オペレーター

皆様、おはようございます。MAAの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。プレゼンテーション中、すべての参加者は聞き取り専用モードとなります。終了後、質疑応答セッションを行います。

なお、本電話会議は本日2026年4月30日に録音されています。時間の都合上、質問は1人1問までとさせていただきます。それでは、冒頭のコメントのために、MAAのシニア・バイス・プレジデント、トレジャーラー（財務責任者）、兼キャピタル・マーケット担当ディレクターであるアンドリュー・シェーファーにマイクをお渡しします。

アンドリュー・シェッファー

レジーナ、ありがとうございます。そして皆様、おはようございます。MAAのトレジャーラー兼キャピタル・マーケット担当ディレクターのアンドリュー・シェーファーです。今朝の電話会議に参加している経営陣は、ブラッド・ヒル、ティム・アルゴ、クレイ・ホルダー、ロブ・デルプリオーレです。

今朝の準備されたコメントを開始する前に、本討論の一環として、会社経営陣が将来予測に関する記述を行うことを指摘しておきたいと思います。実際の結果は、当社の予測とは大きく異なる可能性があります。将来の結果に影響を与える可能性のあるリスク要因を記載している、昨日の決算リリースおよびSEC（証券取引委員会）への1934年証券取引法に基づく届出書内の「将来予測に関する記述」のセクションをご参照いただくことをお勧めします。本電話会議では、特定の非GAAP財務指標についても議論いたします。

アンドリュー・シェッファー

最も直接的に比較可能なGAAP財務指標の提示、および非GAAP指標と比較可能なGAAP指標との差異の調整については、当社の決算リリースおよび補足財務データに記載されています。当社の決算リリースおよび補足資料は、現在、当社ウェブサイト（www.maac.com）の投資家情報（For Investors）ページでご覧いただけます。準備されたコメントのコピーおよび本電話会議の音声録音も、本日後半に当社ウェブサイトで公開される予定です。短い準備されたコメントの後、経営陣が質問にお答えします。

質疑応答に移る際は、皆様の時間に配慮をお願いいたします。本日は他の決算電話会議もあるため、1時間以内に会議を終了させる試みとして、アナリストの方からの質問は1人につき1問に制限させていただきます。フォローアップの質問や追加の議論事項がある場合は、再度キュー（順番待ち）に並んでいただくようお願いいたします。それでは、ブラッドにマイクをお渡しします。

ブラッド・ヒル

ありがとう、アンドリュー。皆様、おはようございます。リリースで強調しました通り、当社の事業展開地域における底堅い需要、強力な入居者維持、ならびに費用管理への注力と一部のタイミングに関連する項目に支えられ、当社の第1四半期業績は予想を上回る結果となりました。新規賃貸価格は、いくつかの市場における供給圧力を引き続き反映しています。

この圧力にもかかわらず、新規賃貸価格は前期比で改善しました。継続的な強力な更新実績に支えられ、混合賃貸価格（blended lease over lease pricing）は第4四半期から140ベーシス・ポイント改善しました。リーシング・シーズンの大部分がこれから控えている中で、安定した稼働率と、1年前よりも良好な60日間のエクスポージャー（契約満了リスク）を伴い、夏季に向けてのポジショニングとモメンタムを維持したいと考えています。

ブラッド・ヒル

当社の高成長市場は、新規供給を着実に吸収できる堅実な需要を生み出しており、これにより、継続的な安定稼働、有利な更新価格、強力な集金、および以前のガイダンスで提供した見通しに沿った全体的な収益パフォーマンスが可能になると信じています。当社のリーシング・トラフィック（内見数）は引き続き強く、当社の多様なポートフォリオと市場全体における、ポジティブな人口移動の傾向、強力な賃金上昇、および安定した雇用条件が組み合わさり、当社の事業展開地域における第1四半期の吸収量が新規供給量を上回ったことに示されるように、堅実な需要を牽引しています。運営面では、当社の資産管理チームの積極的なサポートを受けるオンサイト・チームが、業界をリードするGoogleスコアに反映されているように、優れた入居者体験を提供しながら費用を管理し、引き続き高いレベルで実行しています。当社の強力なカスタマーサービスと、進行中の戸建住宅の価格妥当性の課題の結果として、更新契約は一貫しており、5四半期連続での前年比混合賃貸価格の改善に寄与しています。

ブラッド・ヒル

当社は、バランスの取れた規律ある方法で資本を配分し続けており、公開市場における既存ポートフォリオの現在の価格の歪みを利用した自社株買いを行うとともに、強力なバランスシートを保護しながら、長期的な収益成長を実現するための取り組みを実行しています。当社の事業展開地域における高品質な物件の取得キャップレートは約4.5%であり、当社の外部成長への取り組みは、主に、将来の成長として4,300戸を超える、所有および管理下の土地サイトからなる既存のパイプラインを通じた新規開発に焦点を当てています。当社は4月に、今年最初のプロジェクトであるカンザスシティ市場の286戸のコミュニティの建設を開始しました。現在の承認および建設スケジュールに基づき、今年は4つのプロジェクトの建設を開始できる見込みであり、年間の予想開発支出を3億5,000万ドルに引き下げます。

ブラッド・ヒル

これは当初の予測である4億ドルからは減少していますが、2025年に開始した2つのプロジェクトに投資した3億1,500ドルからは増加しています。今年開始を予定しているプロジェクトは、より好ましい需給環境になると私たちが考えている2028年および2029年に引き渡される予定です。将来を見据えると、当社の各市場における潜在的な需要、新規供給の減少、ならびに継続的な強力な集金と収入に対する家賃比率20%という手頃な賃料を維持する入居者ベースの強さに、引き続き勇気づけられています。当社の高成長市場は、雇用主、世帯、および投資家にとって、魅力的な長期的訴求力を提供し続けています。

ポジティブな吸収、安定した需要、および市場レベルの稼働率の改善を伴い、春から夏にかけてモメンタムを構築し続け、年が進むにつれて新規賃貸価格の改善をサポートできるものと楽観視しています。

ブラッド・ヒル

年間を通じて既存の資産ベースからのオーガニックな成長を確保することに加え、既存ポートフォリオからの効率化と営業利益率向上に向けた新しい取り組み、拡大する再開発機会、ならびにリーシングが進み続けている拡大中の開発パイプラインなど、多くの領域からNOI（営業純利益）への貢献が増加することを期待しています。現在、当社は、より多様化し高品質なポートフォリオ、より強力な運営プラットフォーム、およびより強力なバランスシートを備えており、接近する回復サイクルにおいて、パフォーマンスの向上を捉え、意味のある株主価値を提供できる立場にあると考えています。

ブラッド・ヒル

今後数年間の見通しに期待しています。各物件およびコーポレートオフィスに所属するすべての従業員に対し、継続的な献身と集中に感謝します。それでは、ティムにマイクを渡します。

ティム・アルゴ

ありがとう、ブラッド。皆様、おはようございます。第1四半期については、既存店収益が想定通りであり、既存店費用が低下したことで、既存店NOIは当社の予想を上回りました。価格設定の観点からは、新規契約の賃料上昇率（lease over lease growth）は第4四半期から前期比で110ベーシスポイント改善しましたが、供給量が高水準ながらも緩和傾向にあることと、マクロレベルの経済的な不確実性が組み合わさり、引き続き圧力を受けています。

更新に関しては、過去数四半期と同様に、更新率と賃料は引き続き堅調です。更新契約の賃料上昇率は第4四半期から前期比で70ベーシスポイント改善し、混合賃料上昇率（blended lease over lease growth）は第4四半期から140ベーシスポイント上昇しました。当四半期の平均実稼働率は95.5%と、引き続き堅調に推移しています。

ティム・アルゴ

さらに、回収も引き続き強力な四半期となり、純延滞率は請求賃料のわずか0.3%で、過去数四半期と同様の水準でした。市場の観点からは、第4四半期および昨年の大部分において好調であった多くの市場が、第1四半期も引き続き強さを示しています。中位市場、特にバージニア州とサウスカロライナ州のパフォーマンスについては、何度か言及してきました。リッチモンド、グリーンビル、D.C.エリアの各市場、およびチャールストンは、当四半期において強力な価格決定力と高い稼働率を示しました。

勇気づけられることに、既存店NOI寄与度において最大の3つの市場であるアトランタ、ダラス、オーランドは、いずれも第1四半期の混合賃料上昇率においてポートフォリオを上回りました。オースティンは改善しているものの、特に新規契約の価格設定において、依然として課題となっています。

ティム・アルゴ

シャーロットとサバンナは、大量の供給圧力を受けて課題に直面している他の2つの市場です。当社のリースアップ・ポートフォリオにおいては、シャーロットのMAA Liberty RowとタンパのMAA Breakwaterが第4四半期に建設を完了し、リースアップ・ポートフォリオに加わりました。現在、リースアップ中の物件は5件あり、第1四半期末時点の合計稼働率は68.3%で、加えて現在ユニットのリーシングを行っている開発物件が2件あります。これらのリースアップ物件の一部では、特定のフロアプランで最大8週間の賃料減免（concessions）といった高い水準が続いています。

しかし、市場の改善が続くにつれ、これらのプロジェクトは依然として当初の想定利回り（underwritten yields）を達成する見込みであり、したがって長期的な価値創造の機会を維持しています。様々なターゲットを絞った再開発およびリポジショニングの取り組みにおいて、第1四半期は迅速なスタートを切りました。

ティム・アルゴ

2026年度第1四半期には、1,386件の室内ユニットのアップグレードを完了しました。これは2025年度第1四半期に改修したわずか1,100件強から増加しています。平均ユニットあたりの支出額7,349ドルに対し、未アップグレードのユニットを平均104ドル上回る賃料増額を達成し、これは約17%のキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンに相当します。これらのユニットは、追加のターンタイム（退去後の準備期間）を調整しても、未改修のユニットよりもリーシング速度が速く、平均して約9日早くなっています。

共用部およびアメニティのリポジショニング・プログラムについては、直近の6プロジェクトにおいて90%以上が価格改定（repriced）を完了しており、平均NOI利回りは10%を超え、賃料上昇率は同業他社のMAA物件を大きく上回っています。さらに5つのプロジェクトが建設完了に近づいており、5月から8月の間に価格改定を開始する予定です。

ティム・アルゴ

他に6つの物件が計画段階にあり、2027年春の価格改定に間に合うように完了する予定です。2024年に開始し2025年に拡大したWi-Fi改修イニシアチブは、継続的に成長しています。賃貸契約が締結される際にサービスが居住者に提供されている稼働中の物件は27件あり、2026年にはこのイニシアチブをさらに35件以上の物件へ拡大する予定です。リーシングシーズンの繁忙期に向かうにあたり、当社は有利なポジションにあります。

4月の平均実稼働率は95.5%で、2025年4月と同水準です。また、60日間のエクスポージャーは現在8.3%であり、2025年4月末と比較して20ベーシスポイント改善しています。

ティム・アルゴ

第1四半期において、追加で入居したユニット数が新規供給数を上回り、市場での吸収（absorption）が進んだことで、供給圧力は緩和し続けています。前述の経済的な不確実性にもかかわらず、リード（見込み客）の数は引き続き強力で、前年を上回っています。第2四半期も更新パフォーマンスは引き続き好調であり、更新率および更新時に受け入れられた賃料上昇率は、過去数四半期で見られた水準と同様です。需要が安定しているという前提に基づき、第2四半期から第3四半期初めにかけて、新規賃料は段階的な季節的改善を見せ、更新賃料と更新率も一貫して成長すると予想しています。

年が進むにつれ、ファンダメンタルズの改善がさらに大きな影響を与え、2027年に向けてより強固な体制が整うでしょう。私の用意したコメントは以上です。それでは、クレイにマイクを渡します。

クレイ・ホルダー

ありがとう、ティム。皆様、おはようございます。当四半期のコアFFOは希薄化後1株あたり2.13ドルとなり、第1四半期のガイダンスを0.02ドル上回りました。当四半期、既存店費用はガイダンスを0.015ドル上回る好結果（favorable）となり、非既存店NOIも0.01ドル好調でしたが、0.005ドルの不利な利息費用によって相殺されました。

既存店の修繕維持費、人件費、およびマーケティング費用はすべて予想を下回りましたが、これは規律ある費用管理と費用の計上時期によるものです。当四半期中に、約1億ドルの開発費用を充当しました。四半期末時点での開発パイプラインは6億2,300万ドルであり、現在のパイプラインに対して、今後3年間で予定されている資金充当額は2億3,400万ドルです。

クレイ・ホルダー

以前お話しした通り、開発着工数を当初のガイダンスから調整いたしました。それに伴い、本年度の開発支出を5,000万ドル引き下げました。

クレイ・ホルダー

パイプラインの規模は、四半期中の着工や引き渡し状況によって時点ごとに変動する可能性がありますが、新規プロジェクトの建設を開始するにつれて、年間を通じてパイプラインは拡大していく見込みです。当社のバランスシートは、本件およびその他の成長に向けた取り組みを支えるために、非常に健全な状態を維持しています。四半期末時点で、現金とリボルビング・クレジット・ファシリティに基づく借入可能枠を合わせて、約8億4,000万ドルの資金を保有しており、純有利子負債/EBITDA倍率は4.5倍でした。四半期末における未償還債務の平均残存期間は6.1年、実効利率は3.9%でした。

2月中に、実効利率4.6%強の7年物公募債を2億ドル発行し、その調達資金をコマーシャルペーパー・プログラムに基づく借入金の返済に充てました。

クレイ・ホルダー

当四半期中、当社は普通株式55万8,000株を、加重平均株価130.46ドルで、総額7,300万ドルにて買い戻しました。リーシング・シーズンの大部分がこれから控えている本年度の見通しについては、同一物件（same-store）およびコアFFOの年間ガイダンスの中央値を再確認すると同時に、コアFFOのレンジを絞り込みます。当四半期については、コアFFOは希薄化後1株当たり2.02ドルから2.12ドルの範囲、中央値では1株当たり2.06ドルになると予想しています。第2四半期のガイダンスには、典型的な季節的なリーシングの増加に加え、維持管理関連の営業費用の増加が反映されています。

クレイ・ホルダー

第1四半期から第2四半期にかけての利息費用の増加は、主に、追加の開発ユニットの引き渡し、および自社株買いと訴訟和解に伴う追加の借入によるものです。これらの影響と利息費用は、物件売却による収益によって一部相殺される見込みです。準備していたコメントは以上です。レジーナ、それでは質問受付のために進行をお返しします。

オペレーター

これより質疑応答に移ります。ご質問がある場合は、タッチトーン電話で「＊」を押してから「1」を押してください。質問を取り消したい場合は、再度「＊」を押してから「1」を押してください。最初の質問は、シティのエリック・ウルフ氏からです。

どうぞ。

エリック・ウルフ

おはようございます。質問を受け付けていただきありがとうございます。ガイダンスに基づくと、混合レートは年間を通じて上昇していくと予想されていますね。先ほど、第2四半期には典型的な季節的影響を予想しているとおっしゃいました。

具体的に、今後数ヶ月間でどのような展開を予想されているかお話しいただけますでしょうか。前四半期には、第1四半期の混合レートに関するガイダンスを提示されていたかと思います。第2四半期の混合レートについても同様に提示していただき、一部の市場において、ようやく供給の影響が緩和し始めているのかどうかについても併せてお話しいただければと思います。

ティム・アルゴ

はい、エリック、ティムです。それにお答えするとともに、当社の年間混合ガイダンスについてどのように考えているかをご説明します。年間の混合ガイダンスは1%から1.5%を維持しています。報告した通り、第1四半期の混合レートはマイナス0.3%でしたが、新規契約側では着実で漸進的な改善が見られ始めており、更新についても引き続き堅調に推移しています。

年内の残りの期間についてですが、ご指摘の通り、新規契約の価格設定は7月頃まで上昇し続け、その後、季節的に緩やかになると予想しています。ただし、供給の影響が緩和し続けていることから、年度後半の季節的な緩やかさは、例年ほどではなくなると予想しています。

ティム・アルゴ

更新については、引き続き5%以上の範囲で、かなり一貫して推移すると考えています。これらすべてを考慮して当社の1%から1.5%という数字に至るには、年度の後半3四半期については、混合レートで1.3%から1.8%程度になると考えていることになります。現在の状況と、先ほどお話しした季節的な曲線を用いて、その軌跡がどのように進んでいくかを考えていただければと思います。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのJana Galan様からいただきます。どうぞ。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。おはようございます。ティム、また質問させてください。アトランタとダラスにおける、コンセッション（賃料減免）と供給吸収の両方のパフォーマンスについてお話しいただけますか？

ティム・アルゴ

アトランタとダラスについては、引き続きかなり堅調なパフォーマンスが見られます。特にダラスです。少しダラスに目を向けると、現在の価格設定の観点、および昨年同時期と比較した稼働率の観点から見て、2025年度第1四半期から2026年度第1四半期にかけて、ブレンデッド・プライシング（混合賃料）で約240ベーシスポイントの改善が見られ、同時に稼働率も安定しています。同様にアトランタでも、昨年のブレンデッド・プライシングから今年にかけて約50ベーシスポイントの増加、稼働率については約20ベーシスポイントの増加が見られました。

アトランタはおそらく我々にとって少し早めに回復し始め、それが安定して前進し続けている状況です。ダラスは少し遅れていましたが、現在、良好な強さが見られます。

ティム・アルゴ

先ほど申し上げた通り、ダラスは今年、当社の最も好調な市場の一つになると予想しています。かなり広範な範囲で強さが見られます。アレン/マッキニー地域には依然としていくらかの圧力がありますが、アップタウンや他のいくつかの郊外市場は好調に推移しています。アトランタでも同様に、インタウン、ダウンタウン、ミッドタウン、バックヘッドといったサブマーケットが、一部の郊外を上回るパフォーマンスを示しています。

ドルースとスミナは依然として少し弱く、依然として高いコンセッションが見られます。ダラスについては、コンセッションが少し低下しています。ダラスのコンセッションは他の市場ほど広範ではありません。特に都市部において、いくらかの緩和が見られます。

アトランタについてお話ししましたが、コンセッションは前四半期に少し低下しており、前四半期と同程度の水準を維持しています。

ティム・アルゴ

平均して、まだ1ヶ月ほど（の減免期間）は残っていますが、私が申し上げたサブマーケットでは、かなり低下しています。

オペレーター

次のご質問は、キーバンクのAustin Wurschmidt様からいただきます。どうぞ。

オースティン・ワースミット

ありがとうございます。おはようございます。ティムのお話に続けたいと思います。新規契約賃料の伸び率についてです。

第1四半期には天候による混乱があったかと思います。第4四半期と比較して、新規契約賃料の伸び率の改善ペースには驚かれましたか？第2四半期に向けて、そのペースは改善、あるいは加速しているのでしょうか？それとも、昨年の第4四半期から今年第1四半期にかけて見られたものと同様でしょうか？ありがとうございます。

ティム・アルゴ

はい。つまり、昨年を振り返ると、4月頃まで新規契約賃料の力強い加速が見られましたが、その後レイバー・デー（労働者の日）とともに停滞し、そこでピークに達して5月以降は勢いを得られませんでした。今年我々が目にしているのは、より着実な加速です。ご指摘の通り、2月は少し足踏み状態となり、第1四半期の新規契約賃料設定が予想を少し下回りましたが、その後3月に急速に回復し、4月にも勢いが見られます。

エクスポージャーと稼働率の状況を考慮すると、5月は昨年の5月の実績を上回ると予想しています。

ティム・アルゴ

（状況が）停滞した部分についてです。今年は、新規リース料がより季節的、あるいはより通常の形で加速していると言えます。昨年はもう少し早かったのですが、その後、完全に停止しました。それが続くことはないと考えています。

私たちが注目しているあらゆる統計、つまり、エクスポージャーがどの程度か、リード（見込み客）の量はどの程度か、稼働率はどの程度か、そしてプレリーシングの状況なども含めて見ていくと、昨年とは異なり、そのモメンタム（勢い）は5月以降も継続すると予想しています。

ブラッド・ヒル

はい、ティムの話に、より広範な観点からいくつか補足させていただきます。ティムが先ほど言及したように、年内の推移について私たちに勇気を与えている要因の一つは、まず、我々の地域における広範な需要のファンダメンタルズが、全般的に非常に良好な結果を示し続けていることです。雇用成長は引き続き堅調です。その他の需要要因である移住トレンドや人口増加も、我々の地域内ではすべて引き続き非常に堅調です。

ティムが今話していたモメンタムについても言えば、第1四半期の市場レベルの稼働率は引き続き堅調に推移しています。

ブラッド・ヒル

第1四半期において、吸収量が供給量を上回っていることにも注目してください。ティムが述べたように、現在の契約更新のポジショニング、安定した稼働率、そして昨年同時期よりも良好な状態にあるエクスポージャーにより、4月に見られたモメンタムを5月、6月へと継続させるための非常に有利な立場にあります。モメンタムは高まっていると感じています。現在までのダッシュボードによれば、そのモメンタムは第2四半期も継続して高まっており、これは年を通じて新規リースの進展を見続けるために必要なことであり、当社の通期の予想とも一致しています。

オペレーター

次のご質問は、みずほ証券のHaendel St. Juste様からの電話回線です。どうぞ。

ハンドル・セント・ジュスト

こんにちは。資本投入に関する質問です。市場価格や貴社の資本コストを考慮して買収ガイダンスを引き下げた決定については理解していますが、一部の新規開発着手を抑制するという決定について、もう少し詳しく説明していただけないでしょうか。資本利用の抑制、つまり全体的な資本投入の減少は、そちら側の利回りが魅力的であることを踏まえ、近い将来により多くの自社株買いを行うことに前向きである可能性を示唆しているのでしょうか？ありがとうございます。

ブラッド・ヒル

はい、Haendel、ブラッドです。冒頭のコメントでも申し上げましたが、開発支出の抑制についてですが、開発は案件が開始できるタイミングに関して、少々流動的な側面があります。承認に予想よりも時間がかかることもあります、といった類のことです。前回の電話会議でお伝えした通り、今年は5件から7件の案件を開始できるとしていましたが、それらの承認サイクルの現状から判断すると、4件に近くなりそうです。

もちろん、分からないこともあります。それらの中にはより早く承認されるものもあり、経済合理性があれば、年後半に開始できる可能性があります。

ブラッド・ヒル

開発については、それが株主に対して長期的な価値を提供するための資本の最善の用途の一つであると引き続き信じており、その点に注力し続けます。Clayがコメントしたように、そのパイプラインの規模は拡大し続けると予想しています。今年の支出は当初の予想よりは減少していますが、昨年比では依然として増加しており、継続的に3億ドルから4億ドルの範囲になると予想しています。これに関して実質的な変更はありません。

ブラッド・ヒル

自己株式取得に関してですが、資本をどのように配分するのが最善かを考える際、私たちは、安定かつ成長する配当を支える、高品質で複利的な利益成長を生み出すことに真に注力しています。それが、フルサイクルにおけるTSR（総株主リターン）のパフォーマンスを向上させる最善の方法であると私たちは考えています。その際、資本をどこに投じるかを決定するにあたって、3つのことを検討しています。第一に、非常にバランスの取れたアプローチを取りたいと考えています。

そのバランスの取れたアプローチにより、短期的な機会を活用することが容易になりますが、現在はちょうど自社株買いがそれに該当します。皆様も、私たちがその分野で積極的に動いているのをご覧になっている通りです。

ブラッド・ヒル

我々はまた、繰り返しになりますが、長期的なTSR（総株主リターン）パフォーマンスに貢献すると考える機会を活用したいと考えており、それが開発事業の役割です。我々は、それが長期的なTSRパフォーマンスを推進するための最善の機会であると考えています。我々は増益をもたらすリターンを得ており、現在は6%台半ばとなっています。重要な点として、我々の開発事業は、既存のポートフォリオと比較して、長期ベースで約50〜100ベーシス・ポイント高いNOI（純営業利益）成長を実現できています。

ブラッド・ヒル

我々は、取り組んでいる事柄に関してバランスを取りたいと考えています。第二に、バランスシートのキャパシティを保護したいと考えています。バランスシートで実行できることを守りたいため、バランスシートのレバレッジを拡大させるようなことはしません。第三に、我々は現在のポートフォリオを気に入っています。

所在地の状況や参入している市場を気に入っているため、市場間で資本を大幅に再配分する必要はありません。資本の再配分を行うためには、確かにより多くの売却（ディスポジション）が必要になりますが、我々は資本配分のさまざまな機会、およびその中での自社株買いの位置付けを、そのように捉えています。

オペレーター

次のご質問は、Piper Sandlerのアレクサンダー・ゴールドファーブ様からの電話回線です。どうぞ。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

おはようございます。ガイダンスについて質問させてください。皆さんは、年内の残りの期間の加速について、かなり楽観的に話されています。昨年のようには停滞しないであろう、今年のリーシング（賃貸）トレンドについても話されています。

それなのに、調整後のガイダンスについてですが、基本的にレンジ（予想幅）を狭めています。同業他社の多くは、第2四半期にガイダンスを再検討するために、含みを持たせています。皆さんのコメントに基づけば、上振れの可能性があるように聞こえますが、それでも上限を削り、レンジを狭めています。第2四半期まで待たずに、今ガイダンスを再検討することに決めた理由について、もう少し詳しくお話しいただけますか？

クレイ・ホルダー

はい、アレックス、クレイです。ガイダンス、少なくともレンジを引き下げた本当の理由は、当初のガイダンスを出した時と同じ中間値を維持していることです。年初の時点では、通常よりもレンジを少し広めに設定していました。それは、ティムが先ほど述べたようなマクロ経済の不確実性や、当時存在していた需要への懸念があったためです。

現在、それらは軽減されています。第1四半期を終えたことで、通常、年度を通して設定するようなレンジへと狭めました。レンジを狭めたことによって反映したのは、まさにそれだけです。とはいえ、年が進むにつれて、我々の全体的なガイダンスには引き続き非常に自信を持っています。

オペレーター

次のご質問は、Morgan Stanleyのアダム・クレイマー様からの電話回線です。どうぞ。

アダム・クレイマー

皆さん、おはようございます。コンセッション（賃料減額措置）に関する更新成長について少し伺いたいと思います。毎四半期得られる更新成長のうち、コンセッションの解消（バーンオフ）によるものと、総賃料の引き上げによるものの割合を、分解して、あるいは内訳として示すことは可能でしょうか。もう一点、コンセッションについてです。

特定の市場については言及されていたかと思いますが、ポートフォリオ全体として、現在コンセッションとしてどのような条件を提示しており、それは前年同期と比較してどうでしょうか？

ティム・アルゴ

ティムです。質問の第一部については、特筆すべきことは多くありません。つまり、我々のポートフォリオでは、大量のコンセッションを使用していません。そのほとんどは価格設定による純効果です。

財務諸表を見ていただければ分かりますが、コンセッションは純潜在賃料の約0.6%に相当します。我々の場合、既存物件の更新ベースにおけるコンセッションの解消は非常にわずかです。おそらく10ベーシス・ポイント程度でしょう。コンセッションの影響がより大きいのは、リースアップ物件（入居促進中の物件）です。

リースアップ物件では、コンセッションの解消が一部を牽引して、8%、9%、10%の更新を実現しています。その2つの間には、区別ができると考えています。

ティム・アルゴ

当社のポートフォリオ全体、および各市場におけるコンセッション（賃料優遇）市場に関しては、第1四半期は第4四半期とほぼ同様であったと言えます。ご存知のように、競合他社の60%から65%が何らかのレベルのコンセッションを提供しています。標準的には4週間から5週間の間です。これは概してポートフォリオ全体にわたる傾向です。

4月に入ると、コンセッションを提供する競合他社の割合がわずかに低下し、全体の平均コンセッション期間もわずかに減少するという、極めてわずかな低下が見られました。これは、今後の勢いを示唆しているのではないかと考えています。今四半期の吸収（リーシングが進むこと）はプラスであり、リースアップ（新規供給）物件も減少しています。

ティム・アルゴ

わずかながら低下し始めているところです。

オペレーター

次のご質問は、UBSのMichael Goldsmith様からいただきます。どうぞ。

スピーカー 19

おはようございます、Amyです。Michaelと一緒に伺っています。新卒者の採用が、貴社のピーク時のリーシング・シーズンにどの程度影響を与えるのか伺いたいです。MAAの物件へランクアップしてくる人が多い傾向にありますか、それとも初めて賃貸を利用する人が多いのでしょうか？

ティム・アルゴ

市場全体としてはかなり安定しています。特にその層の失業率に関する議論がある中で、我々も若い年齢層の動向を注視してきました。例えば第1四半期を見ると、入居者の約20%が25歳以下であり、これはここ数年間非常に安定しています。増減はほとんどありません。

また、そのような圧力を測るために、保証人を必要とする居住者が増えているかどうか（経済状況が芳しくないことを示唆するため）についても見ていますが、実際には、それはわずかに減少しています。

ティム・アルゴ

平均して、入居者の20%程度が25歳以下の年齢層ですが、現時点では、それに関して特段の圧力や変化は見られません。

オペレーター

次のご質問は、Wells FargoのJamie Feldman様からいただきます。どうぞ。

ジェイミー・フェルドマン

ありがとうございます。今年、開発の着手を抑制するとのお話がありました。明らかに供給はかなり意味のある形で減少しており、競合他社の中には2028年から2029年にかけて増強すると話しているところもあります。その決定について、また、今後の開発について我々はどう考えるべきかについてお聞かせいただけますか？それは、よりプロジェクト固有のものなのでしょうか、それとも我々が考慮すべき、より大きな全体像があるのでしょうか？

ブラッド・ヒル

ええ、ジェイミー、ブラッドです。繰り返しになりますが、年間5,000万ドルの開発の減少は、取引の着工に関して平均してわずか数ヶ月の遅れが生じているということであり、それはまさにあなたの指摘通り、取引固有のものです。それは当社の開発に対する姿勢の変化を示すものでは決してありません。我々は引き続き、開発のメリット、特にそれが長期的なTSR（総株主リターン）のパフォーマンスにもたらす利益を信じています。

引き続き開発に注力していくことになります。現在、承認済みの4,000ユニットを超える16のサイトを所有、あるいは管理していると考えています。これは引き続き当社の注力事項となります。年間3億ドルから4億ドルの支出を継続する予定です。

ブラッド・ヒル

各年の着工レベルの数値は、多少の変動（lumpy）が生じ得るため、若干異なる場合があります。承認プロセスを経る必要があり、それは時として予想よりも時間がかかることがあります。当社の開発に関する戦略と注力点はこれまでと同様であり、以前にお話しした10億ドルから12億ドルの範囲まで、パイプラインを拡大し続けます。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのSteve Sakwa様から電話回線にて承ります。どうぞ。

スティーブ・サクワ

はい、ありがとうございます。いわば、大きな視点での質問です。もし今日、ポートフォリオの規模を倍増させることができるとしたら、現在よりも大幅に、あるいはより大きなポートフォリオを管理することのメリットとデメリットは何でしょうか？価格設定に関するより優れた洞察が得られるほどデータフローは大幅に改善されるのでしょうか、それとも単に運営上の課題が増えるだけなのでしょうか？規模について、また、現在よりもはるかに大きくなる必要があるかどうかについて、どのようにお考えですか？

ブラッド・ヒル

そうですね、規模がすべてではないと考えています。当組織の最近の歴史において、明らかに2つの重要な出来事を経験してきました。それらの出来事は非常に困難を伴い、多くの時間を要し、リスクも伴うものです。もし適切に遂行され、組織間の文化がうまく一致すれば、大きなアップサイドがあることは間違いありません。

現在の規模からポートフォリオの規模を倍増させたとしても、あなたが言及されたような情報フローやデータフローといった性質のものにおいて、実質的な改善はないと考えています。資本コストもおそらく非常に近いでしょう。

ブラッド・ヒル

それは、運営効率の面で何が得られるかにかかっていると考えています。中央集権化や専門化、あるいは隣接物件の統合（plottage properties）へのアプローチなど、運営面で実施していることの一部です。特定の市場内で互いに近い場所に規模（スケール）を持つことは、そのプロセスにおいて非常に意味があります。物件の所在地にもよりますが、ある程度のレベルの運営効率を向上させる能力は間違いなく見出せるでしょう。

オペレーター

次のご質問は、Cantor FitzgeraldのRich Anderson様から電話回線にて承ります。どうぞ。

リッチ・アンダーソン

ありがとうございます。おはようございます。ブラッド、約1年前、私たちはグループとの会食の場がありましたが、少なくとも私の視点からは、1年経った今、安定した新規賃料上昇率などについて、もっと多くの話をすることになっているだろうという兆候がありました。明らかに、それはまだ完全には実現していません。

13ヶ月前にCEOに就任された際、供給の余剰（tail of supply）が特にその項目に影響を与えていることに対して、驚かれましたか？それとも、すべては想定通りに進んでいるのでしょうか？過去数年間にわたって、皆様の市場において、聖書に記述されているかのような膨大な供給が行われてきたことは、誰もが知るところです。

リッチ・アンダーソン

これらすべてが、皆様が経験されてきた過去の供給サイクルと必ずしも一致しておらず、むしろ驚きとして感じられているのかどうか、単に気になっています。その点について、皆様のご見解を伺いたいと思います。ありがとうございます。

ブラッド・ヒル

はい。いえ、ありがとうございます。ええ、ディナーのことを思い出しますが、確かにあの時点では、過去1年間にわたり、失礼、新規賃貸レートの面でより良い改善が見られると確信していました。それは、昨年および今年にかけての我々の予測に関する期待でもありました。

また、あなたは供給が「聖書に記述されているような規模」であると言及されましたが、それを客観的に捉えることが重要だと考えています。つまり、3年間で5年分に相当する供給が我々の市場に投入されたのです。その供給に関連して、ある程度の残存する影響があります。しかし、良いニュースは、吸収が進んでいるということです。

市場レベルの稼働率は改善しています。

ブラッド・ヒル

あのディナーの時、新規賃貸レートが、現在見られているような改善に至るまでにこれほど時間がかかるとは思っていませんでした。良いニュースは、改善が見られているということです。他のプラス要素は、当地域の需要が引き続き非常に堅調であり、国内の他の地域を、時には2〜3倍もの差で上回っていることです。もう一つの良いニュースは、供給パイプラインが大幅に減少していることです。

今年、当地域に引き渡される規模を見ると、昨年比で40%減少しています。

ブラッド・ヒル

少し時間がかかってはいますが、当地域で見られる供給減少の規模を客観的に見れば、それは国内の他の地域よりも大きな割合で減少しており、需要が引き続き底堅いという事実と相まって、今後の展開について非常に期待しています。確かに、昨年はもう少し早く改善することを望んでいましたが、現状はそうなっていません。しかし、需給のファンダメンタルズに基づき、将来を見据えると、非常に期待しています。

オペレーター

次のご質問は、Baird社のMason Guell様からです。どうぞ。

メイソン・グエル

はい、ありがとうございます。皆様、おはようございます。年内も追加の用地購入を続ける予定でしょうか？

ブラッド・ヒル

ブラッドです。状況によります。年後半に、追加の用地を購入する可能性はあります。現時点での用地購入へのアプローチとしては、さまざまなサイトをランドバンク（土地の蓄積）しようとは考えていません。

投機的な土地は買いたくないのです。私たちは、その土地を生産に投入するための明確かつ短期的な道筋がある土地を買いたいと考えています。タイミングによりますが、今年どこかで用地を購入し、おそらく来年には建設を開始するといったことはあり得ますが、建設を開始する前に数年間保有し続けるという意図で買うことは決してありません。

ブラッド・ヒル

それは私たちが求めていることではありません。バランスシートを非常に効率的な状態に保ち、購入後できるだけ早く土地を生産に投入できるようにしたいと考えています。

オペレーター

次の質問は、ゴールドマン・サックスのJulien Blouin氏からの電話回線です。どうぞ。

ジュリアン・ブルワン

はい。ありがとうございます。

オペレーター

Julienさん？

ジュリアン・ブルワン

ご質問を受け付けていただきありがとうございます。スティーブ氏の質問に続けてですが、Post社とColonial社の案件を考慮すると、皆様はこの分野における、上場企業同士のアパートメント取引に関するおそらく最高の権威であると考えています。周知の通り、実現可能な初期のG&A（一般管理費）およびオーバーヘッド（諸経費）のメリットがあります。プロッタッジ（区画統合）のメリットについて言及されたかと思いますが、それにはどの程度の期間を要するのでしょうか。

Post社とColonial社の取引を行った当時と比較して、今日では何が異なると考えられるでしょうか。例えば、テクノロジー面、AI面、Wi-Fiの展開、あるいはベンダーに対する規模のメリットなど、今日において取引の合理性をさらに高めるような追加のメリットはありますか？

ブラッド・ヒル

はい、Julien、ブラッドです。プロッタッジに関しては、保有しているプロパティマネージャーの質や、それがどの程度迅速に具体化するかという、目の前にある機会に、より関連していると考えています。これらは比較的迅速に取り組める事柄ですが、適切な人材を確保していることを確認しなければなりません。ご存知の通り、これは非常に労働集約的なビジネスです。

彼らは、物件レベルで成功するか否かをすぐに判断することができます。そこでの進め方には、非常に注意を払う必要があります。失礼、質問の後半部分についてですが。

ジュリアン・ブルワン

追加のメリットは（以前には）なかったのでしょうか？

ブラッド・ヒル

はい。他のメリットに関しては、あなたが仰ったテクノロジー面において、私たちがPost社とColonial社の合併を遂行した当時とは異なると考えています。今日、テクノロジーのコストは上昇し続けていると思います。しかし同時に、明らかに拡大しているフットプリント、つまりより大きなプラットフォームに対して、そのコストを分散させる能力があるとも考えています。

組織として私たちが注力してきたことの一つは、プラットフォームの機能を継続的に向上させ、他社ができることよりもポートフォリオからより多くの成果を引き出せるようにすることです。

ブラッド・ヒル

その一部がテクノロジーであり、一部は私たちが取り組んでいる中央集権化と専門化です。それにより、ユニット（住戸数）の追加に伴う限界的なG&Aコストおよびテクノロジーコストを低減させることに注力しています。これは、私たちが合併を行った約10年前の状態と比較して、今日における違いであると考えています。

オペレーター

次のご質問は、Zelman & AssociatesのAlex Kim様からいただきます。どうぞ。

アレックス・キム

おはようございます。ご質問いただきありがとうございます。年初来のリースアップの速度（lease-up velocity）がどのような推移を辿っているか、そして、それをリースアップ段階にあるプロジェクトを買収するという文脈に当てはめてお聞きしたいです。それは、今後も維持していく戦略なのでしょうか？ありがとうございます。

ティム・アルゴ

Alex、Timです。ご質問の前半部分にお答えします。リースアップの速度は、特に第1四半期後半から4月にかけて加速しています。言うまでもなく、トラフィックのパターンや季節的なパターンにより、第4四半期と第1四半期は少し低速でした。

例えば4月を見ると、当社のリースアップ段階にある5つの物件は、4月平均で約23件の入居がありました。その勢いが増し始めています。非常に良好なリード件数（見込み客数）が見え始めています。状況が鈍化しているようには見えませんし、コンセッション（賃料減免等の特典）が増えているといったこともありません。

そこに勢いが出始めています。

ティム・アルゴ

春から夏にかけて、当社の他のポートフォリオについても同様にお話ししてきましたが、そのグループにおいても引き続き勢いが見られると予想しています。

ブラッド・ヒル

買収に関してですが、リースアップ中の物件の購入に注力しているかというご質問かと思います。現時点では、当社の資本の最適な活用方法は買収ではないと考えています。現在、その市場では活動していません。プロジェクトの評価は継続しています。

また、歴史的に見て、リースアップ中の物件の取引や、取引のために市場に出てくるリースアップ物件は、以前ほど多くはないとも言えます。

ブラッド・ヒル

今、売り手が物件を市場に出す場合、買い手のリスクを減らし、現時点でより良い価格を得られるように、できる限りリースアップさせ、入居させた状態にしたいと考えているのだと思います。リースアップ物件が市場に出てくる際には引き続き検討していきますし、もし妥当な機会を見つけ、適切な価格であれば、間違いなく躊躇することなく実行するでしょう。ただ、現時点では、その面において妥当だと思える機会を多く目にしていません。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのAnne Chan様からいただきます。どうぞ。

アン・チャン

こんにちは、ご質問いただきありがとうございます。その他収益に話を戻すと、第1四半期のその他収益を押し下げ、あるいは押し上げた、異常な項目や非経常的な項目はありましたか？関連して、2025年後半に延期されたWi-Fi導入による恩恵は、すでに始まっている場合を除き、いつ頃から2026年にかけて反映され始めると予想していますか？

ブラッド・ヒル

アン、確認ですが、既存店のその他収益のことを指していますか？

アン・チャン

その通りです。

クレイ・ホルダー

はい。第1四半期についてです。ちなみに、クレイです。第1四半期については、ご指摘の通り、Wi-Fiの導入が継続しているのを確認しています。

多少は見られましたが、それほどではなく、当四半期自体を牽引するほどではありませんでした。その恩恵が数字に現れ始めるのは、春から夏のリーシング・シーズンに入り、リースの入れ替わりが始まる時期になると予想しています。その時期に、居住者へのWi-Fi収益の計上と、それに伴う費用の発生が始まる予定です。それらは、年度の中盤から後半にかけて現れるはずです。

ティム・アルゴ

はい。ティムとして一点付け加えさせてください。それらのWi-Fiプロジェクトに関連して、2026年には300万ドル前後の収益を見込んでいますが、クレイが言ったように、これは間違いなく後半に偏っています。ほとんどのプロジェクトは第4四半期の後半から第1四半期の初めに完了しました。

リースの期限が切れ、ユニットが入れ替わるタイミングで、それらの価格設定を行います。年度が進むにつれて、それらからの影響はさらに大きくなると予想しています。2027年以降には、間違いなくそれが積み上がっていくでしょう。

オペレーター

次のご質問は、スコシアバンクのニコラス・ユリコ様からいただきます。どうぞ。

エルマー・チャン

こんにちは。おはようございます。ニックと一緒に参加しているエルマー・チャンです。コンセッションの話題に戻りたいのですが、最近のシャーロット、オースティン、ナッシュビルなど、おそらく業績が低迷している市場において、コンセッションの解消（バーンオフ）はどのような傾向にありますか？それらの市場において、今年中にコンセッションが正常な水準に達するのはいつ頃になると予想していますか？4月にかけてコンセッションの利用が減少していると言及されました。

また、年を通じて新規リースの賃料が改善すると予想されています。その見通しは、主にアトランタ、ダラス、オーランドのような好調な市場によって牽引されているものなのか、気になっています。ありがとうございます。

ティム・アルゴ

はい、エルマー、ティムです。一部の低迷している市場では、コンセッションが少しずつ減少してきているのが見え始めています。これまで何度か、リースの立ち上げ（リースアップ）が多い都市部のサブマーケットについてお話ししましたが、そこでは平均して3ヶ月近くのコンセッションを提供していましたが、現在は8〜10週間程度のコンセッション環境になっていると言えます。そこでは少し減少しています。

オースティンのような市場でも、少しずつ減少してきています。市場全体で、概ね2ヶ月近くを提示していましたが、それがゆっくりと減り始めています。特にオースティンの南部では、より良いパフォーマンスが見られます。

ティム・アルゴ

オースティン北部、ジョージタウンとその周辺エリアは、依然としてかなりの圧力にさらされており、大きな改善は見られません。フェニックスもおそらく、コンセッションが少しずつ減り始めているもう一つの市場です。少なくとも我々にとって、その市場の稼働率はここ数四半期で安定しており、全体としては依然として低迷していますが、フェニックスでは良い勢いが見え始めています。シャーロットについて言及されましたが、あそこはまだまさにその（厳しい状況の）渦中にあります。

ここ数年で、在庫（供給物件）の2桁パーセントが供給されました。シャーロットについては、2026年まで苦戦が続くと考えており、おそらく2027年になってからの回復のシナリオになるでしょう。長期的に見れば、その市場については非常にポジティブに捉えています。

ティム・アルゴ

膨大な需要があり、そこには膨大な雇用も増えていますが、現在は非常に多くの供給があります。

オペレーター

これ以上の質問はございません。締め括りのコメントのために、MAAに進行をお戻しいたします。

ブラッド・ヒル

承知いたしました。皆様のご参加に感謝いたします。また近いうちに様々なカンファレンスでお会いしましょう。ありがとうございました。

オペレーター

本日のプログラムは以上で終了いたします。ご参加ありがとうございました。いつでも回線を切断していただいて構いません。