オペレーター

皆様、こんにちは。STAG Industrial, Inc.の2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者はリスニング専用モードとなっております。正式なプレゼンテーションの後に質疑応答セッションを行います。

会議中にオペレーターのサポートが必要な場合は、電話のキーパッドで「星（*）」の次に「ゼロ（0）」を押してください。なお、この会議は録音されております。それでは、投資家広報担当副社長のスティーブ・シアロスに進行を代わります。スティーブさん、お願いします。

スティーブ・シアロス

ありがとうございます。STAG Industrialの2026年度第1四半期決算に関する電話会議へようこそ。昨日配布されたプレスリリースに加えて、当社ウェブサイト（www.stagindustrial.com）の投資家情報（Investor Relations）セクションに、未監査の四半期補足情報プレゼンテーションを掲載しております。本日の電話会議における当社の準備された発言および皆様のご質問への回答には、1995年民事証券訴訟改革法で定義されている「将来予測に関する記述」が含まれます。

将来予測に関する記述は、実際の結果が本日議論された内容と異なる原因となり得るリスクや不確実性を伴う事項を扱っています。将来予測に関する記述の例としては、コアFFO、既存店NOI、G&A（一般管理費）、取得および処分額、継続率、その他のガイダンス、リーシングの見通し、賃料回収、業界および経済動向、その他の事項が挙げられます。

スティーブ・シアロス

すべてのリスナーの皆様に対し、これらの将来予測に関する記述に関連する、当社がSEC（証券取引委員会）に提出した書類に含まれるより詳細な議論、および当社ウェブサイトで入手可能な補足情報パッケージに含まれる非GAAP指標の定義および調整内容を確認されることをお勧めいたします。念のため申し上げますが、将来予測に関する記述は、本日時点における経営陣の予測を示すものです。STAG Industrialは、将来予測に関する記述を更新する義務を一切負いません。本日の電話会議では、最高経営責任者（CEO）のビル・クルーカー、および最高財務責任者（CFO）のマッツ・ピナードがお話しいたします。

また、本日は最高投資責任者（CIO）のマイク・チェイス、および最高運用責任者（COO）のスティーブ・キンボールも同席しており、それぞれの専門領域に関するご質問にお答えいたします。それでは、ビルに代わります。

ビル・クルーカー

ありがとう、スティーブ。皆様、おはようございます。STAG Industrialの第1四半期決算電話会議へようこそ。皆様にご参加いただけたことを嬉しく思います。

2026年度第1四半期の業績についてお話しできることを楽しみにしております。第1四半期の産業用不動産のリーシング速度および取引量は、市場全体およびSTAGのポートフォリオの両方において健全です。前年同期比での吸収量（アブソープション）は改善し続けています。特筆すべきは、ビッグボックス型物件に対する需要の数年間にわたる低迷が反転し、多くの市場で大型スペースの空室率が低下していることです。

しかし、これは大型スペースに限ったことではありません。STAGのポートフォリオが主に位置する、セクター内の15万〜25万平方フィートのセグメントにおいても活発な動きが見られます。市場は、データセンター建設の急速な加速に関連した、より最近の需要要因の恩恵を受けています。

ビル・クルーカー

これらのデータセンター開発を支える3PL（サードパーティ・ロジスティクス）が、従来の倉庫施設に対する新たなリーシング需要のセグメントを生み出しています。2025年の初め以来、当社はデータセンター関連のテナントに対し、合計160万平方フィートに及ぶ8件のリース契約を締結しました。新規供給も抑制されたままであり、新規供給の約40%は、歴史的な平均を上回るビルド・トゥ・スーツ（賃借人専用設計）案件のために建設されています。全国的な空室率は今後数ヶ月間でピークに達し、2026年後半に転換点を迎えると引き続き予想しています。

資本市場は年初から安定しており、産業用不動産は最も流動性の高い資産クラスの一つであり続けています。取引市場には勢いがあり、パイプラインは拡大し、取引量も増加しています。当社の社内パイプラインは39億ドルに増加しました。

ビル・クルーカー

2月、当社はミズーリ州プラットシティに位置する75万平方フィートの建物を、報告されたキャップレート6.1%で8,070万ドルで取得しました。この新築のクラスAビルは、有効天井高36フィート、ESFR（早期反応型スプリンクラー）、十分なトレーラー用駐車場、および大容量電力を備えています。カンザスシティの北西サブマーケット内に戦略的に位置するこのビルは、高速道路やカンザスシティ国際空港へのアクセスの良さという恩恵を受けています。このビルは12年間のリース契約が100%完了しており、年率3.2%の賃料スライド条項（エスカレーター条項）が付いています。

開発プラットフォームに関しては、第1四半期末時点で稼働していない開発活動が7棟、または180万平方フィートあります。これらの建物は様々な開発段階にあり、期待される安定稼働時の利回りは7.1%です。

ビル・クルーカー

四半期末以降、当社は2件の新しい開発リースを締結しました。グリーンビルのカジュアル・ドライブ開発案件において、7万3,000平方フィートのリース契約に合意しました。当該ビルは現在、100%リース済みです。また、シャーロットの開発プロジェクトの1つにおいて、合計4万5,000平方フィートのリース契約を締結しました。

当該ビルは現在、90%リース済みです。以上をもちまして、残りの業績および2026年度のガイダンスについて説明するマッツに代わります。

マット・ピナード

ありがとう、ビル。皆様、おはようございます。当四半期の1株当たりコアFFOは0.65ドルで、前年同期比6.6%の増加となりました。レバレッジは低水準を維持しており、年換算ランレート調整後EBITDAに対する純有利子負債比率は5倍でした。

期末時点の自己資本は8億600万ドルでした。当四半期中、当社は600万平方フィートにわたる37件のリースを開始し、キャッシュおよび定額法によるリーシング・スプレッドはそれぞれ20.9%および39.6%を記録しました。これは、総運営ポートフォリオのリース済み平方フィート数において四半期ベースの記録となります。テナント需要は強く、航空貨物および物流、小売、コンテナおよびパッケージングを含む多くの業界で見られます。

当四半期の継続率は69.5%でした。

マット・ピナード

当年度のリテンション（契約継続）ガイダンスである70%-80%を維持しています。本日時点で、2026年の予測リーシングの79%が、当初のガイダンスと整合する水準、および現時点における前年同期と同等の水準で決定しています。当年のキャッシュ・リーシング・スプレッドは、引き続き18%-20%を見込んでいます。同一物件のキャッシュNOIは、当四半期で4.1%成長しました。

第1四半期の信用損失も最小限でした。現時点において、当年度のすべてのガイダンスを維持しています。2026年のガイダンスについては、ウェブサイトの投資家情報（IR）セクションから入手可能な補足資料の21ページに記載されています。それでは、ビルにマイクをお返しします。

ビル・クルーカー

ありがとう、マット。2026年の素晴らしいスタートを切ってくれたチームに感謝します。STAGは2026年における持続可能な成長の基盤を築いており、強力なバランスシート、十分な流動性、そして広範な市場の多様化による恩恵を受け続けるでしょう。それでは、質問のためにオペレーターにお返しします。

オペレーター

ありがとうございます。最初の質問は、シティグループのクレイグ・メールマン氏からです。どうぞ。

クレイグ・メールマン

おはようございます。ビル、あなたは他社と同様に、現在のリーシング市場がより健全であると言及されました。少しお聞きしたいのですが、リテンション・ガイダンスを含め、実際すべてのガイダンスを維持されていますね。今年、契約満了のスケジュールが集中していることは承知しています。

空室となったスペースに対して、より迅速なバックフィル（再入居）が見られる、あるいはその面で何か心強い兆候はありますか？ 稼働率の下落要因として、その点を少し懸念されていることは承知しています。

ビル・クルーカー

ありがとう、クレイグ。確かに、契約満了が多い年であり、それが当年度の稼働率ガイダンスを左右しています。予算編成に関しては、資産が空室になった際のリースアップ期間は、依然として9か月から12か月と見ています。第4四半期には好調な動きがありました。

それは第1四半期にも続いています。第1四半期には、非常に多くの面積がリーシングされました。確か600万平方フィートだったと思います。活動は非常に活発です。

複数の業界から動きが見られます。多くのRFP（提案依頼書）を受領しており、非常に手応えを感じています。そうは言っても、現時点でリースアップに関する前提条件を変更することはありません。第4四半期の勢いは、第1四半期、そして第2四半期へと続いています。

クレイグ・メールマン

わかりました。一点、フォローアップさせてください。データセンター供給テナントに対し、8件、160万平方フィートのリース契約について言及されましたね。

ビル・クルーカー

はい。

クレイグ・メールマン

それは主にどの市場で見られますか？ これは貴社のポートフォリオに集中しているとお考えでしょうか、それともデータセンターの普及が進むにつれて、さらに拡大していくとお考えでしょうか？

ビル・クルーカー

ええ。確実に成長し続けていく感じがします。つまり、サウスカロライナ州では、多くの動きが見られます。サウスカロライナ州で3件の賃貸借契約があり、そのうち2件はグリーンビル・スパルタンバーグ市場でのものです。

ナッシュビルについては、我々が締結した契約はデータセンター関連のテナントでした。中西部でも、ウィスコンシン州で1件の契約がありました。オハイオ州、そしてシャーロットでも契約を締結しました。私たちが主にその需要を見ているのは、まさに南東部と中西部の市場です。

そこに我々のポートフォリオの多くが集中しています。データセンター関連のテナントからのさらなる需要を見込んでいます。

クレイグ・メールマン

3つ目の質問になりますが、どのような種類のテナントがいるのでしょうか？ 3PLですか、それとも機器メーカーやサービス業者ですか？ つまり、どのような相手に貸し出しているのですか？

ビル・クルーカー

ええ。1件は3PLで、Metaのデータセンター契約に対応している、世界最大級の3PLの1社です。データセンターに発電機を配送しているテナントもいます。そのうちの1件では、電力変換システムのラッキング（棚への設置）などの軽組み立てを行っています。

1社はバッテリー部品を製造しています。データセンターの開発や、単なるオペレーションを支えるさまざまな業種です。これらは長期契約です。つまり、加重平均残存期間は8年強で、その160万平方フィートにおいて実現したリース料のスプレッドは約35%でした。

良好な経済条件、長期契約、そしてこれらの契約を裏付ける強力なクレジットも備わっています。

クレイグ・メールマン

素晴らしい。ありがとうございます。

ビル・クルーカー

ありがとう、クレイグ。

オペレーター

次のご質問は、エバーコアのマイク・グリフィン様です。どうぞ。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。リーシングに関するお話、感謝いたします。今年に入って良いスタートを切ったようですね。全般的にガイダンスを据え置かれていることは承知しています。

ビル、もし可能であれば、市場賃料の成長予想に関する最新の見解について、見当をつけて教えていただけますでしょうか。年初時点では、横ばいから2%の上昇と考えていたように思います。現在の状況は、その中間値を超えてきているという実感はありますか？ 変動もあり得ることは承知していますが、何かコメントをいただけると助かります。

ビル・クルーカー

ええ。これは第1四半期の決算説明会、特に我々のように数ヶ月前に通期のガイダンスを出したばかりの場合における、共通のテーマの一つだと思います。年初時点でのトレンドについては、かなり良い洞察を持っていました。活動は、おそらく当初の想定よりも少し強まっています。

そうは言っても、我々はガイダンスのすべての構成要素において、据え置きとしています。市場賃料の成長に関して言えば、我々のガイダンスは0%から2%でした。現時点では、そのガイダンスも維持する予定です。今後数ヶ月の間に市場の空室率がピークに達するにつれて、年が進むに従い、四半期ベースでは上昇傾向に転じる可能性が高いと考えています。

ビル・クルーカー

すべては数ヶ月前に想定していた通りに進展しており、現在の活動状況や締結しているリース契約、テナントとの協議状況を鑑みると、ポートフォリオについてはおそらくもう少し楽観視できる状況です。まだ年初ですが、そうですよね？当初発表したガイダンスから2ヶ月が経過しました。

マイケル・グリフィン

素晴らしい。助かります。では、私の追加の質問ですが、2026年のリーシング目標の約80%に達しているとのこと、これまでのところ非常に順調に見えます。もちろん、時期尚早なことは言いたくないのですが。

2027年を見据えて、すでにそのような協議を始めていますか？つまり、来年を見据えた場合でも、期待値に対して進捗が早まっていると感じるのか、あるいは2027年の協議から得られる情報があれば教えていただけますでしょうか。

ビル・クルーカー

はい。2027年については明らかにまだ少し早い段階ですが、特に更新契約に関しては、通常12ヶ月前から協議を開始します。2027年のリーシング計画については、現時点で約25%が完了しており、これはここ数年と同程度です。

マイケル・グリフィン

素晴らしい。ありがとうございます。

ビル・クルーカー

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、BairdのNick Thillman様です。どうぞ。

ニック・ティルマン

おはようございます。買収面について、現在どのような状況にあるか少し伺いたいと思います。検討対象となる資産のプールに何らかの変化はありますか？需要が増大している環境において、より多くの案件を取り入れる意向はありますか？もう少しバリューアド案件を増やす意向はありますか？あるいは、開発型バリューアドとコア買収を区分けした上で、現在どのようなアンダーライティングを行っており、それが過去90日間ほどでどのように推移したかについて伺えますでしょうか。

ビル・クルーカー

はい。全般的な状況については、Mikeに代わって話してもらいます。特定のプロファイルの資産を特定し、そこに焦点を当てる件に関してですが、幸いなことに、当社には多数の案件をアンダーライティングするための人材、プロセス、およびシステムが整っています。あらゆる案件を検討しますし、当社の基準を満たし、かつ価格が合えば購入します。

バリューアドへ大幅にシフトしたり、あるいは長期安定稼働中のリース物件へ大幅にシフトしたりするようなことはありません。その時点で投資基準を満たすものを取得しますが、あらゆるものを検討していきます。

ビル・クルーカー

買収面、ソーシング面について一点だけ。その後、より広範な見通しについてはマイクに渡します。昨日、テキサス州ダラスにある当社のビルの隣接地に土地を取得したところです。その土地は、約34万平方フィートの施設を収容できるほど十分に広大です。

まもなくその施設の開発を開始する予定です。その土地を契約できたのは良かったです。すぐに着工可能な状態（shovel-ready）です。その取引は約3,800万ドルで、コストに対する利回り（yield on cost）は7.4%となる予定です。

開始するのが楽しみです。これはあくまで一例に過ぎません。現在、多くの開発案件を検討しています。

ビル・クルーカー

バリューアッド案件、スタビライズド案件、いくつかの小規模なポートフォリオも検討しています。投資基準に合うかどうかにかかっています。先ほどの取引について言及していませんでしたが、その土地はテキサス州ダラスにあります。それでは、それ以上のコメントについてはマイクに渡します。

マイク・チェイス

もちろんです。その土地についてもう一点付け加えると、それはコミット済みのビルド・トゥ・スーツ（build to suit）であり、昨日購入したその土地と建物については、すでにテナントが確定しています。全国的に見ると、2025年末は好調でした。投資用不動産売買の観点からは、第4四半期はかなり力強い結果となりました。

それが2026年度第1四半期にも引き継がれています。資本市場におけるこの安定性とモメンタムにより、市場の買い手と売り手の双方の信頼感が高まっています。それがディールフローの増加にもつながり、より多くの買い手が観戦を終えて市場に参入してきています。第1四半期には良好なディールフローが見られ、第2四半期も継続しています。

ビル・クルーカー

ええ。それは当社のパイプラインにも表れています。当社のパイプラインは39億ドルです。その約70%は単一の取引で、30%がポートフォリオです。

また、売り手側および買い手側の観点では、現在ビッド・アスク・スプレッド（売り買いの価格差）はかなりタイトになっています。第2四半期が進むにつれて、産業用不動産の取引市場全体が活発化すると予想しています。

ニック・ティルマン

参考になります。ビル、地域のデベロッパーとのパートナーシップについていくつか言及されていましたが、ダラスも今回確保された案件の一つのように聞こえます。長期的な視点では、こうしたデベロッパーとの関係を構築する中で、より集約化していくことを考えていますか？つまり、よりサブマーケットに焦点を当て、エンドマーケットでの成長を求め、それをアンダーライティング（引受審査）していくという形でしょうか？以前にもお話ししたことですので、もう少し詳しく伺えると助かります。

ビル・クルーカー

ええ。

ニック・ティルマン

過去に話したことなのですが。

ビル・クルーカー

遡りますが、はい。先ほど購入した土地について補足すると、それは当社がソーシングしたものです。当社のポートフォリオにいるテナントが隣接地にあり、ビルド・トゥ・スーツを希望していました。当社はその土地をソーシングし、すべての承認プロセスを完了することができました。

これは自己勘定（on balance sheet）で行ったものであり、誰かとパートナーシップを組んでいるわけではありません。すべての開発において、当社はサブマーケットを検討し、それらの建物がサブマーケットに適合しているかを確認しています。つまり、当社が建設しているこれらの建物は、これらの市場における需要の核心を捉えるものです。それが何よりも重要です。

私たちは開発パートナーとのパートナーシップを大切にしており、それを成長させていきたいと考えています。

ビル・クルーカー

いくつかの側面において、我々はそれらを成長させています。また、新たなパートナーとのパートナーシップを拡大する機会もあります。これらはすべて検討の対象となっています。もし、今日の我々にとっての最善の資本活用は何かと問われれば、おそらく開発側でしょう。

つまり、ダラスのこの案件だけでも、利回りは7.4%です。これが我々の最善の資本活用です。そうした土地の取得はより困難であり、開発にも時間がかかります。我々はその機会を好ましく思っており、自己勘定で行うか、既存のパートナー、あるいは新たなパートナーと共に行います。

ニック・ティルマン

解説をありがとうございました。私からは以上です。ありがとうございました。

ビル・クルーカー

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのジェイソン・ベルチャー様です。どうぞ。

ジェイソン・ベルチャー

はい、おはようございます。まず、第1四半期の既存店（賃料）は4.1%と非常に堅調でした。ガイダンスは3%で据え置かれており、これはいくぶん減速の可能性があることを示唆しています。それがどのように具体化していくと考えているか、あるいは、年内の残りの期間におけるこの指標の推移のペースをどのように考えるべきかについてお話しいただけますか？

マット・ピナード

はい、もちろんです。おはようございます、ジェイソン。第1四半期の現金ベースの既存店（賃料）4.1%は非常に健全な数値です。実際に行うべきことは、稼働率の低下による経済的影響についてお話しすることです。

第1四半期において、稼働率の低下は既存店（賃料）の数値に部分的にしか反映されていません。つまり、非更新の大部分が四半期の終盤に発生したことを意味します。基本的に、第2四半期がその空室の全影響を反映することになります。言い換えれば、この4.1%には、期末時点の実質的な稼働率低下である120ベーシスポイントではなく、平均稼働率低下の60ベーシスポイントの影響が含まれています。

これらすべてが第1四半期に関連するものです。

マット・ピナード

この4.1%は、そのスペースが四半期全体にわたって空室であったという事実を考慮していません。実のところ、第1四半期のキャッシュフローは十分に予想されていたものです。それは我々のガイダンスに含まれていました。あなたがおっしゃったように、我々は引き続き中間値で3%のキャッシュフロー成長を見込んでおり、ガイダンスに変更はありません。

これは予想通りです。結局のところ、これは一期間を通じた稼働率の影響に集約されます。

ジェイソン・ベルチャー

ありがとうございます。次に、新たに締結されたリースにおける契約組み込みの賃料上昇分の傾向についてアップデートをいただけますでしょうか。また、現時点でのポートフォリオ全体の平均的なエスカレーター（賃料増額）条項がどのようになっているかについても、改めて教えていただけますか？

マット・ピナード

ええ、その通りです。ポートフォリオ全体の加重平均の賃料上昇率（エスカレーター）は2.9%、ほぼ3%ですが、これは四半期ごとに上昇していくことになります。というのも、我々のデスクに届くすべてのリース契約が3%から始まっているからです。我々が締結しているリースの平均では、3%から3.5%の範囲、平均して3.25%と言えるでしょう。

繰り返しますが、数学的に言えば、この2.9%は上昇し続けることになります。

ジェイソン・ベルチャー

素晴らしい。改めて、皆さんありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、BMOのエリック・ボーデン様です。どうぞ。

エリック・ボーデン

おはようございます。皆さん、ありがとうございます。マット、先ほど同一物件（Same-Store）について少し触れられましたが、稼働率の観点から言いますと、年初はポジティブなリーシングで始まりましたが、四半期の後半にいくつかの既知の退去がありました。2026年の残りの期間において、四半期ごとの稼働率の推移をどのように捉えるべきでしょうか。

年内の残りの期間において、さらに既知の退去が発生すると予想すべきでしょうか。

マット・ピナード

ええ、その通りです。既知の退去に関して言えば、ガイダンスは変更していません。リテンション（継続）の中央値で75%としており、これは基本的に、我々が上場企業として平均してきた数値、また他の機関投資家向けの高品質な産業用ポートフォリオに見られる数値とほぼ一致しています。同一物件（Same-Store）では、平均で60ベーシスポイントの稼働率低下、期末時点で120ベーシスポイントの稼働率低下を経験しました。

その結果、同一物件の稼働率は96.6%となりました。ここで少し補足させてください。これは非常に健全な水準です。ビルが述べたように、我々の予算では9〜12ヶ月のリースアップを想定しています。

つまり、予算上で来年リースアップすることになっている空室であり、今年ではありません。

マット・ピナード

推移について言えば、稼働率は第2四半期に底を打ち、下半期にかけて上昇すると予想しています。これは、今年の末には市場賃料の成長加速が均衡し始めるという我々の見解と基本的に一致します。繰り返しになりますが、稼働率の変化は完全に予期されていたものです。事前にメッセージとして伝えていましたし、当初のガイダンスにも含まれています。

同一物件プールにおける平均稼働率は96.5%になると引き続き予想しており、ガイダンスに変更はありません。

エリック・ボーデン

ありがとうございます。データセンター需要の増加に話を戻しますと、電力の可用性、建物の仕様、CapEx（資本的支出）のニーズ、そして、従来の倉庫テナントと比較した際のクレジット・デュレーション（信用期間）といった観点において、そのテナント層のアンダーライティング（審査）をどのように考えていますか。

ビル・クルーカー

つまり、多くのテナントに見られるテーマの一つは、より多くの電力を必要としているということです。それが今日であれ、リースの期間中である5年後であれ、おそらく施設の自動化などを計画しているからでしょう。電力は確かにテナントが求めている要素です。データセンターのテナントにリースしているスペースに関しては、余剰電力を持っているものもあれば、持っていないものもあります。

それは、単に異なる用途で使用されている従来の倉庫なのです。例えば、地域配送センターであった倉庫があり、2番目のテナントは軽作業組立のテナント、そして3番目のテナントは倉庫、というような事例があります。これらは複数の用途に使用できる機能的な建物です。我々は単に、データセンターのテナントによる増分的な需要のドライバーを見ているだけなのです。

エリック・ボーデン

お時間をいただきありがとうございます。ありがとうございました。

ビル・クルーカー

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのJessica Zheng様からいただきます。どうぞ。

ジェシカ・ジェン

おはようございます。データセンターの件について、少し詳しく伺わせてください。長期リースを契約している建設系のテナントについてですが、彼らがその地域の複数のデータセンターにサービスを提供しているかどうかは分かりますでしょうか？もしそうでない場合、建設完了後にデータセンターの運営をサポートすることになるのかどうかも分かりますか？はい、この新たな追い風の持続可能性について、興味があります。

ビル・クルーカー

はい。すでに完成しているデータセンターにサービスを提供し、その継続的な運営をサポートしているものもあれば、開発段階のものをサポートしているもの、複数のデータセンターにサービスを提供しているもの、そして単一のデータセンターのみにサービスを提供しているものもあります。これらの倉庫が位置する市場には、複数の需要要因が存在します。つまり、我々はグリーンビル・スパータンバーグ市場において、少なくとも2つのこうしたデータセンター関連のリースを保有しており、その市場については何度も話をさせていただきました。

そこは我々のトップマーケットの一つであり、その市場には倉庫やローカル配送の消費があります。インランド・ポートに関連する地域配送もあります。そして現在、そこにはデータセンターの需要もあります。また、多くの需要を生み出しているBMWの工場もあります。

ビル・クルーカー

これらの建物は、多くの需要要因に対応できる機能的な建物なのです。データセンターという、追加的な需要要因が加わっているに過ぎません。

ジェシカ・ジェン

ありがとうございます。詳細をお聞かせいただき感謝いたします。加えて、他の市場についても順を追って説明していただき、現在の相対的な強みと弱みがある市場をいくつか挙げていただけますでしょうか。

ビル・クルーカー

はい。少し勢いの弱い市場を見てみますと、サンディエゴに少し課題を感じているアセットが1つあります。メンフィスは少し緩やかで、ピッツバーグも少し緩やかです。最も改善している市場としては、グリーンビル、スパータンバーグ、そしてシャーロットが挙げられるでしょう。

さらに好調な市場へと話を移すと、ヒューストンは素晴らしい市場でしたし、ナッシュビルもそうです。中西部のビッグボックス配送市場は、非常に好調なパフォーマンスを見せ始めています。つまり、我々が目にしている傾向として、ビッグボックスのリーシングは力強く、これらの市場の多くは、ビッグボックス配送における空室率が非常に低くなっています。コロンバス、ルイビル、インディなどがそれにあたります。

ジェシカ・ジェン

非常に参考になる詳細です。ありがとうございます。

ビル・クルーカー

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのNoel Reyes氏からです。どうぞ。

ノエル・レイエス

はい、おはようございます。御社の特定の市場における、プライベート・マーケットの潜在的なバリュエーション（価格評価）動向がどのようなものか、また、現在起きているマクロ経済的、あるいは地政学的な状況がそれらに影響を与えていると感じられるかどうかについて伺いたいです。

ビル・クルーカー

はい。つまり、取引の内容にもよりますが、ええと。質問の確認をさせてください。キャップレート（還元利回り）についてお話しされているということでよろしいでしょうか。

ノエル・レイエス

はい。

ビル・クルーカー

はい。個別の取引について言えば、第1四半期に1件の取引を行いました。他にも数件、LOI（意向表明書）を提出する段階にあります。つまり、それらは我々が資産を購入している水準、あるいはその周辺の水準で取引されているということです。

時には、我々の提示水準よりも25ベーシスポイント、あるいは50ベーシスポイント低い（キャップレートの）場合があり、それが原因で取引を勝ち取れないこともあります。つまり、我々が支払ってもよいと考えている水準よりも、わずかに低いキャップレートで取引されているのです。ポートフォリオについては、依然として多くの資本がこのアセットクラスを追い求めているため、ポートフォリオに対しては依然としてわずかなプレミアムが見られます。プライベート取引におけるポートフォリオ・プレミアムは、25〜50ベーシスポイント程度です。

ノエル・レイエス

素晴らしい。非常に参考になる詳細です。質問は以上です。ありがとうございました。

ビル・クルーカー

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。ここで、締めのご挨拶のため、クローカー氏に進行をお戻しいたします。

ビル・クルーカー

皆様、本日の電話会議にご参加いただきありがとうございます。ご質問をいただき感謝いたします。また近いうちにお会いできることを楽しみにしております。ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。ただいま回線を切断していただいて結構です。ご参加いただきありがとうございました。

それでは、良い一日をお過ごしください。