SPG（サイモン・プロパティ・グループ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、こんにちは。サイモン・プロパティ・グループの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者はリスニングモードとなっております。正式なプレゼンテーションの後に質疑応答セッションが行われます。

会議中にオペレーターのサポートが必要な場合は、電話キーパッドの「*0」を押してください。なお、本会議は録音されています。それでは、投資家情報担当シニア・バイス・プレジデントのトム・ウォードに進行を代わります。ありがとうございます。

始めてください。

トム・ウォード

シェリー、ありがとうございます。そして今晩は皆様、ご参加いただきありがとうございます。本日の電話会議の発表者は、最高経営責任者兼社長兼最高執行責任者のイーライ・サイモン、および最高財務責任者のブライアン・マクデイドです。念のためお伝えしますが、本電話会議中になされる記述は、1995年民事証券訴訟改革法のセーフハーバーの定義における将来予想に関する記述とみなされる場合があり、実際の業績は様々なリスク、不確実性、その他の要因により大きく異なる可能性があります。

これらの将来予想に関する記述に関連するリスク要因の詳細については、本日のプレスリリースおよび当社のSEC提出書類をご参照ください。本電話会議には、本日時点においてのみ正確である可能性のある情報が含まれていることにご注意ください。非GAAP財務指標と、最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整は、プレスリリースおよび本日のフォーム8-K提出書類に含まれる補足情報に記載されています。

トム・ウォード

プレスリリースと補足情報の両方は、当社のIRウェブサイト（investors.simon.com）でご覧いただけます。今晩の電話会議は1時間に制限させていただきます。質疑応答セッションへの参加をご希望の方は、質問を1回に留めていただくようお願い申し上げます。それでは、イーライ・サイモンをご紹介いたします。

イライ・サイモン

こんばんは。まず、父の逝去に際して温かいメッセージをくださった皆様に感謝申し上げます。父が当社および業界に与えた影響は、真に強力なものでした。今四半期に話を移しますと、第1四半期の業績は計画を上回り、2026年の非常に良いスタートを切ることができました。

稼働率の向上、来店客数の増加、および小売業者の売上高の上昇が、今四半期の力強いキャッシュフローの成長を牽引しました。これは、当社のすべてのプラットフォームにおける堅実なファンダメンタルズ、消費者の回復力、そして当社のセンターに対するテナント需要の強さと広さを反映しています。小売業者の需要は、当社のすべてのプラットフォームと地域における幅広いカテゴリーにわたって、新規および既存の小売業者に及び、引き続き広範囲にわたっています。第1四半期には、総面積470万平方フィートを超える1,100件以上のリース契約を締結しました。

今四半期のリーシング量の約25%は新規契約でした。

イライ・サイモン

2026年の契約満了案件については75%以上を完了しており、昨年の同時期よりも進捗しています。多様なテナント構成による継続的な需要を反映し、昨年の同時期よりも大幅に拡大している、強固で拡大傾向にある案件パイプラインを有しています。開発および再開発活動に話を移します。現在、29のセンターでプロジェクトが建設中であり、当社の持分による純コストは10億6,000万ドル、加重平均利回りは9%となっています。

純コストの約50%は、Brea Mall、Briarwood Mall、Northgateにおける約1,200戸の集合住宅、およびNorthshore Mall、Roosevelt Field、The Domainにおける400室以上のホテル客室を含む、ミクストユース・プロジェクト向けです。

イライ・サイモン

また、Brea MallおよびFashion Mall at Keystoneでは、かつてのアンカー・ボックス（大型テナント跡地）の刺激的な再開発を進めており、そこではより生産性の高い新しい小売、レストラン、エンターテインメント、フィットネス用途を追加していく予定です。新規開発、アンカーの再開発、および海外での再開発と拡張を含め、今年中に着工可能なプロジェクトがさらに10億ドルあります。それに加えて、今後数年間に着手できる可能性のある約30億ドルのプロジェクトがパイプラインにあり、これらの投資によって当社の素晴らしいセンターをさらに向上させていきます。これらすべてのプロジェクトは、内部創出キャッシュフローによって資金調達される予定であり、当社は各プロジェクトを収益率の閾値に照らして厳格に評価することで、資本配分における規律ある実績を維持してまいります。

当社の開発パイプラインには完全な柔軟性があります。

イライ・サイモン

建設コストや市場状況に応じて、忍耐強くタイミングを調整することができます。また、他社ができない時期に製品を提供できるよう、景気循環に逆行して投資することも可能です。これらのアクレティブな（利益に貢献する）開発および再開発活動は、強力な利回りを実現し、ポートフォリオを強化し、キャッシュフロー、FFO、および1株当たり配当金の長期的な成長を推進します。次に、小売業者の売上についてお話しします。

今四半期のモールおよびプレミアム・アウトレットの売上は、1平方フィートあたり819ドルで、11.8%増加しました。より重要な点として、売上成長が加速しました。総売上高は、過去12ヶ月間で5.6%増加、今四半期では8.8%増加し、第1四半期の既存店売上高成長率は6.5%でした。当社のリ・マーチャンダイジング（MD再編）の取り組みは、ポートフォリオ全体、およびラグジュアリー、ジュエリー、アスレジャー、ジュニアといったカテゴリー全体での力強い成長とともに、総売上高に明確に表れています。

イライ・サイモン

以上で、ブライアンに交代します。ブライアンより、第1四半期の財務結果の詳細なレビューと、年内の見通しに関する最新情報をお伝えします。

ブライアン・マクデード

ありがとうございます、Eli。第1四半期の不動産FFOは12億ドル、1株当たり3.17ドルでした。前年同期の11億ドル、1株当たり2.95ドルと比較して、7.5%の成長となりました。国内および海外事業はともに好調に推移し、賃貸収入の増加と規律あるコスト管理に後押しされ、0.27ドルの成長に寄与しました。

ブライアン・マクデード

予想通り、利息費用の増加と受取利息の減少が組み合わさり、前年同期比で0.05ドルの押し下げ要因となりました。報告FFOの1株当たり2.91ドルには、4,000万ドル（1株当たり0.10ドル）の加速された株式報酬費用が含まれており、これにより不動産FFOは1株当たり0.02ドル、その他のプラットフォーム投資（税引後）は1株当たり0.08ドル減少しました。国内物件のNOI成長は力強く、当四半期は前年同期比で6.7%増加しましたが、その成長のうち約120ベーシス・ポイントは、当社の残りのTRG持分の取得によるものです。不変為替レートによる海外物件を含むポートフォリオのNOIも、当四半期は6.7%成長しました。

第1四半期末のモールおよびプレミアム・アウトレットの稼働率は96%で、前年同期比で10ベーシス・ポイント増加しました。

ブライアン・マクデード

モールの稼働率は99.2%で、前年同期比で80ベーシス・ポイント増加しました。モールおよびプレミアム・アウトレットの平均基本最低賃料は前年同期比で5.2%増加し、モールは9.1%増加しました。四半期末の占有コストは12.7%でした。資本の還元に話を移しますと、本日、第2四半期の配当として1株当たり2.25ドルを発表いたしました。

これは前年同期比で0.15ドル、すなわち7.1%の増配となります。配当は6月30日に支払われます。第1四半期には、平均取得価格181.59ドルで、総額1億7,500万ドルを投じて、当社普通株を約96万5,000株自社株買いいたしました。貸借対照表について説明します。

ブライアン・マクデード

第1四半期、当社は活発に活動しました。加重平均利率5.25%で、総額約23億ドルの担保付ローン取引10件を完了しました。また、8億ドルのシニアノートを発行し、これを1月15日に満期を迎えた8億ドルのノートの返済に充てました。また、50億ドルのリボルビング・クレジット・ファシリティーについて、プライシング・グリッドを15ベーシス・ポイント引き下げて修正、再作成および延長しました。

当四半期末の流動性は、約87億ドルとなりました。四半期末の後、Shops at Crystalsのリファイナンスを完了しました。これは、過去4年間で完了した小売業向けの固定金利CMBSファイナンスの中で最も低い4.83%の利率による、5年間のCMBSローンによるものです。

ブライアン・マクデード

Klépierreの交換社債について説明します。当四半期中に、410万株のKlépierre株式と7,900万ユーロの現金との交換により、発行済債券のうち約1億7,400万ドル分の転換を決済しました。その一環として、当四半期中にKlépierre株式の交換に関して、6,400万ドルの非現金・非FFO利益を計上しました。四半期末の後、さらに3億7,400万ドル分の交換社債の追加転換を決済しました。

交換後、11月に満期を迎える発行済債券は約1億8,800万ドルとなっています。現在、当社は約5,900万株のKlépierre普通株を保有しており、これは約20.7%の所有権に相当します。

ブライアン・マクデード

四半期末において、当社の貸借対照表は引き続き強固であり、純有利子負債/EBITDA倍率は5.0倍、固定費カバー率は4.6倍であり、当社の戦略と継続的な遂行を支えています。最後に、2026年のガイダンスについてです。第1四半期の業績および年間の見通しを踏まえ、2026年通期の不動産FFOガイダンスを1株当たり13.10ドル〜13.25ドルの範囲に引き上げます。これは昨年の不動産FFOである1株当たり12.73ドルと比較して、中間値で5%の増加となります。

ありがとうございました。これより質疑応答に移ります。

オペレーター

ありがとうございます。ご質問がある場合は、電話機のキーパッドで「スター1」を押してください。確認音が鳴りましたら、お客様の回線が質問待ち行列に入ったことを示します。質問をキャンセルしたい場合は「スター2」を押してください。

スピーカー設備をご使用の方は、スターキーを押す前に受話器を上げる必要がある場合があります。時間の都合上、ご質問は1件に限定していただきますようお願いいたします。最初の質問は、バンク・オブ・アメリカのSamir Khanal様からです。どうぞ。

サミール・カナール

ありがとうございます。皆様、こんにちは。Eli、小売業者の需要に関して、非常に強いと言及されていました。そのことから、テナントとの交渉において多くのレバレッジをお持ちであると推察いたします。

この環境における貴社の価格決定力についてお話しいただけますでしょうか。2027年にかけて控えている契約満了への対応についても触れられていました。今後12ヶ月間程度の成長のモメンタムについてお聞かせください。よろしくお願いします。

イライ・サイモン

もちろんです。まず、我々は小売業者に対してレバレッジ（交渉力）を持っているわけではありません。小売業者は多くの選択肢を持っています。店舗を開設したり、しなかったり、オンラインに進出したり、Amazonに出店したりできます。

質問の前半部分、つまり小売業者に対してレバレッジや実質的な価格決定権を持っているかどうかという点については……。質問の後半部分であるパイプラインについてお話ししたいと思います。パイプラインは非常に大きく、興味深いのは、現在リーシングしているあらゆる異なるカテゴリーにおいて、全体的に増加しているという点です。

イライ・サイモン

それらはレガシーブランドであり、また当社の新規ビジネスのリーシングにおいても、PTCオンラインやアジア、ヨーロッパなどから、モール初出店、あるいは当社のポートフォリオへの初出店となっています。ラグジュアリーブランドのパイプラインは増加しています。レストランも増加しており、ローカルおよびリージョンビジネスも増加しています。トップクラスの要塞的なセンターだけでなく、ポートフォリオ全体において、幅広く需要があるのを実感しています。

これは、我々がセンターをより良く、より関連性の高いものにしている結果だと考えています。顧客、特にZ世代の顧客は当社のセンターに来たいと考えており、それがトラフィックの増加や小売業者の売上に現れています。

イライ・サイモン

価格決定権については、レバレッジがないとお話ししましたが、パイプラインや、将来の契約満了に関するテナントとの話し合いについては非常に手応えを感じています。いくつかお話しします。一つは、2026年の契約満了分が、昨年の同時期よりも約200ベーシスポイントほど上回っていることです。リーシング・チームと話していて興味深いのは、小売業者が今、2027年、2028年、2029年の契約満了について話し合いたがっていることです。

歴史的に見れば、これは、我々と同じように四半期ごとではなく数十年単位で考えるラグジュアリー・テナントに見られる現象であったかもしれません。

イライ・サイモン

実際には、既存のポートフォリオ内のレガシー・リテーラー（非ラグジュアリー）からも、こうした会話を始めたいという声が届いています。彼らもこのパイプラインや当社のスペースへの関心を理解しているのだと思います。我々もこうした会話を行うことを好んでおり、これまでのところ生産的なものになっていると考えています。

オペレーター

次のご質問はゴールドマン・サックスのケイトリン・バロウズ様からです。どうぞ。

ケイトリン・バロウズ

こんにちは、皆様。大まかな話になりますが、リーダーシップの交代を考慮した上で、シモンの戦略や実行力に何か変化を予想されていますでしょうか？ 買収、自社株買い（share repurchases）対 バイバック（buybacks）、大規模な再開発パイプライン、配当の成長といった、資本配分の優先順位に変更はありますか？ 最近、あらゆる面で精力的に活動されていることは承知しています。ありがとうございます。

イライ・サイモン

もちろんです。ケイトリンさん、こんにちは。リーダーシップの変更に関しては、通常通り業務を運営しています。我々はベスト・イン・クラスのチームを擁しており、引き続き事業計画を実行していきます。

そこに変化はありません。全員が将来に期待しており、現在行っていることを継続することを楽しみにしています。資本配分に関しては、常にすべてを検討していますが、それぞれの要素について順に説明します。まず、先ほど申し上げた開発・再開発パイプラインについてですが、現在のプロジェクト規模は約10億ドルです。

今年後半に開始できる能力を持つものが約10億ドルあります。さらにその後には、今後数年間で開始できるものが少なくとも30億ドルあります。

イライ・サイモン

我々は、各プロジェクトをプロジェクトごとに、非常に細心の注意を払い、極めて詳細に検討しており、その時点での市場環境や小売業者の需要を評価しています。適切なリターンが得られると考えているでしょうか？ 現在、我々はそこで非常に良好なリターンを見ています。このパイプラインにおいて9%以上で実行できていることは、当社のセンターに高密度化やミックスドユース（用途の複合化）を導入することについて、非常に手応えを感じさせてくれます。我々はそれを継続していきます。

もし市場環境が変化したり、建設の観点からコストが上昇したりした場合には、当然、停止または一時停止する能力を備えています。これは我々が所有している土地であり、永遠に所有し続けるものですから、適切な時期に行います。次の領域は買収です。明らかに、小売市場における取引は増えており、これは全体として素晴らしいことだと考えています。

セクターに、より多くの資本が入ってきています。

イライ・サイモン

買収について考えるとき、以前も申し上げましたが、3つの主要な基準があります。それは、我々のポートフォリオをより良くすること、ブランド価値を高めること、我々のスキルを活用してより良く運営できる、あるいは真の価値を付加できる資産またはポートフォリオであること、そして適正な価格であることです。昨年、TRGの残りの持分を除けば、我々は3件の取引を行いました。イタリアのモール・アウトレット、明らかにマイアミのブリッケル・シティ・センター、そしてシャーロットのフィリップス・プレイスです。

これら3件すべてがそれらの基準を満たしており、率直に言って、我々の予想さえ上回るパフォーマンスを見せており、将来の展望に非常に期待しています。次に、自社株買いについてですが、明らかに前四半期はペースがわずかに鈍化しました。

イライ・サイモン

また、地政学的な不安定さや市場の変動もあり、我々は慎重になり、待機していました。昨年申し上げた通り、Taubmanの取引の最後の12%を行うために500万株強を発行しましたが、それらを買い戻すことを全面的に想定しています。引き続き積極的な姿勢を維持するつもりですが、繰り返しになりますが、今行うことができれば素晴らしいことですし、慎重を期して待つという判断を下すのであれば、それもまた問題ありません。配当については、明らかに増配されました。

良好なペースで成長しており、我々が多大な誇りを持っている事項です。ブライアンを見れば分かりますが、第3四半期には、上場企業として支払われた累計額が500億ドルを超えるはずであり、これは非常に大きな数字です。

イライ・サイモン

これは明らかに我々にとって極めて重要です。結局のところ、ビジネスについて考えれば、配当後に約16億ドルのフリーキャッシュフローを創出しています。我々には、それを用いて活用すべき多大な機会とすべき事柄があります。もし、機会を好ましく思わないために自然にデレバレッジ（負債削減）を継続するのであれば、それもまた一つの方法であり、我々はこれまでそうしてきました。

少し遠回しな回答になってしまいましたが、要するに資本配分に変わりはありません。我々はあらゆるアイデアや機会を引き続き評価し続け、その時々において最善のことを行います。それは、すべての機会を活用することかもしれませんし、あるいは一つも活用しないということかもしれません。

オペレーター

次のご質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様です。どうぞ。

マイケル・ゴールドスミス

こんにちは。ご質問にお答えいただきありがとうございます。イーライ、あなたは消費者の回復力について言及されましたが、具体的にどのような状況が見て取れますか？消費者がセンターでの買い物や支出の方法を変えている兆候はありますか？また、もしZ世代の消費者に関するデータがあり、彼らが他の層とどのように異なる可能性があるかについてお持ちであれば、教えていただけると助かります。ありがとうございます。

イライ・サイモン

もちろんです。売上の成長は非常に広範に基づいていると言えます。今四半期の既存店売上高成長率6.5%は非常に健全な数字であり、実態はあらゆるカテゴリーにわたっています。明らかに、アッパーエンド（富裕層）の消費者は非常に好調です。

株式市場を見れば、それは驚くべきことではないでしょう。ラグジュアリービジネスにおいても、明らかにその傾向が見られます。率直に言って、過去数年間は少し軟調だった一部のブランドも、現在は回復し始めています。特にハードラグジュアリー、つまりジュエリーや時計において、非常に堅実な成長が見られます。

イライ・サイモン

また、ジュニア向け（若者向け）ビジネスにおいてもそれが見られます。これはZ世代の顧客を捉えており、新しいジュニアブランド、既存のジュニアブランドのいずれも、まさに絶好調です。これは競争が素晴らしい例だと思います。なぜなら、一部の既存ブランドは、新しいブランドと競い合うために革新する必要があったからです。

先週かその前の週にキャタリストのオフィスにいましたが、アエロポスチール（Aéropostale）は、現在その分野の新たな参入者たちと競合していますが、新しいインフルエンサーを活用して新しい取り組みを行っています。率直に言って、私は彼らが誰なのか全く知りませんでしたが、彼らがターゲットとしている顧客に対しては、それが機能しているのだと思います。

イライ・サイモン

我々はポートフォリオ全体で間違いなくそれを目にしています。唯一、少し軟調であると言えるのは飲食部門で、既存店ベースでは実質横ばいでした。外食グループの決算を見れば、おそらく驚くべきことではありません。しかし、それがトレーディングダウン（低価格品への移行）効果なのか、あるいは外出の回数が一回減ったことによるものなのかは分かりませんが、我々がその傾向を見ているのはそこだけであり、残りの部分は広範な成長を見せています。

明らかに、アスレジャーはポートフォリオ全体で依然として非常に強力です。売上に関して他に言えることは、欧州やカナダからの海外旅行者に大きく依存している観光市場が、わずかに軟調であるということです。

イライ・サイモン

Woodburyに目を向けると、ご存知の通り、Woodburyの既存店売上高（comp）は6.6%に対して2.5%だったと思います。これは、いわゆる、異例なことですよね？ Woodburyは通常、平均を大きく上回るパフォーマンスを示していると言えますが、それが低かったのは、明らかに欧州からの国際的な渡米が減少したためであり、カナダからの渡米もその大きな要因となっています。一方で、フロリダに目を向けると、サウス・フロリダ、パンハンドル、タンパを含む西側、そしてナポリのインターナショナル・プラザやウォーターサイド、そしておそらく過去1年間で最高の市場であったオーランドがあります。オーランドでは非常に力強い成長が見られます。

イライ・サイモン

Gen Z（Z世代）の顧客については、将来を見据えると、いくつか展開していくものがあります。私の見方としては、売上にも表れていますし、これらの顧客をターゲットとしている小売業者にも表れていると考えています。彼らは皆、成長しています。彼らはより広いスペースを求めており、その売上は、彼らがその顧客層の共感を得ていることを証明しています。

ブライアン・マクデード

Michael、Brianです。Gen Zの顧客に関して唯一付け加えたいのは、彼らは2年前にマーケティングチームと開始した「Meet Me at the Mall」キャンペーンのまさに中心的存在であったということです。我々はこの層が成長しているコホート（集団）であると特定し、投資を続けてきました。Gen Zのコホートが求めているブランドを揃えてきました。

我々のアクティベーション（プロモーション活動）やソーシャルメディア関連の施策のほとんども、彼らに向けたものです。我々は大きく注力しています。開始から約2年が経過しましたが、その消費者層において素晴らしい進展が続いていることを確認しています。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのMichael Griffin様です。どうぞ。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。Eli、新規契約と更新契約の賃料スプレッドがどのようなものか、また、それが昨年の同時期と比べてどうなのかについて、詳細を教えていただけますでしょうか。現在のポートフォリオを見ると、稼働率は96%を超えていますが、我々は一種の構造的な稼働率に達しているのでしょうか？ 稼働率を96.5%や97%に引き上げることは可能でしょうか？ その点についてもコメントをいただけますと幸いです。

イライ・サイモン

もちろん。スプレッドは、必ずしも最も関連性の高い指標ではないと考えています。更新契約については、歴史的に、ここ数年、一桁台半ばの増加となっています。特定の四半期に署名される更新パッケージの内容によって、その数字は多少上下しますが、その傾向は続いており、そこに大きな変化は見られません。

前述した通り、我々はより先を見据えた更新計画を立てています。小売業者からもその点について問い合わせがありますが、当然ながら、我々にとっても理にかなう場合にのみ更新を行います。

イライ・サイモン

新規案件については、我々が締結している新規賃貸借契約は、昨年の新規契約を20%から25%上回っているという点に注目しています。もちろん、テナント構成（ミックス）の変化も要因の一部ですが、本質的には、ブランド側が優れた物理的な店舗展開の重要性を理解しており、当社のセンターがその場を提供しているからです。我々はそれを誇りに思っています。また、率直に言って、もう一つ誇りに思っているのは、いわゆる「新規ビジネス・ブランド」が、その上昇幅をさらに10%以上上回っていることです。

アジアから進出してきた美容ブランドなど、最高峰のブランドがこれに当たります。

イライ・サイモン

先週末に、ファッション・バレーにGoogleストアをオープンしたばかりです。新しいアスレジャーブランド、新しいホームファニッシングブランドなど、彼らがビジネスを成功させ、集客を生み出しているからこそ、彼らが支払える賃料を設定できています。彼ら自身も、それが自社にとって素晴らしいことであり、ビジネスの成長を助けるものだと理解しています。これでスプレッドに関する最初の質問への回答になっていれば幸いです。

稼働率については、興味深い点です。もし望むのであれば、稼働率を97.5%まで高めることも可能です。それについては疑いの余地はありません。しかし我々にとって、稼働率は四半期ごと、あるいは年度末の指標として見るものではなく、これらのアセット（資産）にとって長期的に何が正しい決定であるかを重視しています。

イライ・サイモン

時として、それは次に入居する別の小売業者のためにスペースを確保している場合もあります。少なからずダウンタイム（空室期間）が発生している可能性もありますが、繰り返しになりますが、我々はそれを好まず、入居率を良好な数値に維持するための素晴らしい短期リーシング・プログラムを持っています。正直なところ、今が96%であるかどうかに重点は置いていません。年末に96.4%であろうが、96.2%であろうが96.6%であろうが、それは私が注視していることではありません。

私が注視しているのは、Taubmanを除いて、NOI（営業純利益）を前年比で5.5%成長させたことであり、過去4年間は4%を超える成長を続けてきたことです。それは、わずか20ベーシスポイントの差よりも重要です。

イライ・サイモン

答えはイエスです。ここでの入居率を向上させる余地はありますが、それが我々にとってのすべてではありません。重要なのは、キャッシュフローを成長させることです。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、パイパー・サンドラーのアレクサンダー・ゴールドファーブ様です。どうぞ。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

こんばんは。イーライ、データセンターについて質問があります。皆様はここ1年ほど、Bクラスのモールが力強く回復していること、また、数年前であればキャッシュフローの源として利用していたであろうセンターが、小売業者からの需要によって今では第二の人生を歩み、活気を取り戻していることについてお話しされてきました。データセンターの需要に目を向けた際、貴社のセンターの一部には余剰電力やユーティリティなどがあると思われますが、ミニデータセンター、あるいは敷地全体をデータセンターに転換することを含め、余剰保有資産を活用できる機会があるとお考えでしょうか？

アレクサンダー・ゴールドファーブ

ポートフォリオ全体として、供給不足の影響により、すべてのモールがモールとして、あるいは複合施設として、文字通り「最善かつ最高の用途（highest and best uses）」にあるとお考えでしょうか？

イライ・サイモン

もちろん。最初の質問への回答としては、おそらく18か月ほど前、おっしゃる通り、我々はポートフォリオを徹底的に調査しました。繰り返しになりますが、我々はAクラスやBクラスのモールはあまり扱いませんが、成長性が低い可能性のあるモールや、他のモールにある潜在的な余剰地など、データセンターに適した場所があるかどうかを確認しました。様々なデータセンター事業者と話をしましたが、合理的なものは見つかりませんでした。

正直なところ、特に既存のモールとして存続させる場合、電力の利用可能性は考えているよりも低いのです。我々のチームで比較的頻繁に検討している事項ですが、現在まで、何も見つかっていません。

イライ・サイモン

2つ目の質問にお答えすると、結局のところ、我々は経済的な合理性を追求する存在です。もしデータセンターとしての「より高く、より良い用途」があり、何かを売却して現金化し、より創造的な方法で他に再投資できると考えれば、100％そうするでしょう。現在のところ、そのような状況は見当たりません。おっしゃった通り、我々はその分野の成長の見通しに期待しています。

その点に関して、積極的に資産を処分しようとしたり、代替用途を探したりしているわけではありません。我々は、お伝えしてきた通りに取り組んでいます。

イライ・サイモン

例えばスミス・ヘイブンを見ていただければ分かりますが、あそこで非常に重要な小売業者と契約を結び、改修のために資本を投下しました。現在、好調な成長と需要が見られています。引き続き検討は続けますが、需要は存在しています。ポートフォリオ全体を通じて、小売業者からの需要は本当に好調です。

我々は運営を続けていきます。繰り返しますが、もし誰かがやってきて「この資産に高値を付ける」と言い、検討した結果「その資金にはもっと良い使い道がある」と判断すれば、躊躇なく売却します。ただ、まだそのような機会は訪れていません。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、スコシアバンクのグレッグ・マギニス様です。どうぞ。

グレッグ・マギニス

はい、ありがとうございます。Taubman社との統合がどのように進んでいるか、どのようなシナジーを見出しているか、そして、現在のプラットフォームであるそのプラットフォームへの再投資において、どこに最高の機会があると考えているのか、気になって伺いました。

イライ・サイモン

ありがとうございます。企業統合の観点から申し上げますと、計画通りに進んでおり、4月末までには事実上すべての企業統合が完全に完了しました。これは完了しており、チームによってうまく遂行されました。その結果に期待しています。

次はアセット（資産）についてです。正直なところ、完了したと思われる10月や11月よりも、今の方がおそらくワクワクしています。それは、マージンを向上させるレベルでセンター（商業施設）を運営する能力を活用することの組み合わせによるものです。それは、営業費用の観点、マーケティングの観点、付随収入、そして駐車場によるものです。

イライ・サイモン

先ほど申し上げた、当社の短期リースプログラムが完全に統合されたことも助けとなっています。当社のリーシング部門がこれらのセンターをリースできるようになったことも（これも、明らかにTaubmanのチームが素晴らしい仕事をしてきましたが、彼らはこの取引の過去6年間にわたりこれらのセンターをリースしてきました。今、我々がそれを実行できるようになりました）、重要です。より重要、あるいは最も重要だと言えるのは、当社のバランスシートを活用して、これらのセンターに再投資できる能力です。

率直に言って、私が最も期待しているのはそこです。前四半期、決算発表の1、2日後にプレスリリースを出しましたが、そこで言及した3つのアセットを簡単に紹介させてください。

イライ・サイモン

ナッシュビルのグリーン・ヒルズ、タンパのインターナショナル・プラザ、そしてデンバーのチェリー・クリークにおいて、今年後半からこれらのセンターに2億5,000万ドル以上を投資する予定です。それによって、これらを再び素晴らしいアセットとし、素晴らしいパフォーマンスを発揮させ、テナント売上を強く、リーシングを強くし、さらにそれらを改善し、刷新し、小売業者のパフォーマンスに見合うような外観に整えることを目指します。一部の小売業者、特にラグジュアリー・リテーラーに対して、レンダリング（完成予想図）を共有していますが、彼らも皆、非常に、非常に期待しています。

イライ・サイモン

さて、そのビジョンを受け取り、再開発や改修を実行していくことが我々の仕事であり、まもなくそのプロセスを開始します。当然ながら、これらのセンターに入るべきだと考えるテナントにリースしていくことになります。グリーン・ヒルズでの取り組みは、ミネソタ州のエディナや、行ったことがあるか分かりませんがサウスデールで行ったことと変わりません。我々が行ったのは、モール全体を活性化させることでした。

これらのモールは、サウスデールが置かれていたような状況にはありませんし、置かれてもいませんでした。

イライ・サイモン

ご存知のように、それらは以前よりもはるかに良い状況にありますが、これらのプログラムから同等に強力なインパクトを得られると考えています。例えば、インターナショナル・プラザは拡張、おそらく屋外の拡張が行われる予定であり、素晴らしいレストランが集まっているベイ・ストリートを活性化させます。私たちはレストランの構成（ミックス）をアップグレードできると考えています。これは、私たちのポートフォリオの他の部分で行ってきたことと同様です。

今では、こうした素晴らしい資産に対してもそれを行うことができます。これは私たちの大きな焦点であり、全社的なアプローチでもあります。そして、それが私たちがリテーラー（小売業者）に伝えてきたことであり、事実でもあります。なぜなら、これらの資産は、より良くなるべきですし、実際に良くなるからです。

それは私たちにとって非常にエキサイティングなことです。

グレッグ・マギニス

ありがとうございます。

オペレーター

次の質問は、モルガン・スタンレーのロナルド・カムデム氏からです。どうぞ。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。他のプラットフォーム投資や一部のリテール投資について、期待に対してどのようなパフォーマンスを示しているのか、また、そのプラットフォームのマネタイズ（収益化）に関する考え方について、アップデートをいただけますでしょうか。追質問として、考え方の一部に「リテーラーから多くのデータを得ることが価値を持つ」というものがあったかと思います。誰もがAIに注目しているこの新しい時代において、それがどのように役立っているかについてお話しいただけますか。

ありがとうございます。

イライ・サイモン

もちろんです。今日のOPIについて考えれば、基本的には3つの要素で構成されています。一つは、明らかに旧SPARCおよびJCPenney事業であるCatalystです。二つ目は、ShopSimonを含むRue La LaとGiltです。

そして三つ目はJamestownです。3つすべて、今年の第1四半期は計画通り、あるいは計画を上回るパフォーマンスを示しています。各チームには、明らかに独立した経営陣がついており、素晴らしい成果を上げています。運営の観点から言えば、通常通り（business as usual）であり、彼らは引き続きビジネスプランを実行しています。

繰り返しになりますが、当四半期累計または年初来累計において、彼らはすべて実質的に計画通りです。マネタイズの観点からは、私たちは機を伺う売り手（opportunistic sellers）です。何か特定の計画を立てているわけではありません。

イライ・サイモン

もし機会があり、それが株主の最善の利益になると判断すれば、実行するでしょうか？ もちろんします。そうでなければ、それらはすべて適切に資本化されており、適切な流動性を持ち、自律的に運営する能力を備えています。それが私たちの想定していることです。もし（売却の）機会が生じれば、それも素晴らしいことであり、株主の最善の利益になるのであれば、躊躇なくマネタイズします。

これは、数年前にAuthentic Brandsの持ち分で行ったことと同様です。データに関しては、具体的に言えば「ハードデータ」は少なくなります。当然、プライバシーの問題などがあるからです。しかし、ベストプラクティスや学習（learnings）については非常に重要です。

私たちのマーケティング部門の、ほんの数部署を例に考えてみると、非常に興味深いことがわかります。

イライ・サイモン

私たちのマーケティングチームは、顧客をどのように惹きつけているのか、TikTokなのかMetaなのか、あるいはRue La LaとGiltが展開している大きなコネクテッドTV事業なのか、広告購入のどこに最も効果が見られるのかなどを学ぶために、Rue La LaやGilt、そしてCatalystのマーケティングチームとしばしば対話しています。それが、私たちがより注力していることだとお伝えしたいです。ブランドの観点から見ると、これは興味深いことです。リテーラーのように考える助けになります。

例えば、関税の状況について言えば、Catalystが（これは国内の何千ものリテーラーと何ら変わりませんが）どのように関税の還付に対応し、年間計画を立てているのかを理解することができます。

イライ・サイモン

それによって、そのような観点からの洞察やデータが得られると考えていますが、必ずしもマネタイズできるようなハードデータが得られるわけではありません。なぜなら、そこには非常に複雑な法的影響が伴うからです。AIについても言及されましたね。私たちは彼らから学んでいますし、彼らも私たちから学んでいると思います。

私たちは、使用するさまざまなツールや異なるプログラムを比較しています。消費者にどのようにさらなるカスタマイズを提供できるか、といったことです。なぜなら、これらのリテーラー、特にRue La LaとGiltは、その点が本当に優れているからです。私たちはこれを共生関係（symbiotic relationship）であると考えています。

願わくば、私たちがそれらの企業に価値を付加でき、彼らも私たちに価値をもたらしてくれることを期待しています。

イライ・サイモン

ご存知の通り、我々はそれらの企業の満足な株主であり、しばらくはその状態が続くと予想しています。もし何かあれば、会社の最善の利益となる行動を躊躇することはありません。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Ladenburg ThalmannのFloris van Dijkum様です。どうぞ。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとうございます。Eli、これまでの回答に感謝します。再開発パイプラインに関する質問です。明らかに9%の直接収益は非常に魅力的に見えます。

現在10億ドルの進行中のパイプラインがあり、さらに将来的に10億ドルが控えていますが、これはポートフォリオ全体の価値の1〜2%、あるいは実際にはそれ以下です。まだ資本が投入されていないポートフォリオの割合がどの程度あるか、お話しいただけますか？また、追加の質問として、もし直接収益が9%であるなら、再開発を行った後に得られる実際の収益はどうなるのでしょうか。例えば、あるウィング（区画）を追加または刷新した際に、センターの他の部分で見られるメリットについてです。

フローリス・ファン・ダイクム

即時的な増分収益に加えて、通常どのような収益が見られますか？ありがとうございます。

イライ・サイモン

ご質問ありがとうございます。率直に申し上げますと、我々は基本的に毎年、ほぼすべてのセンターに資本を投入しています。大規模な変革プロジェクトに関して言えば、現在積極的に開発中の10億ドルを除外して、40億ドルから50億ドルの「シャドー・パイプライン（潜在的なパイプライン）」と呼ぶならば、おそらく20〜25のセンターで開発を行っていることになります。今日、29のセンターと言ったかと思いますが、そこに含まれていないものが他にも確実にあります。

正確な数字は持ち合わせていませんが、その理由の一部は、再開発や高密度化、あるいはミクストユース化、その他そのセンターにとって妥当な施策を行うために、我々が支配したいと考えている不動産を、実際には支配できていないためです。

イライ・サイモン

正確な数字は分かりませんが、もし「我々が取り組むべきことが底を突きつつあるのではないか」という懸念があるのなら、それは違います。まだ端緒についたばかりです。繰り返しになりますが、時間の経過とともにポートフォリオ全体でさらなる機会が見出されるでしょう。開発したい不動産を支配していないからといって、無理に手を広げることはしません。

たとえ可能であったとしても、単に開発するためにその不動産を買い取るようなことはしません。それは我々の考え方ではありません。他のメリットについては、興味深い点です。率直に言って、我々がチームとしばしば話し合っているのは、我々はそれをアンダーライト（収益性の算定）していないということです。

イライ・サイモン

その理由は、我々は自分自身に対して知的誠実さを持つ必要があるからです。つまり、再開発を行うのであれば——私は今日インディアナポリスのKeystoneにおりますが、ちょうど始まったばかりのサックス（Saks）の旧店舗の再開発において——間違いなく影響は出ます。我々はそれを見て、「よし、新規に投入する資金に対して、いくら稼げるのか？」と言わなければなりません。そこにメリットがあることは分かっています。

私が注目するのは、「このテナント、あるいはあのテナントの賃料が5ドル上がった」といった増分ではなく、そうした日々の業務において、それをどのように数値化するかという点です。それは困難なことです。

イライ・サイモン

お客様が何と言っているか、といった点を見ています。例えば、昨年サウスデールとブリアでオープンした新規プロジェクトを挙げると、両方ともまだ完全にはオープンしていません。サウスデールの最後のテナントはティファニーで、確か2月にオープンしたと思います。ブリアでは、ディックス（Dick's）は4月までオープンしておらず、最近オープンしたばかりで、ライフタイム（Life Time）もオープンしていませんし、レストランも1、2軒まだオープンしていないと思います。

これら2つのセンターは、同条件で比較した場合、当社のポートフォリオにおける同様の比較対象ブランドのパフォーマンスを、1,000から1,500ベーシスポイント上回っています。

イライ・サイモン

私にとって、それがより重要な指標です。なぜなら、それらは、私たちが投入している資金や行っている開発が、確かに9%の収益をもたらしているだけでなく、センターの重要性（relevance）を高めていることを示しているからです。センターの重要性を高めれば、より多くの顧客が訪れ、小売売上が成長します。私たちは新しい小売店を誘致することになります。

しかし、どのように線を引いて、「これはリターンに含めるが、これは含めない」と言うのでしょうか。それは非常に困難であり、だからこそ私たちはそれを含めていないのです。私たちはそれが存在することを知っていますし、来年から始まるボカ、ロス・パーク、ファッション・バレーといった、これらの一部の大型プロジェクトを検討する際、安心感を与えてくれる要素でもあります。ご質問に感謝いたします。

イライ・サイモン

お見せできるような、本当に適切な数値があれば良かったのですが、私たちはそれが重要であることを知っています。だからこそ、パイプラインに期待しているのです。だからこそ、本日の電話会議でも申し上げたように、これは当社にとって重要な成長の道筋であり、当社にはそれを実行する能力があることを示してきたと考えています。今後は、ただそれを継続していく必要があります。

ブライアン・マクデード

フローリス、私が付け加えたいのは、プロジェクトへの投資については、物件において時間の経過とともに複数のプロジェクトが行われるということです。ルーズベルト・フィールドが素晴らしい例です。私たちは、長年にわたり何度も再開発を行ってきた資産のリストを挙げることができますが、それによって適切な種類のリターンと、ショッピングセンターの通常部分へのハロー効果（波及効果）を引き出し続けています。

イライ・サイモン

ありがとう。

オペレーター

次のご質問は、グリーンストリート・アドバイザーズのヴィンス・ティボーン様です。どうぞ。

ヴィンス・ティボーネ

こんにちは、こんばんは。エライ、現在所有していない、貴社のセンター内の空いているアンカー区画の購入が、資本の優先順位においてどのような位置付けにあるのか気になっています。結局のところ、それらのスペースを管理する価値、およびテナント再開発の観点からそのスペースを最大限に活用して、今お話しいただいたすべての利益を引き出すことについて、どのように考えていらっしゃるのでしょうか。それとも、第三者のオーナーにそれを任せて、そのオーナーはおそらくモールのエコシステムよりも、単体収益性（ユニット・エコノミクス）のみを重視することになるのでしょうか。

サイモンは歴史的に、これらのスペースの購入において、かなり忍耐強く、価格に対して敏感であったと思います。どのように考えていらっしゃるのか、ぜひ伺いたいです。

イライ・サイモン

もちろんです。後半の部分については、当然ながら、すべてのモールとは言いませんが、これらのモールのほとんどにはREA（相互 easement 契約）があります。当社には承認権があり、（各契約の）法的文言を一つずつ読み上げるつもりはありませんが、それらは当社の考えと一致しています。実際には、私たちは単に「価格はいくらか」という点を見ています。

私たちはそれぞれを独立して評価し、「ここで何ができるか？買い戻したいか？リーシング需要はあるか？もしリーシング需要があるなら、どのようにレイアウトするか？レイアウトするのか？その建設コストはいくらか？リターンはどうなるか？」と考えています。

イライ・サイモン

それがモールの他の部分に何か影響を与えると考えていますか？ブライアンが言及した、そして私がちょうど話していたような、いわゆるハロー効果のことです。もし本当に欲しいものがあれば、電話をして買いに行くこともできます。しかし、通常私たちが目にしているのは、適切な価格であれば、待って購入できるということです。私たちが取得できたこれらのボックス（物件）の価格を見れば、非常に満足しています。

当然ながら、リターン分析を行った際も、非常に満足しています。資本配分の観点から、流動性があるかどうかという点以外に、特に優先順位をつけているものはありません。流動性はあります。

イライ・サイモン

それが我々の目標に合致しているか。もちろん、時間をかけてボックス（物件）を取得していくことは、我々が継続していくことです。ただし、適切な価格で行うのみです。時として、適切な価格が他社よりもずっと高くなることもあれば、他社よりもずっと低くなることもあります。

それは問題ありません。我々は「他社に取られても構わないか」という判断を下します。構わないこともあれば、構わないこともありません。その場合は、意思の疎通が可能か、そして買収可能な価格があるかどうかを確認します。

これは私たちが日々行っていることです。

イライ・サイモン

いいえ、特別なプロジェクトというわけではありません。単なる通常の事業活動です。良い価格で購入できる機会があり、再開発計画がある場合には、間違いなく購入します。今後1年ほどで発表できるかもしれないプロジェクトのいくつかを見ると、その多くは、私たちが魅力的な価格で購入できたと考え、これらの再開発の採算が合う（pencil）ようにしたボックス（物件）に関するものです。

そこに注力しています。私たちはこのビジネスに長く携わっています。

イライ・サイモン

今日取得するにせよ、1年後、2年後、あるいは5年後に取得するにせよ、モールにとっても、そして我々の資本配分にとっても、正しい決定を下します。

オペレーター

次のご質問は、シティグループのクレイグ・メールマン様です。どうぞ。

クレイグ・メールマン

こんにちは。流動性とフリー・キャッシュ・フローを見る限り、皆様に資本制約があるようには全く感じられません。プラットフォームの観点から、一度にどの程度の開発を扱い、かつ新しい許認可（entitlements）や新しい機会を継続的に確保できるとお考えか、単に伺いたいのです。近い将来に限界があるのでしょうか、それとも相当な余剰能力をお持ちなのでしょうか？

イライ・サイモン

ええ。資本の観点からは、間違いなく相当な余剰能力があります。リソースの観点から言えば、結局のところ、これらはすべて非常にローカルなプロセスであり、外部の法律顧問や外部のアドバイザーなどが関与することがよくあります。チームは素晴らしい仕事をしており、多くのプロジェクトを抱えています。

それが問題になるとは全く思っていません。もし問題になると考えたとしても、これらの資産から生み出される潜在的なEBITDAやNOIの創出を考えれば、非常に増益に資する（accretive）形で人的リソースを追加することができます。パイプラインについては非常に手応えを感じています。

イライ・サイモン

私たちがコントロールできない唯一のことは、モールの所在地によって異なりますが、地元の自治体や村、あるいはタウンシップ（町）を相手にしていることだと思います。それは私たちのコントロール外です。ですから、それをより迅速に行う方法を見つけられれば素晴らしいのですが。あいにく、選出された公務員や任命された公務員などを相手にするわけですから。

それが唯一、コントロールできない点です。それ以外は私たちのコントロール下にあり、それを実行できると非常に確信しています。もちろん、最後の手段として、必要であれば一部の案件にパートナーを招き入れる能力も常に備えています。マルチファミリー（集合住宅）プロジェクトでも、いくつかのホテルでも、それを行ってきました。

イライ・サイモン

その一部は建設資金調達で賄っています。私が考えているのは、先ほど申し上げた通り、配当後で16億ドルのフリーキャッシュフローを創出しているということです。これら（建設）には時間がかかりますし、同時に始まるわけではありません。さらに、現在は基本的にレバレッジも5倍未満です。

レバレッジ1ターンあたり60億ドル以上の余力があります。それは、私の考えには全くない（検討すらしていない）レベルです。さて、ブライアン、何かありますか。

ブライアン・マクデード

いえ、我々は加速しています。結局のところ、クレイグ、あなたにも見て取れるはずです。イーライが話した通りです。我々には素晴らしい機会が待ち受けています。

我々がそれらの投資機会を実現し、加速させ続けることを期待していただきたい。我々は他社にはできないこと、そして正直に言って他社はやっていないことができるのです。今日我々が提供しているものは、新規プロダクトです。現在、新規プロダクトは建設されていません。

それが持続的な競争優位性であると我々は信じています。

オペレーター

次のご質問は、みずほ証券のHaendel St. Juste様からです。どうぞ。

ヘンデル・セント・ジュスト

こんにちは。ご質問をお受けいただきありがとうございます。コア・ポートフォリオについて、手短に2つの質問があります。まず、第1四半期の同一店舗（same-store）NOIが6.7%と堅調に上昇しました。

当初のガイダンスである「少なくとも3%」に変更があるのか気になっています。今後数四半期にかけて、明らかな減速が見込まれるように思えますが、あるいは我々が見落としていることがあるのでしょうか。現在のSNOパイプラインについて詳細を共有していただけますか？組み込まれた（embedded）NOIはいくらで、それはいつ稼働する見込みでしょうか？ありがとうございます。

イライ・サイモン

私が最初の部分にお答えします。同一店舗NOIとは、我々はそう呼んでいません。「国内NOI」です。第1四半期の6.7%については、ブライアンが言ったように、そのうち約120ベーシス・ポイントは、昨年11月1日に購入したタウブマンの12%の持分によるものです。

これは当然、第2四半期と第3四半期の結果に反映され、第4四半期には当然それより少し少なくなります。年間では、おそらく±100ベーシス・ポイントの影響が出るでしょう。我々はガイダンスを更新しません。少なくとも3%というガイダンスを出しています。

イライ・サイモン

我々はここ数年、少なくとも3%というガイダンスを出してきたと思います。ここ数年、我々の仕事はそれを上回ることです。明らかに今年に入って幸先の良いスタートを切っていますので、引き続き現在の取り組みを続けていくつもりです。当然ながら、タウブマン（または旧タウブマン）の持分について明確にしたいという点以外に、ガイダンスを更新することはありません。

それからブライアン、SNOについてお願いします。

ブライアン・マクデード

はい、Haendel、四半期末のSNOは310ベーシス・ポイントでした。通常、我々のビジネスでは第1四半期に増加が見られ、四半期が進むにつれて減少します。ある種、変動が激しい（lumpy）のです。310ベーシス・ポイントというのは、2025年度の第1四半期と同水準でした。

ヘンデル・セント・ジュスト

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのマイケル・ミュラー氏からです。どうぞ。

マイケル・ミュラー

はい。実は前の質問に関連して、追加で伺いたいことがあります。TRGの買収は、前年比売上比較や5%のベースの最低賃料成長といった貴社の運営実績に、どの程度のインパクトを与えましたか？

イライ・サイモン

はい。正直なところ、私たちは（それ単独では）見ていません。私たちはそれを見て、これらは、国内の資産は18件ですよね？それらは、サイモン（Simon）の資産です。分かっている通り、12%の持分によって少し歪んでいる国内物件のNOI（純営業利益）を除けば、正直なところ、私たちはそれを見ていません。

わかりません。それらはすべてSPGの資産です。私たちはそれらを運営し、それらを賃貸し、それらを会計処理し、それらを検討する際、そのように扱っています。正直な答えは、わかりません。

それが（数値を）押し上げたか？おそらく、そうかもしれません。私たちは、それはあまり重要ではないと考えています。

イライ・サイモン

私たちが重要だと考えているのは、それらが、ええと、私たちが運営している資産であり、私たちのキャッシュフローの一部であり、私たちはキャッシュフローを成長させているということです。

オペレーター

最後の質問は、バークレイズのリッチ・ハイタワー氏からです。どうぞ。

リッチ・ハイタワー

こんばんは。ご質問の機会をいただきありがとうございます。ブライアンに、CrystalsのCMBSファイナンスについて伺わせてください。負債スケジュールを確認すると、明らかに2026年から2027年にかけて、多くの担保付負債による資金調達の満期が到来します。

市場のスプレッドや手取額、そして、これらのローンの金利を考慮すると、今後数年間のリファイナンスを考える際に、おそらくまた支払利息の逆風が生じると想定していますが、そのあたりについて詳細を教えていただけますか。変動要素を理解させてください。

ブライアン・マクデード

もちろんです、リッチ、問題ありません。素晴らしい質問です。Crystalsは素晴らしい実行結果でした。5年物のCMBS、クーポン4.80%というのは驚異的で、おそらく過去4年間で最もタイトなクーポンでした。

分かっている通り、私たちはより高い基準金利に基づいてプライシングを行っています。その驚異的なクーポンであっても、支払利息は約60ベーシス・ポイント以上押し上げられています。ポートフォリオの残りのリファイナンスについては、満期時と比較して、平均でクーポンが約50ベーシス・ポイント上昇しています。予想通り、依然として支払利息の逆風が見られます。

スプレッドは記録的なタイトさを見せていますが、基準金利による影響は依然として受けています。市場は広く開かれています。私たちはCMBS市場で活発に動いています。生命保険会社市場（ライフ・マーケット）でも活発に動いています。

ブライアン・マクデード

もちろん、無担保市場でも活発に動いています。年内いっぱい継続する見込みです。支払利息の増加と受取利息の減少による、当初予想していた0.25ドルから0.30ドルの逆風は依然として存在します。現在の金利水準では、おそらく0.30ドルではなく、0.25ドルに近い方に収束しつつあります。

年内の残りの期間についても、間違いなく逆風が待ち受けています。

リッチ・ハイタワー

ありがとうございます。

オペレーター

他にご質問がないようですので、締め括りの挨拶のため、本会議の進行をEli Simonに戻させていただきます。

イライ・サイモン

皆様、本日はお時間をいただきありがとうございました。今後数週間のうちに、ラスベガスまたはニューヨークで、皆様の多くにお会いできることを楽しみにしております。

オペレーター

ありがとうございました。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。これにて通信を切断していただいて構いません。ご参加いただきありがとうございました。