RWT（レッドウッド・トラスト） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

こんにちは。Redwood Trust, Inc.の2026年第1四半期決算電話会議へようこそ。本日の会議は録音されています。それでは、財務担当シニア・バイス・プレジデントのNatasha Fathereeに進行を代わります。

どうぞ。

ナターシャ・ファセリー

オペレーター、ありがとうございます。皆様、こんにちは。本日はRedwoodの2026年第1四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。本日の電話会議には、最高経営責任者（CEO）のChris Abate、社長のDashiell Robinson、および最高財務責任者（CFO）のBrooke Carilloが同席しております。

開始に先立ちまして、本日の経営陣によるプレゼンテーションの中で、将来の財務および事業業績に関してなされる特定の記述は、将来予想に関する記述に該当する場合があることをお伝えしておきます。将来予想に関する記述は、現在の期待、予測、および仮定に基づいており、これらには実際の結果が大きく異なる原因となり得るリスクや不確実性が含まれています。当社業績に重大な影響を及ぼし、実際の結果が将来予想に関する記述に示される内容と異なる原因となり得る要因の記述については、当社のForm 10-K年次報告書をご一読いただくことをお勧めいたします。

ナターシャ・ファセリー

本電話会議では、GAAPおよび非GAAPの財務指標の両方に言及する場合もあります。提供される非GAAP財務指標は、単独で使用したり、GAAPに準拠して作成された財務業績指標の代替として考慮したりすべきではありません。GAAPと非GAAP財務指標の間の調整（リコンシリエーション）については、当社のウェブサイト（redwoodtrust.com）で閲覧可能な「第一四半期Redwood Review」に記載されています。また、本日の電話会議の内容には、本日時点でのみ正確である、時間の経過とともに変化する情報が含まれていることにご注意ください。

当社は、その後の事象や状況を反映するために本情報を更新する意図はなく、またその義務も負いません。最後に、本日の電話会議は録音されており、本日後半に当社ウェブサイトで視聴可能となります。それでは、冒頭の挨拶としてChrisに進行を代わります。

クリス・アベート

ありがとうございます。皆様、こんにちは。DashとBrookeに進行を代わる前に、第1四半期の業績と、それが2026年に向けて進むRedwoodの立ち位置について、いくつか考えを共有したいと思います。皆様もすでにご覧の通り、Redwoodは3四半期連続で記録的な営業四半期を達成しました。

モーゲージ・バンキング・ボリュームは初めて85億ドルを超え、配当可能利益は前四半期をわずかに上回る1株当たり0.21ドルとなり、今回も配当をカバーしました。営業面での進展は注目に値します。当社の業績は、住宅ローン申請件数がパンデミック前の水準を40％近く下回り、ジャンボ・モーゲージ金利が中東での紛争を主な理由として直近の2月の安値から上昇するなど、停滞している広範なモーゲージ市場の中で達成されたものです。

クリス・アベート

視点を広げて背景を説明しますと、第1四半期の85億ドルのボリュームは、当四半期における上位3つのマネーセンター・バンクの住宅ローン生産額を上回りました。当社のボリュームは、3月31日時点で報告されたGAAPベースの簿価の10倍に達しており、非常に高い資本回転率を示しています。これは、当社の短期ウェアハウス・ファシリティで保有しているローンが迅速に動き、新たな生産分と入れ替わっていることを意味します。総合すると、第1四半期には11件の証券化を完了しましたが、これはRedwoodにとってまたしても社内記録となりました。

高い回転率は、企業全体でAIを強力に導入していることもあり、直近の四半期に実施してきた極めて高いオペレーショナル・エフィシェンシー（業務効率）も示しています。

クリス・アベート

第1四半期だけで、2,500件以上のエージェンティック・ワークフローを実行しました。これには、SequoiaとAspireの両方を単一の統合プラットフォームでサポートするためのテクノロジー・プラットフォームの拡張から、自動化された品質管理（QC）、および従来外部ベンダーが実施していた重要な業務の排除まで多岐にわたります。今後の四半期において、当社は長年培ってきた多くのネットワーク関係を活用することで、獲得可能な市場シェアの拡大を継続することを目指しています。これは模倣することが容易でも安価でもありません。

当社の主要製品における市場シェア20％以上という長期目標には、資本効率と大幅な成長資金の両方が必要となります。次の金融レジームおよびモーゲージ金利サイクルに先立ち、普通株主の皆様が当社と共にその成長に参加できる説得力のある機会があると確信しています。

クリス・アベート

その一方で、当社が調達する高品質な資産を支持し、提携を熱望しているオルタナティブ資産投資家からの極めて高い需要を継続的に目にしています。ちょうど今朝、当社は資産担保クレジットを専門とするブルーチップのグローバル投資会社であるCastlelakeとの、Sequoiaにおける主要な資本提携を発表しました。この提携は、規模を拡大するSequoiaに約80億ドルの追加の購買力をもたらすものであり、当社のプラットフォームおよび当社が創出する資産へのアクセスに対する機関投資家の需要の高まりを反映しています。当社はこれを、当社のオリジネーション能力と第三者資本を大規模に組み合わせるという広範な戦略における重要なステップと捉えています。

そのために、当社はAspireに焦点を当てたジョイントベンチャー（JV）の構築にも精力的に取り組んでおり、近い将来、同様のJVを発表できることを期待しています。

クリス・アベート

中東での紛争が解決にはほど遠いという明らかな留意点はあるものの、住宅セクターにプラスの影響を与える可能性のあるマクロ動向について、当社がより楽観的になっている中で、こうした資本提携はタイミングの良いものです。私たちがよく言うように、モーゲージは、2022年にインフレに対抗するためのFRBによる歴史的な引き締めサイクルによって、最初に影響を受けたセクターの一つでした。現在、より緩和的で住宅重視のFRBとなる見通しがあることから、モーゲージは最初に恩恵を受けるセクターの一つになると考えています。最近の発表や証言に基づくと、次期FRB議長と目されるケビン・ウォーシュ氏は、低金利とFRBのバランスシート縮小を組み合わせた政策を好むようです。

量的緩和（QE）の縮小は確かにモーゲージ市場から需要の刺激策を取り除きましたが、FRBのバランスシート縮小の見通しは、長期的なインフレ期待を抑制し、願わくは長期金利の低下を支える助けとなるはずです。

クリス・アベート

モーゲージにおける不確定要素（ワイルドカード）は、引き続きスプレッドです。スプレッドは依然としてコロナ前と比較して大幅に高い水準にあり、今なお平衡状態を見出そうとしています。金融政策の追い風は、進化する規制動向、特に「バーゼルIIIエンドゲーム」としても知られる、最近再提案された銀行規制資本ルールによって、さらに後押しされると予想しています。提案されているルールは、銀行がより高品質なモーゲージおよびモーゲージ・サービシング資産を保有するためのコストを軽減するものであり、銀行が今後の消費者向けモーゲージ業務により多くの資本を割り当てることを検討する上で必要なステップとなります。

資本ルールの緩和は、銀行がモーゲージ分野に再参入するための前兆に過ぎません。最終的な決定は、利益に基づくものではなく、リスクに基づいたままであると我々は考えています。

クリス・アベート

銀行の経営陣からは、金利および資産負債リスクの管理においてRedwoodのようなパートナーを持つことは、非常に大きな差別化要因であるという話を継続的に受けています。これは特に、当社のサポートが彼らの顧客維持目標を損なわないという点において顕著です。金利が急速に変化したり、優先順位がシフトしたりした際にRedwoodと取引できるという選択肢は、現在銀行システム全体で確立された価値の差別化要因であり、我々のフランチャイズの周囲に築き上げた「堀（モート）」のもう一つの例でもあります。最後に、Dashに進行を渡す前に、プライベート・クレジット・セクターに端を発する最近の報道について言及しておきたいと思います。

皆様が目にされている通り、プライベート・クレジットの特定の側面において、基礎的なファンダメンタルズの脆弱な箇所が浮上しており、流動性と資産価格の可視性に対する制約が、場合によっては市場全体のセンチメントに影響を与えています。

クリス・アベート

当社の公開クレジット・モデルを謙虚に推奨する絶好の機会です。このモデルでは、革新的なモーゲージ・バンキングおよびクレジット戦略へのエクスポージャーを得ることができ、かつ上場株式が提供する流動性も兼ね備えています。また、年次の外部監査、四半期ごとの10-Q報告書、委任状説明書、そしておそらく最も重要なこととして、損益計算書を通じた時価会計を活用することで、高い透明性を提供するよう努めています。このような時こそ、株主の皆様が、自分が何を保有しているかだけでなく、何を保有していないかも知っているということに、我々は誇りを感じます。

それでは、当社の営業成績について説明するために、Dashに交代します。

ダッシュ・ロビンソン

ありがとう、Chris。当社の第1四半期の営業実績は、Sequoiaの記録的なボリューム、Aspireの継続的な成長、およびプロダクション・ミックスの進化を含むCoreVestにおける戦略的な進展に支えられ、当社のモーゲージ・バンキング・プラットフォーム全体における継続的な勢いを反映しています。3月から始まったよりボラティリティの高い背景に対しても、当四半期全体の業績は、当社のモデルの拡張性と、まだ引き出されていない追加の営業レバレッジを示しました。Sequoiaは再び当社の業績の目玉となり、ロック額（金利確定額）が第4四半期から22%増加した65億ドルに達し、再び記録的な四半期を達成しました。

このボリュームは、歴史的な基準を大幅に下回る住宅環境の中で創出されたものであり、当社のオリジネーター・ネットワーク全体で継続的に獲得している市場シェアを強調しています。このネットワークは現在、当社のコアであるジャンボ・ローン提供を補完するための複数の新製品によって強化されています。

ダッシュ・ロビンソン

ローン1件あたりのコストは、自動化の取り組みに助けられ、第4四半期から30%改善して20ベーシス・ポイントを下回りました。この取り組みにより、チームメンバーがより生産的に活用できる時間が年間で約6,000時間解放されると推定しています。資本回転率も前四半期比で改善しており、Chrisが説明したSequoiaのジャンボ・プロダクション専用の新しいジョイントベンチャーから、継続的な効率化が見込まれます。第1四半期の売却益マージンは96ベーシス・ポイントであり、四半期末にかけて大幅なTBA（未発表）のパフォーマンス低下があったにもかかわらず、当社の歴史的な目標範囲の上限となりました。

なお、その多くは4月に入ってから既に回復しています。マージンの回復力は、一部には9件の証券化にわたる46億ドルを含む、計55億ドルの資産売却の強力な実行力によってもたらされました。Chrisが述べたように、最近再提案されたバーゼル・エンドゲームのルールは、当事業にとって潜在的に意味のある追い風となります。

ダッシュ・ロビンソン

フロー・ボリュームが第1四半期のプロダクションの大部分を占めましたが、現在、銀行から約50億ドル相当の既成（シーズンド）バルク・プールを独占的なベースで評価しており、これは、高品質なモーゲージに対する資本負担の軽減が、バルク・プールのより双方向のフローを促進するという我々の見解を裏付けるものです。銀行が引き続き慎重な資産負債管理を優先する中で、これは当社の市場ポジションを考慮するとRedwoodにとってプラスとなります。バルクの機会を除いても、当社のソーシング・チャネルは全体として十分に分散されており、販売先別の平均フロー・ロック集中度は1%未満です。製品の拡大も継続的に成長を支えています。

当四半期中、医療従事者に焦点を当てた新しいローン・プログラムを開始し、フローベースで当四半期中に約3億ドルの当該ローンをロックしました。その後、四半期の後半には、銀行から取得した医療従事者ローンのバルク・プールを、この種としては初となる案件として証券化することに成功しました。

ダッシュ・ロビンソン

全体として、当社の拡大した製品ラインナップは当四半期の総ロック・ボリュームの14%を占め、現在100社以上の販売先が少なくとも1つの新製品を積極的に販売しています。Aspireは第1四半期も成長軌道を維持し、既存の販売先との価値をさらに深めると同時に、複数の新しいオリジネーション・パートナーを追加しました。Aspireのロック・ボリュームは16億ドルに増加し、4月のロック・ボリュームはそのペースを上回っています。Aspireの第1四半期のボリュームの約70%は、既にSequoiaと取引のある販売先からのものであり、これは同プラットフォームの重要な競争優位性であるとともに、その成長の可能性を示すものでもあります。

より多くのオリジネーターが、自営業の消費者や小規模な住宅投資家を含む、従来のW-2（給与所得者）プロファイル以外の成長する借り手層に対応するノンQM製品の戦略的メリットを認識し始めています。

ダッシュ・ロビンソン

Aspireの第1四半期の市場シェアは約4%と推定しており、今年の下半期までには少なくとも倍増すると予想しています。Aspireは比較的初期段階のプラットフォームであるため、ボリュームの成長に合わせて比例的に運営規模を拡大すること、および長期的な収益性を支えるコスト規律を維持することが引き続き優先事項です。Aspireの売上総利益率は第1四半期に73ベーシス・ポイントでしたが、これは四半期末のパイプラインにおけるスプレッドの拡大による影響を受けたもので、その後大部分は逆転しています。3月に行われた同プラットフォーム初の証券化は、当事業にとって重要な節目となりました。

これにより、分配チャネルが拡大し、リスク保持および劣後トランシェの第三者への増益に寄与する（アクレティブな）分配などを通じて資本効率が向上し、Redwoodの他の主要な証券化シェルフと並んで、Aspireがプログラム化された発行体としての地位を確立しました。

ダッシュ・ロビンソン

CoreVestの第1四半期の取扱高は、第4四半期からわずかに減少したものの、合計で4億3,200万ドルとなり、当社の小口住宅トランジションローン（RTL）およびDSCR（債務償還能力比率）製品においては継続的な進展が見られました。借り手とのパートナーシップを通じて、ボラティリティが高まった3月にはパイプラインを慎重に管理しました。これにより月間の取扱高は減少しましたが、顧客が4月に、より有利な金利でローンを確定（ロック）できる体制を整えました。CoreVestの組成（オリジネーション）および流通（ディストリビューション）戦略は、資本効率を向上させ、市場リスクを軽減し、当社の資本パートナーによって十分に支持されている需要分野にプラットフォームを適合させています。

最も注目すべき点として、CPPインベストメンツとの合弁事業が挙げられます。これまでに20億ドルを超えるCoreVestのプロダクション（組成実績）を分配しており、前払手数料収入を創出するとともに、合弁事業の成長に伴う継続的な収益ストリームを構築しています。

ダッシュ・ロビンソン

広範な住宅投資家市場は、中長期的に賃貸用シングルファミリーホーム（戸建住宅）の機関投資家による所有に影響を与える可能性のある、検討中の法律案に注視しています。最終的な結果は依然として不透明ですが、最終的な枠組みの一部は、当社の小口ローンプログラム内、および新しい規則制定が最終的にシングルファミリーホーム投資家のためのGSE（政府系スペンサー機関）の役割範囲に影響を与える場合の両方において、プラットフォームにとっての長期的な機会を生み出す可能性があると考えています。記録的なモーゲージバンキング活動と並行して、当社はレガシー投資からの資本の再配分を継続しており、レガシー投資の割合は3月31日時点で総資本の15%となり、年末時点の19%から低下しました。セグメントの収益は、主に純利息費用の影響を再び受けましたが、第1四半期における解決活動（resolution activity）と、利益を増やす（アクリーティブな）証券化が組み合わさったことにより、レガシー・ブリッジローンはレガシー・セグメントの約半分、および総資本全体の8%にまで減少しました。

ダッシュ・ロビンソン

レガシー・ポートフォリオにおける90日以上の延滞は、年末比でほぼ横ばいでした。当社は、時間の経過とともに最善の結果をもたらすと信じる、直接売却またはその他の構造化された売却を通じて、当該セグメントを効率的に解消することを優先しています。それでは、財務結果について説明するために、ブルックにマイクを渡します。

ブルック・キャリロ

ダッシュ、ありがとうございます。第1四半期の結果に目を向けますと、GAAPベースの純損失は700万ドル（1株当たり0.07ドル）となりました。これに対し、第4四半期のGAAPベースの純利益は1,800万ドル（1株当たり0.13ドル）でした。3月31日時点の1株当たり簿価は7.12ドルでした。

第4四半期からの3%の減少は、基礎となる営業パフォーマンスによるものではなく、非現金による市場関連の評価替えおよび特定の非経常的な費用項目によるものです。また、簿価には普通株主に対して支払われた0.18ドルの配当も反映されています。非GAAPベースでは、連結分配可能利益（EAD）は2,700万ドル（1株当たり0.21ドル）となり、第4四半期の1株当たり0.20ドルから上昇しました。コア・セグメントのEADは3,700万ドル（1株当たり0.28ドル）で、自己資本利益率（ROE）は19%となりました。

ブルック・キャリロ

このパフォーマンスは、強力なモーゲージバンキングの取扱高、効率的なローンの流通と資本回転、特に3月のボラティリティの高い時期におけるこれら、および純利息収入と利回りを支えた魅力的な収益創出型投資への規律ある資本投入によって推進されました。コア・セグメントのEADである0.28ドルと、連結EADである0.21ドルの差は、主にレガシー・ポートフォリオを反映したものであり、これにより第1四半期の連結EADは1株当たり約0.08ドル減少しました。レガシーに割り当てられた資本が減少し続けるにつれて、この押し下げ要因はさらに緩和されると予想しています。当社のモーゲージバンキング・プラットフォームは、当四半期に3,700万ドルのGAAPベースの純利益を創出し、これは年率換算で38%の資本利益率に相当します。

資本効率は改善し、取扱高1ドルあたりの必要資本は前四半期比で約10%減少し、1.1%となりました。

ブルック・キャリロ

補足として、今四半期のセグメント収益は、投入された平均資本に基づき、無担保利息費用を全額割り当てたものであり、資本は対応する事業債の割り当てによって減少しています。「Redwood Review」では、セグメント結果をこの基準と、これらの項目を事業債（コーポレート）内に反映させていた従来の計算手法の両方で提示しています。Sequoiaは第1四半期に3,800万ドルのGAAPベースの純利益を創出しました。フロー活動の活発化がプロダクションの61%を占め、ARM（変動金利型住宅ローン）、クローズドエンド・セカンド、および医療従事者向けローンなどの新しい製品からの貢献が増加しています。

ボリュームが拡大するにつれ、当社は引き続き強力な利益転換と規模の利益を実感しており、ローンあたりのコストは18ベーシスポイントまで低下し、非常に効率的な節目に達しています。また、利用可能な資本を上回る需要を伴う、魅力的で成長著しいパイプラインも見ています。

ブルック・キャリロ

本日発表したジョイントベンチャーは、自社資本と併せて第三者資本を取り入れることで、より資本効率の高い方法でその機会をより多く捉えるように設計されています。現在の予測に基づくと、この構造は規模が拡大するにつれて、年間約0.12ドルから0.15ドルの増分利益に寄与する可能性があり、構造化された経済条件を通じてさらなる上昇余地があります。Aspireは第1四半期に200万ドルのGAAPベースの純利益を創出しました。プラットフォームが規模を拡大し、流通を広げるにつれて、資本効率の改善が見られ始めています。

マージンは四半期終盤のボラティリティの影響を受けましたが、四半期終了後には大部分が回復しています。

ブルック・キャリロ

CoreVestは第1四半期に300万ドルのGAAPベースの純損失を計上しましたが、これには、2026年の黒字化に向けてビジネスを位置付ける組織変更に関連する、約500万ドルの一時的な事業再編費用が含まれています。これらの項目を除くと、当社の純組成コストは前四半期の95ベーシスポイントから第1四半期には79ベーシスポイントに低下しており、運営効率の改善を反映しています。Redwood Investmentsは800万ドルのGAAPベースの純損失を計上しました。ポートフォリオ関連の評価替えは、主にTBAベースの拡大とクレジット・スプレッドの拡大、および四半期終盤の高金利の影響によるものです。

投資ポートフォリオの調達コストは、高コストな負債を借り換え、資金調達構成を最適化したことにより改善し、純利息マージンを支えました。レガシー投資は1,300万ドルのGAAPベースの純損失を記録しましたが、第4四半期の2,300万ドルの損失からは改善しました。

ブルック・キャリロ

改善の要因は、レガシー・ブリッジ・ローンの純利息費用の減少によるものであり、これは資金調達条件の改善と残高の減少を反映しています。また、当該アセットクラスの資本市場環境の改善に伴うHEI収入の増加も要因です。第1四半期の総一般管理費（G&A）は4,900万ドルで、第4四半期の4,100万ドルから増加しましたが、これは以前に述べた組織合理化に向けた取り組みに関連する一時的な費用、および典型的な季節的な費用パターンを反映したものです。これらの項目を除いたランレートのG&Aは約4,000万ドルであり、第4四半期と実質的に横ばい、あるいはわずかに下回っています。

第1四半期のボリュームの伸びが費用の伸びの約2倍であったことから、我々は規律を持って規模拡大を続けており、費用対ボリューム比率は66ベーシス・ポイントまで低下しました。生産に連動した大部分が固定費であるコスト構造により、増分ボリュームが収益に転換されることによる大きなアップサイドを見込んでおり、事業拡大に伴うROE（自己資本利益率）の拡大に対する自信を深めています。

ブルック・キャリロ

流動性は依然として強力であり、3月31日時点で2億200万ドルの無制限現金と、約39億ドルの余剰ウェアハウス・キャパシティを保有しています。期末のリコース債務は、過去最高水準のモーゲージ・バンキング活動を支えるウェアハウス利用率の上昇により、47億ドルへと緩やかに増加しました。第1四半期には、52億ドルの担保に対して11件の証券化を完了しており、ローンと在庫を効率的に回転させる能力が示されました。また、スプレッドの縮小とアドバンス・レート（融資比率）の改善を通じた資金調達効率の向上により、過去12ヶ月間で資金調達コストを約50ベーシス・ポイント削減しました。

同期間において、ウェアハウス・キャパシティを30%増の71億ドルに拡大し、57億ドルのファシリティを更新しました。これは融資パートナーからの継続的な支援を反映しています。

ブルック・キャリロ

最後に、今後5四半期にわたる企業の無担保債務の満期はなく、無担保債務構造において大きな柔軟性を維持しています。以上をもちまして、質疑応答のためにオペレーターに進行を戻します。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを行います。ご質問がある場合は、電話機のキーパッドで「＊1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様の回線が質問待ち行列に入ったことを示します。

「＊2」を押すと、行列から外れることができます。スピーカーを使用している参加者の方は、スターキーを押す前に受話器を上げる必要がある場合があります。ありがとうございます。最初の質問は、Citizens JMPのMikhail Goberman氏からです。

ミハイル・ゴバーマン

皆様、こんにちは。またしてもバンキング・ボリュームが過去最高を記録した四半期となりましたこと、お祝い申し上げます。今朝発表された新しいジョイント・ベンチャー（合弁事業）の発表から始めさせていただけますでしょうか。スライド資料の中で、貴社にとって大幅な年間EPS（1株当たり利益）の増分が見込まれると言及されています。

具体的な数字として、想定しているターゲット・レンジはありますか？

ブルック・キャリロ

ありがとう、Mikhail。はい、約0.12ドルから0.15ドルの増分利益となる可能性があると予想しています。このジョイント・ベンチャーは、Chrisが準備された発言の中で述べたように、資金調達のために他の資本を増強することなく、ボリュームをさらに3分の1、あるいは30%増加させ、二桁のROEをもたらすことを可能にします。そのための増分コストが、増分マージンを大幅に上回っていることから、我々が進化させてきた高い資本回転率モデルに合致する、このパートナーシップとその専用のディストリビューション・チャネルに非常に期待しています。

ミハイル・ゴバーマン

ありがとう、Brooke。通話の中で、近い将来にAspireのJVが発表される可能性があるとのコメントがありましたが、想定している規模はありますか？Castlelakeの案件は約80億ドルだと認識しています。AspireのJVの規模については、どのようにお考えでしょうか？

ダッシュ・ロビンソン

はい。ありがとう、Mikhail。Dashです。詳細が確定した際により多くお話しできるかと思いますが、この種のジョイント・ベンチャーは、おそらくAspireの年間生産量の25%から30%を支えるものになると予想しています。

証券化やホール・ローン販売を含む、ディストリビューションに関する他のあらゆる取り組みを考慮すると、現時点ではそのように表現するのが最適でしょう。もちろん、現在進めている事項を確定させる必要がありますが、Aspireの全体的な生産ミックスに対する割合として、そのような文脈でお伝えします。

クリス・アベート

はい、Mikhail、付け加えさせてください。明らかに、これまではCoreVestとの合弁事業を行ってきました。社内の知見はかなり高く、これらをプラットフォームに追加していく能力は、ますます効率化されています。資本が必要であり、かつ（資本が）利用可能である限り、引き続きパートナーを見つけていきたいと考えています。

Dashが言及したように、Aspireについては、この四半期でもっとお話しできることがあるはずです。

ミハイル・ゴバーマン

素晴らしい。楽しみにしています。皆さん、ありがとうございます。

クリス・アベート

ありがとう。

ダッシュ・ロビンソン

ありがとう、Mikhail。

オペレーター

次は、Piper SandlerのCrispin Love様です。

クリスピン・ラブ

ありがとうございます。こんにちは。住宅ローン銀行の生産高において、また別の記録的な四半期となりました。その勢いと、4月の状況についてお話しいただけますでしょうか。

住宅ローン金利は四半期末付近でピークに達しましたが、現在は少し改善しています。4月の状況と、年間を通じてどのように予想されているかお伺いしたいです。

クリス・アベート

ええ。一方で、中東での紛争やエネルギー価格の状況が落ち着いてきたことで、今月の初めにはボラティリティが低下したと考えています。住宅ローン金利もいくらか低下しました。明らかに、30年債は今日5%に達しました。

10年債は4.40%に上昇しており、これは住宅ローン金利にとってはポジティブな状況ではありません。金利については、引き続きボラティリティが見込まれると考えています。イランの紛争によって3月に発生した当初のショックに対し、市場はある程度織り込んだと考えています。

クリス・アベート

この数週間、セクターとしては、より「通常通りの業務（business as usual）」に近い状態であったと考えています。その観点から、我々は明らかに市場シェアを獲得するための大きな進展を遂げています。過去数四半期でそれを証明してきました。第1四半期後半から第2四半期初めにかけて、フローの観点から、さらにいくつかの地域銀行を追加しました。

我々はプラットフォームの市場シェアを拡大し続けています。バーゼルIII最終案（Basel III Endgame）の展望や、現在我々と取引のある多くの銀行にとって、実質的に専属的なパートナーとなることについて、非常に期待しています。

クリス・アベート

バーゼルIII最終案（Basel III Endgame）に関して、一部の自己資本規制の変更は信用リスクに関連するものですが、多くの銀行は、住宅ローンに関して最も注力しているリスクはコンベキシティ（convexity）であると答えるでしょう。それは、我々が管理を支援しているものです。資産負債管理（ALM）リスク、金利リスク、それが現在の大きなニーズです。それは消え去ることはありません。

実際、もし自己資本賦課金が減少するならば、それを管理するためのRedwoodのようなパートナーを持つことは、我々のビジネスケースをますます強固なものにすると考えています。我々はモメンタムについて手応えを感じています。唯一、手応えを感じていないのは、マクロ経済のボラティリティであり、それに対処するために最善を尽くしています。

クリスピン・ラブ

ありがとうございます。感謝いたします。Sequoiaについてですが、電話会議の中で、ローン1件あたりのコストが18ベーシスポイントに改善したことに何度か言及されました。その要因についてお話しいただけますか？ボリュームに関連したテクノロジーやAIによるものの一部でしょうか？自動化の取り組みについても言及されていたかと思いますので、その詳細を伺いたいです。

今後数四半期で、さらに低くできるような追加の効率化要因があるとお考えでしょうか？

クリス・アベート

はい。テクノロジーとAIの導入と、我々の懸命な努力とハードワークの組み合わせについて、非常に手応えを感じています。レビューの中で触れましたが、我々のボリューム成長は費用の伸びの2倍のペースで進んでおり、これは現時点でのプラットフォームのスケールを実証していると考えています。我々は非常に効率的に運営しています。

当四半期中には、2,500のエージェンティック・ワークフロー（agentic workflows）について言及しました。我々は、これまでQC（品質管理）やドキュメント・インテリジェンスを担っていたベンダーを排除しています。デューデリジェンスのレビューもよりスマートになっています。コンシューマー・プラットフォーム向けにAIを活用することで、SequoiaとAspireの間で多くの効率化を実現できています。

クリス・アベート

全般的に、プラットフォームにおける効率化の追求に全力で取り組んでおり、各ドルが賢明に使用されるようにし、我々のチームと構築中のテクノロジーを活用しています。

クリスピン・ラブ

ありがとうございます。

オペレーター

次は、UBSのマリッサ・ロボ氏に移ります。

マリッサ・ロボ

ありがとうございます。こんにちは。スライドを拝見しますと、Sequoiaにおける銀行経由のボリュームが減少したと記載されています。約30%減少しました。

これは第4四半期よりも低い数値かと思います。今後、その寄与について見通しをお聞かせいただけますか？Castlelake社との合弁事業（JV）によって、2026年下半期にSequoiaの継続的なプログラムが再開されることはありますか？

クリス・アベート

はい。銀行の割合は、パーセンテージベースではわずかに低下したかもしれませんが、継続的に上昇しています。我々はボリュームにおいて再び記録的な四半期を達成しましたが、その多くはバルク取引によって増減の影響を受ける可能性があります。第1四半期には、特定のインディペンデント（独立系業者）との大規模なバルク取引がありました。

また、申し上げた通り、フロー案件において追加の地方銀行パートナーを加えてきました。ボリュームの構成は今後進化していくと考えています。銀行側とは非常に強固なパートナーシップを築けていると考えています。現在、銀行側は我々のネットワークのほぼ半分を占めています。

クリス・アベート

ご存知のように、バルク（一括購入）が四半期成長率に非常に大きな影響を与えるため、必ずしもそれを抑制することはできませんが、引き続き成長していくと予想しています。

マリッサ・ロボ

なるほど、ありがとうございます。御社の競合他社の中には、ノンQM市場およびより広範な住宅ローン・クレジット市場に機関投資家資金が流入していることを指摘しているところがあります。その競争は、ホールローン（貸付債権一括）の取得において顕在化していますか、それともAAA格付け証券のスプレッドの縮小として現れていますか？ それは、ROEの収益化にどのように影響していますか？

ダッシュ・ロビンソン

Dashです。それは、我々が販売チャネルを継続的に深化させている中で、主に我々にとっての利点になっていると考えています。第1四半期、Aspireにとっての大きな節目は、プラットフォーム初の証券化を完了したことでした。実際、本日その2回目として市場に参入しており、これは非常に重要です。

なぜなら、プラットフォームが定期的に市場に参入することを機関投資家に示すことができ、それが当然ながらプライマリーおよびセカンダリーの流動性を助けるからです。我々はAspireプラットフォームから、数社の銀行を含む、現在までに10の異なる取引相手に対してホールローンを販売してきました。これは非常に大きな成果です。

ダッシュ・ロビンソン

需給の観点から言えば、この分野に流入してくる機関投資家資金の量は、我々にとって純粋な利点であると考えています。というのも、この分野にはすでに確立されたプレイヤーが存在するからです。繰り返しますが、Aspireは、我々が新たに導入している新規販売者だけでなく、明らかにSequoiaで長年取り組んできた販売者という基盤も活用しています。事前説明資料でも申し上げましたが、Aspireの生産量の約70%は、すでに我々が取引を行っている、あるいはSequoia内で取引を行っている販売者によるものです。

これはいくつかの理由から良いニュースです。

ダッシュ・ロビンソン

一つは、既存の販売者ベースを活用し、Sequoiaが現在提供しているすべての製品に加えて、これらの追加製品を提供することで、彼らにとってさらに重要なパートナーになっていけるということです。もう一つは、Aspireの成長における上限までの余地を反映しています。なぜなら、現在はまだ関わっていないものの、我々と取引をしたいと考えている販売者が多くおり、年内に彼らをオンボーディングできると予想しているからです。第1四半期におけるAspireの市場シェアは、約4%と推定しています。

下半期にはそれを倍増させ、月間のロック（金利予約）額が恐らく10億ドル近くに達するようなランレートを目指したいと考えています。ボリュームの勢いは出てきています。

ダッシュ・ロビンソン

ビジネスは明らかにまだ構築段階ですが、1年半前にこのビジネスに本格的に参入するための最低条件であった多くの前提が、間違いなく実を結びつつあると考えています。この分野に流入しているものの、自らそのようなリスクを取ることができず、我々にそれを委ねる資本の量は、我々にとって純粋な追い風であると考えています。

マリッサ・ロボ

素晴らしいです。回答をありがとうございました。

オペレーター

次に、JonesTradingのJason Weaver氏に移ります。

ジェイソン・ウィーバー

こんにちは、お疲れ様です。お時間をいただきありがとうございます。CoreVest内におけるレガシー資産の縮小（wind down）について伺いたいです。資本配分は第1四半期に15%まで低下しました。

10%を下回るための、現実的なゴールラインについてはどのようにお考えでしょうか？ 年末でしょうか？ その解消スケジュールにおいて、どの程度の残存資産がより解消しにくい（粘着性が高い）ものとなりますか？

ダッシュ・ロビンソン

年末までにその割合を10%を大幅に下回る水準にしたいと考えている、とお伝えしてきました。Jason、ご質問ありがとうございます。それについて説明すべき点が一つありますが、レガシー・ポートフォリオは現時点で、レガシー・ブリッジローンとHEI（ホーム・エクイティ・インベストメント）が約50対50となっています。既にご存知の通り、レガシーのHEIについては数年前に購入したもので、その一部は過去1年ほどで売却済みです。

今年の後半には、そのHEI資本のかなりの部分を再利用（リサイクル）できると、かなり楽観視しています。Brookeが説明した通り、このアセットクラスにおける資本市場での実行力は継続的に改善しています。

ダッシュ・ロビンソン

今朝、新たな機関投資家が、異なるオリジネーターとともに、新規案件（new production）に対して数億ドルの資本を投入するという発表がありました。重要なのは、その分野に資本が流入し続けており、それがより最適な証券化の実行につながっているということです。これは間違いなく最優先事項です。ブリッジ側については、状況を大きく動かすような、非常に絞り込まれたいくつかの項目にまで減少しており、第2四半期、あるいは遅くとも第3四半期の初めから半ばにかけて解消することに注力しています。

これらが組み合わさることで10%を下回り、その後は、年末までに5%を下回るという目標に沿って、ポジションを縮小し続けていきます。

ジェイソン・ウィーバー

助かります。ありがとうございます。あ、どうぞ。

ブルック・キャリロ

縮小に伴う財務的影響についても、一点付け加えさせてください。レガシー・ブック（レガシー資産）は、3月末時点で約2億4,000万ドルの資本であったと思います。その5%程度というのは、年末までに資本が1億ドルを下回ることを意味します。レガシー・ブックによるドラッグ（重石）を考慮すると、解放される資本が約5,000万ドル増えるごとに、それが住宅ローン業務に再配分されることで、EADは四半期ベースで約0.05ドルの改善となります。

レガシーによる寄与は、第4四半期に見たものよりも約1,000万ドル改善しています。これが、EADの継続的な推移（trajectory）に反映され始めています。

ジェイソン・ウィーバー

ありがとうございます。非常に分かりやすい詳細な説明でした。次に、Castlake JVとCPPとの比較経済性、つまり手数料体系、リスク・リテンション（リスク保持）、ローンあたりのリテイン・マージンについてお話しいただけますか？

クリス・アベート

それらは明らかに異なるアセットクラス、つまりジャンボローン対BPLです。概念的には非常に似ていると考えています。私たちはCPPと非常によく似ています。Castlelake JVにおける資本は、我々がマイノリティです。

Redwoodにとっての経済条件には、JVへの移管時におけるアップフロントの経済条件の確実性に加え、実質的にアセットマネジメントまたはローン管理のストリップ（手数料収入部分）を得る形での運用が含まれます。経済条件は概念的には非常に似ていると思います。ただし、原資産が異なるため、数値的には明らかに異なります。

クリス・アベート

（原資産が）異なるためです。構造は、どちらも動的に機能するエコシステムであるという点で非常に似ています。CPP JVで行ってきたのと同様に、Castlelake JVから証券化を行う意図はありません。そこからローンを売却することは可能です。

構造的には非常に、非常に似ていますが、原資産のアセットクラスの違いによるニュアンス（微妙な差異）があることをご理解ください。

ジェイソン・ウィーバー

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、KBWのBose George様からです。

ボーズ・ジョージ

皆様、こんにちは。4月におけるCoreVestの動向についてお伺いしたく思います。3月におけるパイプラインの規律（pipeline discipline）、そのボラティリティ、何がそれを引き起こしたのか、そして4月現在、状況（backdrop）は大幅に改善されているのかについてお話しいただけますでしょうか。

クリス・アベート

ええ、Boseさん、ご存知の通り、我々の様々な戦略の中でもCoreVestは最もクレジット・センシティビティ（信用感応度）が高いものとなります。3月に状況がボラティリティ（変動）した際、マクロ的な観点から待ち望んでいた結果が出るかなり前から、スプレッドを確定（lock）させすぎないようにしたことは、非常に慎重で適切な判断であったと考えています。

ボーズ・ジョージ

ええ。

クリス・アベート

マクロ的な観点から、（結果を）待っていたというわけです。また、その流動化（distribution）の大部分はCPPやその他で既に決まっており、いくつかの点では経済条件（economics）が概ね固まっていました。そのため、そこでは少し慎重になることを決定しました。それは正しい判断だったと考えています。

四半期末を過ぎ、コンシューマー・ビジネスと同様に、状況は再び回復しており、極めて通常通りの業務（business as usual）に戻っています。

クリス・アベート

これは、より金利感応度が高く、クレジット・センシティビティは低いSequoiaや、その両方の側面を持つAspireについて考えているのとは、少し状況が異なります。

ボーズ・ジョージ

なるほど、よく分かりました。ありがとうございます。実は、Redwood Investmentsの評価額（marks）についてですが、四半期末以降、それらの一部にリバーサル（戻し）は見られますでしょうか。

クリス・アベート

はい。いくつかの反転が見られました。当社のビジネスは、モーゲージREITセクターの他の多くの企業とはかなり異なります。ポートフォリオの推移に基づくと、ブックはおそらく1.5%上昇していると考えています。

また、まだ四半期の非常に早い段階にあり、第1四半期から学んだのは、四半期の最終月がかなり大きな影響を与える可能性があるということです。現在は第2四半期の早い段階にあります。状況が安定し続けることを期待していますし、ブックのクレジット・プロファイルについては非常に満足しています。

ボーズ・ジョージ

わかりました、ありがとうございます。

オペレーター

次はBTIGのDouglas Harter氏に移ります。

ダグラス・ハーター

ありがとうございます。Brooke、パイプラインの調整が、当四半期に達成できた売却益に否定的な影響を与えたとおっしゃいました。その規模を教えていただけますでしょうか。また、それは4月に大部分が反転したとおっしゃったと理解してよいでしょうか？

ブルック・キャリロ

はい。3月を通じてかなりの程度のTBAスプレッドの拡大が見られました。おそらく、TBAは約8分の1程度拡大し、当社のエグゼキューションも当四半期の期首と比較して若干拡大しました。その多くは、その後4月から現在にかけて反転しています。

それは売却益における第4四半期の状況との差分の一部であったと考えています。当時数値化しましたが、TBAのタイトニングにより、第4四半期には約25ベーシスポイントのマージンのアウトパフォーマンスがありました。

ブルック・キャリロ

3月のジャンボ・ローン・マージンにおけるTBA拡大の影響の規模としては、おそらくその少なくとも半分を見ることになったと考えられます。

ダグラス・ハーター

承知いたしました。明らかに、まだ四半期の早い段階であるというDash氏の先ほどのコメントを念頭に置くと、しかし、他の条件が同じであれば、これまでに見られたようなTBAのタイトニングによるアウトパフォーマンスが見られるということでしょうか？

ブルック・キャリロ

はい。当四半期のSequoiaの予想マージンに関しては、依然として過去の範囲の上限をガイダンスとして提示するつもりです。

クリス・アベート

ええ、Doug、Aspireについても同様だと申し上げます。ご存知の通り、Aspireのパイプラインは、証券化市場における実効スプレッドの影響を3月31日時点で間違いなく受けていました。それらは、3月31日時点よりも、現在は恐らく20から30ベーシスポイントタイトになっています。これは特にAspireに関して言えば、3月31日時点でのパイプラインの評価額と、現在の市場環境下で最終的に実行可能と予想される水準との比較において、EAD（デフォルト時エクスポージャー）で約0.02ドルから0.03ドル相当の価値に相当すると思われます。

それがAspireに関する回答の一部となります。

ダグラス・ハーター

素晴らしい。感謝いたします。ありがとうございます。

オペレーター

ウェルズ・ファーゴのDonald Fandetti氏に移ります。

ドナルド・ファンデッティ

こんにちは。Castlelakeとの合弁事業（JV）の立ち上げについて、先ほどお話しいただいた増分的な利益貢献に、どれくらいの速さで到達できるかについて少しお話しいただけますか？ 何らかの相殺、つまりカニバリゼーション（共食い）や、コアとなる住宅ローン・バンキング事業の減少といったものはありますか？ それとも、これは加算的なものと考えてよいのでしょうか？

ブルック・キャリロ

私から始めます。間違いなく加算的なものだと考えています。Chrisが言及したように、新しいパートナーとして、また実績のある機会として、地方銀行から見えている機会の量があります。私たちは、これを稼働させることを非常に楽しみにしています。

合弁事業ではウェアハウス・ラインなどを使用しますが、それらは第2四半期中に運用面でのセットアップを行う必要があります。これは、Sequoiaにとって完全に増分的な案件量になると十分に予想しています。

ドナルド・ファンデッティ

ありがとうございます。

オペレーター

J.P.モルガンのRich Shane氏に移ります。

リッチ・シェーン

はい、質問を受けていただきありがとうございます。実は、私の質問の一つでもあったDonの質問に対する回答を聞けていないように思います。制約は資本にあるようで、仕組み（パイプライン）は整っているとのことですが、年間0.12ドルから0.15ドルの増益（アクリーション）に向けて、非常に速い立ち上げを期待すべきでしょうか？ それとも、何四半期ほどを想定しておくべきでしょうか？

ブルック・キャリロ

はい、フル稼働に向けて拡大していく中で、今後4四半期にわたって、それをある程度線形に捉えていただけると思います。

リッチ・シェーン

わかりました。ありがとうございます。次に、今四半期の費用、つまり一般管理費（G&A費用）の配賦について、もう少し詳しく理解したいと考えています。相対的に見てCoreVestでかなり大幅な増加があり、コーポレートレベルでも増加がありました。

何がその要因となっているのか、そして各事業部門を効率的にモデル化できるよう、今後どのように考えているのかを理解したいです。

ブルック・キャリロ

はい、問題ありません。今四半期は変動が多かったため、これは予想通りのことです。まずは概略として、G&Aの変動から始め、その後に配賦についても説明します。G&Aは第1四半期が4,900万ドルに対し、第4四半期は4,000万ドルでした。

その大部分は、主に組織再編コストに関連する800万ドルと、その他の一時的な費用、さらに、第1四半期には例年発生する季節的に高い福利厚生費が約150万ドルあります。ここからのランレートは、実質的に第4四半期の水準内に収まるはずです。

ブルック・キャリロ

その大部分の要因となったのはコーポレートとCoreVestの両方の領域であり、そのためCoreVestの貢献に影響が出ました。これについては、今四半期の一時的な費用を除いた、当該事業の実際のランレートがどのようになるかをご確認いただけるよう、CoreVestのGAAPベースの貢献とEADの両方を開示しています。今四半期に行われたもう一つのコーポレート費用の再配分は、Redwood Reviewの9ページに示した通り、前四半期と今四半期のプレゼンテーションにおける、プロフォルマ（修正後）のセグメント・リターンに関するものです。

ブルック・キャリロ

私たちは、7億7,700万ドルのコーポレート債務をコーポレート・セグメントに留めておくのではなく、各セグメントに比例して利息費用の影響が見えるよう、セグメントごとに配賦しました。そのため、9ページをご覧いただければわかりますが、以前のプレゼンテーションにおける当社のモーゲージ・バンキングは23%でした。しかし、本来各セグメントの専用の運転資本から充てられるはずの資本（の流出）による影響を考慮すると、現在は38%となっています。

リッチ・シェーン

わかりました。非常に助かります、Brooke。本当にありがとうございます。

ブルック・キャリロ

ありがとうございます。