NNN（ナショナル・リテール・プロパティーズ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、こんにちは。NNN REIT, Inc.の2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現在、すべての参加者は聴取専用モードとなっております。プレゼンテーションの後に、ご質問やコメントをお受けいたします。

それでは、進行をホストのスティーブ・ホーンにお譲りいたします。よろしくお願いいたします。

スティーブン・ホーン・ジュニア

ありがとう、ケリー。おはようございます。NNNの2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。本日は、チーフ・フィナンシャル・オフィサー（CFO）のヴィン・チャオと共に参加しております。

NNNの規律ある、効率的な、自己資金による成長戦略は、引き続き成果を上げています。実証済みの長期的な運営プラットフォームと、十分に（1株当たり利益を）押し上げる買収に焦点を当てた一貫性のある資本配分が、我々のアプローチの中核であり続けています。我々は、規律を持って市場環境を乗り切り、その持続的な成長を支える機会を捉えることで、長期的な価値創造に取り組んでいます。今朝のプレスリリースで詳述した通り、NNNは力強い四半期を達成しました。

41物件、計15件の取引を完了し、総投資額は1億4,500万ドル、初期キャッシュ・イールドは7.5%でした。

スティーブン・ホーン・ジュニア

同時に、バランスシートの大きな柔軟性も維持しており、当四半期末の総流動性は12億ドル、加重平均債務満期は業界をリードする約11年となりました。一貫した業績と、年内の見通しを振り返り、2026年度の1株当たりAFFO（調整後運営キャッシュフロー）ガイダンスを3.53ドルから3.59ドルの範囲に引き上げます。この引き上げは、当社のポートフォリオの強さと、多年度にわたる成長戦略の有効性を強調するものです。運営についてお話しする前に、もう一点だけ。

もし更新された投資家向けプレゼンテーションをご覧になっていない場合は、今四半期中にリリースされましたので、ぜひウェブサイトにアクセスしてご確認ください。運営実績に話を移しますと、全50州にわたる約3,700件のフリースタンディング（独立型）単一テナント物件のポートフォリオは、引き続き好調に推移しています。

スティーブン・ホーン・ジュニア

当四半期中、43件のリース満了のうち36件を更新しました。これは、以前の賃料水準を2%上回る賃料での更新であり、当社の過去の更新率である約85%と一致しています。また、7件の物件を、以前の水準より約10%高い賃料で新規テナントにリースしました。これは、当社の資産に対する継続的な需要と、当社の資産管理チームが高度なレベルで素晴らしい業務を遂行していることを示しています。

テナント基盤は健全であり、現在、重大な信用懸念はありません。稼働率は前期比で30ベーシスポイント上昇して98.6%となり、現在、当社の長期平均を上回っています。この改善は、価値を最大化するために空き資産のリポジショニングを積極的に行う、リースチームおよび売却チームの強力な遂行力を反映したものです。いくつかのケースでは、チームが質の高い投資適格テナントを確保しており、これにより資産価値がさらに高まり、付加的な価値創造に寄与しています。

スティーブン・ホーン・ジュニア

残りの資産はわずか53件であり、現在解決策が進行中であること、およびポートフォリオ全体の堅実な業績を合わせると、稼働率は近い将来、引き続き上昇傾向をたどると予想しています。買収に関しては、先ほど申し上げた通り、1億4,500万ドルを投じて41物件を取得し、キャッシュ・キャップレートは7.5%でした。より重要な点として、加重平均リース期間は19年となりました。当社の取引のセール・アンド・リースバックという性質は、引き続き、増益につながるリスク調整後リターン、長期、かつ予測可能なキャッシュフローを提供しています。

市場環境に関しては、第1四半期のキャップレートは概ね直近の四半期と一貫していました。第2四半期の初めに緩やかな縮小が見られますが、今後は相対的な安定を予想しています。常に、当社のプラットフォームは、多くのマクロ環境において効果的に運営されるよう設計されています。

スティーブン・ホーン・ジュニア

我々は、安定した金利環境の恩恵を受けており、10年債利回りはかなり一定の範囲内に留まっており、これが取引活動を支え続けています。2025年には取引量が高まっており、今年上半期も多くの投資機会が見込まれています。当四半期中、16件の空き資産を含む25件の物件を売却し、再投資のための資金として3,600万ドルの売却益を創出しました。収益物件の売却は主に非中核資産によるもので、買収時のキャップレートを約30ベーシスポイント下回る水準で実行しました。

以前お話しした通り、2026年には、長期的なポートフォリオの質をさらに最適化するために、資産売却に対してよりプロアクティブなアプローチを取る予定です。ご承知の通り、テナントの信用力は進化し、市場の変化や消費者行動の変化が生じます。そのため、高品質で持続的なキャッシュフローを維持するためには、アクティブなポートフォリオ管理が不可欠となります。

スティーブン・ホーン・ジュニア

当社のバランスシートは、セクター内でも最も強力なものの一つであり続けています。当四半期末のクレジット・ファシリティの実行額はわずか8,000万ドルであり、先ほど申し上げた通り、加重平均資産債務満期は約11年を維持しています。NNNは、2026年度の残りの買収パイプラインに資金を供給し、継続的な成長を支えるための十分な体制を整えています。強固なパイプライン、強力な財務状況、そして実証済みのリーダーシップにより、我々は自社の見通しに自信を持っています。

我々は、自己資金によるモデル、規律ある資本配分、そして株主への持続的な長期的価値の提供に引き続きコミットしており、一桁台半ばの利益成長と、36年連続で増配している配当（これはわずか3つのREITのみが達成している実績です）を目指しています。それでは、財務結果と更新されたガイダンスの詳細について、ヴィンに話を譲ります。

ヴィンセント・チャオ

ありがとう、スティーブ。まずは、慣例に従い注意事項から始めさせていただきます。本電話会議において、連邦証券法に基づき、将来予測に関する記述とみなされる可能性のある特定の記述を行います。当社の実際の将来の結果は、これらの将来予測に関する記述で議論された事項と大きく異なる可能性があり、また、記述が行われた後に生じた変更を反映するために、これらの将来予測に関する記述の修正を行うことはありません。

実際の結果が予想と異なる原因となる要因およびリスクについては、当社がSEC（証券取引委員会）に提出した書類および今朝のプレスリリースにおいて、より詳細に開示されています。結果についてお話しします。今朝、当社はコアFFOが1株当たり0.86ドル、AFFOが1株当たり0.87ドルであったと報告しました。いずれも前年同期比で横ばいでした。

ヴィンセント・チャオ

本日の決算発表資料8ページに開示されている通り、当四半期には73万9,000ドルのリース解約手数料を計上しましたが、前年同期は820万ドルでした。これは0.04ドルの逆風（マイナス要因）となりましたが、これを除けば1株当たりAFFO（調整後営業キャッシュフロー）の成長率は堅調な4.8%でした。実績は社内の予測をわずかに上回っており、その上振れの主な要因は、予想を下回った貸倒損失および純不動産費用によるものです。貸倒損失は四半期ABR（調整後ベースレント）の約15ベーシスポイントであり、当社の想定であった75ベーシスポイントを上回る結果となりました。

第1四半期のNOI（純営業利益）マージンは95.9%であり、当社のトリプルネット・リース構造の効率性を反映しています。総売上高に対するG&A（一般管理費）比率は5.9%で予想通りでしたが、キャッシュベースのG&Aマージンは4.2%でした。

ヴィンセント・チャオ

年換算ベースレントは、力強い買収活動に牽引され、前年同期比7%増の9億3,500万ドルに成長しました。一方、配当後のフリーキャッシュフローは第1四半期で約5,200万ドルでした。ウォッチリストに関しては、スティーブが述べた通り、現在ポートフォリオ内に重大な短期的な信用問題は確認されておらず、通期の貸倒損失想定を上回ることができると楽観視しています。とはいえ、当社は引き続き積極的なポートフォリオ・マネージャーとして、不当な希薄化を招くことなく、将来的な潜在的課題に備えてポートフォリオのリスク軽減（デリスク）を図る方法を模索し続けます。

今四半期の資産売却には、AMCの物件1件とエンターテインメント物件が含まれています。

ヴィンセント・チャオ

売却した占有物件の残リース期間はわずか3年でした。売却物件のリスク軽減という性質や期間の短さにもかかわらず、当社のリスク管理の鍵である資産の低い取得原価により、売却において6%を超える経済的利益を上げることができました。次に資本市場についてお話しします。当四半期中に、ディレイド・ドロー・タームローン（後払実行型タームローン）の利用可能枠3億ドルを全額引き出しました。

当該タームローンの利率は、4.1%の固定オールイン・レートにスワップ済みです。また、ATM（市場連動型発行）を通じて、フォワード方式で約170万株の普通株式を1株あたり45ドル弱で売却しました。フォワード・エクイティの決済は行っておらず、3月31日時点で、将来の予想純入金額は7,400万ドルとなっています。

ヴィンセント・チャオ

次の債務償還は、今年12月に満期を迎える3億5,000万ドルの無担保社債です。念のため申し上げますと、当社は既存のタームローンを2億ドルまで拡大できるアコーディオン条項（増額条項）を備えています。また、イラン紛争直後の短期間の拡大を経て、IG（投資適格）クレジット・スプレッドは最近、歴史的な低水準に再び戻っています。これにより、差し迫った満期への対応や、レバレッジ中立の条件での投資計画への資金調達について、複数の選択肢が得られます。

バランスシートに目を向けます。Baa1格付けのバランスシートは引き続き競争上の優位性であり、ダウンサイド・リスクから保護しつつ、将来の成長に資金を投じる柔軟性を提供しています。

ヴィンセント・チャオ

四半期末時点で、担保設定された資産（エンカンバード・アセット）はなく、利用可能な流動性は12億ドル、変動金利に紐付いた債務はわずか1.6%でした。未決済のフォワード・エクイティの影響を含めたプロフォルマ（見積）純有利子負債/EBITDA倍率は5.6倍で、前四半期から変わっていません。債務デュレーションは10.5年と、ネット・リース業界で最も高い水準にありますが、当社のリース期間である10.1年とよく一致しています。4月15日に、前年比3.4%増となる四半期配当0.60ドルを発表しました。

これは、年換算で5.7%という魅力的な配当利回りと、66.9%という保守的なAFFO配当性向に相当します。更新された2026年度の予想に関する詳細を述べて、冒頭の挨拶を終えたいと思います。

ヴィンセント・チャオ

予想を上回った第1四半期の業績と、拡大する投資機会のパイプラインに基づき、1株当たりAFFOおよびコアFFOのガイダンスの中値をそれぞれ0.01ドル引き上げ、新たにそれぞれ3.53ドル〜3.59ドル、および3.48ドル〜3.54ドルの範囲とします。引き上げた1株当たりAFFOガイダンスの中値は、前年比成長率が昨年の2.7%から3.5%へと加速することを示しています。決算発表資料3ページにまとめられている各項目のガイダンスに変更はありません。

ヴィンセント・チャオ

ただし、純不動産費用については、1,400万ドル〜1,500万ドルの範囲の下限に向かって推移しており、買収ガイダンスである5億5,000万ドル〜6億5,000万ドルについては、短期的なパイプラインの可視性に基づくと上限に近い形で推移していることを強調しておきます。予想フリーキャッシュフロー約2億1,200万ドル、予想売却額1億3,000万ドル、および利用可能な流動性12億ドルにより、当社の今年度の買収計画に資金を充てるための十分な体制が整っています。信用損失の観点から、第1四半期の好調な結果を反映し、通期の貸倒損失想定を75ベーシスポイントから60ベーシスポイントに引き下げます。

ヴィンセント・チャオ

先ほど申し上げた通り、年内の残り期間の想定に変更はありません。年初来の傾向を踏まえ、今後の四半期でも貸倒損失予測を上回ることができると期待しています。以上で、質問のために電話会議をケリーに戻します。ケリー？

オペレーター

聞こえますか？

ヴィンセント・チャオ

はい、聞こえていますよ、ケリー。

オペレーター

失礼いたしました。それでは、質疑応答に移ります。ご質問やコメントがある場合は、電話の「＊1」を押してください。ご質問の際は、最適な音質を確保するため、スピーカーフォンをご利用の場合は受話器を上げていただくようお願いいたします。

質問を募りますので、少々お待ちください。最初の質問は、ウェルズ・ファーゴのジョン・キリチョウスキー氏からです。ご質問をお願いします。回線がつながりました。

ジョン・キリコウスキ

こんにちは、おはようございます。質問を受け付けていただきありがとうございます。ヴィン、冒頭の説明における買収ガイダンスのための資金調達に関する詳細な説明は、非常に参考になりました。追加で調達した7,400万ドルとタームローンを考えると、買収ガイダンスを大幅に上回る余力があり、上向きの傾向にあるように見受けられます。

第1四半期において、買収ガイダンスをあえて据え置いている理由は何でしょうか？

スティーブン・ホーン・ジュニア

ジョン、スティーブ、私が答えましょう。現在、非常に強力な案件パイプラインと案件群を検討しています。いわゆる「成し遂げるまでは数えるな」という格言がありますが、現在は積極的に交渉や書類のやり取りを行っている段階です。クロージングのかなり進んだ段階になるまでは、無理な動きはしたくないと考えています。

ジョン・キリコウスキ

ええ。

ヴィンセント・チャオ

はい。ジョン、おっしゃる通り、7,500万ドルまたは7,400万ドルのエクイティによって、多少の追加余力が生まれるのは事実です。当社の典型的なエクイティとデットの60対40の構成比で考えると、約1億2,500万ドルの追加余力が生まれることになります。

ジョン・キリコウスキ

非常に助かります。ありがとうございます。2つ目は貸倒損失ガイダンスについてです。60ベーシス・ポイントに関する最新の説明に感謝いたします。

そのうち、純粋に保守的な見積もりである部分と、見通しに基づいていると感じる部分はそれぞれどの程度でしょうか？ また、その延長線上として、セブンイレブンの店舗閉鎖に関するニュースについてお聞きします。彼らと何か協議はされていますか？ そのガイダンスの中に、貴社への影響が含まれる可能性はありますか？

ヴィンセント・チャオ

いいえ、セブン-イレブンについてです。その点については、スティーブにもう少し詳しく意見を述べてもらおうと思います。貸倒引当金の前提に関しては、第1四半期に15ベーシスポイントという少額があったこと以外、組み込まれているものや、私たちが起こると予想しているようなことは、その、ほとんどありません。それ以外には、その数値に組み込むべき既知の重要な事項は、実のところ何もありません。

スティーブン・ホーン・ジュニア

いいえ。セブン-イレブンに関しては、その、私たちはセブン-イレブンと直接の取引を行ったことはありません。彼らは、私たちが前年比で取引を行ってきた多くの大規模な地域オペレーターを買収しました。私たちのセブン-イレブン・ポートフォリオにおける平均取得原価は約220万ドルです。

私たちはちょうど2025年にセブン-イレブンとの重要な更新を行いました。セブン-イレブンとの平均リース期間は約8年半です。私たちは非常に確信を持っています。どのような協議も行っていませんし、当社の店舗の中に閉鎖リストに載っているものもありません。

ジョン・キリコウスキ

了解しました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのヤナ・ガラン様からです。ご質問をお願いします。回線は開通しています。

スピーカー 9

おはようございます。ヤナの代理でダンが伺います。最近のATM発行を受け、現在の全体的なWACCと、現在の投資スプレッドについてお聞かせいただけますでしょうか。

ヴィンセント・チャオ

ええ、そうですね、WACCは日々変動しますが、もし短期的なAFFO利回りや負債の計算についておっしゃっているのであれば、おそらく6.8%か、あるいは6.75%といった、6パーセント台後半のあたりになると言えるでしょう。

スピーカー 9

はい。次の質問ですが、前四半期において、第2四半期と第3四半期にキャップレートがさらに圧縮されると予想されていました。それは現在も変わらない見解でしょうか、それとも高金利環境や競争の低下が影響しているのでしょうか？ はい、どうぞ。

スティーブン・ホーン・ジュニア

いいえ、いいえ、妥当な質問です。キャップレートに関する私の見解は第1四半期と同様であり、第1四半期のキャップレートが過去数四半期と同水準であったことが現実のものとなっています。第2四半期にはいくらかの圧縮を予想していました。現在価格設定されている案件については、今でもそれを予想しています。

それらは、その圧縮された水準になると見ています。現時点では、モデリングの目的において、その低い水準へと状況が変わっています。

スピーカー 9

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのSpenser Glimcher様からです。ご質問をお願いいたします。回線は開通しています。

スペンサー・グリムチャー

ありがとうございます。プロアクティブなポートフォリオ管理について、何度か言及されました。また、ウォッチリストにはアクティブな（注視すべき）対象はないとも述べられました。もし差し迫った信用問題がないのであれば、現在のアセットマネジメントの意思決定を導くにあたって、どのような点に依拠しているのか、詳細を共有していただくか、説明していただけますでしょうか？

ヴィンセント・チャオ

やあ、Spenser。お話しできて光栄です。ええ、つまり、ウォッチリストがないとは言いません。多くのものを注視しています。

テナントは常に注視していますし、ウォッチリストは存在します。具体例を挙げると、AMCは我々のウォッチリストに入っています。これについては以前もお話ししました。今四半期に1件売却することができましたが、AMCの売却の性質を考えれば、その結果にはかなり満足していると思います。

今四半期、入居物件に関して、GAAP上の利益ではなく、純額で経済的利益を出すことができています。そういったことを見ていくつもりです。

ヴィンセント・チャオ

はい、短期的な、つまり今年に関しては、特筆すべき重大な懸念事項は見当たりません。それは、中長期的に、もう少し注意深く注視すべきと考えているテナントがいないということではありません。可能な限り、それらの一部に対処していくよう努めます。

スティーブン・ホーン・ジュニア

私からも一点付け加えさせてください。アクティブなポートフォリオ管理を行う際、信用（クレジット）だけに焦点を当てているわけではありません。信用リスクは常に変化します。より重要なのは、不動産リスクや、契約期間終了時の更新の可能性です。

状況は変化するため、我々は数年先を見据えて、それらに先手を打ち、ポートフォリオをより安定したプラットフォームにすることを目指しています。

スペンサー・グリムチャー

なるほど、ありがとうございます。詳細を教えていただき感謝します。また、今四半期に7社の新規テナントとの取引を行ったとおっしゃっていました。これらのテナントがどのような業種で事業を行っているか、詳細を共有していただけますか？

スティーブン・ホーン・ジュニア

いくつかの組み合わせですが、主にクイックサービス・レストラン（ファストフード店）とコンビニエンスストアで、あとは洗車場が1件あったかと思います。

スペンサー・グリムチャー

はい、ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、シティのSmedes Rose様です。ご質問をお願いいたします。通話はつながっております。

ニック・ジョセフ

こんにちは、本日はSmedesに代わりましてニックがお答えいたします。ご質問いただきありがとうございます。最初の質問ですが、テナントの方々から、潜在的な消費者の支出習慣の変化を示唆するようなこと、例えばレストランや、より体験型のスペースなどにおいて、何か見聞きされていることはありますか？

ヴィンセント・チャオ

私たちのテナントの多く、61%は上場企業です。ですから、それらの動向を読み取ることができますし、またテナントと個別に直接対話も行っています。全体的な傾向としてお伝えすべきようなことは何もありません。もちろん、特定のレストラン・テナントは他よりも好調なものもあります。

総じて言えば、消費者への圧力が継続している範囲においては、より景気敏感なビジネスに圧力がかかることが予想されます。大まかな傾向として意味を持つような事象が浮上しているわけではありません。より個別的なテナントの話になります。

ニック・ジョセフ

承知いたしました。助かります。ありがとうございます。買収ガイダンスの上限に向かって推移しているとおっしゃいましたが、現在のパイプラインに対する見通しがどの程度あるか、あるいはその期間がどのくらいかについて、改めて教えていただけますでしょうか。

もし、年内の残りの期間における、四半期ごとの買収ボリュームのペースについて、何か補足的な情報があれば伺えるとありがたいです。ありがとうございます。

スティーブン・ホーン・ジュニア

ボリュームに関しては、本当に、年間のベースで全体的に見ることをお勧めします。というのも、四半期ごとでは非常に変動が大きくなる可能性があるからです。冒頭の発言でも申し上げました通り、現在、私たちの買収機会のセットは非常に健全です。Vinが述べたように、すべてが成約に至れば、現在はレンジの上限に向かって推移しています。

ニック・ジョセフ

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、モルガン・スタンレーのRonald Kamdem様です。ご質問をお願いいたします。通話はつながっております。

スピーカー 10

おはようございます。ロンの代理でジェニーが伺います。最初の質問はセール・アンド・リースバックについてです。長年の関係に基づいた買収について多くお話しされていると思いますが、現在の関係性に関する対話の中で、現在のマクロ環境などを踏まえて、セール・アンド・リースバックが加速しているといったことはありますか？

スティーブン・ホーン・ジュニア

はい、それは我々のパイプラインに反映されていると考えています。この電話会議でも何度かお話ししていますが、現在、セール・アンド・リースバックには大きな機会があります。今年は2025年よりも高まっており、2025年には記録的なボリュームがありました。債務のリファイナンスやバランスシート管理のために、セール・アンド・リースバックを利用している売り手が数多く存在しているように感じられます。

スピーカー 10

助かります。ありがとうございます。2点目は、Frisch'sとBadcockの最新の状況を確認させていただけますか？つまり、それらはすべて整理されたのでしょうか？現在の状況はどうなっていますか？

スティーブン・ホーン・ジュニア

現在の状況ですが、Badcockについてはすべて現在計上されており、整理が完了しています。回収率は、その、100%に近いものとなりました。Badcockに関しては、本当に非常に良好な状態です。Frisch'sについては、順調に進んでいます。

すべてのFrisch'sは、我々の53の空室資産に含まれています。現在、すべての資産に対して取り組んでおり、それらの資産に対して非常に多くの関心が寄せられています。年が進むにつれて、非常に良い、ポジティブな結果が得られることを期待しています。ジェニー、一点付け加えさせてください。

スピーカー 10

完璧です。ありがとうございます。はい。

スティーブン・ホーン・ジュニア

稼働率が長期平均を上回る98.6%まで戻っているため、何かを投げ売りしたり、そういったことを急いで行ったりする必要性は、実のところそれほど強くありません。つまり、現時点では我々は良好なポジションにおり、もう少し選別的に（慎重に）進めることができると考えています。

スピーカー 10

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Bairdのアレックス・フェガン様からです。ご質問をお願いします。回線がつながっています。

アレックス・フェガン

ご質問の機会をいただきありがとうございます。まず第一に、現在ガイダンスで想定されているターム・インカム（term income）はいくらでしょうか？

スティーブン・ホーン・ジュニア

はい。リース解約手数料そのものについてのガイダンスは出しておりません。私たちがコメントしているのは、今年は平年（normalized year）になると考えており、通常は300万ドルから400万ドルの間になるということです。繰り返しますが、これらは一時的なもの（episodic）ですので、厳密なガイダンスではありません。

もし、将来的な問題を解決でき、かつ、その上で解約手数料を得ることがビジネスにとって適切な判断であれば、私たちはそうします。作為的な指標を設定したくはありません。歴史的には、300万ドルから400万ドルがほぼ平均的な水準であったと考えており、おそらくそれよりは少し下回るかもしれません。私たちは、今年はより通常の年になると予想しています。

スティーブン・ホーン・ジュニア

今四半期の実績を見ていただければ、それとかなり一致していることがわかります。

アレックス・フェガン

承知いたしました。二つ目は、現在プライベート・マーケットの参加者から引き合いがあり、資産売却において機を捉えることができるようなカテゴリーはありますか？不動産やクレジットの観点というよりは、単に高い入札価格が見られるかどうかという点です。

スティーブン・ホーン・ジュニア

ええ。いいえ、特定のセグメントがあるわけではありません。彼らが投入すべき資金量、お分かりいただけますか？明らかに、価格が非常に魅力的であれば、私たちは動くでしょう。いいえ、現在、私たちは市場で1億3,000万ドルの資産の売却を検討していますが、それらに対するプライベート・キャピタル・マーケットからの大きな引き合いはありません。

アレックス・フェガン

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、UBSのMichael Goldsmith様からです。ご質問をお願いいたします。お繋ぎしております。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。ご質問をお受けいただきありがとうございます。先ほど、第1四半期から第2四半期にかけて予想されるキャップレート（還元利回り）の圧縮について少し触れられました。これは単に広範な圧縮なのでしょうか、それとも、それほどのレベルの圧縮が見られる特定の資産カテゴリーがあるのでしょうか？

スティーブン・ホーン・ジュニア

私たちのオポチュニティ・セット（機会の範囲）に関しては、広範であると言えます。ご存知のように、私たちはポートフォリオの掘り起こしを多く行っています。ですので、主に自動車サービスやコンビニエンスストアのセクターで多く見ているところです。それほど多くはありませんが、15から25ベーシス・ポイント程度の、極めてわずかな圧縮が見られます。

時には、単に……

マイケル・ゴールドスミス

それを推進している要因として、何か具体的なものはあるとお考えですか？

スティーブン・ホーン・ジュニア

私がいつも申し上げているように、上半期だからだと思います。人々は取引を行いたいと考えています。競争が少し激しくなり、スプレッドを圧縮することを厭わないようになります。

マイケル・ゴールドスミス

承知いたしました。特定のカテゴリーに関してですが、洗車場を購入されたとおっしゃいました。そのカテゴリーにおける貴社のコンフォート・レベル（確信度）についてお話しいただけますか？また、AMCを売却したとおっしゃっていたかと思います。現在、映画館がどの程度のキャップレートで取引されているか教えていただけますでしょうか？

スティーブン・ホーン・ジュニア

個別の案件に関するキャップレートは開示しておりません。つまり、全体として、私たちの収益資産のキャップレートは、取得時のものより30ベーシス・ポイントほど圧縮されています。私は洗車場を購入したとは言っていません。洗車場のオペレーター（事業者）です。

それは、私たちが再リースした7つの資産のうちの1つでした。とは言え、私たちの洗車場の保有資産については非常に手応えを感じています。私たちは2005年からこれらを行ってきました。私たちの取得原価（ベース）は極めて低いです。

NNNは、長年にわたって洗車場の物件が豊富にあった時期に、激しい入札競争に加わるようなことはしませんでした。

マイケル・ゴールドスミス

承知いたしました。ありがとうございました。第2四半期も頑張ってください。

スティーブン・ホーン・ジュニア

ありがとう、マイケル。

オペレーター

重ねてのご案内となりますが、もしご質問やコメントが残っている場合は、このまま「＊1」を押して待機列にお入りください。次の質問は、B. Riley SecuritiesのJohn Massocca様からです。ご質問をお願いいたします。お電話がつながっております。

ジョン・マソッカ

おはようございます。パイプラインや年内の見通しにおいて、現在直面している可能性があるキャップレートの圧縮（cap rate compression）というテーマに関連して、競合環境の変化に基づいた変化は何かありますか？金利の変動や、他の特定のキャピタルソースにおけるディスロケーション（市場の歪み）がある中で、他のREIT以外の競争は減少しているのでしょうか？他のREITがそのギャップを埋めていると考えてよいのでしょうか？貴社の潜在的なパートナーにとって、全体的な競合環境がどのようなものか気になっています。

スティーブン・ホーン・ジュニア

はい、ジョン、私がこの仕事に20年以上携わってきましたが、常に非常に競争の激しい環境です。ただ、プレイヤーの名前が入れ替わっているだけで、20年以上存在し続けているREITもいくつかあります。ご存知のように、プライベート・キャピタルは常に介在してきました。非上場REITもありましたし、現在は金融機関が資金を調達してREITを設立しています。

いいえ、非常に競争は激しいです。常にそうです。名前が変わるだけです。競争が激化しているとは見ていません。

単に、今年の上半期において、人々がより多くの案件を行いたいと考えているのだと考えています。

ジョン・マソッカ

その環境の変化を考慮して、年初来、非REIT系のキャピタルにおいて何か後退は見られますか？

スティーブン・ホーン・ジュニア

いいえ。つまり、ほとんどの非REIT系キャピタルは、我々が参入していないセグメント、例えば大規模な産業用不動産などで動いています。彼らは一度に多額の資金を投入できるからです。彼らはインディアナ州テレー・オートにあるフランチャイズ加盟店付きのタコベルを買うようなことはしません。

ジョン・マソッカ

なるほど。AMCの資産売却におけるキャップレートは開示したくないとのことですが、買い手が誰であったかについてお話しいただけますか？つまり、他の家主（ランドロード）だったのでしょうか？テナントでしょうか？それとも、再開発を検討している誰かでしょうか？これが純粋な「劇場から劇場へ」の取引だったのかどうか気になっています。

スティーブン・ホーン・ジュニア

資産の再開発を検討している方でした。

ジョン・マソッカ

わかりました。以上です。ありがとうございました。

スティーブン・ホーン・ジュニア

ありがとう、ジョン。

オペレーター

現時点では、待機中の質問はこれ以上ございません。それでは、締め括りの挨拶のため、スティーブ・ホーンに進行をお戻しいたします。

スティーブン・ホーン・ジュニア

改めて、本日の電話会議にご参加いただきありがとうございます。NNNは、その、今後に向けて非常に良好な状態にあり、楽観視しております。改めて、今後数週間のうちにNareitでお会いできることを、おそらく、多くの皆様とお会いできることを楽しみにしております。ありがとうございます。

それでは。

オペレーター

皆様、ありがとうございました。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。ただいま、電話を切っていただいて結構です。それでは、素晴らしい一日をお過ごしください。

ご参加ありがとうございました。