。プレゼンテーションの後に、質疑応答セッションを行います。

本日の会議は録音されておりますので、予めご了承ください。それでは、スピーカーであるコーポレート・マーケティング＆コミュニケーション担当上級副社長、Bryan McCarthy氏に進行をお渡しいたします。どうぞ。

ブライアン・マッカーシー

ありがとうございます。皆様、こんにちは。Kite Realty Groupの第1四半期決算電話会議へようこそ。本日のコメントの一部には、将来の出来事に関する仮定に基づいた将来予想に関する記述が含まれており、これらは固有のリスクおよび不確実性を伴います。

実際の結果は、これらの記述と大きく異なる場合があります。当社の業績に悪影響を及ぼす可能性のある要因の詳細については、直近のForm 10-Kを含むSECへの提出書類をご覧ください。また、本日の発言には特定の非GAAP財務指標も含まれています。これらの非GAAP業績指標とGAAP財務結果との調整については、当社ウェブサイトに掲載されている本日の決算プレスリリースをご参照ください。

ブライアン・マッカーシー

本日のKite Realty Groupの電話会議には、会長兼最高経営責任者のJohn Kite、社長兼最高執行責任者のTom McGowan、社長兼最高財務責任者のHeath Fear、上級副社長兼最高会計責任者のAdam Jaworski、および上級副社長（資本市場および投資家広報担当）のTyler Henshawが同席しております。電話会議の参加者数が多いため、ご質問は1回につき1件の質問と1回のフォローアップに限定していただきますようお願い申し上げます。追加のご質問がある場合は、再度キュー（順番待ち）にお並びください。それでは、Johnに交代いたします。

ジョン・カイト

ありがとう、Bryan。皆様、おはようございます。当社は、野心的な一連の運営上および戦略的な目標を掲げて2026年を迎えました。第1四半期を通じて、我々は着実に目標を達成しています。

テナント需要は健全に推移しています。契約済み未オープン（signed-not-open）物件のパイプラインは高水準を維持しており、ポートフォリオの基礎的なファンダメンタルズはかつてないほど強固です。これは、KRGをより高い水準で、より速く成長し、より回復力の高い企業へと再構築するために、過去2年間にわたって意図的に取り組んできた成果です。当社は6億ドルを超える非中核資産を売却し、戦略的かつ変革的なジョイントベンチャーに参画し、コンセンサスNAV（純資産価値）を大幅に下回る価格で自社株買いを実施し、ポートフォリオを、より高い成長性と質の高いグローサリーを核としたライフスタイル型および複合用途資産へと明確に再配置してきました。

これらの行動は、先見的、決断力があり、かつ規律あるものであり、公開市場と非公開市場の価値の乖離を活用しながら、根本的に会社を格上げすることを目的としています。

ジョン・カイト

現在のKRGは、24ヶ月前と比較して大幅に改善されています。第1四半期は、その規律が機能していることを示すもう一つの明確な例となりました。当社は普通株式600万株を約1億5,200万ドルで買い戻し、非中核である低成長資産のQuorum Plazaを売却しました。2025年に完了した活動と合わせると、当社はこれまでに1,690万株を平均単価23.67ドル、総額4億ドルで買い戻しており、これは魅力的なアービトラージ（裁定取引）となっています。

つまり、低成長資産を売却した際の利回りよりも大幅に高いFFO（資金余力）利回りで自社株を購入したということです。2026年を進むにあたり、当社はポートフォリオをさらに最適化し、長期的な戦略目標をサポートするためのキャピタル・リサイクリング（資本の再循環）の機会を引き続き検討してまいります。これらすべては、当社のバランスシートの強固さと汎用性なくしては不可能です。

ジョン・カイト

資産の売却、株式の買い戻し、戦略的ジョイントベンチャーへの参画、成長資金の調達、およびポートフォリオへの継続的な投資が可能であることは、当社が長年にわたって維持してきた規律ある財務姿勢の直接的な結果です。当社は、保守的なレバレッジ、十分な流動性、および意味のある財務的柔軟性を維持して運営することに引き続きコミットしており、これによりプラットフォームの長期的な耐久性を維持し続けながら、機を逃さない機会主義的な対応を可能にしています。その規律は、営業実績に直接反映されています。当社の高品質なセンターにおけるスペースへの需要は極めて健全であり、第1四半期の業績はポートフォリオの強さと実行の質の双方を反映しています。

同一物件NOI（純営業利益）は第1四半期に3.6%増加し、年初の力強いスタートとなりました。当四半期中には、151件の新規および更新契約を締結し、その面積は70万平方フィート以上に及びました。

ジョン・カイト

ブレンデッド・キャッシュ・リーシング・スプレッドは13.5%で、そのうち新規契約のスプレッドは31.3%でした。非オプションの更新スプレッドは12.3%であり、当社のポートフォリオに組み込まれた継続的なマーク・トゥ・マーケット（時価評価）の潜在性を示しています。リーシング・レートは94.7%となり、前年同期比で90ベーシスポイント増加しました。これは、高品質で資本力の高い小売業者によって当社の在庫が継続的に吸収されていることを反映しています。

当四半期には、On Running、Reformation、Warby Parker、Total Wine、Barnes & Nobleなど、多種多様な人気コンセプトとの新規契約を締結しました。四半期末の平方フィートあたりのABR（平均基本賃料）は22.89ドルに達し、前年同期比で6.5%増加しました。契約済み未オープン物件のパイプラインは、NOIで約3,600万ドルと引き続き高水準にあり、これは当社のリーシング・レートと占有率（occupancy rate）の間に350ベーシスポイントのスプレッドがあることを示しています。

ジョン・カイト

契約済み未オープン物件のパイプラインにおける平均ABRは、平方フィートあたり28ドルです。内在する賃料エスカレーターは、長期的なトータルリターンの土台となる最初の一石、すなわち時間とともに複利で増えていく契約上の成長です。2年前、当社の内在する賃料エスカレーターはわずか156ベーシスポイントでした。現在は182ベーシスポイントとなっています。

200ベーシスポイントという目標に向けて進む中で、その軌道は我々がコントロール可能な要因、すなわち強力なリース構造、規律あるマーチャンダイジング、および意図的なポートフォリオの再構築によって推進されています。端的に言えば、KRGは例外的な立場にあります。当社には、より優れたポートフォリオ、極めて強固なバランスシート、より持続可能な成長プロファイル、そして緊急性、規律、集中力を持って実行し続けるチームがあります。

ジョン・カイト

今日の結果に至るまでのKRGチーム全員の尽力、そして基準を引き上げ続けるために必要な継続的なエネルギー、コミットメント、そして信念に感謝いたします。それでは、Heathに交代します。

ヒース・フィアー

ありがとうございます。こんにちは。第1四半期を終え、KRGはまさに我々が望んでいた状態にあります。すなわち、攻めの姿勢であり、計画通りであり、かつ強固な立場から運営しています。

我々はポートフォリオを向上させ、プラットフォームを研ぎ澄ませ、また非常に生産性の高い1年にするための勢い（モメンタム）を築いています。業績に目を向けますと、第1四半期のKRGの1株あたりNAREIT FFOは0.52ドル、1株あたりコアFFOは0.52ドルでした。同一物件NOIは第1四半期に3.6%増加しましたが、これは主に、最低賃料の上昇による250ベーシスポイントの寄与、純回収額の55ベーシスポイントの改善、および超過賃料の45ベーシスポイントの改善によるものです。前回の決算説明会において、私は2026年の同一物件NOIの成長は、上半期は低く、下半期に加速するという予測を示しました。

ヒース・フィアー

第1四半期の3.6%という結果は、予想を上回る超過賃料、予想を下回る貸倒、および多額の不動産税引当金の戻入れの結果として、当社の予想を上回ったことは注目に値します。年内の同一物件NOIの推移については、第2四半期に減速し、その後、契約済み未開業の大型パイプラインからの賃料収入が開始されるにつれて、下半期に再び加速することを予想しています。第1四半期の業績が予想を上回ったため、2026年の同一物件NOIの予想範囲の中値を25ベーシスポイント引き上げます。投資家向けプレゼンテーション資料の5ページ目に示されている通り、同一物件（same store）ガイダンスの上昇分は、継続的ではあるが予測不可能な項目（recurring but unpredictable items）の相応の減少によって相殺されています。

ヒース・フィアー

その結果、同一物件NOI成長率の範囲を2.5%～3.5%とした場合の、1株あたりNAREIT FFOおよびコアFFOのガイダンスである2.06ドル～2.12ドルを据え置きます。貸倒引当金は、第1四半期の実際の結果と、年内の残り期間に対する100ベーシスポイントの継続的な想定をブレンドした、総収益の95ベーシスポイントを中値とします。非連結合弁事業を除く、利息収益を差し引いた後の支払利息は、中値で1億2,120万ドルとなり、前回の1億2,100万ドルから増加しました。

ヒース・フィアー

このガイダンスには、前回の決算説明会以降に実施した1億ドルの追加の自社株買いが完全に取り込まれており、さらに第2四半期に完了予定の1億7,000万ドルの1031買収も想定されています。これは当初のガイダンスと比較して6,000万ドルの増加となります。非中核資産および／または税務上の損失となる資産の売却額は1億4,500万ドルで、そのうち1,250万ドルが第1四半期に完了し、残りは下半期に完了する予定です。これは当初のガイダンスと比較して、売却対象額（disposition pool）が3,000万ドル増加したことを意味します。

念のため申し上げますが、前述の1031買収または非中核資産の売却が完了しなかった場合、2026年の特別配当につながる可能性があります。

ヒース・フィアー

取引想定の変更は、機を捉えたものであり、収益に有利な形で資金の調達（sources）と運用（uses）を一致させるという、当社の規律ある焦点の継続です。Johnが下半期への移行に言及した通り、我々は、売却益を慎重に運用できることを条件として、ポートフォリオをさらに精査するための機会を引き続き評価していきます。当社のバランスシートは、セクター内で最も強力なものの一つであり続けています。3月31日時点で、純有利子負債/EBITDA倍率は5.2倍であり、当社の長期的な目標範囲である5倍台前半から半ばと一致しています。

セクター内で最も低いレバレッジ水準の一つを維持しながら、過去18か月間にわたって実施してきた取引活動のレベルを、改めて評価する価値があります。当社は10億ドルを超える総流動性を確保しており、価値を高める機会を追求するための大きな柔軟性を備えています。

ヒース・フィアー

当社の業績を推進し、ステークホルダーのために長期的な価値を創造するためのKRGチームの絶え間ない努力に感謝します。オペレーター、以上で準備された発言を終了します。質疑応答のためにラインを開けてください。

オペレーター

ありがとうございます。ご質問がある場合は、お電話の「＊11」を押し、お名前が呼ばれるまでお待ちいただくようお願いいたします。質問を取り消す場合は、再度「＊11」を押してください。時間の制約があるため、ご質問は1回のご質問と1回の追加質問（フォローアップ）に限定させていただきます。

再度キュー（待ち行列）に戻ることができます。質疑応答のリストを作成する間、そのままお待ちください。最初の質問は、ウェルズ・ファーゴのCooper Clark様からいただきます。ラインは開通しています。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。質問を受け付けていただき感謝します。自社株買いプログラムが3億ドルから6億ドルへと拡大することを踏まえると、下半期に予定されている1億4,500万ドルの非中核資産の検討に関連して、現在の市場におけるプロダクトへの需要、および自社株買いと1031エクスチェンジ（1031 acquisitions）を組み合わせることで、希薄化を最小限に抑えつつポートフォリオの質を向上させられる可能性を考慮した場合、下半期において資産売却（disposition）の規模をさらに拡大する意向があるのかについてお伺いしたいです。

ジョン・カイト

もちろん。クーパー、ありがとうございます。はい、準備された発言でも述べました通り、我々は引き続き市場と機会を評価していくつもりです。目の前にある、つまり次四半期中に成約を目指している1031エクスチェンジの機会に関して、それらを実行に移したいと考えています。

そして、それは常に、資本コストがどの程度であるか、また資本を再配置する機会がどのようなものであるかによって決まります。我々は、それが潜在的な機会であるとして検討中であることを明確にしようとしているのだと思います。

ジョン・カイト

昨年我々が何を行ってきたかを見ていただき、ヒースがガイダンスの中で述べた内容を含めれば、もしこれを実行できれば、約7億5,000万ドルの売却になるということです。これは重要なことです。我々は、ポートフォリオ全体をどのように管理し、バランスシートを管理し、そして可能な限り収益を保護するかという観点から、非常に有意義な形でそれを継続的に行おうとしています。これは「はい、その可能性はあります」ということを長々と説明した回答になりますが、多くの要因が関わっています。

ヒース、何か付け加えることはありますか？

ヒース・フィアー

いえ、素晴らしい回答でした。

ジョン・カイト

わかりました。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。経済稼働率（economic occupancy）の側面に話を移しますと、多くの競合他社が過去最高の経済稼働率に近いかそれを上回っている中で、現在の経済稼働率は貴社の過去最高水準を約260ベーシスポイント下回っていると考えています。長期的な機会の集合体についてお話しいただけますでしょうか。また、より定期的な賃金の変動（wage churn）も想定される中で、S&Oのパイプラインが、2026年後半から2027年にかけての絶対的な経済稼働率の水準向上にどの程度寄与し得るかについても伺いたいです。

ジョン・カイト

もちろん。つまり、経済稼働率とリース料（lease rate）の両面において、稼働率をさらに高めていく能力について、我々は強気であると考えています。前年比では上昇していますが、前四半期比では明らかにわずかに減少しており、これは第1四半期においては珍しいことではありません。過去4、5年、おそらく5年を振り返ってみると、そのうちの3つの第1四半期が前四半期比でわずかに減少しています。

我々が注力しているのは前年比の成長です。供給不足と継続的な強い需要に基づき、真の機会があると考えています。

ジョン・カイト

指摘させていただいた通り、我々は適切なマーチャンダイジングに非常に注力しており、適切なスペースに適切な小売業者を誘致すること、そして将来的に利益をもたらすことになる、この組み込まれた賃料成長（embedded rent growth）を追求することに非常に注力しています。特定の数字を達成するために急いでいるわけではありませんが、非常に強い需要があると感じています。ポートフォリオの再配置（repositioning）に関して我々が行っていることの一部は、より強力なポートフォリオによって、より長期間にわたって高い稼働率を維持できるようにするという意味です。繰り返しますが、はい、我々には成長の余地が十分にあります。

ヒース・フィアー

取引活動やポートフォリオの精査に関して、多くの注目、質問、コメントが集まっていることを付け加えたいと思います。結局のところ、我々の前にある最大の機会の一つは、リーシングという中核的な機会です。クーパー、あなたの質問にあったように、競合他社と比較して、我々は純粋に有機的な成長という点において、最も大きな成長の余地を持っています。他の諸事象も確かに我々を前進させてはいますが、我々には稼働率を向上させる余地が最も多く残されているという事実を見失わないようにしましょう。

クーパー・クラーク

素晴らしい。ありがとうございます。

ジョン・カイト

ありがとう。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問まで少々お待ちください。バンク・オブ・アメリカ・セキュリティーズのサミール・カナル様からのご質問です。回線は開いています。

サミール・カナル

皆様、こんにちは。ジョン、あるいはヒース、キャピタル・リサイクリングに関するコメントについて、もう少し詳しくお話しいただけますでしょうか。例えば、取引市場で大まかに何が見えているのか、将来的に売却する可能性のある資産に対して、どのような関心が寄せられているのか、といった点についてです。よろしくお願いします。

ジョン・カイト

もちろんです。サミール、私から始めます。つまり、オープンエア・リテール（屋外型小売施設）に対する需要は強く、それは実に多くのルートから寄せられています。この6ヶ月、9ヶ月、あるいはここ6週間の間でも、多くの機関投資家資本が、いわばローテーションとして、この分野に参入しようとポジションを取っているのが見受けられます。

それは明らかに、時間の経過とともにキャップレート（還元利回り）を低下させる圧力となります。我々はまだ金利の動きを本当の意味では見ていませんが、もし金利が動けば、それがさらなる燃料となるでしょう。実際、それがなくても需要は強力です。

ジョン・カイト

人々が自身のポートフォリオを見つめ、それをどのようにバランスさせるか、そしてリスク調整後リターンを検討する際、我々のプロダクトは優れた結果を示していると考えています。つまり、我々は現在行っていることを継続できる能力を、引き続き維持できると期待しています。それは、もしキャピタル・リサイクリングを行うのであれば、より成長性の高い資産へと再投資したいということです。正直に申し上げますと、投資家向け資料の6ページをご覧いただければ、我々が何を行っているかが分かります。

数ページ後の、つまり6ページ（※原文ママ）では、様々なプロダクトタイプにおける増減を示しています。さらに数ページ先では、内包された賃料成長をご覧いただけます。それが上昇傾向にあることがチャートで確認できるはずです。

ジョン・カイト

これらの低成長資産を、株主利回りに対して十分に高い利回りで売却できる限り、それは魅力的です。さて、その資本をどのように投入するかは、課税所得や1031取引の機会、株価などに基づいた複雑な項目にかかってきます。それは、実のところ不動産実務的な判断なのです。皆様にそのことを再認識していただきたいと思います。

我々は、不動産実務的な判断に非常に注力しています。明らかに、その方程式は「資本を何に使うか」という総和に関連しています。複雑ではありますが、現時点では機会があると考えています。ヒース、何かありますか。

ヒース・フィアー

Sameer、言うまでもなく、再燃していない過去のリテール資本の領域など存在しません。需要の広がりはまさに驚異的です。率直に言って、今は買い手になるよりも売り手になる方が良い状況です。それはそうとして、かねてよりお話ししているこれらの1031交換による買収については、いくらか進展が見られます。

ええ、ですが、市場は現在、非常に、非常に建設的です。

サミール・カナル

分かりました。Heath、私の2つ目の質問は、ガイダンスについてです。既存物件（same store）の下限および上限の数値を引き上げられましたが、FFOへの反映は見られませんでした。Heath、そこを詳しく説明していただけますか。

そうしていただけると助かります。ありがとうございます。

ヒース・フィアー

もちろんです。5ページ目をご覧いただければ、既存物件が通期ベースで0.5セント押し上げたことが分かりますが、それが、継続的ではあるが予測困難な項目（recurring but unpredictable item）の相応の減少によって相殺されました。基本的には、その項目はまだ存在しています。単に2027年にずれ込んだだけです。

時期については2026年と考えていましたが、2027年初頭にずれ込みました。そこには何も起きていません。そのため、既存物件による押し上げ分がFFOに反映されなかったのです。

ジョン・カイト

Sameer、それに追加して申し上げたいのは、明らかに第2、第3、第4四半期の貸倒損失（bad debt）を100ベーシスポイントとして据え置いたということです。第1四半期は75（ベーシスポイント）に近かったと思いますが、まだ年初の非常に早い段階であると考えています。私たちは第1四半期において、あまりに多くのことに飛びつくことには常に慎重です。まだ年の75%が残っています。

起こるかもしれないし、起こらないかもしれない多くの事柄に対して、すぐに判断を下さないことは、私の意見では慎重（妥当）なことだと言えます。貸倒損失と、あとは、継続的だが予測困難な項目、この2つが大きなカテゴリーだと考えています。特に継続的かつ予測困難な項目については、昨年を見ると約2,100万ドルでした。今回のガイダンスは1,000万ドルに近いと考えています。

ジョン・カイト

この一年がどのように展開するか見ていくことになります。起こるべきことはまだたくさんありますが、コアビジネスは非常に強力です。

サミール・カナル

分かりました。ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問まで少々お待ちください。KeyBanc Capital MarketsのTodd Thomas氏からの電話です。

トッド・トーマス

はい、こんにちは。ありがとうございます。現在予定されているキャピタル・リサイクリングや、契約済みの案件以外に、新しい投資機会が確保できていない状態で、売却（dispositions）を進めることはありますか？ 計画としては、買い手側（buy side）に案件がある場合にのみ、追加の売却を行うということでしょうか？

ジョン・カイト

トッド、ええと、ご存知の通り、我々の目標は常にこれらの事柄を組み合わせて行うことです。買収と売却を「ポッド（一塊）」で行うのが好きだという言い回しを我々は使っています。もちろん、我々は機会主義的でもあります。もし、他の利回りと比較して、低成長資産から魅力的な利回りで資金を再利用（リサイクル）できる非常に優れた機会があると考えれば、その資金の行き先が正確に決まる前であっても、それを行うことは可能です。

繰り返しになりますが、これは非常に強固なバランスシートがあるからこそ、先を見据えた行動をとる機会を得られるということです。目標は常にこれらを組み合わせようとすることです。それがどのように展開するか見ていきましょう、トッド。

トッド・トーマス

わかりました。現在の売却予定資産（ディスポジション・プール）は、おそらく1億4,500万ドルだと思いますが、第1四半期にはその中に1,250万ドルが含まれていたとおっしゃっていましたね。そのプールにシティ・センターは含まれていますか？その資産の売却進捗についてアップデートをいただけますか？

ヒース・フィアー

はい、トッド、シティ・センターは含まれています。いいですか、私たちは現時点までにシティ・センターの取引を完了させていたいと考えていました。以前申し上げた通り、これは複雑な垂直型資産であり、年内に取引を行うという計画に変更はありません。

トッド・トーマス

わかりました。承知いたしました。ありがとうございます。

ジョン・カイト

ありがとうございます。

オペレーター

次の質問のために少々お待ちください。UBSのマイケル・ゴールドスミス様からのご質問です。お電話がつながっております。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。ご質問をお受けいただきありがとうございます。最初の質問は、今四半期の既存店NOI（純営業利益）の成長についてです。超過賃料の上昇や、あの回復などが要因となり、その数値の上振れには嬉しい驚きがあったようですね。

想定よりも数値を押し上げている背景となる要因は何かありますか？また、雪が降り始める時期に入って（季節的な要因が効いて）再加速する前段階として、第2四半期のランレート（継続的な実績値）をどのように見ていますか？ありがとうございます。

ヒース・フィアー

基本的に、そのアウトパフォーマンス（予想を上回る業績）は、貸倒損失の改善、超過賃料、そして不動産税の還付という3つの要素に均等に起因するものでした。繰り返しになりますが、冒頭の説明でも申し上げた通り、第2四半期には数値は落ち着き、その後、下半期にかけて再び加速することになるでしょう。先ほどの点について言えば、予想していたよりも高い数値となりました。残りの3四半期に向けて、貸倒損失に関してアウトパフォーマンスできる機会はまだあります。

今四半期の貸倒損失は、あ、失礼しました、75ベーシスポイントでした。我々は依然として100ベーシスポイントと想定しています。年が進むにつれて、既存店部門においてアウトパフォーマンスできる項目はまだいくつかあると考えています。

マイケル・ゴールドスミス

記録のために申し上げますが、数字が高いことに不満を言っているわけではありません。単にそうお伝えしておきたいだけです。

ヒース・フィアー

私たちも不満を言っていたわけではありません。嬉しく思っていました。

マイケル・ゴールドスミス

あなたは、資産売却利回りと自己株式買い戻し利回りの間の大きな裁定機会を指摘しました。株価は好調です。年初来で8%、この1ヶ月で10%上昇しています。さて、どのような時点で、自社株買いを減速または停止し、ここから資本を再配分するための他の方法を検討し始める必要があるとお考えでしょうか？

ジョン・カイト

ええ、つまり、明らかに、私たちが示唆した通り、それは年を進める中での変数の一つです。現在、NAVに対するディスカウント、および、私たちが売りたいと考えている資産を売却できると考えている価格に対するコアFFO利回りに関しては、まだかなり良好な状況にあります。それは動的な目標であり、どのように進むかを見ていくことになります。それは単にそういうものであり、あるがままです。

状況に応じて対処していきます。現在の私たちの戦略は、繰り返しになりますが、あくまで不動産ベースであり、将来の成長に基づいたものです。それをどのように最善に行うかを考えたいと考えています。もしこれが計画の一部でない場合は、他にできることもあります。

ジョン・カイト

明らかに、昨年は特別配当を実施しました。将来的にどうなるかは見ていく必要があります。マイケル、明日や1ヶ月後にそれがどうなるかを実際に断言するには、変数が多すぎます。ヒース・フィア、何か付け加えることはありますか？いいえ、大丈夫です。

わかりました。ありがとうございます。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございました。第2四半期も頑張ってください。

ジョン・カイト

ありがとうございます。

オペレーター

次の質問のために少々お待ちください。ラデンバーグ・タルマンのフローリス・ファン・ダイクム様からのご質問となります。

フローリス・ファン・ダイカム

皆さん、ありがとうございます。少し気になっているのですが、3,600万ドルの「Signed-not-open（契約済み未オープン）」のパイプラインについて、そのすべてが既存店（same store）というわけではないですよね。確か、そのうちの84%だけが既存店プールに含まれているのだと思います。既存店プールに含まれていないのは、Legacy Westでしょうか？ その点におけるアップサイド（上昇余地）と、それがいつ既存店として認識されるのかについてお話しいただけますか。

ヒース・フィアー

はい、フロリス、そこには実際2つの要素があります。一つはLegacy Westで、当社には「年間既存店コンセプト」があります。Legacy Westは、当社が保有して丸一暦年が経過するまで、既存店のバケット（区分）には含まれません。2027年には既存店プールの一部として含まれることになります。

既存店に含まれていないもう一つの要素は、Loudounで実行しているリースです。これらが、既存店外で「Signed-not-open」のパイプラインを構成する2つの主要なコンポーネントです。

フローリス・ファン・ダイカム

わかりました。追加の質問ですが、先ほど少し触れられていたように、明らかにアンカーテナントの再配置（repositioning）を多く実施されています。ポートフォリオに多くの新しいグローサー（食品小売）コンセプト、例えば複数のTrader Joe'sや数社のWhole Foodsなどを追加されています。それらの資本収益率（returns on capital）についてお話しいただけますか。

おそらく、それは投下資本利益率（ROIC）に直接関わるものだと推測します。また、Centennialについてもお聞きしたいです。ラスベガスで皆さんの「4x4」のイベントに参加した際のことだったと思いますが、何だったかは思い出せません。おそらくNAREITか、あるいはICSCだったでしょうか。

明らかに、それらの物件の一つをWhole Foodsへと再配置されました。その結果、どのような効果がありましたか？

フローリス・ファン・ダイカム

同一物件へのグローサーの追加が、ポートフォリオ内のショップのリーシングや賃料に及ぼす波及効果（knock-on effect）として、通常どのようなものが見られますか？ もしそれらの要素を考慮に入れた場合、調整後の完全な資本収益率はどのようになるとお考えでしょうか。

トム・マゴーワン

フロリス、Trader Joe'sやWhole Foods Marketを誘致すれば、絶大なインパクトがあることは疑いようもありません。それは、一日を通じて継続的にショップ（客足）が発生するという形で行われます。これら両者は、当社にとって非常に強力なドライバーです。間違いなく、そのような新しい小売業者、新しいグローサーが加わる際、新しい案件が委員会に提出される段階で、それは非常に大きな助けとなります。

さらに、その安定した客足が、全体の追加的な売上を押し上げる助けとなります。キャップレートの圧縮（compression）という要素に加え、新しい委員会案件を通じたリーシングが進み、既存テナントの売上も向上させることができます。当社は、これらのボックス（物件）において強力なリターンを生み出す方法を常に心得ています。

トム・マゴーワン

その要因を考慮に入れると、例えば当初の200〜300ベーシスポイントといった数字から、漸増的に2〜3倍もの数字に成長します。そのように再配置することは、当社にとって非常に魅力的な戦略です。

ジョン・カイト

フロリス、私たちが資本に対して生み出しているリターンは、30%台といったところです。案件によります。20%になることもあれば、40%になることもあります。一般的に言えば、それはその小売業者のために投入した資本に対するリターンです。

トムが言ったように、グローサーを追加することでキャップレートを下げる能力以外に、隣接するスペースへの影響を相対的に見ることはしていません。繰り返しますが、それはキャップレートだけではなく、マーチャンダイジング（品揃えや集客力）についても同様です。

ジョン・カイト

Trader Joe'sやWhole Foodsをどれだけ追加してきたかを見ると、次に分かるのは、周囲のショップの質が向上しているということです。おそらく、それが我々のABR（平均賃料）および「Signed-not-open」が28ドルである理由でしょう。ポートフォリオ平均の23.50ドル（おそらくその近辺）と比較して。これは間違いなく、我々を正しい方向へ進めていると考えています。

フローリス・ファン・ダイカム

ありがとうございます。ちなみに、貴社のABR成長率は前年比でも6.5%となっており、これは非常に魅力的な数字だと考えています。つまり、これは貴社が経験してきた中で最も高い成長率の一つなのでしょうか？

ジョン・カイト

ええ、実際、過去5年間、かなり良好な成長率を維持してきました。手元に資料はないのですが、6.5%というのは非常に強力な数字です。我々のABRに内在的な賃料上昇率を加味してピアグループと比較すると、現在の我々の株価にはそれが反映されていないと言えます。

フローリス・ファン・ダイカム

ありがとうございます、ジョン。

ジョン・カイト

どういたしまして。

オペレーター

次のご質問まで少々お待ちください。JPモルガンのマイケル・ミュラー様からの電話です。通話がつながっております。

マイケル・ミュラー

はい、こんにちは。多少の追質問になりますが、一般的なポートフォリオのリーシング・キャピタルはさておき、今後、例えば3年から5年程度の期間において、年間の開発または大規模な再開発投資がどの程度拡大する可能性があるか、何か見通しはありますか？

ジョン・カイト

マイケルさん、ご存知の通り、我々は通常、年初に「開発や再開発にX百万ドルを投じる」といった数値を提示することはありません。なぜなら、目標を追いかけるのではなく、素晴らしい機会を追いかけることを重視しているからです。ここ数年は、リースアップ・ポートフォリオに対して多額の支出を行ってきたため、それに対して投資をかなり抑制してきました。これは明らかに、リスク調整後ベースでより高いリターンが得られるものです。

今後3年間を見通すと、今後2年半にわたり現在年間1億ドル強を投じているため、社内のリースアップ用資本については徐々に落ち着いてくる見込みです。

ジョン・カイト

先ほど申し上げた通り、このリースアップが進んで（支出が）落ち着けば、突如としてフリーキャッシュフローを投じる選択肢が大幅に増えることになります。我々には開発および再開発における非常に長い歴史があり、その手法も、リスクの判断方法も熟知しています。今後数年間で、我々はよりそちら（開発・再開発）へと軸足を移していくことになるでしょうし、今後数年間でいくつかの小規模なプロジェクトを行うことになります。我々の考えとしては、いくつかの巨大なプロジェクトを行うよりも、小規模なプロジェクトをより多く行う方が望ましいと考えています。

ジョン・カイト

現在、ええ、One Loudounでの開発において大きなプロジェクトを抱えておりますが、率直に申し上げまして、70億ドルの貸借対照表からすれば、非常に管理可能な範囲です。回りくどい言い方になりますが、今後2年間でリーシング（賃貸開始）が確実なものになるにつれて、そこに注力していけると考えております。

ヒース・フィアー

付け加えさせていただきますと、現在の開発支出の低さを、ポートフォリオにおける開発機会の欠如と解釈すべきではありません。最も手近な案件はLoudounです。この拡張が終わった後も、まだ35エーカーの土地が残っています。それには、さらに1,100戸の集合住宅ユニットと、ええ、さらに170万平方フィートの商業施設が含まれると考えています。

ポートフォリオには多くの機会がありますが、ジョンが言ったように、現在の優先事項はリーシングです。その（現在の）支出が減り始めれば、パイプラインは活発になるでしょう。

ジョン・カイト

間違いありません。Loudounもリーシングに関しては非常に順調に進んでいます。

マイケル・ミュラー

理解しました。はい、ありがとうございます。次に、もしどこかで見落としていたら申し訳ないのですが、1031交換および非中核資産の売却におけるキャップレートの範囲はどの程度でしょうか？

ジョン・カイト

マイケル、正確なキャップレートの範囲は提示しておりませんが、1031交換に関しては、私たちが所有したいと考えているような、非常に高品質な資産への機会を継続的に目にしています。それは、アンレバードIRR（無レバレッジ内部収益率）で8%から9%程度の範囲になります。それが私たちが追求しているものです。そして以前申し上げた通り、私たちが売却しているタイプの資産は、内容によりますが7%程度の範囲です。

現在、取引はそうなっています。

マイケル・ミュラー

承知しました。はい、ありがとうございます。

ジョン・カイト

ありがとうございます。

オペレーター

次の質問のために少々お待ちください。Piper Sandlerのアレクサンダー・ゴールドファーブ様からの電話です。回線はつながっております。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

こんにちは。ジョン、S&Oパイプラインを見ると、現在から2028年にかけてかなり順調な立ち上がりを見せています。単に好奇心から伺いたいのですが、これを加速させる方法はあるのでしょうか？それとも、そのスペースには既に人が入っており、それらのリースが満了するのを待たなければならない、あるいはテナントがスペースを構築し、入居するまでの時間がかかる、といったことに大きく依存しているのでしょうか？このタイミングを加速させる方法があるのか、それとも、多くの動的な要素や既存のリース契約があるために、構造的な問題であり、実際にはできることはあまりないのか、ということを理解したいと考えています。

ジョン・カイト

はい、アレックス。言うまでもなく、私たちは常にS&Oパイプラインにおけるこれらのスペースの構築を加速させようとしています。その大部分、あるいは多くと言ったほうがいいかもしれませんが、これらのスペースの多くは以前のアンカー・スペースでしたよね？そのため、準備期間が長くなります。ご存知の通り、一般的にリース契約の締結から賃料発生開始までの期間は、内容や建設のレベルにもよりますが、平均して15〜18ヶ月かかることがあります。

また、状況が変わったという言説があるものの、複数の市場における自治体への対応が作業を遅らせることも忘れてはなりません。私は、それほど状況は変わっていないと考えています。ええ、私たちはそれを加速させたいと思っています。間違いなくそうしたいと考えています。

ジョン・カイト

つまり、ある側面から見れば、手に入るであろうものを前倒ししているに過ぎませんが、NPV（正味現在価値）の観点からは理にかなっています。加速させるために尽力していますが、現状は現状だと思っています。良いニュースは、需要が存在し、S&Oが強力であることです。先ほど申し上げたように、賃料を見れば、それが当社が進む方向を真に反映しています。

そこから得られる非常にポジティブな側面です。

トム・マゴーワン

アレックス、ご安心ください。許可申請の迅速化であれ、不動産委員会直後の図面作成の開始であれ、私たちはできる限りのことをしています。あらゆる手段を講じるように努めており、それらの時期を早めることは、ここでの大きな目標となっています。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

トム、あなたとジョンがいれば、スピードが遅いことを心配する必要は全くありません。2つ目の質問は、Quorumの売却に続き、さらなる資産処分（ディスポジション）についても話されましたが、ポートフォリオを今後どの方向へ導きたいかという観点において、どれくらいの割合のポートフォリオが、あえてQuorumのようなとは言いませんが、適合しないと考えているか、その概略は示されていますか？まださらに10％、あるいは20％程度あるのでしょうか、それとも、低パフォーマンスの資産の大部分はすでに売却済みで、現在は機会に基づいた微調整の段階にあるとお考えでしょうか？「確実に売却しなければならないもの」がどの程度あり、一方で「（売却によって得た資金で）反対側に何か価値を増大させる（アクリティブな）機会があれば、潜在的な候補となるもの」がどの程度あるのかを把握したいと考えています。

ジョン・カイト

はい。もちろん、私たちは常にポートフォリオの徹底的な分析を行っています。将来のKRGに適合しないと考えている資産は間違いなく存在します。冒頭のコメントでも述べました通り、現在の水準に対して、組み込まれた賃料成長率を2に引き上げるという目標を依然として持っています。

そこには取り組むべき課題があります。アレックス、私たちが売却している資産の中には、高品質ではあるものの成長性が低いものもあります。あなたが挙げたQuorumのように、全く適合しなかった物件もいくつかあります。そのような物件は一握り存在します。

ジョン・カイト

おそらく、より大きな割合を占めるのは、私たちが求めている成長プロファイルを持っておらず、また、将来のテナントのリスク問題に多少なりとも結びついている可能性があると考える物件でしょう。そのような部分はありますが、大きな割合ではありません。これは、潜在的な将来の成長や不動産の質に基づいた、より体系的なものです。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

それは、例えばー

ヒース・フィアー

はい、一言付け加えさせてください。すみません、アレックス、どうぞ。

ジョン・カイト

いえ、先にどうぞ、その後に私が続きます。

ヒース・フィアー

言おうとしていたのは、この資産処分プログラムを開始した際、これが3年、4年、5年といった数年にわたるプログラムとなり、FFO（運営資金）の希薄化を招くようなものではないことを、皆様に確信してもらえるよう最善を尽くしたということです。これは2025年と2026年中に完了させることを目指していました。ジョンが言ったように、手元には数件残っていますが、もし完了させることができ、かつ売却益を慎重に運用することができれば、そうするつもりです。もしできなくても、それで構いません。

ご存知の通り、我々は常に、年間1、2、3件の資産を入れ替えており、それが一種の想定となっています。もし今年中に完了させることができれば、そうします。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

わかりました、助かります。ありがとうございます。

ヒース・フィアー

ありがとうございます。

オペレーター

次の質問のために少々お待ちください。BairdのAlec Feygin氏からの電話が入っております。

アレック・フェイギン

はい、質問を受け付けていただきありがとうございます。私からはLegacy Westについて伺います。当初の期待に対してどのようなパフォーマンスであったか、また、Legacy Westからポートフォリオ内の他の資産へと拡大するような新しいテナントによる、追加的な機会があったかどうかについて伺いたいです。

ジョン・カイト

ありがとうございます。Legacy Westは驚異的なパフォーマンスを見せています。我々とパートナーにとって素晴らしい資産となっています。短期間のうちに、特に小売部門において賃料引き上げに関する非常に大きな進展がありました。

お聞きになった通り、買収以来、多くの新規賃貸借契約の締結を発表してきたことと思います。賃料の時価評価（マーク・トゥ・マーケット）は、まさに我々が想定していた通りでした。センターを買収した際、小売部門のABR（平均基本賃料）は平方フィートあたり65ドル程度でしたが、現在は日常的に100ドルを超える案件を行っています。これは素晴らしいことです。

マルチファミリー部門も、前期にかなり好調に持ち直しました。オフィス部門も非常に強力です。

ジョン・カイト

これは、プレーノにある非常に素晴らしいサブマーケットの中でも、非常に人気のある一角にある、極めて高品質なオフィスです。当然ながら、AT&Tは最近、同地にグローバル本社を置くことを発表しましたが、これは彼らがプレーノで行ったいくつかの主要な発表のうちの一つに過ぎません。我々はそのことを非常に好意的に捉えています。ポートフォリオの他の部分へ機会を波及させるという観点からも、これを当社のポートフォリオに加えたかった理由の一つでした。

例えば、当社のトップ3のライフスタイル・アセットであるSouthlake、Legacy West、One Loudounを見てみると、それら3つの資産だけで現在の当社のABR（年間基本賃料）の約15%に相当するNOI（純営業利益）を生み出していますが、総GLA（総賃貸可能面積）で見ると、おそらく5%か10%程度です。

ジョン・カイト

それは（それらの資産の）強さを示しており、現在、我々はポートフォリオ全体で、今やKRGを非常によく知っているこれらの高品質なテナントとの取引を進めています。これは我々にとって、そしてパートナーにとっての大きな勝利であり、今後もそのような機会をさらに見つけていきたいと考えています。

アレック・フェイギン

素晴らしい。私からは以上です。皆さん、ありがとうございます。

ヒース・フィアー

ありがとうございます。

ジョン・カイト

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問まで少々お待ちください。シティのCraig Mailman氏からのお電話です。お繋ぎいたします。

クレイグ・メールマン

皆さん、こんにちは。ヒース、CapEx（資本的支出）サイクルから一旦離れて、運営ポートフォリオの強さに関する先ほどの発言に戻っていただけますか。ここ数四半期における10%の賃貸状況を見てみると、アンカーテナントは明らかに好調ですが、スモールショップについては、一時92%を超えましたが、現在はそれをわずかに下回る水準に戻っています。つまり、これを93%以上に引き上げるための社内のタイムフレームや見通しはどうなっていますか？アンカーテナントを拡大させたときと同じように、迅速に引き上げる上での障害となっているものは何でしょうか？

ヒース・フィアー

クレイグ、我々は稼働率についてガイダンスは出していませんが、以前公に申し上げた通り、今年の末までには、コロナ禍直前の過去最高水準に近い稼働率に達していると考えています。良いニュースは、それが決して天井（上限）だとは考えていないことです。多くの競合他社が過去の最高水準を突破しているのを見てきましたし、我々もそうするつもりです。前四半期末、スモールショップのスペースは92.1%だったと記憶していますが、これは過去最高水準から40ベーシスポイント離れた水準でした。

季節的な要因で一段下がった形です。

ヒース・フィアー

小型店舗スペースについては、少なくとも92.5%から、おそらく93%か94%までは到達できると考えています。アンカー（核テナント）側については、前期比での今四半期の落ち込みはValue Cityに関連したものでした。繰り返しになりますが、現在、それらの空き区画の埋め合わせに注力しており、大きな進展を見せています。私たちは、稼働率向上の機会に対して非常に、非常に強気です。

繰り返しになりますが、これは競合他社の中で最大かつ最も有意義な機会です。以前も申し上げましたが、既存店に関しては、誰もが稼働率の伸びでピークを迎えることになるでしょう。当社の場合は異なる時期に訪れる予定であり、今年の後半から2027年にかけてその兆しが見え始めるでしょう。

トム・マゴーワン

ええ。Craig、もう一点、私たちが取り組んできたこととして、構成（ミックス）の改善に向けて非常に積極的に動いています。もし誰かがオプションを行使しない（更新しない）シナリオになった場合、私たちはすぐさま、「より良い条件が実現できるのであれば、そのテナントを退去させ、より質の高いテナントを確保する」といった対応をとります。こうした取り組みをこの数字の中で多く実施してきましたし、今後も続けていきますが、最終的には間違いなく素晴らしい決定と素晴らしいテナントの確保につながっています。

ジョン・カイト

Craig、数年前に私が話したことを覚えていると思いますが、私たちはスペースを素早くリーシングすることはありません。私たちは非常に、非常に慎重な方法でリーシングを行います。それがTomの言うことの一部でもありますが、例えば、あまり好ましくないテナントや、特に賃料上昇率などの好ましくない賃料体系の契約を受け入れることで、より早く成約させることはできるのか、ということです。ええ、それは可能です。

競合他社と比較して当社の統計を見ていただければ、私の意見では、小型店舗スペースの賃料上昇率において、当社が市場のリーダーであったことは疑いようもありません。

ジョン・カイト

2019年当時と、現在の年間4%の小型店舗成長率を比較してみると、4%あるいは3%を超える水準に転換できたテナントの数という点において、驚異的な数字です。もし2%の賃料上昇率で多くの成約を行えば、より早く成約できるでしょう。しかし、もしこれに対して慎重に取り組み、店舗で3.5%から4%の成長を見せる適切なテナントを確保できれば、数年後には私に感謝することになるでしょう。

クレイグ・メールマン

はい、理解しました。詳細をありがとうございます。実際のところ、キャピタル・リサイクリング（資本の再循環）の話に戻りますが、John、売却予定額が残り7億5,000万ドルであるとおっしゃいましたね。それで間違いないでしょうか？

ジョン・カイト

いいえ、私が言ったのは、昨年売却した実績と、彼が指摘した今年売却を目標としている分を合わせると、合計で7億5,000万ドル近くになる、ということです。そのように申し上げました。それが達成できるかどうかは様子を見る必要があります。その数字に到達するには、今年あと1億3,000万ドル分を執行しなければならないと考えています。

Craig、それが現在特定できている分です。

クレイグ・メールマン

承知しました。私の質問の要点は、もし今日、指を鳴らすことができれば、リスク調整後リターンが最大化される状態にするために、ネイバーフッド、リージョナル、ライフスタイルの構成（ミックス）を最終的にどのような比率にしたいか、ということです。そこに到達するために何を売却しなければならないかという観点から見ると、売却が難しいカテゴリーがどの程度あるのか、あるいは、比較的容易から中程度の難易度で売却できる資本の塊（ポケット）が確実にあるのか、という点を聞きたいのです。

ジョン・カイト

ええ、つまり、パワーセンターが何であるか、あるいはコミュニティセンターが何であるかという分類は、当然ながら人によって少しずつ異なるものです。当社の投資家向けプレゼンテーションで示している分類に基づけば、パワーセンターは500ベーシス・ポイント低下しており、ABRに対するポートフォリオに占める割合は約19%です。私たちは、その割合を12%、13%、あるいは14%程度まで下げたいと考えています。そこには非常に質の高い資産も含まれています。

リージョナル・コミュニティと、ネイバーフッド・コミュニティおよびショップ＆グローサリーを比較すると、私たちはその比率をよりネイバーフッド側にシフトさせたいと考えています。おそらく同程度か、さらに5%から10%ほどです。

ジョン・カイト

本当に、結局のところ、それは、その、ああ、パーセンテージベースで完璧な構成を持っているということではありません。それは、組み込まれた賃料上昇率（embedded rent growth）と不動産の質に関するものになるでしょう、クレイグ。重ねて言いますが、我々がどこで取引されているか、我々のABRがどの程度か、我々の組み込まれた賃料上昇率はどの程度か、そして、より高いマルチプルで取引されている銘柄がどのような状態にあるかを見ていただきたいのです。現状はそういうものです。

それが存在し続ける限り、我々はできる方法でそれを利用しようと努め続けます。確かに、プライベート・インスティテューショナル・インベスター（民間機関投資家）は、そのことや我々の分野で何が起きているかを十分に承知しています。私には奇妙に感じられますが、繰り返し言っているように、それが現実なのです。

ジョン・カイト

私には奇妙に感じられますが、我々がグループとして流動性のためにプレミアムで取引されるのではなく、実際にはその逆なのです。分かりますか？流動性のためにディスカウントで取引されている。これは極めて奇妙なことです。とにかく、それを改善する真の機会があると私は考えています、クレイグ。

一歩ずつ進めていく必要があります。我々が何を持っているかは特定しました。様子を見ましょう。まだ今年にはあと3四半期残っています。

彼が言ったように、もしそのような機会が得られれば、我々はそれを利用しようと努めます。今年の終わりには、「ポートフォリオ構成が本当に素晴らしい」と思えるようになっているでしょう。

ジョン・カイト

再び彼が言ったように、我々は単に通常の、その、ペアード・トレード（paired trades）に戻っているだけで、あちこちでいくつかの案件を行っているだけなのです。

クレイグ・メールマン

素晴らしい。ありがとうございます。

ジョン・カイト

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。現在、キューにはこれ以上の質問はございません。結びのご挨拶として、電話をジョン・カイト氏にお戻しいたします。

ジョン・カイト

改めて、本日はご参加いただきありがとうございました。それでは、良い一日をお過ごしください。

オペレーター

これで本日のプログラムを終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。これにて回線を切断していただいて構いません。