OHI（オメガ・ヘルスケア・インベスターズ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

ありがとうございます。それでは、進行をMichele Reberに引き継ぎます。始めてください。

ミシェル・リーバー

ありがとうございます。おはようございます。本日は、OmegaのCEOであるTaylor Pickett、社長のMatthew Gourmand、CFOのBob Stephenson、CIOのVikas Gupta、そしてデータ・インテリジェンス・政府関係担当シニア・バイス・プレジデントのMegan Krullが同席しております。本電話会議における、過去の事実に基づかないコメントは、当社の財務予測、潜在的な取引、オペレーターの見通し、および全般的な展望に関する記述など、将来予測に関する記述である可能性があります。

実際の業績が将来予測に関する記述と重大に異なる原因となり得る要因については、同社のSEC提出書類に詳述されています。本日の電話会議では、Nareit FFO、調整後FFO（Adjusted FFO）、FAD、およびEBITDAなどの一部の非GAAP財務指標に言及します。これらの非GAAP指標と、一般に認められた会計原則（GAAP）に基づく最も比較可能な指標との調整内容は、四半期補足資料でご確認いただけます。

ミシェル・リーバー

私たちが議論する特定のオペレーターのカバー範囲および財務情報は、当社のオペレーターから提供されたデータに基づいており、Omegaによって独立して検証されたものではありません。それでは、Taylorに引き継ぎます。

テイラー・ピケット

ありがとう、Michele。おはようございます。当社の2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。本日は、第1四半期の財務結果および特定の主要な運営動向についてお話しします。

1株当たり0.82ドルの第1四半期調整後FFO（AFFO）および1株当たり0.78ドルのFAD（分配可能資金）は、主に買収とアクティブなポートフォリオ管理によって促進された、強力な収益およびEBITDAの成長を反映しています。当社の配当性向は、AFFOで82％、FADで86％に低下しました。当社の卓越した第1四半期の業績は、2025年を通じて、および2026年度第1四半期における質の高い資本配分を反映したものです。当社は、SNF施設および英国のケアホームに意味のある資本を配分しつつ、RIDEA取引の発見と成約を継続しています。

当社の資本配分とアクティブなポートフォリオ管理が、将来のAFFOおよびFADの大幅な成長を牽引するものと期待しています。

テイラー・ピケット

当社ののアクティブなポートフォリオ管理のハイライトは、第2四半期に予定され、一部が完了している売却であり、4億8,000万ドルの売却益を生み出しています。この資本の再配分により、年間で約0.03ドルのAFFOおよびFADの増加（accretion）が見込まれます。それでは、Matthewに引き継ぎます。

マシュー・グーマン

ありがとう、Taylor。皆様、おはようございます。以前の電話会議でもお話しした通り、当チームは、FADの1株当たり価値を持続可能な形で成長させることにより、株主価値を創造することに注力してきました。第1四半期において、当社のFADの1株当たり価値が前年同期比で9.5％増加したことは、この注力が引き続き実を結んでいることを示しています。

これは、堅調な投資機会のパイプラインと相まって、AFFOガイダンスの下限を引き上げる、つまり中間値を0.02ドル引き上げて3.22ドルとする、自信を持った判断を下す要因となりました。同時に、第1四半期の投資は、当社の資本配分における注力の幅広さを反映しています。当社は、米国、英国、およびカナダ全域の熟練看護、シニアハウジング、および長期ケア不動産において、トリプルネット構造とRIDEA構造の両方に投資しました。また、Saber Healthcare Holdings, LLCへの株式投資を完了しました。

マシュー・グーマン

さらに、現在、18件のCommuniCare資産のポートフォリオを4億8,000万ドルで売却するプロセスを進めています。売却に関する詳細については、Vikasが説明いたします。しかしながら、全体的な観点から申し上げますと、これは各当事者にとって妥当な価格で、強力な管理者（スチュワード）の手に資産を委ねると同時に、CommuniCareとの信用関係を強化することを目的としたものです。これが当社の資本配分戦略の核となる要素になるとは想定していませんが、当社は今後もポートフォリオを評価し、運営パートナーと協力して、長期的に株主価値を保護し向上させるための革新的な方法を見出していく所存です。

最後に、当社のビジョンを実現するために精力的に活動し続けているチーム、ならびに、地域社会の中で最も病気が重く、最も虚弱な方々のケアに日々尽力している運営パートナーとそのスタッフの皆様に感謝申し上げます。

マシュー・グーマン

彼らがいなければ、これらすべては不可能でした。それでは、Vikasに引き継ぎます。

ヴィカス・グプタ

マシュー・ゴーマン、ありがとうございます。皆様、おはようございます。本日は、Genesisに関するアップデート、戦略的売却に関する詳細、年初来のOmegaの投資活動、およびパイプラインの最新状況を含め、Omegaのオペレーティング・ポートフォリオの直近のパフォーマンス・トレンドについてお話しします。ポートフォリオのパフォーマンスに目を向けますと、コア・ポートフォリオのカバレッジは業界平均のカバレッジ水準を上回り、引き続き好ましい方向に推移しています。

2025年12月31日時点における、当社のトリプルネットおよびモーゲージ・コア・ポートフォリオの直近12ヶ月のオペレーターEBITDARカバレッジは1.58倍であり、2025年第3四半期に報告された1.57倍と比較して向上しています。これは当社のポートフォリオにおいて過去10年以上で最高のカバレッジであり、比較的良好な運営環境と、ポートフォリオ全体のリース・クレジットの強化に注力してきた当社の積極的なポートフォリオ管理の組み合わせを反映しています。

ヴィカス・グプタ

Genesis社の破産手続きは引き続き進展しており、ここ数週間でいくつかの注目すべき出来事がありました。3月、当社は、新たに総額8,000万ドルのDIPローンに対し、その3分の1にあたる最大2,670万ドルの資金提供を約束しました。第1四半期末時点で、当社は当初の7,500万ドルの前払額のうち、当社の持ち分である2,500万ドルの拠出を完了しています。この新しいスーパー・プライオリティDIPファイナンスによる収益は、元のDIPローンの全額返済、および運転資金の需要に充てられました。

さらに、債務者に対して、資産譲渡契約（APA）の規定に従い、101 West State Streetが適格な資金提供の確約を提出したことが通知されています。契約上、第3四半期末まで延長可能なクロージング日は、当局による所有権変更の承認を含む複数の要因を条件としています。

ヴィカス・グプタ

当社は、101 West State Streetが当社のGenesisマスター・リースを引き継ぎ、当社のDIPローンおよびタームローンは、クロージング時に債務者が受け取る対価から返済されるものと見込んでいます。当社は、基礎となる担保およびGenesisの資産価値（ascribed value）に基づき、当社のタームローンが完全に担保されていると確信しています。これらの仮定は、破産手続きにおけるさらなる進展や出来事に左右されます。テイラーとマシューが言及したように、当社はメリーランド州およびウェストバージニア州に位置する18件のCommuniCare資産について、契約上の購入価格4億8,000万ドル、および混合で7.7%の賃料ディスカウントによる戦略的売却を進めています。

四半期末以降、メリーランド州の施設12件が売却されており、残りのウェストバージニア州の施設6件については、第2四半期中に売却される見込みです。

ヴィカス・グプタ

資産売却は通常、当社の資本配分戦略の中核をなすものではありませんが、これらの施設に対して提示された強力な価格と、CommuniCareに対する当社のクレジットの改善が相まって、株主のために多大な価値を実現する機会となりました。新規投資に目を向けますと、2026年の取引活動は好調にスタートし、年初来の新規投資額は3億2,600万ドルに達しています。前四半期と同様、これらの取引は規模や資産タイプは様々ですが、当社のコア資産クラスにおいて、増益的（accretive）な取引を継続的に開発、引受、および成約させる当社の能力を示しています。当社は、米国におけるスキルド・ナーシング分野、および英国におけるケアホーム分野の既存および新規オペレーターの成長を継続的に支援するとともに、新しいシニアハウジングRIDEAポートフォリオを拡大させています。

マシューが先ほど述べたように、当社の主要な目標は、持続可能な形で1株当たりのFAD（分配可能資金）を成長させることに重点を置いて資本を配分することです。

ヴィカス・グプタ

2026年第1四半期において、Omegaは設備投資（CapEx）の1,300万ドルを除き、計2億5,100万ドルの新規投資を完了しました。これらの新規投資には、以前に発表したSaber社のオペレーティング・カンパニーの持分9.9%の取得、ジョージア州のスキルド・ナーシング施設13件の1億900万ドルの買収、およびアラバマ州のシニアハウジングRIDEA取引への1,000万ドルの投資が含まれています。当第1四半期のその他の投資には、700万ドルの英国ケアホームの取得、および2,700万ドルの不動産ローンが含まれます。これらのリースおよびローンの加重平均利回りは10.9%でした。

四半期末以降、当社はさらに7,500万ドルの投資を完了しました。インディアナ州のスキルド・ナーシング施設2件を3,300万ドルで、ロードアイランド州のシニアハウジング施設3件を4,200万ドルで購入しました。

ヴィカス・グプタ

これらのスキルド・ナーシング施設は、リース利回り10%で現在のOmegaのオペレーターにリースされます。シニアハウジング施設は、Omegaが運営し、RIDEA構造を通じて第三者マネージャーによって管理されます。パイプラインに目を向けますと、当社のパイプラインには、米国および英国における、市場に出ている案件（marketed）と市場外の案件（off-market）の両方の機会が含まれています。これらの機会の大部分は、当社の新しいRIDEAプラットフォームを使用して構造化および運営される米国のシニアハウジング資産です。

前述の通り、当社はOmegaにおいて、当社の投資基準を満たす案件を見つけ出し、それらを、引受時の期待値を達成できると信じる実績のある第三者マネージャーと結びつける、経験豊富な投資専門家チームによるインフラを構築してきました。当社は、15%台半ばのIRR（内部収益率）を達成する案件を引き続き追求しています。

ヴィカス・グプタ

シニアハウジングのRIDEA案件に加えて、当社は米国のスキルド・ナーシング案件と英国のケアホーム案件の両方を積極的に追求しています。英国においては、トリプルネット構造とRIDEA構造の両方を通じて、意味のある資本の投入を継続できるよう、オフマーケット取引を見つけ出し、既存および新規のオペレーターとの機会を迅速に評価するためのチームを構築しました。それでは、電話会議をボブに代わります。

ボブ・スティーブンソン

ビカス、ありがとう。皆様、おはようございます。2026年第1四半期の財務状況に目を向けますと、第1四半期の売上高は3億2,300万ドルであり、2025年第1四半期の2億7,700万ドルと比較して増加しました。前年同期比の増加は、主に2025年から2026年にかけて完了した新規投資による収益のタイミングと影響、年次のエスカレーター条項、および積極的なポートフォリオ管理によるものです。

2026年第1四半期の純利益は1億5,900万ドル（普通株1株当たり0.47ドル）であり、2025年第1四半期の1億1,200万ドル（普通株1株当たり0.33ドル）と比較して増加しました。

ボブ・スティーブンソン

当四半期の調整後FFOは2億6,000万ドル、1株当たり0.82ドルでした。FADは2億4,700万ドル、1株当たり0.78ドルでした。いずれも、決算プレスリリースおよび弊社ウェブサイトに掲載された第1四半期財務補足資料にある、Nareit基準のFFO、調整後FFO、および純利益とのFAD調整における、いくつかの項目について調整済みです。2026年度第1四半期の調整後FFOおよびFADは、いずれも第4四半期のAFFOおよびFADを0.02ドル上回りました。

この増加は、主に第4四半期と第1四半期に完了した5億8,500万ドルの新規投資による増分純利益と、200万ドルの年次賃料スライドによる収益によるものです。

ボブ・スティーブンソン

これらは、過去2四半期における5,300万ドルの資産売却および8,800万ドルのローン返済に関連する収益によって部分的に相殺され、第1四半期の調整後FFOおよびFADは140万ドルの減少となりました。また、新規投資の資金調達のために過去2四半期に行われた、普通株式とOPユニットを合わせた計770万株の発行による影響も含まれます。当社のバランスシートは極めて強固なままです。債務の償還期限は適切に分散（ラダリング）されており、十分な流動性を有しています。

3月31日時点で、クレジット・ファシリティによる借入金は4億2,500万ドルです。しかし、2,600万ドルの利用可能な現金と、売却見込額が約4億8,000万ドルとなる売却目的保有資産も保有しています。

ボブ・スティーブンソン

さらに、20億ドルのリボルバーには15億ドル以上の利用可能枠があり、次の予定されている債務の満期は2027年4月まで先となります。四半期末において、当社の固定費カバレッジ・レシオは6.3倍であり、レバレッジは3.5倍で横ばいでした。バランスシートと資本コストが、当社の活発なパイプラインに対してアクレティブに（一株当たり利益を増加させる形で）資金供給を行うための体制を整え続けていることを嬉しく思います。ガイダンスについてですが、昨日プレスリリースした通り、通期の調整後FFOガイダンスの範囲を1株当たり3.19ドルから3.25ドルの間に絞り込みました。

これは、2月のガイダンスの中間値から0.02ドルの引き上げとなります。決算プレスリリースに記載したガイダンスの前提条件のうち、いくつかについて改めて説明させていただきます。

ボブ・スティーブンソン

当社のガイダンスには、4月27日までに完了した新規投資の影響が含まれており、プレスリリースに記載されていない追加の投資は含まれていません。また、予定されているローン返済および予想される資産売却の影響も含まれています。2026年に満期を迎える予定の1億5,900万ドルの抵当権およびその他の不動産ローンについては、6,500万ドルがフィー・シンプル（完全所有権）の不動産に転換され、残額が返済されることを前提としています。さらに、2026年3月31日時点での2億2,400万ドルの非不動産担保ローンは、2026年を通じて返済される見込みであり、これには約1億5,950万ドルのジェネシス・ローンが含まれます。

18箇所のCommuniCare施設および売却目的保有資産は、4億8,000万ドルで売却される見込みです。

ボブ・スティーブンソン

これらの施設に関連する第1四半期の賃料は、合計で920万ドルでした。ガイダンスの範囲の上限には、ローン返済や資産売却の時期または延長の可能性、Maplewoodおよびその他の現金ベースの運営者からの追加キャッシュ、ならびに、あくまで例を挙げれば、ガイダンス範囲の下限における一般管理費（G&A）が含まれますが、これらに限定されるものではありません。当社の2026年度調整後FFOガイダンスには、先ほど申し上げた事項、または決算プレスリリースに含まれている事項以外の、追加の投資、資産売却、または資本市場取引は含まれていません。それでは、マガンにマイクを渡します。

メーガン・クラール

ありがとう、ボブ。皆様、おはようございます。ほとんどの州で予算策定シーズンが本格化しており、長期介護に関連するOVVBAに対する州の反応の兆候を注視し続けています。予想通り、状況は比較的落ち着いており、実質的な議論の多くは来年以降になると予想されます。

別の件として、過去1年ほど、メディケア・アドバンテージは、アップコーディング（不適切な診療報酬請求）、高い拒否率、支払いの遅延、および期待に見合わないコスト削減の疑いにより、精査の対象となっています。先週、議会で超党派の法案が提出されました。これは業界団体からも歓迎されており、まさにこうした懸念に対処するものです。前回、メディケア・アドバンテージが当社の運営者のビジネスにおいて占める割合は比較的低いと述べましたが、管理型メディケイドでも同様の問題が発生していることから、これらの問題を解決しようとする動きは当業界にとって重要です。

メーガン・クラール

例えば、2024年に管理型メディケイドを導入したインディアナ州は、メディケア・アドバンテージで見られるものと非常によく似た理由により、ナーシングホームの長期介護層に限定して、そのプログラムを解消することを決定しました。当社の支払いシステムが、これら虚弱で脆弱な人々のニーズに適合するように、こうした根本的な構造的問題に正面から取り組む取り組みを歓迎します。それでは、質疑応答に移ります。

オペレーター

ありがとうございます。ご質問される際は、電話キーパッドの「＊（スター）」を押してから「1」を押していただく必要があります。質問を取り消す場合は、再度「＊1」を押してください。本日のセッションでは、ご質問は1件につき、質問1回と追加質問（フォローアップ）1回までとしていただきますようお願い申し上げます。

最初の質問は、シティのニック・ジョセフ様からの電話です。回線は開通しています。

スピーカー 19

こんにちは、ニックの代理でローレンが伺います。CommuniCareの資産売却の背後にある根拠と、それがメリーランド州およびウェストバージニア州の市場におけるより広範な状況を反映しているのかどうか、詳しく説明していただけますか？ありがとうございます。

マシュー・グーマン

はい、マシューです。売却の主な理由は、好機を捉えたものでした。資産を売却し、CommuniCareとのクレジット（信用力）を強化する機会がありました。双方にとって妥当と思われる入札を得ることができました。

これらはいずれも現在、比較的活況な市場であることも、多少反映されていると考えています。メリーランド州もバージニア州も、人々が買収を検討している市場です。私たちはある程度、その状況を利用しました。これをコアビジネスの一部として行うことを期待されるとは思いません。

時折、資産の売却（ダイベストメント）を検討することはあります。今回の状況では、クレジットを強化することもできました。それが継続できる範囲であれば、私たちはそうしていきます。

マシュー・グーマン

2026年に向けて見ていきますが、今後数四半期において、今回のような大規模な売却が行われることはないと考えています。

スピーカー 19

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Cantor Fitzgeraldのリチャード・アンダーソン様からです。回線はつながっております。

リチャード・アンダーソン

はい、ありがとうございます。皆様、おはようございます。皆様が言及された、SHOP、熟練看護施設（skilled）、ケアホームといった様々な層を通じた外部成長戦略について、初期利回りに対する許容度についてお話しいただけますか？マット、これについては以前詳しくお話ししましたが、長期的に見て合理的なIRR（内部収益率）の見通しが立っている場合、初期利回りのスペクトラムにおいて、どの程度低い水準まで許容されるのでしょうか？その際の考え方を伺えればと思います。ありがとうございます。

マシュー・グーマン

ええ。特定の数値があるわけではありません。社内のチームに対しては、これを「どこまで低くできるか」という競争として捉えないよう促しています。どちらかといえば、長期的な機会を見つけようとしているのだと考えています。

もし今日、すぐに改善できる容易な課題（low-hanging fruit）が真に多く存在する状況であれば、どこまで低くするかという特定の数値を設定しているわけではないと思います。本当に見るべきなのは、A、長期的な機会が何であるか、そしてB、その見通しがどの程度あるか、だと考えています。言うまでもなく、より優れた運営者が運営できることが分かっており、コスト削減の機会があるような案件に対しては、より積極的に挑戦したいと考えています。

マシュー・グーマン

入居率が非常に低く、歴史的にも入居率が低かった施設を見て、その入居率のパラダイムシフトに頼るような状況については、おそらく私たちが査定（アンダーライト）しようとするレベルの甘さ（naivety）であると考えています。それは、提示される機会と、そこに割り当てるリスク調整後リターンに依存します。

リチャード・アンダーソン

なるほど。バリューアッド、例えば低い初期キャップレートという概念について考える際、現在検討しているものと、より安定したエントリーレベルの収益との割合は、50対50になるとお考えでしょうか？

マシュー・グーマン

市場がどのような状況を提示してくるかによります、リッチ。今分かっているのは、最も安定した利益率、高い入居率、そして比較的築浅の安定稼働資産は、利回りが低くなる傾向がある一方で、アップサイド（上昇余地）がないということです。その観点から言えば、我々は運良く、7%、8%、9%で安定稼働しており、比較的容易な改善によって二桁台に引き上げることができると考えている物件を見つけられています。賃料と入居率がある程度すでに織り込み済みであるため、コストを上回って成長を促進するために、主に賃料の値上げに頼ることになるような、利回り7%の真の安定稼働資産を検討することにはならないと考えています。

マシュー・グーマン

その観点から、我々が検討することになるものの大部分は、いわゆるバリューアッドと呼ばれるものになると考えています。

リチャード・アンダーソン

わかりました。2つ目の質問はRIDEAについてです。RIDEAの考え方を持って、英国での機会を探るという形で、その取り組みを少し展開していく予定はありますか？

ヴィカス・グプタ

はい、ヴィカスです。はい、実際に現在いくつかの機会を検討しており、今後、英国における我々の戦略の一部となる予定です。

リチャード・アンダーソン

わかりました。ありがとうございます。

マシュー・グーマン

ありがとう。

オペレーター

次のご質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様からです。お電話がつながっております。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。ダスティン・ハウスヴィックと共に参加しております。ご質問の機会をいただきありがとうございます。CommuniCareについてですが、契約賃料に基づくとキャップレートはおおよそ7.7%であったと推定していますが、EBITDAカバレッジや賃料が再交渉されると仮定した場合、もう少し低かった可能性もあります。

その認識で正しいでしょうか？また、なぜ現在、米国のSNF（熟練看護施設）のプライベート市場がこれほどまでに競争が激しいとお考えでしょうか？SNFの競争が落ち着くまで、Omegaは他のセグメントにより注力するのが最善の道なのでしょうか？ありがとうございます。

マシュー・グーマン

計算は合っていますので、正解です。ええ、現在、競争は数年間にわたって激しくなっていると考えています。多くの人々が、これを長期的な構造的（セキュラー）な投資機会と捉えているのだと思います。それが、私たちがこの分野を非常に好んでいる理由の一つでもあります。

結局のところ、この分野では10年以上にわたり純新規供給が行われていません。ほとんどの州で、新規供給に対して何らかの制限があります。

マシュー・グーマン

オペレーターが今日参入する場合、仮に利回りが6%台半ばであったとしても、稼働率が向上し続け、これらの施設を適切に運営できると信じるのであれば、ビジネス内に存在する営業レバレッジだけで、時間の経過とともに利回りを1桁台後半から2桁台前半へと押し上げることができます。これらの建物が安定稼働した後には、比較的低コストな負債であるHUD（米国住宅都市開発省）を通じて資金調達を行う機会もあります。市場では強い買い注文がありますが、それは不合理な入札だとは考えていません。単に、存在する長期的な構造的投資機会を反映しているのだと考えています。

そして、それが私たちが当社の熟練看護施設（SNF）を大量に売却しようと考えていない理由の一つでもあります。

マシュー・グーマン

機会という点では、確かに減少傾向にありますが、依然として選別された機会は見えています。熟練看護施設を排除したり、検討を止めたりするつもりはありません。ただ、FAD（調整後分配金）1株当たり成長の観点から、私たちが達成しようとしている目標に沿った機会を、引き続き非常に規律を持って探していくつもりです。

マイケル・ゴールドスミス

承知いたしました。ありがとうございます。追質問として、貴社の新しいSHOPセグメントにおいて、また別の四半期も健全な投資額が見られました。ロードアイランドのポートフォリオの経済性について、もう少し詳しく教えていただけますか？SHOPセグメントはまだ小規模であるため、OmegaはSHOP事業に対して、よりハンズオフ（経営に直接関与しない）なアプローチを取っているのでしょうか？それとも、SHOPに関連するデータプラットフォームやその他の標準的な作業手順（SOP）を構築している過程にあるのでしょうか？

ヴィカス・グプタ

はい。このロードアイランドの案件は、私たちがSHOPの世界で話してきたことのすべてにまさに合致するカテゴリーに属します。私たちは、IRR（内部収益率）が10%台半ばで安定するようにアンダーライティング（収益予測・審査）を行っています。これは、私たちが議論してきたすべてのプロトコルに従ったものです。

私たちのデータ、アンダーライティング、そしてチーム全体を活用してそれを達成しています。これは当社の帳簿における、典型的なRIDEA型のバリューアッド案件です。

マシュー・グーマン

私が付け加えたい唯一の点は、あなたの指摘が正しいということです。明らかに、私たちは、多額の資金と年月を投じて様々なテクノロジーを展開し、その側面での経験を持つ一部の競合他社のようなレベルの経験や洗練さは備えていません。現在の私たちの姿勢は、この分野で素晴らしい経験を持つ人材を社内で採用することと、非常に強力なオペレーターを理解するためにチームとして関係を構築することの両方に、多大な時間を費やしているということです。現時点での私たちの考えは、彼らの専門知識を理由に彼らを雇用しているということです。

この分野における当社の相対的な専門知識の不足を考えると、最初から彼らのやり方に疑問を呈することは、控えめに言っても不用心（ナイーブ）である可能性が高いと考えています。

マシュー・グーマン

その観点から、私たちは本質的に彼らの活動に極めて注視しており、彼らから学び、彼らを理解しようとしていますが、現時点で彼らにビジネスの運営方法を指示するような立場にはないと考えています。実質的に、彼らを私たちの代わりに雇っているのは、まさにそのために他なりません。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございます。第2四半期の成功をお祈りしております。

マシュー・グーマン

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ゴールドマン・サックスのJulien Blouin様からいただきます。回線は開いています。

ジュリアン・ブルワン

はい、ご質問にお答えいただきありがとうございます。取引市場、特に米国の高齢者向け住宅またはRIDEA構造における競争レベルについてお聞きしたいと思います。つまり、この分野には多くの資本が流入しているように見受けられます。ターゲットとしている10%台半ばのIRR（内部収益率）を達成することが、ますます困難になっているのではないかと考えております。

ヴィカス・グプタ

はい、競争は激しいです。ご存知の通り、現在この分野には多くのプレーヤーが存在しています。Matthewが述べたように、私たちは多くのバリューアッド型の案件を検討しており、それらを見つけ出しています。チームが積極的に動いています。

すべての取引を検討しており、条件に合えば、検討対象となります。同時に、誰もが独自のアンダーライティング（投資審査）基準を持っており、我々が求めているものについては、引き続き資産を見つけ続けています。

ジュリアン・ブルワン

なるほど、承知しました。では、CommuniCareの売却の話に戻ります。現在の賃料だけで見ても、明らかに高いキャップレートです。たとえ、貴社の平均EBITDAカバレッジである1.5倍程度に賃料を再設定すると仮定したとしても、それはさらに低いキャップレートを意味することになります。

これはどのような買い手なのでしょうか？資産の運営管理を変更し、オペレーションを改善するポテンシャルを真に見出している買い手なのでしょうか？それが彼らの戦略の鍵となる部分なのでしょうか？

マシュー・グーマン

彼らの背後にある根拠についてはお答えできません。お伝えできることは、彼らはこの分野における長期的なプレーヤーであり、非常に確立されており、運営と物件の両方の所有を目指しているということです。先ほどお話ししたように、彼らの信念は、ここには20年にわたるセキュラーな（構造的な）投資機会があり、ほとんどの州で新規供給が見込めないという事実を考慮すれば、今日これらの資産に対して支払った価格は、10年後または15年後には極めて優れた購入であったように見えるだろう、というものだと考えています。彼らは確立された、定評のあるプレーヤーです。

それ以外については、彼らの事業計画についてはお答えできません。

ジュリアン・ブルワン

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ドイツ銀行の Omotayo Okusanya 様からです。お電話は繋がっています。

オモタヨ・オクスニャ

はい、おはようございます。メディケア・アドバンテージ（Medicare Advantage）について少しお話ししたいと思います。ここ一週間、ユナイテッドヘルスやヒューマナなど、多くのヘルスケア・プロバイダーが決算を発表していますが、彼らは皆、CMS（メディケア・メディケイド・サービスセンター）のメディケア・アドバンテージや、こうした一連のバリュー・ベース・ケア（価値に基づくケア）制度の導入について言及しています。非常にうまく適応しているところもあれば、苦戦しているところもあるようです。

オモタヨ・オクスニャ

再度伺いたいのですが、こうしたバリュー・ベース・プログラムのより積極的な導入が、2026年や2027年にどのような潜在的影響を与えるとお考えでしょうか。つまり、それが病院からのスキルド・ナーシング（熟練看護施設）への紹介にどのような影響を与えると見ていますか。また、その観点から何か変化はありますか。いわば、現在システムに浸透しつつあるこれら一連の潜在的なバリュー・ベース・プログラムに対して、スキルド・ナーシングの運営事業者はどのように反応すると予想されますか。

メーガン・クラール

前回申し上げました通り、メディケア・アドバンテージは当社のビジネスにおいて大きな割合を占めているわけではありません。スキルド・ナーシングの分野における浸透率は、一般的なメディケア対象者層に比べると、間違いなく低くなっています。現時点では、メディケア・アドバンテージの浸透率が高い特定の地域を除けば、当社の運営事業者に与える影響はそれほど多くありません。メディケア・アドバンテージの償還率がメディケアよりも大幅に低いことがあり、そのため、時にはメディケア・アドバンテージの入居者を受け入れるよりも、メディケイド（Medicaid）の入居者を受け入れる方が理にかなう場合があります。

業界全体としては、それらの率をより妥当な数字まで引き上げようとする、ある種の大きな抵抗があると考えています。

メーガン・クラール

事前資料でも申し上げました通り、先週、現在起きている他の問題、例えば高い支払拒絶率に対処するための法案が出されました。通常、高い拒絶率が発生しても、異議を申し立てれば承認されるといったことがありますが、そのようなことが起こるべきではありません。バリュー・ベース・ケアは大きなトピックであり、私たち全員にとって注視すべき事項だと考えています。最終的に、当社は最も高度な運営能力を持つ事業者と提携することを目指しており、それは彼らの事業計画に非常にうまく合致しています。

オモタヨ・オクスニャ

ありがとうございます、助かります。ただ、過去数四半期の入居率の動向が停滞しているようです。そこで何が起きているのか気になっています。米国の人口動態の高齢化や新規供給の限定という全体的な背景を考慮すると、これは構成（ミックス）の変化によるものなのでしょうか、あるいはどのように考えるべきでしょうか。

メーガン・クラール

過去数四半期の状況から、入居率が今後どうなるかを読み取ることはできないと考えています。人口動態の変化はすでに起きており、今後も進んでいくため、最終的には数値が動く（改善する）のを目にすることになるでしょう。結局のところ、当社の業績を見れば、収益によるカバレッジ（カバー率）は賃料を十分に賄える水準にあります。現状に満足しており、今後1、2年で入居率が上昇すると予想しています。

オモタヨ・オクスニャ

ありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、ScotiabankのNicholas Yulico様からです。お繋ぎしております。

オペレーター

次のご質問は、Wells FargoのJohn Kilichowski様からです。お繋ぎしております。

ジョン・キリチョウスキー

おはようございます。ありがとうございます。最初の質問は、取引市場についてです。先ほど、SHOPの競争力についてお話ししました。

私は、現在のSNF（熟練看護施設）の状況における競争力についても伺いたいと考えています。ご承知の通り、少なくとも再資本化、あるいは他の資本も同様だと推測いたしますが、SHOPにおける熟練看護分野から資金が流出しており、真空状態が生じています。こうした資金の移動を踏まえ、SNF分野での取引は漸進的に容易になっていると感じられますか、それとも依然として激しい競争状態にありますか？

ヴィカス・グプタ

Vikasです。簡潔に申し上げますと、激しい競争状態にあります。第1四半期よりも大きなオフマーケットの案件を見つけることはできましたが、競争は激しく、その多くは依然としてファミリーオフィス層によるものです。そうでなければ、現時点では当社の投資基準に合致し、かつ好ましいと思われる取引は多く見当たりません。

ジョン・キリチョウスキー

なるほど、わかりました。非常に助かります。2つ目の質問ですが、ミネソタ州ではTim WalzによってSNF内でのアルコールの提供が合法化されました。新規建設の際、どのような展開を想定されていますか？ スピークイージー（隠れ家的なバー）のようなものか、あるいは地元のパブのような雰囲気を目指すのでしょうか？ これはメディケイド（Medicaid）の払い戻し対象となるのでしょうか？ また、非入居者の立ち入りは許可されるのでしょうか？

マシュー・グーマン

それは必ずしも現在、私たちが検討している事項ではないと考えています。言うまでもなく、私たちは、たとえ施設内で以前は禁止されていたものの使用が含まれる場合であっても、いかなる運営環境においても進化していくオペレーターと提携してきた実績があります。当社のオペレーターは、どのような状況下であっても成功を収めるものと確信しています。

ジョン・キリチョウスキー

承知しました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Deutsche BankのNicholas Yulico様からです。お繋ぎしております。

エルマー・チャン

こんにちは、おはようございます。ニックと共に参加しているエルマー・チャンです。先ほどは失礼いたしました。電話が切れました。

もし聞き逃していたら申し訳ないのですが、最初の質問は、貴社が最近取得している、およびプラットフォームをさらに構築しているシニアハウジングの分譲型コミュニティについてです。それが、より安定稼働資産に近い案件の機会に依存していることは承知しています。それら最近の買収案件について、利益に対するNOI（純営業利益）のアップサイドをどのようにアンダーライティング（査定）すべきだとお考えでしょうか。

マシュー・グーマン

ええ、難しいところです。つまり、ありがたいことに、当社は140億ドルの企業です。これまで数億ドルを投じてきましたよね？その観点から言えば、それがそれほど大きな影響を与える（move the needle）ことはないと考えています。エルマー、特定の数値を提示したくはありませんが、これらが開始時に7%から9%の間で混合するという考えを概括的に見ていらっしゃるのであれば、それほど大きく外れることはないと思います。

当然ながら、時間の経過とともに、それが意味のある形で改善することを期待しています。繰り返しますが、現在の相対的な規模を考慮すると、その範囲内（ballpark）であれば、相対的な規模を鑑みて、予想を外れるか上回るかは、おそらく限定的になるでしょう。

エルマー・チャン

わかりました。ありがとうございます。2つ目の質問は、計画されているCommuniCareの売却に戻ります。期待されているFADへの0.03ドルの増益（accretion）の予測を導き出している、初期利回りおよび将来の成長に関する前提条件は何でしょうか？再投資される予定の4億8,000万ドルのうち、すでにLOI（意向表明書）下にある、あるいは契約下にある案件はどの程度ありますか？

マシュー・グーマン

ええ、その数値がいくらであるかについては、議論を重ねました。厳密には、10%の基準に戻して考えると3.5セントになり、それは切り上げられますが、0.04ドルとは言いません。保守的になることに決めました。我々が述べている数値は、おそらく9%台前半になるでしょう。

依然として、10%台での資本投下を想定していますが、計算上はそのようになります。

マシュー・グーマン

ええ、現時点でLOIに含まれているものについてあまり多くを話すつもりはありません。現在、我々が置かれている市場は非常に興味深いものです。というのも、ある程度において、シニアハウジング、スキルド・ニューシング、ケアホームの分野では、ここ10年以上でも見たことがないほど、おそらく多くの意欲的な買い手やプレーヤーが見られます。ここは明らかに人々を興奮させ、関心を集めている分野です。

その結果、競合他社も増えています。しかし、ポートフォリオを展望すると、依然として3つのプラットフォームすべてにおいて大きな機会が見て取れます。その観点から、競争の激しい市場であるからといって、今後24か月間の我々のパイプラインが非常に堅実なものにならないと考えている、という誤解はしてほしくありません。

マシュー・グーマン

我々は、より選択的になり、時にはストラクチャリングにおいてより創造的になり、率直に言って、あちこちを回り、人間関係を通じてより多くのオフマーケット案件を見つける必要があるでしょう。その観点から、今後の展開についてはかなり良い位置にいると考えていますが、それにもかかわらず、かなり競争は激しい状況です。

エルマー・チャン

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次の質問は、RBCキャピタル・マーケッツのマイケル・キャロル氏からです。回線は開いています。

ヴィカス・グプタ

はい、ヴィカスです。少し異なる観点からお答えさせてください。以前申し上げました通り、お客様は当社のSaberへの投資についてお話しされています。Saberは非公開企業ですので、同社の財務情報を開示することはできません。

これまでのところ、当社の投資に非常に満足しています。期待を上回っており、当初想定していたよりもわずかに高いリターンを得られています。Saberは成長を続ける計画であり、彼らは私たちと同じ考えを持っています。つまり、価値を高める（accretive）優れた、賢明な取引を求めています。

当社のアンダーライティング（引受）時の想定を上回る、さらなる成長が見込めると考えています。

マイケル・キャロル

わかりました。いえ、助かりました。Maplewoodの話に戻りますが、そのMaplewoodへの投資を純粋なRIDEA契約へと移行させるような議論はこれまでに行われたことはありますか？つまり、ネット・リース側の構造上、Omegaが依然として多くのアップサイドを得ていることは承知しています。その面において、何が行われるべきかを全員が把握できるように、契約を簡素化することは役立ちますか？つまり、そのような議論は全く行われていないのでしょうか？

ヴィカス・グプタ

正直に申し上げますと、それが現在私たちが行っていることです。私たちは現在、それをRIDEA資産とみなしており、そうする（契約移行する）必要はないと考えています。時折、検討したことはあります。現時点では、私たちはこれを真にRIDEA資産のように扱っています。

すべてのキャッシュフローはOmegaに流れ、チームは特定のキャッシュフローのハードルを達成することでプロモート（成功報酬）を受け取ります。現時点では、その必要性は感じていません。

マイケル・キャロル

わかりました。素晴らしい。ありがとうございます。感謝いたします。

オペレーター

次の質問は、BMOキャピタル・マーケッツのJuan Sanabria様からのものです。回線はつながっております。

フアン・サナブリア

こんにちは。おはようございます。SHPまたはRIDEAにおけるチーム構築について、どのように考えるべきか気になっています。それは、案件のソーシング（機会の創出）を試みることについてなのか、それともアセットマネジメント能力を構築することまでを含んでいるのでしょうか？

ヴィカス・グプタ

繰り返しになりますが、ヴィカスです。答えは「上記のすべて」です。投資基準とアンダーライティング能力を高め、より多くの関係性を築くために、多くの優秀な人材を採用しました。例を挙げますと、現在、英国に現地スタッフ（boots on the ground）を配置し、オフマーケットの取引を探しています。

さらに、アセットマネジメントと会計の両面において、成約後の取引を管理するために数名を採用しました。

フアン・サナブリア

少しお聞きしたいのですが、訴訟や被害者に支払われた懲罰的損害賠償に関するニュースがあります。そのREITは、Colony Capital（現在はDigitalBridge）であった当時に責任があると判断されました。それについてのお考え、また、それが計算（判断基準）を変えるのか、あるいは、訴訟が多いカリフォルニア州のような州における、これらの取引への躊躇を減らすことになるのかについてお伺いしたいです。

メーガン・クラール

あれは一度限りの特異な状況であったと考えております。というのも、REITは運営には関与しておらず、患者のケアにも関与していないからです。提供もしていないケアに対してREITに責任を負わせることは、理にかなっていません。我々は引き続き様々な領域を注視し、それが我々の投資理論の一部であることを確実にしていきます。

フアン・サナブリア

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、BairdのWes Golladay様からの電話です。回線は開通しております。

ウェス・ゴラデイ

おはようございます、皆様。SNF（熟練看護施設）のパイプラインが市場全体でどのように進展しているかについて、手短に質問させてください。より多くの運営会社が、資産を安定化させて直接HUD（住宅都市開発省）へ持ち込むような動きが見られ始めていますか？

ヴィカス・グプタ

はい、再びVikasです。正直に申し上げますと、現在、SNF資産の取引はほとんど見られません。繰り返しになりますが、人々は資産を保有したままHUDへ持ち込んでいるのだと考えています。また、時折、破談になった案件が浮上してくることもありますので、今後そのようなケースもさらに増えていくと考えています。

ウェス・ゴラデイ

それらの案件に対しては、融資を検討されますか、それとも直接買い取られますか？

ヴィカス・グプタ

直接買い取ります。

ウェス・ゴラデイ

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、みずほ証券のVikram Malhotra様からです。お電話がつながっております。

ヴィクラム・マルホトラ

おはようございます。ご質問の機会をいただきありがとうございます。まず一つ目に、ここ数四半期でFADが順調に上昇しています。配当をさらに引き上げることについて、最新の考えをお聞かせください。

次に、Matthewさんが1株当たりFADの成長に焦点を当てるとおっしゃった件についてですが、提示されたさまざまな施策を考慮すると、現在の成長から今後どのような推移を辿るとお考えでしょうか。

テイラー・ピケット

はい、妥当なご質問です。配当の見通しに関しては、当然ながら取締役会の決定事項です。2025年第1四半期のFADが0.71ドル、今年の第1四半期が0.78ドルであり、同様のパフォーマンスを再現するための手段もすべて整っていることを踏まえると、年内には取締役会が配当に関する議論を開始する必要があると考えています。

マシュー・グーマン

それは実質的に、資本を再投資する速度にかかっています。なぜなら、エスカレーター（増配メカニズム）は導入されており、ポートフォリオは安定しており、余剰キャッシュフローがバランスシートや投資へと流れ込んでおり、さらにパイプラインも存在しているからです。あとは、それらの資金をどれだけ速く循環させられるかです。2027年の第1四半期であれ第2四半期であれ、私たちはその目標に到達します。

そのレベルの成長を実現するための手段はすべて揃っています。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのMichael Stroyeck様からです。お電話がつながっております。

マイケル・ストロイエック

ありがとうございます、おはようございます。先ほどの英国のRIDEAに関する質問に戻りますが、英国における競争環境は米国と比較してどうでしょうか。また、米国で見られたような水準のキャップレートの圧縮は起こっていますでしょうか。

マシュー・グーマン

はい、英国にはいくつかの新規参入者がいます。繰り返しになりますが、我々の関係を通じて、現在のキャップレート（我々は依然として10%を提示しています）で実施可能な、活発な動きを継続的に捉えています。

マイケル・ストロイエック

それはRIDEA側についても同様でしょうか？

マシュー・グーマン

はい、それはRIDEAについても同様です。繰り返しになりますが、当社のRIDEA成長の一部は、既存の関係を通じて実現されることになります。はい、同じことがRIDEAについても言えます。

マイケル・ストロイエック

了解しました。了解しました。Maplewoodについて一つ質問させてください。前四半期、貴社はそのポートフォリオ全体で、いわゆる1桁台後半の賃料引き上げを行うと概説されました。

その点に関して、第1四半期がどのように進捗しているか、アップデートをいただけますか？

マシュー・グーマン

はい。つまり、純増分はまさにその通り、1桁台後半の増加であり、D.C.とニューヨークの両方がその極めて高い水準にあります。

マイケル・ストロイエック

了解しました。お時間をいただきありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのFarrell Granath様からです。回線は開通しています。

ファレル・グラナス

こんにちは、Farrell Granathです。まず、契約に収益の上振れ余地（upside）が組み込まれたトリプルネットと、純粋なRIDEAとのバランスをどのように考慮、あるいは検討されているか、また、それを買収パイプラインにおいてどのように検討されているかについてお伺いしたいです。

マシュー・グーマン

収益の上振れ余地があるトリプルネットとおっしゃいましたか？

ファレル・グラナス

Maplewoodと同様の収益分配（revenue participation）を伴うものです。

マシュー・グーマン

はい。つまり、メイプルウッドの状況は、その背景からある種、作り上げられたようなものですよね。そのような形で取引が始まったということです。結局のところ、運営チームがあり、その運営会社が、事業利益が当社の賃料を上回った場合に、それらの事業利益を受け取る権利を持っています。

必ずしもそのような状況を再び作り出そうと考えているわけではありません。おっしゃる通り、価値実現時にアップサイドが得られるようなリースを実質的に提供してきたケースもあり、それはかなり上手くいっています。その多くは、アップサイドへのある程度の関与における私たちの最初の試みだったのだと思います。今では、いわば思い切って舵を切り、完全にRIDEAへと移行しました。

おそらく、そこに私たちの好みが反映されているのだと思います。

マシュー・グーマン

同時に、パートナーとの利害の一致（アライメント）を生み出すことが非常に重要です。もし他者がそのアップサイドへの参加を望み、資本を投入する意思があるならば、JV（合弁事業）であれ、アップサイド付きのリースであれ、あるいは時間の経過とともにエクイティに転換可能な一種の負債であれ、私たちは創造的なスキームに対して開かれています。それに関しては、非常に柔軟な姿勢をとっています。私たちが現在確信しているのは、強力なアンダーライティング能力と、どこで価値が創造され得るかを理解する能力を備えているということです。

どこで価値が創造できるかを見極め、その価値を共有できるのであれば、運営パートナーと当社の双方にとって最適な形で取引を構築できると考えています。

ファレル・グラナス

ありがとうございます。また、同様の観点から伺いたいのですが、SHOPプラットフォームに導入するオペレーター自体を選定する際、その選定においてどのようにオペレーターを検討、あるいは審査されているのでしょうか？規模の大きなオペレーターに重点を置いているのでしょうか、それとも、急速な拡大を目指している比較的小規模なオペレーターに重点を置いているのでしょうか？

ヴィカス・グプタ

私たちは、実証済みの実績を持つ経験豊富なオペレーターを探しています。彼らは地域密着型であることが多く、それらの市場を熟知しており、以前にもそれらの市場で実績を上げています。正直に申し上げれば、それはプロセスです。複数のマネージャーと面談を行い、それらすべての基準に適合する最良の人物を選定しています。

ファレル・グラナス

わかりました。ありがとうございました。

オペレーター

現在、これ以上の質問はありません。閉会の辞のために、テイラー・ピケットにマイクをお戻しします。

テイラー・ピケット

本日はご参加いただきありがとうございます。追加の質問がある場合は、チームにお問い合わせください。それでは、良い一日をお過ごしください。

オペレーター

皆様、以上で本日の電話会議を終了いたします。ご参加ありがとうございました。それでは、回線をお切りください。