オペレーター

こんにちは。Rithm Capitalの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。それでは、会議を副法務顧問のエマ・ホルケに引き継ぎます。どうぞ。

エマ・ホルケ

ありがとうございます。皆様、おはようございます。本日はRithm Capitalの2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただき、誠にありがとうございます。本日出席しておりますのは、Rithm Capitalの会長兼最高経営責任者兼社長であるマイケル・ニレンバーグ、Rithm Capitalの最高財務責任者であるニック・サントロ、そしてNewrezの社長であるバロン・シルバースタインです。

本会議を通じて、今朝Rithm Capitalのウェブサイト（www.rithmcap.com）に掲載された決算補足資料を参照いたします。まだお済みでない方は、今すぐプレゼンテーションをダウンロードされることをお勧めいたします。本日行われる特定の記述は、将来予測に関する記述であることをご指摘させていただきます。これらの記述は、その性質上、不確実なものであり、実際の結果とは大きく異なる可能性があります。

エマ・ホルケ

将来予測に関する記述については、プレスリリースおよび決算補足資料内の免責事項をご確認いただくとともに、SEC（証券取引委員会）に提出された年次報告書および四半期報告書に含まれるリスク要因についてもご確認いただくようお願いいたします。加えて、本日の電話会議では、いくつかの非GAAP財務指標についても議論いたします。これらの指標と、最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整内容は、決算補足資料に記載されています。それでは、マイケルに引き継ぎます。

マイケル・ニーレンバーグ

ありがとう、エマ。皆様、おはようございます。ご参加いただきありがとうございます。まず私の発言の冒頭で、少しクレジット市場についてお話しし、その後、オンラインに掲載されている補足資料の内容に入っていきたいと思います。

バロン・シルバースタインが住宅ローン会社について説明します。ピーター・ブリンリーは、以前Paramountとして知られていたElecorについて説明します。昨夜、その不動産会社のブランド名を変更いたしました。これを嬉しく思っております。

ピーターからは多くの素晴らしいトピックをお話しいただく予定です。当社については、フランチャイズの力を示す、もう一つの堅実な四半期となりました。あらゆる面で活動レベルは堅調でした。

マイケル・ニーレンバーグ

当社は、現在、市場の歪みを利用できる極めて有利な立場にあります。地政学的リスクとプライベート・クレジットに関するニュースの組み合わせにより、ABF（資産ベース・ファイナンス）とクレジットの両分野において、全社的にさらなる資本を投入する機会が得られています。市場参加者が後退する中、これは当社にとって有利に働きます。当社の資産運用事業における資本の大部分は、機関投資家パートナーによるものです。

企業として、当社のソフトウェアへのエクスポージャーは低いままです。重要な点として、全社的なクレジット・エクスポージャーにおいて、顕著な延滞（DQ）は見られていないことを申し添えます。我々はプライベート・クレジットにシステミック・リスクがあるとは考えていません。我々の見解では、これはセンチメント（投資家心理）に起因する歪みであり、クレジット分野で機会を探る当社の能力にとって追い風となるものです。

ダイレクト・レンディングを見ると、その80%が機関投資家向けのドローダウン・ファンドに位置しています。

マイケル・ニーレンバーグ

ここでのシステミック・リスクは抑制されるでしょう。大規模なBDCポートフォリオでは、ソフトウェアへの集中度が約20%あります。とはいえ、最大規模のBDCおよびスポンサーにおけるデフォルト率は、5年間の歴史的平均である1.1%を下回っています。これらすべてを述べつつ、SculptorとCrestlineにとっての機会は何でしょうか？ 我々は歪みを利用できるように構造化されています。

ただそれだけのことです。これらすべてを述べつつ、市場の歪みについて考えるとき、市場は回復しています。S&Pは史上最高値を更新しています。証券化市場は引き続き堅調です。

あらゆる場所でABF製品への需要が高まっています。当四半期中、当社は20億ドルの証券化を行いました。消費者は引き続き健全であると考えており、特に当社がサービスを提供している400万人の顧客層を持つ住宅ローン会社においてその傾向が見られます。以前はParamountと呼ばれており、現在は再びElecorと呼ばれる当社のポートフォリオでは、リーシング活動は非常に優れており、それについてはピーターが詳しくお話しします。

マイケル・ニーレンバーグ

ニューヨーク市は現在、リーシング率がおよそ93%に達しており、サンフランシスコはAIブームとオフィス需要の結果として非常に活況を呈しています。サンフランシスコでは、2019年以前と比較して最も強力な活動を示す四半期となりました。空室率は前年比で600ベーシス・ポイント低下しました。Paramountのポートフォリオに関しては、チームは25年において素晴らしい成果を上げました。

彼らは約175万平方フィートをリーシングしました。活動の76%または75%はニューヨーク市で行われ、残りはサンフランシスコでした。補足資料に入る前に、Rithm、当社の各社、および当社をどのように捉えるべきかについて説明したいと思います。皆様ご存知の通り、当社は2013年春にFortressで設立されました。

当初は10億ドルのパーマネント・キャピタルからスタートしました。

マイケル・ニーレンバーグ

それ以来、当社は以下の実績を築いてきました。公開市場ですべて調達した80億ドルのパーマネント・キャピタル。1,100億ドルを超える資産。第三者のために運用する600億ドル。

これが当社の資産運用事業です。当社は500億ドルのバランスシートを有しており、これは事業会社の支援だけでなく、資産運用事業の支援も行っています。当社は米国でトップ5に入る住宅ローン会社の一つを有しています。これは2018年にゼロから立ち上げたものです。

先ほど申し上げた通り、400万人の顧客を抱えています。また、Genesis Capitalとして知られる、米国有数の建設・住宅転換ローン貸し手の一つを所有しています。当社はニューヨーク市で4番目に大きなオフィスのオーナーです。それはすでにご存知の通り、買収したParamount Groupを通じたもので、同社は再びElecor Propertiesへとブランド名を変更しました。

当社は65億ドルを超える配当を支払いました。

マイケル・ニーレンバーグ

これらすべてが何を意味し、私たちはどこへ向かっているのか？ 我々は引き続き、パフォーマンスを主軸とし、LP（リミテッド・パートナー）との関係を構築し、期待通りの実績を上げ、公開株式保有者のための価値提案を向上させるために全力を尽くしていきます。以前もお伝えしましたが、繰り返しお伝えすることになりますが、我々の見解では、各事業部門の合計（sum of the parts）は、全体よりもはるかに大きいものです。オンラインに掲載されている補足資料をご参照ください。3ページ目から始めます。

当社の状況を見ると、実質的に5つ、あるいは正確には6つのコアな事業部門があると言えます。SculptorとCrestlineは2つの資産運用部門です。これら両方の非常に相補的な戦略において、現在の当社の立ち位置をこれほど誇らしく、これほどエキサイティングに思うことはありません。それぞれ異なります。

マイケル・ニーレンバーグ

ご存知の通り、一方はフォートワースに拠点を置き、もう一方はニューヨーク市に拠点を置き、世界中にグローバルオフィスを展開しています。管理資産は約600億ドルで、日々さらなるファンドの組成が進んでいます。Elecor（旧Paramount）は、ニューヨークとサンフランシスコのオフィスを所有・運営するクラスAのオーナー・オペレーターです。これについてはPeterが話します。

事業は非常に好調です。当社のモーゲージ会社であるNewrezは、大手マネーセンター・バンクを含め、全米で住宅ローン・サービシング件数第3位、米国の住宅ローン貸し手としてトップ5に入っています。これについてはBaronが話します。Genesis Capitalは、ご承知の通り住宅用のトランジショナル・レンディング業者です。

また、大規模なマルチファミリー（集合住宅）のオリジネーターでもあり、これについては後ほど私が話します。そして、投資ポートフォリオおよびREITレベルに位置するRithmがあります。第1四半期の4ページ目です。

マイケル・ニーレンバーグ

当社のEADを見ると、予想通り、希薄化後1株あたり0.51ドルとなります。利益は2億8,960万ドル、自己資本利益率（ROE）は17%です。GAAP基準の純利益は、MSR（住宅ローン・サービシング権）ポートフォリオのヘッジ強化に伴うヘッジの出入りにより、常に変動（noisy）することになります。GAAP基準の純利益は6,780万ドル、希薄化後1株あたり0.12ドル、自己資本利益率は4%です。

簿価は、当四半期末時点で70億ドル、または12.51ドルとなりました。これを踏まえると、当社は0.25ドルの配当を支払っています。実質的に、簿価は前四半期比で成長しています。これは、マクロ戦略や市場全般を考慮する我々のチームの真の証です。

マイケル・ニーレンバーグ

配当利回りは10.5%、普通株1株あたり0.25ドルです。現金および流動性については、当四半期末で約14億ドルとなりました。当四半期を振り返りますと、いわゆる親会社であるRithm Asset Managementについては、コーポレート・クレジットに20億ドル以上、ABF（資産ベース・ファイナンス）投資に10億ドル以上を投入しました。Sculptor Real Estate Fund Vにおいては、2026年の第1四半期だけで10億ドルをコミットしています。

直近のファンドで46億ドルの非常に優れた資金調達を成功させた直後であることを念頭に置いてください。素晴らしいブランド、素晴らしい実績、そして当社にとって素晴らしいビジネスです。Sculptorの総流入額は6億ドルで、当四半期末のAUM（運用資産残高）は370億ドルとなりました。Crestlineの全体的なパフォーマンスについても、素晴らしいものです。

マイケル・ニーレンバーグ

当初のアンダーライティングを上回っており、2026年第1四半期の管理報酬収入は前年同期比で16%増加しました。クレジット分野での機会を見極めながら、この事業を成長させ続けていきます。Genesis Capitalについては、左下をご覧ください。史上最高の四半期となりました。

この事業は2022年にゴールドマンから買収したものであることを念頭に置いてください。買収当時、彼らの年間総貸付額は17億ドルでした。当四半期は、第1四半期だけで16億ドルを達成しました。新たに118のスポンサーを追加しました。

P&L（損益）は素晴らしく、クレジットのパフォーマンスも引き続き堅調です。認識を合わせておきたいのですが、我々はクレジットのためにプロダクション（案件創出）を犠牲にすることはありません。

マイケル・ニーレンバーグ

Newrez Mortgageについてですが、当社のモーゲージ・サービシング・ポートフォリオは、当四半期末に約8,500億ドルとなりました。これには第三者分が含まれます。資金提供額は155億ドルで、第1四半期における年換算のオペレーティング（early in the first quarter）で2億7,400万ドルの税引前利益を創出しました。次に投資ポートフォリオですが、当社のノンQM（適格外住宅ローン）ビジネスを中心に堅調です。

モーゲージ会社において、相当量のオリジネーション（組成）を行っています。当四半期中に20億ドルの証券化を行いました。また、さまざまなモーゲージ資産に30億ドルを投資しました。これにはノンQMおよび住宅用トランジショナル・ローンが含まれます。

また、Upgradeとのフロー契約に基づき、ホームインプルーブメント（住宅改修）ローンを1億4,000万ドル購入し、第3四半期以降の累計購入額は6億6,700万ドルに達しました。プラットフォームの力を、改めて全方位で見ることができます。

マイケル・ニーレンバーグ

資産運用ビジネスとして、必要としているものはほぼすべて揃っていると言えます。我々はコアとなるコンピテンシー（強み）を持つ領域において成長していきます。それはおそらく、事業を追加するのではなく、チームを追加していくことを意味します。なぜなら、Sculptor、Crestline、そして不動産プレゼンスを拡大している現在Elecorとして知られる事業の間の現在の立ち位置に、我々は非常に満足しているからです。

全方位的に見ると、我々はクレジットにおけるすべてであり、マルチストラテジー・ビジネスにおけるすべてでもあります。不動産側には、社内に約110億ドルのAUMがあります。ABFに関しては、グローバルな第三者パートナーとともに、大幅に成長させていくと考えています。8ページのSculptorのビジネスについても、改めて、現在の立ち位置にこれ以上ないほど満足しています。

マイケル・ニーレンバーグ

開始から2.5年が経過し、総AUMは370億ドルです。最も重要なのはパフォーマンスです。我々はパフォーマンスを主軸としていきます。AUMを主軸にはしません。

市場が、いわゆるアルファ、あるいは並外れたリターンを生み出す能力を与えてくれるとき、市場に投入できる資本には限りがあるという根本的な信念を持っています。それが我々のビジネスの見方です。全員がAUMを成長させたいと考えていますが、まずはパフォーマンスを優先させる必要があります。チームをこれほど誇らしく思い、ビジネスをこれほど誇らしく思い、そしてそのビジネスがどこへ向かうのか、本当にエキサイティングに感じています。

2025年12月にクローズした資産運用ビジネスであるCrestlineについては、総AUMは200億ドル弱です。プラットフォーム全体で非常に多くの投資家を抱えています。

マイケル・ニーレンバーグ

ご存知のように、私は1週間半前に東京に滞在し、カンファレンスでCrestlineとSculptorの両方の投資家と面談してきました。アジア、あるいは東京において、我々はCrestlineのプラットフォームとSculptorのプラットフォームの両方に投資している15の異なるLPを擁しています。真のグローバルブランドです。チームは素晴らしい仕事をしています。

このビジネスを見ると、我々は現在の市場におけるあらゆるディスロケーション（価格の不均衡）を利用できる好位置にあります。投資パフォーマンスについては、ページの左下をご覧いただくと、キャピタル・ソリューションは2022年以降でネット13.5％、ダイレクト・レンディングは2023年以降でネット12％強となっています。全体的なパフォーマンスは非常に良好です。先ほどソフトウェアについて触れましたが、投資資産のうちソフトウェアに分類されるものはわずか7％です。

マイケル・ニーレンバーグ

次はElecorについてです。ピーターに交代します。彼から不動産事業に関する詳細を説明してもらいます。その後、私がGenesisについて話し、続いてバロンがNewrezの部分を担当します。

ピーター。

ピーター・ブリンドリー

ありがとうございます、マイケル。マイケルが今言ったように、パラマウント・グループは11ページの通り、Elecor Propertiesとなりました。新しい名称と新しいアイデンティティですが、ニューヨークとサンフランシスコにおけるクラスA不動産運営への変わらぬコミットメントの継続です。この新しい章は、Elecorチームの運営力とRithm Capitalの財務力を活用して、我々のトロフィー・クオリティ・ポートフォリオをさらに強化し、引き続き市場をアウトパフォームし、世界をリードする企業を引き付けるという我々の意図を反映しています。

ニューヨークとサンフランシスコの両方の企業は、コラボレーション文化を強化し、チームを活性化させ、生産性を高めるために、不動産の質を向上させることを選択しています。これは我々の2つの市場において最も顕著なトレンドの一つです。

ピーター・ブリンドリー

我々のポートフォリオの質は、計画されている大規模な投資と相まって、将来にわたって様々な業界の最も審美眼のある企業を引き付け続けることを確かなものにします。このリブランドは、ワークプレイスの進化を認めるものであり、世界クラスのアメニティがビルに統合され、テナントにクラス最高の差別化された体験をもたらす、リーディングなワークプレイス体験を提供することへの新たなコミットメントを意味しています。これは継続と加速の物語です。Elecor Propertiesのチームは活力を得て、刺激的な計画を実行するために懸命に取り組んでいます。

12ページに目を向けると、Elecorの物件のハイライトです。Elecorは、ニューヨークとサンフランシスコの、中心部に位置する高品質なクラスAオフィス物件を所有、管理、運営しています。ポートフォリオは、市場に関する深い知識と成功の実績を持つシニア・リーダーシップ・チームによって管理されています。

ピーター・ブリンドリー

Elecorは、リーシング、アセットマネジメント、買収、プロパティマネジメント、再開発、およびファイナンスを含む、ビジネスのあらゆる側面において社内専門知識を備えた垂直統合型プラットフォームです。2025年12月19日の買収以来、我々は運営効率化を特定し、管理会社の年間EBITDAを約4,000万ドル増加させました。Elecorのポートフォリオは、合計990万平方フィートの10のコア資産で構成されています。コア・ポートフォリオは現在、シェアベースで85.7%が賃貸中であり、シェアベースの現在の賃料は平方フィートあたり90ドル、加重平均リース期間はシェアベースで8.4年です。

主なハイライトはリーシングです。

ピーター・ブリンドリー

年初来、ニューヨークとサンフランシスコのポートフォリオ全体で36万平方フィート以上のリースの実行およびリースの保留があり、加重平均初期賃料は平方フィートあたり94.64ドルで、2025年の加重平均初期賃料より14.9%高くなっています。資本市場について。Rithmは、ニューヨークとサンフランシスコ双方の最近の取引活動を考慮すると、ますます魅力的な取得価格（basis）である平方フィートあたり585ドルでポートフォリオを取得しました。JV（ジョイント・ベンチャー）の機会について。

今年初め、我々はミッドタウンの最も好調なコア・サブマーケットの一つに位置する、賃貸率100%のクラスA資産である1301 Avenue of the Americasについて、JVプロセスを開始しました。ファイナンスについて。

ピーター・ブリンドリー

四半期末後、我々は1325 Avenue of the Americasにおいて、キャッシュ・ニュートラルな条件でCMBSファイナンスを完了し、ポートフォリオの現在のローン満期を延長すると同時に、適切に分散された満期プロファイルを確保しました。また、31 West 52nd Streetのリファイナンスにも着手しました。最後に、我々は成長重視の資本改善戦略の実行に向けて迅速に動いており、これにはニューヨークに2件、サンフランシスコに2件の計4つの主要資産の再ポジショニングとアメニティ化が含まれます。これにより、2026年以降に大幅な賃料上昇と稼働率の向上をもたらすと期待しています。

13ページに目を向けると、Elecor Propertiesのリーシングのハイライトです。マイケルが述べたように、2025年には170万平方フィート以上をリーシングし、年間合計としては過去最高を記録しました。

ピーター・ブリンドリー

2025年のリーシングの勢いの大部分はニューヨークで発生しており、ニューヨークでは現在シェアベースで92%以上が賃貸中であり、残りがサンフランシスコです。2026年の年初来のリーシング活動（署名済みおよび保留中のリースを含む）の大部分はサンフランシスコで発生しており、主に主要なテクノロジー企業やエンターテインメント企業、ならびに主要な法律事務所が中心となっています。四半期末時点で、ニューヨークのコア・ポートフォリオのリース稼働率はシェアベースで92.1%であり、前年同期比で470ベーシス・ポイント上昇しました。ニューヨークの年初来の署名済みおよび保留中のリースの初期賃料は、ミッドマンハッタン全体でリーシングのファンダメンタルズが引き続き改善しているため、2025年と比較して12.2%高くなっています。

我々の計画は、1633 Broadwayと712 Fifth Avenueの両方において大幅な改善を行うことです。

ピーター・ブリンドリー

1533 Broadwayは、マンハッタン最大級のビルの一つです。我々の意図は、ロビーの改装、2階のアメニティスペースへのシグネチャーバーとイベント会場の導入、17階への200席の会議用アトリウムの設置、ならびにプラザとエレベーターのアップグレードです。712 Fifth Avenueにおいては、建物のトロフィー・クオリティ（最上級物件としての品質）に見合った、ホスピタリティ主導のアメニティ提供を目指しています。詳細は後ほど発表します。

四半期末時点で、当社のサンフランシスコのコア・ポートフォリオのリース稼働率はシェアベースで59.1%であり、これは主に昨年、One Market PlazaおよびOne Front Streetで発生した既知の退去に起因するものです。年初来、約28万平方フィートのリース契約が実行済みまたは保留中であり、これは2025年の当社のサンフランシスコにおけるリーシング速度の約70%に相当します。

ピーター・ブリンドリー

サンフランシスコにおける追い風の強まりは、当社の成長重視の戦略と相まって、今年のサンフランシスコのコア資産における継続的なリーシング速度の向上と稼働率の改善を推進するでしょう。我々の計画は、One Market PlazaとOne Front Streetの両方において大幅な改善を行うことです。One Marketでは、アトリウムと1階全体の体験を再設計し、最先端の会議センター、フィットネス施設、アトリウム・バー、7階のスカイ・バー、エグゼクティブ・ラウンジ、そしてルーフトップ・デッキを導入します。One Front Streetでは、カフェ、バー、レストラン、ジム・会議室・プライベート・ラウンジを備えた2階のアメニティスペースを備えたロビーの全面的な再構築を行うとともに、ビル内のエレベーターシステムも完全に近代化します。

我々は主要な目標の実行に向けて迅速に動いており、進捗状況を皆様にお伝えできることを楽しみにしています。

マイケル・ニーレンバーグ

ありがとう、ピーター。ところで、スペースを探している人がいれば、ピーターの素晴らしいセールス・ピッチでしたね。非常に良い取り組みがたくさん進んでいます。次にGenesisについてお話しします。

冒頭の言葉でも述べた通り、記録的な四半期となり、16億ドルとなりました。私が申し上げたいのは、ビルド・トゥ・レント（賃貸目的の建設）に関する政権からの喧騒について考えてみると、今朝読んだウォール・ストリート・ジャーナルの記事に、一部の建設業者が実際に後退していることを論じているものがあったことです。

マイケル・ニーレンバーグ

新しく提案されている、あるいは可決されたいくつかの法案に関連して、約34億ドルのコミットメントが保留状態にあると考えています。これらの法案は、デベロッパーがユニットを建設するだけでなく、その後7年以内にそれらを売却しなければならないという内容に関するものです。その結果、プロジェクトが保留されるケースが見られ始めています。SFR（戸建賃貸）市場が停滞しているのも見て取れます。

当社のビジネスを見ると、現在のGenesisのビジネスは、マルチファミリー（集合住宅）のオリジネーションが約35%から40%を占めています。今後、マルチファミリー分野での生産性が大幅に向上していくことをお伝えすることになるでしょう。我々はその分野を成長させていきます。

マイケル・ニーレンバーグ

ある時点では、アセットマネジメント・ビジネスを通じてそれを拡大したいと考えており、それを期待しています。ビジネス全体を見れば、当社にとって素晴らしいものとなっています。今年度は、生産額として65億ドルから70億ドルの間になると予想しています。2022年にこのビジネスを買収した際の損益（P&L）は、確か、約4,500万ドルから5,000万ドル程度だったと思います。

今年はEBITDAで1億5,000万ドルから1億7,500万ドルの間になるはずです。素晴らしいビジネスです。前述の通り、生産性のためにクレジット（信用力）を犠牲にすることはありません。

マイケル・ニーレンバーグ

今後進んでいく中で、我々の見解では、いわゆるRTL分野においていくつかの機会があると考えています。一部の戸建賃貸オペレーターが撤退するにつれ、住宅市場においていくつかの機会が生まれるでしょう。当社は、リテール向けに売却を進めてきた、非常にスマートで小規模なポートフォリオを保有しています。そこには2,000軒の住宅があります。

そこでは何らかのディスロケーション（市場の不均衡）が生じるだろうと考えています。それは一部の株価や、そのビジネスにおける一部の大手機関投資家に現れています。それでは、Newrezについて話すバロンに交代します。その後、投資ポートフォリオについて触れ、質疑応答に移ります。

バロン・シルバースタイン

了解しました。ありがとう、マイケル。皆様、おはようございます。スライド18から始めます。

Newrezは、今回も素晴らしい四半期を迎えました。第1四半期の税引前利益（時価評価損益を除く）は約2億7,400万ドルで、前期比10%増となり、当四半期のROEは19%を達成しました。この結果は、規律あるオリジネーション戦略、サービシング手数料の増加、そして金利のボラティリティにもかかわらず、リキャプチャー（顧客再獲得）の増加と償却額の減少によってもたらされました。このパフォーマンスは、当社のプラットフォームの強さと、一貫した収益を上げる能力を証明し続けています。

スライド19では、簡単なハイライトを挙げます。住宅および持ち家市場の規模と断片的な性質を考慮すると、Newrezのような規模を拡大したテクノロジー・ファーストのオペレーターには、大きな成長余地があると信じています。

バロン・シルバースタイン

当社のプラットフォームの開始以来、オリジネーションの市場シェアを8倍、サービシングの市場シェアを6倍に拡大しており、マイケルが述べたように、第3位のサーサー（サービサー）および第5位のオリジネーターとしての地位を確立しています。住宅の実現（making home happen）という当社の戦略を継続的に遂行する中で、顧客基盤全体とともに成長を続けています。スライド20では、収益の成長と営業費用の削減を通じてリターンを促進することに焦点を当てた、2026年の戦略を強調しています。当社の収益成長は、パートナー基盤の拡大、継続的な製品革新、および住宅所有者の維持を通じて、顧客生涯価値（LTV）全体を最大化することに重点を置いています。

それは、当社のコンシューマー・リキャプチャー率およびサードパーティ・サービシング・フランチャイズの継続的な成長に示されています。当社の費用削減の取り組みは、オペレーティング・レバレッジを実現するためにテクノロジーを活用することに、鋭く焦点を絞っています。

バロン・シルバースタイン

当社の1ローンあたりのコストは、すでに業界平均のほぼ半分となっていますが、現在のランレートからさらに15%の削減を見込んでいます。この「成長拡大と支出削減（growth up and spend down）」戦略を実行していくことで、引き続き株主の利益に貢献していきます。オリジネーション（融資実行）事業については、スライド21をご覧ください。実行額は155億ドルとなり、前年同期比で31%増加しましたが、季節要因および金利要因により前四半期を下回りました。

しかしながら、当社は高利益率のダイレクト・オリジネーション・チャネルであるコンシューマー・ダイレクトおよびホールセールにおいて成長を継続しており、これらは2026年第1四半期において37%を占め、前年同期比で75%増加しました。市場競争が売却益（ゲイン・オン・セール）マージンを圧迫し続けている一方で、当社はプライシング・ディシプリン（価格設定の規律）を維持し、市場シェアを追い求めることはせず、マージンは過去4四半期の範囲内に収まりました。

バロン・シルバースタイン

また、今四半期は新製品の立ち上げが非常に活発でした。「Quick Close」リファイナンス申請、当社のホールセール・エクスプレス・ホームエクイティ提供、ストリームラインド・タイトル、クリプト・モーゲージ、および医療ローンです。直近では、フレディ・マック・ヴァンテージスコアのパイロット運用を開始しました。これは、住宅所有へのアクセスを責任を持って拡大し、借り手のコストを削減するという当社の共通の取り組みを示すものです。

スライド22では、当社の独自のRezi AI機能の構築を継続しています。これは当社のオリジネーション・プラットフォームを可能にするエンドツーエンドのインテリジェンス・システムであり、運営効率を活用することを可能にします。HomeVision社との提携は予定を前倒ししており、共同開発した最初のツールが今四半期末までに導入される予定です。これらのプラットフォームへの投資はすべて、引き続き当社の営業レバレッジを向上させ、FTE（フルタイム従業員）あたりのローン実行能力およびターンタイム（処理時間）におけるさらなる効率化を推進します。

最後に、スライド22および23の、市場をリードするサービシング（債権管理）プラットフォームについて説明します。

バロン・シルバースタイン

当社は、5社の新規クライアントおよび220億ドルの新規ローン・ボーディング（債権管理開始）により、キャピタル・ライトで手数料ベースの第三者サービシング事業を拡大し続けています。自己保有のMSR（住宅ローン・サービシング権）ポートフォリオは、延滞率が前四半期から安定して推移していること、また、新しいFHA（連邦住宅局）の条件変更ガイドラインの影響が正常化するにつれてFHAの延滞が横ばいとなったことから、引き続き好調に推移しています。Valonに関しては、2027年初頭の同社のオペレーティング・システムへの移行に向けて順調に進んでいます。AIネイティブかつモダンなサービシング・テクノロジー・ソリューションへの移行による利益の大きさは、いくら強調してもしすぎることはありません。

プロセスとワークフローを大幅に改善し、運営の柔軟性を通じて大きな競争優位性をもたらすと期待しています。これは、Valonへの移行を選択するあらゆるサーサー（債権管理者）にとっても大きな利益となるでしょう。

バロン・シルバースタイン

完全な稼働体制が整った際には、年間総費用削減額は6,500万ドルを超え、あるいは1ローンあたりの直接コストは15%減の93ドルになると推定しています。当社のビジネスはこれまでになく最善のポジションにあると引き続き確信しており、Newrezのストーリーの次の章を共有できることを楽しみにしています。マイケル、お願いします。

マイケル・ニーレンバーグ

素晴らしい。ありがとう、バロン。投資部門について最後にまとめます。率直に言って、おそらくここしばらくの間で最も活発な四半期の一つでした。

先ほど指摘したように、合計20億ドルのノンQM（非適格住宅ローン）証券化を4件実施しました。一つ申し上げておきたいのは、これには当社が立ち上げた特定のファンドに関する他の取り組みは含まれていないということです。そこでは当社のオリジネーション・ビジネスの一部からフロー・プロダクト（継続的な取引案件）が流入しており、今後もこれが継続し、成長していくと期待しています。当四半期中には、30億ドルの投資のうち、14億ドルがノンQMローン、16億ドルがRTLでした。

先ほどUpgradeとのフロー合意について触れましたが、今四半期はより多くのローンを購入しました。

マイケル・ニーレンバーグ

全体として、投資活動は、あらゆるヘッドライン・リスクやノイズがあるにもかかわらず、堅調であると言えます。今後、当社からは、Sculptorブランドやその他のCrestlineブランドのもとでのABF（アセット・バックド・ファイナンス）事業における真の成長を見ていただけることを期待しています。繰り返しますが、率直に言って、当社のコアとなる専門領域（core knitting）に忠実であり、市場において優位性を生み出せる領域こそが、当社の成長が見られる場所です。今後を見据えるにあたり、当社はAUM（運用資産残高）の拡大のためにクレジット（信用力）を犠牲にすることはありません。

それが当社の共通のテーマとなります。それでは、質疑応答に移るため、オペレーターにマイクを戻します。

オペレーター

これより質疑応答セッションを開始いたします。質問される場合は、タッチトーン電話の「＊（スター）」を押してから「1」を押してください。スピーカーフォンをご使用の場合は、キーを押す前に受話器を上げてください。質問が既に回答されたことが分かり、質問を取り下げたい場合は、「＊（スター）」を押してから「2」を押してください。

ただいまより、一時的に中断して質問者の名簿を作成いたします。

バロン・シルバースタイン

すみません。

オペレーター

本日の最初の質問は、Piper SandlerのCrispin Love氏からです。どうぞ。

クリスピン・ラブ

ありがとうございます。皆様、おはようございます。まず、Michael、AUM（運用資産残高）の成長のためにクレジットの質を犠牲にすることはないというあなたのお話に感謝いたします。資産運用事業における資金調達のモメンタム、およびSculptorとCrestlineの見通しについてお話しいただけますでしょうか。

世の中には多くのノイズがありますが、機関投資家からどのような状況が見えているのか、そしてそれらの事業におけるBDCのプライベート・ウェルス側についてはどうでしょうか。

マイケル・ニーレンバーグ

もちろん。先ほども申し上げましたが、これは少し既報の話になりますが、Sculptorの不動産グループは、おそらく不動産分野において、またここ長期間の中でも最大級の成功を収めた資金調達として、46億ドルを調達したばかりです。当社のコア・コンピテンシーに目を向けると――ここが当社の優位性であると考えている点ですが――Sculptorにおいて、あるいはRithmやCrestlineでの実績全体を見ると、私たちは自分たちが持つコア・コンピテンシーを活用していく考えです。

マイケル・ニーレンバーグ

例えば、ABF（資産裏付けファイナンス）分野を見ると、第3四半期にWeyerhaeuser社のパートナーの一社とエバーグリーン・ファンドを立ち上げましたが、これは極めて好調なパフォーマンスを示しています。これは、GenesisやNewrezにおける、私たちが創出するいくつかのプロダクトに裏打ちされたものです。ABFに関するSculptorのトラックレコードを見ると、率直に言って、比類のないものです。短期的には、そこで新しいファンドを投入する予定です。

会社全体のクレジット・パフォーマンスを見ると、Sculptor、あるいはCrestlineのいずれにおいても、クレジット・パフォーマンスは非常に、非常に良好です。

マイケル・ニーレンバーグ

私たちが各ファンド内で実際に保有している銘柄において、実質的な悪化は見られません。プライベート・クレジット市場におけるいわゆる「ノイズ」を見ると、その多くはリテール主導であることを指摘しておくことが重要だと考えています。誰もが、理論上は流動性が確保されているエバーグリーン・ファンドを求めていますが、世界情勢が悪化したり市場が混乱したりした際には、流動性がなくなるか、あるいは極めて少なくなります。今朝、資料の中で引用しましたが、そこには5%の解約（リデンプション）が発生し得ると記載されています。

これらのプロダクトがマーケティングされる際、それは原ファンドのマネージャーが誰であるかによって異なります。

マイケル・ニーレンバーグ

原市場を見ると、書類に「5%の解約制限」と書かれていることがありますが、それには理由があります。論理的に考えてみれば、もしスミス夫妻が自身のBDCやクレジット・ファンドから1ドル引き出したいと考えており、一方でジョーンズ夫妻は1ドルも引き出したくないと考えている場合、他の誰かが流動性を必要とし、そのために優良なポジションを清算しなければならないからといって、なぜジョーンズ夫妻が不利益を被らなければならないのでしょうか。だからこそ、多くの書類にこうした上限（キャップ）が設けられているのだと思います。そうは言っても、これは教育のプロセスであると考えています。

リテール向けに多く販売されてきたものがあります。私たちにとっての朗報は、リテール経由のものはそれほど多くないということです。

マイケル・ニーレンバーグ

私たちにとっての悪いニュース、あるいは実際には良いニュースは、今後、市場が学習していくであろうということだと思います。冒頭の発言でも指摘しましたが、これはシステム的リスクではないと考えていますし、むしろ大きな機会があると考えています。もう一つ言えることは、資本を運用することは非常に、非常に困難であるということです。私たちはブラックストーンやアポロのような、最大手のマネージャーになるつもりはありません。

願わくば成長していきたいと考えていますが、それはパフォーマンスを通じて成長していくものです。多くの大手資産運用会社が保有しているような膨大な資本を運用しなければならない場合、アルファを創出することは非常に、非常に困難です。彼らには敬意を表します。彼らは素晴らしいビジネスを構築しましたが、あのような規模の資本を運用するのは極めて困難なことです。

マイケル・ニーレンバーグ

BDCに関連して言えば、概算でBDCの20%がソフトウェアへのエクスポージャーを持っていると思います。先ほどの発言でも指摘しましたが、私たちもそれを持っています。ヘッドライン・リスクは劇的ですが、金利がゼロだった2021年に遡ってみれば、EBITDAではなく売上高の20倍という条件で融資を受けていた企業がありました。現在はAIが中心的な役割を果たしていますが、それがどのように展開するかについては、時間がかかると思います。

どのように進展するかはまだ完全には分かりません。ソフトウェア業界について考えると、企業の業務に不可欠な（ミッションクリティカルな）ソフトウェアが勝者となり、多くの敗者が出るでしょう。現時点で私たちのビジネスを見ると、非常に好調だと感じています。

マイケル・ニーレンバーグ

当社における資本形成について考えますと、我々はビジネスの簡素化を図っています。Sculptorが我々の資産運用事業となる予定です。また、買収を完了したCrestlineがあり、これも資産運用部門のもう一つの部門です。これらは異なる業務を行っています。

現在、各チームが連携しており、さらなる資本調達ができることを期待しています。繰り返しになりますが、その資本は、市場に存在するピアセット（同業他社）に対してアルファ（超過収益）を創出できる能力に基づいたものとなります。それこそが我々の原動力です。前向きに、さらなる成長を目指していきたいと考えております。

事業状況については、非常に手応えを感じています。

マイケル・ニーレンバーグ

市場にはノイズが存在しますが、それは機会を生み出すことになります。例えば、クレジット市場において、5年債の利回りが4%であるとき、ハイイールド指数が3.25%から3.50%であれば、その事業のレバレッジなしのリターンは現在7.5%になります。債券は我々にとって非常に、非常に魅力的に見えます。最後にお話しすること、そして皆様にお返しする事項として、負債がエクイティ（株式）を上回っている状況に注目してください。

S&Pは史上最高値にあります。ここでの状況は何かが整合していません。これがどのように展開していくかを見守る必要があります。我々は、資産運用という観点、当該部門の今後の方向性、そしてどのようにしてより多くのFREを創出し、願わくば我々の公開株式の全体的なバリュエーションの流れを変えていけるかという点において、非常に、非常に手応えを感じています。

クリスピン・ラブ

ありがとうございます。詳細なご説明をいただき、感謝いたします。それは私の次の質問への良い橋渡しになります。というのも、投資家から受ける反論の一つが、「Rithmはより複雑になった」という点だからです。

貴社は間違いなく多角化していますが、多くの領域において業績は好調です。一部の投資家は、よりシンプルなストーリー（投資対象）へと移ってしまうかもしれません。第一に、それに対する回答はいかがでしょうか？第二に、ビジネスを簡素化し、全体的なストーリーを「SOTP（事業別価値の合計）」水準により近づけるために、どのような主要な方法を検討されていますか？

マイケル・ニーレンバーグ

一つには、FREと資産運用事業を成長させる必要があり、それが大きな焦点となっています。その一部はAUM（運用資産残高）の成長によってもたらされ、また一部はシナジーによってもたらされますが、それが真の推進力となるでしょう。より多くのFREを創出することで、資産運用事業をより広範なREITから切り離すことが可能になります。考えてみれば、我々の運営事業には主に2つの部門があります。

一つはモーゲージ会社です。これもまた単純化して言えば、誰もが上場を望むところですが、それが最善の時期であるかどうかは分かりません。

マイケル・ニーレンバーグ

明らかに、同業のモーゲージ会社の一つを見ていただければ分かりますが、決算予想を下回った際に、株価が一日で35%下落するような状況では、そのような立場に置かれたい投資家はいません。モーゲージ会社を上場させ、資産運用事業を分離することで、簡素化を図ることは可能です。また、成長を続けるGenesisがあります。これらの事業の一部では、より多くのサードパーティ（第三者）との関係が見られるようになるでしょう。

数年前と今日で異なる点は、サードパーティのLP（リミテッド・パートナー）にとってのアセットクラスとして、ABF（資産担保金融）の採用がかつてないほど高まっていることです。それには理由があります。プライベート・クレジットから、いわゆるリアル・アセット（実物資産）へと、わずかな資金シフト（ローテーション）が起きているのを目にされているはずです。

マイケル・ニーレンバーグ

ABFの領域では、キャッシュフローがこれらのハードアセット（実物資産）によって裏付けられている、いわばハードアセットのような資産を扱います。そこにはますます多くの資本が投入されることになるでしょう。全体としては、REITは依然としてREITです。もし私が自由に決められるなら、という話になりますが、2013年の会社設立以来、66億ドルの配当を支払ってきました。

発行済株式数は5億5,000万株ですから、これは1株あたり約13ドルになります。皆様は支払っていなかったと思います。頭の中に計算機がないので正確には分かりませんが、試算してみます。とにかく、その13ドルに10ドルを足せば、株価は20ドル台半ばになります。

マイケル・ニーレンバーグ

課題の一部は、我々がREITとしての地位を維持し、現在変更する意図のないこの配当を支払い続ける中で、資産運用事業の成長を最優先事項としなければならないことです。モーゲージ会社のストーリーの簡素化についても考えており、バロンと彼のチームはそこで素晴らしい仕事をしてくれました。AIについても、バロンは、そこ（AI）で節約できる金額については少し控えめな見方をしていると思いますが、私はモーゲージ業界は劇的に変化すると考えています。モーゲージ会社のストーリーを語り、資産運用部門のストーリーを語る。

REITは消え去ることはありません。ご存知の通り、我々はちょうどパラマウントのディールを行いました。そこでサードパーティとの関係を取り入れていく予定です。

マイケル・ニーレンバーグ

実際に、我々が非常に注力していることの一つは、「いかにして収益を拡大するか」ということです。もし収益を拡大し、より多くの成長事業を創出できれば、それは我々の助けとなります。現時点で、我々には必要な要素がすべて揃っています。繰り返しますが、クリスピン、おっしゃることは分かります。

課題の一部は、いかにしてストーリーを簡素化するかということです。しかし、より規模の大きな資産運用会社は、我々よりもシンプルであるとは言えない、というのが私の主張です。むしろ彼らの方が複雑であると私は考えます。我々がREITセクターに一括りにされ続ける限り、人々は我々を複雑だと考えるでしょう。

もし我々が資産運用セクターに入っていけば、より複雑ではないと考えられるはずです。

クリスピン・ラブ

わかりました。マイケル、ありがとうございました。私からは以上です。

マイケル・ニーレンバーグ

ありがとう、クリスピン。

オペレーター

次のご質問は、KBWのBose George様からいただきます。どうぞ。

ボーズ・ジョージ

皆さん、こんにちは。おはようございます。さて、住宅ローン部門の話に移りますが、ホールセールおよびコーレスポンデントにおける売却益マージンがわずかに低下していました。一方でリテールは上昇していました。

これはミックス（構成内容）によるものなのでしょうか、あるいは当四半期において言及すべきトレンドがあったのでしょうか。

マイケル・ニーレンバーグ

いくぶんミックスによるものだと考えています。また、ノンQM（非適格ローン）に関しては、全体的にいくつかの競争圧力があるとも考えています。当社の第4四半期の業績、特にホールセール側を見ると、第4四半期に向けて間違いなく好調な四半期でした。第1四半期の着地状況に戻る形で、マージンが基本的には正常化したのだと考えています。

オリジネーション・ボリューム（ローン実行額）が減少した状況では、事態が正常化することは想定内です。

ボーズ・ジョージ

はい。わかりました、ありがとうございます。納得しました。では、当四半期累計において、言及すべきブックバリューの変化はありますか。

マイケル・ニーレンバーグ

いいえ、Bose。当四半期累計では、基本的には横ばいです。

ボーズ・ジョージ

ああ、わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問はBTIGのDoug Harter様からです。どうぞ。

ダグ・ハーター

ありがとうございます。Elecorについて、そして第三者資本を導入すること、つまり、案件発表時に話されていたような水準まで資本コミットメントを削減することについて、もう少し詳しくお話しいただけますでしょうか？

マイケル・ニーレンバーグ

取引を完了したのは、確か12月20日か19日でした。すでに1四半期が経過しています。Peterもそれについて言及しましたが、私たちは3ヶ月間で4,000万ドルのコスト削減を実現できたと考えており、それを非常に誇りに思っています。ポートフォリオを取得して以来、おそらく100回以上のLP（リミテッド・パートナー）との協議を行ってきたかと思います。

私が申し上げたいのは、Peterが言及したように、1301に関して潜在的なJV（合弁）パートナーシップに向けた動きがあるということです。サンフランシスコのあるマーケットにおいてブラックストーンとJV関係にあります。また、サンフランシスコの他の資産の一つについては、別の当事者であるBeaconとJV関係にあります。今後もJV関係を継続していく予定であり、それによって、率直に言って利益を生み出していくことになるでしょう。

マイケル・ニーレンバーグ

現時点では、真に重要なのはどのように会社を運営するかだと考えています。ある時点で再び公開市場へ戻す（再上場する）ことになっても驚きません。ただ、今それを行うには少し早すぎると思っています。特定の事項に関する外部管理報酬の創出を検討する中で、それが本格的な資金調達となる可能性もあります。

すべては未定（TBD）ですが、今後8ヶ月から9ヶ月、あるいは年内にかけて、資産に対していくつかのJV関係、あるいは第三者LP関係を構築していくことになる可能性が高いでしょう。

ダグ・ハーター

了解しました。商業用不動産に対するお考えを踏まえて伺いたいのですが、2つのターゲット・マーケットに対して追加の資本を投入することを検討されていますか？それとも、主に先ほどお話しいただいた物件の改良（エンハンスメント）を通じて行われるのでしょうか？

マイケル・ニーレンバーグ

両方だと思います。このビジネスにおいて、過去に「なぜこの取引を行ったのか？」という質問を受けたことがあります。私たちが素晴らしいと考えている資産を安価な価格で取得できる機会があれば、それを行うだけです。このポートフォリオに関しては、それほど単純なことだと考えています。

5番街や6番街に位置しています。率直に言って、私たちが買収する前の会社の状況と比較して、現在は素晴らしい運営チームがその能力を発揮しています。Peterとそのチームは素晴らしい仕事をしてくれました。それが利益を生む方法です。

非常に魅力的なバリューで安価な資産を買うのです。これらは質の高い資産です。街区の中間（mid-block）にあるような物件ではなく、主要な大通りに面しています。私たちはこの案件に非常に期待しています。

ダグ・ハーター

ありがとうございます。感謝いたします、Michael。ありがとうございました。

マイケル・ニーレンバーグ

ありがとう、Doug。

オペレーター

次のご質問はUBSのマリッサ・ロボウ氏からです。どうぞ。

マリッサ・ロボ

おはようございます。ご質問にお答えいただきありがとうございます。Genesisについてですが、建設ローンが同ポートフォリオの約52%を占めています。関税が労務費や資材コストを押し上げる中で、個別のプロジェクトにストレスが生じている兆候はありますか？あるいは、そこでのアンダーライティング（引受審査）はどのように変化しましたか？

マイケル・ニーレンバーグ

私たちのアンダーライティングの基準（underwriting box）は、常にかなり厳格です。同社を買収して以来、全体的な状況と変わっていないと考えています。申し上げたいのは、私も他の皆さんと同様、消費者マインドを見ると少し不安を感じるということです。つまり、サンドイッチを一つ買いに行けば15ドルもします。

全体として、消費者の状況には注意を払う必要があると考えています。ワシントンD.C.からの（政治的な）ノイズも、いわゆるビルド・トゥ・レント（build-to-rent）分野について考える際、少し懸念を抱かせる要因となります。

マイケル・ニーレンバーグ

今朝のジャーナル誌の記事を見ましたが、現政権が、皆さんが抱いている懸念をいくらか払拭してくれることを願う意味でも、ポジティブなものだと考えています。クレジット全体に関しては、非常に勤勉に取り組んでいます。当社のその業務を担当しているクリント・アローズミス氏は素晴らしい仕事をしてくれています。彼は経歴として銀行のクレジット・オフィサー（信用調査担当官）です。

ですから、単にボリュームを拡大するのではなく、厳格な審査基準を維持しながら、有意義な形でボリュームを拡大することを目指しています。私たちは、その分野の他の多くのプレイヤーとは異なる多くのことを行っており、クレジットに関する規律を維持していきます。ポートフォリオについては、延滞率（delinquency numbers）は3%だと考えています。

マイケル・ニーレンバーグ

平均的な融資比率（advance rate）を考えると、通常、業界平均を大きく下回っています。現在の立ち位置には非常に手応えを感じています。リスクの観点からも、規律の観点からも、実質的な変化はありません。クレジット（審査）を犠牲にしてオリジネーション（新規融資）を拡大するというような逸脱もありません。

マリッサ・ロボ

ありがとうございます。新規オリジネーション（融資実行）利回りが、第4四半期の10.1%から9.5%に低下していますが、これはミックスの変化（mix shift）によるものですか、それとも市場のスプレッドの縮小によるものですか？

マイケル・ニーレンバーグ

いくつかの要因があります。すべてが以前より少し競争的になっています。先ほど申し上げたように、ABF（資産担保融資）商品への需要は非常に大きいです。これはそのカテゴリーに含まれるものの一つです。

そうは言っても、ポイント（手数料）の支払いがあったり、さまざまな種類の Fees（手数料）があったりします。全体として、アンレバード利回り（unlevered yields）は、おおよそ10%前後を維持しています。証券化市場を見たり、あるいは証券化してファンドに組み入れたりする場合、ネット・ネットベースで2桁台に達することもあります。私たちは現在、このビジネスを非常に好ましく思っています。

マリッサ・ロボ

ありがとうございました。

マイケル・ニーレンバーグ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、シチズンズのトレバー・クランストン様です。どうぞ。

トレバー・クランストン

承知いたしました。ありがとうございます。おはようございます。銀行に対する自己資本規制案の変更について、それらがモーゲージ市場やサービシング市場への銀行の参画に何らかの影響を与えると皆様はお考えでしょうか？特に、それがNewrezのコレスポンデント・チャネルにどのような影響を与えるとお考えか、伺いたいと思っていました。

ありがとうございます。

マイケル・ニーレンバーグ

率直に申し上げて、MBS（住宅ローン担保証券）市場にとってプラスになるはずです。現在、ベーシス（スプレッド）は105ベーシス・ポイント前後となっています。中東での紛争が起こる前に見られたタイト（縮小）な水準は、約90ベーシス・ポイントでした。そこから、125から130ベーシス・ポイントまで拡大しました。

私自身、モーゲージ債トレーダーでしたので、歴史的に見れば、現在の水準は適正から割安に見えます。銀行が参入してきても驚きません。ただ、これの一部は、3月に選出される新しい、ええと、財務長官ではなく、新しいFRB議長にかかっていると思います。彼は少しインフレ・ホーク（インフレ抑制に慎重な姿勢）寄りになるでしょう。

マイケル・ニーレンバーグ

昨夜も話していたのですが、米国には巨額の赤字があります。およそ40兆ドルに達します。その赤字を賄うために、彼らは今後も大量の証券を発行し続けなければなりません。問題は、それがバックエンド（長期債）よりもフロントエンド（短期債）に重くのしかかるのかどうかということです。

また、銀行のCIO（最高投資責任者）の数人が考えているであろうもう一つの点は、インフレです。今朝、英国で見たように、債券利回りが5%を超えています。今日を見ると、米国債市場のフロントエンドは3.80%台です。10年物米国債は現在4.35%です。

これらの一部が、銀行の動きに影響を与えると考えています。

マイケル・ニーレンバーグ

全体としては、銀行規制が緩和され、銀行が預金から多額の現金を保有することになれば、彼らはモーゲージ市場に参入するでしょうし、より多くの買収を行うようになると考えています。サービシング側については、分かりません。正直なところ、大手マネーセンター・バンクのいくつかは、すでにしばらくこの分野に関わっています。それは継続されるでしょう。

我々は、ローンをいかに組成するかについて規律を持ち、単に市場シェアを拡大するためではなく、実際に利益を上げるためのものにしなければなりません。これは、先ほどバロンが述べたコメントに通じるものです。

トレバー・クランストン

なるほど、よく分かりました。今年に入ってから、いくつかの公開されている（上場している）モーゲージ会社のバリュエーションが低下していることについて、少し触れられました。それに関連したM&Aの機会は見えていますでしょうか？既存のプラットフォームへのアドオン（追加買収）として、割安になったと思われるプラットフォームなどはありますでしょうか？

マイケル・ニーレンバーグ

歴史的に、モーゲージ会社分野における当社のM&Aは、買収全体の一部として割安な資産を取得できると考えられる場合に行われてきました。現在の当社を見れば分かりますが、新しいものは何も必要としていません。モーゲージ会社には、契約社員を含めて1万人程度のスタッフがいると思います。バロンとチームは、AIの導入や、当社として構築してきたいくつかのパートナーシップを通じて、真に効率化を図ることに注力しています。

他のモーゲージ会社を買収する必要はありません。もし割安なモーゲージ会社が市場にあるとしても、率直に言って、そのような会社はもうそれほど多く残っていません。

マイケル・ニーレンバーグ

振り返ってみると、ロケット（Rocket）はMr. Cooperを買収しましたが、それは我々がFortressで築き上げたものです。我々はNewrezも築きました。ご存知の通り、現在、独立系でそれほど多くはありません。United Wholesaleもあります。

全体として、我々はこれ以上何も必要ないと考えています。

トレバー・クランストン

承知いたしました。コメントありがとうございます。ありがとうございます。

マイケル・ニーレンバーグ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのケネス・リー氏からです。どうぞ。

ケネス・リー

おはようございます。ご質問にお答えいただきありがとうございます。Newrez事業側と、そこでのAIおよび効率化の取り組みによる潜在的なメリットについて1点伺います。2026年には、ローン処理に関する生産性の向上が期待できるように見受けられます。

これらのメリットのいくつかは、今後1、2四半期のうちに顕在化するとお考えでしょうか？それとも、主に2026年の後半に向けたものなのでしょうか？そのメリットについて、もう少し詳しく伺いたいと考えております。ありがとうございます。

バロン・シルバースタイン

オリジネーション（融資実行）側に関しては、先ほどパートナーシップであるHomeVisionについて少しお話ししました。それらのメリットは、下半期に入ると顕在化していくことになります。初期の製品ローンチは予定より前倒しで進んでおり、第3四半期に入る頃には、それらのツールが整っていることを期待しています。

ケネス・リー

承知いたしました。大変参考になります。もしよろしければ、追加で1点、Crestline事業について伺わせてください。貴社がサービスを提供しているクライアントの多くが機関投資家側であることを踏まえ、ダイレクト・レンディングに対する機関投資家の需要について、見えている状況をもう少し詳しく伺いたいと思います。

最近、クライアントからはどのような話を聞いていますか？ありがとうございます。

マイケル・ニーレンバーグ

興味深いですね。私がアジアにいた際、Crestlineを運営するキース・ウィリアムズと共にいましたが、ダイレクト・レンディングに対する需要は、依然として非常に多いと感じています。そうは言っても、それはより機関投資家ベースのものだと考えています。明らかに、ヘッドライン・リスクに伴う多少のローテーションが見られます。

もしあなたが個人投資家で、毎日市場を見ていないのであれば、資金を引き揚げることができる（ローテーションさせる）と考えているでしょう。それは、おそらく今後1四半期ほどに見られる動きの一部でしょう。全般的に、市場にはあらゆる種類のファンドが存在しており、資本形成は続いています。我々はパフォーマンスで示していく必要があります。

マイケル・ニーレンバーグ

もし我々がそれほどソフトウェアに比重を置いていて、LPと面談して「さて、我々のソフトウェアへのエクスポージャーは20%です」と言ったとしたら、彼らは「それはあまりやりたくない」と言うかもしれません。Keith氏とCrestlineのチームの経歴について言えば、彼らは25年ほどの経験があります。Sixth Streetの人々であれ、Crestlineの人々であれ、その非常に直接的な、いわゆるダイレクト・レンディングの領域にいる多くの人々は、旧ゴールドマンのモデルの出身です。我々はそのことを非常に好意的に捉えており、ダイレクト・レンディングを巡ってさらなる資金調達が行われるようになるだろうと考えています。

彼らはそれを続けていくでしょう。

ケネス・リー

なるほど。非常に助かりました。改めて感謝いたします。

マイケル・ニーレンバーグ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、WedbushのHenry Coffey様からです。どうぞ。

ヘンリー・コフィー

皆様、おはようございます。質問をお受けいただきありがとうございます。複雑性の問題の裏返しとして、我々はこれまで何度も議論してきましたが、常に、ある事業が好調である一方で、別の事業はあまり好調ではないという側面があります。合算すれば、常に良好な結果となります。

Michael、貴社の様々な事業を見ていくにあたり、誰かを批判する意図はありませんが、現在、どの事業が本当に素晴らしい成果を上げているのか、また、どの事業が実質的な逆風に直面しているのか、ランク付けをして教えていただけますでしょうか？

マイケル・ニーレンバーグ

そうですね、我々が何においても常に最高であると皆さんに申し上げたいわけではありませんが、全体として、すべてが極めて好調に推移していると考えています。不動産事業、Paramount（現在はElecor Portfolioとして知られています）は素晴らしいです。あそこのチームとは、共に仕事ができることを非常に嬉しく思っています。Baronについては、私以外に組織内でBaron以上に懸命に働く者はおりません。

いえ、Baronは身を粉にして働いていますし、Baronとそのリーダーシップチームは住宅ローン会社に関して素晴らしい仕事をしてくれています。Clint氏とGenesisのチームは、引き続き素晴らしい実績を上げています。資産運用事業については、まだ始まったばかりだと考えています。現在、運用資産残高（AUM）は600億ドルに達していますが、繰り返しになりますが、これはAUMの規模を競うものではありません。

マイケル・ニーレンバーグ

我々はパフォーマンスを出さなければなりません。ですから、皆様から「他に何が必要か」や「次は何をするのか」と問われることがありますが、我々のLP顧客基盤に対して優位性を生み出せると判断しない限り、次にすべきことは特になく、現状に満足しています。Rithmの投資ポートフォリオについては、Charles Sorrentino氏とチームが素晴らしい仕事をしてくれています。我々は長期間共に働いており、このエコシステムにおける我々の立ち位置を気に入っています。

もし懸念があるとすれば、いわゆる「各事業の価値の合算（sum of the parts）」に対する全体的なバリュエーションです。概して、すべての事業が引き続き非常に好調に推移していると考えています。

ヘンリー・コフィー

もう少し細かく伺います。P&L（損益計算書）とEAD（デフォルト時エクスポージャー）の計算を見る限り、効率性の改善を考慮すると、今後の事業形態はおよそこのような形になるのでしょうか？これが新たなオーバーヘッド（間接費）の水準となるのでしょうか？

マイケル・ニーレンバーグ

いいえ、私たちは常に諸経費に目を向けています。常に効率化する方法を検討しています。EADは成長する必要がありますし、資産運用ビジネスの成長と私たちの効率化が進むにつれて、EADも成長していくことを期待しています。私たちは常に人員数を検討しています。

常に効率化する方法を検討しています。住宅ローン会社については、その、いくらほどの売上でしたっけ？45億ドル、そのくらいの範囲だったと思います。考えてみれば、差し引きだいたい10億ドル程度だとすると、そこには実際にもっと効率化できる余地が多分にあります。率直に言って、単に人員面だけでなく、プロセス（業務工程）の面でもあります。

プロセスです。AIが住宅ローン業界を変えていく中で、それを実感することになるでしょう。私たちはそれを楽しみにしています。

マイケル・ニーレンバーグ

全般的に、私たちはあらゆるものを検討しています。クライアントに対してパフォーマンスを提供し続けることで、資産運用手数料は時間の経過とともに成長していくはずです。

ヘンリー・コフィー

減価償却費が8,700万ドルですが、これは新しいランレート（継続的な発生水準）でしょうか、それとも何か新しい追加項目が含まれているのでしょうか？

ニック・サントロ

ヘンリー、それはランレートより少し高い数字です。それにはAdoorポートフォリオとElecorの両方が含まれています。Adoorポートフォリオを売却していくにつれて、その数字は四半期あたり6,000万ドルから6,500万ドル程度になると予想されます。

マイケル・ニーレンバーグ

Adoorポートフォリオのことですね。

ヘンリー・コフィー

その通りです。

マイケル・ニーレンバーグ

皆様の理解のために補足しますと、それは当社の戸建賃貸事業のことです。先ほど申し上げたように、数千戸、あるいは2,000戸ほどのユニットを保有しており、それらは引き続きリテール向けに売却されています。

ヘンリー・コフィー

ありがとうございます。

マイケル・ニーレンバーグ

ありがとう、ヘンリー。

オペレーター

質疑応答セッションを終了いたします。これより、結びのご挨拶のために進行を戻させていただきます。

マイケル・ニーレンバーグ

ダイヤルインいただいた皆様、ありがとうございます。ご質問ありがとうございました。皆様のご支援に感謝いたします。近いうちに、また次四半期の状況についてアップデートできることを楽しみにしております。

それでは、良い一日をお過ごしください。

オペレーター

本会議は終了いたしました。本日のプレゼンテーションにご参加いただき、ありがとうございました。これにて、回線を切断していただいて結構です。