オペレーター

こんにちは。フィリップス・エディソン・アンド・カンパニーの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本電話会議は録音されておりますのでご注意ください。これより、IR責任者のキンバリー・グリーンにマイクを渡します。

キンバリー、始めてください。

キンバリー・グリーン

ありがとうございます。本日は、会長兼CEOのジェフ・エディソン、社長のボブ・マイヤーズ、およびCFOのジョン・コールフィールドが同席しております。注意事項として、本日の議論には、将来の業績見通しやガイダンス、将来の市場環境など、当社の将来の事業および財務業績に関する見解を含む、将来予測に関する記述が含まれる場合があります。これらは経営陣の現在の信念および期待に基づいており、SEC提出書類に記載されている様々なリスクおよび不確実性の影響を受ける可能性があります。

本日の議論の中で、特定の非GAAP財務指標に言及します。これらの指標の使用に関する情報、およびこれらの指標とGAAP実績との調整については、当社の決算プレスリリースおよび補足情報パケットでご確認いただけます。これらは両方とも当社のウェブサイトに掲載されています。また、プレゼンテーション資料も掲載しており、将来予測に関する注意事項はこれらの資料にも適用されます。

事前準備された発言の後、質疑応答の時間に移ります。

キンバリー・グリーン

本日の参加者数を考慮し、恐縮ですが、ご質問は1件に限定していただくようお願い申し上げます。追加のご質問がある場合は、再度キュー（待ち行列）にお並びください。それでは、ジェフ・エディソンにマイクを渡します。ジェフ？

ジェフリー・エジソン

ありがとう、キム。そして本日はご参加いただきありがとうございます。当社の高品質なポートフォリオの強みと、一貫した実行力を反映した、強力な業績を再び報告できることを嬉しく思います。PECOチームは、NAREIT FFO 1株当たり成長率4.7%、コアFFO 1株当たり成長率6.2%、および同一センターNOI成長率3.5%を達成しました。

2026年度通期のガイダンスを引き上げることができ、嬉しく思っております。NAREIT FFOおよびコアFFO 1株当たりの成長率は、当社の長期目標と一致する一桁台半ばから後半となっています。当社は、国内およびグローバルな両面で多くの不確実性が続いている時代の中で事業を行っています。金利は変動しており、世界貿易の情勢は変化し、海外での紛争が市場に影響を与え続けています。

テクノロジー、特にAIは、企業の働き方を変えています。

ジェフリー・エジソン

選挙サイクルが活発であることやエネルギーコストの高騰を加えると、全体的な不確実性の感覚があるのは驚くべきことではありません。このような時期には、市場は安定性のある企業に報いる傾向があり、それこそがまさにPECOが展開している、食料品店を核施設とする、生活必需品に基づいた、日常的な小売業です。PECOは回復力を提供すると同時に、着実な成長も提供します。PECOは、変化する経済サイクルを通じて成長を実現するように構築されていると信じています。

当社の長期成長目標に変更はありません。当社は焦点を維持し、物件レベルでの価値向上を推進しています。当社のリテーラーは健全であり、引き続き長期的な視点を持っています。消費者の回復力が見られ、当社の主要な食料品店や生活必需品小売業者は、当社のセンターに堅実な客足を継続的にもたらしています。

私たちが注視している動向の一つは、資産のプライベート市場とパブリック市場の価格差です。これは、成長資金の調達方法や投資先を含む、当社の資本決定に影響を与えます。

ジェフリー・エジソン

だからこそ、PECOチームは最も効率的な資本へのアクセスについて規律を維持しています。当社のプラットフォームは、機関投資家とのジョイントベンチャーやアセット・リサイクリングを通じて、公開市場で資本を調達することができます。2026年の市場は、集中した成長戦略と、責任を持って成長資金を調達する能力を持つ企業に報いると信じています。PECOはその両方を継続できる有利な立場にあります。

要約すると、第1四半期の業績と2026年の見通しに満足しています。当社は小売業の中でも回復力のある分野で事業を行っています。皆様のご自宅に近い近隣地域に位置しています。投資については規律を守っており、そして最も重要なことに、業界で最高のチームを有しています。

当社の株価は長期的な成長プロファイルに対してディスカウント（割安）な状態で取引されており、PECOは、一桁台半ばから後半の年間の利益成長を実現できる主要なオペレーターに投資する魅力的な機会であると考えています。私たちは、より少ないベータで、より多くのアルファを追求し続けます。

ジェフリー・エジソン

それでは、ボブにマイクを渡します。ボブ？

ロバート・マイヤーズ

ありがとう、ジェフ。そして皆様、ご参加いただきありがとうございます。第1四半期の業績は、堅実なリーシング活動とキャッシュフロー拡大の成功が特徴でした。リテーラーからの高い需要が続いており、現在のところ減速の兆しはありません。

クイックサービスおよびファストカジュアル・レストラン、ヘルス＆ウェルネス、ビューティー、フィットネス、そしてメドテイルを含む生活必需品カテゴリーは、引き続き需要の優れた推進力となっています。PECOの賃料の74%は、生活必需品およびサービスから得られています。PECOのリーシングチームは、需要を捉え、高い入居率を維持することに注力すると同時に、非常に印象的な比較賃料スプレッドを推進しています。当社の価格決定力は、引き続き市場をリードしています。

第1四半期、リースポートフォリオの入居率は97.1%と高い水準を維持しました。アンカーテナントの入居率は98.4%と好調を維持し、インラインテナントの入居率は95%と高い水準を維持しました。当社の賃料スプレッドは、極めて良好なリテーラー環境を反映しています。第1四半期、PECOは21.2%の比較契約更新賃料スプレッドを達成しました。

ロバート・マイヤーズ

当四半期の堅調な継続率は、空室期間の短縮とテナント改善費用の抑制を意味し、これはPECOにとってより良好な経済条件へとつながります。比較可能な新規賃料スプレッドを見ると、当四半期は36.2%と引き続き力強い水準を維持しました。第1四半期に実行された、新規および更新の両方の同水準のリース取引では、平均して年率2.7%の賃料上昇を達成しました。これは当社の長期的な成長におけるもう一つの重要な寄与要因です。

貸倒債権に関しては、近隣テナントの健全性を積極的にモニタリングしています。第1四半期の貸倒債権は、収益の約60ベーシスポイントとなり、予想を下回りました。2026年の貸倒債権については、年間の収益のわずか78ベーシスポイントであった2025年と同水準になると引き続き予想しています。当社のリテーラーは引き続き健全です。

食料品店を除いて、大きな賃料の集中はなく、非常に多様化されたテナント構成となっています。

ロバート・マイヤーズ

開発および再開発に目を向けると、PECOは19のプロジェクトを建設中です。この活動への総投資額は約7,400万ドルと推定され、推定利回りは平均9%から12%の間です。第1四半期には、6つのプロジェクトが安定稼働し、87,000平方フィート以上のスペースがテナントに引き渡されました。これは、年間約170万ドルの増分NOIを反映しています。

当社は、成長の重要な原動力であるPECOの開発および再開発パイプラインの拡大に注力しています。加えて、PECOチームは、ポートフォリオに長期的な価値をもたらす、アクリーティブ（利益に資する）な買収を継続的に見つけています。今週までの年初来の買収活動は、1億8,500万ドルに達しています。これには、5つのグローサーをアンカーとするショッピングセンター、3つの日常的な小売センター、および将来の開発用の土地が含まれます。

ロバート・マイヤーズ

現在のパイプラインには、落札済みまたは契約下にある約1億5,000万ドル相当の資産があり、第2四半期末までに完了する見込みです。当社のパイプラインは、グローサーをアンカーとする近隣ショッピングセンター、日常的な小売センター、およびジョイントベンチャーの機会を組み合わせて構成されています。それでは、ジョンにマイクを渡します。ジョン？

ジョン・コールフィールド

ありがとう、ボブ。皆様、おはようございます、そしてこんにちは。当社の第1四半期の力強い業績は、PECOが築き上げてきたもの、すなわち、信頼性が高く質の高いキャッシュフローを生み出す、高いパフォーマンスを持つグローサー・アンカー型および生活必需品ベースのポートフォリオを証明しています。2026年第1四半期のNAREIT FFOは9,290万ドル、または希薄化後1株当たり0.67ドルに増加しました。

第1四半期のコアFFOは9,640万ドル、または希薄化後1株当たり0.69ドルに増加しました。同一センターNOIは、主に平均賃料の上昇と経済的稼働率の向上によってもたらされた収益の増加により、当四半期で3.5%増加しました。バランスシートに目を向けると、当四半期、当社は満期の加重平均期間を延長し、固定金利債務の割合を増やしました。これは金利の変動が激しい時期において重要です。

2月に、当社は総額3億5,000万ドル、満期2033年の利率4.75%のシニアノートの公募債発行を完了しました。

ジョン・コールフィールド

調達資金は、2027年に満期を迎えるタームローンの返済およびリボルバーの一部に使用されました。当四半期末時点で8億1,000万ドルの流動性を保有しており、成長計画を実行する能力を備えています。当四半期末の純有利子負債対直近12ヶ月年換算調整EBITDA倍率は5.3倍であり、前四半期の年換算ベースでは5.1倍でした。第1四半期末において、PECOの未償還債務は、すべての延長オプションを含めた場合、加重平均利率4.4%、加重平均満期5.8年でした。

当社の総債務の94%は固定金利債務であり、これにはジョイントベンチャー（JV）に対するPECOの債務負担分が含まれます。当社は、2026年のガイダンスを引き上げることを嬉しく思います。ガイダンス引き上げの主な要因には、引き続き力強い運営環境、力強い年初来の買収活動、および最近の債券発行が含まれます。

ジョン・コールフィールド

更新された2026年のNAREIT FFO 1株当たりガイダンスは、中間値で2025年比5.9%増となっており、更新された2026年のコアFFO 1株当たりガイダンスは、中間値で2025年比5.8%増となっています。当社はこれらの力強い成長率を喜ばしく思っています。当社は、通年の2026年ガイダンスとして、同一センターNOI成長率3%〜4%を据え置くとともに、PECO持分における総買収額が4億ドル〜5億ドルであるという2026年通期のガイダンスを改めて表明いたします。PECOチームは、単に高品質なポートフォリオを維持しているだけでなく、それを構築しているのです。

当社はセクター内で最高水準のバランスシートを維持し続けており、継続的な外部成長に向けて有利な立場にあります。ジェフが述べたように、当社は最も効率的な資本へのアクセスについて規律を維持しています。これらのソースには、追加の債務発行、資産売却、ジョイントベンチャー、および市場環境がより好ましい場合における株式発行が含まれます。

ジョン・コールフィールド

年初来、当社はPECO持分として2,900万ドルの資産を売却しました。2026年には1億ドルから2億ドルの資産を売却する計画です。要約すると、当社は今四半期の業績、および年内のガイダンスを引き上げられる能力に非常に満足しています。当社は引き続き、強靭な消費者を目の当たりにしており、生活必需品ベースのリテーラーの需要が引き続き力強いことから、当社のポートフォリオはアウトパフォームすると信じています。

2026年以降を見据えると、PECOは継続的に3%〜4%の同一センターNOI成長を達成し、長期的に1桁台半ばから後半のコアFFO 1株当たり成長を達成できると引き続き信じています。

ジョン・コールフィールド

また、リーシング・ミックスにおいて更新活動の比重が高まるにつれ、当社の長期的なAFFO成長はさらに高くなる可能性があると考えています。当社は、コアFFO 1株当たりおよびAFFO成長のターゲットによって、PECOが長期的にショッピングセンターの同業他社の成長を上回ることができると考えています。それでは、質疑応答に移ります。オペレーターの方、お願いします。

オペレーター

ありがとうございます。ご質問がある場合は、電話のキーパッドで「＊1」を押して挙手し、待機列に加わってください。質問を取り消したい場合も、同様に「＊1」を押してください。念のためのお願いですが、ご質問は1件に留めてください。

追加の質問がある場合は、再度待機列に加わっていただくことができます。最初の質問は、バンク・オブ・アメリカのAndrew Reale様です。どうぞ。

アンドリュー・リアール

こんにちは。ご質問の機会をいただきありがとうございます。貴社の生活必需品に重点を置いたテナント基盤は、マクロ経済の不確実性を乗り切れる体制にあると理解しております。現在の環境において、こうした裁量的支出型、あるいはオフプライスの個人商店（小規模テナント）との対話から得られている最新の詳細な状況について伺いたいです。

例えば、6ヶ月前と比較して、彼らのトーンや計画に何か漸次的な変化はありますでしょうか。それらの対話の内容は、生活必需品側の状況から聞いていることと比較してどうでしょうか。

ジェフリー・エジソン

Andrew、素晴らしい質問です。我々もどのようなフィードバックが得られるか、そこに非常に注力しているところだからです。Bob、これについて、我々が目にしている状況などの詳細を少し話してもらえますか。

ロバート・マイヤーズ

はい、もちろんです。Andrew、ご質問ありがとうございます。これは我々が常にモニタリングしている事項です。我々は現地にいて地域に精通しているだけでなく、我々が持つ可視性（視認性）からも、過去6〜9ヶ月間で最高の更新案件および新規リース案件のパイプラインがあることが示唆されています。

興味深い事実として、実は直近の9日間だけで28件の案件を承認したばかりです。高い継続率と、前四半期における21.2%のリーススプレッドから得られるフィードバックは強さを反映しており、そこにはいかなる亀裂も見られません。占有コストは10%と、引き続き非常に堅調です。市場をリードするスプレッドによって多くの成功を収めており、ローカルなテナントからもナショナル・リテーラー（全国展開の小売業者）の需要からも、減退は見られません。

ロバート・マイヤーズ

ICSC（国際商業施設協会）でお会いするすべての小売業者が、2026年、2027年、2028年に向けた新規物件を探しています。我々は現在の状況について非常に手応えを感じています。

アンドリュー・リアール

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、みずほ証券のHaendel St. Juste様です。どうぞ。

ヘンデル・セント・ジュスト

こんにちは。取引について伺いたいと思います。明らかに、今年初めは1億8500万ドルと非常に活発でした。今四半期にさらに1億5000万ドルが、交渉中および契約締結中であるとおっしゃいましたね。

どちらかというと、対話の中で何を見聞きしているのか、という点に興味があります。現在見られているマクロ経済の不安定さを考慮して、買い手の数やアンダーライティング（引受・審査）の競争において、人々が引き返すことを示唆するような変化はありますか。それから、今後数ヶ月間の資本投下についての考えをお聞かせください。マクロ経済の不安定さの結果として生じうる価格の変化などを確認するために、少し規模を縮小しようという意向はありますでしょうか。

ありがとうございます。

ジェフリー・エジソン

はい。Haendel、素晴らしい質問です。これは単純な需要と供給の問題であり、我々が目にしているのは、市場に非常に豊富な供給量があるということです。はい、特に買い手が増えており、しばらく見られなかったような、実体のある、10億ドル規模の買収といった大規模な取引が、このビジネスの中でいくつか発生しています。

強い意欲が継続して見られますが、これはすべて、Bobが前の質問で話していたこと、つまり我々が非常に良好な事業環境にいるということによって推進されているのだと思います。その事業環境において、それを継続させている強力な買い手グループが市場に存在し続けています。我々は多くの物件も目にしています。今年の我々の機会は、同時期の昨年比で70%増加していると考えています。

ジェフリー・エジソン

物件は多く出てきていますが、競争もあります。Bob、これについて何か付け加えたいことはありますか？

ロバート・マイヤーズ

他に追加したい唯一のことは、引き続き多くの物件を目にしているということです。毎週投資委員会があり、毎週5件から10件の新プロジェクトを検討しています。興味深いのは、ジェフがまさに把握している通りですが、昨年は115件だったのに対し、今年は195件の案件を検討したということです。我々がアンダーライティングしている案件は約26%増加しており、投資委員会に提示された案件は40%増加しています。

むしろ、市場に出る物件は、減るどころか増え続けていると言えます。実体のある売り手がいるのだと思います。はい、競争は激化しています。買い手も増えています。

しかし、率直に言って、年初来で取得した10件の買収における我々の成功を見ていただければ分かります通りです。我々はこれらを約6.6%から6.7%のキャップレートで購入しており、それでもなお、9%を超えるアンレバード・リターンを実現できています。

ロバート・マイヤーズ

減速する兆しは何も見られません。1億5,000万ドルのパイプラインと、既に成約した1億8,500万ドルを見れば、我々が見込んでいる機会のセットに基づけば、ガイダンスの範囲である4億ドルから5億ドルの範囲、あるいはそれ以上に到達できる非常に良い位置にいます。

ヘンデル・セント・ジュスト

パイプラインのキャップレートは、既に完了した1億8,500万ドルに対して、1億5,000万ドルのものと比べて変化はありませんか？

ロバート・マイヤーズ

その6.5%〜6.75%と一致しています。

ヘンデル・セント・ジュスト

わかりました。ありがとうございます。感謝いたします。

ロバート・マイヤーズ

はい。

ジェフリー・エジソン

ありがとう、Haendel。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのMichael Griffin様から電話口にて承っております。どうぞ。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。リーシング・パイプライン、特に更新に関してですが、そこでは継続的な強い需要があるように見受けられます。Bob、賃貸借契約の交渉時期が近づいている方々との会話において、特にこれらの中・大型店舗である食品スーパーについてですが、オプション期間の回数を短縮することで、何らかの賃料ステップアップ（段階的な賃料増額）を組み込むような機会はあるのでしょうか？インライン・テナントについてはそれが可能であることは承知していますが、こうした大型店舗の場合、契約交渉において、貸主側がより優位性を持ち、新しい契約期間を通じて収益の成長や賃料の増額を得るための方法はありますか？ありがとうございます。

ロバート・マイヤーズ

はい。素晴らしい質問です。確かに、私たちが保有している食品スーパーの大部分は、過去25〜30年間にわたって引き継いできたものです。ご存知のように、それらにはすでに今後30年間にわたるオプションが組み込まれており、通常は据え置き（フラット）です。

運が良ければ5%になることもあります。それらは、もし再交渉の機会があった場合や、彼らが歩合賃料を支払っているようなケースにおいて、賃料を統合して条件を再設定できるようなものです。あるいは、例えば食品スーパーであるアンカー・テナントに対してインセンティブを提供すると決めた場合、多くの場合で期間の延長やそれに伴う何らかの増額を交渉することができます。私たちは、それらを可能な限り活用しています。

ロバート・マイヤーズ

おそらく最大の価値は、制限に関する同意や建築禁止区域を通じて生み出されるものです。市場におけるナンバーワンの食品スーパー、およびオーナーとしての関係性を活かすことで、多くの価値を創造するための柔軟性が得られます。また、他の場所でも価値を取り込んでいます。ご指摘の通り、新しい賃貸借契約を交渉しているインライン・テナントについては、オプションの数を制限しています。

もしオプションを付与する場合は、毎年3〜4%の良好な年平均成長率（CAGR）を伴う20%といった条件を目指しています。それらと、更新時に非金銭的条項を整理していくことの組み合わせです。上限設定や制限、建築禁止など、価値を引き出すことができる多くの種類の事柄を指しています。私たちは現在97.1%の稼働率ですので、こうした手段を通じて引き続き優位性を見出せていることを嬉しく思います。

マイケル・グリフィン

素晴らしい。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ゴールドマン・サックスのCaitlin Burrows様から電話口にて承っております。どうぞ。

ケイトリン・バロウズ

皆さん、こんにちは。おはようございます、こんにちは。力強い運営環境を鑑みると、また、用地を購入したことや、開発および再開発を拡大したいというお話を踏まえると、自社の開発、再開発、および業界全体に対する最新の見解をお聞かせいただけますでしょうか。

ジェフリー・エジソン

はい、ケイトリン、ご質問ありがとうございます。今年度は現在、約7,000万ドルの開発案件に取り組んでいるとお伝えしているかと思います。私たちは引き続き、非常に魅力的な収益率でそれらを行うことができています。それは当社のビジネスの重要な一部です。

主要な部分ではありませんが、常に機会を探している分野です。ボブ、これについて何か他に考えはありますか？

ロバート・マイヤーズ

はい、付け加えるなら、今年これまでに2つの区画を購入しており、それらは当社の食料品店（の物件）のすぐ隣にあります。素晴らしい例は、フロリダ州ノースポートで取得したものになります。約5.8エーカーで、5つの異なるパッド（建物用地）を作る予定です。私たちのセンターのすぐ向かいには、Publixをアンカーテナントとする物件があります。

そこは1平方フィートあたり1,000ドルの売上を上げており、満室です。

ロバート・マイヤーズ

凄まじい需要が続いており、すでにかなりの部分がプレリース（事前賃貸契約）済みです。私たちはそのような機会を見つけ続けています。もう一つの取得した土地は古い銀行ですが、皆さんもご存知の通り、銀行は用途を変更して、スターバックスやチポトレ、スウィグ、あるいは現在人気があり需要の高いテナントを誘致するための素晴らしい機会となります。私たちは、こうした新築開発の機会において9%から12%の間の収益を上げることができており、これは当社の水準と一致しています。

開発パイプラインは、過去数年間の4,000万ドル〜5,000万ドルから、例として今年は7,400万ドルへと増加しました。私たちはこれらの機会に引き続き注力し、各物件において価値を創造する方法を探し続けていきたいと考えています。

ケイトリン・バロウズ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問です。

ロバート・マイヤーズ

ありがとう、ケイトリン。

オペレーター

... モルガン・スタンレーのロナルド・カムデム様からのご質問です。どうぞ。

ロナルド・カムデム

こんにちは、手短に2点質問させてください。まず、95%のインライン入居率についてですが、96%や97%に到達するための考え方と、そこに到達するためにどのような基礎的な取り組み（blocking and tackling）が必要かについて伺いたいです。続けて質問ですが、ローカルなテナントの集中度が、前四半期の25%に対し、26%に上昇しているように見えます。これが意図的なものなのか、あるいはそのローカルなテナントへのエクスポージャーをどの程度まで許容しているのかを知りたいです。

ありがとうございます。

ジェフリー・エジソン

ありがとうございます、ロナルド。ボブ、95%のin-lineに関する質問と、ローカル・リーシングのわずかな変動についても受けていただけますか？

ロバート・マイヤーズ

ええ、ローカル側については25%か26%の間で実質的な変動はありません。ほぼ同等です。95%のin-lineについての質問をもう一度してもらえますか？

ロナルド・カムデム

もちろんです。そこからの上振れ余地（upside）はどの程度でしょうか？96%、97%へと引き上げるためには何が必要で、どのような計画をお持ちですか？ありがとうございます。

ロバート・マイヤーズ

わかりました、完璧です。ありがとうございます。昨年導入した施策の一つに、報奨金付きターゲットスペース・アプローチ（bounty targeted space approach）があり、年間ベースで最も高いABR（平均基本賃料）を生み出す上位100のスペースを特定したいと考えました。リーシング・チームにその業務を担当させ、そのためにさまざまなインセンティブを設けました。

ロバート・マイヤーズ

4月までの時点で、それらの特定のスペースに関して、私の認識では28件の案件を成約しており、さらに24件がLOI（意向表明書）提出済みかリース済みです。すでに50%近くまで到達しています。これが状況を大きく変える要因（needle mover）となります。90%から93%という非常に高いリテンション（継続率）に、こうしたターゲットスペース・アプローチによる施策を組み合わせることで、さらなる100〜150ベーシスポイントを獲得できるのです。

大きな成功を収めており、年度末の着地を非常に楽しみにしています。

ロナルド・カムデム

本当にありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのクーパー・クラーク様からです。どうぞ。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。質問を受け付けていただき感謝します。新規賃料が大幅に上昇した一方で、リテンションは前年比で低下しました。これは、健全なオペレーターに対して強力な価格決定権を行使できる状況にあることから、スペースを回収し、特定のテナントとの契約を更新しないと積極的に決定した結果として、ある程度意図的なものだったのでしょうか？今後、この動向やリテンションのレベルをどのように捉えるべきか、詳細（color）を教えていただけますか？

ジェフリー・エジソン

ありがとうございます、クーパー。ボブ、これにお答えいただけますか？

ロバート・マイヤーズ

はい。ご質問ありがとうございます。素晴らしい質問です。今四半期の維持率は88%でした。

これは、約3年前に退去することが分かっていた64,000平方フィートの区画が100%関係しています。私たちはそれを把握していました。すでに、大幅に高い賃料水準でその区画を埋めるためのテナントが3社決まっています。興味深いのは、この一時的な事象を除外すれば、今四半期の維持率は92.4%であったということです。

これは（維持率の）弱含みでもなければ、何かの兆候でもありません。はい、より良い市場価格への賃料調整（マーク・トゥ・マーケット）の機会が見込まれるスペースを確保することは、当社の事業の通常のプロセスです。

ロバート・マイヤーズ

我々は常に、マーチャンダイジングと、適切な生活必需品・サービス小売業者の確保に注力していきます。それにより、第一に、魅力的なリーシング・スプレッドを維持し続けられるとともに、第二に、消費需要を喚起し続けられるような適切なテナント構成を実現していきます。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様からです。どうぞ。

マイケル・ゴールドスミス

こんにちは。ご質問をお受けいただきありがとうございます。FFOガイダンスを引き上げられましたが、その内訳要素のどれも上方修正されていません。収益予想を引き上げた要因について、少し背景を教えていただけますか？買収のタイミングによるものでしょうか？それとも解約手数料収入によるものでしょうか、あるいは他の何かでしょうか？収益に対する自信の高まりがどこから来ているのかを把握したいと考えています。

ありがとうございます。

ジェフリー・エジソン

ありがとうございます、マイケル。様々な要因があります。ジョン、何が上振れ要因なのか説明してもらえますか？

ジョン・コールフィールド

皆様、こんにちは。ボブが話しているような力強い営業環境に加え、年初来の旺盛な買収活動、そして最近の社債発行により、今年は非常に好調なペースでスタートを切りました。当四半期の貸倒損失は当社の想定範囲の下限付近であり、社債発行の利率が予算よりも低くなったことを嬉しく思っています。まだ年初の早い段階ですが、我々が注視していることの一つは、年初の水準よりも高くなっているSOFRカーブです。

貸倒損失については、引き続きその範囲を維持します。各々の範囲を検討し、それぞれの構成要素のバランスを考慮した結果、現在の範囲設定を非常に好ましく考えています。

ジョン・コールフィールド

全体として、好調な第1四半期を経て、当初よりも今年に対して楽観的になっており、それがFFOの予想範囲を引き上げる自信につながりました。まだ第1四半期であり、早い段階です。今後、内容を精査する機会はあるかと思いますが、2026年の成長率が当社の長期成長目標と一致する1桁台の中盤から後半となることを非常に嬉しく思っており、それが今年に対するより自信を持った見通しを与えてくれています。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのTodd Thomas様から電話口にて承っております。どうぞ。

トッド・トーマス

はい、ありがとうございます。こんにちは。ジェフ、少し話を戻させてください。事前準備された発言の中で、プライベート・マーケットとパブリック・マーケットのバリュエーションを注視していると言及されていました。

その点について少し詳しくお聞かせいただけますか。現在のスプレッド、例えば貴社が取引している水準と比較してどうなのか、あるいは達成している買収キャップレートなどはどのようになっているのか、といった点です。また、その結果として、会社としてどのような行動をとるのかについても、あわせてお聞かせください。ありがとうございます。

ジェフリー・エジソン

はい。素晴らしい質問です。我々もかなりの時間をかけて検討してきた事項です。我々の見解では、現在のプライベート・マーケットにおいて（かなり大規模な取引がいくつか行われていますが）、パブリック・マーケットとプライベート・マーケットの間には50〜75ベーシスポイントの差があります。

ジェフリー・エジソン

これにより、プライベート・マーケットがより優れた資金調達源となっています。今年、我々の業界で行われた主要な取引を見れば、勝者は一貫してプライベート・エクイティ資本です。彼らが少し勝ったというレベルではありません。主要な取引に関しては、彼らがすべてを総なめにしています。

上場企業としては、市場にある機会を継続的に活用できるよう、将来を見据えて最も安価な資金調達源を見つけ続けなければならないと考えています。それが今年一年間我々が行っていくことであり、それは常にあらゆる手段を検討することを意味します。ジョイントベンチャーの検討、株式の発行の検討などです。

ジェフリー・エジソン

資産の売却も検討対象であり、これらすべては、今後の成長に向けた資金調達を継続するために、どこで最も安価な資金を得られるかを判断するための一部です。それが我々の注力していることです。市場は時期によって上下し変化しますが、我々はそこに集中しています。

トッド・トーマス

わかりました。助かりました。ただ、お聞きしたいのは、貴社が予想している今年の売却額について改めて言及されていましたが……。

ジェフリー・エジソン

はい。

トッド・トーマス

年が進むにつれて、売却により注力していくのでしょうか、それとも年初来と比較して、ジョイントベンチャー資本により頼っていくのでしょうか？市場で見られるスプレッドを考慮して、周辺部分で何か変化はありますか？

ジェフリー・エジソン

はい、魅力的ですので、もう少し注力することになると思います。注力していく様子が見られるでしょう。

トッド・トーマス

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、LadenburgのFloris van Dijkum氏からの電話によります。どうぞ。

フローリス・ファン・ダイクム

皆様、質問を受け付けていただきありがとうございます。資本配分についてですが、当四半期中に2つのアンカーのないセンターの取引を完了されており、その後にもう1件発生しています。収益への期待について、また、なぜPECOにとってこれらのセンターを追求することが理にかなっているとお考えなのか、そして、なぜ投資家は貴社の典型的な食料品店アンカーから離れていくことに対して期待すべきなのか、もう少し詳しくお話しいただけますでしょうか？

ジェフリー・エジソン

Floris、ご質問ありがとうございます。私から手短にお答えし、その後当然ながらBobからも補足させていただきます。過去12ヶ月間で明確にしてきたことですが、私たちは、超過収益が得られると考える日常的な小売の非常に特定の機会を活かすことに、非常に意欲を持っています。そこは我々のコア市場よりもはるかに非効率な市場であり、我々の市場知識と、市場を知るための地域に精通した能力を活用して、ポートフォリオの一部としてそれを取り込む余地があると考えています。

ポートフォリオの一部において、当社が超過収益を得るための素晴らしい機会であると考えており、今後もそのような機会を探し続けていきます。それは困難です。大きな市場です。非効率な部分を見つけ出さなければなりませんが、それこそが私たちの得意分野です。

ジェフリー・エジソン

私たちの最も得意としていることは、それらの物件を取得し、非常に強力な資産へと変えることです。我々の買い付けにおいて、PECOの仕組みを活用してそれらの物件に多大な価値を創出できるようなものを購入していることがお分かりいただけるでしょう。私たちはこれに期待しています。最初の2件は、私たちがそれらを使って何ができるかを市場に示すための、素晴らしい例になると考えています。

Bob、何か補足はありますか？

ロバート・マイヤーズ

はい。Floris、ご質問ありがとうございます。素晴らしい質問です。私はこの戦略に非常に期待しています。

組織として、ここ2年半の間で、これまでに12の資産の取引を完了しました。12の資産に対し、約2億2,100万ドルです。私がこの戦略を非常に気に入っている理由は、それほど洗練されていないオーナーから物件を購入し、そこに我々のナショナルアカウント・チームを投入できる機会を見出しているからです。これらの資産を取得する際に設定している基準は、卓越したデモグラフィックスです。

3マイル圏内の所得中央値が11万ドル、3マイル圏内の人口が10万人といった条件です。構成や視認性に関する基準については、ローカルテナントが約45％、ナショナルテナントが55％となるような構成を望んでおり、それによってスプレッドと賃料を引き上げ続ける機会が得られます。

ロバート・マイヤーズ

例として、その12件のサブセットを見ていただければ、なぜ私がこれほど期待しているのかがわかります。それらはすべて5%のCAGR（年平均成長率）を記録しています。我々の3%〜4%に対する素晴らしい補完となりますし、中にはCAGRが8%〜10%の資産も買収しています。この12件のサブセットにおいて、入居率はすでに310ベーシス・ポイント改善しました。

これは、我々が非常に良好な、これまでで最高レベルの運営環境にいるためです。また、このカテゴリーにおける新規リーシング・スプレッドが45%、更新スプレッドが27%であることにも期待しています。資産に対して過払いすることなく、いくつかの非効率性を見出しています。この分野で買収した物件を見ると、キャップレートは6.9%であり、アンレバード・リターンが10%から11%の間となるよう調整しています。

ロバート・マイヤーズ

平均購入価格は1平方フィートあたり約321ドルであり、これにより、我々の運営実績と現地チームによって極めて高い水準で実現している「フィリップス・エジソン流」のリーシングを行うことが可能になります。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのJuan Sanabria様からのお電話です。どうぞ。

フアン・サナブリア

ありがとうございます。親しい友人のみが私をロンと呼びますが、構いません。新規供給に関するケイトリンの質問に立ち返りたいのですが、少し気になっています。国内の特定の地域で、新たなグリーンフィールド開発が見られる場所はありますか？例えば、サンベルト地域の特定のエリアを挙げるとしたら、あるいは注視している場所はありますか？

ジェフリー・エジソン

あります。繰り返しますが、国全体で見ればその量は極めてわずかです。また、食料品店が特定の場所を探しており、そこで成長が見られるという特定のケースもあります。Publixが既存のプラットフォームから北方向へ拡大しており、H-E-Bがテキサスで追加店舗を展開しています。

これらは限定的かつ非常に小規模です。我々のビジネスの一部は、進出しているすべての市場で何が起きているかを確実に把握することです。なぜなら、特定の市場で（競合が）一つ建設されるかどうかは問題ではなく、それが我々のセンターの近くであれば、それは競合であり、打ち勝たなければならないからです。そこでどのように勝つかを考え出さなければなりません。

我々の市場では、特段の変化は見られません。

ジェフリー・エジソン

それが、現在の運営環境を作り出しているのだと考えています。つまり、リーシングを積極的に行い、非常に高い入居率に達し、家賃をしっかりと引き上げることができる機会が大量にあるということです。我々の実績が、それを証明していると考えています。

オペレーター

次のご質問は、バークレイズ・キャピタルのSydnie Rohme様からのお電話です。どうぞ。

シドニー・ローム

こんにちは、ご質問をお受けいただきありがとうございます。回収可能性調整（collectability adjustments）のガイダンスを500万ドル〜800万ドルに据え置いていることに気づきましたが、現在、その前提の要因となっている具体的なカテゴリーやテナントの種類について、少し詳しくお聞かせいただけますでしょうか。2026年第1四半期の動向において、何らかのストレスの初期兆候は見られますか？

ジェフリー・エジソン

ええ、シドニー、ご質問ありがとうございます。ジョン、あなたが答えていただけますか？

ジョン・コールフィールド

おはようございます、シドニー。私たちの業績の利点の一つは、テナント（neighbors）全体にわたる分散化にあると言えます。構成要素はこれまでとほぼ一貫していますが、全体のボリュームはわずかに低下しています。興味深い点として、私たちにはウォッチリストなどに関する質問があり、人々はナショナルブランドを探しています。

私たちにとって、それは実際にはすべてのセンターにおいて同様です。特に、私たちのように入居率が非常に高い場合、常に新しいリーシングの機会や、参入できる場所を探しています。しかし、それについてはすべてのセンターにおいて（対象が）存在しており、私たちが注視しているテナントの絶対数は、前期と比較して今四半期は実際に減少しました。

ジョン・コールフィールド

通常、特に私たちが毎四半期に追加している買収のボリュームを考慮すると、その数字が減少傾向にある、概して減少していることを見るのは、非常にポジティブな兆候でした。もちろん、私はグループの中でも依然として慎重派です。今年については非常に手応えを感じていますが、依然としてそれらの要素を考慮に入れ続けています。ボブが前の質問でカテゴリーについて話していたように、特定のひとつのスペースがあるわけではありません。

私たちは、各アセットにおいて引き続き大きな需要と非常に強力なパフォーマンスを確認しています。もっと具体的なことが言えればよかったのですが、全体としては非常に順調です。

シドニー・ローム

ジョン、本当にありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのPaulina Rojas様からの電話です。どうぞ。

パウリーナ・ロハス

おはようございます。質問は――

ジェフリー・エジソン

こんにちは、パウリーナ。

パウリーナ・ロハス

皆様、こんにちは。インライン・テナントのヘルス・レシオ、あるいはOCR（賃料負担率）が約10%であると示されていました。また、それを段階的に13%まで引き上げる余地があるともおっしゃっていました。その上限について、過去の最高水準に基づいているのか、あるいは他のベンチマークに基づいているのか、その考え方を説明していただけますか？結局のところ、それがテナントにとって、その後の経営に何を意味するのかが気になっています。

彼らの利益率は分かりませんが、例えば、そのような変化が平均的なインライン・テナントにとって、EBITDAベースで何を意味するのかを知りたいと考えています。

ジェフリー・エジソン

ええ、ポールリーナ、それは素晴らしい質問ですし、ご存知の通り、非常に複雑な問題です。10%という数字は非常に一般的なものですが、それは小売の各カテゴリーによって、それぞれにとっての健全なヘルス・レシオ（売上対賃料比率）が異なるためです。ここでは広範な数字を使用していますが、何が健全な数字であるかは、小売業者のタイプによって非常に具体的になります。また、売上の伸びによるインフレの恩恵も受けており、売上の伸びによって賃料を実際に引き上げつつ、ヘルス・レシオを10%に維持できています。

ボブ、ヘルス・レシオに関するあなたの見解と、リーシング（賃貸）側がどのように進んでいるかについて、少し話してもらえますか？

ロバート・マイヤーズ

はい、もちろんです。素晴らしい質問ですね。私にとって、マーチャンダイジングやヘルス・レシオに関して最も重要なのは、テナントが利益を出せるようにすることです。

ロバート・マイヤーズ

過去2、3年間、継続率（リテンション・レート）だけでなく、更新時の賃料上昇率が18%から21%に達するなど、多くの成功を収めてきました。繰り返しになりますが、ポールリーナ、現在署名待ちとなっている125件の更新案件から得られる見通しは、減速や綻びがないことを示しています。私たちは、そのような更新時のスプレッド（賃料差）を維持しながら、この9.5%から10%といえるヘルス・レシオを過去3年間、ほぼ一定に保つことができてきました。ジェフが強調したように、用途やテナントの種類に非常に依存しますが、今後数年間で、時間をかけて10%から13%、あるいは14%へと移行していく余地はあると考えています。

この10%という数字に寄与しているもう一つの要素であり、時間をかけてこれを引き上げていく自信の根拠となっているのは、インライン・テナントの平均ABR（平均基本賃料）が27ドルからスタートしていることです。

ロバート・マイヤーズ

賃料を50ドルから引き上げるのと、27ドルから引き上げるのとでは、大きく異なります。ジェフが言及したように、ヘルス・レシオには多くの要素が組み合わさっています。私たちの結論としては、テナントを健全で収益性の高い状態に保ち、良きパートナーであり続けることがすべてです。

パウリーナ・ロハス

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのマイク・ミューラー様からです。どうぞ。

マイク・ミュラー

はい、こんにちは。もう一つ、手短にJV（合弁事業）に関する質問です。それらのプログラムに対して行われる投資は、自己資本コストの影響をどの程度受けるのでしょうか。特に、自己資本コストが大幅に改善し、バランスシートがより魅力的に見えるようになった場合にはどうなるのでしょうか。

ジェフリー・エジソン

マイク、あなたが何を言おうとしているのか、完全には把握できていないのですが。我々のJVは……

マイク・ミュラー

ああ、すみません。ただ言おうとしていただけです。

ジェフリー・エジソン

いいえ、いいえ、続けてください。

マイク・ミュラー

自己資本コストがどうであるか、またバランスシート上で（取引を行うことが）どれほど魅力的であるかによって、JV（合弁事業）が経験することになる取引フローの感応度は、どの程度でしょうか。

ジェフリー・エジソン

はい。当社のJV戦略は、主に購入できる対象を拡大することです。私たちは、バランスシート上では購入しないようなものをJVを通じて購入しており、それがこの仕組みを構築した重要な理由の一つです。もし自己資本コストが劇的に変化したとしても、これらの（特定の）JVを通じて、これまでと同じものを引き続き購入するでしょう。

なぜなら、それがそれらの物件において私たちが望む持分レベルであり、それらの物件に価値を付加できると考えているからです。また、補完的な手数料体系も得られます。当社にとって、これはバランスシート上で（取引を行う場合に生じる）100%のフル・エクスポージャーを負うことなく、購入できる場所とものを拡大することなのです。これは歴史的に見て、当社にとって非常にうまく機能してきましたし、現在進行中の2つ、あるいは3つのJVにおいても非常にうまく機能しています。

マイク・ミュラー

ありがとうございます。

ジェフリー・エジソン

はい。ありがとうございます、マイク。

オペレーター

以上をもちまして、質疑応答セッションを終了いたします。これより、締め括りの言葉をいただくため、会議をジェフ・エジソンにお戻しいたします。ジェフ？

ジェフリー・エジソン

最後に、第1四半期の業績に私たちがどれほど満足しているかを改めて強調したいと思います。当社の食料品店を核とする近隣型ショッピングセンターは、堅調な客数と市場をリードする価格決定力を生み出しています。引き続き強力な運営環境が見られます。マクロ環境は不安定なままですが、PECOはサイクルを通じて業績を上げるための良好なポジションにあります。

当社は安定性と着実な成長の両方を提供します。PECOの規律ある実行力と運営力は、コアFFO 1株当たりの成長に関する引き上げられたガイダンスを裏付けるものです。当社の株式は長期的な成長プロファイルに対して割安に取引されており、PECOは、年率一桁台の中盤から後半の利益成長を実現できる主要なオペレーターへの魅力的な投資機会であると信じています。PECOのチームは、引き続き戦略の実行と安定した長期的な価値の創出に注力してまいります。

私たちは、より少ないベータで、より多くのアルファを追求し続けてまいります。

ジェフリー・エジソン

PECOの従業員の継続的な尽力に感謝するとともに、株主の皆様、ならびに近隣住民の皆様の変わらぬご支援にも感謝申し上げます。皆様、本日は電話会議にご参加いただきありがとうございました。それでは、良い一日をお過ごしください。

オペレーター

皆様、本日の電話会議は以上で終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。これにて回線をお切りください。