SHO（サンストーン・ホテル・インベスターズ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、おはようございます。お待ちいただきありがとうございます。Sunstone Hotel Investorsの第1四半期決算電話会議へようこそ。現時点では、参加者の皆様はリスニング専用モードとなっております。

後ほど質疑応答セッションを行います。その際、詳細な手順をご案内いたします。本日、2026年5月5日午前11時（東部時間）より、本会議は録音されていますことを改めてお知らせいたします。それでは、プレゼンテーションを最高財務責任者のアーロン・レイエス氏に引き継ぎます。

レイエス氏、お願いいたします。

アーロン・レイエス

オペレーター、ありがとうございます。始める前に、本電話会議には、SEC（米国証券取引委員会）への提出書類に記載されているものを含む、リスクおよび不確実性を伴う「将来予想に関する記述」が含まれていることを皆様にお知らせいたします。これらにより、実際の結果が予想と大幅に異なる可能性があります。当社の将来予想に関する記述を評価する際には、これらの要因を考慮されるようご注意ください。

また、本電話会議での説明には、調整後EBITDAre、調整後FFO、およびホテル調整後EBITDAreを含む、非GAAP財務情報が含まれることも併せてお知らせいたします。これらの情報は、一般に認められた会計原則（GAAP）に従って作成された情報の補足として提供されるものです。四半期決算の更なる詳細については、当社のウェブサイトの投資家向け情報（IR）セクションに掲載されている決算リリースおよび補足資料に記載されています。本日の電話会議には、最高経営責任者のブライアン・ギリア、および社長兼最高投資責任者のロバート・スプリンガーが参加しております。

アーロン・レイエス

私たちの説明の後、チームが皆様の質問にお答えいたします。それでは、ブライアンにマイクを渡します。お願いいたします。

ブライアン・ギリア

ありがとう、アーロン。皆様、おはようございます。第1四半期の業績は、一部の市場で天候による逆風があったものの、予想を上回る結果となり、喜ばしく思っております。好調さは広範にわたっており、団体客の堅調な業績の継続に加え、個人客の業績も予想を上回りました。

四半期全体のRevPARは、14.6%という驚異的な成長を記録しました。順調に立ち上がりを続けているアンダーズ・マイアミ・ビーチを除いたRevPARの成長率は5.7%でした。この力強い収益実績に加え、ホテルおよびコーポレートレベルでの継続的なコスト管理に注力したことで、大幅な利益成長を実現することができました。また、増益につながる自己株式買いによる追加的な恩恵もあり、第1四半期の調整後FFOは前年同期比で約29%増となり、1株当たり利益はさらに大きな成長を遂げました。

リゾート部門は、連結の比較可能RevPAR成長率が18%超となり、再びポートフォリオを牽引しました。

ブライアン・ギリア

ワイレア・ビーチ・リゾートの回復は予想していましたが、3月にハワイ諸島を襲った2つの天候事象による大幅なキャンセルがあったにもかかわらず、当四半期の収益は14%増となり、目覚ましいものがありました。嵐の後、一定の修理作業や混乱への対応が必要となりますが、1月と2月の好成績、および年内の残りの期間に見込まれる傾向は、マウイ島における持続的な回復を継続的に示唆しています。また、ワイン・カントリーのリゾートの業績にも非常に満足しており、団体客と個人客の両方の寄与が改善したことにより、RevPARは合計で34%の成長を記録しました。前回の電話会議でお伝えした通り、アンダーズ・マイアミ・ビーチの祝祭シーズンから今年初めにかけての業績には手応えを感じております。

ブライアン・ギリア

その傾向は続いており、第1四半期の業績は予想を上回りました。4月に入ってもさらなる強さが見られ、第2四半期は、先週末のF1レースや今夏に控えるワールドカップといった主要なイベントにより、好調な個人客および団体客ビジネスの恩恵を受ける見込みです。第1四半期、アンダーズは稼働率86%、客室単価564ドルを記録し、650万ドルのEBITDAを創出しました。同コンセプトの施設は、同様の稼働率ながら、1泊あたり900ドルを超える客室単価を記録しました。

第1四半期は、アンダーズにとって完全な成功でした。競合他社に近い水準まで客室単価を引き上げ、我々の数年にわたる成長ストーリーを構築していくための機会が多分にあることに、手応えを感じています。

ブライアン・ギリア

今年は堅実なスタートを切ることができました。2026年の利益予想を達成できる良好なポジションにあり、2027年以降に向けたリゾート事業の次なる成長フェーズを楽しみにしています。一方で、都市部ホテルについては、ニューオーリンズにおける困難なスーパーボウルの比較対象（前年実績）への対応や、東海岸全域での天候による逆風もあり、変動の激しい四半期となりました。都市部ポートフォリオ全体の第1四半期のRevPARは9.3%減少しましたが、客室外消費が好調であったため、トータルRevPARの減少はわずか2.9%に留まりました。

JWニューオーリンズについては、前年度のスーパーボウルの恩恵があったため、収益は減少しました。

ブライアン・ギリア

困難な比較対象であったにもかかわらず、当ホテルはシェアを拡大し続けました。2025年にRevPARインデックスを約15ポイント引き上げた後、JWは第1四半期においても再び競合グループ（comp set）を上回る成績を収め、現在はグループに対して150%を超える水準にあり、ホテルの立地の強さ、優れた客室プロダクト、および最近アップグレードされた会議スペースの有用性を証明しています。さらに、ニューオーリンズのホテルは、団体予約が前年比で50%以上増加するなど、ここ数年で最高の第1四半期実績の一つを記録しました。ボストンでは、年初に旅行を妨げた厳しい冬の天候により、四半期の業績が阻害されました。

全体として、第1四半期は当社の都市部ポートフォリオにとって最も厳しい四半期になると予想していますが、年内の残りの期間を通じてRevPARは前期比で成長していく見込みです。

ブライアン・ギリア

当社のコンベンション・ホテルは、RevPARが5.2%成長し、予想を上回る業績となりました。しかしながら、いくつかの大型イベントによる押し引き（push and pull）の影響を受け、業績には大きなばらつきがありました。ワシントンD.C.では、昨年の大統領就任式があったため、比較対象となる数値（comp）が非常に厳しいものでした。2025年第1四半期に24%以上増加した後、ウェスティンD.C.ダウンタウンのRevPARは、厳しい比較対象数値と、当該四半期に発生した猛烈な冬の嵐による団体予約の減少により、今年は9.8%低下しました。

この低下にもかかわらず、個人旅行（transient）需要の強さが市場の停滞した団体需要を一部相殺したため、業績は予想を上回りました。ウェスティンは堅調な予約状況の四半期となり、今後6ヶ月間の個人旅行の予約ペースは前年比で11%増加しており、現在の個人旅行のトレンドが継続することを示唆しています。

ブライアン・ギリア

反対に、サンフランシスコではRevPARが27%以上増加しました。ここではスーパーボウルが、すでに上昇傾向にあった市場に価格の圧縮（compression）をもたらしました。実際、1月と3月のみを見ると、市内の活発なイベントカレンダーとダウンタウンエリアの商業活動の活発化の恩恵を受け、RevPARは依然として14%高くなっていました。レネッサンス・オーランド・アット・シーワールドの業績は、四半期前半における一部の団体キャンセルとビジネス構成の変化の影響を受け、客室RevPARは低下しましたが、客室外消費（out-of-room spend）からの強い貢献があったため、トータルのRevPARは概ね横ばいでした。

オーランドでは、下半期の団体予約ペースが前年比で40%以上増加していることから、第3四半期と第4四半期に特に強みを発揮し、年内の残りの期間はより成長に有利なものになると予想しています。

ブライアン・ギリア

最後にサンディエゴでは、市場における個人旅行の業績が改善したことを嬉しく思っており、これにより年間の見通しをより楽観的なものにしています。当ホテルの会議スペースの改装は最終段階にあり、第2四半期は年間で最も厳しい比較対象となる時期になると予想していますが、グループの予約パターンの改善と新しい会議スペースの恩恵を受け、第3・第4四半期にかけて順次改善していく見込みです。費用面では、客室部門の生産性が向上し、稼働客室あたりの同部門費用成長率をわずか1%に抑えられたことを特に喜ばしく思っています。このコストパフォーマンスの向上は、公共料金、物件の一般管理費（G&A）、および販売費用の増加によって一部相殺されました。

ブライアン・ギリア

全体として、Andazを除く当社の比較可能なポートフォリオでは、当四半期の全コストの費用成長が絶対ベースで3.4%増加、または稼働客室あたりで2.4%増加しました。これは概ね当社の予想通りであり、マージンを140ベーシスポイント拡大させることができました。四半期ごとの収益成長のペースを考慮すると、第1四半期が年間で最も強力なマージン成長を示すことになると予想しています。当社は、コスト管理に重点を置き、可能な限り効率性を高めるべく、オペレーターとの協力を続けています。

2月の直近の決算説明会において、最近の運営で見られるトレンドには勇気づけられているものの、広範な不確実性から慎重にならざるを得ない理由があると言及しました。現在もその状況に変わりはなく、最近の出来事はこの見解を裏付けるものとなっています。

ブライアン・ギリア

当社は、コストや旅行需要に影響を与える可能性のある事象を引き続き注視しています。第1四半期の運営において測定可能な影響は見られませんでしたが、ボラティリティの高まりが長期化したり、燃料価格の上昇が持続したりした場合には、逆風となる可能性があります。とはいえ、第1四半期の業績は当社の予想を大幅に上回っており、現在の状況に基づき、これらの結果を反映して通期の見通しを上方修正することに異論はありません。不確実性が高まっていることを踏まえ、年内の残りの期間については、引き続き慎重な見通しを維持します。

ブライアン・ギリア

第1四半期の勢いが年内の残りの期間にも続くか、あるいは今年後半に予定されているいくつかの特別イベントが当社の控えめな予想を上回る成果を上げた場合、より強力な業績を達成できる可能性があります。当社はホテル取引活動の増加を心強く感じており、当社のキャピタル・リサイクル戦略の実行とポートフォリオの価値実証にとって、環境がより好転している可能性があると考えています。その間、当社は今年これまでに、追加で5,000万ドルの増益につながる普通株および優先株の自社株買い活動を通じて、引き続き株主に価値を提供しています。価格次第ではありますが、機動的な自社株買い活動を継続する予定であり、同時に運営からの収益性向上と投資プロジェクトの利益実現に注力します。

それでは、資本投資活動の詳細についてお話しいただくため、ロバートにマイクを戻します。

ロバート・スプリンガー

ありがとう、ブライアン。運営および投資の面において、多忙なスタートを切りました。前四半期にお伝えした通り、2026年に計画している資本プロジェクトは上半期に集中していましたが、予定通り予算内で着実に進捗していることを報告でき、嬉しく思います。サンディエゴでは、会議スペースの改装が完了しつつあります。

完成した製品は素晴らしく、ホテルが市場でのリーダーシップの地位を維持するのに役立つはずです。市内の最近のトレンドはより心強いものであり、現在の状況に基づくと、今年後半はより良い業績を期待しており、ホテルは2027年に向けて予約ペースが先行しています。マイアミでも「Bazaar」の建設が完了しつつあり、空間が出来上がっていく様子に非常に満足しています。

ロバート・スプリンガー

市場のフルハイシーズンを活用するため、夏の後半にトレーニング活動を開始し、秋の初めにレストランをオープンさせる予定です。先ほどお伝えした通り、改装されたリゾートはすでに素晴らしい団体ビジネスを引き付けていますが、Bazaarが加わることで物件が完成し、ラグジュアリー層やハイエンドの団体に対する魅力がさらに高まります。Bazaarはホテルの客室販売数の増加を促すだけでなく、近隣の物件のゲストや地元住民にとってもダイニングの目的地（デスティネーション）になると期待しています。ポートフォリオの他の地域では、当リゾートへの増分収益および利益を促進するための広範な取り組みの一環として、年の中盤にOceans Edge Resort & Marinaの外装工事と客室のリフレッシュを開始する予定です。

ロバート・スプリンガー

ポートフォリオの残りの部分においても、いくつかの小規模な定例プロジェクトを完了させる予定です。ブライアンが先ほど述べたように、当社のワイリア・ビーチ・リゾートは、3月にハワイ諸島を通過し、強風と多量の降雨をもたらした一連の激しい嵐の影響を受けました。嵐の間もリゾートの運営は継続していましたが、一部の客室、パブリックスペース、および屋根の一部において、風雨による被害を受けました。現在、影響を受けた箇所の復旧作業に取り組んでおり、パブリックスペースおよび客室に関連する作業の大部分は、今後数週間以内に完了する予定です。

ただし、いくつかの屋根については追加の補修作業が必要となり、それらは今年後半まで完了しない見込みです。私たちは、嵐による修理費用および営業損失のコスト回収を追求するため、保険会社と緊密に連携しています。

ロバート・スプリンガー

それらの詳細を共有するには時期尚早です。現在の状況に基づくと、ワイリアで必要となる追加的な資本的支出（CapEx）により、2026年の既存のCapExガイダンス範囲の上半分に入ることになりそうです。現在も、アプローチとタイミング、必要な支出額、および保険契約によるコスト回収の詳細について検討を進めており、次回の電話会議で追加情報を共有する予定です。それでは、アーロンに代わります。

お願いします。

アーロン・レイエス

ありがとう、ロバート。会議の冒頭で述べた通り、当社の第1四半期の決算は、ポートフォリオ全体の広範な好調に牽引され、予想を上回りました。客室RevPARは当四半期に14.6%という目覚ましい成長を遂げ、これにはアンダズ・マイアミ・ビーチによる890ベーシスポイントの寄与が含まれています。全ホテルの総RevPARは13.4%増加し、これにはアンダズによる810ベーシスポイントの寄与が含まれています。

当社のビジネスミックスを考慮すると、第1四半期は客室収益が総収益よりも速く成長すると予想していましたが、その通りとなりました。付帯支出は予想以上に好調に推移しており、間もなく説明するガイダンスの範囲は、以前の予想よりも客室外収益の成長に対してより楽観的な見通しを反映しています。

アーロン・レイエス

当四半期の力強いトップラインのパフォーマンスは、前年比18%増となる6,800万ドルの調整後EBITDAreを含む、予想を上回る利益に寄与しました。アクリーティブな（利益を押し上げる）自社株買い活動による追加的な利益と合わせると、調整後FFO（希薄化後1株当たり）は0.27ドルとなり、前年比で約29%増加しました。当社のバランスシートは引き続き強固です。2028年より前に満期を迎える債務はなく、純レバレッジは直近の利益のわずか3.5倍、または優先株式を含めて4.6倍にとどまっています。

昨年12月以降、当社は上場している優先株式の清算価値を21%ディスカウントした価格で、1,900万ドルを超える額を買い戻しており、これはFFOとNAVの両方にプラスの影響を与えています。今朝のプレスリリースには、更新された2026年の見通しの詳細が含まれています。

アーロン・レイエス

改定されたガイダンスの範囲は、第1四半期に見られたアウトパフォーマンスを反映したものですが、不透明な背景を考慮し、年内の残りの期間についてはある程度の慎重さを維持しています。現在、ポートフォリオ内の全ホテルの客室RevPARは5%から7.5%増加し、236ドルから242ドルの範囲になると予想しています。これは、中間値で約400ベーシスポイントの成長に寄与すると予想されるアンダズ・マイアミ・ビーチの通年での寄与を反映しています。現在の状況に基づき、総RevPARは5%から7.5%増加し、中間値で125ベーシスポイントの増加になると予想しています。

これには、付帯支出の成長に対する当社のより高い期待値が含まれています。

アーロン・レイエス

これは現在、アンダズによる同様の400ベーシスポイントの寄与を伴う、390ドルから400ドルの範囲を意味することになります。前回の会議で述べたように、第1四半期は年間で最も収益成長が強い四半期となり、残りの成長四半期は、RevPARおよび総RevPARガイダンス範囲の下限と中間値の間になると予想されます。アンダズは間違いなく年間を通じて当社の業績を押し上げるでしょうが、年が進み、昨年の運営実績との比較（ラップ）が進むにつれて、その影響は顕著ではなくなっていきます。収益成長の寄与は、第2四半期で約500ベーシスポイント、第3・第4四半期ではそれぞれ150〜200ベーシスポイントと見積もっています。

アーロン・レイエス

この改定された収益成長は、現在、2億3,800万ドルから2億5,200万ドルの範囲の調整後EBITDAreに換算される見込みです。現在の状況に基づき、調整後FFO（希薄化後1株当たり）は0.88ドルから0.96ドルの範囲になると予想しています。この更新された1株当たり利益の範囲は、運営の改善と最近の自社株買い活動の利益を反映しています。四半期ごとの利益の配分については、更新された範囲の中間値に基づくと、第1四半期が通期利益の約28%を占め、第2四半期は約28%〜29%を占めると予想され、残りは第3四半期と第4四半期でほぼ均等に分割される見通しです。

次に、資本の還元について説明します。

アーロン・レイエス

年初から4月末まで、当社は普通株式を1株当たり平均9.11ドルの価格で3,500万ドル分買い戻しました。加えて、当社は優先株式も1株当たり平均19.84ドルの価格（清算価値に対して21%のディスカウント）で1,400万ドル以上購入しました。これら普通株式および優先株式の買い戻し活動は、NAVと1株当たり利益の両方に対してアクリーティブでした。当社は追加の自社株買いを行う余力と意欲を保持していますが、改定された2026年の見通しには、追加の買い戻し活動による利益は織り込んでいません。

自社株買いに加えて、取締役会は第2四半期の普通株配当を1株当たり0.09ドルと承認し、シリーズG、H、およびIの優先証券についても定例配当を宣言しました。

アーロン・レイエス

準備された発言を締めくくる前に、追加の考えをお伝えいただくため、ブライアンに話を戻します。

ブライアン・ギリア

質疑応答を開始する前に、当社の2026年の目標に関する最新情報を提供したいと思います。当社は引き続き、ポートフォリオの価値実現に注力しています。過去数年間、当社は魅力的なバリュエーションであることが証明された価格でホテルを売却し、その売却益を当時利用可能な最もアクリーティブな（価値を増大させる）選択肢へと再配分してきました。売却益の大部分は普通株または優先株のディスカウントでの買い戻しに充てられましたが、資本コストがより競争力を持った際には資産の買収も行いました。

取引市場の改善を鑑みると、2026年には資本をリサイクルし、特定の資産に対するプライベート・マーケットの強い価値を活用できると考えています。これにより、適切な状況下において、NAV（純資産価値）または清算優先権に対するディスカウントでの追加的な自社株買い、あるいは潜在的なホテルの買収へと売却益を再配分することが可能になります。

ブライアン・ギリア

当社は引き続き、株主に対して最善のリスク調整後リターンをもたらす取引の実行に注力しています。取締役会および経営陣は、株主価値の最大化に引き続きコミットしており、価値創造につながることが合理的に期待できるあらゆる代替案を追求することに前向きです。それでは、質疑応答に移ります。オペレーター、お願いします。

オペレーター

ご質問の方は、電話のキーパッドで＊1を押してください。時間の都合上、ご質問は1件、追加の質問も1件まででお願いいたします。ありがとうございます。最初の質問は、Evercore ISIのDuane Pfennigwerth様からです。

どうぞ、回線は開いています。

スピーカー 12

はい。こんにちは、Duaneの代理で参加しているPeterです。ご質問をお受けいただきありがとうございます。広い視点で、14件のホテル・ポートフォリオ、そしてそのポートフォリオがある程度の安定化に達することについて考えてみると、そこに到達するために残されている構成要素（ビルディング・ブロック）にはどのようなものがあるでしょうか？言い換えれば、2026年について提示された内容以外に、どのような成長ドライバーがあるのでしょうか？

ブライアン・ギリア

もちろんです。おはようございます。まずは私から話し、その後でAaronが詳細をお話しします。構成要素については、いくつかの要素があります。

第一に、Andazは数年にわたるストーリーです。非常に優れた第1四半期となりました。リゾートは立ち上がりつつあります。昨年の第4四半期末から今年の第1四半期にかけてこれが見られ始めており、拡大傾向にあります。

また、団体ビジネスは非常に好調です。トランジェント・ビジネスも成長を続けています。これまでのパフォーマンスには非常に満足しています。とはいえ、第1四半期において、当社のレートが500ドル半ばであったこと、およびコンペ・セット（競合比較対象）を見ると、まだ成長の余地は十分にあります。

ブライアン・ギリア

コンペ・セットは1,000プラス程度で推移していました。これは来年に向けて拡大する大きな余地があるということです。また、昨年の第4四半期も同様のデルタ（差分）がありました。今年の第4四半期についても、成長の余地があります。

今年の末のハイシーズンに向けて、Bazaarをオープンします。ビーチクラブもオープンしたばかりで、これはリゾートの追加の会議スペースとしても機能します。Andazについては、これに関して非常に良好な2年以上の軌道を辿っています。マウイもまた、成長の余地がある別の資産です。

昨年、島が安定する必要があるとお話ししましたが、カアナパリが第4四半期に安定した稼働率70％に達したことで、それが見られました。

ブライアン・ギリア

当社のトランジェント・ボリュームは、昨年の第4四半期にインデックスとシェアの奪還を開始しました。それが今年に入っても続いており、以前のEBITDAと比較した現在の状況を考えると、来年にはさらに数百万ドルのEBITDA成長が見込まれます。サンフランシスコは、成長し非常にうまく回復したもう一つの市場ですが、まだかなりの道のりがあります。その市場で見られるすべて、すなわち団体需要、トランジェント需要、シティワイド需要のすべてが非常にポジティブであり、それは2027年以降も続くでしょう。

ブライアン・ギリア

サンフランシスコの好調さに関しては、ワイン・カントリーとそこにある2つのリゾートも助けとなっているのが見て取れます。シティワイドのイベントやサンフランシスコ市自体が好調であれば、それがワイン・カントリーにおける追加的なレジャー需要につながります。これらは、今後数年間にわたって成長し続ける大きな要素になると考えています。

アーロン・レイエス

はい。ブライアンが言及したことは、我々のポートフォリオ全体で起きていることの、確かに広範な論点であると思います。それに加えて、我々が行っている自社株買い活動による付加的なメリットもあります。我々は、普通株、そして直近では優先株に対しても、どのように資本を配分するかについて思慮深く取り組んできました。

EBITDAの成長だけでなく、一株当たり利益（EPS）ベースでの成長の可能性についても考えると、一株当たりFFOを大幅に増加させる余地は、確かにあります。

ブライアン・ギリア

ありがとうございます。

アーロン・レイエス

ありがとう。

スピーカー 12

ありがとうございます。はい。取引市場が活発になっていると言及されましたが、それについて手短に詳しく教えていただけますか。どのような資産が市場に出されているのでしょうか？ ブローカーは何と言っていますか？ など。

ご質問をお受けいただきありがとうございます。

ブライアン・ギリア

もちろんです。市場には追加的なエクイティ資本が流入しており、ディールの数や潜在的な取引が増加しているのが見て取れます。これは、その市場にとって良好で健全なことです。現在は、より多くのラグジュアリー資産が市場に出ています。

これまでの回復の状況や、それらの資産の需要と生産性を考慮すると、ラグジュアリー側がより多くなっているのだと考えています。年が進むにつれ、それらの取引の一部が発表・完了していくことで、より高品質なアップスケール資産も市場に出回り始めるのではないかと推測しています。

オペレーター

次のご質問は、BairdのMichael Bellisario様からです。どうぞ。回線は開いています。

マイケル・ベリサリオ

ありがとうございます。おはようございます。

ブライアン・ギリア

おはようございます、マイク。

マイケル・ベリサリオ

ブライアン、買収に関する先ほどのご発言について、少し詳しく伺わせてください。市場、ブランド、初期利回りといった観点から、潜在的な買収に向けて検討している基準について、概括的に話していただけますでしょうか。また、キャッシュフローを生み出す資産の買収と、もう一つの大規模な再生リノベーション・プロジェクトの実施とでは、どちらの意向が強いでしょうか。ありがとうございます。

ブライアン・ギリア

もちろん。これまでの実績やアプローチを踏まえると、特に我々のような規模のポートフォリオにおいては、ある程度のバランスを確保することが重要だと考えています。現在、多くの大規模な再生案件が稼働を再開、あるいは収益を拡大させているところです。それに対する余力があるかと言えば、あります。

とは言え、我々のあらゆる活動において、利用可能な選択肢は何か、そして、バランスシートを活用するか、あるいはリスク調整後の観点から資産を入れ替える（リサイクルする）か、株主にとって最も理にかなった最適な資本配分は何かを検討しなければなりません。

ブライアン・ギリア

これまでのところ、それは間違いなく、自社株買い、および清算優先権に対して大幅なディスカウントでの優先株の買い戻しでした。今後は、それがバランスの取れたものになります。資本コストが改善し、株価が上昇するにつれて、潜在的な買収とのバランスを図るようになります。あるいは、主に資本の入れ替えを通じて、プライベート・マーケットの価値を活用できる場合や、現在需要が高い特定の市場や特定の資産タイプを狙う形になります。

ブライアン・ギリア

将来のアップサイドの一部、あるいは大部分を今日のうちに実現し、それを、成長性はそれほど高くなくても、より魅力的な初期利回りを提供し、将来的な機会をもたらしてくれる成長性の高いものへと再投資することができます。繰り返しますが、状況によります。追加資本をどのように配分するかは、日々決定しています。現在の状況では、我々の普通株と優先株は依然として非常に魅力的であると考えています。

状況が変わるにつれて、優先順位はより安定した資産へと移行していくでしょう。

ブライアン・ギリア

我々が保有しているホテルやリゾートの種類を見ると、通常は、良好な団体客（グループ）の要素を持ち、レジャーまたはビジネス・トランジェントのいずれであれ、ある程度の二次的な需要がある、やや規模の大きな資産を好んでいます。ウェスティンD.C.やマリオット・ロングビーチのように、リブランディング活動の程度は様々であり、リノベーションの度合いも異なりますが、別のブランドの方がより高いパフォーマンスを発揮できるブランドを見つけることで、より多くのシェア（インデックス）を獲得するというゲームプランは同じです。それが我々の焦点です。現在のところ、我々の普通株と優先株は依然として非常に魅力的であると考えています。

ブライアン・ギリア

市場環境が改善するにつれて、資産への投資機会はさらに増えると考えています。

マイケル・ベリサリオ

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、シティのSmedes Rose氏です。どうぞ、お話しください。

スメデス・ローズ

はい、ありがとうございます。市場に関する質問をいくつかさせていただきます。アンダーズについてお伺いしたいのですが、以前、今年のEBITDAへの貢献については10%台の中ほどから低め（mid to low teens）になるとお話しされていたかと思います。現在もその見通しで問題ないでしょうか？ワールドカップが同物件のプラス要因となるような、何らかの上昇は見込んでいますか？

ブライアン・ギリア

もちろん。おはようございます、Smedes。はい、当該アセットのパフォーマンスに基づくと、また市場の季節性を考慮すると、今年は立ち上がり時期であるため、第1四半期にやや偏ることになります。第1四半期から4月にかけてが、年間EBITDAの大きな割合を占めます。

これまでの実績、今後のトランジェント予約、および今後のグループ予約に基づくと、提示した範囲内であることに非常に自信を持っており、おそらくその範囲の上限に近いところを目指しており、今年それを達成する機会もあると考えています。

ブライアン・ギリア

ワールドカップに関しては、今年は市場においてナショナルチャンピオンシップや、先週末の素晴らしいF1など、非常に良いイベントがありました。ワールドカップについては、試合が行われる各市場において、引き続き慎重に状況を見極めているところです。現時点では、マイアミにとってこの時期は、夏季が低シーズンになる傾向があるため、良い時期と言えます。市場にさらなるインバウンド（国際旅行）が流入することは、市場にとってプラスとなるでしょう。

繰り返しになりますが、開催が近づくにつれ、最終的な影響をより正確に把握できるようになります。現時点では、ワールドカップに関して、我々の各市場において引き続きいくぶん慎重な姿勢を維持しています。

スメデス・ローズ

承知いたしました。では、貴社が展開しているいくつかの主要なグループ市場についてコメントをいただけますでしょうか。ニューオーリンズのJWにおいて、非常に好調であるとおっしゃいました。その市場全体で好調さは見えていますか？グループ部門については、やや弱含んでいるようにも見受けられます。

大局的な状況をどう見ておられるのか、また、もし可能であればオーランドとサンディエゴについても触れていただければと思います。

ブライアン・ギリア

はい。第1四半期および第2四半期を見ましても、全般的にトランジェントが最も強力なセグメントとなっており、一部の大型グループホテルにおけるトランジェントは予想を上回る結果となっています。今年のグループ予約のスケジュールおよび予約状況については、常に上半期が（下半期と比較して）弱い傾向にあり、アセットによりますが、第2、第3、第4四半期にかけてペースが上がっています。下半期に良好なグループ予約ペースを見せているところとして、ニューオーリンズが挙げられ、同地のペースは下半期に向けて大幅に上昇しています。

オーランドについても、第1四半期および上半期の比較（前年同期比）が厳しかったため、上半期はより厳しい比較となりました。

ブライアン・ギリア

第1四半期および上半期は比較が厳しくなりますが、下半期は非常に良好です。D.C.はシティワイドのイベントがより強力で、伸びを見せています。D.C.では助けとなるイベントがいくつかあります。先を見通すと、今後6ヶ月間にわたり、非常に強力な予約状況にある優れたトランジェントのビジネス基盤を有しています。

上半期のグループ予約はそれほど芳しくありませんでしたが、下半期を見ると、そこでは大幅に伸びており、下半期の状況（セットアップ）について非常に手応えを感じ始めています。もちろん、旅行や燃料コストに影響を与える可能性のある他の変数も存在します。繰り返しになりますが、我々は現状を好ましく見ています。現在の状況を好ましく思っています。

ブライアン・ギリア

他の企業と同様に、他にどのような外部的影響があるかを確認するために、もう少し時間が必要な間は、引き続き慎重な姿勢を維持していくつもりです。

スメデス・ローズ

はい、理解しました。承知いたしました。ありがとうございます。感謝いたします。

オペレーター

次のご質問は、J.P.モルガンのダニエル・ポリッツァー様からです。どうぞ、お話しください。

マイケル・ハーシュ

こんにちは、本日はダンの代理で参加しているマイケル・ヒルシュです。質問をお受けいただきありがとうございます。先ほどの回答に関連して、事前説明の中で、ポートフォリオ全体で第1四半期にいくつかのグループ予約のキャンセルが見られたと言及されていました。解約（アトリション）や、今年または来年の全体的なグループのトレンドおよびペーシングについて、さらなる詳細を教えていただけますでしょうか。

ブライアン・ギリア

はい。つまり、全体的な解約（アトリション）は、おそらく昨年よりもわずかに減少しています。他の外部要因についての話もありました。昨年は政府によるキャンセルが多くありました。

解約は全体的に減少しています。年間を通じて、キャンセルが発生することは常にあります。年間を通じて、ある程度の解約は常に発生するものです。東海岸でのいくつかの嵐が、様々なグループに影響を与えたこともありました。

おそらく、嵐の影響で目的地に到着できなかった、あるいは直前でキャンセルせざるを得なかったグループがいた週が2週間ほどあったかと思います。

ブライアン・ギリア

繰り返しになりますが、それらは天候や特定のイベントに特有のものであり、全体的なグループのパターンによるものではないと考えています。グループ側において私たちが目にしているのは、付随的支出（アンシラリー・スペンド）が引き続き非常に好調であるということです。コーポレートグループと団体（アソシエーション）の両方が引き続き好調なパフォーマンスを示しています。前にも申し上げました通り、当社のグループのペーシングは今年の後半にかけて加速します。

将来の年について話し始めるにはまだ少し早いですが、2027年のペーシングは現時点で良好に見えます。

マイケル・ハーシュ

ありがとうございます。追質問ですが、より広範なポートフォリオにおけるワールドカップとマイアミについて触れられましたが、RevPAR（販売可能客室当たり宿泊部門売上）の上昇に関する見通しを改めて教えていただけますでしょうか。また、最近のワールドカップの需要トレンドについて、どのような点が、貴社のより慎重なアプローチにつながっているのでしょうか。

ブライアン・ギリア

そうですね、私たちの慎重なアプローチは、今年の始まりからの姿勢です。予約が入るには時期尚早でした。状況は非常に強力になるという期待はありましたが、繰り返しますが、直近の履歴がなく、また予約（オン・ザ・ブックス）も確定していなかったため、先走りすぎて料金の上昇や大きな需要を予測し始めるのは理にかなわないと考えました。私たちは慎重に年をスタートさせたのだと思います。

時期が近づくにつれ、様々なデータポイントが見えてきており、ブランドやその他の経路を通じて、予約期間（ブッキング・ウィンドウ）がより短期間になるだろうとの見解も出ています。

ブライアン・ギリア

サンフランシスコに一つのグループ、マイアミに一つのグループなど、限定的ではありますが、いくつかのグループビジネスはあります。もしその期間中に海外旅行が非常に強力であり、直前予約が増えるようであれば、それは第3四半期への上乗せ要素となりますが、現時点でのガイダンス（業績予想）には、第2四半期・第3四半期のいずれにおいても含まれていません。

マイケル・ハーシュ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Compass PointのKen Billingsley様からです。どうぞ、お話しください。

ケン・ビリングスレー

こんにちは、Kenです。ご質問にお答えいただきありがとうございます。客室外支出（out-of-room spending）について詳しく伺いたいと考えています。貴社のトータルRevPARのガイダンスは、RevPARよりも速いペースで成長しています。

その要因についてお話しいただけますか？ そのうち、客室に付随する固定的な支出がどの程度で、裁量的な支出がどの程度なのでしょうか？

ブライアン・ギリア

ええと、まずグループについてですが、おはようございます、Ken。グループの場合であっても、その一部は裁量的です。最低保証額や契約額はありますが、イベントが近づくにつれて、人々やグループがさまざまなものを追加で購入したり、時には逆に減らしたりする様子が見られます。第1四半期に私たちが目にしているのは、コーポレート・グループに限らず、アソシエーション（業界団体）でも、支出がより改善しているということです。

ブライアン・ギリア

契約額は存在しますが、AV、フードオプション、飲料オプションといった追加のオプションやアップグレードについては、非常に好調な四半期となりました。現時点で、それが減速するとは考えていません。

ケン・ビリングスレー

グループ特有のものだけでなく、グループに関連しない客室外支出についても、同様に強まっていると考えてよいでしょうか？

ブライアン・ギリア

はい。それは稼働率の積み上げ（ピックアップ）によるものでもありますよね。ワイリアは、トランジェント客（個人客）による客室外支出が非常に大きい市場です。私たちが稼働率シェアを回復するにつれて、それが四半期中に発生しており、年内を通して継続していくでしょう。

そうした顧客は、バーやレストラン、ホテルのその他のイベントやアメニティにおいて、より多くのお金を使います。はい、間違いなくそれを見ています。トランジェント側でも同様に見ています。支出の選択肢が少ないビジネス向けトランジェント・ホテルよりも、リゾートの方が（支出が）多くなっています。

ケン・ビリングスレー

なるほど。わかりました。そこでの押し上げの多くは稼働率によるものであって、必ずしも1室あたりの支出が増えているわけではない、ということでしょうか？

ブライアン・ギリア

そうですね、グループ部門では、稼働客室あたりの支出が増えています。トランジェント部門については、ホテルによって異なります。マウイに関しては、おそらくその両方が混ざった状態だと言えます。

ブライアン・ギリア

そうですね、ワイン・カントリーにあるより豪華なリゾートの一部では、スパ、飲食、あるいは今四半期で少し上昇した稼働に伴うものなど、全般的に支出が多く、全体として力強い支出が見られます。

ケン・ビリングスレー

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、グリーン・ストリートのクリス・ダーリン様からです。どうぞ、回線は開通しております。

クリス・ダーリン

ありがとうございます。おはようございます。

ブライアン・ギリア

おはよう、クリス。

クリス・ダーリン

ブライアン、ガイダンスは保守的なものになる可能性があることは理解していますが、今年残りの期間について示唆されている内容を見ると、利益率は横ばい、あるいはわずかに低下する可能性さえあるように見えます。その見通しの背景を説明していただくとともに、今年残りの期間の費用が全般的にどのように推移すると見ているかについても伺いたいと思います。

ブライアン・ギリア

はい。つまり全般的には、費用は3.25%から3.5%増加すると見ています。前四半期比のRevPAR（販売可能客室あたり客室単価）増加分布を見ると、第1四半期は最大の成長であり、今四半期も最大の成長となるでしょう。当然ながら、第1四半期にはマージンの拡大がありました。

年内の残りについても、幸いなことに第1四半期には良好な生産性が見られました。私たちは、特に最も価値のある客室部門において、生産性を維持、あるいは向上させるよう努め、計画しています。

ブライアン・ギリア

今年の残りの期間のRevPAR（客室当たり売上高）がどのように落ち着くかによりますが、プラスからわずかな上昇、あるいは、おそらく年内の残りの期間については中立になる可能性があります。RevPAR側で保守的な見通しを立てれば、フロースルー（利益への波及）は間違いなく改善し、マージンもわずかに上昇するでしょう。現在、年内の残りの期間における示唆されるRevPARガイダンスと、費用が3%台前半から半ばで増加している状況を鑑みると、あと四半期ほど実績を積み上げた際に修正を行う予定です。現時点では、それが最も慎重な判断だと考えています。

クリス・ダーリン

分かりました。以前聞き逃していたかもしれませんが、ワイン・カントリーのホテルの最近の営業実績と、そちらの年内の見通しについて詳しく教えていただけますか？

ブライアン・ギリア

はい。まず、第1四半期はそちらのローシーズンです。客室稼働率の面で最も課題があります。したがって、収益性を確保するか、あるいは第1四半期に損益分岐点に達するための鍵は、適切な量のグループ予約（団体客）を確保することにあります。

これは我々がここ数年話し続けてきたことであり、リゾートが真に注力すべきは、適切なグループ客のベースを確保することです。グループ客は宿泊単価は低いものの、付随的な支出（ancillary spend）が多くなります。そのため、ホテルやリゾートは、可能な限り多くのグループ予約を確保するために非常に努力してきました。正直なところ、両方のホテルとも今年は素晴らしいグループ予約を獲得できました。

ブライアン・ギリア

これはしばらく前から取り組んできたことですが、良好な第1四半期のグループ客ベースを確保することができました。トランジェント需要（個人旅行需要）は予想を上回っており、両方に恩恵をもたらしました。東海岸やハワイでは悪天候に見舞われましたが、カリフォルニアとワイン・カントリーでは、今年の第1四半期は素晴らしい天候でした。それも助けとなりました。

これらすべての要因が重なり合い、非常に満足のいく第1四半期となりました。今後については、両ホテルとも引き続き非常に良好なトランジェント需要を維持しています。フォーシーズンズは下半期のグループ予約ペースが非常に良く、モンタージュはまずまずのペースです。

ブライアン・ギリア

モンタージュは、グループビジネスの確立という点では、フォーシーズンズよりも少し先行しているかもしれません。今年は、かつてないほど多くのグループ宿泊数（group room nights）を確保する取り組みを行っています。現在は総稼働率の約55%を占めていますが、これを60%から65%程度まで、じわじわと引き上げていきたいと考えています。それがその資産にとって理想的です。

ラグジュアリー部門がアウトパフォームしていること、そして現地への供給源となるベイエリアで見られる改善傾向を合わせると、両方のホテルに対する年内の見通しは非常に強力です。

クリス・ダーリン

ありがとうございます。質問は以上です。

オペレーター

次のご質問は、ラーデンバーグのFloris van Dijkum様からです。どうぞ、回線は開いています。

フローリス・ファン・ダイクム

はい、ありがとうございます。ワイン・カントリーのホテルについて少し補足させてください。業績については、依然として損失ではあるものの、前年第1四半期と比較してEBITDAベースで400万ドルの改善が見られ、これはかなり意味のある数字です。売却計画（disposition plans）を検討するにあたって、それらは貴社の見解として売却候補になり得るのでしょうか。

特に、マルコアイランドのJWマリオットが売却されたことや、融資の可用性という点でラグジュアリー市場が解凍（緩和）されつつある現状を踏まえると、いかがでしょうか。

ブライアン・ギリア

はい、Marco Islandがこれら2つの直接的な比較対象になるかどうかは分かりません。ええ、私たちは非常に明確にしているつもりです。ポートフォリオを検討し、潜在的な売却（ディスポジション）を検討する際、私たちはプライベート・マーケットの価値を活用したいと考えています。現在、特定の種類の資産、間違いなくラグジュアリーもその一つですが、非常に強い関心を集めている市場があります。

公に発表できる段階になるまでは取引についてコメントしませんが、過去の行動や、先ほど強調した基準に基づけば、私たちは常に様々な機会を模索していることは明らかです。

ブライアン・ギリア

資産を再循環させ、その売却益を、普通株、優先株、あるいは先ほど申し上げたように、状況が改善すれば異なる買収対象へと再配置できるようにするためです。低利回りの資産を現金化することは、現在の市場環境において実現可能なことであり、できる限りのことを検討していきます。現在、市場には多くのラグジュアリー資産が出ています。つまり、供給が大幅に増えている古いポートフォリオが戻ってきているのです。

これは、資産の再配置と再循環という我々の戦略の中核的な原則です。私たちはこれに取り組むことに注力しています。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとうございます。フォローアップさせてください。明らかに、運営状況は現在、間違いなく正しい方向に推移しています。ガイダンスに関しては、他社や競合他社と同様に、皆様は非常に慎重な姿勢を維持されています。

ワールドカップの影響という観点で、現在の見通しに基づいた例外的な要因（アウトライヤー）はありますか？ もしワールドカップの結果が、貴社の予想よりも良くなった場合、どのような上振れ要因がありますか？

ブライアン・ギリア

はい、それは大幅な（キャップレートの）圧縮をもたらすでしょう。ええ、業界の状況、あるいは少なくとも私たちのポートフォリオで見えている状況を見ると、第1四半期はトランジェント需要が非常に好調でした。今後6ヶ月間のトランジェント予約は大幅に増加しており、それはリゾートに限ったことではありません。コンベンション・ホテルでも、アーバン・ホテルでも、そしてリゾートでも増加しています。

トランジェントは非常に強力です。下半期のグループ予約のペースも非常に強力であり、グループ事業は好調です。ホテルでは当年度および将来年度の多額の予約が見込まれており、グループによる貢献も強力です。これらすべてが好調です。

ブライアン・ギリア

これらすべてのポジティブな要素に加え、もしワールドカップがさらに強力なものとなれば、それはさらなる圧縮となり、我々の業績に加算される追加の利益となります。保守的かつ慎重な姿勢をとっているのは、旅行のコストや需要に影響を与える可能性のある事象が存在するためです。そのため、我々、そして業界のほとんどの競合他社は、それらの潜在的な影響が緩和されるのを確認できるまで、慎重な姿勢を維持することになるでしょう。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Wolfe ResearchのLogan Epstein様からです。どうぞ、回線は開いています。

ローガン・エプスタイン

はい、ご質問の機会をいただきありがとうございます。私からも一つだけ。前四半期、トランジェント需要の話題に関連して、年初の2ヶ月間で政府関連の需要がサンディエゴに戻ってきているとお話しされていました。その傾向が3月と4月にも続いたのか、そしてそれが年内のサンディエゴとD.C.の両方にどのような影響を与えると予想されているのか、お伺いしたいです。

ブライアン・ギリア

第1四半期において、トランジェント（個人客）需要の最も大きな増加が見られたのはロングビーチでした。そこには防衛関連やその他のビジネス、政府関連のビジネスが含まれています。ロングビーチでは好調な回復が見られました。サンディエゴでは、トランジェントの回復が見られましたが、それはより交渉によるもので、一部ディスカウントもありました。

その交渉による部分は、コンサルタントや請負業者などの業務に関連する政府関連である可能性があります。D.C.では、D.C.では少し少なかったと思いますが、強いトランジェントが見られました。D.C.のトランジェントは、ウェスティンへのリブランディングから実際に生まれています。より多くのコーポレート・アカウント（法人契約客）やリテール・アカウント（個人客）を獲得しています。

ブライアン・ギリア

ウェスティン化以前と比較して、当社のレート（客室単価）および稼働率指数を見ると、確実に市場シェアを獲得しています。D.C.のすべてが政府関連であるという側面もありますが、そこで私たちが実際に目にしているのは、実施したリブランディングの恩恵です。

ローガン・エプスタイン

ありがとう、ブライアン。ここで失礼します。

オペレーター

最後の質問は、ドイツ銀行のクリス・ウォロンカ様からです。どうぞ。回線は開いています。

クリス・ウォロンカ

こんにちは。ええ、皆さん、おはようございます。質問をお受けいただきありがとうございます。ブライアン、マイアミやアンダズ、そして完全に立ち上がるためにまだ何が必要かといった点について、かなり詳しく話してくれましたね。

第1四半期は良いスタートを切ったようですね。もう少し詳細を具体的に伺えますか。明らかに単価に関する動向（レート・ストーリー）があることは承知していますが、これにはグループ（団体）需要に関する動向もあるのでしょうか？もっと付随的なもの、例えば以前おっしゃっていたビーチクラブがどの程度寄与するかなどは分かりませんが。純粋に単価によるもの（これは明らかに良好な利益への波及、すなわちフロースルーをもたらすはずです）と、グループや今後起こるであろうその他の要素とを比較して、どの程度の割合なのかを把握したいと考えています。

ありがとうございます。

ブライアン・ギリア

もちろんです。おはようございます、クリス。グループ需要の目標はおそらくホテル全体の約25%ですが、今年はビジネスの約20%程度となる見込みで、これは年初の予想よりも良い数字です。実際、年が進むにつれて、グループの量だけでなく、グループの質も向上し続けています。

マイアミは、トランジェント客にとってもグループ客にとっても、リピート市場です。年末のアート・バーゼルやその他の主要イベントにおけるグループの質について言えば、昨年は実際にはそれらに参加できていませんでした。今年はグループが入りますし、来年はさらに質の高いグループが入る予定です。

ブライアン・ギリア

グループ側でも一定の稼働率はありますが、グループ側もまた単価に関する動向（レート・ストーリー）となります。最終的に、第3四半期から第4四半期の終わりにかけて、Bazaar（バザール）がオープンすれば、ホテルにエネルギーと知名度をもたらし、それがホテルやリゾート全体の総合的な単価にとって大きなカタリスト（促進要因）となるでしょう。第1四半期にはすべてが加速しており、グループ需要の増加とグループの質の向上が見られました。

ブライアン・ギリア

稼働に伴う付随的な支出はまだありますが、来年に向けて、より単価に関する動向へと移行していきます。当社の現在のレートと市場レートの間には大きな開きがあり、それがホテルのキャッシュフローにとって非常に、極めて大きな意味を持つことになります。

クリス・ウォロンカ

わかりました。大変参考になりました。ブライアン、ありがとうございます。

オペレーター

他にご質問はございません。締めのご挨拶のために、通話をブライアン・ギリアに戻します。

ブライアン・ギリア

皆様、ご関心をお寄せいただきありがとうございます。今後のカンファレンスで多くの皆様にお会いできること、また、新しいアンダズをご案内できる機会があれば、そうすることも楽しみにしております。これまで多くのツアーを行ってきましたが、この非常に素晴らしいリゾートをご紹介できるよう、いつでも準備はできております。ありがとうございました。

オペレーター

以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。これにて回線をお切りください。