PSA（パブリック・ストレージ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、こんにちは。Public Storageの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現在、すべての参加者はリスニング専用モードとなっております。正式なプレゼンテーションの後に質疑応答セッションがございます。

質問待ちの列（キュー）に加わりたい場合は、電話キーパッドの「*1（スター1）」をご使用ください。会議中にオペレーターの介助が必要な場合は、電話キーパッドの「*0（スター0）」を押してください。ご留意いただきたい点として、この会議は録音されています。それでは、司会を務めますBrandon Reaganに進行をお渡しします。

ありがとうございます。始めてください。

ブランドン・リーガン

オペレーター、ありがとうございます。皆様、こんにちは。当社の2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。本日は、Public Storageのリーダーシップ・チームであるTom BoyleとJoe Fisherと共に参加しております。

開始に先立ち、本電話会議で議論される特定の事項が、連邦証券法の定義における「将来予想に関する記述（forward-looking statements）」に該当する場合があることをお知らせいたします。これらの将来予想に関する記述は、特定の経済的リスクおよび不確実性を伴います。すべての将来予想に関する記述は、本日2026年4月28日時点のものであり、その後の事象によって事実でなくなった記述を更新、改訂、または補充する義務を当社は負いません。本電話会議で提供する非GAAP財務指標のGAAPへの調整表は、決算リリースに含まれています。

プレスリリース、補足レポート、SEC報告書、および本電話会議のオーディオ・リプレイは、当社の投資家情報ウェブサイト（investors.publicstorage.com）でご確認いただけます。

ブランドン・リーガン

最初のご質問は2問までに制限させていただきます。ただし、追加のご質問がある場合は、遠慮なく再びキューにお戻りください。それでは、Tom Boyleに進行を譲ります。

トム・ボイル

皆様、おはようございます。ご参加いただきありがとうございます。本日のコメントは4つのポイントに沿ってお話しします。第一に、新チームが配置され、「Own It（当事者意識を持つ）」文化が勢いを増し、PS4.0時代が本格的に始まっています。

第二に、発表されたNSAの買収は、その戦略における重要な初期のマイルストーンです。第三に、当社のオペレーティング・プラットフォームである「PS Next」は、顧客体験を強化すると同時に、ビジネスの運営方法を改善しており、第1四半期の業績は予想通り、あるいは予想をわずかに上回っています。第四に、ストレージ（保管）ファンダメンタルズの今後の回復を待たずして、当社は、時間をかけてより強力な1株当たり成長を促進できると信じる、より広範な価値創造エンジンに向けて投資を継続しています。まずPS4.0についてお話しします。

PS4.0の真の目的は、シンプルなアイデアに基づき、Public Storageの次のフェーズを構築することにあります。

トム・ボイル

当社のプラットフォームの規模、ブランドの強さ、ポートフォリオの質、独自の「Own It」文化、そして増大するデータおよび分析能力の優位性を組み合わせることで、価値を創造するユニークな機会を有しています。数週間前、新時代の幕開けとして160名のリーダーシップ・チームを集めましたが、社内からは熱狂的な反応がありました。当社のチームは戦略的ビジョンを受け入れており、次に何が起こるかについて、組織全体に真のエネルギーが満ち溢れています。これは重要なことです。

なぜなら、組織がその戦略に足並みを揃えて初めて、戦略は価値を生むからです。現在、その連携はより緊密になりつつあります。そのエネルギーは、実行に向けた切迫感へと変わっています。これにより、第2のポイントであるNSAへと移ります。

発表されたNational Storage Affiliatesの買収は、当社にとって大きな前進であり、まさに「PS4.0」が実行されている明確な例です。

トム・ボイル

3月にこの取引について議論した際、3つの点を強調しました。1つ目は、ポートフォリオの組み合わせが非常に魅力的であることです。両社のポートフォリオを組み合わせることで、全米の機会セットにおける当社のブランド、規模、および運営上のプレゼンスが深化します。2つ目は、そのポートフォリオを当社のプラットフォームに組み込むことで、大きなアップサイド（上振れ）が見込めることです。

M&Aに関する電話会議では、PSブランドおよびPS Nextの運営モデルの下で物件を管理することによる顧客体験向上の機会について議論しました。これは収益の可能性とマージンの向上にもつながります。3つ目は、Public Storageにとってポートフォリオ構造を最適化し、かつ財務の健全性を維持する、ウィンウィンの合弁事業として取引を構成したことです。Public Storageは、ポートフォリオ内の1,000を超える資産の46％を完全所有し、残りは合弁事業となります。

重要な点として、この取引が業界をリードする当社のバランスシートを維持していることです。一歩引いてNSAの買収を俯瞰してみると、単に会社が大きくなったとは思いません。

トム・ボイル

私に見えるのは、より強力なプラットフォーム、より深いポートフォリオ、そして価値創造のためのより広範な機会セットです。これが、今後数年間の差別化された1株当たり利益の成長を牽引することになります。重要な点として、統合計画は順調に進展しています。各チームが取り組み、ワークストリームは動き出しており、クロージング（取引完了）時に円滑に実行できるよう準備を進めています。

また、NSAとPublic Storageの両チームに感謝の意を表したいと思います。このような取引には、膨大な集中力、調整、そしてプロフェッショナリズムが必要であり、すでに両組織間で展開されている強力な協力関係に感謝しています。取引の完了に向けて取り組む中で、明らかにさらなるプロセスが待ち受けていますが、現在進行中の取り組みには勇気づけられています。これが第3のポイントである、オペレーティング・プラットフォームへとつながります。

私たちがNSAに期待している大きな理由の一つは、PS Nextがまさにこのために構築されているからです。

トム・ボイル

PS Nextは、顧客へのサービス提供、在庫の価格設定、需要管理、およびビジネス全体の効率化のあり方を、ますます形作っていくオペレーティング・プラットフォームです。顧客は、当社のウェブサイト、アプリ、エージェント、そして将来的にはますます大規模言語モデル（LLM）駆動のインターフェースを通じて、デジタルチャネルでのやり取りを増やしています。当社は、こうした変化する顧客の期待に合わせて、運営モデルを構築しています。その顧客中心主義こそが、PS4.0の核心です。

チームはこの方向に足並みを揃えています。では、この戦略と、現在ビジネスで見えている状況を結びつけてみましょう。運営環境は依然として一様ではありません。第1四半期は、天候の影響や緩やかな需要により、全体として顧客の入居活動が低下しています。

同時に、予想を上回る賃貸価格を実現しており、重要な点として、既存の顧客基盤は非常に健全な状態を維持しています。今四半期の退去活動は大幅に低下しており、前年よりも高い稼働率につながりました。これは一様ではない環境なのです。

トム・ボイル

実行力が重要となる市場であり、それこそがオペレーティングモデルの変革が非常に重要になる理由です。我々は、収益面と費用面の両方のパフォーマンスを支える形で、カスタマーエクスペリエンスを向上させています。そのプレイブック（戦略的手法）が継続的に発展しているのを実感しており、それはNSAの統合だけでなく、時間の経過とともに広範なポートフォリオのパフォーマンスを向上させることへの自信を与えてくれます。4番目のポイントである、価値創造エンジンについてお話しします。

我々は環境が好転するのを待っているのではなく、今行動しています。我々はストレージ業界の長期的なファンダメンタルズに自信を持っており、時間の経過とともにプラットフォームに利益をもたらすために、今日投資する機会を有しています。短期的な環境は依然として不安定ですが、長期的なセットアップは魅力的であるため、この考え方は重要です。いくつかの長期的なドライバーがその楽観論を支えています。

セルフストレージの普及率は、過去10年間で上昇しています。

トム・ボイル

顧客層全体で参加が広がっており、若い世代からの強い参加も見られます。また、我々のユニットは、生活コストが高い環境において、手頃な価格のスペース・ソリューションを提供しています。新規開発がより困難かつ高価になるにつれ、競争的な供給は減速しています。我々はその背景を好ましく捉えています。

環境が改善するにつれてアウトパフォームできるよう、現在会社をポジショニングしています。NSAは我々の価値創造エンジンの最初の大きな節目であり、唯一の節目ではありません。我々は複数のレバーを通じて、継続的に価値創造を実行しています。Public Storageが持つ資本資源を活用した、買収、開発、拡張への取り組み、そして我々の融資プラットフォームという4つの異なるレバーを通じた、年次での機会です。

我々の資本資源は、1つ目にポートフォリオを改善し、2つ目に1株当たり利益とキャッシュフローを加速させ、3つ目にリターンを複利で高めるために、これらのレバーに割り当てられます。我々の外部成長および資本配分能力は、継続的に構築されています。

トム・ボイル

3月、我々はWelltowerとの戦略的なデータサイエンス・パートナーシップを発表しました。このパートナーシップは、Welltowerの資本配分重視のデータサイエンス・プラットフォームと、Public Storageのオペレーショナル、価格設定、および顧客分析能力を統合するものであり、時間の経過とともにマイクロマーケット・ターゲティングとポートフォリオ構築をより良くするものです。我々の価値創造エンジンは、PS Nextオペレーティング・プラットフォームの優位性、強化されたデータサイエンス・アプローチ、およびチームへの投資の組み合わせによって推進されています。すべてをまとめると、今四半期は以下のように要約できます。

第一に、PS4.0を立ち上げ、組織を新しい戦略的ビジョンに向けて整列させました。第二に、NSAの買収を発表しました。これは独自の構造を持ち、我々の規模、プラットフォーム、ポートフォリオ、および価値創造の機会を強化するものです。第三に、カスタマーエクスペリエンスに強く焦点を当てながら、オペレーティングモデルの変革においてPS Nextを継続的に進展させました。

トム・ボイル

第四に、外部成長とWelltowerとのデータサイエンス・パートナーシップの両方を通じて、価値創造エンジンの範囲を拡大しました。我々は営業環境について現実的に捉えています。依然として不安定ではありますが、楽観的でもあります。今後数年間の需要と供給のセットアップに対して楽観的であり、構築している能力に対して楽観的であり、そしてそれらの投資を時間の経過とともに、より強力な1株当たり利益の成長へと結びつける能力に対して楽観的です。

それでは、Joeに代わります。

ジョー・フィッシャー

ありがとう、Tom。皆様、おはようございます。本日お話しするトピックには、第1四半期の業績、最近の取引の要約、そしてバランスシートと資本市場のアップデートが含まれます。当四半期のコアFFOは1株当たり4.22ドルで、前年同期比で0.10ドル、2.4%増加しました。

これらの結果は、予想を上回った既存店NOIと、非既存店ポートフォリオおよび付随収入施策による大幅な成長によって牽引されました。当四半期の既存店売上高およびNOIの成長は、それぞれ横ばいと+0.4%でした。入居時賃料は、依然としてマイナスではあるものの、予想を上回る-2.4%となり、年初はより低く始まり年を通じて改善するという通年予想（マイナス・シングルディジット）に対して好調でした。

ジョー・フィッシャー

稼働率は前年同期比で0.4%のプラスとなり、通年予想では横ばいを想定していました。最後に、解約率の著しい減少が示す通り、既存顧客は引き続き好調に推移しています。市場は地理的に混在している状況が続いています。多くのサンベルト市場では、新規供給が引き続きパフォーマンスの重石となり、収益を圧迫しています。

同時に、多くの沿岸部および中西部の市場では強い成長が見られます。最後に、ロサンゼルスは緊急事態宣言の影響を受け続けており、直近では5月末までの延長が行われました。念のためのリマインダーですが、我々は緊急事態宣言が年間を通じて継続するものと仮定しており、既存店パフォーマンスに対してマイナス80ベーシスポイントの影響を見込んでいます。

ジョー・フィッシャー

我々のポートフォリオの質、低い供給、高い稼働率、および他の南カリフォルニア市場における強力なパフォーマンスを考慮すると、ロサンゼルスは将来のパフォーマンスにとって強力な追い風となるでしょう。費用の伸びは当四半期で-1.1%となり、非常に良好でした。固定資産税については、当四半期に約300万ドルの予想より早い時期に不服申し立ての勝利がありましたが、これは以前は第2四半期に予想していたものでした。固定資産税を除くと、PS Nextが給与、修繕・保守（R&M）、公共料金、およびマーケティングのマイナス成長を牽引しました。

既存店プール以外では、非既存店プールにおける27%のNOI成長と、12%の付随収入成長が業績を押し上げました。外部価値創造エンジンにおける非既存店でのパフォーマンスは、継続的に株主価値の相当かつ再現可能なドライバーとなっています。

ジョー・フィッシャー

もし競合他社と同様の既存店定義を利用していた場合、当四半期のNOIは50ベーシスポイント向上していたはずです。年初を予想を上回る形でスタートできたことから、我々の結果には満足していますが、繁忙期がまだ控えているため、現時点ではガイダンスの修正は行っていません。当初のガイダンスでお話しした通り、我々のビジネスの先行指標は引き続きポジティブであり、遅行指標となる前年同期比の売上高成長は、年中盤に軟化する見込みです。次に取引についてです。

年初来、我々は1億8,600万ドル相当の買収、または契約締結を行いました。第1四半期は通常、外部成長にとって緩やかな四半期です。しかし、我々はPS Nextオペレーティング・プラットフォームに非常によく適合する機会を継続的に目にしています。第2四半期には、さらにお話しできる活動が増えることを期待しています。

ジョー・フィッシャー

開発および拡大の面については、当四半期中に4,500万ドルの新規案件（openings）がありました。開発パイプラインは6億1,800万ドルで、安定した利回りは8%を目標としており、未充当の残額は4億1,600万ドルです。当社の貸付ビジネスについては、現在の利率約7.9%で、1億4,300万ドルの貸付残高がありました。最後に、当社のフォートレス・バランスシート（鉄壁の貸借対照表）は、指標と流動性の両面において極めて優れたポジションを維持しています。

四半期末時点で、当社のリボルビング信用枠と手元現金を合わせて13億ドルの利用可能な流動性を有しており、さらに年間約6億ドルのフリーキャッシュフローがあります。四半期末後、当社は5.0%という良好な価格で、総額5億ドルの10年物無担保社債を発行しました。その調達資金は、リボルビング信用枠の返済および流動性の向上に充てられます。

ジョー・フィッシャー

当社のバランスシートは、EBITDA倍率（Debt to EBITDA）がわずか2.9倍、EBITDA倍率（Debt plus preferred equity to EBITDA）が4.2倍、そしてEV倍率（Debt plus preferred equity to enterprise value）が20%台前半となっており、REITセクターにおいて引き続き最も強力なものの一つです。要約しますと、年初のスタートと、今後見込まれる機会に手応えを感じています。当社は堅実な業績を達成し、フォートレス・バランスシートを維持し、資本配分の優先事項に対する実行を継続しました。当社は資金投入において規律を維持し、事業の長期的なファンダメンタルズについては建設的な見方をしており、1株当たり価値の創出を推進する能力に自信を持っています。

それでは、質疑応答を開始するため、オペレーターに進行を戻したいと思います。ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを行います。質問がある場合は、電話機のキーパッドで「＊1」を押してください。念のため、質問は2つまでに制限させていただきます。

確認音が鳴りましたら、お客様の回線が質問待ち列に入ったことを示します。質問をキャンセルしたい場合は「＊2」を押してください。スピーカー設備をご使用の方は、スターキーを押す前に受話器を取る必要がある場合があります。質問を募りますので、少々お待ちください。

最初の質問は、UBSのMichael Goldsmith様からです。回線がつながりました。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます、こんにちは。ご質問の機会をいただきありがとうございます。Joe、準備された発言の中で、当四半期における解約率（churn）の大幅な低下について少し触れられていました。それについて、もう少し具体的に詳しくお話しいただけますか？ それは3月のみのことだったのでしょうか、それとも四半期全体を通じたことでしょうか？ また、何がその要因だとお考えか、そして解約率の大幅な低下が財務にどのような影響を与えるかについても教えてください。

ジョー・フィッシャー

Hey, Michael。こんにちは。良い質問です。既存顧客のダイナミクスと、お客様がより長く滞在してくださっていることには非常に勇気づけられており、強調すべき素晴らしい統計データです。

当四半期において、解約数および退去数がかなり大幅に減少したことを確認しました。その要因については、多くの要素があると考えています。一つには、既存顧客の支払い率が良好で、延滞が最小限に抑えられており、発生するECI（電気・ガス・水道等の公租公課）を継続して支払う能力があることが挙げられます。現時点において、顧客全体の健全性は強固です。

ジョー・フィッシャー

同時に、カスタマーエクスペリエンス（顧客体験）、およびその体験と滞在期間への注力の面では、PS4.0の一環として、私たちは「カスタマー・オブセッション（顧客への執着）」について多く語ってきました。チームは現在、カスタマーエクスペリエンスに極めて高い集中力を注いでおり、優れた製品と全体的な優れた体験を提供できるよう努めています。それが、結果として私たちの滞在期間の長期化につながることを期待しています。経済的な観点からは、明らかに既存顧客の方が当社にとって収益性が高くなります。

既存のお客様をより長く維持でき、将来的に販売可能な在庫が少なくなるほど、新規案件側の価格設定にも寄与します。第1四半期において、入居率が予想を大幅に上回り、明確に上昇したのをご覧いただいた通りです。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございます。追加の質問ですが、4月末も終わりに近づいていますが、4月を通じてどのような状況が見えているかお話しいただけますか？ 祝日（Liberation Day）の影響も考慮に入れた上で、直近の最新のオペレーティング・メトリクス（運営指標）について把握したいと考えています。

トム・ボイル

はい、もちろんです、Michael。Tomです。4月についても、第1四半期を通じて見られたものと同様の傾向が見られました。Joeが先ほど強調した、前年比での解約率の改善、つまり退去数の減少、入居数の減少、稼働率は横ばいから微増、そして入居率に関する改善傾向といった点も同様です。

入居率は4月を通じて横ばいから微増となりました。こちらでは繁忙期に入り始めたところです。5月、6月、7月と、これから繁忙期を迎えます。チームは準備が整っており、今後の第2四半期の活動についてさらなるアップデートができることを楽しみにしています。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございます。第2四半期も成功をお祈りしております。

トム・ボイル

ありがとう、マイケル。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのサミール・カナル様からです。お繋ぎいたします。

サミール・カナル

皆様、おはようございます。ジョー、収益成長のペースについて、どのように考えるべきでしょうか。今後数四半期を考えるにあたり、第1四半期を見ると、間違いなく（ガイダンスの）中間値を大きく上回るペースで推移しています。収益成長の詳細について教えていただけますでしょうか。

よろしくお願いします。

ジョー・フィッシャー

ええ、サミール。その質問については、2つの異なる要素に分けてお話ししたいと思います。先行指標と遅行指標です。先行指標に関しては、ご質問の内容にも含まれている通り、入居率、解約率、稼働率など、あらゆる面において、今年は先行指標の観点から非常に好調なスタートを切ったと考えています。

その点については非常に手応えを感じています。当初のガイダンス説明会でお伝えした通り、遅行指標である前年同期比の収益については、改善する前に少し悪化する局面があります。昨年の第3四半期と第4四半期にいくつかの圧力があり、それが第2四半期や第3四半期に入っても前年同期比の数字に影響として現れます。そのため、前年同期比の収益は、前年同期比ベースで少し低下すると予想しています。

ジョー・フィッシャー

前四半期比で見ると、トムが今話した、4月にかけての傾向については、引き続きポジティブな状況です。

サミール・カナル

承知いたしました。2つ目の質問は、今年の投資活動についてです。NSAを除いた場合、どのように考えるべきでしょうか。現在見えている機会について詳しく説明していただき、あわせてレンディング・プラットフォームについてもコメントをいただけますでしょうか。

よろしくお願いします。

トム・ボイル

かしこまりました。まず私が前半の部分をお話しし、ジョーが後半の部分を担当します。取引市場全体を俯瞰してみますと、昨年と同様の傾向が見られ、これは心強いことです。売却側の層が広がっており、単発の個別取引と、いくつかの小規模なポートフォリオが組み合わさっています。

第1四半期については、単一資産の取引において、より活動的であったと言えます。第1四半期自体については、季節性として少し落ち着く傾向にありますが、年度が進むにつれて取引量は増加すると予想しています。

トム・ボイル

金利環境のより安定した状況、より安定した営業動向、そして販売側の層の拡大は、いずれも、取引活動全般において、ええ、促進的な傾向を示していると考えています。ジョーがほんの数分前に強調したように、我々は買収活動において約2億ドルの契約を締結、あるいは契約下におり、それは実にいくつかの要因によって推進されています。ええ、前回の電話会議では、我々が行っている資本配分能力への投資について具体的に申し上げましたが、先ほどそれらを改めて繰り返しました。チームの構築、データサイエンス能力の強化、そして差別化されたキャッシュフローを推進するためのPS Nextオペレーティング・プラットフォームの活用です。

我々は、年初から実際に活動している分野である、小規模な単発の取引に適した体制を整えています。また、活動の約4分の3はオフマーケット（市場外）によるものです。

トム・ボイル

我々がポートフォリオに非常に適していると考えるマイクロマーケットの機会を、引き続き見つけ続けています。チームは実行に移しており、バランスシートは確かにそのレベルの活動を支える準備ができています。ええ、今後も継続していきます。融資に関するご質問の2番目についてですが、ジョー？

ジョー・フィッシャー

やあ、サミール。まず、トムが言及したキャパシティ、そして、非連続的かつ複利的なリターンの部分を推進するための、あらゆる形態の資本配分における明白なPS Nextの優位性についてです。ガイダンスの観点から申し上げますと、外部成長の観点から我々がより積極的であれ、あるいはそうでなかれ、今年度への影響は実質的にありません。これは、2027年および2028年に向けて、1株当たり利益の成長を複利的に成長させ、そこに成長プロファイルを構築することに関わるものです。

2026年における大きな変動要因ではありません。融資に関しては、これが引き続きビジネスの成長分野となっています。年初は出遅れましたが、時間の経過とともに成長し、価値創造とプラットフォームの規模の両方を大幅に強化することを期待しています。

ジョー・フィッシャー

我々の動きが少し遅かった理由については、いくつかのプラス要因とマイナス要因（puts and takes）があると考えています。ええ、融資需要については、現在少し低くなっており、開発着工数の減少と供給の減少という背景を考慮すると、それは予想されるべきことであり、実際には業界の観点から我々にとって長期的な純プラスとなります。もう一つの要素は、新規融資を行おうとする個人やグループの間で、かなり競争的なダイナミクスが生じていることです。我々は、設定した金利を維持し、我々全員がアンダーライト（審査）したいと考えている指標を維持するという点で規律を保ち続けており、現在までそこから逸脱していません。

そのためにいくつかの案件を逃したとしても、それは致し方ありませんが、それが株主の長期的な利益になると考えています。

サミール・カナル

承知しました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital Marketsのトッド・トーマス様です。あなたのラインがつながりました。

トッド・トーマス

はい。こんにちは。ありがとうございます。私からの最初の質問ですが、サミールの質問への回答として、収益のペース（cadence）について追跡させてください。

第2四半期および第3四半期において、既存店収益成長に圧力がかかると予想されている件についてですが、ええ、仮にL.A.を除外した場合、もしポートフォリオにL.A.がなければ、ガイダンスが示唆しているように収益成長は依然として圧迫されるのでしょうか？それとも、より好調な沿岸部および中西部の市場のミックスが、年内の残りの期間を通じて、より均等に回復を牽引するとお考えでしょうか？

ジョー・フィッシャー

はい。やあ、トッド。第2四半期と第3四半期において、沿岸部とサンベルトの両方を見ると、少し低下することになります。繰り返しになりますが、以前、一部の新規入居率が現在よりもややマイナスに振れていた第3四半期および第4四半期において、より広範な低迷が見られました。

第2四半期と第3四半期は、そこでは少し広範なものになります。重要（material）なレベルではありませんが、第1四半期の水準よりもわずかに低くなる見込みです。L.A.の観点から良い点をご指摘いただきました。緊急事態宣言は、少なくとも現時点では、5月末まで継続しています。

ジョー・フィッシャー

ガイダンスの観点からは、通年でその点を織り込んでおり、通期の同一店舗売上高に対するマイナス80ベーシスポイントの影響を反映させています。タイミングと前年同期比較の関係で、緊急事態宣言が継続すると仮定した場合、ロサンゼルスにおける同一店舗売上高ベースの状況は、年間を通じて悪化し続けます。これについては、どちらに転ぶかについての知見は持っていません。冒頭の発言でも述べた通り、将来のどこかの時点で、市場賃料の成長を再び取り込むためのかなり大きな追い風になると考えています。

現時点では、年が進むにつれて、依然として重荷となっています。

トッド・トーマス

わかりました。助かります。トム、準備された発言の中で触れられていたNSAの統合について伺いたいです。リーシングのピークシーズンからクロージングにかけて、NSAの運営が損なわれないようにするために、どのようなステップや措置が講じられているかお話しいただけますか？リーシング、収益管理など、すべてが計画通りに進んでいるということでしょうか。

また、クロージングに向けて進める中で、この取引から期待される収益または費用のシナジーについて、何か追加の考えはありますか？

トム・ボイル

はい、私が前半部分をお答えし、ジョーが後半部分を担当します。前半については、National StorageチームとPublic Storageチームとの対話と協力に非常に勇気づけられています。我々は集まって、第3四半期に向けて物件を統合するための詳細な計画を策定しています。現時点では、ご指摘の通り、彼らは自社の事業を運営しており、かつ良好に運営しています。

我々も同様であり、第3四半期にそれらを統合できる機会を楽しみにしています。時期が近づけば、当然さらにお話しできることが増えるでしょう。

トム・ボイル

先月のM&A電話会議でお話しした通り、計画では、それらの資産を即座にPS Nextプラットフォームへ統合し、リブランディングのプロセスを開始し、すべての顧客と従業員を迎え入れ、第3四半期に本格的に稼働させる予定です。

ジョー・フィッシャー

はい。トッド、ジョーです。それを締めくくるために、シナジー、タイミング、および価値創造の観点から申し上げますと、3月初旬に作成したプレゼンテーションの内容については、現時点で変更はありません。長期的には依然として1億1,000万ドルから1億3,000万ドルのシナジーを見込んでいます。

増益効果（アクリーション）の観点からは、2026年については損益分岐点になるとコメントしました。2028年から2029年の安定化時期までには、既存のプロファイルに加えて、1株当たり0.35ドルから0.50ドルの利益が複利で上乗せされると考えています。当時、我々のマルチプルに基づくと、そこから生じる総価値創造額についてお話ししました。

ジョー・フィッシャー

これは、100億ドルの取引から生じる15億ドルを超える価値創造です。統合を開始し、我々が算出したアップサイドを証明できることを非常に楽しみにしています。

トッド・トーマス

わかりました。素晴らしい。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、シティのエリック・ウォルフ氏からです。回線がつながりました。

ニック・ジョセフ

ありがとうございます。エリックと一緒に参加しているニックです。ジョイントベンチャー（JV）に組み入れる特定の物件と、完全所有として保持するその他の物件との間で、稼働率に違いはありますか？

トム・ボイル

いいえ、ありません。現在、異なる資産群の間で稼働率はかなり類似しています。

ニック・ジョセフ

キャッシュフローの高いJVに関してですが、安定化の度合いや、異なる収益プロファイルをもたらすような要因に違いはないということでしょうか？

トム・ボイル

両方の資産群とも一定期間NSAが所有しており、稼働率はほぼ同じ水準にあります。JVの形成を検討した際、マーケットミックスの構成などによって、バランスシート上の資産と比較してJVにウィンウィンの関係と異なる収益プロファイルをもたらすことを目的としましたが、稼働率が資産選択の決定要因となったわけではありません。

ニック・ジョセフ

承知しました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、スコシアバンクのNicholas Yulico様です。ご質問をお願いいたします。

ニコラス・ユリコ

ありがとうございます。平均稼働率や既存物件（same store）の稼働率と、前年同期比のデルタ（差）を見ると、違いがあるように思えます。期末の稼働率の成長が、第4四半期と比較して前年同期比でそれほど大きくありません。3月に何かあったのでしょうか。

例えば、価格（賃料）を押し上げようとして、その結果としてある程度の稼働率の低下を招いたのでしょうか？ その点について少し詳しく説明していただけますか？

ジョー・フィッシャー

はい、稼働率の観点から申し上げますと、第1四半期は退去活動が想定より少なかったこともあり、予想をかなり上回る結果となりました。お客様が指摘されているのは、単なる変化のことかと思います。2025年度第4四半期と2026年度第1四半期の既存物件稼働率を比較すると、直前期比でわずかに低下していますが、2025年から2026年にかけて既存物件のプールに約1,700万平方フィートを追加した点を強調しておきたいと思います。その大部分は、稼働率がやや低めに推移しているサンベルト市場に偏っていました。

第4四半期と第1四半期の比較については、あまり深読みしすぎる必要はないと考えています。我々が見せている前年同期比のモメンタム（勢い）に注目してください。

ニコラス・ユリコ

それに関するフォローアップとして、第1四半期の期末稼働率の前年同期比のデルタ（差分）と、第4四半期の前年同期比の成長率を比較して見ていました。期末時点では前年同期比で低下していました。そのため、3月の期末稼働率に影響を与えたようなことが、四半期の終盤に何かあったのではないかと考えていました。

トム・ボイル

期末に向けて特筆すべき事項はありませんでしたが、ジョーが今おっしゃったように、今年の期の前半を通じて解約率（チャーン）が低下していることを非常に心強く感じており、モデルも確かにそれに適応して今後の予測に反映させました。その結果、四半期が進むにつれて、価格決定力が若干高まりました。四半期を通じた統計を見ると、解約率の低下が非常に助けとなる要素となっており、同時に、四半期を通じてレートが改善し、プロモーションや値引きは減少し、稼働率は前年同期比で上昇しています。これらはすべて、今後に向けて心強い先行指標と言えます。

ニコラス・ユリコ

わかりました。助かりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、バークレイズ・バンクのブレンダン・リンチ様からです。回線がつながりました。

ブレンダン・リンチ

ありがとうございます。私の質問に答えていただき感謝します。トム、解約率が前年同期比で低下している点について、フォローアップさせてください。その結果をもたらしている取り組みについていくつかお話しいただけますか？また、ほとんどの顧客は一般的に競合他社へ移るために退去するわけではないことを踏まえ、その結果のうち、実際に御社のコントロール下にあるものはどの程度なのでしょうか？

トム・ボイル

ええ、素晴らしい質問です。ここには多くの要因が作用していると考えています。ジョーも先ほどいくつか触れましたが、繰り返すと、マクロ的な要因も作用していると考えています。経済全体の活動レベル、つまりGDP成長や雇用成長について考えれば、我々の経験上、それらが第1四半期の解約レベルにプラスに働いていると考えています。

ブレンダン・リンチ

ありがとうございます。助かりました。では、タンパ、アトランタ、フェニックスといった、より課題のある市場について少し触れさせてください。これらの市場の動向は改善し続けると予想していますか？それとも、今後、新規供給やその他の課題が依然として浮上する可能性があるでしょうか？

トム・ボイル

ええ、良い質問です。全体的な見通しとしては、新規供給は減速していくと引き続き予想しており、それが多くの市場に影響を与えています。特にあなたが挙げたタンパについては、嵐の活動と、それ（嵐）の比較対象となる前年実績の経過に関連していました。それ以外では、例えばダラス、アトランタ、フェニックスといった市場で、新規供給が吸収されているという心強い傾向が見られます。

収益成長は前年同期比では依然としてマイナスですが、前四半期比では改善しています。これは、サンベルト地域のグループ全体の長期的な軌跡を示しており、2026年にかけて、そしてその後も緩やかな改善が見込まれると考えています。

ジョー・フィッシャー

ブレンダン、我々が注視してきたことの一つは、トムが冒頭で述べた、業界全体に対する構造的な背景とそこにあるポジティブな側面ですが、現在、景気循環的な混乱を経験しているという点だと思います。稼働率と単価の両方の観点から外部の第三者データを見ると、状況は横ばいとなり、安定化してきているようです。したがって、これは、この混乱を脱した後の今後の推移という点において、非常に良い兆候です。供給が減少し続ける中で、我々は我々の適正なシェア以上のものを獲得するために施策を講じていきます。

景気循環の観点からは、この安定化の時期に到達したと考えており、間違いなく楽観視しています。

トム・ボイル

ええ。一歩引いて見てみると、明らかに、一部の市場における回復は、我々が望んでいたよりも時間がかかっていますが、吸収（需要による供給の消化）は進んでいます。一部の沿岸部市場では強さが見られ、率直に言って、それは継続的に構築されています。回復への道筋はついています。

そのタイミングは引き続き訪れますが、数年前の我々の希望よりは、少し遅れています。その間、我々はプラットフォームへの投資を行い、今後の機会を活用するために、どこに資本を投入できるか、どのようにオペレーションを改善できるかに焦点を当てています。

ブレンダン・リンチ

素晴らしい。お二人ともありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのフアン・サナブリア様からです。

フアン・サナブリア

こんにちは。おはようございます。解約（チャーン）とECRIとの相互作用に関する質問です。ECRIの暗示的な貢献度を見ると、低下しているように見えます。

前の質問に関連して伺いたいのですが、顧客が不満を述べた場合、顧客を維持し解約を減らすために、現地あるいは企業側がそれらのECRIを和らげる（緩和する）能力は、より高まっているのでしょうか？ ECRIと解約の相互作用、そしてマクロ環境の落ち着きを考慮した場合に何を予想すべきかについて、もう少し詳しくお話しいただけますでしょうか。

トム・ボイル

ええ、良い質問ですね、フアン。心強いのは、顧客行動が非常に安定していることであり、それは全般的に見られます。ジョーが先ほど強調したように、支払遅延パターンの低下といったことや、退去活動の明らかな状況などです。私は、価格弾力性もそのリストに加えるつもりです。

価格弾力性の面では、変化は見られません。実際、ECRIモデリングの再調達原価（リプレイスメント・コスト）の要素も改善しています。賃料の値上げに対する顧客の反応については、前年比で心強いものとなっています。前年比比較ベースでの全体的な貢献度として見えているものの大きな要因は、ロサンゼルスですよね？

トム・ボイル

ロサンゼルスでは、昨年はより緩やかな値上げを実施できましたが、今年は賃料の値上げを全く実施できない状況にあります。それが、おそらく前年比比較における主要な要因だと思います。一歩引いて見ると、その価格弾力性は健全なままです。顧客は引き続き、我々が提供している製品に高い価値を見出しています。

我々の賃料は、他の代替スペースと比較して、引き続き手頃な価格です。これらすべてが、そのプログラムおよび全体的な退去活動の低下につながっていると考えています。

フアン・サナブリア

素晴らしい。もう少し大局的な質問です。お持ちの長い歴史とデータに照らして、石油やエネルギー価格が急騰した過去の時期から得られた教訓や、そこから得られる知見は何でしょうか。また、それがストレージ業界にとって何を意味するのか、あるいは意味しないのか、そして結果として顧客の粘着性や潜在的な解約にどう影響するのか。

過去のデータから、タイムラグがあるのか、あるいはどのような洞察が得られるのかお聞かせください。

トム・ボイル

はい。俯瞰して見てきたことですが、マクロ的なストレスがかかる時期においては、コロナ禍を除いた過去の景気後退期を振り返ると、実際に見られたのは解約（退去）活動が上昇し始めることでした。勇気づけられることに、もちろんこの電話会議でも何度かお話ししていますが、私たちはその逆の現象が起きているのを目にしており、それは4月まで継続しています。既存顧客の動向は非常に心強いものです。

具体的にガソリン価格について言えば、過去10年から15、20年の間で、ガソリン価格や原油価格が何度か上昇した時期がありました。しかし、ストレージ（保管）活動への実質的な影響は見られませんでした。

トム・ボイル

それは、当社の製品がニーズに基づいた性質を持っていること、そして、人々は土曜日の朝に目が覚めたとき、自分の持ち物をストレージに移そうと夢見ているわけではないという事実に起因していると考えています。彼らの生活の中で何かが起きているのです。変化が生じており、私たちはその変化に対する解決策なのです。ガソリン価格の短期的な変動が、顧客基盤に実質的な影響を与えることは通常ありません。

とは言え、チームは顧客の行動を注視し、変化があるかどうかを徹底的に監視しています。これまでのところ、非常に心強い状況です。

フアン・サナブリア

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、サックスのケイトリン・バロウズ様からです。お繋ぎします。

ケイトリン・バロウズ

皆様、こんにちは。まず、多くの主要な指標が予想を上回る結果となったようです。ガイダンスに変更がない理由について伺いたいのですが、それは単にこれから来る繁忙期に対して時期が早すぎるためでしょうか、それとも、一回限りの買収のタイミングや、負債調達のタイミングや金利、あるいはこれまでの好調さを相殺するような何か、私たちが留意すべき既知の問題があるのでしょうか、それとも必ずしもそうではないのでしょうか？

ジョー・フィッシャー

ケイトリンさん、こんにちは。間違いなく前者です。当社のトーンやコメントから、年初の状況に対する前向きな姿勢を感じ取っていただけていれば幸いです。私たちが目にしているすべてに対して、非常に勇気づけられています。

ご指摘の通り、今年はまだ始まったばかりで、この先繁忙期が控えています。NSAの成約と統合もまだ残っています。私たちの考え方は、シンプルに目の前の課題に集中することです。ガイダンスの観点から、どのように年初をスタートさせたかではなく、どのように一年を締めくくるかに焦点を当てています。

第2四半期に、皆様にとって前向きなアップデートをお伝えできればと考えています。

ケイトリン・バロウズ

承知いたしました。では、供給面について伺います。一部のサンベルト市場において、新規供給による競争が続いているとおっしゃっていました。それが解消されるまでにどのくらいの時間がかかるとお考えでしょうか。

また、先ほどおっしゃっていた長期的な需給の強さに対する自信という観点から、そのような逆風が再び突発的に発生しないと確信できる理由は何でしょうか？

トム・ボイル

はい。それらのサンベルト市場は需要の推移が非常に良好で、人口増加の傾向、雇用増加、所得増加といった要因を考慮すると、非常に良い状況です。先ほど挙げたタンパ、フロリダ西海岸、アトランタ、ダラス・フォートワースなど、多くの市場において、本当に心強い傾向が見られます。そこでの長期的な推移には、期待を持っております。

それらの市場で発生する不動産サイクルにおいて、定期的に新規供給の影響はありますが、現在はその時期にあります。勇気づけられる点は、新規供給が減少しつつあり、率直に言ってそれらの市場で吸収されていることです。私が今挙げた多くの市場において、前四半期比の推移は改善しています。

トム・ボイル

二階微分の観点から言えば、私たちは正しい方向に向かっていると感じられます。それは、開発ビジネスが引き続き困難な状況にあるという事実に関連しているのだと思います。これは単にサンベルト地域だけの要素ではなく、全国的な構成要素です。タイムラインや都市のプロセスを見れば、容易になるどころか、引き続き長期化しています。

資金調達コストは明らかに数年前よりも高くなっています。建設コストはより高止まりしており、ここから下がることはありません。明らかに、例えばサンベルト地域の多くの市場では、賃料が下がってきていますよね？収益は減少しています。また、それらの市場の一部で発生している経済的な参入障壁についても考える必要があります。

トム・ボイル

我々は、供給が今年、さらにもう一段下落し、おそらく来年に入っても継続すると予測しており、それはサンベルト地域のいくつかの市場だけでなく、他の地域でも起こるでしょう。

ジョー・フィッシャー

トムが述べた、それらの経済状況における広範な供給に関する課題について、それが我々の状況とは大きく異なるという点を付け加えることが重要だと考えています。我々は開発プラットフォームへの注力を継続したいと考えてきましたが、それはチームの質の副産物であり、この分野で最大、あるいは最大級の開発業者であることの利点、そして非常に重要なこととして、PS Nextの利点によるものです。我々のプラットフォームで8%の安定利回り（stabilized yield）を得られているという事実は、広範な市場で起きていることの代表的なものではありません。その価値創造は、当社独自のものです。

だからこそ、市場の他のプレイヤーが後退している一方で、我々はその領域への注力を続けているのです。

ケイトリン・バロウズ

詳細をありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、EvercoreのMichael Griffin様からです。回線がつながりました。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。PS Nextの取り組みについて、マーケティング支出や、いわゆるターゲットを絞ったマーケティングに関連して、少し話を戻させてください。トム、顧客獲得、あるいはマーケティング支出に関する枠組みにおいて、Googleのデータや、あるいは貴社が保有しているであろうAIを活用する方法が、以前のPublic社が行っていた方法と比較してどのように変化したのか、数値化するか、あるいはいくつか例を挙げてもらえますか？

トム・ボイル

はい、紐解くべき要素がたくさんありますね。一つずつお話しします。今年初めに、新しい最高収益・マーケティング責任者（Chief Revenue and Marketing Officer）のAyash Basuを迎え入れたことは、特筆すべき点です。彼は、今後の当社の収益およびマーケティング戦略に、自身の関与を反映させ始めています。

現在配置されているチームと協力することで、第1四半期を通じて、Googleを通じたターゲット設定の取り組みや、魅力的な顧客生涯価値（LTV）を持つと考えられる顧客をターゲットにするための、当社ウェブサイトにおけるコンバージョン施策などに注力することができました。

トム・ボイル

彼らは、何をすべきか、そしてより精緻化するためにデータをどのように活用できるかについて、Natalia Johnson氏とそのデータサイエンスチームと非常に密接に連携しています。顧客が当社のウェブサイトにアクセスした際、そのLTVがいくらになるか、適切な潜在価格とプロモーションの組み合わせは何であるかという予測を立て、そしてあなたの指摘したGoogleに関して言えば、どのようにしてそのような顧客をさらに探し出すか、という点です。これらすべてが検討事項の中に含まれており、今後、これらのリーダーたちが何を推進していくのか、非常に楽しみにしています。

マイケル・グリフィン

ありがとう、Tom。非常に助かります。一点、確認させてください。四半期末以降に成約した1億8,500万ドルの案件についてですが、これらの中にWelltowerとの新しいデータサイエンスのパートナーシップに関連するものはあったのでしょうか、それともこれらは既に進行中の案件（in the hopper）で、今月たまたま成約したものなのでしょうか？

トム・ボイル

はい。それらはどちらかと言えば進行中の案件でした。それらはすべて、今後発生する予定のものです。

マイケル・グリフィン

承知しました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのSpenser Allaway様からです。

スペンサー・アラウェイ

ありがとうございます。L.A.市場に関してですが、賃料凍結の期間を経て、顧客の賃料を市場賃料まで引き上げるのに、歴史的にどの程度の期間がかかっていたか、改めて教えていただけますでしょうか？需要環境の弱まりにより、今回のキャッチアップは通常より時間がかかる可能性があるとお考えでしょうか？

トム・ボイル

はい、Spenser、素晴らしい質問です。まず申し上げたいのは、ロサンゼルスにおける需要環境は引き続き非常に健全であるということです。オレンジカウンティの活動や、L.A.カウンティ周辺の他の郡を見れば分かる通り、サンディエゴでも引き続き強い需要、高い稼働率、良好な賃料動向が見られます。私たちは、L.A.周辺のマクロ環境全体と、そこで見られるパフォーマンスに対して大きな自信を持っています。

現場レベルでは、私たちはロサンゼルスにおいて真に代替不可能な、差別化された魅力的なポートフォリオを数十年にわたって保有し続けており、継続的に改善を図っています。今後の需要の観点からのアップサイドに関しては、楽観視しています。

トム・ボイル

市場賃料を適用する能力に関しては、明らかに現在は私たちのコントロールできる範囲外ですが、時間の経過とともにそれらの市場賃料を適用していく方針です。元の水準に戻るまでどのくらいの時間がかかるかは、緊急事態宣言がどのくらいの期間継続するかにも部分的に依存します。ヒル火災やウールジー火災、そしてCOVIDの緊急事態を振り返ると、以前徴収していた賃料水準に戻るまで、おそらく18か月から24か月ほどかかりました。当時の緊急事態宣言は、明らかに現在の状況よりも長期にわたっていました。

トム・ボイル

それが一つの目安になりますが、L.A.におけるプラットフォームの規模とブランド力を考慮すると、決して急いで即座に実行するつもりはありません。私たちは、12か月から24か月程度の期間で、それらの賃料を市場賃料へと加速させる能力について、多くの自信と実績を持っています。

スペンサー・アラウェイ

わかりました。ありがとうございます。非常に助かる詳細なご説明でした。では、話題を変えまして、取引市場に関してですが、貴社は明らかに非常に活発に動かれていますし、市場に出されているあらゆる案件を見ているものと推察いたします。

現在の市場におけるアセットについて、どのような状況にあるかコメントいただけますでしょうか。概して、ビッド・アスク・スプレッド（売り買いの価格差）はどのような状況でしょうか。また、キャップレートについても概括的にコメントいただけますか。

トム・ボイル

もちろんです。先ほど強調しました通り、売却主体の多様化が進んでいることを好意的に受け止めています。第1四半期には、機関投資家から個人投資家、さらにはその中間に位置するあらゆる層からの活動が見られました。多様性の観点から、これは心強い進展です。

運営面および金利面の両方で見られる安定性が、ビッド・アスク・スプレッドの縮小につながっていると考えています。つまり、売主が考える賃料水準と、我々が考える賃料水準とのギャップが少なくなっているのです。金利がより安定しているといった、そうした要素が助けとなっています。キャップレートに関しては、安定稼働中の物件の取引において5%台で概ね一定しており、当社のプラットフォームに投入する際には6%台に入っています。

トム・ボイル

我々には、アセットを取得して当社のプラットフォームに乗せ、より多くのキャッシュフローを得るというPS Nextの機会があり、これは非常に魅力的です。全体として、それが業界全体のキャップレートの現状という認識です。我々のチームは、繰り返しになりますが、そうした単発の活動ができるよう構築されています。年初来の活動の約4分の3はオフマーケット（相対取引）であり、非常にターゲットを絞ったマイクロマーケットでの活動でした。

一方で、対照的なものとして、 certainly NSA、つまり大規模なポートフォリオの機会も certainly 存在します。我々はあらゆる範囲に関心を持っており、それらの機会を捉えるために、異なる戦術とチーム体制への投資を行っています。

スペンサー・アラウェイ

わかりました。ありがとうございます。私からは以上です。

オペレーター

ご案内申し上げます。ご質問がある場合は、電話キーパッドの「＊1」を押してください。質問をお募りする間、少々お待ちください。次のご質問は、みずほ証券のRavi Vaidya様からです。

ご質問をお願いいたします。

ラヴィ・ヴァイディヤ

こんにちは。ご質問をお受けいただきありがとうございます。2026年を通じて収益がどのように推移すると予想されているかについては、既にお話をいただきました。非常に力強いスタートを切っていることを踏まえ、費用はどのように推移すると予想されていますか。

ジョー・フィッシャー

やあ、Ravi。Joeです。ええ、第1四半期は非常に好調で、ご覧いただいた通り、おそらく予想を上回る結果でした。固定資産税（PTAX）、人件費、マーケティング費、公共料金、修理・メンテナンス費（R&M）はすべて前年同期比で減少しています。

冒頭のコメントでも強調しましたが、固定資産税において約300万ドルの一時的な利益がありました。これは、第2四半期に発生すると予想していた不服申し立ての勝訴によるものです。これによる通期ガイダンスの変更はなく、単なるタイミングの問題です。今後の見通しにおける中間値を見ると、全体としても、また競合他社と比較しても、費用成長は依然として非常に抑制されています。

以前に提示した中間値に近づいていくにつれ、費用はわずかに上昇していくと考えています。

ジョー・フィッシャー

いくつかの数値は上昇することになりますが、その数値を抑制し、インフレ率以下に抑えるための取り組みを数多く実施しています。

ラヴィ・ヴァイディヤ

承知いたしました。大変助かります。あともう一点伺わせてください。今四半期のプロモーション活動が、1年前と比較して少なくなっているという決定について、コメントをいただけますでしょうか？これは今後も予想される傾向でしょうか？入居（move-in）と退去（move-out）の両方のボリュームが減少している環境において、プロモーションをどのようにツールとして捉えていますか？ありがとうございます。

トム・ボイル

はい。お客様はプロモーションに焦点を当てておられますが、それは一つのツールに過ぎません。顧客獲得ファネルへのコンバージョンとトラフィックを促進するために使用するツールとして、マーケティングや賃料（rental rates）も同様に重要であると考えています。プロモーションは、この1年間、非常に一貫して減少しています。

先ほどお話しした通り、入居時の賃料トレンドは年間を通じて改善しています。マーケティングについても、解約（churn）の減少と再賃貸が必要な在庫（inventory to re-rent）の減少を考慮すると、第1四半期において少し減少しました。顧客獲得のためのこれら3つのレバー（手段）すべてにおいて、非常に心強いトレンドが見られます。今後も収益を最適化するために、店舗レベルでこれらをダイナミックに活用し続けていく予定です。

ラヴィ・ヴァイディヤ

ありがとうございます。感謝いたします。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのマイク・ミュラー様からです。お電話がつながりました。

マイク・ミュラー

はい、こんにちは。レンディング（融資）プログラムについて少しお話しいただけますか？これを、主に収益を上げることができる融資ビジネスとして捉えていますか？あるいは、最終的に不動産や管理へと繋げるための切り口が必要なのでしょうか？最終的にどの程度の規模になり得るとお考えですか？

ジョー・フィッシャー

マイクさん、いくつかの重要なポイントを突いていますね。もちろん、私たちはこの事業から強力なリスク調整後リターンを得ることを目指しています。現在、この事業は約1億5,000万ドル規模です。時間とともに5億ドルから10億ドル規模に成長すると考えていますが、単にその数字を目指して努力するわけではありません。

先ほど申し上げたように、我々が持つ規律を考慮し、今年の前半はかなり慎重に進めました。しかし、付随的な要素に関するご質問については、このプラットフォームから得られる付随的なメリットは多くあります。あなたが指摘されたことの一つは、これが将来の買収活動の潜在的な供給源（feeder）になり得ることです。それは我々が考慮していることの一つです。

ジョー・フィッシャー

加えて、これらの資産に対して第三者による不動産管理を受託していますし、テナント保険も提供しています。プラットフォーム全体の収益性を考える際には、ローンから得られる利回りだけでなく、これらの他の事業から入ってくる収益ストリームやキャッシュフロー・ストリームも踏まえた、包括的な視点を持つ必要があります。

マイク・ミュラー

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのエリック・ルーブショウ様からです。現在、お電話がつながっております。

エリック・ルーブショウ

ありがとうございます。ご質問させていただきます。トム、あなたは、在庫の減少により入居数が前年同期比で減少していることについて少し触れられました。ウェブ検索や店舗への来客数で測定される、ファネル上流の需要について伺えればと思います。

最近の住宅ローン金利の変動、燃料価格の上昇、住宅販売の鈍化などを踏まえ、これから顧客となる方々から何か慎重な姿勢を感じることはありますでしょうか。それについて触れていただけると助かります。

トム・ボイル

ええ、良い質問です。私が先に触れた、解約率の低下に影響を与えているものと同じいくつかのマクロ的テーマが、入居数にも影響を与えています。これは市場によって大きく異なります。例えば、ミネアポリスからサンフランシスコ、ニューヨーク、ボストンといった当社の好調な市場では、ファネル上流のトレンドや活動は良好です。

一方で、先ほど挙げた、引き続きマイナス圏にあり、新規供給の吸収に伴う競争激化に苦しんでいる市場、例えばフロリダ市場やダラスなどでは、予想通り、それに伴って来客数もやや軟化しています。

トム・ボイル

全体像として、それらのマクロ的トレンドの一部が、需要をより控えめなものにしている一方で、解約水準の維持（解約の抑制）や、賃貸在庫の不足を支えています。これは非常に良い組み合わせであり、率直に言って、当社に多少の価格決定権を与えています。

エリック・ルーブショウ

ありがとうございます。買収に関して一点フォローアップさせてください。今年は（買収の）スタートが少し遅れたことは承知していますが、NSA取引の規模と複雑さを踏まえ、まだレバレッジの余力がある中で、より大規模で複雑なポートフォリオを追求する意欲に何か影響はありますか？ 今年は、このような単発のプライベート・マーケット資産の取引がさらに増えると予想すべきでしょうか？ ありがとうございます。

トム・ボイル

ええ、はい。いいえ、より大規模なポートフォリオは、明らかに予測がはるかに困難です。当社のチームは、先ほど申し上げたような単発の買収やマイクロマーケット・ターゲティングを行うために構築されており、それを強化するために、チームの規模拡大やデータサイエンス能力の向上といったプラットフォームへの投資を行ってきました。これはポートフォリオにも当然当てはまりますが、売り手が市場に出てくるかどうかに依存することになります。

取引能力に関しては、確かに第3四半期に大きなクロージングを控えていますので、その直近の時期については慎重に判断し、間違いなくNSA取引を優先し、開始にあたって統合がスムーズに進むように注力していきます。

トム・ボイル

その期間を除けば、リスク調整後リターンの高い形で継続的に資本を投入し、時間をかけて1株当たり利益のプラットフォームを成長させていきたいと考えています。チームは整っており、バランスシートも良好な状態ですので、2026年に向けて積極的に動いていきたいと考えています。

エリック・ルーブショウ

ありがとうございます、トム。

オペレーター

質疑応答セッションは終了いたしました。これより、締め括りのコメントをいただくため、進行をジョー・フィッシャーにお戻しいたします。

トム・ボイル

はい、トムです。今朝、あるいは今日の午後にご参加いただいた皆様、ありがとうございます。皆様からのご質問に感謝いたします。繁忙期が第2四半期にかけてどのように進展するかについて、改めて進捗をご報告できることを楽しみにしております。

皆様、誠にありがとうございました。