オペレーター

おはようございます。私の名前はジェニファーです。本日の会議の進行を務めさせていただきます。ただいまより、Two社の2026年度第1四半期決算電話会議を開始いたします。

すべての参加者は聞き取り専用モードとなります。スピーカーによる説明の後に、質疑応答の時間を設けております。それでは、マギー・カー氏に進行をお渡しいたします。

マギー・カー

皆様、おはようございます。Two社の2026年度第1四半期決算についてお話しするための本日の電話会議へようこそ。今朝の電話会議には、社長兼最高経営責任者のビル・グリーンバーグ、最高投資責任者のニック・レティカ、および最高財務責任者のウィリアム・デラルが同席しております。本日の電話会議に関連する決算プレスリリースおよびプレゼンテーション資料は、SEC（米国証券取引委員会）に提出されており、SECのウェブサイトおよび弊社ウェブサイト（twoinv.com）の投資家情報ページからご覧いただけます。

決算リリースおよびプレゼンテーションの中で、GAAP（一般に認められた会計原則）から非GAAP財務指標への調整結果を記載しております。本日の電話会議と併せて、これらの情報をご検討いただくようお願い申し上げます。なお、本日行われるコメントには将来予想に関する記述が含まれており、それらは当社の業績を予想と大きく異ならせる可能性のあるリスクや不確実性を伴うものであることにご留意ください。

マギー・カー

これらのリスク等は、プレゼンテーションの2ページ目、およびSECに提出されたForm 10-Kおよびその後の報告書に記載されています。法律で義務付けられている場合を除き、Two社は将来予想に関する記述を更新することはなく、そうすることに対するいかなる義務も負わないものとします。それでは、ビルに進行をお渡しします。

ビル・グリーンバーグ

ありがとう、マギー。皆様、おはようございます。第1四半期の決算電話会議へようこそ。まずは、昨年12月に当初開示した合併計画に関する最近の進展についてお話ししたいと思います。

プロキシ・ステートメント（委任状説明書）に詳しく記載しております通り、3月に、CrossCountry Mortgage社から非勧誘による全額現金による買収提案を受けました。慎重な検討の結果、ならびに財務および法務アドバイザーとの連携を経て、当社の取締役会は、CrossCountry社の提案がより優れており、株主の最善の利益にかなうものであると全会一致で決定いたしました。2026年3月27日、当社はCrossCountry社と新たな合併契約を締結いたしました。当該契約に基づき、CrossCountry社はTwo Harbors社を1株あたり10.80ドルの現金で買収することに合意いたしました。

本契約の締結に関連して、当社はUWM社との以前の合併契約を解除いたしました。昨日、当社はCCM社との新しい合併契約の修正案に署名したことを発表いたしました。

ビル・グリーンバーグ

修正された契約の条件に基づき、CCM社はTwo Harbors社の株主に対して支払われる1株当たりの現金対価を、当初の合併契約に基づく1株あたり10.80ドルから11.30ドルへと増額いたします。この修正契約は、2026年4月20日にUWMC社から受けた、非勧誘による競合する提案に対する取締役会の徹底的な評価を受けたものです。競合する提案の条件、提案された資金調達、規制上のプロセス、取引の確実性、およびその他の要因の評価を含む、財務および法務アドバイザーとの協議を経て、Two Harbors社の取締役会は、修正されたCCM社との取引が、引き続きTwo Harbors社およびその株主の最善の利益にかなうものであると判断いたしました。CCM社との事業統合は、国内をリードするリテール・オリジネーターとRoundPoint社のクラス最高のサービシング・プラットフォームを組み合わせるものであり、完全に統合された住宅ローン会社を創出します。

ビル・グリーンバーグ

当社はこの合併が株主の最善の利益にかなうものであると確信しており、株主は現金の確実性を受け取り、その売却益を自身に最も適した方法で再投資することが可能になります。本取引は2026年下半期に完了する見込みであり、資金調達の条件は課されていません。取引完了前においては、過去の慣行に従い、スタブ配当ではなく、定期的な四半期配当の支払いを継続する意向です。CrossCountry社による合併を承認するための特別株主総会を、東部時間5月19日午前10時に開催いたします。

すでにCCM社との合併に賛成の投票を提出されている場合、その投票は引き続き有効です。まだ投票されていない方、または以前に解除されたUWM社との取引に対してのみ投票された方は、できるだけ早く投票を行ってください。皆様の投票は非常に重要です。

ビル・グリーンバーグ

当社の取締役会は、すべての株主に対し、CrossCountry社との取引に賛成するよう全会一致で推奨いたします。それでは、スライド3にまとめられた四半期決算についてお話しします。当四半期の期初において、RMBS（住宅ローン担保証券）のパフォーマンスは、インプライド・ボラティリティの継続的な低下、および1月8日にFHFA（連邦住宅金融局）局長が、住宅ローン金利を引き下げるという広範な取り組みの一環として、住宅ローン・スプレッドを明示的に縮小させるべく、GSE（政府系機関）に対し2,000億ドルのエージェンシーMBSを購入するよう指示した発表によって支えられました。しかし、主に中東紛争の勃発の結果として、四半期の残りの期間において、RMBSを含むリスク資産のパフォーマンスは悪化しました。

このような背景の中、第1四半期の総経済的リターンはマイナス2.0%となりました。スライド4をご覧ください。

ビル・グリーンバーグ

四半期が進むにつれて、インフレと経済成長の見通しは不透明感が増し、その結果、連邦準備制度（Fed）は2月と3月の会合において金利を据え置きました。図1に示されている通り、2026年末におけるFedの実効金利に対する市場の予想は、12月31日時点の3.06%から、四半期末には3.57%へと上昇し、事実上、2026年内のFedによる利下げの見通しを消失させました。当四半期の経済統計はまちまちでしたが、3月6日の雇用統計が予想を下回ったことが際立っており、失業率は予想に反して4.4%へと上昇しました。通常、このような結果は、短期金利が長期金利よりも大きく低下するブル・スティープナーをもたらす可能性が高いものです。

ビル・グリーンバーグ

今回の場合、コアPCEインフレ率の継続的な上昇と原油価格ショックの両面からインフレへの懸念が再燃したことが十分に強く、金利は逆の動きを見せ、四半期末にかけて上昇しました。図2でご確認いただける通り、米国債のイールドカーブはベア・フラットニング（金利上昇に伴うフラット化）を示しており、2年債利回りが32ベーシスポイント上昇して3.79%となった一方、10年債利回りは15ベーシスポイント上昇して4.32%となりました。3月に発表されたFRBの中央値予測では、2026年に125ベーシスポイントの利下げを行うことが引き続き織り込まれています。なお、コアPCEインフレ率の予測は2.5%から2.7%に上昇しましたが、これについてはパウエル議長が、前回の報告以降のインフレに関するニュースを一部反映したものだと述べています。

スライド5をご覧ください。当社のDTCプラットフォームは、2024年6月に最初の融資を開始して以来、素晴らしい進展を遂げています。

ビル・グリーンバーグ

第1四半期においては、金利の上昇にもかかわらず、第1順位および第2順位抵当権付き融資として9,200万ドルを実行しました。これは第4四半期とほぼ同水準です。また、第2順位抵当権のブローカー業務として3,800万ドルを扱いました。四半期末時点では、パイプラインにさらに5,700万ドルがありました。

これらは依然として小さな数字であり、当社のサービング・ポートフォリオが低利率（low note rate）の性質を持っていることを踏まえれば、ある程度予想通りです。CrossCountry社との今般の合併により、オリジネーション（融資実行）の取り組みが新たなレベルに引き上げられると考えており、リキャプチャ（顧客の再獲得）の取り組みも大幅に改善し、当社のサービング顧客に利益をもたらすと期待しています。それでは、財務業績の報告に移るため、ウィリアムにマイクを渡します。

ウィリアム・デラル

ありがとう、ビル。スライド6をご覧ください。当社の1株当たり純資産は、12月31日時点の11.13ドルに対し、3月31日時点では10.57ドルに減少しました。0.34ドルの普通株配当を含めると、四半期の経済的リターンはマイナス2%となりました。

スライド7をご覧ください。当社は2,470万ドル、または1株当たり0.24ドルの包括損失を計上しました。純金利・サービング収益（GAAPベースの純金利費用と、営業費用前の純サービング収益の合計）は、フロート収益率の低下、MSR（住宅ローン債権サービシング権）の売却および季節要因による残高の減少、ならびに未償還元本（UPB）の減少に伴うサービング手数料収入の減少により減少しましたが、ファイナンス・レートの低下によって一部相殺されました。

ウィリアム・デラル

エージェンシーRMBSおよびTBA（未確定の証券）における時価評価損は、第4四半期の利益に対し、第1四半期は金利の上昇とスプレッドの拡大（これらはスティープニングと金利の両方に起因するもの）により発生しました。MSRの時価評価損の減少は、第4四半期の不利な変化に対し、MSRの公正価値評価に使用される評価インプットおよび前提条件にわずかな好転があったこと、ならびに売却によるMSR残高の減少と経験された期限前償還速度の低下によるポートフォリオの減少によるものです。スワップ、先物、インバース・インタレスト・オンリー証券を含む、ヘッジまたは金利エクスポージャーを目的としたその他のデリバティブ商品は、第4四半期の純時価評価損に対し、第1四半期は純時価評価益となりました。純金利・サービング収益および時価評価損益の個別構成要素については、付録スライド20でご確認いただけます。

スライド8をご覧ください。

ウィリアム・デラル

スライドの左側には、四半期末時点の貸借対照表の内訳が表示されています。当四半期末の貸借対照表上の現金は5億ドルを超えています。前回の決算説明会でお伝えした通り、2026年1月15日の満期日に、2億6,190万ドルの転換社債型シニアノートを全額返済しました。RMBS資金調達市場は四半期を通じて安定しており、レポ・スプレッドはSOFRプラス15〜18ベーシスポイント程度でした。

四半期末における、当社のエージェンシーRMBSレポの加重平均残存日数は71日でした。当社は、MSR資産および関連するサービング・アドバンス債務を含むMSRの資金調達を、バイラテラル・ファシリティ（二者間融資枠）に基づく15億ドルの未償還借入金を用い、5社の貸し手を通じて行っています。

ウィリアム・デラル

当四半期末の未使用のMSR資産ファイナンス枠は、合計で9億7,700万ドルとなりました。サービング・アドバンス・ファシリティについては、6,900万ドルを引き出し済みであり、さらに8,100万ドルの利用可能枠があります。それでは、コールをニックに交代します。

ニック・レティカ

ありがとう、ウィリアム。スライド9をご覧ください。冒頭のコメントの中で、ビルは今四半期の住宅ローン・パフォーマンスの乱高下について述べました。最終的に、中東での紛争の開始により、リスクセンチメントは2月下旬に急激に悪化し、RMBSのスプレッド拡大を招きました。

住宅ローンのスプレッドは拡大したものの、当局によるモーゲージ・ベイシスの明示的なサポートに支えられた需給のテクニカルな要因により、ボラティリティの上昇を上回るパフォーマンスを示しました。四半期末時点、そして今日においても、中東情勢は極めて流動的であり、幅広い結果が想定されます。短期的には、地政学的緊張が市場センチメントおよび経済見通しの主要な要因であり続けるでしょう。とはいえ、四半期末にかけてのスプレッド拡大により、パフォーマンスの結果はより均衡したものとなり、当社のポートフォリオのリターン潜在力は向上しました。

ニック・レティカ

3月31日時点のポートフォリオは119億ドルで、そのうち決済済みポジションが89億ドル、TBAが30億ドルでした。四半期ごとの主要なリスク指標に大きな変化はありませんでした。経済的負債資本比率は6.4倍と低下し、一方で、25ベーシスポイントのスプレッド縮小に対するポートフォリオの感応度は、3.7%から3.2%へとわずかに低下しました。四半期を通じて、マクロのボラティリティが高まっていたことを考慮し、金利リスクを全体およびカーブ全体にわたって低く維持しました。

当社のリスク・エクスポージャーに関する詳細は、付録スライド17でご確認いただけます。スライド10をご覧ください。既にお話しした通り、1月は住宅ローン・パフォーマンスにとって素晴らしい月であり、Bloomberg US MBS指数は、過去1年以上で最高の月となる52ベーシスポイントの超過収益を達成しました。

ニック・レティカ

10年スワップレートに対する2年オプションによって測定されるインプライド・ボラティリティは、1月27日に73ベーシス・ポイントまで低下し、2021年10月以来の低水準となりました。1月8日にGSE（政府系企業）に対してMBS（住宅ローン担保証券）の買い入れを指示する発表があった後、スプレッドはさらにタイト化しました。これは、マネーマネージャーが継続的な資本流入を享受し、銀行がフローター（変動利付債）の購入を通じてCMO（担保付モーゲージ債務）需要を牽引し、REITが株式市場で資金調達を行っているといった、すでに建設的な需給状況をさらに後押しするものとなりました。カレント・クーポン・スプレッドは1月12日に四半期で最もタイトな水準に達し、ノミナル（名目）およびオプション調整後スプレッドは、四半期初めから10ベーシス・ポイントおよび15ベーシス・ポイント縮小しました。

これを受けて、当社は歴史的な国債スプレッドのタイトさを考慮し、主に4.5%のスぺシファイド・プールおよび5%のTBA（未公表債）を売却することで、住宅ローン・エクスポージャーを引き下げました。

ニック・レティカ

しかしながら、2月および3月にかけては、主に紛争の開始とそれに伴う実現ボラティリティおよびインプライド・ボラティリティの上昇、ならびにイールドカーブのフラット化に起因して、パフォーマンスが悪化しました。図1に示されている通り、2年および10年のスワップ・オプションにおけるインプライド・ボラティリティは、名目ベースで5ベーシス・ポイント上昇し、85ベーシス・ポイントで四半期を終えました。スワップに対するカレント・クーポン・スプレッドは、名目ベースおよびオプション調整後ベースでそれぞれ26ベーシス・ポイントおよび15ベーシス・ポイント拡大し、四半期末にはそれぞれ141ベーシス・ポイントおよび60ベーシス・ポイントとなりました。住宅ローン・スプレッドが安くなったため、当社は方針を転換し、四半期末までにスプレッド・エクスポージャーを高める管理を行い、同時に5.5%のスぺシファイド・プールを一部追加しました。

ニック・レティカ

図2に示されている通り、スプレッド・カーブは名目ベースおよびリスク調整後の両方において、低クーポン帯がほぼ横ばいで推移した一方で、4.5%以上の高クーポン帯が拡大したため、四半期を通じてスティープ化しました。スプレッドのピークは5.5%から6%のクーポン帯にありました。当社のエージェンシーRMBSポートフォリオを確認するために、スライド11をご覧ください。図1は、当四半期を通じて保有していたTBAおよびスぺシファイド・プールのパフォーマンスを示しています。

クーポン・スタック全体におけるスワップに対するヘッジ・パフォーマンスはまちまちであり、一部のベリー・クーポンおよび高クーポン帯のスぺシファイド・プールが、わずかながらプラスのリターンを確保しました。一方で、4.5%から6%の間のスタックの大部分のパフォーマンスはマイナスでした。スワップに対するヘッジ・パフォーマンスは、四半期を通じて長期側のスワップ・スプレッドがタイト化したため、より良好なものでした。

ニック・レティカ

それでもなお、パフォーマンスを国債に対して測定するブルームバーグUS MBS指数は、2月および3月において-36ベーシス・ポイントの超過累積リターンとなりました。30年住宅ローン金利は、1月と2月の両方で6%に達したものの、四半期ベースで約25ベーシス・ポイント上昇して6.5%で終了しました。これにより、機敏で迅速な借り手は、ここ数年で最高の金利を見つけることができました。借り換え可能なローンの期限前償還率は、住宅ローン金利が数年ぶりの低水準となったことに反応し、3月に急上昇しました。

借り換え可能なクーポンの絶対的な期限前償還率は2025年10月に観察されたものと同様の水準に達しましたが、金利インセンティブを調整すると、実際にはより緩やかなものでした。期限前償還のSカーブは、メディア効果がより高まっていた第4四半期ほど反応的ではありませんでした。

ニック・レティカ

高クーポンTBAの期限前償還率が高い水準にとどまったことで、当社の慎重に選択されたスぺシファイド・プールが提供するコール・プロテクション（期限前償還保護）の有効性が明確になりました。これは、クーポン別のTBAと当社保有のスぺシファイド・プールを比較した図2から見て取れます。5.5%以上のクーポンにおいて、当社のスぺシファイド・プールの償還スピードはTBAの数分の一にとどまりました。全体として、プール・スピードは前四半期比で8.6% CPRから9.8% CPRへと上昇しましたが、これは主にこれら高クーポン帯のスピード上昇によるものです。

スライド12をご覧ください。第1四半期のMSR（住宅ローン・サービシング権）のアクティビティと需要は引き続き高く、サービシングの譲渡額は930億ドル（UPB：未払元金残高）を超え、2025年第1四半期を上回りましたが、過去2四半期を下回りました。供給の大部分は依然としてノンバンク・オリジネーターからのものであり、他のノンバンク・オリジネーター、銀行、REITを含む幅広い種類の買い手が存在しています。

ニック・レティカ

図2が示すように、住宅ローン金利が現在の約6.5%の水準にある場合、当社のMSRポートフォリオのうちイン・ザ・マネーとみなされるシェアは1%に低下します。もし住宅ローン金利が約5%まで低下した場合、ポートフォリオのイン・ザ・マネーの割合は約9%に上昇します。住宅市場は低迷しており、多くの市場における継続的な在庫不足は、引き続き価格への上昇圧力を与えると予想されます。とはいえ、南部市場には弱含みが見られ、在庫を動かすために建設業者がバイダウン（金利引き下げ措置）を継続して提供しています。

2025年中盤から改善していた住宅取得負担能力は、住宅ローン金利の上昇を受けて反転する可能性があります。

ニック・レティカ

広範な見方として、住宅価格は年率で1桁台の上昇を見込んでおり、住宅の流通についても、現在の主要金利が1年前の同時期よりも低いため、前年比で約5%上昇のトレンドが続くと予想しています。スライド13をご覧ください。ここでは当社のMSRポートフォリオについて説明します。図1は四半期末における当社のポートフォリオの概要であり、さらなる詳細は付録スライド23に記載されています。

第1四半期には、フロー販売およびリキャプチャ（取り込み）チャネルを通じて、1億5,200万ドルのMSR（UPB）を追加しました。住宅ローン金利の上昇とRMBSスプレッドの拡大を背景に、当社のMSRの価格マルチプルは前四半期比で5.9倍へとわずかに上昇しました。60日以上の延滞率は1%未満と低水準を維持しました。図2は、当社のMSRポートフォリオにおける想定セキュリティ・クーポンとTBAのCPRを比較したものです。

ニック・レティカ

前四半期比で、当社のMSRポートフォリオの期限前償還率は5.6% CPRへと低下しましたが、これは冬季に典型的な住宅流通の減少を反映しています。重要な点として、期限前償還はポートフォリオの大部分において当社の予測を下回っており、これがリターンに対するポジティブな追い風となっています。最後に、スライド14の収益ポテンシャルおよび見通しスライドをご覧ください。これは、当社の予想ポートフォリオ・リターンの将来予測を示しています。

当社の資本の約65%はサービシングに割り当てられており、静的なリターン予測は11%〜14%です。残りの資本は証券に割り当てられており、静的なリターン予測は11%〜15%となっています。

（チャンク 24 の翻訳に失敗しました）

ダグ・ハーター

その通りです。Nick、明確にご説明いただきありがとうございます。ありがとうございます。

ニック・レティカ

もちろんです。

ビル・グリーンバーグ

Doug、ありがとう。新しい役職への就任、おめでとうございます。

オペレーター

次はKBWのBose George氏にお願いします。

ボーズ・ジョージ

ありがとうございます。皆さん、おはようございます。当四半期これまでの簿価（ブックバリュー）について、アップデートをいただけますか？

ニック・レティカ

Bose、Nickです。約2%上昇しています。

ボーズ・ジョージ

なるほど、素晴らしい。ありがとうございます。お答えいただけるか分かりませんが、合併に関して、UWMとの状況は終了したのでしょうか、それとも株主投票まで継続しているのでしょうか？

ビル・グリーンバーグ

そうですね、昨夜開示した通り、我々はCCMと改定された合併契約を締結しました。その合併を完了させるためのプロセスを進めているところです。5月19日に株主投票が予定されています。我々はその取引を期待しており、その完了に向けてできる限りのあらゆることに注力しています。

ボーズ・ジョージ

はい、承知しました。ええ、わかりました、結構です。ただ気になっただけです。投票が行われるまでは、まだ入札の余地がある、という認識で正しいでしょうか？

ビル・グリーンバーグ

合併契約には非常に詳細に規定されており、もし関心を持つ者がいる場合に、どのようにそれを行うべきかという詳細および状況が定められています。

ボーズ・ジョージ

はい、承知しました。ありがとうございます。

ビル・グリーンバーグ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、JonesTradingのJason Weaver様から承ります。

ヴァル・アルヴァール

おはようございます。Jason Weaverの代理を務めておりますVal Alvarです。手短な質問を一つ。11.30ドルの現金対価を裏付ける資金調達パッケージについて、それがデット・スポンサードなのか、プライベート・エクイティなのか、あるいは内部資金なのか、詳しく説明していただけますか？また、合併契約には、1株当たり簿価、住宅ローン・スプレッド、あるいはクロージング時の金利変動性などに紐づいた、資金調達条件や市場MAC（重大な悪影響）の除外規定が含まれているでしょうか？よろしくお願いします。

ビル・グリーンバーグ

はい。ご質問ありがとうございます。感謝いたします。ご想像の通り、開示可能な事項はすべて、公開されている合併契約書において開示されています。

いくつかの質問への回答については、その書類をご参照ください。

ヴァル・アルヴァール

はい、承知しました。結構です。ありがとうございます。感謝いたします。

ビル・グリーンバーグ

はい。ありがとうございます。

オペレーター

現時点で、これ以上の質問はございません。追加の発言や閉会の辞をいただくため、通話をスピーカーの方々にお戻しいたします。

ビル・グリーンバーグ

本日はご参加いただきありがとうございました。変わらず、Two Harborsにご関心をお寄せいただき、ありがとうございます。

オペレーター

これをもちまして、本日の電話会議を終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。