オペレーター

皆様、こんにちは。パーク・ホテルズ＆リゾーツの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。それでは、経営戦略担当シニア・バイス・プレジデント、イアン・ワイスマンをご紹介いたします。どうぞよろしくお願いいたします。

イアン・ワイスマン

オペレーター、ありがとうございます。皆様、パーク・ホテルズ＆リゾーツの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。始める前に、本日行われるコメントの多くは、連邦証券法に基づく将来予想に関する記述とみなされることを皆様にお知らせいたします。SEC（証券取引委員会）への提出書類に記載されている通り、これらの記述は、将来の結果が表明されたものと異なる原因となり得る数多くのリスクおよび不確実性を伴うものであり、当社はこれらの将来予想に関する記述を公に更新または改訂する義務を負いません。

実際の将来の業績、成果、および結果は、将来予想に関する記述において表明されたものと大きく異なる場合があります。パーク社がSECに提出した書類、特に、実際の業績が将来予想に関する記述に含まれるものと異なる原因となり得る重要なリスク要因を特定している、最新のフォーム10-Kおよび10-Qの報告書をご参照ください。

イアン・ワイスマン

加えて、本日の電話会議では、調整後FFOや調整後EBITDAなどの特定の非GAAP財務情報について議論いたします。これらの情報は、最も直接的に比較可能なGAAP財務指標との調整表とともに、昨日の決算リリース、およびSECに提出された当社のフォーム8-K、ならびに当社のウェブサイト（pkhotelsandresorts.com）で入手可能な補足財務情報に掲載されています。別途明記されていない限り、すべての営業実績は比較可能なホテルベースで提示されます。今朝は、会長兼最高経営責任者（CEO）のトム・ボルティモアが、戦略的取り組みに関する最新情報を提供し、パーク社の第1四半期の業績および通期の見通しをレビューします。

また、最高財務責任者（CFO）兼最高執行責任者（COO）のショーン・デル・オルトが、当社の資本投資およびバランスシート管理に関する最新情報を提供するとともに、ガイダンスに関する補足説明を行います。準備された発言の後に、質疑応答の時間を設けます。

イアン・ワイスマン

それでは、トムにマイクを渡したいと思います。

トム・ボルティモア

ありがとう、イアン。皆様、ようこそ。第1四半期は予想を上回る業績を達成したことを報告でき、嬉しく思います。2025年5月中旬に全面的な改装のために営業を停止したロイヤル・パーム・サウスビーチ・ホテルを除いたRevPARは、前年同期比で5.5%増加しました。

四半期を通じての力強い業績には非常に感銘を受けており、ロイヤル・パームを除いたRevPARは、1月に6.5%超、2月に約3.5%、3月に約6.5%増加しました。業績は、リゾート物件におけるレジャー需要の継続的な強さ（ロイヤル・パームを除いてRevPARが7.6%増加）に加え、当社の都市型ホテルが当四半期中に2%超のRevPAR成長を達成する一助となった堅調なコーポレート・グループ需要によって牽引されました。

トム・ボルティモア

資本配分の観点からは、非中核資産の売却を通じてポートフォリオ全体の品質向上に注力し続けると同時に、変革的な改装を通じて中核資産内の組み込まれた価値の引き出しを継続し、さらに、間近に迫った債務の満期への対応を通じてバランスシートを強化するという、もう一つの実りある四半期となりました。ロサンゼルスのダウンタウンにあるヒルトン・チェッカーズを1月に売却したのに続き、最近では396室のヒルトン・シアトル・エアポート・ホテルを1,800万ドルで売却しました（同ホテルは短期の土地賃借契約下にありました）。これら2つの物件に予想される約3,600万ドルの設備投資（CapEx）を考慮すると、今年の非中核資産の売却総額は3,100万ドル、すなわち2025年度EBITDAの16倍に達します。これらの取引は総じて、当社の資本リサイクル戦略の継続的な実行と、会社の長期的な成長特性を向上させるという当社のコミットメントを反映しています。

トム・ボルティモア

残りの12軒の非中核ホテルについても着実に進展しており、年末までに非中核資産へのエクスポージャーを大幅に削減するという決意に揺るぎはありません。そのために、いくつかの資産については活発なマーケティング・キャンペーンを実施していますが、ポートフォリオの成長特性を向上させ、株主還元を最大化する取引を優先するという、規律あるアプローチを維持しています。取引市場は依然として困難な状況にありますが、当社の実績がそれを物語っています。過去9年間で52軒のホテルを計30億ドル以上で売却または処分しており、ポートフォリオの品質と収益力を大幅に向上させてきました。

資本投資に目を向けると、ロイヤル・パーム・サウスビーチの包括的なリポジショニングにおいて大きな進展を遂げています。このプロジェクトの規模と複雑さを考慮すると、そのペースと実行力は非常に卓越しています。

トム・ボルティモア

このプロジェクトに関わるクラス最高水準のデザインおよび建設チーム、ならびにすべてのパートナーのたゆまぬ努力のおかげで、目標としている6月初旬の完了に向けて順調に進んでいます。マイアミは引き続き全米で最も強力なホテル市場の一つであり、当社はこの資産の長期的な見通しに高い自信を持っています。すでに強力なグループ需要が見られており、当物件は第1四半期末時点で、2027年度に向けて平均単価460ドルで140万ドルのグループ案件を確保しています。これは、改装前の同時期における2024年度のペースと比較して、108または31%の増加を表しています。

トム・ボルティモア

今後を見据えると、投下資本利益率（ROIC）は15%から20%の間になると予想しており、安定化時にはEBITDAは約1,400万ドルから2,800万ドルへと2倍以上に増加する見込みです。これは1室あたり約69,000ドルとなり、当ホテルが当社のコア・ポートフォリオの中で最も収益性の高い資産の一つとなるよう位置づけています。運営面に目を向けると、コア・ポートフォリオの強みは依然として明白です。ロイヤル・パームを除いたコアRevPARは、当四半期に5.4%増加しました。

なお、ロイヤル・パームはコア業績に対して400ベーシス・ポイント近い押し下げ要因となりました。業績は、ボネット・クリーク、キーウェスト、およびハワイにおける旺盛なレジャー需要に加え、団体およびレジャー・トランジェント需要の改善に牽引された南カリフォルニアにおける急激な回復が主導しました。

トム・ボルティモア

オーランドでは、ボネット・クリークが再び予想を上回り、トランジェント収益の10%増と、大規模なインハウス・イベントおよびADR（平均客室単価）の強化に支えられたグループ収益の19%増により、前年同期比でRevPARは約16%成長、ホテルの調整後EBITDAは20%増加しました。収益と利益は過去最高を記録し、直近12ヶ月のEBITDAは1億300万ドルを超えました。これはリノベーション前の水準を60%近く上回り、当社の予測を2,000万ドル、すなわち24%上回っています。これは2億2,000万ドルの投資に対する収益期待を大幅に超えるものであり、ポートフォリオ全体に埋め込まれた価値を引き出す当社の能力をさらに裏付けるものです。

物件の勢いに加え、当社のウォルドーフ・アストリア・オーランドは、最近「トラベル＋レジャー」誌の世界トップ500ホテルに選出されました。これはオーランドの物件では、この栄誉を受けたわずか2つのうちの1つです。

トム・ボルティモア

キーウェストでは、Casa MarinaとThe Reachの両方で業績が好調を維持し、RevPARは9%近く増加し、当四半期に重要な市場シェアを獲得しました。業績は、トランジェント需要の増加と、好都合な祝日の日程変化によって牽引されました。ボネット・クリークと同様に、Casa Marinaも8,000万ドルの投資に対する当社のアンダーライティング（投資予測）を上回り、直近12ヶ月のEBITDAは約3,600万ドルとなり、予測を400万ドル、つまり約14%上回りました。南カリフォルニアの業績は予想を大幅に上回りました。

ヒルトン・サンタバーバラでは、旺盛なトランジェント需要が稼働率の約13パーセント・ポイントの増加とADRの3%増を後押しし、RevPARは23%近く増加しました。ハイアット・リージェンシー・ミッション・ベイも、ドライブ・トゥ・レジャー需要の継続的な強さに支えられ、RevPARが12%上昇するという例外的なパフォーマンスを発揮しました。

トム・ボルティモア

ハワイに目を向けると、ヒルトン・ハワイアン・ビレッジ・ホテルのレインボー・タワー、およびワイコロア・ビレッジのパレス・タワーにおける包括的な客室リノベーションの完了を受け、需要の着実な回復が続いています。過去の嵐による混乱にもかかわらず、これら2つのリゾート全体での合算RevPARは2%増加しました。これは、嵐による340ベーシス・ポイントの押し下げ要因を考慮すると、約5.4%の増加に相当します。ワイコロア・ビレッジは、航空会社との契約拡大およびパレス・タワーのリノベーション後のADR向上により、6%の成長を達成しました。

嵐の影響をより強く受けたヒルトン・ハワイアン・ビレッジでは、新しくリノベーションされたレインボー・タワーにおける高単価なトランジェント需要に支えられ、RevPARは1%増加しました。嵐による混乱を調整すると、4%以上の増加となります。

トム・ボルティモア

今後を見据えると、ハワイの需要トレンドには非常に勇気づけられており、両ホテルとも今年のガイダンス範囲の上限で推移すると予想しています。前年比の比較が容易になったことに加え、両リゾートのタワー・リノベーション完了による追い風が、より高い顧客ミックスの割合を継続的に支えることになるでしょう。第1四半期のグループ業績も予想を上回り、ロイヤル・パームを除いたポートフォリオのグループ収益は前年比で5%増加しました。成長は、プエルトリコ、ニューヨーク、および当社のボネット・クリーク・コンプレックスにおける2桁の伸びが牽引しており、これは高単価なグループ構成、および強力なインハウス・イベント、ならびにデンバーとサンフランシスコにおける活発な市内のイベントカレンダーによるものです。

トム・ボルティモア

今後を見据えると、グループのトレンドは安定しており、ロイヤル・パームおよび（ホノルル・コンベンション・センターの部分的な閉鎖により影響を受けている）ヒルトン・ハワイアン・ビレッジを除くと、第2四半期のグループ収益ペースは約4%上昇し、通期のペースは3%の成長へと改善しています。複数のコア市場における予想を上回るコンベンション需要は、年間の予約に向けた勢いと相まって、前四半期からグループ収益ペースを180ベーシス・ポイント以上改善させました。長期的には、グループ需要は健全な状態を維持しており、コア・ポートフォリオの2027年のペースは現在5.5%上昇しており、このセグメントに対する継続的な信頼を反映しています。今年の残りの期間については、第1四半期の好調な結果とポートフォリオ全体における需要の潜在的な強さに基づき、慎重ながらも楽観的な見方を維持していますが、より広範なマクロ環境が不透明なままであることは認識しています。

トム・ボルティモア

我々は、予想されるマクロおよび宿泊業界中心の追い風、有利な税制を含む財政刺激策、規制緩和、そして短期的な金利低下の可能性、これらに加え、容易になった前年比比較、好都合な祝日の日程変化、そしてワールドカップやアメリカ建国250周年記念式典といった追加的な需要創出要因の組み合わせによって、ファンダメンタルズが支えられると信じ続けています。これらは、第1四半期に見られた需要成長の継続を促進するはずです。中東における地政学的緊張の高まりと、それが消費者の裁量的支出や企業の投資意欲に与える潜在的な影響は、確かに引き続き慎重なアプローチを必要とします。ショーンがガイダンスについて話す際に、これについて詳しく説明します。

第1四半期は、今年に向けた勇気づけられるスタートであり、資産の質を高め、当社の長期的な成長プロファイルを強化するためにこれまで遂行してきた進展を非常に嬉しく思っています。

トム・ボルティモア

我々のビジネスにとって困難な環境において、実行に移すチームの能力を、これほど誇らしく思うことはありません。我々は戦略的優先事項に鋭い集中力を維持しています。長期的な価値を推進するために象徴的な物件に投資し、非中核ホテルの売却を進め、満期の延長の成功と長期にわたる規律あるレバレッジの削減を通じて、バランスシートをさらに強化しています。それでは、ショーンにマイクを渡します。

ショーン・デル・オルト

ありがとうございます、Tom。第1四半期の業績には非常に満足しています。RevPARは191ドルを超え、前年同期比で約2%増加しました。マイアミを除いた場合は約5.5%の増加となり、さらにTomが先ほど述べたハワイの嵐の影響を調整した場合は、6.2%増、あるいはさらに75ベーシス・ポイントの増加となります。

当四半期のホテル総売上高は5億9,100万ドルで、約2%増加しました。ホテルの調整後EBITDAは1億5,200万ドルとなり、ホテル調整後EBITDAマージンは約26%となりました。ホテル運営費用は2.6%増加しましたが、これは継続的なコスト管理を反映したものであり、全体的な収益は予想を上回り、調整後EBITDAは1億4,300万ドル、調整後FFO（ファンド・フロム・オペレーションズ）は1株当たり0.45ドルとなりました。

ショーン・デル・オルト

コア・ポートフォリオのパフォーマンスは引き続き堅調で、ロイヤル・パームを除いたRevPARは5.4%増の約216ドルとなりました。一方で、ワシントンD.C.エリアの両ホテルについては、昨年の大統領就任式に伴う前年実績との比較により、利益の一部が相殺されました。加えて、ヒルトン・ニューオーリンズ・リバーサイド・ホテルが昨年のスーパーボウルの時期を乗り越えた（＝前年実績が高かった）ことにより、コア・ポートフォリオに対して170ベーシス・ポイントの押し下げ要因となりました。Tomが述べたように、マイアミのロイヤル・パーム・サウスビーチ・ホテルの包括的な変革についても、引き続き大きな進展を遂げています。

第2四半期を見据えると、当該物件の開業に向けた人員増強や、第3四半期にかけての需要回復の過程にあるため、運営実績に部分的な押し下げ要因が続く見込みです。

ショーン・デル・オルト

全体としては、第2四半期に約300万ドルの損失を予測していますが、リゾート事業は下半期にかけて急速に立ち上がると期待しています。第1四半期には、レインボー・タワーとパレス・タワーの両方において、客室改装の第2段階および最終段階を完了しました。これにより、ハワイの両物件における第2段階の総投資額は約8,500万ドルとなりました。加えて、今年1月にはヒルトン・ニューオーリンズ・リバーサイドにおいて、総額3,000万ドルを超える3段階のうち第2段階の客室改装を完了しており、第3段階および最終段階は今年第4四半期に完了する予定です。

ショーン・デル・オルト

2026年の残りの期間については、ロイヤル・パームの完成やヒルトン・ハワイアン・ビレッジにおけるアリイ・タワーの改装開始を含め、計画的な支出は2億3,000万ドルから2億6,000万ドルとなり、設備投資の水準は低くなる見込みです。このプロジェクトには、351室すべての客室、タワーロビー、プライベートプール、および3室の新規客室追加が含まれます。プロジェクトの総投資額は約9,600万ドルとなる見込みです。ヒルトン・ハワイアン・ビレッジにおける改装関連の混乱は、2026年にわずかな影響を与えるにとどまり、タワーの閉鎖による2026年のホテル調整後EBITDAへの影響は200万ドル未満、ポートフォリオのRevPARへの影響はわずか10ベーシス・ポイントとなる見込みです。

ショーン・デル・オルト

改装が完了すれば、リゾートの客室の約80%が新装され、この象徴的なホテルの長期的な競争上の地位が大幅に強化されます。貸借対照表に目を向けますと、第1四半期末の流動性は、1億5,600万ドルの現金に加え、10億ドルのリボルビング・クレジット・ファシリティおよび8億ドルのディレイド・ドロー・タームローンに基づく18億ドルの利用可能枠を含め、約20億ドルでした。2026年の満期に関しては、過去2か月間でボネット・クリークにおける7億ドルの変動金利ディレイド・ドロー・モーゲージの調達において大きな進展があり、今週中に完了する見込みです。堅調な業績に基づき5,000万ドル増額されたこのローンは、SOFRに225ベーシス・ポイントを加えた金利となります。

ショーン・デル・オルト

8億ドルのディレイド・ドロー・タームローンと合わせると、この15億ドルの新規債務資本コミットメントは、当社に確実性をもたらすと同時に、額面での繰上返済期間内や満期に近い時期での資金調達の柔軟性も提供します。したがって、7月に満期を迎えるハイアット・リージェンシー・ボストンのモーゲージ（1億2,100万ドル）を全額返済するため、6月にディレイド・ドロー・タームローンの一部の実行を行う予定です。9月には残りの枠を引き出し、同時にボネット・クリークのモーゲージ融資による手取額を全額引き当てて、11月初旬に満期を迎えるヒルトン・ハワイアン・ビレッジの12億7,500万ドルのCMBSローンを完済する予定です。また、余剰資金は企業目的で使用されます。

ショーン・デル・オルト

当社の銀行グループの継続的な支援に感謝いたします。Parkの信用プロファイルとポートフォリオの強さに対する彼らの信頼が、これらの取引の実行において重要な役割を果たしました。彼らのコミットメントは、当社のバランスシート戦略が明確に正当化されたものであり、2026年のすべての債務満期に対して、包括的かつ非常に効果的な方法で対処できる当社の能力を強調するものです。これらの取引が完了すれば、ヒルトン・ハワイアン・ビレッジの担保を解放し、加重平均債務満期を約4年に延ばし、約2年間にわたり大幅な満期を解消することで、当社の財務的柔軟性は大幅に強化されます。

年率換算では、これらの借り換えにより利息費用は約2,800万ドル増加する見込みであり、これらの取引の時期に基づき、2026年のAFFOガイダンスには約1,300万ドルが反映されます。

ショーン・デル・オルト

配当に関しては、4月15日に1株当たり0.25ドルの第1四半期現金配当を支払いました。4月24日には、取締役会が、6月30日時点の株主に対し7月15日に支払われる1株当たり0.25ドルの第2四半期現金配当を承認しました。現在の配当は、最近の取引水準に基づくと、年利換算で約9%に相当します。ガイダンスについてですが、地政学的な不確実性や、ビジネスおよびレジャー双方の旅行に対する原油価格高騰の潜在的な影響を注視しつつも、第1四半期に観察された強さ、および第2四半期へと続く堅調な需要トレンドには非常に勇気づけられました。

ショーン・デル・オルト

4月のRevPARは横ばいとなる見込みですが、マイアミを除いた場合では3%の増加となる見込みです。その実績は、ハワイ、ボネット・クリーク、キーウェストの継続的な強さに加え、サンタバーバラにおける春休みのレジャー・トランジェント需要の堅調さに牽引されています。5月の業績は緩やかに軟化すると予想していますが、6月は、10%近く増加する好調なグループ需要と、ハワイ、オーランド、キーウェスト、ニューヨークを含む複数の主要市場における好意的な前年同期比の比較に支えられ、非常に好調な見通しです。全体として、第2四半期のRevPARは、マイアミによる約100ベーシスポイントの押し下げ要因があるものの、ガイダンスレンジの中央値付近になると予想しています。

ショーン・デル・オルト

通期については、第1四半期が予想を上回ったことを受け、RevPAR成長率のガイダンスの中央値を50ベーシスポイント引き上げ、新たなレンジを0.5%～2.5%とします。また、調整後EBITDAのガイダンスについては、中央値を700万ドル引き上げ、新たなレンジを5億8,700万ドル～6億1,700万ドルとし、AFFOの中央値は1株当たり0.01ドル引き上げ、新たなレンジを1.74ドル～1.90ドルとします。なお、最近売却されたヒルトン・シアトル・エアポート・ホテルは、年内の残りの期間で約300万ドルのEBITDAに寄与する見込みであったことも特筆すべき点です。以上で、用意された発言を終了いたします。

これより質疑応答に移ります。各質問への対応として、質問は1回、追加質問を1回までとしていただきますようお願いいたします。

ショーン・デル・オルト

オペレーター、最初の質問をお願いします。

オペレーター

これより質疑応答セッションを行います。ご質問がある場合は、電話のキーパッドで「＊1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お電話が質問待ちの列に並んだことを示します。スピーカー機器をご使用の参加者の方は、スターキーを押す前に受話器を上げる必要がある場合がございます。

質問を募りますので、少々お待ちください。ありがとうございます。最初の質問は、ラデンバーグ・タルマン社のフリス・ファン・ダイクム氏からです。

フローリス・ファン・ダイクム

皆さん、こんにちは。

トム・ボルティモア

こんにちは、フリス。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとうございます。

トム・ボルティモア

おはようございます。

フローリス・ファン・ダイクム

トムです。皆様と再びこの電話会議に参加できて嬉しく思います。資産売却（ディスポジション）の進捗について、もう少し詳しく教えていただけますでしょうか。市場が理解に苦しんでいる重要な点の一つは、いわば下位10%の資産によって隠されている、ポートフォリオの質についてだと考えています。

それらのほぼすべてが、おそらく現在市場に出ている（売却活動中である）と承知していますが、その状況について少しお話しいただけますか？進捗はいかがでしょうか？詳細な協議は行われていますか？市場からはどのような難色を受けていますか？それらの資産について、最後の一ドル（最高値）を求めて粘るおつもりでしょうか？

トム・ボルティモア

フロリス、またお越しいただきありがとうございます。ご質問に感謝します。少し状況を整理させてください。現在、ポートフォリオには33の資産がありますが、そのうち残っている12の資産についてお考えください。

準備された発言（冒頭説明）でも申し上げました通り、52の資産を売却または処分し、30億ドルを超える資金を得ています。私たちは12の資産を、いわゆる非中核資産として定義しています。そのうちの3件については、明らかにSafeholdとの紛争に起因するもので、これは解決される見込みです。

トム・ボルティモア

今年でなければ、必ず来年には解決するでしょう。それらの資産からのEBITDAは約1,600万ドル（プラスマイナス）です。残りの9件の資産は、約4,100万ドルのEBITDAを占めており、率直に申し上げますと、そのおそらく45%はフロリダにある1つの資産に関連しています。基本的には、小規模な8つの資産を扱っています。

短期の地上権貸借契約があるものもあれば、ジョイントベンチャーのものもあります。さまざまな課題を抱えているものもあります。当然ながら、最後の局面（ラストマイル）が常に最も困難であると言えるでしょう。市場が、過去9年間にわたる当社の忍耐強さ、規律、そしてポートフォリオを再編してきた能力を評価してくれることを願っています。

今年のこれらの非中核資産に関しては、実質的な進展があると非常に確信しており、チーム一丸となって懸命に取り組んでいます。

トム・ボルティモア

すべての資産について業務が進められていますが、時期は多少不規則で、ばらつきがあるものになるでしょう。年が進むにつれて、より多くの報告が行われるようになると思います。間違いなく、努力と注力に不足はありません。それが小さな懸案事項（オーバーハング）ではあるものの、懸案事項であることは認識しています。

4,100万ドルという数字を見れば明らかな通り、全体のEBITDAの5〜6%未満であり、明らかにそれ以下です。運営指標の観点から考えると、それは（利益を）押し下げる要因となります。可能な限り迅速に資産を売却できるよう取り組んでいます。最後の一ドルを求めて粘るつもりはありませんが、確実に実行でき、プロセスを進めることのできる取引相手を求めており、常に株主価値の創造に注力しています。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとうございます。ワールドカップについて、追加の質問をさせてください。

トム・ボルティモア

もちろんです。

フローリス・ファン・ダイクム

Royal Palmの資産は、確か6月にオープンすると承知しています。そこは、ワールドカップの需要によって影響を受ける可能性がある市場です。その影響について、概括的に、どのような影響が出るのか、あるいは現時点でどのような影響が見えているのかお話しいただけますか？ ワールドカップの影響については、皆（市場は）あまり口にしていないようです。これについてもう少し詳しくお聞かせいただければ幸いです。

トム・ボルティモア

お話しすべきことがたくさんありますが、喜んでお答えします。最も重要な点として、一歩引いて、15番通りとコリンズ通りにあるRoyal Palmについて考えてみましょう。客室数は393室ですが、404室へと拡張し、約1億1,200万ドルを投入しています。これほど興奮していることはありませんし、これほど誇りに思っていることもありません。

明らかに、そこにはグループ（の関係者）がいます。より多くのアナリストや投資家を迎えるのが待ちきれません。当社の設計・建設チームを率い、文字通り週に3、4日をマイアミでの指揮に費やしているカール・メイフィールドには、感謝の言葉もありません。また、昨年5月の建設開始以来、現地に常駐しているDavidson社の主要オペレーターもいます。

トム・ボルティモア

今朝の時点で、現場には417名のスタッフがおり、それにはオーナー代理人からゼネコン、下請け、オーナーチーム、そしてオペレーション担当者までが含まれます。現在、建設は6月初旬までに実質的に完了することを目指しています。私たちが「在庫補充およびトレーニング期間のTCO（暫定使用許可）」と呼んでいる段階は、目標として5月中旬頃に開始される予定です。火災警報や生命安全に関する、対処すべきあらゆる問題をテストするために数週間を要します。

一般入居に向けたTCOについては、おそらく6月中旬頃を目標として見込んでいます。

トム・ボルティモア

ワールドカップに関連してこれらすべてがどのように展開するかを考えると、ショーンが準備された発言の中で概説したガイダンスに含まれております通り、現時点ではそのプロセスにおいてマイアミからの貢献は見込んでおりません。もしオープンすることができれば、マイアミでの主要な2試合は7月11日と7月18日になるでしょう。私たちは、それまでにオープンできるはずだと慎重ながらも楽観視しており、それが確実に実現するように全員が死に物狂いで取り組んでいます。繰り返しになりますが、現在のガイダンスには何も含めていません。

これは、地政学的な状況に加え、工事を完了させる際の検査や規制プロセスの複雑さを考慮し、意図的にかなり保守的な姿勢をとっているためです。

トム・ボルティモア

他のプロジェクトでは、数ヶ月、場合によっては数年かかることがあったことを思い出されるかもしれません。これは、パーク社が持つコアコンピタンス、リーダーシップ、経験、そして明らかにボネット・クリークで享受している並外れた成功、またキーウェストでも見られている成果、そして将来を見据えたロイヤル・パームについても同様に感じていることの証であると考えています。私たちはこのプロジェクトに対して非常に強気であり、期待に胸を膨らませており、長期的にはそこで多大な成功を収めることができると考えています。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとう、トム。

トム・ボルティモア

ありがとう。

フローリス・ファン・ダイクム

すみません。

オペレーター

次の質問は、シティのスミデス・ローズ氏からです。

スメデス・ローズ

はい、ありがとうございます。

トム・ボルティモア

こんにちは、Smedes。

スメデス・ローズ

こんにちは。お聞きしたいのですが、ガイダンスにおいて、費用予測が前回のガイダンスと比較して約40ベーシスポイント上昇しているように見受けられます。その背景がどのようなものかお伺いしたいと考えていました。

ショーン・デル・オルト

はい、Smedes。ショーンです。明らかに、第1四半期において売上高が予想を上回りましたが、その多くは稼働率に基づくものでした。客室稼働あたりのコストは、基本的には50ベーシスポイント程度の伸びで堅調ではありますが、稼働率の上昇に伴い、費用の伸びも予想を少し上回りました。

売上高で行っているのと同様に、その影響を費用の方にも反映させています。確かに、年度の残りの期間については、第2四半期から第4四半期にかけて売上高が予想通りに推移すると考えているのと同様に、費用も予想通りに推移すると見込んでいます。

スメデス・ローズ

ありがとうございます。助かりました。トム、あなたは今年のハワイの資産は、予想レンジの上限に向かって推移する可能性があるとおっしゃいました。今年のそのレンジが何であったか、改めて教えていただけますか？

ショーン・デル・オルト

そうですね、結局のところ、我々のガイダンスの範囲の上限についてお話ししているのだと思います。

スメデス・ローズ

ガイダンスの範囲ですね。わかりました。

ショーン・デル・オルト

ええ。2.5％、そのあたりか、あるいはそれより少し良い数字です。

トム・ボルティモア

お伝えした通り、好ましい――

スメデス・ローズ

ああ、なるほど。すみません。EBITDAの見通しをご提示いただけませんでしたね。わかりました。

トム・ボルティモア

はい、スミデス、もう一つの点は、明らかに改装直後による好調な比較対象（コンプス）があること、そして確かに昨年ハワイで見られた活動の軟化があることです。ショーンの指摘通り、我々はその点について手応えを感じています。どちらかと言えば保守的ではありますが、現在のあらゆる不確実性を考慮すると、それは意図的なものです。

スメデス・ローズ

わかりました。ありがとうございます。感謝いたします。

トム・ボルティモア

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのDuane Pfennigwerth様からです。

スピーカー13

はい。こんにちは、Duaneの代理で参加しているPeterです。ご質問をお受けいただきありがとうございます。スミデスのハワイに関する最後の質問に続けて、より広い視点でお聞きしたいのですが、トム、ハワイの回復がストライキ前の水準に戻るための構成要素を提示していただけますか。

何が起こる必要があるのか、そしてその回復のペースはどのようなものになりそうでしょうか。

トム・ボルティモア

はい、ピーター、妥当なご質問です。改めて、少し枠組みを整理させてください。歴史的に見ると、オアフ島のRevPAR（客室当たり平均単価）の成長は、米国全体を常に一貫して約120ベーシスポイント上回っています。キーウェストとハワイはどちらも、米国の3.3%に対して、CAGR（年平均成長率）で約4.5%程度だと考えています。

明らかに、ハワイにおける2030年までの供給の伸びは非常に限られています。繰り返しになりますが、我々が行っている、そして継続している投資について言えば、Ali'i Towerが完成した後には、特にヒルトン・ハワイアン・ヴィレッジの客室の少なくとも80%が改装されることになります。我々は一種のリポジショニングを模索してきました。

トム・ボルティモア

日本人旅行者について考えると、歴史的には約150万人の訪問者数があったのに対し、現在は約75万人の状況です。我々はその離脱を見守っており、それに対応するためにビジネスのリポジショニングを本格的に行っています。日本人旅行者が我々のビジネスに占める割合は、現在はおよそ3%ですが、パンデミック前は恐らく10%台後半、18%から20%程度でした。先行きについては、引き続き非常に心強く感じています。

もちろん、現在は紛争の影響による燃料費や燃油サーチャージへの影響、そして明らかに、対円でのドル高、さらには率直に言って、より安価な代替案（旅行先）の存在など、現在の逆風は確かに存在します。

トム・ボルティモア

そうは言ったものの、我々が行った投資を考慮し、有利な前年同期比較（comps）を考えると、ハワイは我々のガイダンスの上限、あるいはそれを上回るパフォーマンスを示す機会が確実にあると考えています。先走るつもりはありませんが、中期および長期においては、間違いなく非常に強気（bullish）です。昨年は、依然として1億4,000万ドル強（プラスマイナスあり）のEBITDAを創出しました。ピーク時を考えると、パンデミック終息時には約1億8,500万ドル（±）でした。

そうした背景やいくつかの逆風を考慮すると、実際にはそれほど遠いわけではありません。我々は引き続き、リポジショニングを行い、ハイエンドなビジネスの一部を取り戻すことを考えています。

トム・ボルティモア

コンベンションセンターも完成することに伴い、将来の年度を見据えると、これも我々にとってのもう一つの追い風になると考えています。中長期的なハワイについては、引き続き非常に期待しています。ワイコロアに関しては、極めて強気です。当然ながら、パレス・タワーの改装を完了させることも含めてです。

今年の後半と、前年同期と比較（lapping）する内容を見てみると、昨年は2万室の販売不可客室（out of order rooms）がありました。これも、2026年を終え、2027年以降を見据えるにあたって、我々にとって有利な動向になると考えています。

スピーカー13

素晴らしい。詳細をありがとうございます。質問のフォローアップですが、年初からグループ予約のペースが改善している、ハワイとマイアミを除いたグループ予約のペースについて言及されました。前期比で改善が見られた市場や、予約の性質（flavor）について教えていただけますか？それはその年向けのコーポレート・グループでしょうか？それともコンベンションのブロック予約が埋まっているのでしょうか？詳細を伺えると助かります。

お時間をいただきありがとうございます。

ショーン・デル・オルト

もちろんです。こちらでお答えします。第1四半期で見られたことについて申し上げますと、ニューヨークのグループ予約において恩恵がありました。そこでは看護師のストライキがあり、最終的に数週間にわたって、一時的な労働力（の需要）をグループ・ブロックとして取り込むことができました。

これは非常に助かりました。メキシコや中東における破壊的な力（disruptive forces）によって、一部のグループが移行、あるいは変更を行い、ハワイのような市場に入ってくるのを目の当たりにしています。そこでは一定の恩恵を受けており、その一部は将来の期間にも現れるでしょう。これらが主要な要因だと考えています。

ショーン・デル・オルト

ポートフォリオ全体で、グループ予約がより強くなるという再評価が見られており、グループがブロック予約を上回るパフォーマンスを示しています。これは、インハウスのグループと最終的なコンベンションの両方において、全般的に少しずつ見られます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、BMOキャピタル・マーケッツのアリ・クライン様からです。

アリ・クライン

ありがとうございます、おはようございます。ハワイについてフォローアップさせてください。まず、あの市場はメキシコからの（市場の）シフト（rotation）によって恩恵を受けているのでしょうか？プエルトリコも同様でしょうか。それからトム、これに少し触れられましたが、もし原油価格が航空運賃に実質的な影響を与える場合、それは貴社の他のポートフォリオと比較して、ハワイに不均衡な（過度な）影響を与えると お考えでしょうか？ありがとうございます。

トム・ボルティモア

ええ。つまり、アリ、それは妥当な質問だと思います。もし長期的な供給ショックが発生し、紛争が無期限に続くようなことがあれば、長距離の航空旅行だけでなく、明らかに航空旅行全般に影響を及ぼし、間違いなくセクターに影響を与えることになるでしょう。その点については議論の余地はありません。

ルート変更（rerouting）について考える際、指摘しておくべき重要なことの一つは、米国へのインバウンド・トラフィックについてです。我々はまだパンデミック前まで戻っていません。当時は約7,900万ドルでしたが、現在は6,700万ドルから6,800万ドル程度だと考えています。約86%といったところです。

トム・ボルティモア

米国からの海外旅行（アウトバウンド）について考えてみると、それは約110%から112%まで上昇していました。紛争を考慮すると、むしろその一部がルート変更され、人々が米国へと「オンショア（国内回帰）」し始める可能性があると考えています。ハワイはもちろん、カリブ海も、そしてプエルトリコもその恩恵を受けるでしょう。明らかにメキシコでは、業界全体としてすでに一種のルート変更が見られており、フロリダやカリブ海でも certainly（確かに）それが見られます。

プエルトリコでも確実にそれが見られます。プエルトリコは素晴らしい第1四半期をスタートさせました。

トム・ボルティモア

第2四半期についても非常に勇気づけられており、同様の恩恵がカリフォルニアや米国の他の地域でも見られます。私にとって、これらはある種、自然な流れであり、確かにその証拠が見え始めていると考えています。過去30年以上のさまざまなサイクルを考えてみれば、ハワイは国内・国際的な世代や家族から、常にファンに愛されてきました。それが実質的に変わるリスクはないと確信しています。

構成比（ミックス）は変わるかもしれませんが、私たちは大きな投資を行っており、その中で時間を費やしています。その素晴らしい例として「Ali'i」を考えています。「ホテルの中のホテル」というコンセプトで、私たちが投じようとしている投資額も相当なものです。

トム・ボルティモア

それはまさに、独自のチェックインやプールを備えたフラッグシップであり、ワンランク上の体験（elevated experience）を提供するものです。これは、将来に向けてヒルトン・ハワイアン・ビレッジの再ポジショニングを継続していく上で、引き続き助けになると考えています。また、ワイコロアにおいても、正当な権利（by virtue of right）として、改修を進めるだけでなく、市場動向が適切であれば客室数（keys）を追加することも確実にできる機会があります。ハワイに対しては引き続き非常に強気です。

前述した通り、歴史的な年平均成長率（CAGR）の観点から見ると、ハワイは過去20年以上にわたり、間違いなくトップクラスのパフォーマンスを示してきましたし、その証拠も裏付けられると考えています。

アリ・クライン

ありがとうございます。グループの予約ペース（group pace）について、2点確認させてください。第4四半期については、以前は8%減で、向かい風になるとのことでしたが、改善が進んだ今、現在はどのような状況でしょうか。また、2027年の5.5%の成長ペースについてですが、これにはハワイとロイヤル・パームは含まれていないのでしょうか？

トム・ボルティモア

含まれていません、と言いたいところですが、含まれています。つまり、ハワイとロイヤル・パームを含んでいます。2027年について少し考えてみると、ショーンが冒頭発言で述べた通り、コア部分は5.5%増加しています。具体的には、ニューヨークは10%台半ば増、ニューオーリンズも10%台半ば増、ヒルトン・ワイコロアは17%増、ボネット・クリークは1桁台半ば増、キーウェストは20%を超える大幅な伸びです。

ヒルトン・ハワイアン・ビレッジは、一部でわずかに減少しています。また、その時点ではコンベンションセンターが改修中であることも考慮に入れておく必要があります。これは広範囲にわたる成長であり、2027年に向けて私たちは非常に、非常に強気です。

ショーン・デル・オルト

第4四半期について補足させてください。前回はペースが8%減になると考えていましたが、現在は4%減程度となっています。

アリ・クライン

ありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、ドイツ銀行のクリス・ウォロンカ様です。

クリス・ウォロンカ

おはようございます。質問の機会をいただき、ありがとうございます。

トム・ボルティモア

おはようございます。

クリス・ウォロンカ

おはようございます。さて、最初の質問ですが、取引市場、そしてこれまでの良好な進捗について、少しお時間をいただければと思います。質問の内容としては、買い手の層に関して、ローカルやオーナー・オペレーターと比較して、層が広がっている、あるいはより機関投資家寄りになっているといった変化は見られますでしょうか？

トム・ボルティモア

はい、クリス、素晴らしい質問です。率直に申し上げますと、聞き手の方々に説明するための枠組みとして改めてお伝えしますが、こうしたタイプの資産については、これらの資産について少し考えてみると、これらは小規模な資産であり、大きなEBITDAへの寄与をもたらすものではありません。そのため、一般的にはオーナー・オペレーターにとってより魅力的であると言えます。起業家的な、あるいは小規模なPEファンドも含まれるでしょう。

明らかに経験豊富で、価値を見出し、場合によってはリポジショニングの機会を見出している層です。関心を持つ当事者は不足していません。市場によってはより魅力的なものもあります。言うまでもありませんが、ロサンゼルスはいくつかの課題があるため、間違いなく誰のリストの最上位にも入らないでしょう。

シカゴは一般的に、より厳しい市場だと言えるでしょう。

トム・ボルティモア

確かに、我々がマーケティングを行っている資産全体を見渡すと、健全な買い手の層と関心を持つ当事者が存在しています。単にプロセスを進めている段階であり、最終段階である「ラストマイル」が常に最も困難なものです。ご存知の通り、これらの資産の多くは旧ヒルトンのポートフォリオに含まれていたものであり、明らかな理由から優先順位は高くありませんでした。その後、ヒルトンが売却された際も、その買い手にとって優先順位は高くありませんでした。

パーク・チームには課題がありますが、我々はその課題を受け入れています。言い訳はせず、我々が責任を持ち、成し遂げなければなりませんし、実際にそうしていくつもりです。我々はそれを証明してきたと考えています。改めて、我々の長い実績を念頭に置いてください。

我々はパンデミック前、パンデミック中、そしてパンデミック後に資産を売却してきました。

トム・ボルティモア

それには14の海外資産も含まれていました。それらすべての資産、そして今回のこれらすべての資産には、法的問題があるものもあれば、合弁事業（ジョイントベンチャー）であるものもあります。税務関連の問題があるものもあります。何であれ、我々はその課題に取り組む覚悟があり、解決していくつもりです。

今年は著しい進展が見られるはずです。

クリス・ウォロンカ

わかりました。ありがとうございます、トム。

トム・ボルティモア

はい。

クリス・ウォロンカ

マイアミの件のフォローアップです。

トム・ボルティモア

はい。

クリス・ウォロンカ

ロイヤル・パームについてですが、EBITDAの予想や、フル稼働時の状況、オープン時期については、すでにお話しいただいているかと思います。私の質問は、開業して稼働が上がっていく際、これまで「ヘッド・イン・ベッド（客室稼働重視）」戦略をとっていたホテルから、EBITDA目標を達成するために、収益構成がどの程度変化するのかという点です。マイアミは高稼働な市場です。付帯収入や単価の上昇、あるいはビーチクラブを設置するかどうかなどは分かりませんが、リノベーション前と比較して、収益構成がどのようになるのか伺いたいです。

ありがとうございます。

トム・ボルティモア

はい。手元にすべての詳細があるわけではありませんが、私たちがどれほど期待しているかをお伝えさせてください。リノベーション前のADR（平均客室単価）は265ドル程度だったと思いますが、今回の事業計画では約400ドルでアンダーライティング（収益予測の策定）を行っています。事前説明の中で触れましたが、すでに460ドル前後でのビジネスも獲得できています。

トム・ボルティモア

実際に見ていただければ分かりますが、2階は以前プールがありましたが、現在は屋外のエンターテインメント・スペースになっています。さらに3つの建物を統合することで、ワンランク上のゲスト体験を提供する機会が生まれます。オーベルジュ、ローズウッド、アマン、アンダーズ、デラノといった、600ドル、700ドル、800ドル以上という価格帯のブランドが並ぶ中で、我々は400ドルで計画を立てていますが、個人的にはそれを上回ると信じています。大きなチャンスがあると考えています。

現在受けている反応だけでも、実に期待を上回っています。私たちは非常に強気であり、非常に楽しみにしています。

トム・ボルティモア

重ねて、ボネット・クリークでの成功にも注目していただきたいと思います。あちらのEBITDAは、すでに6,000万ドルから1億ドル超へと成長させました。当然ながら、カサ（Casa）での成功も同様です。これは、我々が開発案件において、買収案件よりも高いリターンを生み出せるという、我々の強い信念を裏付けるものであり、実績がそれを証明していると考えています。

これはチームの真のコア・コンピテンシーです。完成させて、アナリストや投資家の皆様を招いてイベントを開催し、この素晴らしい変貌を実際に見ていただけることを楽しみにしています。必ずやり遂げなければなりません。

トム・ボルティモア

先ほど申し上げた通り、現在現場には400人以上のスタッフが2交代制で働いており、建設を完了させ、ワールドカップの時期を最大限に活用できるよう取り組んでいます。念のためお伝えしておきますが、マイアミ・ロイヤル・パームに関しては、ワールドカップによる利益はガイダンスに含めていません。そこから得られるものはすべて、上乗せの利益（インクリメンタル・グレイビー）になると考えています。この挑戦に非常に興奮しており、やり遂げるのを楽しみにしています。

クリス・ウォロンカ

わかりました。非常に良いですね。トム、ありがとうございます。

トム・ボルティモア

ありがとうございます。はい。

オペレーター

次のご質問は、ジェフリーズのデビッド・カッツ様からです。

トム・ボルティモア

やあ、デビッド。

デイビッド・カッツ

皆さん、こんにちは。お元気ですか？質問を受け付けていただきありがとうございます。

トム・ボルティモア

元気です。

デイビッド・カッツ

四半期についてはいつもかなり詳細にカバーしていただいていると感じておりますので、もう少し長期的なことについて伺いたいと思います。イアンはいつも、長期的な、より長期的なリポジショニングのパイプラインについて言及してくれます。ロイヤル・パームについては明らかに完了しますし、ハワイについては、すでに十分な、かなり良いアップデートをいただいていると思います。次に控えているものについて、定性的な観点でお話しいただくことはできますでしょうか？もう少し長期的な視点で、どのようにポートフォリオを構築していくと考えていらっしゃるのかについてです。

トム・ボルティモア

いくつか思い当たるものがあります。サンタバーバラです。そこには非常に大きなアップサイドがあると考えており、プラスマイナス70キー（客室数）程度を追加する提案があります。現在、そちらでの開発許可プロセスを進めているところです。

本当に楽しみです。それが（財務的に）アンエンカンバード（負担のない状態）であり、今後もそうであること、素晴らしいJVパートナーがいること、そして眺望や視認性の面でも（遮るものがなく）アンエンカンバードであることを考えると、将来を見据えた際に非常に期待しています。

トム・ボルティモア

もちろん、市場が理にかなうほど十分に回復するまでは、それを最優先事項（フロントバーナー）とまでは言いません。しかし、間違いなくパイプラインには入っています。クリスタルシティのダブルツリーにおいて、当然ながらその能力を持っています。現在の市場環境がそれを正当化するかどうかは分かりませんが、まさに理想的な不動産であり、アマゾンの第2本社の目の前という立地にあることを考えると、長期的に見て非常に期待しています。

現時点で将来を見据えた際、それが中期的な事項であるとは考えていません。はい。

トム・ボルティモア

私たちが検討を重ね、研究を続けているもの、つまり、明らかにニューヨークでのエレベーターの近代化の一部に取り組んでいる件についてです。ニューヨークについて考え、それをどのようにリポジショニングするかを検討する際、それが優先事項であり、ポートフォリオ内で対処すべき事項であることに疑いの余地はありません。それは分かっています。ただ、その資産の中長期的に見て、何が最も理にかなうのかを見極めようとしているところです。

その規模の大きさ自体を考えれば、かなりの価値があると確信しています。パフォーマンスの観点からも、確実に改善し続けています。時間の経過とともに、その資産において起こり得るさまざまな機会や異なる事象があると考えています。現在検討している、あるいは確実に念頭に置いているものをいくつか挙げさせていただきます。

デイビッド・カッツ

はい。ありがとうございます。感謝いたします。多くのことが進みましたね。

私からは以上です。

トム・ボルティモア

わかりました。ありがとう、デビッド。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのダン・ポリツァー様からです。

ダン・ポリッツァー

こんにちは、皆さん。ご質問の機会をいただきありがとうございます。第2四半期について少し追質問させてください。RevPARがその範囲内であるとおっしゃいましたね。

5月の状況とその推移についてもコメントがあったかと思います。何がその要因となっているのか、もう少し詳細を伺えるでしょうか。混合（mixed）な状況であると表現されていたかと思いますので。

ショーン・デル・オルト

はい、最終的に、第2四半期についてお話ししますと、4月は明らかにこちらですでにほぼ終了しています。現時点でのリアルタイムな状況を把握するために、あと1週間ほどデータが入ってくるのを待っているところです。ですが、申し上げた通り、推移は横ばいに近いかもしれませんが、それよりも少し良いかもしれません。間違いなく予想よりは良く、第1四半期からの流れを引き継いでいます。

今四半期の状況として、現在のところ5月が最も弱くなると考えています。グループ客のペースがわずかに低下しており、現在の四半期の構成としてはそうなります。私たちが考えている、いわゆる横ばいの結果を出すためには、最終的にはトランジェント客が必要です。そこにはいくつかリスクがありますので、5月については注視すべき事項として挙げていますが、6月は非常に好調です。

ショーン・デル・オルト

6月がこの四半期を支えます。現時点での見通しでは、グループ客のペースは二桁増となっています。明らかに、ワールドカップやジューンティーンス、その他その時期に行われる様々な活動に関連する要素があります。間違いなく、良いパフォーマンスを示すと考えています。

全体で見ると、4月がほぼ横ばいで、5月に少しリスクが見られ、そして好調な6月が加わることで、年間ガイダンスの中間値付近に収まる形となります。

ダン・ポリッツァー

承知いたしました。ありがとうございます。追質問ですが、マイアミに関連してワールドカップについて多くの時間を割いてきましたが、より広範な意味で、皆さんの展開エリアやポートフォリオ全体を考えた際、例えば3ヶ月前や6ヶ月前と比較して、ワールドカップに対する需要の面で何か変化は見られますか？

ショーン・デル・オルト

何も。つまり、劇的なことは何もありません。我々にとって、ロイヤル・パームやマイアミを除けば（その点についてはトムが話しましたが）、本当に大きな2つの市場はニューヨークとボストンであり、これら2つの市場は通常、6月から7月のこの期間は90%の稼働率となっています。実質的にはプライシング（単価設定）の勝負です。

現在、これら2つの市場における試合に関連したポジショニングは良好であると考えています。ただ、まだ様子を見る必要があります。明らかに、このイベントに関しては多くの不確実性があります。現時点では、我々は良好なポジションにあると考えています。

年初に人々が考えていたような、素晴らしい状態だとは言いません。その2つの市場間の影響について、以前お話ししました。

ショーン・デル・オルト

これら2つの市場が、ポートフォリオの今年の（業績への）影響の大部分をかなり占めていると言えます。おそらく、35ベーシス・ポイント前後と言ったかと思いますが、本日の我々の予想からは若干下回るかもしれませんが、依然として需要の創出源であり、プラス要因です。開始時に考えていたほど、必ずしも劇的だとは言いません。様子を見ましょう。

変わる可能性もありますが、現時点ではこのイベントに関して多くの事柄や不明な点があると考えています。

ダン・ポリッツァー

了解しました。ありがとうございます。

トム・ボルティモア

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、グリーン・ストリートのクリス・ダーリン様からです。

クリス・ダーリン

こんにちは、ありがとうございます。おはようございます。

トム・ボルティモア

クリス。

クリス・ダーリン

やあ、トム。手短に一つ、ヒルトン・ハワイアン・ビレッジに話を戻して、その軌道を少し異なる角度から捉えさせてください。現在のRevPARインデックスのシェアがどのような状況にあるか、また、ここ数年間に投資した資本の恩恵を享受していく中で、その指標が今後どのように推移していくとお考えか、最新情報をいただけますか？

ショーン・デル・オルト

RevPAR指数はおおよそ95から100の範囲で推移しています。これは、レインボー・タワーでいくつかの改修作業を行っていたため、昨年や今年の年初から見られる傾向だと考えています。昨年は、第1四半期を過ぎると、少し上向いていくのが見られました。回復という観点では、そこから真に過去の水準である110から115の範囲に戻っていくと考えています。

それは、改修やストライキなどの他の事象が発生する前の水準です。

ショーン・デル・オルト

それが、最終的に私たちが戻したいと考えている水準です。確実に、そこへ、そしてレート構成においても到達できれば、改修作業を考慮した上でも、ボトムライン（純利益）に間違いなく貢献することになります。

クリス・ダーリン

わかりました。完璧な答えはないかもしれませんが、その指数のシェアに関するタイミングについてはどのようにお考えでしょうか？1年、あるいは3年といったタイムラインでしょうか。あるいは、数値化できないものですか？

トム・ボルティモア

過去の実績や、私たちが投じてきた投資額、そしてヒルトンの運営パートナーに加えて投入しているコーポレート・リソースを考慮すれば、その立ち上がりが加速することを期待しています。繰り返しになりますが、アリイ・タワーが完成すれば――これもある程度独立しており、自己完結しているため、助けになると考えています。当然ながら、混乱は最小限に抑えられると予測しています。それが完了し、キャンパスの80%が完成すれば、リポジショニングが真に継続し、率直に言って顧客構成（カスタマー・ミックス）を変更する機会も得られると考えています。

非常に期待しており、引き続き取り組んでまいります。

トム・ボルティモア

ローンを完済したときには、ハワイに2つの主要資産が完全に担保権のない状態で残ることを念頭に置いてください。これは非常に稀なことです。多くの場合、それらのリゾートや所有されている資産の多くは、長期の土地賃貸借契約（グラウンド・リース）の下にあります。パークのポートフォリオはそうではありません。

これは私たちにとって大きなメリットであり、多くの選択肢（オプショナリティ）を与えてくれます。

クリス・ダーリン

わかりました、お考えをありがとうございます。私からは以上です。

ショーン・デル・オルト

はい。

トム・ボルティモア

はい、ありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのクーパー・クラーク氏からです。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。ご質問をお受けいただき感謝いたします。単に、

ショーン・デル・オルト

もちろんです。

クーパー・クラーク

通年での更新された営業費用（OpEx）ガイダンスの構成要素について、また、賃金および福利厚生、保険、および光熱費の成長の観点から何を想定しているかについて、詳しく説明していただけますでしょうか？

ショーン・デル・オルト

もちろんです。以前申し上げた通り、現在は2%台半ばから3%台半ばの範囲にあります。労働力および賃金の伸びは、年間を通じて平均して5%前後になる見込みです。それに対する相殺要因として、根本的には保険があります。

予算には有利な保険料の削減を組み込んでおり、更新を見据える中で、被保険者にとって保険市場は確実に引き続き良好な状況にあります。

ショーン・デル・オルト

更新は6月1日ですので、5月までは昨年の削減効果が継続し、その後、残りの7ヶ月間については、有利な結果になると予想しています。これについては、年度後半に詳細が分かり次第、より詳しく説明します。固定資産税については、繰り返しになりますが、予算策定プロセスにおいて現時点ではおそらく約5%の増加が見込まれています。しかし、複数の不服申し立て手続きを行っており、結果や金額、時期などが不明であるため、ガイダンスにはまだ反映させていません。

ショーン・デル・オルト

成長側においては、明らかに労働力と賃金が大きな要因となりますが、確実にいくつかの良い相殺要因もあります。さらなる相殺を図るための意味のある方法を見つけられるよう、資産管理チームや運営会社と引き続き連携していきたいと考えています。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。手短なフォローアップ質問です。ヒルトン・シアトルの売却が、RevPARガイダンスの上方修正に、もしあれば、どの程度の影響を与えたのか伺いたいです。

ショーン・デル・オルト

RevPARのガイダンスの上方修正は、明らかに成長によるものです。これは既存店成長です。同一条件ベース（like for like basis）でポートフォリオからそれを除外することを想定しているため、影響はありません。明らかに、名目RevPARとしては、良好な増加が見られます。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、UBSのRobin Farley様です。

ロビン・ファーリー

ありがとうございます。質問の大部分はすでに回答されています。もしよろしければ……。

トム・ボルティモア

こんにちは、Robin。

ロビン・ファーリー

……について……。あ、私の声は聞こえていますか？

トム・ボルティモア

はい、聞こえています。どうぞ。

ロビン・ファーリー

わかりました、ありがとうございます。すみません。はい、質問の大部分はすでにカバーされています。ハワイのアリイ・タワーの話に戻りますが、ロイヤル・パームについて非常に詳細な説明をいただいた時のように、そのハワイのタワーから何を期待しているのか、収益（リターン）とRevPARの変化の観点から、少し詳しく説明していただけないでしょうか。

ありがとうございます。

トム・ボルティモア

さて、改めて申し上げますと、機会としては、現在の351室からおそらく3室の追加を見込んでおり、予算は約9,600万ドルを計上しています。こうしたあらゆる改装において、私たちは15%から20%のリターンを確保しなければなりません。既にお話ししたキーウェストのボネット・クリークが、その数値を確実に上回っていることを考えれば、ここでの機会は、まさに「ホテルの中のホテル」となることです。独自の専用チェックインがあります。

また、ヴィレッジ内のプレミアな立地を考慮すると、当然ながら専用のプールも備わります。これには本当に、本当に期待しており、しばらくの間、そのようなアップグレードは行われていませんでした。非常に楽しみにしています。

トム・ボルティモア

年内に開始し、来年中旬ごろに完了する見込みです。タパ・タワー、そして明らかにレインボー・タワーで得た経験と成功を鑑みれば、これはリポジショニングを行い、再び顧客構成（カスタマー・ミックス）を変更する機会を得るための、まさに次の対象となります。非常に期待しています。

ロビン・ファーリー

ブランドに関して、ヒルトンブランドのものに留まらなければならないのか、あるいは全く異なるものにできるのか、何か制限はありますか？

トム・ボルティモア

ヒルトン・ファミリー内に留める必要があります。名称を変更するかどうかについても検討しました。実情として、ヒルトン・ハワイアン・ヴィレッジが象徴的な存在であること、そして60年以上の歴史があることを考えると、アリイ・タワーには明らかに独自の支持層がいます。リポジショニングとアップグレードを行うことこそが、真に正しい答えであると考えています。

引き続き検討や調査は続けますが、現時点では、リポジショニングとアップグレードのみを行うという結論に達しています。タパだけでなく、レインボー・タワーにおいても、客室製品や改装の質、そして私たちの配慮の深さに対して、驚異的な反応を得ています。

トム・ボルティモア

繰り返しますが、非常に期待しており、ショーンがRevPAR指数について指摘した点、つまりヴィレッジ全体を110以上の範囲に戻すことは、間違いなく射程圏内にあると考えています。そして、この最後のタワーが完成すれば、それは加速されるでしょう。

ロビン・ファーリー

わかりました、ありがとうございます。

トム・ボルティモア

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。現在、これ以上の質問はありません。締め括りの言葉をいただくため、発言権をトム・ボルティモア氏にお戻しいたします。

トム・ボルティモア

皆様、お時間をいただきありがとうございます。ウェルズ・ファーゴ、JPモルガン、そしてもちろんNareitが主催するものを含め、今後の会議で皆様の多くにお会いできることを楽しみにしています。道中お気をつけて。皆様にお会いできるのを楽しみにしております。

オペレーター

これで本日の電話会議を終了いたします。ただいまより、回線を切断していただいて構いません。ご参加いただきありがとうございました。