LTC（LTC プロパティーズ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、こんにちは。LTCプロパティーズの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現在、すべての参加者は聴取専用モードとなっております。本日の電話会議には、共同社長兼共同最高経営責任者のPam Kessler、共同社長兼共同最高経営責任者のClint Malin、エグゼクティブ・バイス・プレジデント兼最高財務責任者および財務担当役員のCece Chikhale、エグゼクティブ・バイス・プレジデントのアセットマネジメント担当であるGibson Satterwhite、エグゼクティブ・バイス・プレジデント兼最高投資責任者のDavid Boitanoが参加しております。

経営陣によるプレゼンテーションを開始する前に、質疑応答セッションを含む本日の発言には、実際の結果や事象が著しく異なる原因となり得るリスクや不確実性を伴う、将来予想に関する記述が含まれる可能性があることにご留意ください。これらのリスクおよび不確実性の詳細は、当社の最新の2025年12月31日付Form 10-Kを含む、随時証券取引委員会（SEC）に提出されているLTCプロパティーズの提出書類に記載されています。

オペレーター

LTCは、本プレゼンテーションの日付以降の事象や状況を反映するために、これらの将来予想に関する記述を修正または更新する義務を負いません。なお、本イベントは録音されています。それでは、会議をLTC経営陣に引き継ぎます。始めてください。

クリント・マリン

おはようございます。ご参加いただきありがとうございます。LTCはSHOP戦略を着実に実行しています。当社の能力、評判、そして文化は売り手やオペレーターの共感を得ており、これらの関係が投資機会と記録的な外部成長を促進し、極めて迅速な規模拡大を可能にしています。

当社の戦略は、株主価値を向上させるために、より高い成長プロファイルとより優れたリスク調整後リターンを備えた企業を創出するための正しいものであると強く確信しています。SHOPは現在、年末までに当社の総投資の45％、年換算NOI（営業純利益）の40％を占めるものと予測されており、ポートフォリオ構成の変化は、FFOおよびFADの1株当たり成長率を過去の率以上に引き上げるという、LTCの長期的な能力を劇的に強化しています。当社は6億ドルのSHOP買収に関する中間値ガイダンスに沿って進んでおり、第2四半期の取引が予定通り完了すれば、その目標の半分以上に達することになります。

クリント・マリン

さらに、SHOPの構成比をさらに高めるために、より成長性の高いSHOP資産へ資本を再配分（リサイクル）することで、魅力的なスキルド・ニューリングの価格設定を活用する取引を検討します。当社のオペレーターとのパートナーシップ、関係中心の文化、そしてSHOPプラットフォームへの多額の投資が、当社の変革を推進し、LTCを競争力のある勢力として位置づけています。それでは、ポートフォリオに関する詳細についてGibsonに交代します。

ギブソン・サタホワイト

ありがとう、Clint。当社は、SHOPポートフォリオへの投資と、機を捉えた資本の再配分を行うことで、株主のためのリスク調整後リターンの最適化に注力しており、LTCをより高い本源的成長へと位置づけています。Clintが述べたように、SHOPは年末までに年換算NOIの40％を占める見込みであり、さらに拡大する可能性があります。この目標には、今年計画されているスキルド・ニューリング資産の売却およびローン返済による、約2億6,500万ドルの再投資が含まれています。

そのうち7,700万ドルは完了しており、1億9,000万ドルは第3四半期に完了する予定です。当社のガイダンスでは、今年初めの通知通り、Prestigeローンが7月1日に完済されることを予測しています。SHOPのパフォーマンスは、当社の戦略に対する確信を裏付け続けています。第1四半期のSHOPのNOIは、当社の予想通りでした。

ギブソン・サタホワイト

今年第1四半期に取得したものを含む、安定稼働中または安定稼働に近い27のコミュニティで構成されるコアSHOPポートフォリオについては、中間値で14%のプロフォルマ成長率という以前のガイダンスを再確認します。このポートフォリオに関する詳細は、補足資料（supplemental）をご覧いただけます。当社の変革の影響を説明すると、SHOPのNOI目標が40%に達した場合、ポートフォリオ全体のプロフォルマ成長率は、トリプルネット・リースに組み込まれている2%台前半の範囲から、5%～7%へと上昇します。この変化は、近い将来に10%台前半から半ばの成長見通しを持つSHOP資産へのエクスポージャーを増やすことによってもたらされます。

スキルド・ニューリング資産の価格が堅調であることを踏まえ、SHOPへより多くの資本を再配分する機会を活用することを選択すれば、当社の本源的成長率をさらに高めることが可能です。

ギブソン・サタホワイト

当社の2026年度ガイダンスには、規模を拡大し、2桁のSHOP成長をサポートするために必要な人材とデータ能力を拡充するプラットフォーム投資が含まれています。コアとなるインフラは年末までに概ね整う見込みであり、これにより迅速な規模拡大を継続し、オペレーターを最大限にサポートできるようになります。それでは、投資について議論するためにDavidに交代します。

デイビッド・ボイトノ

ありがとう、Gibson。LTCは、スピードと確実性を持って実行するために設計されたプラットフォームの構築に18ヶ月を費やしてきました。当社は6億ドルの投資中間値目標の達成に向けて順調に進んでおり、現在評価している機会のボリュームを考慮すると、同程度の年間投資水準は2027年以降も持続可能であると考えています。今年これまでのところ、約1億2,000万ドルの投資を完了しており、第2四半期には約2億5,000万ドルが完了する見込みです。

さらに、計9,000万ドルにのぼるオフマーケットの第3四半期買収に向けて、意向表明書（LOI）に署名しました。当社のパイプラインは引き続き堅調であり、5億ドルを超える機会が検討されており、継続的な投資成長の見通しが立っています。当社の関係中心のアプローチは成果を上げています。

デイビッド・ボイトノ

第2四半期末までに、過去1年間でLTCに加わった9件を含む、11件のSHOPオペレーターを擁することになります。これは、私たちが買収したコミュニティにおいて、既存のオペレーターを維持し、共に成長してきた成果を反映しています。この強力なオペレーティング・パートナーの層は、数件の追加投資の源泉となっており、ポートフォリオの構築を継続する上での大きな推進力となっています。LTCの成長の鍵は、当社の長年にわたる深い業界関係であり、それが取引における機敏性と相まって、成長機会へのアクセスと洞察を得る上での優位性をもたらしています。

いくつかの投資はパートナーからの紹介を通じて行われており、当社の文化の相乗効果と関係構築へのコミットメントを裏付けています。また、いくつかについてはオフマーケット（市場外）での案件でもあり、関係構築に注力するメリットを改めて示しています。当社の急速なSHOPの成長は、偶然に起こったものではありません。

デイビッド・ボイトノ

それは戦略的かつ意図的なものであり、深い地域および地方の知識を持つオペレーターと共に、築年数10年以下の資産に焦点を当てた投資哲学を反映しています。私たちは、長期的な競争優位性に資する資産の質、規模、構成、および市場動向を重視しています。これらの基準は、機会と持続的なリターンの適切なバランスへと私たちを導きます。現在、多くの潜在的な取引が見込まれており、ここでも、堅実な長期的パフォーマンスを支えるための適切な資産と市場を特定する上で、オペレーターとの連携が中心的な役割を果たしています。

経験豊富な高齢者住宅投資家は、コミュニティのパフォーマンスが強力なオペレーティング・パートナーに依存することを知っています。LTCは、オペレーターの同僚たち、そして彼らが日々サービスを提供している高齢者の方々に対して示している卓越性と献身に、深く感謝しています。これより、財務結果のレビューのためにCece Chikhaleにマイクを渡します。

シーシー・チハレ

ありがとう、David。年初来のATM販売額9,500万ドルを含め、現在の流動性は5億8,500万ドルです。資産売却によるローン返済から1億9,000万ドルの収益が見込まれることから、将来のSHOP買収への資金調達能力には引き続き自信を持っています。当社のプロフォルマ（見積）流動性は計7億7,500万ドルに達し、長期的な投資のランウェイ（余力）を提供します。

第1四半期末において、不動産に対する当社のプロフォルマ・負債/年換算調整後EBITDA倍率は4.4倍、年換算調整後固定費カバー率は4.6倍でした。当社は、規定のレバレッジ目標である4倍から5倍の範囲内に十分収まっていますが、SHOPのオーガニックな成長の結果として、これを今後さらに削減できると考えています。

シーシー・チハレ

前年同期比で、コアFFO（運営資金）1株当たりは0.04ドルから0.69ドルの改善、コアFAD（分配可能資金）1株当たりは0.02ドルから0.72ドルの改善となり、それぞれ6%および3%の成長を示しました。この増加は、SHOPの買収およびトリプルネットからSHOPへの転換、ローン実行および追加のローン資金調達による利息収入の増加、ならびに市場ベースの賃料改定による賃料の上昇によるものです。この増加分は、主に拡大するSHOPポートフォリオを支えるための利息費用および一般管理費（G&A）の増加、ならびに資産売却に伴う賃料の減少によって一部相殺されました。当社は、2026年のガイダンスとして、コアFFO1株当たりを2.75ドル～2.79ドルの範囲、コアFAD1株当たりを2.82ドル～2.86ドルの範囲とすることを再確認します。

シーシー・チハレ

再確認となりますが、当社の2026年ガイダンスには、4億ドルから8億ドルのSHOP買収が含まれており、そのSHOP NOI（純営業利益）は6,500万ドルから7,700万ドルの範囲、FAD CapEx（分配可能資金に係る資本的支出）は約500万ドルを見込んでいます。また、資産売却およびローン返済による2億6,500万ドルの収益も含まれています。当社のガイダンスの根拠となるその他の前提条件については、昨日発表された決算プレスリリースおよび補足資料に詳細が記載されており、当社ウェブサイトに掲載されています。締め括りのコメントのために、Pamにマイクを渡します。

パム・ケスラー

ありがとう、Cece。LTCの変革は続いています。昨年、高齢者住宅コミュニティの買収と転換の組み合わせによって始まった取り組みは、今年、ガイダンスの中間値として追加で6億ドルのSHOP買収が見込まれており、その半分以上が第2四半期末までに完了する予定で、さらに加速します。私たちは、現在、そして将来的に新たな供給が本格化した際にも効果的に競争できるよう設計された、SHOPポートフォリオを意図的に構築しています。

全米で新築着工数は歴史的な低水準に留まっていますが、私たちはLTCのオーガニックな成長プロファイルを加速させ、成長率の低いトリプルネット・リース投資へのエクスポージャーを低減させると同時に、相互の成長を支えるために強力なオペレーターのラインナップを拡大しています。2027年以降、当社の戦略はSHOPにおける戦術的な成長に焦点を当て、さらなる高品質資産を追加し、並外れたNOI成長を推進することになります。

パム・ケスラー

プレミアな高齢者住宅キャピタル・パートナーとして、LTCはSHOPを通じて大幅な成長を推進できる有利な立場にあります。当社の規模の小ささは機敏性を生み出し、より大規模な競合他社よりも迅速に価値を向上させる（accretive）変化を推進し、単一資産や小規模ポートフォリオの買収を通じて大きな進展をもたらすことを可能にします。過去18か月間にわたるSHOPへの注力により、変革を成功させ、明確な実行上の優位性を築くことができました。1年前に行った1億7,500万ドルのトリプルネット・リース・コミュニティからSHOPへの協力的な転換により、第2四半期末までには当社のSHOPポートフォリオは10億ドル近くまで成長していることになります。

これにより、将来の収益成長を推進する能力が大幅に向上しました。当社の実行力とパフォーマンスの一貫性が結果をもたらしており、当社のSHOP戦略に対する確信を強化しています。当社の目標は明確なままです。すなわち、国の高齢者をケアするオペレーターを支援し、優れた長期的な株主還元を提供することです。

パム・ケスラー

以上をもちまして、質疑応答に移ります。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを開始いたします。ご質問がある場合は、電話のキーパッドで「＊1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様の回線が質問待ち列に入ったことを示します。

質問待ち列から外れる場合は、「＊2」を押してください。スピーカー機器を使用されている参加者の方は、スターキーを押す前に受話器を上げる必要がある場合があります。質問を募るために、少々お待ちいたします。本日の最初の質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt氏にお願いいたします。

オースティン・ワシュミット

おはようございます、皆さん。第1四半期における27件のSHOP資産のプロフォルマ（見積）NOI（純営業利益）の成長について、詳細を教えていただけますでしょうか。また、そのNOIの数字における稼働率が、前期比および前年同期比でどのように推移したかについても教えていただけますでしょうか。ありがとうございます。

ギブソン・サタホワイト

オースティン、ギブソンです。まず、開示に関する背景を説明させていただきます。27件のコアSHOPポートフォリオについて2025年のプロフォルマを提示したのは、そのポートフォリオの成長特性を株主の皆様に示すためでした。今後、これを四半期ごとに非常に詳細な形で提示することはしないことに決定いたしました。

今後は、補足資料にある通り、コアSHOPのパフォーマンスを四半期ごとに繰り越して表示していく予定です。これにより、我々の所有期間中に実現した指標を用いて、その推移を追跡していただけるようになります。そのコアポートフォリオにおける第1四半期の状況の補足として、EBITDARは当社の予想通りでした。金利が少し高めでした。

ギブソン・サタホワイト

ガイダンスを設定した際、第1四半期には多少の季節的な落ち込みを予想しており、その通りとなりました。方向性としては、稼働率は四半期の中盤に回復しました。前年同期と比較すると、稼働率の底はより高い水準にありました。つまり、今年の第1四半期の底の稼働率は、昨年の第1四半期の底の稼働率よりも高かったということです。

2月に底を打って以来、稼働率の上昇という回復の兆しが見え始めています。また、販売パイプラインにおけるリード（見込み客）や内覧件数を見ると、春から夏にかけての販売シーズンに向けて、現在の状況を踏まえ、ガイダンスを据え置くことに非常に自信を持っています。

オースティン・ワシュミット

非常に役立つ詳細な説明をありがとうございます。背景についても感謝いたします。投資に関してですが、前回の決算では、4月末までに1億5,700万ドルをクローズする予定とおっしゃっていたかと思います。遅延の要因は何だったのでしょうか？その一部、あるいはすべてが2億5,000万ドルの枠内に移動したのでしょうか、それとも投資対象（投資プール）に変更があったのでしょうか？それに関する詳細と、それらの資産の予想価格についても教えていただけますでしょうか。

ありがとうございます。

クリント・マリン

もちろんです。オースティン・ワシュミット、クリント・マリンです。遅延は、主に単一のオフマーケット（相対）取引、つまり継続的な取引に関連するものでした。売却側が税効率の高い取引を重視していたためです。

それに対応するため、現在DownREITの構築に向けて協議を進めており、売却側が自社側の税務上の疑問に対処するために追加の時間が必要となっています。実際、このオフマーケット取引を進めるにあたって、その側面がわずかな遅延につながりました。我々はこの案件、そして既存のオペレーターと共に成長できることに非常に期待しています。また、この取引により、IL（独立生活）、AL（アシステッド・リビング）、メモリーケア（認知症ケア）にわたる継続的なケアを提供できる、より新しく、より大規模な2つのコミュニティが当社のポートフォリオに加わります。

クリント・マリン

その間、それがわずかに遅れている一方で、デビッドが準備された発言の中で述べたように、第2および第3四半期にクローズを予定している新たに2億ドルの案件を追加しています。キャップレートについてはデビッドから話してもらいます。

デイビッド・ボイトノ

はい。利回りに至るキャップレートは、ネットで7%前後となっています。これをうまく維持できています。非常に満足しています。

取引ごとに多少の変動はありますが、オースティン、概してその水準で推移しています。

クリント・マリン

オースティン・ワースミット、また、パイプラインを拡大し、多くの機会が見えてきていることについて、補足的な情報（カラー）を加えたいと思います。現在、これまでに完了したものと、デビッドが四半期ごとの投資について述べたものを含め、4億6,000万ドルの水準にありますが、これにより第3四半期時点では、6億ドルのガイダンスの中間値の75%に達することになります。現在の投資状況については非常に自信を持っています。我々が保有しているのは、計12のコミュニティにおける合計8件の取引です。

その4億6,000万ドルの平均築年数は、繰り返しますが、第1四半期にすでに完了した分も含めて平均10年であり、これまでの我々の説明と非常に整合しています。

クリント・マリン

パイプラインにあるこれらの案件の65%は、オフマーケット（相対取引）で調達されたものです。デビッド・ボイトノが意向表明書（LOI）について述べた第3四半期の成約により、オペレーターがさらに2社追加され、今年度は計4社の新規オペレーターとなり、第3四半期には計13社のオペレーターとなります。フォローオン取引も2件あります。この4億6,000万ドルのコミュニティの60%は、IL（自立型）、AL（介助付き）、メモリーケアの連続体（コンティニュアム）をカバーしています。

コミュニティの平均規模は100ユニットで、これらの案件の70%はプライマリーマーケットにあります。我々は、取引を調達する能力について非常に、非常に自信を持っています。パメラ・ケスラーが、新しい資産が最終的に稼働した際に、それらに対して効果的に競争できるような資産を購入することについてコメントした通りです。

オースティン・ワシュミット

クリン、非常に役立つ詳細をありがとうございます。発言権を譲る前に、一点だけ確認させてください。あなたはさらに2億ドルを追加したとおっしゃいました。それは、税効率の高い取引に焦点を当てたオペレーターに特有のものなのでしょうか？というのも、1億5,700万ドルが第2四半期には2億5,000万ドルの成約となり、さらに第3四半期に成約予定の署名済みLOIが1億9,000万ドルあります。

つまり、3億ドルに近い数字になります。追加された2億ドルと、私が算出している3億ドルとの整合性を説明していただけますか？ありがとうございます。

パム・ケスラー

オースティン、パムです。第3四半期に成約予定のLOI下にあるのは9,000万ドルでした。はい。

オースティン・ワシュミット

それが差分ですね。わかりました。ありがとうございます。

クリント・マリン

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのフアン・サナブリア様です。

フアン・サナブリア

こんにちは、おはようございます。私の声が聞こえていれば幸いです。通期の収益ガイダンスについて伺いたいと思います。第1四半期のランレートから、減速が示唆されているように見受けられます。

その要因についてお聞きしたいです。一部の賃料におけるトリプルネットの軟化なのか、あるいは一部のSHOPへの転換によるものなのか、あるいは一時的なキャッシュフローにおけるノイズや悪化があるのか、もしくは第1四半期に発生した、今後繰り返されない可能性のある一時的な要因によるものなのか、判断がつきかねております。

シーシー・チハレ

やあ、ファン、シーシーです。第1四半期については、タイミングの差異により少し上昇がありました。大部分において、いえ、我々は（計画と）一致するだろうと考えています。ギブソンが以前話したように、SHOPのNOI（純営業利益）は拡大していく予定ですが、引き続き計画通りだと考えています。

市場には金利に関する不確実性があります。新しい連邦準備制度理事会（FRB）議長の下でどちらの方向に進むかは分かりませんが、次四半期にアップデートします。

フアン・サナブリア

ありがとうございます。次に、一部のスキルド・ニューリング（熟練看護）資産の潜在的なマネタイズ（現金化）について言及されました。その潜在的な規模と、現行賃料の市場価格をどのように見ていらっしゃるか気になります。

クリント・マリン

もちろん。ありがとうございます、ファン。クリント・マリンです。ええ、我々はスキルド・ニューリング業界を支持しており、当面の短期的な逆風は見込んでいません。

つまり、25年の秋まで遡る、今日まで我々が再投資（リサイクル）してきたものは、本当に特定の理由によるものです。前回の電話会議でギブソン・サターホワイトが言及した通り、明らかにプレステージに関するものでした。それは、特定の州におけるオペレーターへの集中度を下げ、当社のローン・ブック（貸付金残高）を削減することです。その他の売却は、リースの満了や一部の購入オプションによるものでした。

それらは魅力的な8%のキャップレート（還元利回り）でのもので、非常に良いと考えていました。今後については、市場で見られるこうした魅力的な価格設定を活用することに注力することになるでしょう。

クリント・マリン

今後行うことは、パムが言及したように、低成長のトリプルネット・リースから高成長のSHOP資産への移行を真に検討するための、極めてオポチュニスティックな（好機を捉えた）ものになるでしょう。今後行うことは、もし何かあるとしても、限定的なものになるでしょうが、実質的に希薄化は全くありません。スキルド（熟練看護）に関して我々が検討していることは、今後すべてオポチュニスティックなものです。なぜなら、我々のEBITDARベースでのカバー率はほぼ2倍であり、これは歴史的に極めて強力だからです。

スキルド・ニューリングについては、当社のポートフォリオに非常に満足しています。ポートフォリオ内での集中度を削減することができました。今後については、本当にオポチュニスティックなものになるでしょう。

フアン・サナブリア

素晴らしい。言い換えれば、要約すると、高い賃料カバー率を考慮すると、利回りはSHOPを7%前後で購入している際の利回りに近い、あるいはそれに近くなる可能性があるということでしょうか。

クリント・マリン

はい。

フアン・サナブリア

改めて、賃料カバー率に基づく利回りですね。分かりました。素晴らしいです。

クリント・マリン

はい。

フアン・サナブリア

ありがとうございます。

クリント・マリン

ありがとうございます。

オペレーター

次に、Cantor Fitzgeraldのリチャード・アンダーソン氏に移ります。

リチャード・アンダーソン

ありがとうございます。おはようございます。スライド12と、SHOPに関して提示されたガイダンスを見ています。ええ、貴社が成長フェーズにあることは理解していますので、既存店、いわゆるオーガニックな成長の状況を正確に把握するのは難しいことは分かっています。

興味があるのは、もし、その、ポートフォリオに対して仮説的なストレス・テストを行うとしたら、それは1桁台後半のNOI成長といったものになるのでしょうか？ 追加の買収は脇に置いておいて、という意味です。つまり、既存店の観点を開示できるようになる時期が来た際に、私たちが期待すべき成長のタイプは、そのようなものなのでしょうか？

ギブソン・サタホワイト

リチャード、ギブソンです。良い質問ですね。以前の電話会議でも同様の質問をされていたと思います。私の冒頭説明の中で、SHOPにおける高い成長率が、当社のポートフォリオ全体に対してどのように大きな影響を与えるか、その計算方法についてお話ししました。

SHOPのNOI成長率を10%台前半から半ばと仮定した場合、それがその計算の原動力であったと引用しました。以前の電話会議から変わった点は、現在、私たちはポートフォリオに関する一定の経験を積んでいるということです。私たちは、構築しているものに対して非常に自信を持っています。ディール・チームが買収しているものに対しても非常に自信を持っています。

既存店のポートフォリオに組み込まれた計算を考えてみれば、稼働率の向上なしでも、ある程度の数字は出せると考えています。

ギブソン・サタホワイト

当社のガイダンスでは、稼働率を150ベーシスポイント向上させ、中間値で14%の成長としています。非常に保守的に見て、それを除外したとしても、RevPORとExpPORの間に170〜200ベーシスポイントのスプレッドがあれば、2桁、つまり10%のNOI成長を達成できると考えています。これは明らかにRevPORに左右されるものと考えています。その5%程度のガイダンスについては、かなり手応えを感じています。

直近の経緯を見ても、それを維持できていることが分かっています。一歩引いて業界全体の需給動向を見れば、ベビーブーマーが80代になり、新規供給も不足しています。私たちは、今後そのような高い成長プロファイルを実現できると、より自信を持っています。

リチャード・アンダーソン

良い回答をありがとうございます。今年末までにおおむね完了し、拡張可能になると予想されているプラットフォーム投資について言及されました。これらに関する私の不満はすでにご存知ですよね？ あなたや他の人々は外部ソースを通じてSHOPを成長させていますが、それを運営しなければならないわけですよね？ 逃れられない関係にあるわけです。SHOPポートフォリオの過去、失礼、将来について、どのようにストレス・テストを行ってきたのか気になっています。

今日見られるような需給の差を考えると、これらを運営することは表面上は容易なことのように見えるかもしれませんが、このビジネスでは事態が複雑化することもあり得ます。このプラットフォーム投資についてお話しされる際、どのようなタイプの人材を迎え入れているのか気になっています。

リチャード・アンダーソン

オートパイロット（自動操縦）のような環境ではなく、物事がうまくいかなくなった場合にどのように対処するかといった、この分野において不測の事態に対処するためのストレス・テストとして、どのようなことを行っていますか？ それについてコメントいただければ幸いです。

パム・ケスラー

こんにちは、リッチ、パム・ケスラーです。さて、これが容易なこと（レイアップ）だと考えている人は誰もいないと思います。私たちは、皆さんがSHOPポートフォリオと運営を構築する際の熱意を十分に理解し、尊重しています。この電話会議やこの1年間でお話ししてきたように、私たちは、各市場において最高であり、非常に強力で、継続的に実績を上げている最高のマネジャーを真に探し求めています。

私たちは、意思決定をより良くするために、ギブソンが話したデータベースとアナリティクスでそれを補完しています。オペレーターに対する私たちの付加価値は、データの集約を支援することです。それはコストのかかる作業であり、私たちが引き受けたことです。データ分析を支援するために人員を雇用しました。

パム・ケスラー

私たちは、SHOPポートフォリオを管理してきた過去の実績を持つ強力なアセットマネジャーを雇用してきました。これは軽々しく着手したことではありません。以前にも申し上げた通り、SHOPに取り組むのであれば、全力投球しなければなりません。私たちは、この会社の考え方、運営方法、物件取得の方法を根本的に完全に変えました。

ご存知の通り、私たちはマネジャーではありません。自分たちをマネジャーとは考えていません。私たちは最高のマネジャーを雇用し、それらのマネジャーが私たちのポートフォリオにとって最善の結果を生み出せるよう支援しています。

クリント・マリン

リチャード、もう一点、それらに加えて私たちが実施しているのは、取得しているポートフォリオそのものです。デビッドが準備された発言の中で述べたように、私たちは何を購入するかについて、非常に戦略的に、より新しい資産を選んできました。これまでに成約した案件のうち、実際には1件を除いて、その大半でマネジャーを継続させています。これは、この安定したポートフォリオを精選するという意図に基づいて行っています。

私たちは入居率が安定していると考えていますが、ギブソンが話したような継続的な改善を推進する能力も備えています。私たちは、競争力を持つ、より新しく大規模な資産を構築しています。人材と資産の組み合わせによって、成功を収められると考えています。パム・ケスラーが言及したように、私たちはこの業界に長く身を置いていますが、これには多大な努力が必要です。

ギブソン・サタホワイト

リチャード、ギブソンです。そこに付け加えますと、実施という点において、この構造はLTCにとって比較的新しいものです。私たちは過去18〜20ヶ月間、これに懸命に取り組んできました。計画を策定し、初期のコンバージョンにおける課題に対処し、その計画を実行に移すことに非常に慎重に取り組んできました。

視点を広げて見れば、LTCにとってはやはり比較的新しい構造ですが、私たちは自己負担型（プライベート・ペイ）シニアハウジングに携わった経験があります。私たちは皆、この業界に長く身を置いており、オペレーターが直面する課題を痛感しています。厳しいビジネスですが、優れたオペレーターと足並みを揃えることができていると感じています。チームには経験豊富な人材を雇用しており、私たちはただ彼らをサポートしたいと考えています。

リチャード・アンダーソン

はい。その人材を軽視するつもりはありません。それが私の意図ではありません。その過程で、皆さんにストレス・テストをしているのだと思ってください。

皆さんからの詳細な説明に感謝します。最後の質問ですが、マネジャーへの報酬を構造的にどのように考えているか、その考え方について教えてください。売上高の一定割合ですか？それとも、利害関係を一致させる（skin in the game）ためのNOI（純営業利益）の割合ですか？どのように行っているのか、また、特定のモデルに従っているのか、それとも個別のマネジャーごとにケースバイケースで行っているのか、気になっています。

クリント・マリン

リッチ、私たちが従っている一般的なモデルについてお話しします。基本報酬（ベース・フィー）については、売上高とボトムライン（純利益）の両方に基づいて算出されるようにしています。これにより、直近12ヶ月間における利益の整合性を図ることができると考えています。インセンティブ報酬については、共に予算を設定しています。

もし予算を上回ることができれば、運営パートナーにその報酬を与えたいと考えています。

クリント・マリン

また、長期的な利害の一致を図り、時間の経過とともに「合成プロモート（synthetic promotes）」を構築することも検討しています。オペレーターが今日、入居率を伸ばすべきか、あるいは単価（レート）を上げるべきかの判断を下す際、2年後に合成プロモート構造を通じて財務的な報酬を得られるようにすることで、それが長期的にコミュニティにどのように利益をもたらすかという考え方で行わなければなりません。直近12ヶ月において予算を達成する能力と、全体的なパフォーマンスに関する長期的な視点の両方を見ることで、双方にとって良好な利害の一致が図れると考えています。

リチャード・アンダーソン

はい。素晴らしい。ありがとう、クリント。皆さん、ありがとうございました。

クリント・マリン

ありがとうございます。

オペレーター

次に、RBCのマイケル・キャロル氏にお願いします。

マイケル・キャロル

はい、ありがとうございます。皆様が保有されているSHOPのオペレーター・リストを拝見すると、ポートフォリオ内にかなりの数のオペレーターがいらっしゃるようですね。その中で、より密接な関係を築いており、今後も拡大していきたいと考えている数社はありますか？おそらく、1つか2つの資産しか持たないオペレーターもいるかと思いますが、それらを成長させる計画はあるのでしょうか？つまり、ポートフォリオ内の1社のオペレーターが、単一の異なる資産のみを管理している場合、それはどの程度困難なことなのでしょうか？より少数のオペレーターに、より大規模なポートフォリオを管理させる方が理にかなっているのでしょうか？

クリント・マリン

（クリントです）申し上げますと、言うまでもなく、我々はこの投資プラットフォームを、昨年の半ばの初期コンバージョンを経て開始したばかりです。我々は、関係を構築してきたすべてのオペレーターと共に成長していきたいと考えています。これに続いて、さらに3社の関係を追加する予定です。これは、我々がこの方向に進むことを最初に発表した2024年秋に行った取り組みの証しであると考えています。

我々は、自分たちが何を行っているかを周知させるために時間をかけ、市場に働きかけ、オペレーターに知らせることに注力しました。これは、我々が行った意図的な努力の結果です。はい、我々はこれら各オペレーターと共に成長していきたいと考えています。

マイケル・キャロル

SHOPのポートフォリオ内にオペレーターが増えると、業務は困難になりますか？つまり、何らかの限界があるのでしょうか？現在3社を追加されていることから、現状については問題ないのだと理解していますが。例えば、15社なら大丈夫だが20社だと難しい、といったことはありますか？各関係性を確実に追跡できるような、一定の限界はあるのでしょうか？

パム・ケスラー

我々は、いかなる制限も設けておりません。結局のところ、投資機会次第です。クリントが事前に用意した発言およびその後の質疑応答で述べた通り、我々の投資機会の大部分は、オペレーターからのオフマーケット（市場外）の案件から得られています。それが我々のディールフローの源泉である限り、制限は設けないつもりです。

先ほどの発言でも申し上げた通り、我々は物件を保有している地域、および拡大を目指している地域の、最高水準のオペレーターをターゲットにしています。いいえ、制限は設けません。明らかに、収穫逓減の法則が働く段階には至るでしょう。50社ものオペレーターを抱えるといったことは、決してあるとは言いません。

現在の状況、および今後1〜2年でオペレーターを追加していく状況においては、問題ないと考えています。当社の資産運用チームにとって、十分に管理可能な範囲です。

マイケル・キャロル

わかりました、ありがとうございます。元の話に戻りますが——

ギブソン・サタホワイト

少し付け加えさせていただいてもよろしいでしょうか。

マイケル・キャロル

どうぞ、ギブソン。

ギブソン・サタホワイト

先ほどお話ししようと思っていたのは、人員計画、つまり追加のリソースを組み込んでいるということです。リチャードがちょうど質問していたコア・プラットフォームについても、規模を拡大（スケール）できるように、主要な要素はすべて完全に整うと考えています。当然ながら、当社の成長戦略に沿った人員計画を策定しています。

マイケル・キャロル

わかりました、ありがとうございます。話題を変えてSNFの売却についてですが、これらのポートフォリオの一部を売り出すプロセスは既に開始されていますか？ 先ほどの電話会議の中で、案件があれば検討するという趣旨のお話をされていたのでしょうか？

クリント・マリン

現時点では、実際には売り出しは行っておりません。つまり、案件に関する多くのインバウンドの問い合わせを受けており、それらに対して対応しているといった状況です。繰り返しますが、より高成長なSHOP資産へと再投資するために、当社にとって有利となるような、機を捉えた価格設定であることが条件となります。

マイケル・キャロル

クリント、これらの潜在的な売却について、私たちが想定しておくべき具体的な規模はありますか？ つまり、1億ドル以上といった規模になり得るのでしょうか、それとも判断するには時期尚早でしょうか？

クリント・マリン

あり得るとは思います。ただ、どのような案件が出てくるかによって状況が変わりますので、規模が大きくなることもあれば、小さくなることもあると考えています。

マイケル・キャロル

わかりました、ありがとうございます。感謝いたします。

クリント・マリン

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ドイツ銀行のOmotayo Okusanya氏にお願いいたします。

オモタヨ・オクスニャ

はい、皆様おはようございます。私もスライド12のSHOPのパフォーマンスに焦点を当てたいと思います。改めてお聞きしたいのですが、四半期決算をご覧になると、ページ上にRevPORが開示されています。2025年度第2四半期、SHOPコンバージョン・ポートフォリオのみであった時点では、RevPORは1万ドル程度でした。

その後、第3四半期には9,500ドルほどになりました。その後、これまでの追加買収に伴い、2026年度第1四半期までに約7,850ドルへと徐々に低下しています。

オモタヨ・オクスニャ

改めて、コンバージョン後の買収、つまり当初の13物件以降の買収について、当初の13件のコンバージョンと比較してRevPORを押し下げている要因となっているポートフォリオの一般的な特性について、少しお話しいただけますでしょうか。その点を少し理解したいと考えておりまして、単に異なる市場セグメントをターゲットにしているのか、あるいは、当初の13件と比較して買収対象をどのように考えているのか、という点について伺いたいです。

パム・ケスラー

ありがとう、Tayo。Pamです。ええ、説明は非常にシンプルだと思います。第2四半期の当初の13物件に立ち返ってみてください。

そのうち12件はメモリーケアでしたよね？メモリーケアはRevPORがはるかに高いのです。SHOPポートフォリオに、IL、AL、メモリーケアが混在するような、より伝統的な高齢者向け住宅物件を増やしていくにつれて、RevPORが徐々に低下していくのが見て取れるかと思います。これは、単独のメモリーケアからの多様化を進める中で、ポートフォリオの構成（ミックス）が変化しているということであり、それ以外に読み取るべきことはありません。

オモタヨ・オクスニャ

なるほど。わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

現在、これ以上の質問はございません。締めのご挨拶のため、Clint Malin氏にマイクをお戻しいたします。

クリント・マリン

ありがとうございます。本日の電話会議にご参加いただき、また日頃からのご支援をいただき、誠にありがとうございます。次四半期には進捗状況をご報告できること、また、今後の投資家カンファレンスで皆様にお会いできることを楽しみにしております。ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございました。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。それでは、お電話をお切りください。