オペレーター

Realty Incomeの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。すべての参加者は聞き取り専用モードとなります。サポートが必要な場合は、星印（*）を押してからゼロを押して、会議スペシャリストにお知らせください。本日のプレゼンテーションの後に、質疑応答の時間を設けております。

質問をされる場合は、電話機のキーパッドで星印（）を押してから1を、質問を取り消す場合は星印（）を押してから2を押してください。質問は、お一人につき1問と、そのフォローアップ（追加質問）1回までに制限させていただきます。また、本日のイベントは録音されますのでご了承ください。それでは、IR担当副社長のアレックス・ウォーターズに進行を交代いたします。

お願いします。

アレックス・ウォーターズ

Realty Incomeの2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。本日の電話会議には、社長兼最高経営責任者（CEO）のSumit Roy、最高財務責任者（CFO）兼財務責任者のJonathan Pong、Realty Income Internationalの最高戦略責任者（CSO）兼社長であるNeil Abraham、および最高投資責任者（CIO）のMark Haganが参加しております。本電話会議において、連邦証券法に基づき「将来予想に関する記述」とみなされる可能性のある特定の記述を行います。当社の実際の将来の結果は、将来予想に関する記述で議論される事項と大きく異なる場合があります。

そのような相違を引き起こす可能性のある要因については、本日SEC（米国証券取引委員会）に提出されたForm 10-Qにおいて、より詳細に開示いたします。皆様に公平に参加の機会を提供するため、質疑応答セクションでは、質問1問とフォローアップ1回という制限を遵守させていただきます。

アレックス・ウォーターズ

それでは、CEOのSumit Royに交代いたします。

スミット・ロイ

ありがとう、アレックス。皆様、ようこそ。当社は強力なモメンタムを持って2026年を迎えました。第1四半期の結果は、Realty Incomeにとって最も重要な優先事項における進展を示しています。

それは、規律ある資本投下、持続的なポートフォリオ・パフォーマンス、そしてプライベート・キャピタル・プラットフォームの継続的な拡大です。第1四半期において、当社は1株当たりAFFO（調整後営業キャッシュフロー）1.13ドルを達成し、前年同期比で6.6%増加しました。また、約28億ドル（プロラタ方式では約26億ドル）を、初期加重平均キャッシュ利回り7.1%で投資しました。当社の投資活動は北米と欧州の間でバランスが保たれており、クレジットおよびストラクチャード投資にも約10億ドルを投入しました。

この2026年の力強いスタートは、通期の1株当たりAFFOガイダンスの中間値を0.025ドル、中間値で約60ベーシスポイント引き上げるという当社の決定を裏付けるものです。

スミット・ロイ

ジョナサンが、当四半期の詳細および更新されたガイダンスについて詳しく説明します。先を見据えますと、当社の2026年度の見通しは、当社の規模、データ駆動型、かつ強固なプラットフォームを活用して、株主の皆様に対して一貫した二桁の総運用収益を目指す中で、2025年から加速することを想定しています。ここで少し視点を戻し、当社の最近の発表をRealty Incomeのより広範な戦略的文脈の中に位置づけておきたいと思います。過去数ヶ月間、当社は、永続的な自己資本（パーマネント・エクイティ）の調達源を多様化し、投資機会の範囲を拡大し、長期的な価値創造を支援するために、プライベート・キャピタル・エコシステムの構築を意図的に進めてきました。

これらはすべて、創業以来Realty Incomeを定義してきたものと同じアンダーライティングの規律、信用基準、および持続的なキャッシュフローの成長への注着に根ざしたものです。これは3つの重要な成果によって実証されています。第一に、当社の無期限型（パーペチュアル・ライフ）Realty Income US Core Plus Fundにおける、17億ドルのコーナーストーン・キャピタル（主要投資家による）の調達を完了しました。

スミット・ロイ

第二に、米国およびメキシコにおけるビルト・トゥ・スーツ型（注文仕様）の産業用不動産への融資およびテイクアウト・コミットメント（買収確約）を主眼とした、GICとの戦略的パートナーシップを形成しました。第三に、Realty Incomeの信頼できる収益を巨大な保険および年金市場へ最終的に届けることを目指す、計画的なベンチャー事業の一環として、Apolloから10億ドルのエクイティを調達しました。これらの取り組みを総合すると、これらはRealty Incomeのプラットフォームの有意義な進化であると考えています。これは、成長のための資金調達方法とサイクルを通じた資本投下の方法を強化するために、長年にわたる意図的な計画に基づいています。

数年前、当社は、主に公開株式市場に依存することによる潜在的な集中リスクを特定しました。公開市場では、価格が基礎となる営業実績から乖離することがあり、その乖離が長期間続くことがあります。

スミット・ロイ

その認識が、次のような根本的な問いにつながりました。「公開株主のために長期的な価値を創造しようと努めながら、毎年数十億ドルを投下するために設計されたプラットフォームをより良く活用するために、どのように資本源を多様化すべきか？」という問いです。これらのパートナーシップは、当社のプライベート・キャピタルへの道のりの初期段階を表しており、今後も時間の経過とともに、アクリーティブな（価値向上に寄与する）永続的資本の源泉を継続的に追加していく予定です。今日、当社はプライベート・キャピタルを単一の戦略としてではなく、異なる地域、物件タイプ、および投資マンデート（運用指針）に合わせて調整された、互いに重複しない個別の垂直展開（バーティカル）のエコシステムとして捉えています。

このアプローチにより、当社の投資家層は拡大し、アセットライトな手数料収入を通じてリターン・プロファイルが強化され、投資可能ユニバースが大幅に拡大しました。重要なことは、これによりRealty Incomeの核心的なDNAを維持しながら、物件タイプや不動産資本構造を横断して資本を投下できることです。

スミット・ロイ

各ビークル（投資媒体）は、当社の公開REITモデルを補完し、長期的な1株当たり価値を向上させるように設計されています。こうした背景の中で、当社のグローバル・プラットフォームの進化は、第3四半期の取引活動を推進しました。投資額は約28億ドルに達し、地域、物件タイプ、および投資構造にわたる一貫した実行力に支えられ、近年における四半期ごとの投資額としては高い水準の一つとなりました。第1四半期には約310億ドルの投資機会をソーシング（案件発掘）しており、これは当社のグローバルな関係性の深さとプラットフォームの規模を反映しています。

そのソーシングにより、当社は非常に高い選択性を維持することができ、検討した案件の約9%を成約させつつ、利回り構造とクレジット（信用）に関する規律を維持することができました。案件の約94%はリレーションシップ（関係性）に基づいたものであり、当社のオリジネーション・エンジン（案件創出機能）の持続性を裏付けています。当社の欧州プラットフォームは、引き続き主要な競争優位性となっています。

スミット・ロイ

市場は米国よりも断片化されており、競争も少ないため、魅力的なデュレーションとクレジットを備えた、ポートフォリオ志向のカスタマイズされた案件を調達し、非常に魅力的な機会に対して資本を柔軟に配分することができています。米国では、取引市場は引き続き活発かつ競争的であり、特に小規模な単発の資産においてその傾向が顕著です。一方で、当社のリレーションシップがスケールし、アンダーライティング能力が競争優位性をもたらす、より大規模でストラクチャードな投資においては、引き続き有意義な価値創造が見込まれます。当社は、2件のメザニン取引を含む、世界的に10億ドルをクレジット投資に投入しました。

1件目は、高品質な物流資産のポートフォリオに裏打ちされたソブリン資本投資会社との共同による3億7,500万ドルのローンで、対象不動産に対する優先交渉権（right of first offer）を伴い、堅実な投資適格のEコマース顧客にリースされています。

スミット・ロイ

2件目は、投資適格のハイパースケール・テナントにプリリースされている、バージニア州のデータセンター・キャンパスの開発を支援する1億9,000万ドルのローンです。所有不動産、ローン、優先株式、およびストラクチャード投資のそれぞれに投資できる能力により、特にマクロのボラティリティが高い時期においても、規律ある選択的な投資を行う柔軟性が確保されています。当社のグローバル・プラットフォーム、長期デュレーションのリース、および保守的なバランスシートにより、アンダーライティングの厳格さを維持しながら活動を継続できる体制が整っています。当社のプラットフォームの優位性は引き続き強力な営業成績をもたらしており、当四半期は高い稼働率と報告されたリカプチャ（再賃料上昇分）を伴って終了しました。

プロアクティブな資産および物件管理を通じて、当社のチームはコア・ポートフォリオからの1株当たりAFFOの成長を促進することに注力し続けました。資産や顧客に関する深い知見、独自の予測分析、および規律あるクレジット・アンダーライティングを組み合わせることで、再リースおよび更新の結果におけるリスク調整後の経済性を最大化しました。

スミット・ロイ

このアプローチにより、第1四半期には4,020万ドルの多額のリース解約収益が生じました。現在の予見性に基づき、通期の解約収益の見通し範囲を4,500万ドルから5,000万ドルに引き上げました。全体として、Realty Incomeは現在、当社の歴史のどの時点よりも差別化されており、長期的な成長に向けてより有利な立場にあると考えています。それでは、ジョナサンにマイクを渡します。

ジョナサン・ポン

ありがとう、スミット。皆様、こんにちは。第1四半期は活発な期間であり、財務的な柔軟性を拡大し、長期志向のプライベート・キャピタルへのアクセスを深める、いくつかの新しい資本提携を行いました。確立されたパブリック市場へのアクセスと組み合わせることで、これらの取り組みは当社の投資バイボックス（投資対象範囲）を広げ、持続的なグローバル展開をサポートします。

当四半期末時点での流動性は、プロラタベースで約39億ドルでした。四半期末の後、さらに1億7,400万ドルのフォワード・エクイティを調達し、現在のATM未決済残高は約14億ドルとなりました。年換算プロフォルマ調整後EBITDAに対する純有利子負債比率は5.2倍となり、目標とするレバレッジ範囲内に収まっています。未決済のフォワード・エクイティを含めると、当社のレバレッジは4.9倍となります。

ジョナサン・ポン

四半期末の後、当社は2033年満期の4.75%シニア無担保社債を8億ドル発行し、そのうち5億ドルをユーロにスワップして、混合利回りを4.44%としました。エクイティ調達源の多様化に加え、独自のデット・キャピタル調達源へのアクセスを広げるための措置も講じています。第1四半期には、ゴールドマン・サックスの関連会社との10年間の無担保タームローンを通じて、新しい形態のデット・ファイナンスを確立しました。この資金調達により、Realty IncomeはSan Diego Community Powerを通じて地域社会と提携する機会を得ることができ、サンディエゴ住民のための長期的なエネルギー調達目標を支援しています。

ジョナサン・ポン

この取り決めを促進するため、San Diego Community Powerは、確立された地方自治体前払い構造を利用しました。これにより、公的機関が地方債を発行してその調達資金を将来の電力供給の前払いに充てると同時に、調達資金の一部（この場合は6億9,400万ドル）を実質的にRealty Incomeに貸し付けることが可能になります。その見返りとして、当社はゴールドマン・サックスのタームローンを通じて、年率4.91%の固定利率を支払うことに合意しました。その後、当社は通貨スワップを通じて当該社債の5億ドルをユーロにスワップし、結果として4.34%のオールインでの混合負債コストを実現しました。

Realty Incomeにとっての戦略的メリットは、パブリックな無担保債券市場へのアクセスを補完できる、魅力的な価格での新しいデット・キャピタルの厚いプールを構築できることです。当社の欧州事業は、引き続き追加的な低コストの資金調達の柔軟性を提供しています。

ジョナサン・ポン

ユーロ建て債務は、同等の期間の米ドル建て債務よりも約100ベーシス・ポイント低く価格設定されており、レバレッジを中立に保ちながら、ナチュラル・カレンシー・ヘッジとして、また高コストな米国内のリファイナンスを相殺するツールとしての役割を果たします。年初からの好調な滑り出しを受け、通期の投資額ガイダンスを100%所有権ベースで95億ドルに引き上げ、1株当たりAFFOのガイダンス範囲を4.41ドルから4.44ドルの間に引き上げます。スミットが述べたように、当社の資産管理プラットフォームのプロアクティブな運用が進んでいることを反映し、予想されるリース解約収益のガイダンス範囲も4,500万ドルから5,000万ドルの間に引き上げます。最後に、ポートフォリオ全体の予見性とパフォーマンスの向上を反映し、信用損失の見通しを賃貸収入の約40ベーシス・ポイントへと引き下げます。

ジョナサン・ポン

スミットが強調したように、現在当社は、Apollo、GIC、およびPerpetual Life US Core Plus Fundとの提携を通じて、明確に意図して構築された3つの異なるプライベート・キャピタル・ビークルを有しています。各ビークルは差別化された投資マンデートに従っており、Realty Incomeに長期志向のエクイティという3つの新しい代替的な調達源を提供することを目的として設計されています。Apolloとの最新の戦略的提携は、当社の運営管理権を維持しつつ、物件レベルの低コストなエクイティの再現性のある調達源を提供することを目指しています。当社はこの構造を、従来のパブリック・エクイティを補完するものとして極めて有望であると考えており、価格や可用性のボラティリティも比較的低いものになると予想しています。

大規模で分散されたネットリース・ポートフォリオは、同社の総AUMの大部分を占めるApolloの永久資本AUMにとって、自然な補完関係となります。

ジョナサン・ポン

Apolloとの最初の取引により、10億ドルのエクイティ投資、およびオフバランスで拠出された約500件のシングルテナント物件からなる、高度に細分化され、十分に分散された、デュレーションの長いリテール・ポートフォリオが実現しました。このジョイントベンチャーには、7年目から15年目の間に権利行使可能なコール・オプションが含まれており、Apolloの所有期間中、このエクイティのコストを6.875%に抑えることができます。この構造は、契約上の賃料上昇が時間の経過とともに複利で増えることで、当社の長期的なエクイティ・コストに対するスプレッドを拡大させ、より低いリターン・ハードルでの増分的な投資ボリュームを可能にするという、有意義な長期的なオプション性を提供します。世界有数の資産運用会社の一社とパートナーシップを組めることを嬉しく思うとともに、この初期製品を超えてこの関係を拡大させていく意向です。

このパートナーシップは非常によく整合しており、Apolloが長期的なエクイティ資本を提供し、Realty Incomeが当社のグローバルなネット・リース・プラットフォームを通じて、ソーシング、アンダーライティング、およびアセットマネジメント能力を提供します。

ジョナサン・ポン

Apolloとのパートナーシップは、1月に発表したGICとのビルド・トゥ・スーツ（注文仕様型）開発JVに続く、当社の2番目のプログラマティックなプライベート・キャピタル・ジョイントベンチャーとなります。第1四半期には、当社の米国コア・プラス型オープンエンド・ファンドのコーナーストーン資金調達ラウンドを完了し、主に州、市、および従業員年金基金から17億ドルの機関投資家資本を調達しました。このビークルは、高品質な機関投資家パートナーと共同で、初期利回りは低いものの強力な長期成長特性を持つ資産に投資すると同時に、高利益率のキャピタル・ライトな手数料収入を創出できるように設計されています。同様に重要な点として、資本と機会をより効率的にマッチングさせることで、当社のバイ・ボックス（投資対象範囲）を広げ、初日の増益効果を高めることも意図しています。

それでは、Sumitに話を戻します。

スミット・ロイ

ありがとう、Jonathan。当社のプライベート・キャピタルへの取り組みは、Realty Incomeの長年にわたるビジネスモデルの自然な拡張を象徴しています。これらは、サイクルを通じて資本を投下する能力を高め、資本コストの効率性を向上させ、株主に対する長期的なバリュー・プロポジション（価値提案）を強化するものと期待されています。これまでの進展を心強く感じており、この勢いに乗ってさらなる構築を進めていくことを楽しみにしています。

オペレーター、質疑応答の準備はできています。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを開始いたします。本日の最初の質問は、バンク・オブ・アメリカのJana Galan様からです。どうぞ。

スピーカー 18

こんばんは。Janaの代読でDanです。今四半期に認識された4,000万ドルのリース解約収入について、詳細を教えていただけますか？例えば、これは少数のテナントによるものなのか、それとも広範な活動によるものなのか、また、それらは再賃貸されたのでしょうか、それとも売却されたのでしょうか？

スミット・ロイ

これは明らかに、当社が市場と共有していた予測の一部です。お分かりかと思いますが、当社は4,000万ドルから4,500万ドルの予測を出していました。当社はこれが前倒しで発生することを予想していました。現在、我々が見ている勢いに基づいて、その予測を4,500万ドルから5,000万ドルに引き上げています。

これは特定の1社に集中したものではなく、全般的なものでした。これを行う根拠は変わりません。これは100％、投資に対する総リターン・プロファイルを創出し、最大化することに焦点を当てています。残りの賃料を回収し、それらの場所に、より適した代替テナントにこれらの資産を賃貸できる能力があると判断した場合、それがこれを行う主な要因の一つとなります。

スミット・ロイ

二つ目の要因は、資産が3〜4年後に空室になるのを待つのではなく、今日、資本を再循環させ、その資産の長期占有者ではないクライアントに対して価値提案を行うことが、繰り返しますが、ウィン・ウィンの状況であるということです。これは実際には、当社の分析機能を活用し、ポートフォリオにおけるこの種の機会を活用することに対して、よりプロアクティブ（積極的）になることで実現しています。すべてがほぼ前倒しで発生したという事実にもかかわらず、リース解約の実際の増加額はわずか500万ドルです。

スピーカー 18

追質問ですが、信用損失に関連してAFFOに計上された4,000万ドルの足し戻しの根拠について説明していただけますか？

ジョナサン・ポン

信用損失によるAFFOへの加算は、実のところ非現金的な動態です。ご存知の通り、我々は投資対象となるローンを保有しています。これらは非現金的な貸倒引当金であり、過去に同様の状況に対処してきた方法と同様の、非常に標準的なものです。

スミット・ロイ

偶然にもそれらは同じ数字になっていますが、一方はCECL（予想信用損失モデル）による非現金主導の加算です。もう一方は、我々に対する実際の現金支出であり、これは確実にAFFOの一部となります。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、RBCキャピタル・マーケッツのBrad Heffern氏からです。どうぞ。

ブラッド・ヘファーン

はい、皆様ありがとうございます。現在、明らかに様々なプライベート・キャピタル・ビークルをお持ちです。明らかに、それらを成長させたいと考えておられると思います。今後数年間で、プライベート・キャピタル投資と従来型の投資の比率がどのようになっていくとお考えか伺いたいです。

スミット・ロイ

ブラッド、これは我々がここ18ヶ月ほど継続して触れてきたテーマの延長線上にあります。以前は、ほぼ毎四半期、我々が見送ってきたいくつかの取引について共有してきましたが、それらは当社の公開株主が求めるもの、つまり初日から増益をもたらすことやスプレッド投資、および長期的なハードル・レートの達成に適合しなかったためです。我々が現在行っていることの一部は、実際に長期的なリターン・プロファイルを満たしていると考える取引を継続的に活用できるようにするためです。これらは非常に優れた投資であり、それを活用することに非常に強い関心を持っているプライベート・キャピタルの層が存在します。

それが、我々がこれらの機会を検討し始めた真の端緒でした。

スミット・ロイ

我々が持つ3つの資本区分について、戦略における潜在的な重複を深く掘り下げて分析しようとすれば、正直に申し上げて、重複はほとんど、あるいは全くありません。1つ目は、潜在的に初期利回りは低いものの、より高い成長性を持つもので、これは当社のオープンエンド型ファンドに適しています。保険資本は、よりずっと安定しており、低成長で必ずしも長期的なハードルを満たさない投資ですが、保険資本にとって非常に適した、非常に良好で予測可能なキャッシュフローの源泉となります。3つ目は、GICとの間で行っているビルド・トゥ・スーツであり、これは、負債資本を提供することを目的に参画し、その後、もし当社が権利を行使することを選択した場合には、下流の段階で所有権取得への道筋を持つというものです。

スミット・ロイ

これらは3つの異なる戦略であると考えています。「伝統的な意味での戦略」や、これら3つの異なる区分において、いかに収益を認識できたか、あるいはできなかったか、場合によってはこれらの取引自体を行えなかったかという観点から考えれば、現在はこれら3つの戦略を実行することが可能になっています。その大部分は、公開株主にとってプラスとなる予測可能な継続的手数料収入の流れに基づいています。これにより、過去にはできなかった、我々が行う開発投資および開発中の利息収入を認識することが可能になります。

スミット・ロイ

当社のバランスシート上では長期的には必ずしも機能しない保険資本のニーズを満たしつつ、当社のプラットフォームを活用することで手数料収入の流れを生み出すことができます。現在導入を開始し、今後も成長させていくこの戦略が、どのように株主に利益をもたらすかというと、本質的には我々が構築してきたプラットフォームを収益化することなのです。

ブラッド・ヘファーン

わかりました。ありがとうございます。それでは、当四半期中にデータセンターの開発ローンを行ったようですね。数年前にDigital社との案件も行っていますが、データセンターへの継続的な投資はそれほど多くなかったように見受けられます。

現在、この分野におけるOの状況はどのようなものでしょうか？データセンターローンとしての側面が強まっているのでしょうか、それとも、Digital社との案件のようなディールが、価格設定の観点から再び魅力的なものとして戻ってくる可能性はあるのでしょうか？

スミット・ロイ

はい。ここでの根拠は、繰り返しになりますが、我々がクレジット投資を行う際は常に、不動産を所有したい、あるいは少なくとも所有権取得への道筋を得たいという意図を持って行っているということです。当社のデータセンター・スリーブについてお話ししてきた通り、我々はオペレーターを誰にするかについて非常に厳選しており、現在、業界でもトップクラスのプライベート・オペレーターの一社と提携できていることを大変嬉しく思います。また、これらの資産の所在地についても非常に厳選しています。

繰り返しになりますが、以前私がデータセンター・ビジネスの「中心地」と表現したバージニア州であり、これはこれらの資産に関連する残存リスクに対処するためでもあります。

スミット・ロイ

次に、裏付け資産そのもの、およびリース契約自体が、シングルテナント資産であり、長期リースであり、かつ小売部門で実現してきた成長率を大幅に上回るという当社の投資テーマに適合する必要がありますが、今回の案件はそれらすべての条件を満たしています。ですので、今回の案件は特定のデベロッパーに対して行う2番目の投資であり、これらの資産の実際の所有権取得への道筋を持つことを意図しています。それまでの間、我々はバランスシートを活用した融資を行っています。これらの投資から非常に手堅い利回りを得ており、それが最終的に不動産を所有することを可能にします。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様からです。どうぞ。

マイケル・ゴールドスミス

こんにちは。質問にお答えいただきありがとうございます。スミット、準備された発言の中で、これらすべてのプライベート・クレジット・ビークルについて話されていました。また、これらはまだ初期段階にあるとも言及されました。

少し気になっているのですが、「これまでに3つのことを行ったので、次の24か月間でさらに3つのことを行う」といったイメージをお持ちなのでしょうか？それとも、より長期的なものとして考えるべきでしょうか？今後、この分野においてどの程度の活動を見込んでいるのか、その感覚を掴みたいと考えています。

スミット・ロイ

マイケル、良い質問ですね。一歩引いてお話しさせてください。我々が第三者資本の誘致を検討する際は、常に、上場株主の皆様の1株当たり利益（EPS）を成長させるという単一の目的があります。それがEPSの成長に繋がらないのであれば、第三者資本を誘致する理由はありません。

まずはそこから始めましょう。我々が行うあらゆる決定を、それがどのように成長に繋がるかという観点でフィルタリングし、明確な関連性がない場合は、その資金調達手段を追求することはありません。それが我々が行うすべてのことにおける決定要因です。私が（先ほど）申し上げた理由は、将来何をすべきかが、まだ明確ではないからです。

スミット・ロイ

我々の意図としては、米国における必要事項については実質的に解決しており、GICとのビルド・トゥ・スーツ（注文仕様の建設）案件にはメキシコも含まれています。我々は他の地域にも進出しています。他の資本源からもアプローチを受けています。バランスシート上で買い続ける能力を妨げず、かつ、バランスシート上で行っている事業に対して真にアクリーティブ（増益に寄与）する独自の戦略を構築できるのであれば、そのような種類の決定やチャネルは、今後も引き続き検討し、我々が構築してきたエコシステムに加える可能性を検討していくことになります。

スミット・ロイ

投資面において資産タイプを多様化し、地域を多様化してきたのと同様に、資本面でも同じことをしようとしています。ジョナサンは、固定利回り資産（フィクスド・インカム）側での多様化において素晴らしい仕事をしてくれました。彼が話した自治体（ミューニシパル）の前払い構造によって、我々は今日でもそれを継続しています。しかし、自己資本（エクイティ・キャピタル）に関しては単一の障害点（single point of failure）があり、それが現在我々が多様化しようとしていることです。

そして、これが、我々全員が一点に集中している、二桁のトータルリターン・プロファイルの実現への道となることを願っています。

マイケル・ゴールドスミス

了解しました。ありがとうございます。追質問ですが、これらのクレジット投資の額が増加しているようです。これらの投資のデュレーションについては、どのように考えるべきでしょうか。

以前見てきたものよりも、デュレーションが短くなっているように見受けられます。これが今後のポートフォリオにとって何を意味するのか、少しお話しいただけますか？

スミット・ロイ

もちろんです。改めて、素晴らしい質問をありがとうございます、マイケル。我々が行った投資の一部は、メキシコでのビルド・トゥ・スーツ（賃貸目的建築）案件です。これは、資産が完全に安定稼働した際にその資産を所有することを目的として、建設段階において効果的に融資を行っている好例です。

それが我々のクレジット投資の一部です。もう一つの大きなクレジット投資は、このデータセンター・プロジェクトです。ここでも、我々のデータセンター戦略において、今後適切なパートナーであると判断したパートナーに対して資本を貸し付けることが目的となっています。我々が期待しており、実現すると信じているのは、バックエンドにおいて、我々がこれらのデータセンター資産の所有者になるということです。

スミット・ロイ

これによって実質的に可能になるのは、開発段階であるフロントエンドにおいて、より高い利回りを得られることです。これにより、実際にバランスシート上で資産を購入する際の、おそらく名目利回りを補うことができます。繰り返しになりますが、これは一つの戦略です。はい、我々はビジネスのクレジット側からスタートしますが、それは我々が信じる不動産分野へとつながっていくものであり、それこそが、そもそも我々がこのクレジット投資戦略を導入した意図です。

我々が行うすべてのクレジット投資には、同様のストーリーがあります。我々は、これらが短期のデュレーションになりがちであることを十分に認識していますが、ちなみに、それは意図的な設計によるものです。

スミット・ロイ

我々は、期間を短くしたいと考えています。そうすることで、期間が終了した際に、不動産を所有するのか否かを判断できるようにするためです。少なくとも、ダウンストリームにおいてより多くの案件を提供してくれるクライアントやデベロッパーとの関係を構築するためです。我々は開発段階から関係構築を開始しています。

それが、我々がクレジット投資を行う真の根拠（テーゼ）です。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、シティのスミス・ローズ氏からです。どうぞ。

スメデス・ローズ

こんにちは。ありがとうございます。クレジット投資、あるいはそうしたローン・ポートフォリオについて追質問させてください。我々がカバーしている他の銘柄でも同様の動きが見られますが、率直に言って、関係を構築し、最終的に不動産所有権を得るための優れた方法であるように見受けられます。

このブックをどの程度まで拡大させるつもりか、ある種の上限はあるのでしょうか？ 現在は10億ドルを少し上回る程度に見えますが、これらの初期のローンが満期を迎え、それらを入れ替えていく中で、今後2、3年でどの程度になるとお考えですか？

スミット・ロイ

良い質問です、スミス。いいですか、明らかに、これが我々の事業を突然支配するようなものにはなりません。我々にとって資本は非常に貴重なものであり、適切に配分することが非常に重要です。実際、我々は、実際に着手しているものよりも、はるかに多くのクレジット投資を断っています。

クレジット側で利用可能な機会が溢れているにもかかわらず、我々は非常に厳選しています。どの程度の規模になるかと言えば、それは我々のプラットフォーム全体の規模に依存することになります。現在、我々はプラスマイナス900億ドル規模です。繰り返しになりますが、我々のローン・ブックは小規模です。

これは意図的なものです。

スミット・ロイ

これらのローンは短期のデュレーションであり、この同じ資本が、その後、不動産の恒久的な取得に向けて使用されることを期待しています。もし、その明確な経路を構築できないのであれば、それは我々が注力するようなものではありません。ローンへの投資のみを行う真のクレジット会社とは異なります。パーセンテージに関して言えば、スミス、具体的な数字は持っていません。

これは、オポチュニスティック（機会主導）に行われます。私が説明したこの戦略によって決まるものです。

スメデス・ローズ

ありがとうございます。もう少し、より大きな視点でお伺いさせてください。投資額の見通しをかなり引き上げられましたね。これは今四半期の多くのレポートに共通して見られるテーマでもあります。

現在どのような状況にあるのか、概括的にお話しいただけますでしょうか。一部には、こうした他の資本プールへのアクセスが可能になったことで、機会が生まれているという側面もあるかと推察します。競争の動向や、米国対欧州の状況など、市場に関する大きな視点での状況を教えてください。

スミット・ロイ

はい。我々は、現在のパイプラインの内容に非常に自信を持っています。これは主にパイプラインの状況と、それが通期で何に結びつくかを予測する我々の能力によるものです。それが、数値を80億ドルから95億ドルへと引き上げる決め手となりました。

申し上げたいのは、米国と欧州でほぼ半々の割合であったということです。これは前四半期にも話し始めたことですが、欧州が成約に至る案件の大部分を占めていた2025年の前3四半期と比較して、米国においてより強いモメンタム（勢い）が見られ始めていました。

スミット・ロイ

その傾向についてですが、欧州においても引き続き多くの機会が見えており、それが引き続きボリューム（取引量）の多くを牽引することになるでしょう。米国においても同様の影響が見られ始めており、これは良い兆候です。だからこそ、投資額を95億ドルに引き上げる自信を持っています。もう一つの要素は、スミデスさんが触れられた点です。

異なる種類の資本源を持つことで、過去には行えなかったような取引が可能になるという事実があります。繰り返しになりますが、なぜこれらすべてを行っているのか。それは、当社の1株当たり利益（EPS）を成長させるためです。それが我々の見ている結果です。

スミット・ロイ

競争の観点から言えば、ここ米国の公開市場については、大きな変化はないと考えています。一方で、米国のプライベート・サイド（非公開市場）における競争は間違いなく激化しています。当社の製品は今や十分に理解されており、プライベートな資本源にとって非常に魅力的な追求対象となっています。その競争は認識していますが、高止まりしている金利環境は、引き続き我々にとってのメリットとなるでしょう。

なぜなら、デット・キャピタル（負債資本）が高止まりしているからです。これらのプライベートな資本源が自らの収益ハードルを達成するためには、（以前よりも）少し難易度が高くなるからです。欧州は引き続き、我々にとって非常に興味深い地域です。以前にも申し上げましたが、改めてお伝えします。

スミット・ロイ

ニールとチームは、特に英国において、ネット・リース分野の「第一想起される（go-to）」名称となるべく素晴らしい仕事をしてきました。そして間もなく、それは欧州本土にも波及していくでしょう。そこでは、オフマーケット（非公開）ベースで交渉され成約に至る、多くのオフマーケット取引を獲得しています。現地において非常に多くのクライアントに対して実績を上げてきたという事実、つまりリピート案件が、我々が成約させてきたボリュームの大きな原動力であり続けています。

今四半期については、約94%が実質的にリレーションシップ・ドリブン（顧客関係に基づく）のビジネスであったと考えています。競争の観点から見た現在の状況は、そのようなものだと考えています。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次のご質問は、ベアード社のウェス・ゴラデー様です。どうぞ。

ウェス・ゴラデイ

皆さん、こんにちは。英国に関する質問です。現在、英国での投資側、あるいはパイプラインにおいて、多くの活動を行っていますか？債券市場のボラティリティがビッド・アスク・スプレッド（売買価格差）にどのような影響を与えているのか、また、パイプラインの中に何かオポチュニスティックな（機会主義的な）機会があるのかどうか、気になっています。

スミット・ロイ

私から始めさせていただきます。ニール、もし何か抜けていたら補足してください。はい、英国の債券市場がかなり変動しているというのは間違いありません。また、英国の資本コスト環境の影響で、キャップレート（還元利回り）が高くなっていることも事実です。

より重要なのは、我々が取引を追求し、ソリューションを提供しているということです。我々が持つリテール・フットプリント（店舗網・存在感）は、潜在的なクライアントにとって引き続き非常に魅力的です。それが、セール・アンド・リースバック方式、あるいは資産のリポジショニングを通じて、クライアントと共に投資を行う機会を生み出しており、クライアントを引き付け続けている領域として非常に役立っています。

スミット・ロイ

それ以外に、ニール、市場に関して、あるいはあなたが目にしていることに関して、何か付け加えたいことがあれば、教えていただけるとありがたいです。

ニール・エイブラハム

ありがとう、スミット。英国においては、引き続き非常に健全なパイプラインが見られると言えます。高金利環境により、利回りは拡大しているか、あるいはまもなく拡大することになります。それに加えて、解約や満期を理由にファンドが売却せざるを得なくなるという、以前から見られたパターンが続いており、これは当社にとって同市場で集約を進めるための非常に良い時期となっています。

ウェス・ゴラデイ

わかりました。ありがとうございました。私からは以上です。

スミット・ロイ

ありがとう。

オペレーター

本日の次の質問は、エバーコアのジェームズ・カマート様からです。どうぞ。

ジェームズ・カマート

こんにちは。ありがとうございます。リース期間手数料の獲得に関連して、アセットマネジメント機能が強化されていることを踏まえると、年間のリース期間手数料収益は、2026年のガイダンスに相当すると私が考える、ABRの85〜95ベーシスポイント程度の水準で推移するという想定は妥当でしょうか？

スミット・ロイ

ジム、私たちが2025年に行っていること、既に行ったこと、そして2026年に計画していることを、リース解約の新たな基準（ウォーターマーク）として捉えるべきではないと考えています。私たちが試みているのは、特定のクライアントや特定の資産に関して機会が見え始めている場合、それらに今すぐ対応することだと考えています。これは、ある種の意図によるものです。見ての通り、私たちは過去4年間に2件の非常に大規模なM&A案件を実施しました。

そのため、一般的に私たちがオーガニックな事業展開において採用している長期保有戦略には、必ずしも理想的ではない資産を多く引き継ぐことになりました。

スミット・ロイ

これは、それらの資産を適切なクライアントへとリポジショニングしたり、あるいは賃料回収を加速させてこれらの資産を売却したりすることで、長期保有戦略に合致するポートフォリオ構成へと移行するための仕組みです。現在の予測である4,500万ドルから5,000万ドルという数字が、今後の当社の戦略において無期限に続くとは考えていません。これは、どちらかというと一時的なものであり、現在のポートフォリオで見えている状況に大きく依存しています。なぜそのように考えているのか、その根拠をお伝えしました。

それは主に、これらのM&A取引によるものです。

ジェームズ・カマート

ええ、Sumit、ありがとうございます。はい、M&Aの文脈とクリーンアップについては非常によく理解できました。納得がいきました。ありがとうございます。

スミット・ロイ

ありがとう。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次のご質問は、みずほ証券のHaendel St. Juste様からいただきます。どうぞ。

スピーカー 19

こんにちは、みずほ証券のHaendelと共に参加しているMikeです。質問ですが、17億ドルの米国コア・プラス・ファンドレイジングの完全な資金投下までのタイムラインはいつでしょうか。また、それによって年率換算でどれほどの管理報酬収入が見込めるでしょうか。

スミット・ロイ

ありがとう、Mike。ええ、非常に近づいています。冒頭の発表で申し上げた通り、市場に予測していた17億ドルの調達は完了しています。完全な資金投下まで非常に近い状況です。

私たちの考えでは、次回の決算電話会議を行うときには、そのエクイティ・キャピタルはすべて完全に投下されているはずです。また、当然ながら、現在は主にレバレッジをかけていない構造であるため、17億ドルを超えて投資を継続するためのドライパウダーがまだ残っており、運用資産残高（AUM）を35億ドルから40億ドルの水準にまで引き上げることができると考えています。この点について、Jonathan、管理報酬についてのコメントをお願いできますか？

ジョナサン・ポン

はい。年率換算の管理報酬については、完全に引き出された後は、年率で1,000万ドルを少し上回る見込みです。これらはすべて基本管理報酬であり、プロモート（成功報酬）の発生分などは一切含まれていません。

スピーカー 19

ありがとうございます。助かりました。

ジョナサン・ポン

どういたしまして。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次のご質問は、JPモルガンのアンソニー・パオローネ様からです。どうぞ。

アンソニー・パオローネ

はい、ありがとうございます。スミット、あなたは一連のディール活動におけるデット（負債）とその理由などについて、多くを話されたと思います。今年度だけで95億ドルありますが、そのうちのどの程度がデットになる見込みか、何か見当はつきますか？残りの部分について、これらをすべて合算して考えるために、どのようなシェア（内訳）として捉えるべきでしょうか。

スミット・ロイ

トニー、申し訳ありませんが、その95億ドルのうち、何がデットを構成するかについて、具体的な数字はお答えできません。申し上げた通り、非常にオポチュニスティック（機を捉えたもの）であり、非常にエピソード的（その時々の状況に応じたもの）です。当初はデット投資として始まるものの一部は、最終的にエクイティ投資へと転換されます。なぜなら、最終的な本質的な目的は不動産を所有することだからです。

これが最終的に不動産を所有するための方法であり、かつ、その間にリターンを向上させることができるのであれば、それが我々が取り組んでいる理由だと考えています。

スミット・ロイ

申し訳ありません、トニー。その95億ドルのうち、我々の投資戦略におけるデットの部分を構成すると高い確信を持って共有できるような数字は持っておりません。

アンソニー・パオローネ

はい、承知いたしました。それでは、アポロとの取引に関する追加の質問です。そこから新しい資金が流入する場合、どのように考えるべきでしょうか。既存資産の持分を売却することになるのでしょうか、それとも新しい資産を購入するために使用されるのでしょうか？もしその資金を使用する道を継続していくのであれば、それが通年の95億ドルに含まれるのかどうかを考えています。

彼らが提供してくれるキャパシティはどの程度だとお考えでしょうか？

スミット・ロイ

はい。アポロ・チャネルを通じて調達する新しい資本は、すべて新しい投資に充てられるとお考えください。便宜上、最終的に資産を当社のバランスシート上で一時的に保有（ウェアハウジング）することになる可能性はありますが、それらはアポロ戦略に組み入れる意図で購入する資産となります。いいですか、概念実証（プルーフ・オブ・コンセプト）は、アポロを含む関係者全員にとって非常に重要でした。

今や我々の仕組み（マウストラップ）は完全に機能しており、格付け機関やSECからも完全に承認されています。今後は、そのチャネルの拡大に本格的に注力していく予定です。それらは、我々が行う新しい投資に向けられるべきものです。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次のご質問は、モルガン・スタンレーのロナルド・カムデム様からです。どうぞ。

ロナルド・カムデム

はい、手短に質問させてください。不動産取得のキャップレート（還元利回り）を見ると、前四半期と同様に、今四半期もさらに20ベーシス・ポイント低下しているようです。競争状況について、また、現在見られているキャップレートの圧縮に関するお考えや、今後の見通しについて少しお話しいただけますでしょうか。ありがとうございます。

スミット・ロイ

はい、もちろんです、ロン。良い質問です。いいえ、これはまさに我々が予想していた通りです。ファンドへの資産の買い入れを開始する際、ファンドがより低い利回りで資産を買い入れることになる旨を、我々は市場に共有してきました。

それらすべてを織り込むと、我々の平均キャップレートが少し低くなるという事実は、その戦略の結果なのです。結局のところ、すべては成長に関するものです。我々が行っていることの多くを牽引しているのは、ガイダンスの中央値を実質的に0.025ドル引き上げたという事実であると考えています。

スミット・ロイ

6.7という数字は十分に予想されていたものであり、より多くのファンド資本を低利回りの資産へ投入できるようになった結果です。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。手短な追加質問ですが、ウォッチリストについて再度アップデートをいただけますでしょうか。また、今四半期の解約コストについても伺いたいのですが、どの程度消化したのでしょうか？それは今後も継続的に発生する数字なのか、それとも来年の比較対象（前年同期比）として厳しいものになるのでしょうか？ありがとうございます。

スミット・ロイ

いいえ、ロン、おそらくあなたの前にどなたかがこの質問をされました。毎年同じ数字が出ることを期待すべきではないと思います。来年、同様の数字が出ないと言うつもりはありません。ただ、これは、我々が保有する残りのポートフォリオが、我々にとって真に長期保有戦略となることを確実にするという意図で行われている、と言いたいのです。

我々は、特定の場所に長期的に縛られたくないと考えているクライアントにとって、ウィンウィンの状況を作り出そうとしています。

スミット・ロイ

同時に、我々としては、残りの賃料を実際に回収でき、かつ、これらの特定の場所に別のクライアントを誘致できると判断した場合（にそうしています）。はい、数学的に言えば、解約収入が減少するのであれば、それは逆風となります。これが継続的な戦略となり、同様の規模で発生し続けることを意図して行っているわけではありません。これは主に、我々のアセットマネジメント・チームが実行に注力しているアセットマネジメント上の決定によって推進されているものです。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、BMOキャピタル・マーケッツのエリック・ボーデン氏からです。どうぞ。

エリック・ボーデン

はい、質問を受け付けていただきありがとうございます。劇場セグメントの既存店賃料収入は、前年同期比で約10%減少しました。今四半期のこのアンダーパフォーマンス（業績不振）の要因は何だったのか、また、今後の劇場セグメントの見通しや潜在的な信用リスクについてどのようにお考えか、お伺いしたいです。

スミット・ロイ

ええ、エリック、素晴らしい質問です。ええと、Regalがチャプター11（連邦破産法第11章）の状況から脱した際、我々が行った多くの調整があったと考えています。それが既存店ベースの結果に反映されているのは明らかです。また、昨年の第1四半期に、一部の会計処理を現金主義から発生主義へと移行したことも影響していると考えています。

比較の観点から言えば、昨年の第1四半期に（収益を）認識し、その認識を加速させました。それを今年の数字と比較すると、これもまた逆風となりました。

スミット・ロイ

更新が行われたものの中には、一部のオペレーターに対してより歩合賃料型の契約へと移行したものがあります。そのため、比較対象となる基本賃料に対して基本賃料が低くなっており、我々が実際に比較しているのはそれだけです。繰り返しになりますが、同一店舗ベースで見ても、それは若干の向かい風となったでしょう。いくつかのリストラクチャリング、例えばAt Home社の件が浮上したなどがあります。

我々にとっての結果は非常に良好でしたが、それらの賃料の一部にわずかな下方調整があり、それが事業全体に影響を及ぼしています。今後の映画館事業についてのご質問であれば、数週間前に大きなカンファレンスがありました。今のところ順調です。第1四半期は素晴らしかった。

スミット・ロイ

第2四半期もかなり好調な結果となりつつあります。私が耳にしている数字では売上高は95億ドルで、もちろん2019年の110億ドルの水準にはまだ遠いですが、正しい方向に向かっています。これらが歩合賃料に反映されることを期待しています。歩合賃料は会計年度末に算出されます。

エリック・ボーデン

ありがとうございます。感謝いたします。より大きな視点での質問です。スミット、準備されたコメントの中で、310億ドルの案件をソーシングしたが、厳選して成約したのはわずか9%であると言及されました。

現在、貴社のアンダーライティングと売主の期待との間で、最も大きな解離が見られるのはどのような点でしょうか？ありがとうございます。

スミット・ロイ

一部は単に不合理な期待によるものだと考えています。価格設定がずれているようです。それ以外はすべて機能するのですが、売主が望むものと我々が支払ってもよいと考えているものの間に解離があります。また、一部のソーシングは高利回りの案件ですが、我々が見ているリスク調整後リターン・プロファイルを考慮すると、それらは受け入れがたいものです。

特に、金利のボラティリティが非常に高く、負債コストが、一部のオペレーターにとって大きな向かい風になり得ると痛切に認識している環境下ではなおさらです。これは複数の要因が組み合わさったものです。我々は常に非常に厳選してきました。

スミット・ロイ

我々がソーシングしたものと成約したものの履歴を見れば、まさに5%から10%という範囲内にあります。今四半期の9%は、我々の実績通りです。これらのソーシングの数字を共有した意図は、見ての通り、すべてが1つの方向に動いており、ソーシングの量が増え始めているということです。これは、我々が構築してきたチーム、追加してきた地域、そして追求することに決定したアセットタイプが生み出した副産物です。

これらのすべての領域が、より大きなボリュームへとつながっており、我々にとって理にかなった投資を選び取ることが可能になっています。

スミット・ロイ

お断りすることには、先ほど共有したようないくつかの理由を含め、非常に多くの異なる理由があり得ます。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、スコシアバンクのグレッグ・マクギニスからです。どうぞ。

グレッグ・マクギニス

スミット、GICやアポロが、これらのプログラマティック・ベンチャーに新たに投入しようとしている潜在的な年間資本拠出について、何か具体的な情報（カラー）を提供いただけますか？

スミット・ロイ

グレッグ、GICとのパートナーシップは15億ドルです。それが、我々が設立したジョイントベンチャー（JV）への彼らの初期出資額となります。アポロについては、明らかに20億ドルの運用資産（AUM）でした。これがさらなる規模にどれほど拡大し得るかについては、市場（the street）に対して開示している数字はありません。

繰り返しになりますが、これは案件主導（opportunity driven）となります。彼らが参加することに関心を持ち、かつ彼らのリターン・プロファイルを満たすような案件が見つかった際に、確実に対応できるよう、パートナーとは常に連絡を取り合っています。リターン・プロファイルについては、当然ながら満たされることになります。なぜなら、それら（条件を満たすもの）だけを彼らと共有することになるからです。

スミット・ロイ

グレッグ、各パートナーシップがどれほど拡大するかについては、具体的な数字は念頭に置いていません。ただ、これだけは言っておきます。もしこれがプログラム的（継続的・体系的）な性質を持ち、将来的に当社のオルタナティブ・エクイティ資本の巨大な源泉になり得ると信じていなければ、これらどちらのパートナーシップにも関与していなかったでしょう。

グレッグ・マクギニス

わかりました。ありがとうございます。データセンターに関するコメントから、同じパートナーとの間で、同様の投資機会がパイプラインにさらに存在すると解釈すべきでしょうか？ それらの規模や利回りについて、何か詳細（color）を伺えれば幸いです。

スミット・ロイ

はい、この関係を明らかに継続的に拡大させるべく、パートナーと継続的な協議を行っていると考えていただいて差し支えありません。しかし、繰り返しになりますが、双方において確定的なコミットメントはありません。目標は、誰かと関わる際、常にさらなる資本を投下することにあります。先ほど申し上げた通り、彼らは当社の見解では、データセンターにおけるベスト・イン・クラスの民間デベロッパーの一つです。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、Green Street AdvisorsのRyan Caviola氏からです。どうぞ。

ライアン・カヴィオラ

ありがとうございます。皆様、こんにちは。今四半期の欧州投資の加重平均リース期間（WALT）は6年近くでした。これは、より短い期間を持つリテール・パークへの回帰が要因なのか、単に一般的な構成（ミックス）の結果なのか、あるいは異なる物件タイプによるものなのでしょうか？ その点について、何か詳細を伺えれば幸いです。

スミット・ロイ

ライアン、私が回答します。ありがとうございます。リテール・パークについては、ロールアップ（集約）の可能性があると考える投資を意識的に優先しています。我々が話してきた最近の再リース、および英国の他の競合他社が話している内容を見ればわかる通り、現在は賃料の上昇が見られます。

TI（テナント改善費用）やCapEx（資本的支出）といった譲歩（giveaways）の縮小も見られます。我々は積極的にリテール・パークを探しています。それらに対しては、引き続き高い目標利回り（bogey）を設けています。短期賃貸物件が見つかれば、ますますそれを取り入れるようにしています。

ライアン・カヴィオラ

承知しました。助かります。ありがとうございます。キャップレートの動向についてですが、電話会議の冒頭で軽く触れましたが、加重平均利回りを明らかに押し下げているプライベート・ファンドのキャップレートを完全に除外した上で、公開市場における買収のキャップレートについて、圧縮（コンプレッション）か安定性か、あるいは欧州と米国の比較など、何か詳細を伺えますでしょうか？ 何か教えていただければ助かります。

ありがとうございます。

スミット・ロイ

はい。ライアン、つまり、明らかに、ここ何年か、何年になるかわかりませんが、毎四半期この質問を受けています。しかし、キャップレートがどちらか一方の方向に動き始めているというコメントをするたびに、私は間違っていたことになります。つまり、ここ2年間、そして今も、言ってみればこの「郵便番号（ZIP code）」、つまり同じ範囲内に留まり続けています。

10年債で起きていることに注目すれば、同じ期間、3.8%から4.5%の範囲内に留まっています。ライアン、キャップレートがどこに向かうのかという予測を求められるのは、非常に困難なことです。

スミット・ロイ

その質問には、逆質問で答えさせていただくかもしれません。それは、「期間（テニュア）の推移の方向性はどうか」ということです。つまり、短期金利に何が起きると人々が考えているか、それがどのように長期金利に反映されるか、といった点において、日々凄まじいボラティリティに直面しています。現時点でお伝えできるのは、市場で見ているものは、実質的にここ数年見てきたものと同じだということです。

我々が100%自己勘定で購入している資産については、同じ価格帯（ZIP code）にあります。明らかに、より低利回りで、より高品質で、より成長性の高い資産を追い求め、より多くのことを行う能力は拡大しており、我々はより多くのことが可能になっています。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、カンター・フィッツジェラルドのジェイ・コーンライヒ氏からです。どうぞ。

ジェイ・コーンライヒ

はい、ありがとうございます。地域についてお聞きしたいです。最近メキシコに進出されましたが、現在進出している場所以外で新しい投資先を模索するにあたり、将来的に拡大したいと考えている、より好条件に見える新たなフロンティア（未開拓領域）はありますか？

スミット・ロイ

はい。ジェイ、あなたが挙げられたのでメキシコについて少しお話しすると、そこは我々が最後に進出した地域です。これは、主にクライアント主導の機会でした。我々はその市場での開発において数十年の経験を持つパートナーと共に進出しました。

我々がよく理解し、熟知しているクライアントとのリース契約をドル建てにすることで、為替変動のリスクを最小限に抑えるよう努めました。これは、物流セクターや産業用不動産セクターにおける、ニアショアリングやオンショアリングを、基本的には追い風と捉えた、主にマクロ的なテーマに基づいた投資（マクロ・セマティック・プレイ）でした。

スミット・ロイ

これは、我々が非常に信頼しているパートナーと共に、その特定のテーマに乗るための方法でした。ジェイ、このようなテーマ性の高い機会があれば、喜んで地域の拡大を続けていきます。良いニュースは、我々はすでに多くの異なる地域でこれを行ってきたということです。我々は定石（プレイブック）を習得しています。

リスクを理解しています。新しい地域への投資に固有のリスクをどのように把握し、対処すべきかも分かっています。同僚のニールがフィナンシャル・タイムズに寄稿した記事がありましたが、そこでは、こうした投資を行う際のオペレーショナル・インテンシティ（運営上の負荷）がいかに過小評価されがちかについて語られていました。我々はその点もカバーしています。

スミット・ロイ

言ってみれば、我々は現時点で設計図を持っており、リスクを認識しており、適切な機会のためであれば、それらのリスクを吸収することも厭いません。

ジェイ・コーンライヒ

わかりました。ありがとうございます。では、先ほど投資の94%がリレーションシップ主導であるとおっしゃいましたが、これは非常に高い数字に思えます。それは、最近行われたプライベート・パートナーシップに関連したものが多いのでしょうか、それとも、今四半期において、新規の開拓よりも既存のリレーションシップを活用することにつながった他の要因があったのでしょうか？

スミット・ロイ

その多くは、当社が資産を運用している既存の顧客です。中には、継続的に取引を行っているデベロッパーもいます。また、共同投資を行っており、共に機会を模索している顧客もいます。それらすべての要素が、その94%という数字に反映されています。

新たな関係や新たな機会を構築していくにつれ、その数字は85%から90%、あるいは95%程度で推移することになるでしょう。非常に堅調です。

スミット・ロイ

セール・アンド・リースバックの分野において、デベロッパー、顧客、そして資金源の間で当社の名前がより浸透するにつれて、そのパーセンテージが表す規模（クォンタム）は拡大し続けています。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次のご質問は、バークレイズのジェイソン・ウェイン氏からです。どうぞ。

ジェイソン・ウェイン

はい、ありがとうございます。現在までに早期退去した物件についてですが、貴社の資産管理戦略において、売却対明け渡しのミックスに関する見通しと、それらに対してどのようなリキャプチャー・レート（再賃貸率）を見込んでいるかについてお聞かせいただけますでしょうか。

スミット・ロイ

はい、もちろんです。ジェイソン、資産のリース満了が近いうちに、例えば今後2〜2.5年以内に控えている場合、当社の資産管理チームは、最終的にどのような結果になるかを突き止めることに非常に注力しています。それには効果的に複数の経路が考えられます。それが彼らが実行している戦略の一つです。

スミット・ロイ

もう一つの戦略は、当社の予測分析チャネルを通じて立地リスクを確認し、たとえ満了が5年、7年先であっても、特定の資産がもはや有効ではないと判断した場合、それらを売却対象（ディスポジション・バケット）に入れ、売却を試みるというものです。理由は多岐にわたります。売却の決定を促すようなクレジット・イベントが予見される場合もあります。また、「たとえこの特定の顧客が残留を希望したとしても、我々が実現できると思われる再賃貸率はどの程度か」といった点も検討します。

スミット・ロイ

資産管理チームが、代わりの顧客が十分に存在し、より良い条件を提供してくれると考えている場合、それも彼らが依拠する判断基準となります。もちろん、これらはすべて予測分析と、その特定の立地で何が起こると示唆されているかに裏打ちされています。資産管理チームはさまざまな分析を行っています。彼らが注力しているのは、取り得るさまざまな決定に基づき、どのようなものが最高の経済的リターンをもたらすかということです。

その上で、最もリターンの可能性が高いものを実行しようとします。場合によっては、賃料の減額（レント・ヘアカット）を受け入れることが、長期的に正しい決定となることもあります。

スミット・ロイ

そうは言っても、四半期ごとの総計を見ていただければ、直近の四半期でも報告した通り、103%を超えています。更新率と再賃貸率を組み合わせたものは、四半期ごとに継続して100%超、103%超という数字を生み出しています。以前申し上げたように、空室のまま資産を売却しようとしたり、リキャプチャー・レートが低くなることを十分に承知の上で顧客を誘致しようとしたりするよりも、99%のリキャプチャー・レートを受け入れる方が正しい決定であることもあります。ジェイソン、これは非常に流動的な戦略ですが、我々は業界で最高の資産管理チームを持っていると信じています。

スミット・ロイ

彼らには長年の経験があります。特定のクライアントに対して非常に多くの資産を管理している場合、単一の資産についてではなく、そのクライアントの複数の資産について対話を行うメリットは、当社の資産運用チームが見事に成し遂げている、こうした高い再獲得率へとつながります。それこそが、私たちが更新、リリース、そして売却について考えている方法です。

ジェイソン・ウェイン

はい、理にかなっています。詳細を説明していただき、ありがとうございます。通期の処分額についてですが、前四半期に、7億5,000万ドルが順調であるとおっしゃっていました。それは今年度の見通しとして、現在も変わっていませんでしょうか？

スミット・ロイ

はい、間違いありません。

ジェイソン・ウェイン

承知いたしました。ありがとうございます。

スミット・ロイ

ありがとうございます。

オペレーター

本日の次の質問は、KeyBanc Capital MarketsのUpal Rana様からです。どうぞ。

ウパル・ラナ

ありがとうございます。質問を受け付けていただき感謝いたします。私からは一つだけです。Sumitさん、すでにいくつかの業界についてお話しいただきましたが、ゲーミング（カジノ・娯楽）カテゴリーについて質問があります。

現在、この業界をどのように見ていらっしゃいますか。また、当四半期にこのカテゴリーが3.2%へとわずかに上昇したことを踏まえ、貴社の投資ビークルを通じて、このカテゴリーへさらに投資する意欲はどの程度お持ちでしょうか？ありがとうございます。

スミット・ロイ

もちろん、Upalさん。良い質問ですね。ゲーミングについては、私がデジタル投資について説明した際と同様の思考プロセスに置いています。私が申し上げたいのは、オペレーター（運営会社）が私たちにとって非常に重要になるということです。

また、これらの資産の立地も非常に重要になります。EBITDAの持続可能性、そしてこれらのオペレーターがそのEBITDAを創出できる能力に、私たちは非常に注力しています。だからこそ、私たちの投資を見ていただければ分かりますが、主に3つの投資を行っていますよね、マーク？CityCenter、Bellagio、そしてボストンのWynnを100%所有しています。

スミット・ロイ

それが引き続き我々のゲーミング戦略を決定づけていくことになります。そして、明らかにMGMとWynnの両社、すなわちこの分野における最高峰のオペレーターである2社と非常に密接な関係を築いていることは、我々にとってより多くの取引をもたらすことになると言えるでしょう。繰り返しますが、Upal、我々は引き続き、非常に、非常に厳選した姿勢を維持していきます。

ウパル・ラナ

承知いたしました。ありがとうございます。

スミット・ロイ

はい。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の質疑応答セッションを終了いたします。結びの言葉のために、会議の進行をSumit Royに戻したいと思います。

スミット・ロイ

本日はご参加いただき誠にありがとうございました。数週間後のNareitでお会いできることを楽しみにしております。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。本日のプレゼンテーションにご参加いただいた皆様に感謝申し上げます。これにて回線をお切りください。

それでは、素晴らしい一日をお過ごしください。