REG（リージェンシー・センターズ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

本会議は録音されていますのでご注意ください。それでは、ホストのChristy McElroyに進行をお任せします。どうぞ。

クリスティ・マケルロイ

おはようございます。Regency Centersの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日は、リーサ・パーマー社長兼最高経営責任者、マイク・マス最高財務責任者、アラン・ロス東部地域社長兼最高執行責任者、およびニック・ウィベンマイヤー西部地域社長兼最高投資責任者が同席しております。注意事項として、本日の議論には、将来の収益ガイダンスや将来の市場環境を含む、当社の将来の事業および財務業績に関する見解についての将来予測に関する記述が含まれる場合があります。

これらは経営陣の現在の信念および期待に基づいており、さまざまなリスクや不確実性を伴います。実際の結果が、私たちが提示する可能性のあるこれらの将来予測に関する記述によって示唆される内容と大きく異なる可能性があります。

クリスティ・マケルロイ

実際の結果がこれらの記述と大きく異なる原因となり得る要因またはリスクは、本日のプレゼンテーションに含まれている場合があり、SECへの提出書類、特に直近のフォーム10-Kおよび10-Qに詳しく記載されています。本日の議論では、特定の非GAAP財務指標にも言及します。比較対象となるGAAP財務指標は、当社の投資家向け情報（IR）ウェブサイトに掲載されている今四半期の決算資料に含まれています。また、将来の収益ガイダンスに関する開示を含む追加情報を含むプレゼンテーションを、当社ウェブサイトに掲載していますのでご注意ください。

将来予測に関する記述への注意は、これらのプレゼンテーション資料にも適用されます。再確認となりますが、本日の電話会議の参加者数を考慮し、ご質問は1つに留めていただきますようお願い申し上げます。追加のフォローアップ質問がある場合は、再度キュー（順番待ち）にお並びください。リーサ、お願いします。

リサ・パーマー

ありがとう、Christy。皆様、おはようございます。ご参加いただきありがとうございます。前年からのポジティブな勢いを引き継ぎ、素晴らしい年にスタートを切ることができました。

第1四半期には、堅調な運営ファンダメンタルズと価値を増大させる資本配分により、力強い同一物件NOIおよび利益の成長を実現しました。当社の業績は、ポートフォリオの耐久性、プラットフォームの強み、そしてチームの遂行能力を示すものです。当社のテナントは、当社の強力な郊外商圏における消費者の回復力と購買力、および業績優秀な食料品店を核とする生活必需品小売業への注力に支えられ、当社のセンター内で好調に推移しています。高品質な商圏と、生活必需型、バリュー志向、および利便性の高い小売業への集中というこの組み合わせこそが、不確実なマクロ経済環境下においても、当社のポートフォリオが一貫したパフォーマンスを発揮できる要因となっています。

また、当社の投資プラットフォーム全体においても、引き続き大きな勢いが見られます。

リサ・パーマー

新築開発における成功のトラックレコードは、Regencyの最大の差別化要因の一つであり、当社の外部成長戦略の主要なドライバーです。新規の小売供給が極めて少ない環境において、全米で高品質な開発案件を調達、実行、提供できる能力は、Regencyを真に際立たせています。当社のプロジェクトの引き渡しは、2026年以降に意味のあるNOIへの寄与へとつながり、総NOIの成長を押し上げ、利益とNAVの増強を推進します。今後を見据えると、今年の力強いスタートと、目の前にある機会に非常に活力を得ています。

Regencyの成長ストーリーがいかに独特であるかを改めて強調したいと思います。全米でも特に強力な商圏に位置する、高品質で食料品店を核とした近隣およびコミュニティセンターのポートフォリオは、経済サイクルを通じて一貫して耐久性のあるキャッシュフローを提供してきました。

リサ・パーマー

当社の主要な全国規模の開発プラットフォームは、当社の専門知識、関係性、および実証された実績に対抗できる企業がほとんどいない中で、株主のために意味のある価値を創造しています。強固なバランスシートにより、当社は柔軟性を持ち、低コストで多額の資金調達手段を活用しながら、好機を逃さず行動する能力を有しています。何よりも重要なのは、当社が業界最高のチームを有していることです。この基盤により、Regencyは株主に対して強固で持続可能な成長を提供し続けるための、極めて有利な立場にあります。

アラン、お願いします。

アラン・ロス

ありがとう、Lisa。皆様、おはようございます。当社にとって記録的な年となった2025年に続き、今年を始めるにあたって、また素晴らしい四半期を実現しました。ポートフォリオ全体のファンダメンタルズは引き続き強力であり、チームの遂行能力をこれ以上ないほど誇りに思います。

テナント需要は、アンカースペースとショップスペースの両方にわたり、ほぼすべてのカテゴリーと地域で引き続き堅調です。食料品店、レストラン、ヘルス＆ウェルネス関連、およびオフプライス・リテーラーが最も活発な層ですが、ポートフォリオ全体にわたる関与の広さは非常に印象的です。当社のセンターおよび商圏の両方において、高品質なスペースの確保がますます困難になっており、そのダイナミクスは当社に有利に働いています。97%に近づいている同一物件の賃貸済割合は、第4四半期から10ベーシスポイント上昇しました。

アラン・ロス

第1四半期における前期比の上昇は季節的には異例であり、私たちが経験している需要の強さと、占有率の耐久性を物語っています。賃貸済占有率は現在、以前のピークに近い水準にありますが、特に、主要な全国的小売業者との有意義な交渉が続いているアンカーのリーシングにおいては、さらなる上昇の余地があると確信しています。特に心強いのは、現在の当社の活動の性質です。占有済みスペースの積極的なリーシング、マーチャンダイジングのアップグレード、新しく活気のあるコンセプトの導入、および時代遅れまたは業績不振の用途の入れ替えにおいて、引き続き成功を収めています。

当社のSNOパイプライン内のテナントの開始において、意味のある進展があったため、今四半期の同一物件の開始率も20ベーシスポイント上昇しました。

アラン・ロス

パイプラインは引き続き将来のNOI（純営業利益）成長に向けた重要な追い風となっており、約4,200万ドルの増分ベース賃料を占めています。第1四半期は強固なキャッシュ・リーシング・スプレッドを達成し、GAAPスプレッドは過去最高水準に近いものとなりました。これらの結果は、リース契約に有意義な契約上の賃料ステップを組み込むことに加え、説得力のある時価（マーク・トゥ・マーケット）による賃料上昇を実現する当社の能力を反映しています。その成功は、ポートフォリオ内で長期的かつ強力で持続可能な賃料成長を推進する能力の基礎となるものです。

第1四半期の同一物件（Same-Property）NOI成長率4.4%は、力強い運営トレンドに加え、稼働率の向上と再開発プロジェクトの完了において私たちが遂行してきた大幅な進展を反映したものでした。最後に、リーシング活動、テナント売上、回収、および客数に見られるトレンドは、引き続き非常に良好です。当社は成功と継続的な成長に向けた体制を整えており、私たちのチームが何を成し遂げるかについて非常に期待しています。それでは、Nickに代わります。

ニック・ウィベンマイヤー

ありがとう、Alan。皆様、おはようございます。当社の投資プラットフォームには引き続き大きなモメンタムがあり、それはアクリーティブ（増分利益をもたらす）な投資活動が行われた活発な第1四半期に明白に表れています。当社のチームは、プロセス進行中のパイプラインにおけるプロジェクトを順調に実行・納品しており、魅力的な新規のゼロベース開発（ground-up）プロジェクトの調達も継続しています。

第1四半期には、ベイエリアでゼロから開発したSafewayをアンカーテナントとする近隣型センターである「Oakley Shops at Laurel Fields」を含む、4,200万ドル相当のプロジェクトを完了しました。当社のチームは、私が記憶している中で最も迅速なゼロベース開発の納品の一つである、このプロジェクトを18ヶ月足らずで完遂させるという極めて優れた仕事を行いました。また、今四半期には、ロングアイランドでの再開発である「Crystal Brook Corner」を含む、新たに7,300万ドル規模のプロジェクトを開始しました。当社はこの低利用の不動産を取得し、Whole Foodsをアンカーテナントとする近隣型センターへと変貌させています。

ニック・ウィベンマイヤー

このプロジェクトは、Regencyのプラットフォーム、当社の関係性、および開発の専門知識を活用して、短期的な価値創造を推進するという、差別化された視点で買収機会を検討する当社の能力を示すものです。現在、プロセス進行中のパイプラインは6億ドルを超えており、極めて優れたリーシングのモメンタムと9%を超える混合リターンを維持しています。チームはこれらのプロジェクトを予定通りかつ予算内で実行しており、これは着工前に行う大幅なリスク軽減の直接的な成果であることを強調しておきたいと思います。当社のゼロベース開発プラットフォームにおいては、引き続き目覚ましい成果が見られます。

一例として、2025年後半に開始した北カリフォルニアの「Ellis Village」が挙げられます。このプロジェクトはすでに100%リーシングされており、年内後半にアンカーテナントの開店を予定しています。北東部のゼロベース開発プロジェクトである「SunVet」と「StoneBridge」は、いずれも第1四半期にWhole Foodsの開店を迎え、共に地域社会から強い支持を得ました。

ニック・ウィベンマイヤー

Lisaが議論したように、ゼロベース開発はRegencyにとって引き続き大幅な差別化要因であり、デベロッパーとしての当社のブランドはかつてないほど強固になっています。新規供給が限定的な環境において、当社は高品質な食料品アンカー型ショッピングセンターを大規模に展開する唯一の全国展開デベロッパーです。当社のチームは積極的に新規プロジェクトを調達しており、今後3年間で10億ドルを超えるプロジェクト着手の可能性が見通せています。全米の主要な食料品小売業者は引き続き関与しており、当社との拡大を熱望しています。

また、ショップテナントも当社のプロジェクトに加わることを楽しみにしています。

ニック・ウィベンマイヤー

土地所有者は、当社の証明された実績と食料品小売業者との関係の強さを信頼して、プロジェクトの完遂を任せてくれています。特にマスタープラン・デベロッパーの間では、当社のリテールプロジェクトが彼らのコミュニティに対して重要なアメニティと価値を提供しています。このポジティブなモメンタムは引き続き当社の成功を高めており、追加の機会を捉えるための戦略的なポジショニングを可能にしています。当社は、市場のキャップレートに対して有意義なスプレッドを確保しながら、株主のために真の価値を創造しています。

投資プラットフォームにおける継続的な成長の機会について、私たちは期待を寄せています。Mikeさん？

マイク・マス

ありがとう、Nick。皆様、おはようございます。Regencyは、年初の強力な四半期をもう一度達成しました。これは、当社の戦略に対するチームの継続的な実行力と、市場の良好な条件の証左です。

第1四半期の同一物件NOI成長率は4.4%であり、そのうちベース賃料の成長は3.5%でした。前四半期に議論した通り、第1四半期は（ガイダンスを）上回り、第2四半期は通期ガイダンスの範囲を下回る見込みですが、これは第1四半期がその他収益の不安定な性質に左右され、次四半期が前年度の良好な費用調整実績と比較して比較対象（コンプ）が厳しくなることに起因しています。最も重要な点は、ベース賃料が非常に健全な水準で成長し続けていることであり、これは賃料の上昇、SNOパイプラインの開始、およびアクリーティブな再開発プロジェクトの遂行による恩恵を受けています。

マイク・マス

第1・第2四半期の変数を通覧した結果、通期の同一物件NOI成長率について3.25%〜3.75%のガイダンスを維持するとともに、コア営業利益およびNareit FFO（ファンド・フロム・オペレーションズ）1株当たり成長率についても、それぞれ中間値で4.5%のガイダンスを維持します。総NOI成長率は6%を上回るものと引き続き予想しており、これはゼロベース開発の納品と昨年完了した大幅な買収による有意義な寄与を反映しています。見通しの中で、いくつかの軽微な前提条件の変更を行いました。着手期待の高まりを受けて開発および再開発支出をわずかに増やしたほか、買収ガイダンスに既知の取引を含めるよう変更しました。

これらの変更は、継続的な力強い投資活動を反映したものであり、外部成長と価値創造におけるポジティブなモメンタムを支えるものです。バランスシートの強固さは、このアクリーティブな資本配分能力における重要な要素です。

マイク・マス

当社は、低レバレッジ、強力な流動性、および魅力的な価格での資本への確実なアクセスを備えた体制を整えるために、長期にわたって戦略的に取り組んできました。2月には、4.5%のクーポンで4億5,000万ドルの7年物無担保社債を発行し、Regency史上最低のクレジット・スプレッドを達成しました。この実行力は、REITセクターにおいて最も有利な負債コストの一つを代表するものであり、Moody'sとS&Pの両社からのA格付けを直接的に反映しています。レバレッジは目標範囲である5倍〜5.5倍の下限付近に留まっています。

クレジット・ファシリティ（融資枠）にはほぼ全額の利用可能枠があり、強力なフリーキャッシュフロー創出能力により、現時点でエクイティの調達や物件の売却を行う必要なく、開発パイプラインへの資金提供が可能です。最後に、もう一つの強力な四半期を達成できたことに満足しており、年内の残りの期間においても、チームが差別化された戦略を実行していく中での継続的な成功を楽しみにしています。それでは、ご質問をお受けいたします。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを開始いたします。ご質問がある場合は、電話のキーパッドの「＊1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様の回線が質問待ち行列に入ったことを示します。

ご質問は1件に留めてください。質問待ち行列から削除したい場合は、「＊2」を押してください。スピーカー機器を使用されている参加者の方は、＊キーを押す前に受話器を上げる必要がある場合があります。最初の質問は、ウェルズ・ファーゴのクーパー・クラーク様からです。

リサ・パーマー

クーパー。

オペレーター

クーパー様、回線がつながりました。それでは、UBSのマイケル・ゴールドスミス様へと移ります。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。ご質問を受け付けていただき、ありがとうございます。マイク、非現金収益の変動要素について説明していただけますか？ 通期ガイダンスが5,100万ドルとのことですが、それを按分すると、第1四半期では500万ドルになります。事業の内訳について説明していただけますでしょうか。

リサ・パーマー

マイケル、お話を終えられる前に、どういうわけか音声が途切れています。最初からもう一度お話しいただけると助かります。

マイケル・ゴールドスミス

こんにちは、リサ。失礼しました。これで少しは良くなりましたか？

リサ・パーマー

ありがとう、マイケル。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございます。はい。非現金収益の構成要素についてお伺いしたいと考えています。通期で5,100万ドルのガイダンスを出されています。

それを按分した場合、つまり4等分したとすると、おそらく1,275万ドルになるはずです。第1四半期の実績は約970万ドルでした。按分した数値と、非現金収益において自然に発生する不規則な変動との間の差異を生じさせている要因、および、年内の残りの期間がどのように推移すると予想されているかについて、詳しく説明していただけますか？ ありがとうございます。

マイク・マス

もちろんです。マイケル、ありがとうございます。ご質問に感謝いたします。おっしゃった通り、非現金項目はその性質上、不規則になることがあります。

当社のガイダンス範囲に多少のストレートライニング（定額化）を適用していれば、第1四半期に対する期待値はもう少し高まっていたでしょう。いくつか事象が重なりました。一つは、単一テナントの1件のリースについて調整を行い、そのリースを現金主義に変更したことです。これにより、事実上、当四半期に計上されるストレートライン賃料の引当金が発生しました。

現在見られているその差異を生じさせている最大の要因はおそらくこれです。当然ながら、5,100万ドルという通期ガイダンスから目を逸らしてはいません。また、念のためのリマインダーですが、昨年同様、テナント構成の変動や、市場価格を下回る賃料の加速によって、状況が不安定になることがあります。

マイク・マス

手短に、なぜ当社がRegencyにおけるキャッシュおよびキャッシュフローの成長を真に説明するためにCore Operating Earnings（コア営業利益）を使用しているのか、その理由を補足させてください。当社は非現金項目を除外し、非経常項目も除外しています。当社の収益ポテンシャルを考える上で、このCore Operating Earningsの数値は非常に価値があるものだと考えています。

リサ・パーマー

ありがとう、マイケル。

マイケル・ゴールドスミス

非常に役立ちました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのサミール・カナル様からです。

サミール・カナール

皆さん、おはようございます。まずは概括的なところから始めさせていただきますが、食料品店は安定しています。マクロ環境や価格上昇を考慮した、小規模店舗テナントの健全性について詳しく伺いたいと思います。占有コストについても伺いたいのですが、マクロ環境や価格上昇を背景に、店舗テナントのカテゴリ間、例えば裁量的な小売業やレストランの間で、何か違いは見られますでしょうか。

ありがとうございます。

リサ・パーマー

ありがとう、サミール。私から始め、その後、アランに当社のポートフォリオに特化した詳細を説明させます。これまで何度も申し上げている通り、当社のショッピングセンターの形式は「必要性、価値、利便性」に基づいているため、経済サイクルを通じて業績を出すための良好なポジションにあります。ガソリン価格の上昇による消費者への圧力については十分に認識しています。

しばしば「トレードダウン効果（より安価なものへの移行）」も見られますが、アランが当社の客数について補足できます。その結果として、当社のセンターではさらに多くの客数が見られ始めています。加えて、当社が事業を展開している商圏の消費者は、より弾力性があり、こうした価格上昇や圧力に耐えうる力を持っています。当社のテナントは健全です。

ポートフォリオ内のあらゆる指標においてそれを確認しています。先ほど申し上げた通り、アランにもう少し詳しく説明させます。

アラン・ロス

はい、サミール、おはようございます。リサが言ったテナントの健全性についてお話しします。まず最初に見るのは彼らの売上ですが、当社のポートフォリオ内では健全な状態を維持しています。次に注目するのは回収状況ですが、そこでは記録的な低水準を維持し続けています。

リサが言及したように、客数、貸倒損失についてです。ありがとうございます。客数は非常に弾力性があります。第1四半期の業績を見ると、2.3%増加しています。

最近のマクロ環境や燃料価格の上昇というご指摘の点についてですが……

アラン・ロス

4月はどうなっていますか？4月のポートフォリオを見ると、燃料価格が上昇しているこの時期において、客足は第1四半期よりも実際には3%増加しています。ええ、ご覧の通り、我々は引き続き手応えを感じており、それはリサが述べた消費者や、我々が事業を展開している商圏に関するコメントに立ち返る形になります。我々は引き続き状況を注視していく予定です。我々がアクセス可能なすべての指標において、状況は間違いなくポジティブなままです。

リサ・パーマー

ありがとう、サミール。

オペレーター

シティのクレイグ・メールマン氏に移ります。

クレイグ・メールマン

皆さん、おはようございます。皆さんはここで、新規着工の期待値を少し引き上げられましたね。今年開始される予定のプロジェクトがどれなのか、また、全体的なリーシング活動や、今回の新規着工には含まれていないものの、今年後半に開始する可能性があるものなどがあれば、お話しいただけますか？各プロジェクトの全体的な環境についてお話しいただければと思います。

マイク・マス

クレイグ、ご質問ありがとうございます。まず私から始めますが、一点明確にしておきたいことがあるので、すぐにニックに代わります。我々は開発支出についてガイダンスを出していますが、今年のその支出を押し上げる、追加の着工に関する可視性が高まっていることを強調しています。ただし、これは支出のガイダンスであり、着工数のガイダンスではないという点を明確にしておきたいと思います。

その後、ニックが引き継ぎます。

ニック・ウィベンマイヤー

はい、クレイグ、ご質問ありがとうございます。冒頭の説明でも述べた通り、我々のゼロベースの開発プログラムについては非常に手応えを感じています。過去3年間でご覧いただいた通り、8億ドル強の着工を行ってきました。今後については、当社の投資プラットフォームが、次の3年間で10億ドル以上を投資することを見込んでいます。

我々のチームが全米でこうした機会を見つけ出すという素晴らしい仕事をしていることから、継続的な上昇モメンタムが見て取れるはずです。我々はその機会のセットに対して引き続き強気であり、当初の予想よりも着工数が増えるとの見込みに基づき、その支出がいくらになるかについての見通しを引き上げています。

リサ・パーマー

ありがとう、クレイグ。

オペレーター

次に、BMOキャピタル・マーケッツのフアン・サナブリア氏にお願いします。

フアン・サナブリア

おはようございます。クレイグの質問に関連して、一点伺わせてください。グリーンフィールドの新規着工に関して、マスタープラン型コミュニティが貴社にとって良い機会の源泉であるとおっしゃいました。ROAD to Housing Actによる戸建賃貸用建設（build to rent）の不確実性を踏まえ、一部の開発者が住宅建設を一時的に停止しているような状況があるのか、また、それがRegencyの将来の開発パイプラインにおける、そうした事業ラインの今後の見通しに何らかの変化をもたらしているのか、気になっています。

ニック・ウィベンマイヤー

はい、ご質問ありがとうございます。非常に鋭いご質問です。実情として、これまでの当社のプログラムは、ビルド・トゥ・レント型のコミュニティには深く関与してきませんでした。当社が全国で提携している、あるいは提携し続けているマスタープランの開発者は、戸建分譲型のコミュニティ、あるいはタウンホームやアパートメントビルなどの他の要素を持つ開発者です。

現時点において、当社が取り組んでいるマスタープラン型コミュニティにおいて、コミュニティ内にリテール（小売施設）を建設し続けていこうとする彼らの意欲や要望に、何らかの影響は見られません。

リサ・パーマー

フアンさん、ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital Marketsのトッド・トーマス様です。

トッド・トーマス

こんにちは、ありがとうございます。その点に関連して、ゼロからの開発（ground up development）に関して、着工のペース、つまり年内の残りの期間がどのようになるかについてお話しいただけますか。また、現在アンダーライティングしている新規のゼロからのプロジェクトの年間利回りが、他の利回りに対してどのような傾向にあるか、そして将来のマスタープランに基づく着工が同様の利回り特性を持つのか、あるいは異なる利回り特性を持つ可能性があるのかについても議論していただけますでしょうか。

ニック・ウィベンマイヤー

はい、トッド、ご質問ありがとうございます。タイミングに関する最初のご質問についてですが、開発の波（lumpy developments）についてお話しするとすれば、タイミングの面で最も波が大きくなるのは、当社の焦点が特定のタイムラインに合わせることではないからです。当社の焦点は、案件をクローズする前に、これらの機会のリスクを確実に軽減（de-risk）することにあります。開発許認可（entitlements）を完全に取得していること、アンカーテナントとのプレリーシングを完了していること、設計図面が完成し、入札結果を手元に持っていること、そしてこれらのプロジェクトの実行に関する見通しが立っていることを確実にしたいと考えています。

ご理解いただける通り、これは極めて複雑なプロセスです。私たちはいつも笑い話にしていますが、このプロセスにおける外部からのあらゆる要因によって、電話一本で遅延が発生しうる状況なのです。

ニック・ウィベンマイヤー

私たちはそのプログラムに期待しています。構築段階にあり、常に波はあるでしょう。そうは言っても、今年度は着工件数が増加することについて引き続き良好な見通しを持っており、それが予測支出を引き上げた理由です。今年は波があり、おそらく期末寄りの配分（back-end weighted）になるでしょうが、それでもその全体的な軌道については非常に自信を持っています。

マイク・マス

私からも少し補足させてください。クレイグの質問についても重ねて強調しておきたいからです。その支出ガイダンスについては、支出の観点からは年間を通じて均等（ratable）に行われるものと考えています。次にニックの指摘に関連して、着工件数は増加しており、おそらく期末に集中する（back-end loaded）と考えていますが、これは2027年以降の引き渡しに向けて非常に良い準備となります。

リサ・パーマー

すみません。どうぞ、ニック。利回りに関する質問の後半部分について、あなたにお任せします。

ニック・ウィベンマイヤー

はい。利回りに関しては、見通しに変更はありません。すでにご覧いただいている通り、当社の開発利回りは堅調に7%以上の範囲にあり、当社の見通しも引き続きその水準にあります。これらのリターンを達成することについて、非常に手応えを感じています。

リサ・パーマー

ありがとう、トッド。

オペレーター

次はEvercore ISIのMichael Griffin氏にお伺いします。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。アラン、リーシング・パイプラインに関するお話、ありがとうございました。同一物件の賃貸面積および稼働開始面積の両方が、今年も引き続き好調な年になりそうですね。組み込まれている賃料の値上げ（レント・バンプ）に関するお話についてですが、これはおそらく小規模店舗側のお話かと思いますが、アンカー・リースに関して、貴社が持つ交渉力（レバレッジ）に何か変化はありましたでしょうか？多くの食料品店は、複数のオプション期間を持つ、実質的に据え置きの賃貸借契約になると理解しています。

より短いオプションを通じて、より早い段階でサイトのコントロールを取り戻せるようにすることなのか、あるいは賃貸借期間を通じてより大きなエスカレーション（賃料増額条項）を組み込むことなのか。アンカー・ボックスに特化した、交渉面でのレバレッジや、そこで賃料をどこまで押し上げることが可能かについてお話しいただけますか？ありがとうございます。

アラン・ロス

グリフィン、ご質問ありがとうございます。おっしゃる通りです。ショップに関しては、ご要望ではありませんが統計をお伝えしておくと、当社の新規ショップ・リーシングの90%が、実際に3%以上の賃料増額を組み込んでおり、約4分の1には4%以上の増額が含まれています。まさにおっしゃる通りで、我々はその方向に注力しています。

レバレッジに関しては、アンカー側における組み込みの増額ステップについては、劇的な変化は見られていないとお伝えすることになります。もちろん、依然として価格決定権は存在しており、ワークレター（工事条件書）の管理をより強化することや、TI（テナント改善費）を低く抑えること、あるいは前払いの賃料を増やすことなど、活用できるレバー（手段）は確実にあります。

アラン・ロス

オプション期間が短くなるような傾向は、あまり見られません。我々としては、当社のプロジェクトにとって持続可能となり得る、適切な品質のアンカー・リテーラーであれば、条件を合わせる用意があります。パイプラインは強力です。第1四半期には再開発案件でPublixと契約を締結しました。

PGA Superstoreとも契約しました。現在急速に拡大しているTeso Lifeを、バージニア州のプロジェクトに初めて導入することになります。その後は、Ross、TJX、Burlington、Ultaなど、よく耳にする有名な名前が多く挙がっており、非常に堅調です。アンカーの取引状況については、非常に手応えを感じています。

冒頭の発言でも述べました通り、継続的な稼働率向上という点において、ピーク時の水準に戻るための真の機会は、まさにそこにあると考えています。

リサ・パーマー

私は、最後のお言葉が重要だと思います。それは需給関係です。当社の稼働率がピークに達し、アンカー向けのスペースがなくなれば、空室がより多い時期に比べて、すでに価格決定権とより大きな交渉力を持っています。現在は、空室はそれほど多くありません。

需給が我々に有利な方向に動き続ければ、段階的に価格決定権が増し、より強く交渉するためのレバレッジも段階的に増えていくでしょう。ただし、テナント側に他の選択肢や代替案がある限りにおいてであり、また、ウィンウィンの関係である必要があります。我々は彼らのビジネスやマージンを考慮しなければなりません。また、テナントや当社のリテーラーがより効率的になり、テクノロジーや人工知能を通じて運営効率を向上させていくことで、彼らがより高い賃料を支払えるようになると私も信じています。

その点については、非常に楽観視しています。

リサ・パーマー

グリフィン、ありがとうございます。

オペレーター

次は、みずほ証券のHaendel St. Juste様にお伺いします。

ラヴィ・ヴァイディヤ

こんにちは、おはようございます。Haendelに代わって電話しております、Ravi Vaidyaです。皆様、お元気でお過ごしのことと思います。キャッシュベースに変更されたテナントを特定していただけますか？それは破産によるものでしょうか？現在の負債範囲については、どのように考えるべきでしょうか。

特に、現在の準備金のうち、これまでに利用したのは10bps未満であるという点を踏まえると、いかがでしょうか。ありがとうございます。

マイク・マス

もちろん。テナント名を特定することは控えさせていただきます。9,000件を優に超えるリース契約のうち、1件について、将来のリース債務の条件を履行する能力に関する判断を下したものです。忘れないでいただきたいのは、彼らは現在も期日通りであるということです。

短期的には賃料を支払っています。コア営業利益（Core Operating Earnings）への影響はありません。これは将来の賃料増額に関する会計処理です。ULIの観点から申し上げますと、非常に良い四半期でした。

概ね期待通りの結果となりました。現在は歴史的平均を下回る水準で運営しています。私たちは、歴史的平均と同程度か、あるいはそれをわずかに下回る水準で運営することを計画していました。現在、その期待に応えています。

稼働率は依然として非常に高く、テナントの健全性についても引き続き強い自信を持っています。

アラン・ロス

ULIの今後の見通しについては好感しています。これは破産に関するコメントとは別の話です。破産は退去を意味します。私たちは現在も、進行中のいくつかの破産申し立ての渦中にあります。

それらから良好な機会を得られる可能性を示す、わずかな兆候は見え始めていますが、まだ完了したわけではありません。破産は不確実なプロセスであり、状況がより明確になるまでもう少し時間が必要ですが、私たちのビジネスにおける通常の一部です。

クリスティ・マケルロイ

ラビ、ありがとう。

オペレーター

次は、ラデンブルグ・タールマンのFloris van Dijkum様にお伺いします。

フローリス・ファン・ダイクム

おはようございます。リサ、お声を聞けて光栄です。皆様は、過去数十年にわたって、ショッピングセンター開発者として、明らかにベスト・イン・クラスの実績を築いてこられました。リサが示唆されたように、それが貴社のプラットフォームを真に差別化しています。

どのように考えるべきでしょうか。私の記憶では、貴社は大規模なランドバンク（保有地）も保有していないかと思います。開発における大きな投入要素となる地価の上昇に対し、どのように身を守っているのでしょうか。開発を通常始動させる前に、土地を確保したり、オプション（予約権）の下に土地を置いたりするために、どの程度前から取り組む必要があるのか、そのオプション戦略についても併せてお話しいただけますでしょうか。

リサ・パーマー

Floris、ありがとうございます。Nickに詳細を話してもらう前に、まず私からお話しさせていただきます。まず、私が全米の業界で最高だと確信している開発プラットフォームについて、評価していただいたことに感謝いたします。Nickが質問に答える内容の多くは、なぜ私たちが最高であるのかという理由に関わっています。

それは、チーム、関係性、そして経験と実績です。そのすべてが重要であり、そのすべてが私たちの成功に差をもたらしています。それは好循環となっています。それでは、Nickに代わります。

改めて、ありがとうございます。コメントをいただき、本当に感謝しております。

ニック・ウィベンマイヤー

もちろんです、Floris。また、私たちが非常に効率的にこれを行っていることに気づいていただき、感謝いたします。つまり、私たちはこの開発プログラムを推進するために、ただ抱え込んでいるだけの膨大な土地バンクを動かしているわけではないということです。私たちは間違いなく土地の売却者と協力し、彼らの物件のオプション権を取得し、先ほど説明したように、クロージング（成約）前にそのプロセスにおけるリスクを低減（デリスキング）しながら進めています。

私たちの仕事の非常に困難な部分は、土地所有者と席を共にし、彼らの土地の価値について対話し、彼らに教育することであり、それが私たちが日々行っていることです。開発ビジネスにおいて最も難しい部分と言えるのは、ある特定の価値観を持っているかもしれない土地所有者と向き合い、市場の実態について理解を深めてもらうことだと思います。それが私たちのチームが日々行っていることです。私たちの実績、情報へのアクセス、そしてリテーラーとの関係があるからこそ、私たちはそうした対話や、土地所有者との競合において、本来あるべき以上の成果を勝ち取ることができています。

これは今後も続くと予想していますが、決して容易なことではありません。常に挑戦です。

リサ・パーマー

ありがとう、Floris。

オペレーター

モルガン・スタンレーのRonald Kamdem氏に代わります。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。質問を受け付けていただき感謝します。プレゼンテーションの中で、稼働率向上の余地（ランウェイ）に関するスライドを再度提示されていましたが、これは非常に興味深いと思いました。なぜなら、賃貸済稼働率（leased occupancy）はすでにピークに達しているか、あるいは以前のピークを超えている一方で、稼働開始稼働率（commenced occupancy）はまだそうではないことが示されているからです。

質問なのですが、稼働開始稼働率は今年、新たなピークに達することができるとお考えでしょうか？また、それが今後の既存物件のNOI（純営業利益）にとって、どのような追い風になるかについてコメントをいただけますでしょうか。ありがとうございます。

マイク・マス

Ron、私たちの優れた開示に気づいていただき感謝します。ええ、私たちは、現在私たちが目にしているこの環境において、このポートフォリオの見通しについて非常に楽観視しています。私たちは賃貸済割合において新記録を樹立しました。稼働開始割合については、まだ向上の余地があります。

今年の私たちの計画と予想は、賃貸済と稼働開始の間のギャップを縮小し続けることです。その結果、基本賃料の力強い成長を継続させることができ、また回収金（リカバリー）を通じた増幅要因も生じるでしょう。これは今年残りの期間を通じて継続すると考えています。

マイク・マス

その後の展開については、状況次第です。つまり、私たちはアクティブなアセットマネージャーでもあると考えています。私たちは再開発を通じて、自社のポートフォリオに投資していくことを真に志向しています。時には、空室を管理し、一定の空室を受け入れることも意味します。

Alanならこう言うでしょう。「私たちは稼働率のためにリーシングしているのではない。長期的にNOIを最大化するためにリーシングしているのだ」と。それが、私たちが今後取っていくアプローチです。

アラン・ロス

Ron、私が強調しておきたい唯一の点は、第1四半期に150万平方フィートの実行（エグゼキューション）を行ったということです。私たちのチームはフルスピードで動いています。彼らは即戦力として活動しています。彼らが成し遂げたことを本当に誇りに思います。

これほどのピーク水準にありながら、2025年第1四半期に実行したよりも多くのGLA（総賃貸可能面積）です。彼らは今後も地道に努力を続け、単に空室のための機会を見つけるだけでなく、賃貸済みのスペースにおいても、より優れたオペレーターやアップグレードされたマーチャンダイジングへと注力し続けていくでしょう。質問をいただき、ありがとうございます、Ron。

リサ・パーマー

ロン、ありがとう。

ロナルド・カムデム

ありがとう。

オペレーター

次はJPモルガンのHong Zhang氏にお願いします。

ホン・チャン

はい。ええと、昨年の資金調達時よりも株価が高くなっていることを踏まえ、現在、エクイティ市場から資金を調達する可能性についてどのようにお考えか、お話しいただけますでしょうか。

リサ・パーマー

その後、NOI（純営業利益）も成長しているという点もお話ししようと思っていました。我々は常に、エクイティ発行に対して好機を捉えるという考え方を持っています。現在、我々のニーズを満たすには十分すぎるほどのバランスシートの余力とフリーキャッシュフローを有しています。もし、エクイティによって増益（アクレティブ）な形で資金調達ができるような、目に見える機会があれば、その機会を活用するでしょう。

我々は、慎重かつ増益となる形でエクイティを発行してきた、かなり良好な実績があると考えています。確かに、それは我々の手段の一つであり、機会が訪れた際には活用していくものと考えています。

ホン・チャン

ありがとうございます。

リサ・パーマー

ありがとう、Hong。

オペレーター

ご案内いたします。ご質問がある場合は、星1番を押してください。次はドイツ銀行のOmotayo Okusanya氏にお聞きします。

オモタヨ・オクスニヤ

はい。おはようございます。これは公平な質問だと思います。長期間にわたって非常に好成績を収め続けていることの「呪い」とは、人々が常にますます多くのことを期待する傾向があることだと考えています。

繰り返しますが、御社は素晴らしい四半期を過ごしており、見通しも堅調ですが、株価は本日下がっています。投資家が、同業他社と比較してポートフォリオに保有すべき銘柄として、御社の名前を全体的に見ている際、プレミアム・バリュエーション（割高な評価）を目にしているのかもしれません。繰り返しますが、業界全体にとって非常に良好な事業環境があるため、それは正当なものです。

オモタヨ・オクスニヤ

その状況において、私が抱いている疑問は、そのような環境下で、いかにして同業他社に対してアウトパフォーム（上回る成果を出す）し続けられると考えているか、ということです。投資家が御社のストーリーについて過小評価している可能性のある要素は何でしょうか。それについて、御社が証拠を示せるもので、かつ、御社が再び優れた利益成長を実現でき、それがプレミアム・バリュエーションを正当化することを投資家に確信させるためのものは何でしょうか。

リサ・パーマー

前任者から学びました。前任者はよく、非常に賢明な投資家の言葉を引用していました。「短期的には、市場は投票機である。失礼、長期的には、市場は計量機である」と。

私たちが戦略的優位性と呼んでいる要素、つまり、ポートフォリオの質、開発プラットフォーム、バランスシート、そして私たちのチームの組み合わせは、実にユニークなものです。長期的には、既存物件のNOI（純営業利益）成長において、セクターの最上位、あるいはその付近に位置することを100％確信しています。5年、10年と振り返ってみれば、その通りであることが分かるはずです。その成長を実現するために、セクターの他社よりも少ない資本を使用しているのです。

リサ・パーマー

過去を振り返り、投資、およびエクイティ、新規債務による成長、あるいは単なる新規の増分資本のいずれかを用いた投資からのアクリーション（増益効果）を見ると、そのリターンはセクターのトップ、あるいはその極めて近くにあります。これら4つの要素、すなわち、非常に強力な既存物件NOI成長を生み出すポートフォリオの質、比類のない開発プラットフォーム、それを支えるバランスシート、そして実行する人材があるからこそ、長期的に株主の皆様に意義のある価値を提供し続けられるものと信じております。それが、正しい戦略であり、長期にわたって成果を出し続けてきた戦略であると信じています。ありがとう、Tayo。

オモタヨ・オクスニヤ

承知いたしました、リサ。

オペレーター

次は、ウェルズ・ファーゴのクーパー・クラーク氏です。

リサ・パーマー

クーパー、戻りましたね。

クーパー・クラーク

素晴らしい。それを聞けて良かったです。ありがとうございます。過去に原油価格が高騰していた時期に見られたポートフォリオの傾向と、それが交通量（客数）レベルや消費者支出の動向に与える影響についてお話しいただけますでしょうか。

リサ・パーマー

ガソリン価格がこれほど高かったのは、おそらくコロナ禍の真っ只中だった時で、少し状況が異なりました。それが必ずしも、参照すべき関連性のある歴史的な指標になるとは思いません。一般的に、私は再び、私はこの会社に30年間在籍していますが、Regencyの現代において、既存物件のNOI（純営業利益）の減少を目にしたのは、実質的に2回だけです。一度は世界金融危機、もう一度はコロナ禍の間です。

当社の物件タイプ、つまりショッピングセンターの形態である近隣コミュニティセンターは、非常にディフェンシブであり、あらゆるサイクルを通じて、一貫性があり、耐久性のある、安定したキャッシュフローを生み出します。繰り返しになりますが、私は――そして、Hapがおそらく聞いているはずですが、私が実際に彼のことに2回言及したことを彼はきっと喜んでくれるでしょうが――

リサ・パーマー

私のキャリアのずっと初期の頃、98年のミニ不況や2001年のテックバブルの際、彼は「我々は（不況に）参加しないことを選択する」と言い続けていました。なぜなら、私たちは本当に、それを通り抜けて成長したからです。繰り返しますが、ポートフォリオの質、ショッピングセンターの形態、そして我々が展開している商圏について考えれば、我々はそれを乗り越えて成長することができ、それが我々の期待（想定）していることです。

クリスティ・マケルロイ

クーパー、ありがとう。

クーパー・クラーク

ありがとうございます。

オペレーター

これにて質疑応答セッションを終了いたします。締め括りのコメントのために、Lisa Palmerに進行を戻したいと思います。

リサ・パーマー

皆様、ありがとうございました。お時間をいただき感謝いたします。また、チームの皆さんにも感謝します。それでは、良い一日を。

オペレーター

皆様、ご参加いただきありがとうございました。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。回線をお切りください。それでは、素晴らしい一日をお過ごしください。