オペレーター

ご挨拶申し上げます。National Storage Affiliatesの2025年度第4四半期決算電話会議へようこそ。[オペレーターからの指示] 本会議は録音されています。それでは、National Storage Affiliatesのインベスター・リレーションズ担当バイスプレジデント、George Hoglundを紹介いたします。

Hoglund氏、ありがとうございます。始めてください。

ジョージ・ホグルンド

本日はNational Storage Affiliates Trustの2025年度第4四半期決算電話会議にご参加いただき、誠にありがとうございます。本日は、NSAのプレジデント兼CEOであるDave Cramer、およびCFOのBrandon Togashiが同席しております。準備された発言に続いて、経営陣が登録済みの金融アナリストからの質問を受け付けます。質問は、1件の質問と1件の追加質問に留め、さらに質問がある場合は再度キューにお戻りください。

昨日午後に配布されたプレスリリースに加え、当社のウェブサイト（nsastorage.com）のインベスター・リレーションズ・セクションに掲載されている、決算の詳細を記載したサプリメンタル・パッケージも提供しております。本日の電話会議における経営陣の準備された発言およびご質問への回答には、リスクと不確実性を伴う将来の見通しに関する記述が含まれる場合があり、それらは本日、2026年2月26日時点の経営陣の予測を表しています。当社は、本電話会議の日付以降の市場状況の変化やその他の事情により、将来の見通しに関する記述を修正または更新する義務を負いません。実際の業績は、将来の見通しに関する記述で投影された数値と大きく異なる可能性があることにご注意ください。

将来の見通しに関する記述の詳細については、SEC（証券取引委員会）への提出書類をご参照ください。また、当社のウェブサイトのインベスター・リレーションズ・セクションおよびSEC提出書類に含まれるサプリメンタル情報パッケージに記載されている、FFO、コアFFO、純営業利益（NOI）などの非GAAP財務指標の定義および調整についても、ご確認いただくことをお勧めいたします。それでは、Daveに代わります。

デビッド・クレイマー

ジョージ、ありがとう。そして、本日の電話会議にご参加いただいた皆様、ありがとうございます。第4四半期は、当社のポートフォリオのパフォーマンスがプラスの方向に転換したことを改めて裏付けるものとなりました。当社は、NSAを並外れた成長へと位置づけるために、過去数年間にわたりチームが実行してきた多大なオペレーション上の努力の恩恵を受けています。

当四半期は堅調な結果を出し、いくつかの領域で成果を上げました。報告された21のMSA（大都市統計圏）のうち、1つを除いたすべてにおいて、第3四半期と比較して同一店舗の売上成長率が改善しました。第4四半期の同一店舗売上成長率は、第3四半期のマイナス260ベーシス・ポイントから、マイナス70ベーシス・ポイントへと大幅に改善しました。四半期を通じて、月ごとに順次改善が見られました。

前年同期比の稼働率も改善を続け、年末にはマイナス70ベーシス・ポイントで終了しました。第3四半期末にはマイナス140ベーシス・ポイントであったことを覚えておいてください。当社のコアFFO（1株当たり）の結果は、ガイダンスの範囲の上限となり、コンセンサスを上回りました。通年で見ると、いくつかの注目すべき成果を上げました。

具体的には、別のブランドを統合して残りのブランド数を6つに減少させたこと、および優先株式投資プラットフォームの形成による新たな成長ドライバーの確保、さらに、5つの州から撤退し、合計9,700万ドルに達する15の物件を売却することで、ポートフォリオ最適化プログラムの実行を継続しました。また、ジョイントベンチャーおよび自己勘定を通じて、合計7,500万ドルに達する10の物件を取得しました。そして最も重要なことは、堅実な足場を固めて年を終え、2026年にも続くポジティブなモメンタムを得たことです。1月末の月末稼働率は前年同期比で20ベーシス・ポイント上昇しました。

私たちは明らかに転換点を越えました。PRO構造の内製化、非中核資産の処分、マーケティング、レベニューマネジメント、およびオペレーション・プラットフォームのアップグレードと集約、ならびにブランドの統合と単一のウェブドメインへの移行に向けたチームの多大な努力が実を結んでいます。2026年以降を見据えると、セルフストレージを取り巻く環境は改善しています。第一に、現在の新規供給は安定しており、今後数年間で長期的な歴史的平均を大幅に下回るレベルまで減少すると予測されており、その影響は2027年に向けてより顕著になります。

第二に、現政権において住宅の手頃な価格に対処する動きがあり、これが住宅取引市場とセルフストレージ需要の押し上げにつながる可能性があります。最後に、セルフストレージの価格設定慣行の安定性が高まることで、店頭価格（ストリートレート）の上昇につながり、短期的には売上成長の押し上げ要因となる可能性があります。次に、セクター内における当社の相対的なポジションについてコメントします。当社のポートフォリオのファンダメンタルズはプラスに転換しており、住宅の住み替えレベルの回復から最も利益を得られる立場にあります。

当社の熱意は、強力な賃貸ボリューム、前年同期比での稼働率のマイナスからプラスへの転換、そして有望な同一店舗売上成長の軌跡を伴って年をスタートさせているという事実によって裏付けられており、同時に規律ある費用管理にも注力しています。春のリーシング・シーズンを迎えるにあたり、マーケティング費用の増額、価格およびプロモーションにおける競争力のあるポジション、販売プロセスにおける確実な実行、そしてECRI戦略の積極的な維持を通じて、内部成長の促進に引き続き注力していきます。同時に、キャピタル・リサイクルや物件への再投資を通じてポートフォリオを改善しつつ、拡張や買収を通じてポートフォリオを拡大していきます。それでは、財務結果について説明するためにBrandonに代わります。

ブランドン・トガシ

ありがとう、Dave。昨日午後、当社の第4四半期の1株当たりコアFFOは0.57ドル、通期では2.23ドルであったことを報告しました。これはガイダンスの範囲の上限であり、オペレーション改善への注点が結果に反映され始めており、同一店舗の売上およびNOI（純営業利益）は通期のガイダンス範囲の上限となりました。当四半期については、平均稼働率が120ベーシス・ポイント低下したことにより、同一店舗売上は70ベーシス・ポイント減少しましたが、これは1平方フィート当たりの平均売上の前年同期比100ベーシス・ポイント増によって部分的に相殺されました。

これは第3四半期の2.6%の売上減少から大幅な改善であり、報告された21の市場のうち9つの市場でプラスの売上成長を達成しました。通期では、同一店舗売上は2.3%減少しました。費用については、第4四半期に80ベーシス・ポイント減少しましたが、通期では3.1%増加しており、これは当社の多大な費用抑制の努力の恩恵を受け、通期ガイダンス範囲の下限をわずかに下回りました。最も顕著な節約は人件費によるもので、営業時間と人員配置の効率化を継続した結果、当四半期で4.1%、通期で2.8%減少しました。

一方で、マーケティング費用は、明らかにメリットが見込まれる市場での顧客獲得費用への投資を継続したため、当四半期で37%、通期で31%増加しました。同一店舗のオペレーション以外では、熱帯低気圧のシーズンが軽かったことにより、当社の店舗の財産損害保険の一部を保持しているキャプティブ保険において好ましい結果が得られました。これにより、営業費用内の「その他」の項目において、最初の3四半期の稼働率と比較して費用が低くなりました。取引環境についてですが、当四半期中に3つの資産を2,400万ドルで売却完了しました。

また、四半期末以降に、追加で3つの物件を2,100万ドルで売却し、1つの完全所有物件を1,000万ドルで取得しました。当社のポートフォリオ最適化プログラムは、市場での規模拡大を優先しつつ、デレバレッジ（債務削減）のための資金を生成し、JV（ジョイントベンチャー）および優先株式プログラムを通じて魅力的な投資への資金を確保するため、2026年も継続されます。当社の自己勘定での投資は、主に1031（税務上の買換え）の要件を満たすためのものとなります。次にバランスシートについてお話しします。

当社は十分な流動性を有しており、さまざまな資金調達手段への健全なアクセスを維持しています。今年には、7月に期限が来る2億7,500万ドルのタームローンと、5月および10月に期限が来る1億ドルの無担保ノートを含め、3億7,500万ドルの満期があります。当社には選択肢があり、おそらくこれらの満期には新しいタームローンで対応する予定です。現在のリボルビング・クレジット・ファシリティの残高は約4億ドルであり、5億5,000万ドルの利用枠があります。

レバレッジは引き続き低下しており、四半期末の純有利子負債/EBITDA倍率は6.6倍で、当社の目標範囲である5.5倍から6.5倍をわずかに上回る程度となっています。次に、昨日発表し、決算リリースに詳細が記載されている2026年度のガイダンスについて説明します。ガイダンスの主要項目の中心値は以下の通りです。同一店舗売上成長率90ベーシス・ポイント、同一店舗営業費用成長率3%、同一店舗NOI成長率は横ばい、1株当たりコアFFOは2.19ドルです。

また、買収および売却の範囲として5,000万ドルから1億5,000万ドルを提示しています。いずれの場合も、これらの金額はNSAの持分を表しています。同一店舗売上に関しては、今後数四半期が進むにつれて、前年同期比の成長が着実に改善していくと予測しています。Daveが述べたように、1月末の稼働率は前年同期比でわずかにプラスであり、その差は2月にも継続しています。

ガイダンスの中心値において、1株当たりコアFFOが0.04ドル減少する理由は、約0.02ドルの一般管理費（G&A）の増加によるものです。この増加は主に、当社のコーポレートチームの2025年の費用が業績を鑑みて目標レベルを下回っていたため、目標レベルの現金インセンティブ報酬を前提としていることに起因します。残りの0.02ドルは、債務の借り換えによる逆風と、先ほど2025年度第4四半期の良好な結果について述べたことに関連する、当社の保険キャプティブにとっての厳しい比較対象（前年実績）の組み合わせによるものです。本日はご参加いただき、改めて感謝申し上げます。

それでは、質問を受け付けるためにオペレーターに戻します。オペレーター？

オペレーター

[オペレーターからの指示] 最初の質問は、Bank of AmericaのSamir Khanal氏からです。

サミール・カナール

デイブ、ガイダンスを見ると、売上成長の健全な改善を予測していますね。第4四半期は約70ベーシス・ポイント減少しましたが、中心値では約1%に達するとしています。これは、同業他社をも上回る水準だと思います。ですので、どのようにしてそこに到達するのか、そのプロセスを説明していただけますか。

内訳、つまり年間の稼働率、価格成長、入居率（ムーブイン・レート）の成長、さらにはECRIについても、どのように考えているかお話しいただけますか。

デビッド・クレイマー

はい、Samir、ご参加ありがとうございます。ご質問ありがとうございます。まず私から話し、その後Brandonにそのペース（ケイデンス）について少し説明させます。まず、ガイダンスを出していた1年前と比較して何が違うのかという点から始めたいと思います。

それは、私たちの移行が完了したということです。当社のプラットフォームは非常にうまく機能しています。シナジーと戦略も非常にうまく機能しています。人、プロセス、そしてプラットフォームに投入してきたすべての取り組みが完了しました。

したがって、現在は気が散るような要素や動いている要素はありません。1年前と比較して、現在は2026年であり、当時はPROの内製化を終えた直後で、多くの動いている要素がありました。現在、私たちはもはや稼働率を追い求めているわけではありません。あえて言えば、1月の稼働率は前年同期比で20ベーシス・ポイント上昇しました。

これはここ数年見たことがなかったことです。したがって、年を通じてその稼働率の向上に取り組み続けることができるという高い自信を持っています。価格環境は安定しています。2025年後半を通じて良好な契約価格の成長を見てきました。

2026年を通じて堅調な契約価格の成長が見込めると期待しています。そしてそれは、ECRIプログラムの強みからもたらされます。私たちは現在、歴史的に見てより積極的になっています。それは、当社のマーケティングプログラムと顧客獲得プラットフォームに対して高い信頼を持っているからです。

非常に高いレベルの賃貸ボリュームを目の当たりにしています。第4四半期は、平方フィートベースで前年同期比約11%増で終了しました。念のため申し上げますが、10月はハリケーンの影響による比較対象の関係で約10%減少していたため、控えめな数字となっていました。そして現在までのところ、1月と2月の数字はさらに強くなっています。

したがって、私たちはファネルの上部から賃貸そのものに至るまでの、得られている賃貸アウトプットに非常に満足しています。私たちが考えているすべての要素を考慮すると、RevPathはプラスであり、稼働率もプラス、契約価格も正しい方向に進んでおり、私たちのプラットフォームは本当に機能していると考えています。これまでの経緯を踏まえると、2026年がどのように展開するかについて、私たちは非常に自信を持っています。それでは、Brandonに年間のペースについて説明させます。

ブランドン・トガシ

はい。Samir、あなたが質問の中で触れられたことですが、私が付け加えたい主な点は、第4四半期に示したマイナス70ベーシス・ポイントについて、冒頭でDaveがどのように改善したかを述べたことです。つまり、第4四半期の開始時点ではよりマイナスが大きく、第4四半期の終わりに向かうにつれてフラット（横ばい）に近い方向へとマイナスの幅が縮小していったということです。そして、1月末の稼働率について提示したデータポイントに基づき、それが2月に継続しているという私の発言から、私たちは、前年同期比でマイナス30からプラス210の売上範囲内で年をスタートさせていると考えており、安心しています。

一方で1年前は、正直に言って、低限を大幅に下回る四半期を送り、年をスタートさせていました。そのため、現在は必要としているよりも、はるかに大きな改善が必要だったのです。

サミール・カナール

フォローアップとして、ガイダンスについてお話しされている中で、経費の伸びについても触れていただけますか？今年の経費増は約3%とのことですが、2026年に向けて、その数値に至るための構成要素についてお話しいただけますでしょうか。

ブランドン・トガシ

はい、サミール、お答えします。最も大きな勘定科目は固定資産税ですので、そこから始めます。3%から5%の範囲を想定しています。これは当社のポートフォリオの数年間の平均と一致しています。

人件費については、第4四半期および2025年通期の両方において、その項目で成果が得られたのをご覧いただいた通りです。同様の成果を期待しています。その項目は、2026年は2025年と比較して横ばいになると予想しています。これら2つの項目以外では、最大の増加率は引き続き広告宣伝費になると言えます。

今年見られた30%超というほどではありませんが、前年比で10%台の成長率になると予想しています。その後、他の多くの項目は、総営業費用（OpEx）のガイダンスにある通り、概ね1桁台前半から半ばの範囲に収まります。唯一の例外は保険です。市場環境は改善していると考えています。

更新は4月1日でした。したがって、その項目についてはコストの前年比減少を予測しています。

オペレーター

次のご質問は、UBSのMichael Goldsmith様からです。

マイケル・ゴールドスミス

最初の質問は、1月の稼働率が20ベーシス・ポイント上昇したことについてです。その要因について少しお話しいただけますか？成約件数が好調であることについて少し触れられていたかと思います。広告宣伝費が増加しているようにも見えますが、いくつかの変動要因について詳しく説明していただけますか？閑散期に稼働率を上げるために、価格を下げているのでしょうか？稼働率改善に関する変動要因と背景を理解したいと考えています。

デビッド・クレイマー

はい、もちろんです、Michael。ご質問ありがとうございます。また、本日はご参加いただきありがとうございます。それらすべてが組み合わさった結果だと考えています。

明らかに、我々は2025年後半を通じて広告宣伝費の増額を決定しましたが、これはファネルの上部における活動を確認しており、それらを成約へと結びつける能力があると確信していたに基づいています。そのため、我々はファネル全体を通じた販売プロセスと成約率を非常によく分析してきました。これには、値引きの活用方法、市場における価格設定、広告宣伝費の額、およびその支出時期が含まれます。ここで、AIおよび一部のAI技術と我々のモデリングが真に成果を上げ始めています。

チームが、広告宣伝費のモデリング、ダイナミック・プライシングのモデリング、そしてファネル内での成約を促進するための値引きの活用を非常にうまく行っているという事実があります。その結果、ファネルを通じた成約率を向上させる能力において、大幅な改善が見られました。価格設定の観点から申し上げますと、下半期を通じて維持してきたものと同じ競争力のあるポジションを維持しています。稼働率を維持し、通常見られるような季節的な落ち込みを回避することに成功しました。

これは、広告宣伝費、価格設定、値引き、そしてコールセンターの活用やスタッフの勤務時間といった要素によるものです。それらすべての要素が整っていると考えています。市場価格を割り込むようなことはしていませんし、市場をどちらかの方向に動かそうとしているわけでもありません。ただ、望む結果を得るために、適切な競合セットの範囲内に留まっているだけです。

マイケル・ゴールドスミス

Dave、フォローアップとして、実際に価格決定権を持てるようになるのはどの時点だとお考えでしょうか？稼働率は向上しており、運営面も改善しており、成約件数やボリュームも好調であるとお話しされています。特定の稼働率レベルに達すれば、価格決定権を持てるとお考えでしょうか？

デビッド・クレイマー

非常に良い質問ですが、市場や店舗によって大きく異なります。ウィチタ、コロラドスプリングス、ポートランドのように、顕著に成功している市場もあります。ポートランドを見ると、需給が均衡しており、それらの市場では店頭価格や市場価格だけでなく、ECRIプログラムにもうまく反応しており、ECRIプログラムを通じて促進できることが非常に効果的に機能しています。当社のポートフォリオを見ると、社内で行ってきたあらゆる変更や適応から非常に多くの恩恵を受けている安定した市場が多くあると考えています。

一方で、Michael、フェニックス、アトランタ、フロリダの湾岸地域などの他の市場については、実のところ供給の問題です。需給のバランスが整い、これらの店舗を埋めるためのより良い需要プロファイルが得られるまでは、価格決定権を得ることは難しくなるでしょう。もう一つ付け加えると、ユニットサイズ（区画サイズ）まで詳細に見ていく必要があることに気づきました。物件全体を概観して、全体の稼働率や全体の価格決定権を見るのと、特定のユニットに対する需要の需給が均衡しているために、一部の市場で価格決定権が見られるユニットタイプのサブセットが存在するのとでは話が異なります。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのJuan Sanabria様からです。

フアン・サナブリア

PROの内部化後の成功、おめでとうございます。第4四半期から1月にかけての入居レート（move-in rate）の動向や、ECRIの規模（quantum）あるいは頻度（cadence）が、前年比などでどのように変化したかについて、もう少し詳しく伺えればと思います。

デビッド・クレイマー

はい、私がまずお答えし、その後にブランドが補足します。第4四半期を通じて、入居レートの前年比の差が縮小したことをご覧いただいていると思いますし、今後もそうなるでしょう。というのも、2年前の2024年、我々がPROを内部化していた際、2024年第4四半期に市場レートをかなり強めにリセットし、2025年4月か5月頃まで競合範囲を超えて高い水準に据え置いたからです。そのため、今年の最初の5、6ヶ月間は、入居賃料（move-in rents）に関して前年比の比較（comps）が厳しくなっています。

現在、我々は目標とするレンタル件数を獲得できており、市場において実質的に我々が望む価格設定ができています。しかし、今年の最初の4、5ヶ月間は入居レートがマイナス（前年割れ）となり、6月、7月以降は中立からプラスのポジションに戻るのを目にすることになるでしょう。ですが、かなりのレンタル件数が出ています。繰り返しになりますが、我々は市場価格を割り込んでいるわけではありません。

顧客数を増やし、より高い収益を得るために、できる限りスマートに競争力のあるポジションを調整しただけです。質問の後半部分は……申し訳ありません、頭が真っ白になってしまいました。

フアン・サナブリア

ECRIの、その規模や頻度がどのように変わったかについてです。

デビッド・クレイマー

はい、ありがとうございます、フアン。失礼しました。頻度は変わっていません。ですので、これまでと同様のタイミングでECRIを実施しています。

ただし、値上げの幅（magnitude）は前年比で大きくなっていることは承知しています。我々が行っているあらゆるテストや取り組み、そして新規顧客を引き付け、レンタル件数を増やす能力への自信により、第1、第2、第3、第4といったあらゆるステップにおいて、より積極的に値上げを行えるようになっています。そして、それは今年の収益予測を検討する上でも役立っています。

フアン・サナブリア

ありがとうございます。それから、ユニットをリースする際、面積や平方フィート数が変化しているかどうかについてもコメントをいただければと思います。昨年、一時的に減少した時期があったかと思います。現在、人々が実際にリースしている平方フィート数や、その動向についての最新の見解をお聞きしたいです。

デビッド・クレイマー

はい、良い質問ですね、よく覚えていらっしゃいます。確かに、去年の今頃は、1レンタルあたりの面積が約5〜6平方フィート減少する状況に直面していました。その後、その差は解消されました。現在は、ほとんどのレンタルにおいて、面積が同等か、あるいは少し大きくなっている状態に戻っています。

これにより、稼働率の安定化、および空室となったユニットに対して顧客を引き付けることが非常にうまく進んでいます。その進展については手応えを感じています。これは昨年9月頃から好転し始め、これまでのところ2月までその状態を維持できています。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのTodd Thomas氏からです。

トッド・トーマス

稼働率と入居賃料に関する、1月および2月の一部データについての詳細なご説明、ありがとうございます。かなりの回復を見せているようですね。2025年については、前半はやや弱く、後半にトレンドが改善するという、「前半と後半で状況が分かれる年（tale of 2 halves）」と説明されていました。2026年も、収益成長の観点から、同様に「前半と後半で状況が分かれる年」になると予想されますか？それとも、比較対象（前年同期の数値）が正常化し始める下半期にかけて、回復を継続できるとお考えでしょうか？

ブランドン・トガシ

はい、トッド、ブランドンです。今年の上半期、および第3四半期の中盤にかけては、比較対象（前年同期の数値）が容易であることの恩恵を受けられると考えています。第4四半期は比較対象が厳しくなるでしょう。前年同期比の同一店舗売上成長率は、年間を通じて着実に増加していくと見ていますが、あなたが触れた点により、おそらく少し横ばいになるでしょう。

第3四半期の後半から、そして第4四半期全体にかけて、比較対象が少し厳しくなっていきます。

トッド・トーマス

わかりました。それからブランドン、デイブにもお聞きしたいのですが、お二人ともレバレッジの削減を優先事項として触れられました。ガイドラインには、主にオーガニックなEBITDA成長以外での、何らかのデレバレッジ（負債削減）に向けた取り組みが含まれているのでしょうか？また、2026年末に向けたレバレッジの目標はありますか？

ブランドン・トガシ

はい。当社の5.5倍から6.5倍の範囲は、依然として長期的な目標です。2025年末にはその上限をわずかに超える程度と考えています。トッド、ご存知の通り、同一店舗NOIのガイドラインの中央値に基づけば、その指標は横ばいであり、FFOも比較的横ばいです。

そのため、レバレッジはかなりニュートラル（中立的）に維持されることになるでしょう。ご存知のように、この指標は当該四半期を年率換算して算出されるため、どの四半期を見るかによって多少の季節性が出ます。しかしそれ以外については、2026年末時点では2025年末とかなり同様になると言えます。資本投下がそれに影響します。

買収と売却に関するガイドラインをご覧いただいた通り、それぞれの中心値においては、ニュートラルになるとお伝えしています。当然ながら、検討中の案件、売却イニシアチブの成功状況、あるいは先ほど申し上げたように主にジョイントベンチャーを通じて買収に向けてアンダーライティング（引受審査）を行っている特定の案件などに基づき、月ごとに変化します。したがって、それらの面でのタイミングや成功が、レバレッジを多少変動させる可能性があります。しかし、全体として、中央値で見れば、かなり一定の状態を維持すると見ています。

オペレーター

次のご質問は、Green Street AdvisorsのSalil Mehta様からです。

サリル・メータ

まずは手短に伺います。以前聞き逃していたら申し訳ありません。1月と2月の入居率については言及されていましたが、第1四半期における現時点までの入居率（move-in rates）の状況について、何か詳細をいただけますでしょうか？

デビッド・クレイマー

はい。ご参加ありがとうございます、デイブです。お話しした通り、入居率は今年の最初の4、5ヶ月間はおそらくマイナスに転じる見込みです。これは2025年からの比較対象が少し厳しくなっていることと、収益目標の達成に向けて、ファネルの通過、コンバージョン、および顧客数を最大化できるよう市場でのポジションを整えているためです。

それが私たちの目指しているところだからです。しかし、次の、おそらく6月頃までは、多少のマイナスの入居率が見られると思いますが、その後、下半期にかけては、よりニュートラルなプラスへと転じると考えています。

サリル・メータ

ご見解ありがとうございます。今四半期の入居率の成長がおよそ1%であり、全体的な賃料上昇も考慮すると、今後、入居率と賃料上昇のトレードオフをどのようにバランスさせていくのでしょうか？一方が他方よりも優先されるのでしょうか？「入居率を追い求めてはいない」という趣旨の発言がありましたが、それは現在の入居率の水準に満足しているということでしょうか？

デビッド・クレイマー

はい。おっしゃる通りです。それはマーケティング支出と、より高いコンバージョンを得るための価格や割引の活用とのバランスのポイントです。そして実際、入居率は収益につながります。

ですので当社としては、それらのレバーを効果的に活用して顧客数を増やし、入居率を高めることができる段階にあると考えています。また、年初の1月が前年同期比でプラスの状態で始まっているという事実は、年間を通して見れば、入居率の側面においても効果的に取り組みを継続できることを意味しており、それは当社にとって良好な収益結果をもたらします。したがって、今年度を考えるにあたって、2026年末の入居率は2025年末よりも高くなると考えています。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのMichael Griffin様からです。

マイケル・グリフィン

Dave、オーガニックな顧客需要について少しお話しいただけますでしょうか。明らかに、同一店舗の売上成長率が来年に向けて転換しているのはポジティブなことだと考えていますが、それは市場（パイ）そのものが拡大しているというよりも、マーケティング施策の強化や、ファネル上部の需要をより多く捉えていることによるものと感じられます。そこで、オーガニックな顧客トレンドについて伺えますか？新規顧客と更新（リニューアル）の比率はどうでしょうか？また、この転換は、市場に新たな顧客が戻ってくるという期待によるものではなく、既存の顧客市場におけるシェア（パイ）をより多く獲得していることによるものなのでしょうか？

デビッド・クレイマー

はい。良い質問ですね。お越しいただきありがとうございます。あなたの前提に同意します。

2026年に向けて、競争環境は2025年に直面しているものと非常によく似たものになるという考えで臨んでいます。全国的に、新規供給（デリバリー）が減少していることは承知していますが、その数字が吸収されるまでには時間がかかります。ですので、3マイルおよび5マイル圏内で競合に直面している当社の店舗について考えた場合、2026年においても、その競合セットに直面する店舗数に実質的な変化はないと考えています。したがって、私たちは単に実行に集中し、より多くのシェア（パイ）を奪うことに注力していきます。

確かに、毎月、新規供給の吸収が進むにつれて助けにはなりますが、ガイダンスの中央値において、私たちは、2026年の競争状況に関する考え方に実質的な違いをもたらすようなカタリスト（きっかけ）などは、モデルに組み込んでいません。

マイケル・グリフィン

非常に助かるコンテキストをありがとうございます。次に、外部成長の機会について伺わせてください。その買収コンポーネントについては、提示されているようなJV（合弁事業）構造によるものが中心になるのでしょうか。それらの投資において、どのような物件タイプをターゲットとしているのか、キャップレートや利回り要件を含めて教えていただけますか？今後の外部成長の優先事項と、来年度に向けた投資パイプラインの概要をお聞かせください。

デビッド・クレイマー

はい、非常に素晴らしい質問です。まず第一に、私たちはポートフォリオの密度を高め、より良いシナジーと運営効率を得られる市場をターゲットにしています。これは数年前から当社のポートフォリオ最適化プログラムの一環となっています。したがって、私たちがターゲットとしている市場は、物件を購入することで高い効率性と成功を得られると考える場所を中心としています。

現在非常に苦戦している市場については、それらが改善してから参入したいと考えているため、おそらくあまり魅力を感じていません。しかし、当社が成功を収めている市場はいくつもあります。私たちは転換点を確認しており、事態が好転しているのを目の当たりにしています。そのため、それらの市場において買収に向けた活動を非常に積極的に行っています。

現在、当社にとって最適な資本コストはJVであり、また、今年の新たな構造である優先株式構造にも注力していく予定です。そして、必要に応じてオンバランスでの購入も行いますが、これは主に、売却（ディスポジション）を通じて発生する1031交換（税務上の買い替え）に対応するためになるでしょう。私たちは購入する意思と能力がありますが、現在は資金に対して非常に慎重になっています。なぜなら、資金をどのように投入し、展開するかについては、間違いなく、非常に賢明かつ慎重である必要があるからです。

オペレーター

次のご質問は、みずほ証券のRavi Vaidya様からです。

ラヴィ・ヴァイディヤ

有効面積1平方フィートあたりの賃料について伺いたいと思います。前年同期比、および前四半期比のいずれにおいても、強力な改善が見られます。この指標は、2026年第1四半期、および2026年の残りの期間において、どのような推移を見せるとお考えでしょうか？安定するのか、加速するのか、あるいは減速するのか、お考えをお聞かせください。

デビッド・クレイマー

良い質問です。ご参加ありがとうございます。私たちは、実現賃料率の継続的な改善を伴って2026年に臨んでいます。今日私たちが直面しているような、より大きなロールダウン（賃料の下落）が発生する場合、状況はより困難になります。

現時点で、当社の賃料のロールダウンは30%台前半から半ばとなっています。そのため、当社のECRIプログラムの強みと、ECRIプログラムの実施方法に関して改善してきたことが、その賃料のロールダウンを相殺する助けとなるでしょう。しかし、年間を通じて、実現賃料率は緩やかな改善を示してきました。

ラヴィ・ヴァイディヤ

ガイダンスについて別の質問をさせてください。同一店舗売上高ガイダンスを達成するための、住居関連のカタリストやその他の需要のカタリストはないとおっしゃいました。しかし、より広範な経営環境が依然としてやや不安定であることを踏まえ、上振れの可能性となる潜在的なレバーや、織り込まれている可能性のある保守的な要素にはどのようなものがありますか？

デビッド・クレイマー

はい、良い質問です。私から始めて、その後、ブランドン、もしよければ入ってください。確かに、ガイダンスを変動させる要因はあります。その主要なものの一つは提示賃料（asking rents）です。

提示賃料が良好に改善し、春のリーシング・シーズンが好調であれば（そうです）、それが課題なのですが、現在は2月です。もし5月にここでお話ししていれば、春のリーシング・シーズンがどれほど活発であったか、もっと明確になっていたと思います。もし良好なレートが得られ、この業界が歴史的にそうであるように、ストリートレート（市場賃料）である提示賃料を押し上げることができれば、それはプラスに働きます。ですから、それが現時点で不明な点であり、それがガイダンスを押し上げる可能性もあれば、ストリートレートが思うようにいかず、収益面においてより変動の激しい競争環境となった場合には、ガイダンスの下限に押し下げられる可能性もあります。

それは稼働率に影響を与えますし、ストリートレートに動きがあれば、当然ながら、達成賃料（achieved rate）にどのような影響を与えるかにも関わってきます。他にありますか？

ブランドン・トガシ

ラビ、付け加えさせていただけるなら、明らかに当社のコントロール外にあるものとして、規制環境や、悪天候またはその他の事象による緊急事態宣言があります。当社のポートフォリオは、現時点ではそのような重大な制限は受けていません。しかし、明らかにそれらが要因となる可能性はあります。年間を通じて、ポートフォリオには常にそのような要素が含まれることがあります。

オクラホマ州では、2025年にオクラホマシティおよび周辺市場に影響を与えた制限がありました。ですので、それは一つの変数に過ぎません。しかし、通常のレベニューマネジメント・プログラムを検討する際には、可能な限りそのような要素を組み込むように努めています。

オペレーター

次のご質問は、モルガン・スタンレーのロン・カムデム様からです。

ロナルド・カムデム

2点、手短に伺います。今年度の配当性向について、文脈を説明していただけますか？また、ある種の転換点（インフレクション）についてお話しされていたと思いますが、その転換が進む中で、いつ頃にその水準を（以前の）均衡状態に戻せると予想していますか？

デビッド・クレイマー

ロン、ありがとうございます。デイブです。ご質問ありがとうございます。はい、確かに、ガイダンスは今年度は配当をカバー（配当を賄う）できないことを示唆しています。

総支払額のカバーは不足することになるでしょう。確かに、私たちが考えている通り、現在は転換点にあります。ファンダメンタルズがプラスに転じる兆しが見えています。オーガニックな成長もプラスに転じています。

また、投資活動などの変動する要素があり、それらがFFOを変動させることがあります。昨年の第3四半期と第4四半期には、配当のカバーを下回りました。ですので、当社の取締役会とは非常に良好な議論を行っています。当社の取締役会は、会社の見通しを非常によく把握しています。

そして今、あなたの指摘通り、年末にかけて、おそらく下半期、具体的には第4四半期にかけては、配当の100%をカバーできる水準に戻るでしょう。そして、ファンダメンタルズが改善し続ければ、2027年に向けて間違いなく、より良い状況になるでしょう。しかし、配当性向がどの水準にあるかは十分に認識しており、それを下げるために懸命に取り組んでいます。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。助かりました。では2つ目の質問ですが、決算発表では、1市場を除いてすべての市場で前期比の改善が見られたと記載されており、これは興味深いと感じました。供給量が多い市場と、供給量が少ない市場では、それぞれどのようにパフォーマンスが異なっているのか、また、その転換の強さについてどのような見通しをお持ちなのか、詳しく伺えますでしょうか？

デビッド・クレイマー

はい、良い質問です。私から始めて、ブランドンが補足があれば入れてください。あなたが指摘されている通りです。吸収されるべき膨大な競争に依然として直面している市場、つまり、まだプラスの転換が見られない市場は、時間がかかるでしょう。

本当に、単に時間の問題です。フェニックスのような一部の市場では、まだ建設が進んでいるため、建設を止める必要があります。そのため、2歩進んで、誰かが市場にさらに物件を追加することで3歩後退するという状況になります。そのような状況にない市場、先ほどいくつか挙げたコロラドスプリングス、ウィチタ、ポートランドなどは、賃料において堅実な前期比成長が見られ、稼働率も安定しています。

これらの市場では価格決定力が見られ、良好な成果を上げています。幸いなことに、当社は分散されたポートフォリオを持っています。多くの市場が正しい方向に向かっています。そのため、私たちはプラスの転換点に達したと考えており、非常に手応えを感じています。

アトランタのように、改善してはいるものの、依然として非常にマイナスな市場であっても、一部の市場では一貫性と安定性が見られ始めており、これは当社にとって心強いことです。

オペレーター

次のご質問は、シティグループのエリック・ウォルフ氏からです。

エリック・ウルフ

年初来の稼働率のポジティブな傾向について言及されました。RevPathがどのような傾向にあるか、アップデートをいただくことは可能でしょうか。特に、ECRI（経済的賃料増額）においてより多くの成功が見られるというお話を踏まえ、年初にかけて平均実現賃料がどのように推移しているかを理解したいと考えています。

デビッド・クレイマー

ご参加ありがとうございます。良い質問ですね。RevPathも同様の傾向を辿っています。堅実なECRIの伸びと、明らかに稼働率の改善、あるいは稼働率の安定化およびわずかな改善と整合するような、RevPathの改善が見られます。

RevPathは成長しています、はい。

エリック・ウルフ

また、今四半期の既存店売上成長率において、その他の物件関連収入または収益が40ベーシス・ポイントの押し下げ要因（ドラッグ）となったようです。その項目に関するガイダンスにはどのような内容が含まれているのか、また、2026年を通じてどのような推移を見込んでいるのかお話しいただけますでしょうか。

ブランドン・トガシ

はい、エリック、ブランドンです。その項目は引き続き、多少の押し下げ要因となるでしょう。これには、店舗側に留保されるテナント保険料が含まれます。PRO構造に遡る前から、店舗レベルのNOI（営業純利益）の中に一定額のテナント保険料が報告されてきました。

ですので、それはそのまま残っています。また、デイブがここで触れたすべてのこと、つまり市場レート、マーケティング支出、当社の値引きやプロモーション施策、レンタル時のアップセルやテナント保険との間の調整についてですが、当社は過去数四半期にわたり、レンタル獲得を優先するためにそれらを変更してきました。その結果、その項目において多少の押し下げが生じています。したがって、2026年も継続すると予想していますが、年半ばに進むにつれて、その比較対象（前年実績）は容易になる見込みです。

オペレーター

次のご質問は、ドイツ銀行のオモタヨ・オクサンヤ氏からです。

オモタヨ・オクスニャ

最初の質問ですが、ガイダンスでは住宅市場に実質的な変化が起こることは想定していません。改めて、トランプ大統領が進めようとしている住宅価格の負担軽減に向けた取り組みについて、皆様がどのようにお考えか気になっています。それらすべてを俯瞰して、住宅市場が改善し、これが潜在的なポジティブ・カタリストになり得ると感じておられますか？ それとも、住宅ローン金利が6%まで下がったことで、多くの借り換え活動が見られるものの、住宅需要を本当に刺激するほどにはまだ低くなっていない、といった見方をお持ちでしょうか？

デビッド・クレイマー

はい、デイブです。ご質問ありがとうございます。それは難しい問題ですね。つまり、少なくとも誰もがそのことについて話し合っており、進展させるための解決策を模索しているという事実は、私たちにとって心強いものです。

私たちは、その点において、2026年に何らかの突破口となるカタリストが発生することを想定していません。2026年についても、おそらく現状のまま進むと考えています。もし改善があれば、非常に歓迎すべきことです。もしそれらが打破され、転売市場（中古住宅市場）などが開かれるようなことがあれば、当社は多大な影響を受けるポジションにあります。

しかし、私たちはあなたと同じデータを見ていると思います。物件の売り出しは多く、多くのことが起きてはいますが、まだ大きな改善は見られていません。

オモタヨ・オクスニャ

そして2つ目の質問、優先株式プラットフォームについてです。少しお話しいただけますでしょうか――すべてが整っているわけではないように聞こえます。そこでのデプロイメント（資金投入）がどのように進むのか、また、どのくらいの速さで資本を投入できるとお考えか、少しお話しいただけますか？

デビッド・クレイマー

はい、もちろんです。これは、2年以内に資本を投入することを目指して設定した2年間のプログラムです。確かに、私たちは非常に、非常に懸命に取り組んでいます。現在、合計5,000万ドル強となる3件の物件が契約下（under contract）にあります。

ですから、その体制を構築し、契約中の物件があることを嬉しく思っています。適切な案件が見つかれば、できるだけ迅速に投入したいと考えています。そのため、それらを予測するのは困難です。それらの取引は不定期（lumpy）であり、タイミングを正確に予測することはできませんが、始動できたことを嬉しく思っていますし、間違いなく多くの物件を検討しており、多くの機会があります。

オペレーター

次の質問は、BairdのWes Golladay氏からです。

ウェズリー・ゴラデイ

ポートフォリオの最適化について、手短な質問があります。今年度の資産売却（dispositions）を終えた時点で、プログラムは概ね完了することになるのでしょうか？

デビッド・クレイマー

Wes、デイブです。はい、そう思います。主要な作業（heavy lifting）や大きな仕事の大部分は既に完了しています。今年、その多くを締めくくる予定です。

その後は、事象が具体化するのに合わせて進めていくことになります。しかし、はい、主要な作業のほとんどは終わっています。

オペレーター

次の質問は、BarclaysのAnnabelle Ayer氏からです。

アナベル・エイヤー

人件費に関する戦略と、人件費の削減と、売上を失う可能性との間のトレードオフについて、どのようにお考えか改めて伺えますでしょうか？

デビッド・クレイマー

はい。Annabelle、ご参加ありがとうございます。私たちは長年にわたり、人件費をどのようにモデル化するかについて取り組んできました。現在私たちが持っているデータと、以前よりはるかに優れたツールを用いれば、お客様が私たちに会いたい時に、そしてお客様が望む方法で、確実にお応えしたいと考えているとお伝えできます。

したがって、完璧な人員配置レベルに対する単一の答えというものはありません。人員を増やして時間を長くしなければならない市場もあれば、それより少なくて済む市場もあります。しかし、分かっているのは、私たちがはるかに良い見通し（line of sight）を持っているということです。私たちが取り組んできたのは、営業時間についてです。

つまり、「より遅くまで営業できるか？」「より早く閉店できるか？」「1日8時間、10時間、12時間営業する必要があるのか？」「1日6時間営業でよいのか？」ということです。私たちは間違いなくカスタマーケアセンターに重点を置いており、コールセンターのチームは素晴らしい成果を上げています。さらに、そこにAIを導入しました。そのため、人間がそこにいなくても済むような多くの自動化が組み込まれています。

当然ながら、窓にバーコードを貼っていますし、アプリも立ち上げています。私たちにとって、それは市場や店舗ごとにかなり流動的（fluid）なものですが、人件費の削減は見えています。今後、さらなる追加の人件費削減が可能であると考えています。しかし、お客様を犠牲にしてそれを行おうとはしません。

しかし、明らかに、お客様の期待や、私たちがいつ、どのように存在することを望むかは変化したと信じています。デジタルトランスフォーメーションは間違いなく現実のものであり、それによって店舗にいる際により柔軟に対応できるようになっています。

アナベル・エイヤー

もう一つ伺います。皆さんは過去1、2年にわたり、ウェブサイトとプラットフォームに多額の投資を行ってきました。検索順位の向上やコンバージョン率の上昇によって、さらなるどれほどの利益が見込めるとお考えでしょうか？

デビッド・クレイマー

また良い質問ですね。我々は間違いなくそこに多大な努力を投じてきましたし、多くの成功を収めてきました。当社のビジビリティ・スコア（視認性スコア）やアウトランキング・スコア（競合優位スコア）をご覧いただければ、それがレンタル件数の伸びの真の証しであることが分かります。レンタル件数が20％や30％増加しているというお話は、これらすべての要素が組み合わさり、非常にうまく機能している結果なのです。

ですから、我々は極めて満足しています。当然ながら、終わりはありません。常に、あちらでわずかな利益を、こちらでまた一つレンタルを、といった形で探し続けています。そのため、各チームはモデリング、つまり我々のAIモデリングをどのように進化させていくかについて、非常に熱心に取り組んでいます。

Googleとの取り組みや、我々の検索、有料検索の捉え方、そして利用可能なあらゆるチャネルにおける有効性に関して、多くの進展があります。ですから、進捗については非常に喜ばしく思っていますが、まださらなる展開が控えています。

オペレーター

最後の質問は、UBSのMichael Goldsmith氏からです。

マイケル・ゴールドスミス

追加でいくつか質問させてください。まず、タルサを含むオクラホマ州で何らかの制限があるとおっしゃったかと思います。それについて詳しく説明していただけますか？

デビッド・クレイマー

はい。Michael、私から少しお答えします。昨年、非常に乾燥していたため、強風や火災の影響で郡単位で大きな制限がありました。その結果、数ヶ月間にわたり、特定の時期にどれだけ料金を引き上げることができるかという制限に直面しました。

そのため、その年の5、6ヶ月間は、オクラホマ州に対して少し控えめな対応をとりました。その後、1月にはオクラホマ州のポートフォリオを遡って調整し、目標とする水準まで引き上げることで、かなり良い伸びを見せました。Brandonが言ったように、こうした非常事態宣言の多くは、一般的に性質として非常に短期間であり、それほど広範囲に及ぶこともありません。つまり、時には郡ごと、あるいは市ごとになることもあります。

今回の件は、乾燥した状態が非常に長期間続いたため、山火事が長引いてしまったケースでした。

マイケル・ゴールドスミス

それから、Brandon、リファイナンスについて追加で伺います。今年、まだ着手していない部分がどのようなもので、それについてどのように考えているか、説明していただけますか？

ブランドン・トガシ

はい。いえ、今年満期を迎える3億7,500万ドルのうち、2億7,500万ドルがタームローン、1億ドルが私募債に集中しています。補足資料のスケジュール4に記載されている通り、この3億7,500万ドルの加重平均利率は約4.25%です。先ほど申し上げたように、もしこれらすべてをタームローン市場を通じてリファイナンスした場合、一部を変動金利にするか、期間全体を固定にするかにもよりますが、おそらく4%台半ばから後半になるでしょう。

つまり、その想定元本に対して0.5%の金利リセットが発生することになります。Michael、これは2026年における一部の期間の影響となります。これが、先ほど申し上げた支払利息の逆風の一部となります。これはあくまでプランAです。

当然ながら、私募市場や担保付き市場もあります。ですので、満期への対応については問題ないと考えています。それが財務チームの主な注力事項となります。また、先ほどのコメントでも触れましたが、ガイダンス表の脚注にも記載の通り、当社の合弁事業（JV）の一つに、10月に満期を迎える約3億6,000万ドルの債務があります。

現在の計画では、これをリファイナンスする予定です。現行の金利は3.5%です。したがって、JVレベルで金利のリセットが発生し、当社はそのうちの25%分を負担することになります。これらはすべてガイダンスに組み込まれています。

オペレーター

本日の質問は以上です。それでは、締め括りのコメントのために、Hoglund氏に進行をお戻しいたします。

ジョージ・ホグルンド

本日はお集まりいただきありがとうございます。NSAへの継続的な関心に感謝申し上げます。来週、フロリダのカンファレンスにて、投資家の皆様の多くにお会いできることを楽しみにしております。ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございました。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。これにて回線をお切りください。ご参加ありがとうございました。