REXR（レックスフォード・インダストリアル・リアルティ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

こんにちは。本日のコンファレンス・オペレーターを務めますPrillaと申します。ただいまより、Rexford Industrial Inc.の2026年度第1四半期決算電話会議を開始いたします。バックグラウンドノイズを防ぐため、すべての回線はミュートに設定されております。

スピーカ―の発言終了後に、質疑応答セッションを設けております。この時間中に質問をされる場合は、電話機のキーパッドで「＊」に続いて「1」を押してください。質問を取り消したい場合は、再度「＊1」を押してください。ありがとうございます。

それでは、Rexford Industrialの投資家情報およびキャピタル・マーケット担当ディレクター、Mikayla Lynchにマイクをお渡しします。Mikayla、始めてください。

マイケラ・リンチ

ありがとうございます。Rexford Industrialの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。昨日の決算リリースに加え、本日の発言を補完するものとして、当社のウェブサイトの投資家情報セクションにサプリメンタル・パッケージおよび決算プレゼンテーションを掲載いたしました。念のため申し上げますと、経営陣の発言および皆様のご質問への回答には、連邦証券法で定義される「将来予測に関する記述」が含まれる場合があります。

これらは特定の仮定に基づいており、当社の10-Kおよびその他のSEC提出書類に記載されているリスクおよび不確実性の影響を受けます。したがって、実際の結果は異なる可能性があり、当社は将来にわたって将来予測に関する記述を更新する義務を一切負いません。また、本日の電話会議では非GAAP財務指標についても議論いたします。当社の決算プレゼンテーションおよびサプリメンタル・パッケージには、GAAPとの調整表、ならびにこれらの指標が投資家にとってなぜ有用であるかの説明が記載されています。

本日は、RexfordのCEOであるLaura Clark、COOのJohn Nahas、およびCFOのMike Fitzmauriceが参加しております。

マイケラ・リンチ

それでは、Laura Clarkを紹介いたします。Laura？

ローラ・クラーク

ありがとう、Mikayla。そして、本日ご参加いただいている皆様、ありがとうございます。Rexfordチームは強力な四半期を実現しました。リーシング活動において記録を更新し、410万平方フィートのリース契約を締結しました。

これは、テナントの活動増加と、当社の高品質なポートフォリオに対する需要を反映したものです。戦略的優先事項を推進するために講じている決定的な行動が、トップライン（売上高）およびボトムライン（純利益）の成長を牽引しており、当社の業績の超過達成と通期予想の上方修正を支えています。本日、私は戦略的注力分野と広範な環境についての最新状況をご説明します。その後、Johnが運営実績について話し、市場動向に関するより深い見解を共有します。

最後に、Fitzが財務結果と引き上げられた通期見通しについて説明します。当社は、長期的な株主価値を向上させるという明確に定義された目標を掲げて今年を迎えました。第1四半期において、当社は3つの戦略的注力分野、すなわち「オポチュニスティックな資産売却」、「価値を高める（アクリーティブな）資本再配分」、および「運用の厳格化」において、有意義な進展を遂げました。

ローラ・クラーク

まずは、将来のキャッシュフローの強化と開発リスクの低減に焦点を当てた、プログラム化された資産売却戦略についてお話しします。現在までに、1億4,400万ドルの資産売却を完了しており、さらに1億7,000万ドルが契約締結中またはオファー受諾済みであり、年間の目標達成に向けて着実に進んでいます。これらの戦略的な資産売却を通じて、当社はキャッシュフローのリスクを低減し、プレミアムなバリュエーションを獲得し、将来的な株式価値を希薄化させる資本支出を回避しています。これらはすべて、次の優先事項である価値を高める資本再配分を直接的に支えるものです。

売却によって得られた資本を再配分する際、当社の投資判断は、優れたリスク調整後リターンを提供するというコミットメントに引き続き基づいています。Rexfordの公開市場における評価額と当社のプラットフォームの本源的価値との間には乖離があるため、自社株買いは、FFO（運営によるキャッシュフロー）および1株当たりNAV（純資産価値）の増大を促す強力なドライバーであり続けています。第1四半期には、2億ドルの自社株買いを実施しました。

ローラ・クラーク

今後についても、将来のキャッシュフロー成長の質と持続性を高め、価値を高める資本再配分を通じて有意義な価値を引き出すために、ポートフォリオ全体で機会の評価を継続していきます。また、運用の厳格化の強化というコミットメントに対しても、実質的な進展がありました。前四半期では、市場ファンダメンタルズの軟化の中で、稼働率を優先することに注力しているとお伝えしました。テナントへの積極的な働きかけ、エンドマーケットの要求への対応、および当社資産への需要喚起を行うという当社のチームの強力な実行力は、リーシングの強化と空室期間の短縮につながりました。

第1四半期の業績および引き上げられた通期ガイダンス予想は、キャッシュフローの維持と資本コストの削減に向けた当社の努力を直接反映したものであり、今後も継続して注力してまいります。運営効率に関しては、これまでの取り組みにより、G&A（一般管理費）の大幅な削減を実現できる体制が整っており、売上高に対するG&A比率は競合他社の平均を下回っており、今後もこの水準を低下させていく見込みです。

ローラ・クラーク

次に、Rexford独自のポジショニングが現場の状況に対する比類のない透明性をもたらす、インフィル（都市部中心部）の南カリフォルニア工業市場についてお話しします。南カリフォルニアのインフィル地域には2,400万人以上が居住しており、世界第12位の経済規模を誇り、世界第4位の工業市場を含んでいます。このセグメント化された市場における需要と供給は、多様なマクロおよびミクロ経済の要因によって形成されており、サブマーケット、建物規模、または品質ティアによってパフォーマンスが異なることを意味します。重要なのは、この多様性が強力な長期的需給ファンダメンタルズを支えているということです。

そのような背景の中で、第1四半期は市場全体での変化を反映したものとなりました。テナントの活動増加は、リーシング量の増加につながりました。具体的には、Rexfordのポートフォリオにおける第1四半期のリーシング活動は、前年同期比で70%以上増加しました。

ローラ・クラーク

さらに、当社の空きスペースに対する現在のリーシング関心度は、前四半期および前年同期の約75%から、約90%へと上昇しました。特筆すべきは、四半期を通じてモメンタムが加速し、リースの大部分が四半期の後半に実行されたことです。特定のサブマーケットや製品タイプにおける需要は依然として軟調であり、市場ファンダメンタルズも依然として圧力を受けていますが、当社のポートフォリオおよび市場内で見られる初期のポジティブな兆候には勇気づけられています。当社は、この漸進的な改善を、より広範な安定化への必要な前兆と捉えており、最終的には市場全体の供給不足と空室率の低下へとつながる舞台を整えるものと考えています。

重要な点として、当社の高品質で機能的な資産と供給制約のある立地は、Rexfordが並外れた成長を実現できるという自信を裏付けています。

ローラ・クラーク

建設中の供給量は歴史的な低水準に留まっており、大幅に増大した規制上の制限を含む、近年生じている新規供給に対する構造的な障壁が、市場の供給能力を根本的に変えてしまいました。これらの長期的な制約は、Rexfordの競争上の優位性（堀）を深め、当社の代替不可能なポートフォリオの価値を強化するものと考えています。こうした好ましいダイナミクスは、5万平方フィート未満の建物において増幅され、小規模形式で消費主導型の産業用不動産というRexfordのコアフォーカスとも一致しています。このサイズ範囲における建設中の供給量は僅少であり、既存在庫の約80%は50年以上前に建設されたものです。

これは、小規模形式の製品を追加することの長年の困難さを反映しており、当社のバリュークリエイション・プラットフォームが、時間の経過とともに1株当たりの成長を大きく実現できるような立場に置いています。最後に、市場で見られる段階的な改善を心強く感じています。

ローラ・クラーク

市場が底を打ち、需要条件が改善するにつれて、Rexfordが引き続き利益を享受できるものと確信しており、当社は株主の皆様に有意義で持続可能な価値創造を提供できる良好なポジションを維持しています。ジョンにマイクを渡す前に、彼の卓越したリーダーシップとRexfordの運営における多大な貢献を認め、COOへのふさわしい昇進を祝福したいと思います。ジョン？

ジョン・ナハス

ありがとう、ローラ。皆さん、おはようございます。始める前に、COOの役割を引き継ぐ機会をいただいたことに感謝の意を表したいと思います。私は素晴らしいRexfordチームの一員であることを誇りに思いますし、パフォーマンスを向上させるための戦略を実行していくにあたり、Rexfordのリードを支援できることに興奮しています。

全体として、当第1四半期は堅調な結果となり、業績は予想を上回って推移し、当社のプラットフォームの耐久性を強化するものとなりました。リーシング活動は四半期を通じて勢いを増し、占有率を優先することに注力した結果、410万平方フィートを超えるリース取引が行われました。取引量は144件で、平均面積は2万9,000平方フィートであり、その約70%は更新によるものです。これには、インランド・エンパイア・ウェストのプロダクション・アベニューにある110万平方フィートの物件における、Tireco社の更新が含まれます。

ジョン・ナハス

当四半期のキャッシュ・リリーシング・スプレッドは、Tireco社の更新を含めてマイナス15.4%、Tireco社の更新を除いてマイナス1.8%となり、当社の予想通りでした。Tireco社の更新はその相対的な規模と影響を考慮し、改めて詳しく説明したいと思います。この更新は、いくつかの要因において戦略的なものでした。第一に、交渉時において、当社は隣接する規模と機能が同等の建物の、近日中の空室予定を予見できており、それがテナントにとって効率的かつ低コストな移転の選択肢となっていたことです。

第二に、来年に予想される潜在的な空室に伴う多額の資本投資とダウンタイムを考慮すると、占有を維持することは財務的に有利でした。最後に、当社は戦略的に、延長期間を3年間に制限し、リース構造をグロス（総額賃貸）方式に転換することを選択しました。これにより、契約期間中に予想される固定資産税評価額の大幅な減少を（賃料として）回収することが可能になりました。

ジョン・ナハス

この更新により約30%のマイナスのスプレッドが発生しましたが、これは直近のリース延長時に設定された市場価格を上回る現行賃料によって増幅されたものであり、ポートフォリオにおける将来のリーシング・スプレッドを示すものではありません。市場に目を向けると、ローラが述べた通り、リーシング活動のレベルが上昇しています。需要の要因は、建設関連用途、飲食、自動車産業などの消費関連セクターから引き続き生じており、特筆すべきは、現在の地政学的紛争に関連した需要への悪影響は見られないことです。重要な点として、活動レベルおよび契約締結への転換率は、製品の規模、クラス、およびサブマーケットに引き続き依存しています。

5万平方フィート未満のスペースへの需要は健全であり、十分に分散されています。5万平方フィートを超えるより大きなスペースを求めるテナントは、一般的に、バリューレート（割安な賃料）でリース可能な機能的スペースに注力しています。

ジョン・ナハス

その結果、サンフェルナンド・バレー、オレンジカウンティ、サンガブリエル・バレーといった特定のサブマーケットにおけるクラスA物件は、引き続き活動が鈍化しています。これは、それらの市場で当社が引き渡した開発プロジェクトにおける賃料発生開始の遅延によっても裏付けられています。サブマーケット固有の需要をさらに詳しく見ると、インランド・エンパイア・ウェストにおける3PL（サードパーティ・ロジスティクス）からの活動や、サンフェルナンド・バレーおよびサウスベイ市場の特定エリアで大規模および小規模両方のスペースを求めている先端製造業からの活動が、顕著に増加し続けています。その一例として、サウスベイにある3万8,000平方フィートの建物、1315 Storm Parkwayにおける、完了したリポジショニング・プロジェクトの安定化が挙げられ、先端製造業者にリースしました。

全体として、当社はこれらの傾向と活動全般の増加を心強く感じています。

ジョン・ナハス

しかしながら、当社は引き続き各市場における純吸収量を注視しています。インフィル型の南カリフォルニア市場全体では、引き続き純吸収量がマイナスとなっており、その結果、空室率は20ベーシスポイント上昇し、賃料は前四半期比で約70ベーシスポイント下落しました。賃料（レート）以外の取引条件については、コンセッション（賃料減免）や年次賃料増額条項を含め、引き続き安定しています。次に資本配分についてですが、当社は引き続き売却戦略と規律ある資本投入に注力しています。

当四半期中、当社の現在の収益要件を満たさなかった2つの開発プロジェクトと、プレミアムな評価額でエンドユーザーに売却された3つの運営資産からなる、計5つの資産を売却しました。四半期末の後、以前の短期開発パイプラインに含まれていた物件を新たに1件成約しており、また、慣習的な決済条件に従うものとして、契約中またはオファー受諾済みの売却案件がさらに1億7,000万ドル分あります。

ジョン・ナハス

リポジショニングおよび開発に関しては、リスク調整後リターンの最大化に焦点を当て、パイプラインにある各資産の戦略を厳格に評価し続けています。その結果、より利益に貢献する（アクレティブな）結果を追求するため、以前の短期パイプラインから2つのプロジェクトを削除しました。シティ・オブ・インダストリーのGreen Driveにおいては、エンドユーザーへの売却要件を満たすことができたため、方針を転換して売却を実行し、プレミアムな評価額を享受することとしました。インランド・エンパイア・ウェストのMulberry Avenueにおいては、当社の収益要件を満たさなくなったため、以前計画していたリポジショニング・プロジェクトを断念し、当該物件は現在、現状有姿（as is）で売却とリースの両方で提供しています。

同時に、当社のアンダーライティング目標を満たすバリュークリエイションの機会については、引き続き前進させています。

ジョン・ナハス

サンディエゴのラフィン・ロードは、最終的に魅力的な立地に非常に競争力のあるビルを実現することになり、200ベーシス・ポイントの開発スプレッドを達成すると予測されているため、当社の将来の開発パイプラインに加えられました。以上で、フィッツに代わります。

マイケル・フィッツモーリス

ローラ、ジョン、ありがとうございます。皆様、おはようございます。第1四半期の財務結果に満足しています。これは、当社がコントロール可能な事項、すなわち稼働率の向上、アクリーティブ（利益に寄与する）な資本循環、ならびにバランスシートの柔軟性と強みの維持に引き続き注力してきた結果を反映しています。

財務結果から申し上げますと、第1四半期の1株当たりコアFFOは0.61ドルで、社内予測を0.01ドル上回り、昨年度の第4四半期からは0.02ドルの前期増となりました。この0.01ドルの上振れは、主にNOI（純営業利益）成長の強化と、アクリーティブな自社株買いによるものです。0.02ドルの前期増は、主にG&A（一般管理費）の減少、およびアクリーティブな自社株買いとNOI成長の強化によるものです。同一物件のNOI成長率は、純実効ベースで90ベーシス・ポイント、キャッシュベースでマイナス40ベーシス・ポイントでした。

前年同期比の変化は平均稼働率の上昇による恩恵を受けた一方で、コンセッション（賃料減免）の上昇も見られました。貸倒に関連して、予想通り、今四半期は費用が上昇しました。

マイケル・フィッツモーリス

貸倒は一部のテナントに集中しており、広範囲にわたるものではありませんでした。当社のテナント・ウォッチリストは引き続き低い水準にあり、多様なテナント基盤に内在する強力な信用力と安定性を裏付けています。資本循環とバランスシートに目を向けると、資産売却代金は自社株買いに再投資されました。加重平均価格36ドルで2億ドルの自社株買いを行い、2025年中盤からの累計額は4億5,000万ドルとなりました。

この資本回転は、有意にアクリーティブでした。資産を売却し、本源的価値に対して大幅なディスカウントで株式に再投資したことが、通期ガイダンスを引き上げる能力における主要な要因となりました。当社は、現在の価格水準での自社株買いを、株主還元を直接的かつ意義ある形で増加させる、優れた資本活用法であると考えています。

マイケル・フィッツモーリス

当四半期末の純有利子負債対調整後EBITDA倍率は4.5倍、総流動性は13億ドルとなり、2027年まで大きな満期はありません。これは当社に強みと柔軟性を与えるバランスシートです。年内に完了が見込まれる約3億ドルの残りの資産売却に基づき、当社は、自社株買い、リポジショニング、および厳選された開発といった、当社のあらゆる機会の中で最も高いリスク調整後リターンに向けて資本を投下するための、十分な流動性と機会を有しています。2026年のガイダンス引き上げについて申し上げます。

稼働率の優先とアクリーティブな資本循環を継続する中で、力強いリーシング活動による第1四半期の業績超過が主な要因となり、通期の1株当たりコアFFOの中央値を0.02ドル引き上げます。また、同一物件のNOI成長率の見通しについても、純実効ベースとキャッシュベースの両方において、中央値で50ベーシス・ポイント引き上げました。

マイケル・フィッツモーリス

同一物件の平均稼働率は現在、中央値で30ベーシス・ポイント上昇の95.1%〜95.6%となる見込みです。収益の75ベーシス・ポイントという貸倒想定は、再リーシング・スプレッドの5%〜10%という想定と同様に変更ありません。その他のすべての想定、すなわち約6,000万ドルのG&Aと約1億1,200万ドルの支払利息についても、変更ありません。リポジショニングおよび開発の面では、約110万平方フィートのバリューアッド・プロジェクトを安定させ、賃料発生を開始することで、年換算1,700万ドルのNOIを生み出す見込みであり、その大部分は今年後半に稼働を開始する予定です。

これは、ジョンが指摘した賃料発生の遅延により、以前の予想からわずかに減少しています。逆に、前四半期と同様に、2026年の建設開始に関連して、約1,200万ドルの年換算のインプレイス（現行）NOIがオフラインとなります。

マイケル・フィッツモーリス

年換算NOIがオフラインとなる加重平均のタイミングは、第3四半期後半です。質疑応答に移る前に、過去3年間の市場賃料の下落を考慮すると、再リーシング・スプレッドによる短期的な圧力があることは認識しています。しかし、当社の焦点は明確です。それは「コントロール可能なものをコントロールすること」です。

当社は、実行を中心とした明確で規律ある戦略を持って、現在のサイクルの局面を乗り切っています。当社の成長への主要な架け橋は、ポートフォリオ全体の稼働率向上への厳格な注力であり、今後2年以上にわたって約5,000万ドルのNOIを生み出す強固なリポジショニングおよび開発パイプラインを有しており、これが現在の市場賃料のリセットに対する強力な相殺要因となります。さらに、当社は非中核資産を売却し、その売却代金を魅力的なバリュエーションでのアクリーティブな自社株買いに再投資することで、資本配分を積極的に最適化しています。

マイケル・フィッツモーリス

これらの取り組みを、G&Aに対するスリムなアプローチと組み合わせることで、キャッシュフローを強化しつつ、広範な環境が改善した際に大きな成長を実現できる体制を整えています。最後に、ジョンの昇進を心からお祝い申し上げます。ジョン、あなたのリーダーシップと継続的なパートナーシップに本当に感謝しています。最後に、ローラ、ジョン、そして私に代わって、戦略目標の継続的な献身と一貫した実行に対するRexfordチーム全体への謝意を表したいと思います。

以上で、オペレーターに進行を戻し、質疑応答を開始します。

オペレーター

ありがとうございます。現時点において、質問をされる方は、電話のキーパッドで「星（＊）の後に1」を押してください。それでは、質疑応答セッションを開始するため、マイケイラ・リンチに進行を戻します。

マイケラ・リンチ

ありがとうございます、おはようございます。最初の質問は、シティグループのクレイグ・メールマンさんからです。クレイグさん、お願いします。

クレイグ・メールマン

おはようございます、皆さん。ローラ、あなたは改善が見られ、それが四半期末にかけて加速したとおっしゃいました。サブマーケットの観点から、どのような部分にその強含みが見られるのかお話しいただけますか？インランド・エンパイア西地区における3PLに関するジョンのコメントは伺いましたが、ロサンゼルスにおいて底打ちのプロセスが続いている中で、他に挙げるべき業種やテナントタイプはありますか？

ジョン・ナハス

はい。クレイグ、ジョン・ナハスです。私が代わりに回答させていただきます。全体として、一貫したテーマが見られ続けています。

建設関連の用途、特定のサブマーケットにおける先端製造業、そして冒頭の説明でも申し上げた飲食業です。これらは前四半期に活発だったテーマであり、今四半期もすべての市場で続いています。そこから、実質的に二極化が進んでいます。5万平方フィート未満については、インフィル・マーケットにおける消費に基づいた幅広い需要が引き続き見られます。

一方で、5万平方フィートを超える場合は、サブマーケットへの依存度が少し高くなります。インランド・エンパイアでは3PLの活動が増加したままですが、そこで見られるテナント活動はそれだけではありません。もう少し広がっていますが、実際には混在しており、マイクロマーケットに依存しています。

ジョン・ナハス

今日の活動状況が昨年と比較してどのような状態にあるかについて、少しお話しするのが役立つかと思います。2025年後半は、関税やその他のマクロ経済の影響による混乱がやや大きかった上半期と比較して、活動の増加が見られました。それが市場における一定の好調な取引量を生み出しました。第4四半期に入ると、成約に至る案件もありましたが、当時はリーシング・パイプラインの初期形成が見られませんでした。

内覧活動も鈍化していました。その結果、今四半期は、特に一部のクラスA物件において、成約への転換が少なくなりました。これも冒頭の説明で申し上げました。

ジョン・ナハス

それは、依然として同じレベルの需要回復が見られないいくつかのサブマーケットにおける一部の状況です。ただし例外もあります。特にサウスベイ市場は、クラスA物件が先端製造業の需要に非常によく合致している例として挙げられます。サンフェルナンド・バレーについても申し上げましたが、サンタクラリタ・バレーなどの特定のエリアやサンディエゴでも、テナント需要が形成されているのが見られます。

ロングビーチ地区でも最近市場に出た案件があり、そこでも需要が形成されつつあります。全体的に、状況は改善しています。市場のセンチメントも良くなっています。今四半期は、リーシング・パイプラインの初期段階が形成され始めている兆候がより多く見られます。

ジョン・ナハス

それがどのように成約案件へと転換していくのかを非常に注視しており、今後2〜3ヶ月の間にそれが起こることを期待しています。

マイケラ・リンチ

クレイグさん、ありがとうございます。次の質問は、バンク・オブ・アメリカのサミール・カナルさんからです。サミールさん、お願いします。

サミール・カナール

ありがとうございます。皆さん、おはようございます。ローラ、一方で、市場に改善が見られ始めているようですね。テナント活動についてお話しいただきました。

しかし、開発物件のリーシング面を見ると、まだ少し時間がかかっているようです。この2つの事項をどのように整合させるのか、お聞かせいただけますでしょうか。ありがとうございます。

ローラ・クラーク

はい。ジョンは、開発の観点におけるいくつかの要因に関して、私たちが目にしていることについて、ちょうど触れたところです。サミール、全体として申し上げますと、私たちは改善の初期の兆し、つまり活動の活発化を心強く感じています。明らかに、テナントの意思決定の増加や、リース契約締結レベルの上昇が見られますが、それは当然ながら規模、サブマーケット、製品タイプによって異なります。

ローラ・クラーク

とはいえ、市場のファンダメンタルズは圧力下にあります。純吸収量はマイナスであり、空室率はわずかに上昇しました。私たちはこれらすべての異なるダイナミクスを考慮に入れています。サイクルが底を形成しつつあることは見て取れます。

これらは良好な初期の兆しです。先を見据えると、インクリメンタルな需要（追加需要）が改善する四半期が続くことを期待し、またそうなることを望んでいます。それが、市場における純吸収量をプラスに転じさせ、空室率を低下させ、金利（賃料）を固めるために、真に重要となる要素です。

マイケラ・リンチ

サミール、ありがとうございます。次の質問は、スコシアバンクのグレッグ・マギニスからです。グレッグ、どうぞ。

グレッグ・マクギニス

おはようございます。売却（ディスポジション）において、稼働中の資産であれ、再開発パイプラインにあるものであれ、どのような買い手が見つかっているのか、またそれらに対してどのようなキャップレートが実現されているのかについて伺いたいです。

ジョン・ナハス

はい、グレッグ、ジョンです。例として、第1四半期に売却したものを見ていただくと、実質的に2つのカテゴリーがあります。一つは売却した開発用地で、その買い手のプロファイルは、その地域でよく知られているマーチャント・デベロッパーや、こちらで製品を開発している優良なグループとなる傾向があります。それらの取引は、キャップレートベースで取引されるものではありません。

むしろ、彼らのアンダーライティング（事業計画）目標を支える土地価格ベースのものです。売却を完了した残りの半分は、実需層（ユーザー）に売却された稼働資産でした。そこでの価格設定は、かなり強いキャップレートを表しています。加重平均ベースでは、今四半期に実需層へ売却した3つの資産において、4%を下回りました。

その理由は、実需層はキャップレートベースではあまり見ていないからです。

ジョン・ナハス

彼らは平方フィートあたりのドル単価という観点で見ています。他にも、現在彼らが享受している、不動産だけでなく造作や設備への投資からも得られる加速償却のメリットなど、その需要を駆動する他の検討事項があります。現在、市場全体としては、依然として取引量が低い状態にあります。これは実需層が活動を継続するための機会となっています。

私たちはそれを活用しており、低キャップレートが発生することで、創造的に資本を再循環（リサイクル）させることができています。実際、事前に準備した発言の中で触れたように、市場の関心を利用するために戦略を転換したリポジショニング・プロジェクトがいくつかありました。

ジョン・ナハス

私たちはそれを継続していくつもりです。低キャップレートの機会を見つけ、そこから回収した売却益を、より高い利回りで運用していく予定です。

マイケラ・リンチ

グレッグ、ありがとうございました。次の質問は、エバーコアのマイケル・グリフィンからです。グリフ、どうぞ。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。市場賃料が現在どのような状況にあるのか、もう少し詳しく伺えますでしょうか。サブマーケットごとに異なることは承知していますが、ポートフォリオ全体としてどうなっているかを知りたいです。当四半期に締結された賃料は15ドル半ばとのことですが、年内には18ドルの賃料の満了が控えています。

もし、純実効賃料およびキャッシュ・マーク・トゥ・マーケットのガイダンスを据え置く（キャッシュ・マーク・トゥ・マーケットは0%からマイナス5%だと理解しています）とした場合、それらの満了するリースで新たに締結される賃料は、16ドル半ばになるということでしょうか？それとも17ドルでしょうか？市場賃料の現状と、年内の見通しを把握するための材料をいただけますと幸いです。ありがとうございます。

マイケル・フィッツモーリス

はい、再リース・スプレッドに関する我々の見通しは前四半期から変わっていません。純実効ベースでは5%から10%、キャッシュベースでは横ばいからマイナス5%となる見込みです。昨夜公表した通り、今四半期の再リース・スプレッドにはTirecoが不均衡な影響を与えました。年内の残りの期間が進むにつれ、再リース・スプレッドは今年の下半期にかけて再加速すると予想しています。

マイケラ・リンチ

ありがとうございます、Griff。次の質問は、JPMorganのMichael Mueller氏からです。Mike、お願いします。

マイケル・ミュラー

はい、こんにちは。第1四半期のように自社株買いを継続する場合、資産の売却活動の増加と連動することになるのでしょうか？

マイケル・フィッツモーリス

こんにちは、Mike。おはようございます。はい、自社株買いは売却活動と連動しています。今年の予測は4億ドルから5億ドルの間です。

現在までに、約1億4,500万ドルがすでに完了しており、さらに1億7,000万ドルが契約締結済みです。我々は、自社株買いをオポチュニスティックな（機会主義的な）観点から捉えています。我々の本源的価値と現在の市場価格との間に乖離が見られる場合には、積極的に取り組んでいきます。我々は過去6か月間でこのアプローチを実践してきました。

プログラムの残額は5億ドルです。投資意欲については、明らかに株価に左右されるものであり、4.5倍という低レバレッジの維持や、他の競合する資金使途とのバランスを考慮しながら進めていきます。

マイケラ・リンチ

ありがとうございます、Mike。次の質問は、BMOのJohn Kim氏からです。John、お願いします。

ジョン・キム

ありがとうございます、Mikayla。自社株買いについてですが、継続すべき非常に説得力のある理由を提示されています。しかし、今日の市場の反応や年初来の動きを見る限り、自社株買いが十分に報われているようには見えません。もしこのような状況が続く場合、自社株買いを一時停止することを検討されますか？

ローラ・クラーク

こんにちは、John。ご質問ありがとうございます。我々がどのように資本を配分するかという基礎となる考え方は、いかにして最高の結果を得るかということです。つまり、最も高いリスク調整後リターンが得られる場所に資本を配分するということです。

明らかに、FFO（運営キャッシュフロー）1株当たり、NAV（純資産価値）1株当たり、および株主価値を向上させ、それらの分野での成長を促せる場所に配分することになります。我々は、そうした機会がどこにあるのかを引き続き評価していきます。Fitzが述べたように、我々の本源的価値と実際の株価との間の乖離に注目して判断していきます。

ローラ・クラーク

今日は資本の魅力的な活用であったと言えます。年を進める中で、それ（資本活用）に加え、リポジショニングや厳選された開発を通じた、当社のバリュー・クリエーション・プラットフォーム内への投資機会についても、継続的に評価してまいります。

マイケラ・リンチ

ジョン、ありがとうございます。次の質問は、Green StreetのVince Tibone様からです。Vinceさん、お願いします。

ヴィンス・ティボーン

こんにちは、おはようございます。記録的な高水準にあるとおっしゃったリーシング活動について、詳しく伺いたいと思います。つまり、供給データを見ると、その大部分は更新（リニューアル）によって牽引されており、その中にTirecoのリースが含まれているように見えます。Tirecoを除いて、一般的に、以前よりも早期更新を積極的に進めようとしているのでしょうか？スプレッド（賃料差）は、明らかにそこで少し持ちこたえています。

市場が軟化している中での、更新に関する戦略を把握したいと考えています。テナントの維持（リテンション）を助けたり、賃料面をより良く維持したりするための手段として、より多くの更新を狙っているのでしょうか？そのアプローチについてお聞きしたいです。

ジョン・ナハス

はい、Vinceさん、ジョンです。ご指摘の通り、Tirecoの取引は全体のリーシング・ボリュームを押し上げる一助となりました。それ以外を見ますと、当社のポートフォリオ全体の様々なユニットサイズにおいて、多くの成約がありました。更新とリテンションに関しては、可能な限りそれを優先しています。

占有率（オキュパンシー）を優先することは、当社の全体戦略の一部です。今日の市場では、サイズ帯やサブマーケットによりますが、テナントにとってより適した選択肢が増えている可能性があると言えます。テナントの物件内見（ツアー）による全体的な活動レベルの一部は、テナントが現在保有しているスペースに対して、市場にどのような選択肢があるかを評価することによって引き起こされています。そうした動きが見られる場合、当社はかなり積極的にエンゲージメントを図っており、場合によってはその動きを先取り（preempt）しようとしています。

ジョン・ナハス

先ほど申し上げた通り、それはTirecoの更新における戦略の一部でした。当社の数値がそれを示しています。リテンションはわずかに上昇しており、今四半期の全体のリーシング活動において更新が占める割合がわずかに高まっていますが、これはそのアプローチの結果です。

マイケラ・リンチ

Vinceさん、ありがとうございます。次の質問は、みずほのVikram Malhotra様からです。Vikramさん、お願いします。

ヴィクラム・マルホトラ

おはようございます。ご質問をお受けいただきありがとうございます。一点確認したいことと、その後、より広範な質問があります。Fitzさん、リーシング額の拡大（ramp up）についておっしゃいました。

そこで伺いたいのですが、Aとして、コア・ポートフォリオの占有率を維持するために必要な面積（平方フィート）の目標と、開発ポートフォリオが目標を達成するためにリーシングする必要のある面積を教えていただけますか。次に、チーム全体へのより大きな視点での質問です。貴社が魅力的な価格で売却し、株式を自社株買いしているのは明らかですが、ポートフォリオを深く掘り下げる（精査する）という考えはあるのでしょうか。例えば、長期的に保有したくない市場やサブマーケットを特定し、今、10億ドル規模の大型売却や、ミニ・ポートフォリオ全体の売却を行うことで、ポートフォリオを長期的な観点で最適化する（positionする）といった、好機を活かすことは考えていますか？ありがとうございます。

マイケル・フィッツモーリス

もちろんです。Vikramさん、おはようございます。当社のガイダンスに関連して、今年開始を予定している面積については、リポジショニングと開発による約100万平方フィートを含め、800万から850万平方フィートの間となる見込みです。

ローラ・クラーク

ヴィクラム、追加の資産売却に関するご質問についてですが、当社は継続的にポートフォリオの評価を行っています。将来に向けて、より強靭で、より高い成長を実現できるプラットフォームおよびポートフォリオを構築するための追加の機会を検討しています。リスクを評価し、資本ニーズを評価しています。また、真の価値創造と差別化された成長を推進する当社の能力に合致する製品を評価しています。

しかし非常に重要なのは、今年度の現在の資産売却ガイダンスで想定されている通り、FFOおよび1株当たりNAV（純資産価値）の成長を推進できる、増益につながる形での資本のリサイクルに注力しているということです。

マイケラ・リンチ

ありがとう、ヴィクラム。次の質問は、Cantor Fitzgeraldのリチャード・アンダーソン様からです。リッチ、どうぞ。

リチャード・アンダーソン

ありがとう。おはようございます。高度な製造業やデータセンター、そして貴社の場合、南カリフォルニアにおける需要が集まる要因（lightning rod of demand）となる可能性のある航空宇宙・防衛産業に関連する、いくつかの間接的な需要要因について、広範な質問をさせてください。それらが、貴社の小規模フォーマットの消費指向型プラットフォームにどのように現れているのでしょうか。

これら外部の需要要因から、貴社のビジネスに対して点線、直線、あるいは直接的な線が存在するのか、それともリーシングのプロセスにおいて直接的に感じているのか、気になっています。ありがとうございます。

ジョン・ナハス

はい、リッチ、ジョンです。まず初めに申し上げますと、データセンターは我々のビジネスの中核的な構成要素ではありません。それには多大な電力需要が伴うため、当社のポートフォリオにとって実質的な機会となるものではありません。しかし、先端製造業に関して言えば、答えは「イエス」です。

それは非常に明確に繋がった線です。我々は、その需要が大小両方のスペースに適用されているのを見ています。冒頭の説明で言及したStorm Parkwayという物件は、当社の平均ユニットサイズにかなり近く、Rexfordのポートフォリオにおける典型的なユニットを代表しています。そこを先端製造業者に賃貸しました。

このセクターには、さまざまな側面や層があることに注意することが重要です。中には、誰もが認識している、誰もが使い慣れている製品を製造している、非常に有名な大企業もあります。

ジョン・ナハス

次に、その業界に付随するサプライヤー、ベンダー、サービスプロバイダーもいます。我々は、特にサウスベイ市場、具体的にはその市場の沿岸部において、それらすべての範囲にわたる需要を見ています。我々は誰もが知る大企業との取引を実行してきましたし、その市場における当社の最小ユニットから、インキュベーター型の5,000平方フィート程度のもの、そしてStorm Parkwayを超えるようなものに至るまでの需要レベルに非常に満足しています。昨年安定稼働させた、トーランスにおけるクラスA開発物件であるWesternも、そのカテゴリーに当てはまります。

非常に関連性が高く、活発なセクターです。

ジョン・ナハス

先ほど申し上げたように、サンフェルナンド・バレー、サンディエゴ、そして現在はロングビーチやオレンジカウンティの一部でも、こうした需要が見られます。我々は非常に注視しています。市場におけるそのセクターからの需要に多くの時間を費やしており、現在まで一定の成功を収めています。非常に満足しています。

マイケラ・リンチ

ありがとう、リッチ。次の質問は、Bairdのニック・ティルマン様からです。ニック、どうぞ。

ニック・ティルマン

おはようございます。今四半期におけるリース契約期間の減少について、何か具体的に指摘できる点があれば、その内訳を明らかにしたいと考えていました。もしテナントが変曲点や底打ち局面を予感しているのであれば、もう少し長い期間を求め、有利な条件を確定させようとするのではないかと思います。これは、短期的な状況を乗り切り、例えば2029年以降のサイクルに乗り出すためにRexfordが追求している戦略なのでしょうか。

リース期間に関して、何か強調すべき点があるのでしょうか、それとも単に単発の数値であり、そこにはバラバラな数字が混在しているだけなのでしょうか。

ジョン・ナハス

はい、ニックさん、こんにちは。それは本当に状況によります。現在の市場レートの水準を利用して、より長期にわたって契約を固定しようとしているテナントが市場には存在します。その要件を満たし、その取引を行うことが最善の決定となるケースもあります。

また別のケースでは、今後数年以内に（リセットの）タイミングが来ると判断した場合、戦略的に期間を短縮することを積極的に試みることもあります。Tirecoはその良い例だと思います。我々は、その延長期間を3年間に制限することを選択しました。それは、競争的な供給状況や、それぞれの状況において交渉のテーブルの両側にどれほどの交渉力があるかにかかっています。

ジョン・ナハス

また、第1四半期に成約した活動の全体的な統計についても、結局は規模の問題に行き着きます。我々の取引量に含まれるユニットの構成（ミックス）が影響を与える可能性があります。一般的に言えば、当社のポートフォリオにおける小規模なユニットは、平均して期間が短くなる傾向があります。それが数字にも影響を与えています。

マイケラ・リンチ

ありがとうございます、ニック。次の質問はバークレイズのブレンダン・リンチからです。ブレンダン、どうぞ。

ブレンダン・リンチ

ありがとうございます。おはようございます。質問をお受けいただき感謝します。Tireco資産の長期計画についてお話しいただけますでしょうか。

もしそうしたいのであれば、リース更新を行うことで処分が容易になるのではないかと考えています。その資産は、他のポートフォリオとはあまり合致していないようですので。今後、それについてどのように考えるべきでしょうか？

ジョン・ナハス

はい、ブレンダン。我々の焦点は、その更新の構成を検討するにあたって、来年のリースロールに対処することにありました。それは、その資産に関する長期的な戦略計画を示唆するものではありません。

マイケラ・リンチ

ありがとうございます、ブレンダン。最後の質問はウェルズ・ファーゴのヤング・クからです。ヤング、どうぞ。

ヤング・ク

はい、ありがとうございます。おはようございます。賃料について少し戻らせてください。再開発ポートフォリオにおけるプロフォルマ（見積）目標賃料は、現在の市場賃料よりも少し高いように見受けられます。

それは構成（ミックス）の問題によるものなのか、それともそのプロフォルマ利回りに何らかの賃料上昇が組み込まれているのでしょうか？

ジョン・ナハス

いいえ、それは単に構成の問題によるものです。

マイケラ・リンチ

Young、ありがとうございます。以上をもちまして、当社の決算電話会議の質疑応答セッションを終了いたします。続きまして、締め括りの言葉として、ローラ・クラークに進行をお渡しいたします。

ローラ・クラーク

本日はご参加いただき、誠にありがとうございます。今四半期を通じて、皆様と時間を共有できることを楽しみにしております。皆様が素晴らしい週末を過ごされることを願っております。

オペレーター

ありがとうございました。皆様、本日の電話会議はこれで終了いたしました。これより回線をお切りいただけます。