NXRT（ネクスポイント・レジデンシャル・トラスト） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

お待ちいただきありがとうございます。本日、会議オペレーターを務めさせていただきますカーリーと申します。ただいまより、NexPoint Residential Trustの2026年度第1四半期決算電話会議を開始いたします。背景ノイズを防ぐため、すべての回線はミュートに設定されています。

経営陣による説明の後、質疑応答セッションを行います。この時間中に質問をされる場合は、電話機のキーパッドで星印（＊）の後に「1」を押してください。質問を取り下げたい場合は、再度「＊1」を押してください。ありがとうございました。

それでは、インベスター・リレーションズのクリステン・グリフィスにマイクをお渡しします。どうぞ。

クリスティン・グリフィス

ありがとうございます。皆様、こんにちは。2026年3月31日に終了する第1四半期の業績を検討するための、NexPoint Residential Trust電話会議へようこそ。本日の電話会議には、エグゼクティブ・バイスプレジデント兼最高財務責任者（CFO）のポール・リチャーズ、エグゼクティブ・バイスプレジデント兼最高投資責任者（CIO）のマット・マグレナー、およびアセットマネジメント担当バイスプレジデントのボナー・マクダーメットが出席しております。

念のためのお知らせですが、本電話会議は同社のウェブサイト（nxrt.nexpoint.com）を通じてウェブキャストされています。開始に先立ち、本電話会議には1995年私募証券訴訟改革法の定義における「将来予測に関する記述」が含まれており、それらは経営陣の現在の予測、仮定、および信念に基づいていることを申し上げます。

クリスティン・グリフィス

リスナーの皆様は、将来予測に関する記述に過度に依拠すべきではなく、将来予測に関する記述に影響を及ぼし得るリスクやその他の要因についてのより完全な議論については、同社の最新のForm 10-Kによる年次報告書およびSEC（米国証券取引委員会）へのその他の提出書類を確認されることをお勧めいたします。本電話会議で行われる発言は本日時点のものであり、法律で義務付けられている場合を除き、NXRTはいかなる将来予測に関する記述についても、公に更新または修正する義務を負いません。また、本電話会議には非GAAP財務指標の分析も含まれています。これらの非GAAP財務指標に関するより完全な議論については、本日早Timに提出された同社の決算リリースをご参照ください。

それでは、ポール・リチャーズにマイクをお渡しします。ポール、お願いします。

ポール・リチャーズ

ありがとう、クリステン。本日朝から参加されている皆様、ようこそ。お時間をいただき感謝いたします。私は第1四半期の財務業績について説明し、通期の見通しについての再確認を行います。

マットからは、運営環境、当社のテクノロジー・プラットフォームとAI戦略、およびポートフォリオのポジショニングについて説明します。2026年度第1四半期の業績は以下の通りです。第1四半期の純損失は680万ドル、希薄化後1株当たり0.27ドルで、総収益は6,350万ドルでした。これに対し、2025年度第1四半期は、総収益6,320万ドルに対し、純損失690万ドル、希薄化後1株当たり0.27ドルでした。

総NOI（純営業利益）は、昨年12月に取得したSedona at Lone Mountainを含む36物件で3,760万ドルでした。これに対し、2025年度第1四半期は35物件で3,770万ドルでした。

ポール・リチャーズ

35のレガシー・プロパティおよび12,984ユニットにおける同一店舗ベース（same store basis）では、総収益は6,140万ドルで、前年同期比2.2%減少しました。総営業費用は1.6%減の2,480万ドルとなり、その結果、同一店舗ベースのNOIは3,670万ドルで2.7%減、NOIマージンは59.8%となりました。同一店舗の入居率は、当四半期末時点で93.6%でした。前年同期比の比較には、供給主導による価格改定の最終局面が反映されていますが、月次の推移は大幅に改善しています。

マットが、当社の後半に対する自信を後押ししている構造的な要因とそのペースについて説明します。

ポール・リチャーズ

第1四半期のコアFFOは1,730万ドル、希薄化後1株当たり0.68ドルで、コンセンサスを0.03ドル上回りました。2025年度第1四半期は希薄化後1株当たり0.75ドルでした。前年同期比の減少は、主に利息費用によるものであり、これについては後ほど説明します。特定のスワップポジションが満了することに伴い、2026年度は実質的な利息費用の逆風があることは、常に透明性を持って公表してきました。

第1四半期の総利息費用は1,540万ドルで、2025年度第1四半期の1,440万ドルに対し、スワップによる利益は840万ドルから550万ドルに減少しました。2月の当初ガイダンス発行以来、2026年の残りの四半期におけるフォワード・スワップ・カーブは、7から47ベーシス・ポイント上昇しました。これにより、当初の想定に対し、約220万ドル、あるいは希薄化後1株当たり約0.08ドルの増分利息費用が発生します。

ポール・リチャーズ

第1四半期は、基本的には以前のモデル通りとなりました。第2四半期はわずかに高くなります。第3四半期はスワップポジションの満了が始まるため上昇し、第4四半期はフル・ランレートの影響を反映します。2026年度の通期利息費用は、当初のモデルの6,710万ドルに対し、現在は6,930万ドルと予測されています。

当社は金利を予測しようとはしません。リスクを管理するのです。ここ数週間、我々に不利な方向にカーブを動かしたのと同様のボラティリティは、次回のスワップ実行のエントリーポイントを生み出します。当社は満期スケジュールを把握しており、9月前にフォワード・スターティング・ヘッジを実行する選択肢も持っています。

そして、昨年4月にJPMとの1億ドルのフォワード・スワップを3.49%で実行した際のように、経済合理性が高いと判断した時に動きます。9月1日まで待つつもりはありません。

ポール・リチャーズ

金利スワップにより、現在、変動金利型住宅ローン債務の9億1,750万ドル、つまり62%の金利を固定しています。当社は、追加のヘッジを重ねる機会を引き続き検討しており、リスク調整後の経済合理性が高い場合には行動を起こします。費用の詳細に移ります。費用面では、同一店舗の営業費用は前年同期比で1.6%改善しました。

人件費は4.3%減少しましたが、これは中央集権型の運営モデルと、マットが詳細に説明する高度に強化されたリーシング・プラットフォームの直接的な成果です。

ポール・リチャーズ

不動産税は11.2%減少し、保険料は23.5%減少しましたが、修繕維持費の15.2%増によって一部相殺されました。この修繕維持費には、収益増によって相殺されたバルク・ファイバー・サービス契約費用、および目標入居率を下回る物件のリーシングのスピード（入居進展速度）を高めるための投資に伴うマーケティング費用の50.5%増が含まれています。修繕維持費の増加には、主に2つの要因があります。第一に、意図的なポートフォリオ品質向上への取り組みの一環として、複数の物件で遅延していたメンテナンスを加速させたこと。

第二に、フロリダ州の一部の物件において、貸し手が要求する資本的支出（CapEx）に関連する一時的な費用が発生したことです。これらは、対象となるユニットのパフォーマンス向上を図るためのエピソード的な（一時的な）費用であり、当社のコスト構造の変化を反映するものではありません。重要な点として、当社の費用見通しは当初のモデルに対して横ばいです。営業費用および本社の一般管理費（G&A）は、計画通りに進んでいます。

ポール・リチャーズ

保険料に関して具体的に申し上げますと、4月1日に新しい保険契約の更新料率を決定し、前年比13.3%の削減を達成しました。これは、当初ガイダンスで示した最も強い範囲である0%から-10%よりも良好な結果です。バリューアド（価値付加）のアップデートに移ります。第1四半期において、NXRTは252件の完全および部分的なアップグレードを完了し、アップグレード済みのユニットを225件リースしました。

これにより、平均月額賃料プレミアムは69ドル、ROI（投資利益率）は19%を達成しました。設立以来、NXRTはポートフォリオ全体で10,100件以上の完全および部分的な内装アップグレードを完了しており、平均月額プレミアムは13.3%、設立来のROIは20.7%となっています。

ポール・リチャーズ

さらに、5,027件のキッチンおよびランドリー家電のアップグレード、および11,199件のテック・パッケージの導入を完了し、それぞれ63.5%と37.2%のROIを創出しました。第1四半期については、1株当たり0.53ドルの配当を宣言し、2026年3月31日に支払われます。設立以来、当社の配当は157.3%増加しました。当社は現在の分配水準を維持することに全力を尽くしています。

コアFFOガイダンスの中央値に基づくと、配当カバー率は約1.21倍であり、ピークシーズンから2027年にかけて収益動向が強まるにつれ、カバー率は改善すると予想しています。バランスシートと期末流動性についてです。2026年1月30日、当社はNewmark社との間で、Sedona at Lone Mountainを担保としたLTV 55%、4,030万ドルの抵当権付ローン契約を締結しました。

ポール・リチャーズ

このローンは2033年2月1日に満期を迎え、満期時に元本を一括返済する条件であり、利率は30日平均SOFRに1.23%のマージンを加えたものとなります。2026年3月31日時点で、総負債額は約16億ドル、調整後加重平均利率は3.3%でした。当社には1,850万ドルの非拘束現金と、クレジット・ファシリティにおける1億4,300万ドルの未使用枠があり、利用可能な流動性は約1億6,150万ドルとなります。2028年にResidences at West Placeの4.24%固定金利ローン（3,380万ドル）が満期を迎えるまで、予定されている債務の満期はありません。

その時期が来れば、当該ローンは新たなエージェンシー・シニア・ローンによって容易に借り換えができるはずです。1株当たりNAV（純資産価値）についてです。

ポール・リチャーズ

四半期末時点での推定1株当たりNAVの中央値は、ポートフォリオ全体の混合キャップレート（還元利回り）を5.5%とした場合、希薄化後1株当たり47.70ドルとなります。範囲は、キャップレート5.75%の場合の40.56ドルから、5.25%の場合の54.74ドルまでとなります。希薄化後発行済株式数約2,560万に基づくと、昨日の終値26.36ドルは、当社のNAV中央値に対して44.7%のディスカウントとなっています。当社の範囲の最も保守的な端であっても、株価は推定清算価値に対して27%のディスカウントで取引されています。

公開市場の価格と、基礎となる不動産の価値との間の乖離は大きいと考えております。

ポール・リチャーズ

キャピタル・リサイクリング（資本再循環）の取り組みについては、第三者との取引を通じてこれらの価値を裏付けるプロセスについて後ほど議論します。2026年のガイダンスの再確認です。当社は、2026年通期のコアFFOガイダンス範囲である希薄化後1株当たり2.42ドル〜2.71ドル、および既存物件のNOI（純営業利益）範囲の中央値-0.5%を再確認します。2か月前に当初のガイダンスを発表しましたが、それ以降、2つの異なる向かい風（逆風）を吸収し、それらを合計すると圧力を完全に中和するほどの意味のある相殺要因を実現しました。

向かい風の側面としては、フォワードSOFRカーブの7〜47ベーシスポイントのシフトにより、追加の利息費用が1株当たり約0.08ドル発生したこと、および第1四半期のリーシング環境がモデルよりもわずかに低かったことが挙げられます。

ポール・リチャーズ

相殺要因の側面としては、保険更新の改善、費用の規律、および後ほどマットが説明するアドバイザー・プライベート・キャピタル・プラットフォームからの戦略的な手数料収入が、これらの圧力を完全に吸収しています。当社のコアFFOおよび既存物件のガイダンス範囲に変更はありません。また、通期の既存物件のサブ指標の範囲も再確認します。通期の目標を繰り返しますと、範囲は以下の通りです。

既存物件の賃料収入成長率は0%〜+1.9%（中央値0.9%）、既存物件の収益成長率は+0.1%〜+2%（中央値1.1%）、既存物件の費用成長率は+2.8%〜+4.2%（中央値3.5%）となります。

ポール・リチャーズ

最後に、既存物件のNOI成長率は-2.5%〜+1.5%（中央値-0.5%）です。財務の概要については以上です。マットにマイクを渡します。

マシュー・ライアン・マグレナー

ポール、ありがとうございます。まず、マクロ環境から始めさせていただきます。当社のポートフォリオの構造的な状況はますます魅力的になっており、世界最大級の不動産投資家でさえ、私たちが表明してきたテーゼを公に裏付けています。先週、ブラックストーンのジョン・グレイ氏は、不動産を「眠れる巨人」と表現し、特に需給ファンダメンタルズが良好なセクターを中心に、加速が近づいているという確信を示しました。

この点を裏付けるように、彼らは新築供給の激減が、マルチファミリーを含む主要セクター全体において、時間の経過とともにファンダメンタルズを強力に支えるだろうと強調しました。業界の予測では、今年の引き渡し量は過去12年間で最低レベルになるとされています。12年、これが主要な見出しです。2026年のマルチファミリーの引き渡し量は、2014年以来の最低レベルになる見込みです。

マシュー・ライアン・マグレナー

これこそが、まさに私たちが活動している供給環境であり、下半期および2027年に向けての当社の自信の主要な構造的要因です。具体的な数字を挙げさせていただきます。全米のマルチファミリーの引き渡し量は2024年に約70万戸でピークに達しましたが、急激に減少しています。新築着工件数はピークから70%減少しており、全米の建設中のユニット数は、2024年第1四半期の高水準であった76万戸から29%減少しています。

今年の第4四半期までに、全米の純引き渡し量は約6万9,000戸にまで減少すると予測されており、これは過去10年間で最低の水準です。当社のサンベルト市場においては、この減速はさらに顕著です。NXRTの特定のサブマーケットにおいては、需要の状況は非常に魅力的です。

マシュー・ライアン・マグレナー

第1四半期の純吸収量は、供給量2,426戸に対し、プラス1,307戸で、総需要は3,733戸でした。通年では、当社のサブマーケットにおける供給量は10,158戸、需要量は10,239戸と予測されています。事実上、需要が残りの供給の波を上回る、均衡した市場と言えます。需要側では、持ち家取得はますます手の届かないものとなっています。

現在、平均的な月々の住宅ローン支払額は、全米のマルチファミリーの平均賃料を36.7%上回っています。住宅購入のための退去率は、前年同期の10.6%から、当四半期は7.9%に低下しました。前四半期にもお伝えした通り、長期的な人口統計学的状況は引き続き良好です。

マシュー・ライアン・マグレナー

ここでの結論として、一部の市場では短期的なファンダメンタルズが当初の予想よりも弱まっているものの、構造的な状況は四半期ごとに改善しています。回復は同期的なものではなく非対称的であり、当社のNOI（純営業利益）の約35%はすでに均衡状態にあるかその近辺にあり、残りの44%も年内にその閾値に達する見込みです。ファンダメンタルズは安定した後、2026年後半にかけて加速すると予想しています。次に、運営実績についてです。

リーシングのペースについて説明させてください。月次の推移がその経緯を物語っています。第1四半期に締結された1,388件の新規契約において、新規リースのトレードアウト（賃料差分）はマイナス6.6%、つまり1ユニットあたり97ドルの減少でした。

マシュー・ライアン・マグレナー

1,528件の更新契約では、プラス2.3%、つまり1ユニットあたり33ドルの増加を達成しました。総計2,916件の取引における加重平均レートはマイナス1.9%でした。重要なのは月次の進展です。新規リースのトレードアウトは、1月のマイナス7%から3月にはマイナス5.6%へと改善しました。

加重平均のトレードアウトは、1月のマイナス1.9%から3月にはマイナス1.7%へと縮小しました。この勢いは4月にも続いています。新規リースのトレードアウトは、今月これまでの時点で約マイナス4%まで改善しており、1月から4月にかけて300ベーシス・ポイントの改善となりました。加重平均のトレードアウトは約マイナス1.2%まで縮小しています。

マシュー・ライアン・マグレナー

市場レベルでは、ラスベガスの更新契約がプラス12.2%、つまり1ユニットあたり164ドルの増加となり、ポートフォリオを牽引しました。ローリーの更新契約は2.2%増加し、新規リースのトレードアウトは-3.8%で、ポートフォリオ内で最も緩やかな下落となりました。ダラスでは、プラス1.9%の更新契約が181件発生しました。稼働率に関しては、既存店ポートフォリオの第1四半期末の物理的稼働率は93.6%となり、四半期開始時の92.6%、および第4四半期末の92.7%から上昇しました。

4月の月次累計では93.9%に改善しており、リースの割合は2025年第3四半期以来の高水準となる95.9%に達しました。

マシュー・ライアン・マグレナー

ApartmentIQのデータによると、当社のポートフォリオの稼働率は市場の比較対象（コンプス）を136ベーシス・ポイント上回っており、これは当社の価格設定の規律と、中央集約型のリーシング・プログラムの有効性の両方を裏付けるものです。入居者の入れ替わり率は44.4%で、前期比ではほぼ横ばいですが、前年同期の46.3%からは低下しています。入居者継続率は55.6%に改善し、3月には57.2%に達しました。既存店の総収入は6,140万ドルで、前年同期比2.2%減少しました。

賃貸収入は3.1%減少しましたが、主に入居者向けアメニティ料金プログラムによるその他収入の39%増加によって一部相殺され、前年比で46万9,000ドルの増収となりました。収益の中で特筆すべきは貸倒金です。

マシュー・ライアン・マグレナー

第1四半期の貸倒金率は、総潜在賃料（GPR）の0.55%となり、前年同期のGPR比1.02%から45.7%減少しました。これは、AIを活用した審査と中央集約型の与信評価によってもたらされた構造的な改善であり、単一四半期の一時的な現象ではありません。次に、コンセッション（賃料特典）についてです。投資家の皆様が最も注視されている事項であることを承知しておりますので、直接お答えします。

まず、背景についてです。当社のポートフォリオレベルのコンセッション率は、総潜在賃料の1.9%です。ApartmentIQによれば、当社のサブマーケットにおける競合グループのコンセッション率は5.7%です。これは380ベーシス・ポイントの優位性であり、意図的な運営哲学を反映したものです。

当社はコンセッションによる還元ではなく、運営の実行力とテクノロジーを通じて稼働率で競っています。第1四半期の利用可能ユニット当たり収益は、コストを3.77%上回りました。第二に、集中度についてです。

マシュー・ライアン・マグレナー

当四半期の賃料減免（concessions）額は、2025年度第1四半期の27万1,000ドルから増加し、約115万ドルとなりました。しかし、前年同期比の増加額のうち39％、すなわち34万2,000ドルは、単一のアセットである「Avana at Pembroke Pines」によるものでした。同物件が位置するサブマーケットでは、2025年度第4四半期に集中した競合供給の波が発生しました。入居率と市場地位を守るために、戦略的に賃料減免を実施しましたが、その戦略は奏功しました。

Pembrokeの第1四半期終了時の入居率は94.1％であり、当四半期累計では94.9％に達するなど、継続的な改善を見せています。

マシュー・ライアン・マグレナー

Pembrokeにおける賃料減免は、すでに「1ヶ月無料」から「500ドルのインセンティブ」へと削減されており、これは75％の削減に相当します。債券を除いたポートフォリオの賃料減免額の増加分は約53万5,000ドルで、前年の約2倍となりました。これは高い水準ではありますが、ヘッドライン（見出し）にある数字とは根本的に異なる状況です。第三に、そして最も重要なのは、今後の推移です。

2026年度通期の運営予測では、賃料減免の利用率は、下半期までに第1四半期水準から75％減少すると予測しています。第1四半期は、繰り返しになりますがGPR（総潜在賃料）の2％でした。第2四半期はGPRの1％、第3四半期は50ベーシス・ポイント、第4四半期は40ベーシス・ポイントと予測しています。同時に、財務的入居率は第1四半期の92.8％から、第2四半期には94％、第3四半期には94.1％へと改善する見込みです。

マシュー・ライアン・マグレナー

我々の10市場のうち6市場（アトランタ、ラスベガス、ナッシュビル、オーランド、ローリー、サウスフロリダ）において、2025年度第4四半期と比較して、第1四半期に賃料減免環境の改善が見られました。供給要因による圧力に直面している残り4つの市場においてさえ、悪化のペースは止まっています。「1ヶ月無料」の賃料減免が終了するにつれ、価格を引き上げることなく、実効賃料は約8％上昇します。これは、供給の納入が減速し、季節的な需要が強まる中で、年内に具現化し始める内包された追い風です。

我々は、今サイクルにおける賃料減免の実施は、第1四半期が底であったと考えています。ポールが言及したテクノロジー・プラットフォームについて数分お話しさせてください。第1四半期の業績は、我々が行ってきた投資の直接的な成果だからです。我々は、テクノロジーにおいて2層アーキテクチャ・モデルを導入しています。

マシュー・ライアン・マグレナー

レイヤー1は物件運営です。BH Management社とそのFunnelリーシングAI CRMプラットフォームが、彼らの集約型運営モデルの下で、日々のリーシング、メンテナンス、および居住者サービスを担っています。レイヤー2は、アドバイザー・レベルで構築しているものです。NexPoint Intelligenceは、ポートフォリオ、市場、およびユニット・レベルでのより良い意思決定を促進するアセットマネジメント・プラットフォームです。

我々は、予測分析を強化するために、ポートフォリオ全体で文字通り物件ごとにエージェントを構築しています。このアーキテクチャは意図的なものです。AIに投資している自社管理型の競合他社は、両方のレイヤーに同時に支出しなければなりません。我々のモデルは、わずかな資本支出で、AIによる影響の不均衡に大きなシェアをもたらします。

BH Management社のFunnel AIプラットフォームにより、物件運営レイヤーをマネージド・サービスとして享受でき、我々は最も価値の高い判断が行われるインテリジェンス・レイヤーに投資を集中させることができます。

マシュー・ライアン・マグレナー

6月初旬のREITweekにて、AI製品のロードマップ全体と財務的影響の論理（thesis）をご説明いたします。プラットフォームによる第1四半期の業績についてです。当社のAI搭載リーシング・プラットフォームは、当四半期中に31,882件のリードを処理し、それらを1,571件の契約済みリースへと転換しました。業界ベンチマークの3.2％に対し、リードからリースへの転換率は4.9％でした。

前年同期比で、リードは26％増加、申込書提出は34％増加、入居は53％増加しました。内見から申込への転換率は、当四半期で36.8％に達し、新しいAI対応CRMシステムを導入して以来、過去4四半期で最高となりました。セルフガイド型ツアー技術により、リースの24.7％が営業時間外に実行されました。これは、テクノロジーを活用したエンゲージメントがなければ、完全に失われていたであろう需要です。

マシュー・ライアン・マグレナー

当四半期には約800件のセルフガイド型ツアーを実施しましたが、ピークのリーシング・シーズンに向けて、四半期あたり1,000件を超えると予想しています。セルフガイド型訪問者の59％がリース申込を行っており、これはFunnelの質の高さを示す驚異的な転換率です。4.3％の人件費削減、45.7％の貸倒金の改善、比較対象（comps）に対する136ベーシス・ポイントの入居率の優位性、そして比較対象のGPR比5.7％に対し、当社の賃料減免はGPR比1.9％でした。これらはすべて、集約されたデータ駆動型モデルのアウトプットです。

最新の買収物件に関する手短なアップデートとして、Sedona at Lone Mountainについてお話しします。念のため申し上げますと、当社は昨年12月に、ノースラスベガスのこの321ユニットのコミュニティを7,325万ドルで取得しました。

マシュー・ライアン・マグレナー

入居率は第1四半期終了時に87.9％であり、4月28日時点で物件の入居率は約90.3％、30日間の予測トレンドは92.2％となっています。レントロールの整理と運営の回復は、我々のアンダーライティングを上回っており、予算を大幅に上回るペースで進んでいます。第1四半期の賃料収入は、貸倒損失が予想を下回ったことにより、予算を6.7％（約8万8,000ドル）上回りました。総費用は予算を13.4％（7万1,000ドル）上回りました。

全体として、第1四半期までのNOIは予算を13.4％（13万ドル）上回っています。当社は、このアセットを5%台後半のキャップレートでの取得から、7.5％の安定化利回りへと引き上げ、2029年まで7.2％のNOI年平均成長率（CAGR）を達成することを目指し続けています。取引市場、キャピタル・リサイクリング、およびその他の収益機会についてお話しします。

マシュー・ライアン・マグレナー

Walker & Dunlopにおいて、2026年度第1四半期の機関投資家向けマルチファミリー物件の販売額は、213件の取引で、加重平均キャップレート5.09％、1ユニットあたり26万ドル、総額151億ドルとなりました。2025年度通期の販売額は、前年同期比9.1％増の1,616億ドルに達しました。機関投資家は選択的に回帰しており、2025年のマルチファミリー物件買収における機関投資家およびREITの割合は36.6％となり、2019年以来の最高水準となっています。我々のキャピタル・リサイクリングおよび取引活動に関連して、ポールが触れた潜在的な収益成長の要素の一つについて、先んじて説明しておきたいと思います。

それは、我々のアドバイザーDSTプラットフォームを通じて創出される、戦略的な手数料および利息収入の役割についてです。背景を説明します。

マシュー・ライアン・マグレナー

我々のアドバイザーであるNexPointは、米国におけるデラウェア法定信託（DST）の最大手スポンサーの一つであり、NexPoint Securitiesのブローカー・ディーラー・ネットワークを通じて販売を行っています。2017年以来、NexPointはコアおよびコア・プラスのマルチファミリーを含む様々な物件タイプにおいて、40億ドルを超えるDSTをスポンサーしてきました。DST市場自体は、2025年に調達したエクイティが前年比49%増の84億ドルと記録を更新しており、その中でマルチファミリーが最大のカテゴリーとなっています。各DST取引は、スポンサーにとって買収ファイナンス、資産管理手数料などの手数料収益の機会を創出し、バランスシート・パートナーが必要な場合にはレンディングおよびブリッジ・キャピタルの機会も創出します。

今後、NXRT内においても、この種の追加的な活動には大きな可能性があると考えています。

マシュー・ライアン・マグレナー

DSTプラットフォームは稼働しており、その中のマルチファミリー・カテゴリーは成長を続けており、NXRTのバランスシートのポジショニングは、選択的な参加を行うのに適しています。2026年のガイダンスに追加の取引を組み込んではいませんが、このプラットフォームは、収益のインクリメンタルな（追加的な）オプション性をもたらす信頼できるソースであると考えています。好条件下では、今後12か月間でコアFFOあたり0.10ドルから0.20ドルの範囲になる可能性がありますが、これは当社のリスク調整後リターンの規律と資本の可用性とのバランスを考慮したものです。より広く言えば、これはNXRTの収益源を多様化させるという意図的な戦略を反映しています。

Prologis、Welltower、Realty Income、Ventas、Equinixといったより規模の大きな競合他社は、公募株式コストが極めて高くなる可能性がある資本市場のダイナミクスに対応して、すべてプライベート・キャピタル・プラットフォームを構築してきました。NXRTは、外部アドバイザーを通じて、同様の、かつ適切な規模の戦略を追求するためのコア・インフラを備えています。6月初旬のNareitにて、より広範なビジョンについて概説する予定です。

マシュー・ライアン・マグレナー

最後にこれをお伝えして締めくくらせていただきます。我々は、過去10年以上で最も好ましい供給環境に入ろうとしています。繰り返しますが、ブラックストーンはマルチファミリーを「眠れる巨人」と呼んでいます。新築着工数はピーク時から70%減少しています。

竣工（引き渡し）は過去12年間で最低水準になると予測されており、需要は当社のサブマーケットにおける残りの供給の波を吸収しています。状況は非対称的です。2026年は供給の末端におけるスワップのリプライシングを吸収します。2027年は供給の崖（サプライ・クリフ）を捉え、収益を確保（earn in）します。

その収益確保を数値化すると、仮に新規賃貸借契約の成長率が、竣工の崖と整合するように今年第4四半期までに2%に戻った場合、キャリーオーバーによる収益だけで、2027年の新規契約が一件も締結される前に、2027年の同一物件売上高成長率（same-store revenue growth）を150〜200ベーシス・ポイントも押し上げることになります。

マシュー・ライアン・マグレナー

もちろん、本日は2027年のガイダンスは提供しませんが、構造的なドライバーは明白であり、それらは我々に有利に複利的に作用します。そのような背景の中、当社の運営プラットフォームは好調に推移しています。不良債権は数年ぶりの低水準です。人件費は減少しています。

保険の更新条件は予想を大幅に上回っています。リーシング成約率は記録的な水準にあります。コンセッション（賃料優遇）は、競合グループの5.7%に対し、総潜在賃料の1.9%に留まっています。稼働率は上昇傾向にあり、4月には再び93.9%に達し、上昇しています。

DST取引の可能性は、収益源を多様化させる追加的な手数料および利息収入を生み出します。運営上の仮説は依然として有効です。月次の推移は心強いものです。新規契約の賃料アップ（trade-outs）は、1月から4月にかけて300ベーシス・ポイント改善しました。

強固な成約指標、供給の減少、そして非常に低迷した期待感の中で、リーシングのピークシーズンに入ろうとしています。

マシュー・ライアン・マグレナー

まさに、トレンドと推移は我々に楽観視する理由を与えてくれます。NexPoint BHの皆様の継続的な尽力に感謝いたします。それでは、質疑応答のためにオペレーターにマイクを戻します。

オペレーター

質疑応答のリストを作成するため、少々お待ちください。現時点では質問はありません。あ、失礼しました。Truist SecuritiesのMichael Lewis様から質問がございます。

マイケル・ルイス

ありがとうございます。最初の質問ですが、先ほど少しお話しいただいた、稼働率（occupied）とリーシング率（leased）の間の200ベーシス・ポイントの差について伺いたいです。その差を縮める機会があるかどうかお聞きしたいのですが。同様に、入居者継続率が50%台半ばで、ここ数か月上昇しているように見えます。

運営効率化を通じて、そこにもさらなる上昇余地があるとお考えでしょうか？

マシュー・ライアン・マグレナー

はい、もちろんです。マイケルさん、ありがとうございます。おはようございます。はい、更新および入居者継続を継続的に促進する機会は間違いなくあると考えています。

特に、ご存知の通り夏季に入ると、当社の南東部および南西部の市場では、人々は引越しを望まない傾向にあります。それは常に中心的な焦点であり、そこでのいかなる追加的な改善も、供給の波を捉える中で、明らかに新規賃貸借契約の成長を促進することにつながります。Bonner McDermett、最初の点について何か付け加えることはありますか。

ボナー・マクダーメット

そのスプレッド（差）についてですが、現在は4月ですよね？リーシング（賃貸契約）のピークシーズンの始まりです。物件の状態は非常に良く、客足も増えています。ハイライトのセクションをご覧いただければ、昨年の第2四半期のトラフィック（人流）パターンが見て取れるかと思います。ここが当社の需要ファネルが最も広がっている時期です。

リーシング率を高めることは、価格決定力に寄与します。利用可能なユニットが少なくなれば、価格動向をもう少し押し上げることができます。新規契約価格の面で、その差を縮め続けられるよう努めています。

ボナー・マクダーメット

それが焦点であり、下半期に向けてこれだけの数の契約を進め、賃料率がプラスに転じ始めることを期待しています。契約を増やせば増やすほど、より良好な価格動向を実現できると考えています。

マイケル・ルイス

わかりました。ありがとうございます。コア・ポートフォリオについては、基本的には概ね計画通りであるとお話しされました。通年の既存店ガイダンスも据え置かれています。

稼働率はほぼすべての市場でかなり上昇しました。ラスベガスは前期比で大幅に上昇しています。この稼働率の上昇は、少し驚きだったのでしょうか？第1四半期は予想通りに進んだと言えるのか、あるいは年度の滑り出しとして少し先行している状態なのか、どのように捉えていらっしゃいますか？

マシュー・ライアン・マグレナー

第1四半期については、私（マット）の考えですが、ボナー、君が意見を加えてもいいですよ。私としては、第1四半期はより好調に感じられました。予算を達成した、とまでは言えません。実際、NOI（純営業利益）予算を25万ドルか30万ドルほど下回りました。

しかし、需要の観点からは好調に感じられました。レントロール（賃貸借台帳）が引き続き堅調であることを確認できましたし、トレンドの構築も見られました。前四半期と比較して、それほど大きな譲歩（賃料の値下げ）はしていません。個人的には満足しています。

マシュー・ライアン・マグレナー

私自身の準備した発言からもお分かりいただける通り、市場は底堅くなってきており、稼働率の推移とトレンドには満足しています。ボナー、何か付け加えることはありますか？

ボナー・マクダーメット

ええ。当社の内部的な積極的な予測に基づけば、稼働率をさらに10〜20ベーシス・ポイント引き上げたいと考えています。稼働率は改善しており、それがリーシングのピークシーズンにおいて、構造的に私たちが目指している方向です。大きな成果としては、マットが電話会議で説明してくれましたが、債務（のスプレッド）を55ベーシス・ポイントまで押し戻せたことです。

これは当社にとって真の勝利と言えます。我々は「Two Dots」というソフトウェア技術を活用しています。現在、アプリ上での15分間のやり取りで、与信審査の承認を得られる段階に達しています。

ボナー・マクダーメット

リード（見込み客）を、その日のうちに、その場でのやり取りで成約できることは非常に重要です。見込み客の中には、ここにも申し込んでいるが、通りの向かい側（の競合）にも申し込んでいるかもしれない人々がいるからです。そのため、意思決定までの時間は我々にとって極めて重要です。これが一部の稼働率向上に寄与しています。

構築しているオペレーティング・プラットフォームが、非常に役立っています。稼働率については満足していますが、さらに向上させていきたいと考えています。コンセッション（賃料減額措置）の利用率の上昇についても少し触れましたが、それが落ち着くことを期待しています。全体として、収益予想は当四半期の楽観的な目標値から0.01ドル以内の範囲にあります。

マイケル・ルイス

わかりました。最後に私からですが、これは最も興味深い質問になるかと思います。どのように表現すべきか、あるいは回答いただけるか分かりませんが。金利が上がっているため、利息費用は高くなるでしょう。

その相殺要因となるのが、お話しいただいた手数料収入であるように聞こえます。NAREITで詳細を説明すると仰っていましたが、それが今年どのように相殺していくのかについて、何か追加で言えることはありますか？何を投資する必要があるのか、何を稼ぐのか、あるいは今後12ヶ月間で0.10ドルから0.20ドルを稼ぐために具体的に何を行う予定なのか。それについて、何か詳細を共有していただけますでしょうか？

マシュー・ライアン・マグレナー

はい、喜んで。一つ分かっていることは、ええと、我々は金利カーブの予測を外すことになるということです。カーブは変動しています。変動してきました。

残念ながら、セルサイド（売り手側）は、おそらく最大級の金利上昇による苦痛と、最も弱いファンダメンタルズをモデル化する傾向があると考えています。それが背景にあります。NexPointのプラットフォームとして、我々は様々な物件タイプにわたって約200億ドル程度を運用しており、それらの物件タイプにわたるブローカー・ディーラーのインフラを構築してきました。これにより、NXRTはそのブローカー・ディーラーのインフラを活用することが可能になります。

私が意味しているのは、NXRTがDST（デラウェア法定信託）プログラムのスポンサーを務めるということです。

マシュー・ライアン・マグレナー

基本的には、バランスシートを活用することで、我々が取引の貸し手となり、クレジットラインを上回るスプレッドを得ることができます。そこには300から400ベーシスポイントのスプレッドがあります。スポンサーは通常、取得手数料を受け取りますが、これは取引の総購入価格の1%から2%になることもあります。その手数料収入は、通常、1件あたり100万ドルから250万ドルと見積もることができます。

それが積み重なります。設立以来、我々はここで利害が一致した株主であったと考えています。上場時には、手数料の繰延、手数料の免除、並外れた並行した利害一致と所有関係をもって臨みました。

マシュー・ライアン・マグレナー

これは、収益を向上させ、収益を多様化させるための、我々のツールセットにおけるもう一つの手段に過ぎません。これはビジネスにとって正しいことだと考えています。願わくば、これ（DST）が必要にならないことを望んでいます。金利カーブが我々に有利に動き、適切かつ機宜にかなった形でスワップを行うことができれば、単にその上に、さらなる収益の層を上乗せするだけです。

我々はこれを良いことだと捉えています。

マイケル・ルイス

わかりました。ありがとうございます。

マシュー・ライアン・マグレナー

どういたしまして。

オペレーター

次のご質問は、Raymond JamesのBuck Horne様からです。

バック・ホーン

おはようございます。おめでとうございます。不動産税の項目について、もう少し詳細を伺えますでしょうか。また、評価額や、何というか、潜在的な回収、あるいは今四半期の税金に何が起きているのか、そして年内の見通しといった観点から、前年比の比較がどのようになっているのかを知りたいのですが。

ボナー・マクダーメット

Buck、喜んでお答えします。第1四半期は、まだ昨年の税金と戦っている状態でした。いくつか成果も出ています。特にダラス郡のDFW（ダラス・フォートワース）では、昨年からの有利な異議申し立てが第1四半期の計上に反映されました。

全体的な点については、税務コンサルタントと協力して進めているところです。テキサス州や他のいくつかの自治体では、5月に初期の評価額通知を受け取りました。全体的な見通しとしては、かなり安定していると考えています。評価額は下がっています。

根拠となる材料も減っています。我々の「平等かつ一律（の課税）」という主張を後押しするような販売事例も減っています。

ボナー・マクダーメット

私たちは、税金については、ここ数年と比較して今年は有利になると考えています。私たちの数字では、第1四半期の予約におけるいくらかの節約分を含め、中間値で前年比およそ4.1%の成長を見込んでいます。それを上回ることを引き続き目指しており、取り組むべき課題もあります。それらの影響の一部は、来年に持ち越されます。

全体的な見通しは3%から4%の範囲にあり、その四半期数値を支えるために、第1四半期に3、4件の決済を計上したと考えています。

バック・ホーン

わかりました。わかりました。非常に参考になる補足情報です。修繕維持費に関してですが、繰延資本的支出（CapEx）の一部を前倒ししたとおっしゃいました。

その傾向は第2四半期も続くのでしょうか？そのような繰延CapEx支出や修繕費は、いつ頃正常化し始めるのでしょうか？

ボナー・マクダーメット

いくつか、少し変動の大きい（ノイズの多い）事項がありました。繰り返しますが、これは一四半期のことです。その一部は季節的なものであり、一部は2024 35における貸し手の主導によるものです。修繕維持費（R&M）は概ね安定すると考えています。

私たちが報告しているR&Mの内訳を見ると、その一つにサービス契約収益が含まれており、これについては別途、より詳細に説明すべきかもしれません。それには当社のバルク光ファイバー契約の請求が含まれます。少し過大に見えるかもしれませんが、そこには収益の相殺要因があります。第1四半期については、マットが言及したいくつかの繰延修繕項目など、いくつかの一時的な事項による影響を受けたと言えます。

ボナー・マクダーメット

年間の見通しは、概して非常に良好であると考えています。繰り返しますが、インフレやR&Mの成長レベルに関わらず、私たちは間違いなく、それを上回るよう努めています。

バック・ホーン

わかりました。結構です。皆さん、非常に助かりました。おめでとうございます。

お疲れ様でした。

マシュー・ライアン・マグレナー

ありがとう、バック。

オペレーター

現在、これ以上の質問はありません。

マシュー・ライアン・マグレナー

わかりました。皆様のご参加ありがとうございました。6月のNAREITでお話しできる、あるいは皆様にお会いできるのを楽しみにしています。それでは、良い一日を。

オペレーター

皆様、本日の電話会議は以上で終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。これより回線をお切りください。