UE（アーバン・エッジ・プロパティーズ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

Urban Edge Propertiesの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者はリスニング専用モードとなっております。正式なプレゼンテーションの後に質疑応答セッションを行います。オペレーターのサポートが必要な場合は、電話機のキーパッドで「＊0」を押してください。

ご留意いただきたい点として、本会議は録音されています。それでは、投資家情報担当のアリーバ・アフメドを紹介いたします。どうぞ。

アリーバ・アフメド

おはようございます。Urban Edge Propertiesの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日は、会長兼最高経営責任者のジェフ・オルソン、最高執行責任者のジェフリー・ムーアレム、最高財務責任者のマーク・ランガー、法務責任者のヘザー・オールバーグ、EVP兼リーシング責任者のスコット・オースター、および最高会計責任者のアンドレア・ドラジンが参加しております。本日の議論には、将来の出来事や財務実績に関する当社の見解についての将来予測に関する記述が含まれる場合があり、これらは多数の仮定、リスク、不確実性を伴うものであり、当社はそれらを更新する義務を負うものではありません。

当社の実際の業績、財務状態、および事業は異なる可能性があります。当社に関する詳細情報については、当社のウェブサイトでもご確認いただけるSEC（証券取引委員会）への提出書類をご参照ください。本日の議論では、特定の非GAAP財務指標に言及いたします。これらの指標とGAAP（一般に認められた会計原則）の結果との調整表は、当社の決算リリースおよび補足開示パッケージでご確認いただけます。

アリーバ・アフメド

ここで、会長兼最高経営責任者のジェフ・オルソンを紹介いたします。

ジェフリー・S・オルソン

ありがとう、アリーバ。おはようございます。当第1四半期は、社内の期待を上回る結果を達成し、素晴らしい四半期となりました。調整後FFOは1株当たり0.36ドルで、前年同期比で3%の増加となりました。

再開発を含む同一物件の純営業収益（NOI）は、主に契約済み未開業（SNO）パイプラインからの賃料発生により、2.8%増加しました。ポートフォリオ全体のリーシングのファンダメンタルズは引き続き力強く、立地の良い高品質なスペースを求める小売業者からの継続的な需要を反映しています。当社のショッピングセンターは、主に食品スーパー、ディスカウンター、オフプライス小売業者、ホームセンターをアンカーテナントとし、またクイックサービスレストラン、ヘルス、フィットネス、サービス業種で構成されるショップを併せ持ち、引き続き集客力の向上を実現しています。当四半期には、52%という力強いキャッシュ・スプレッドを伴う8万4,000平方フィートの新規リースを含む、計41万9,000平方フィートのリース契約を締結しました。

ジェフリー・S・オルソン

当社のリーシング・パイプラインは引き続き堅調であり、リーシング・スプレッドは20%を超えると予想され、今後数四半期にわたって記録的なリーシング活動につながる見込みです。契約済み未開業パイプラインは、年間総賃料2,200万ドル、現在の純営業収益の約7%に相当し、将来の成長への重要な寄与となります。これにより、2027年までの収益に対する高い予見性が確保されます。3月には、ニュージャージー州ブリッジウォーターに位置する9万2,000平方フィートのショッピングセンター「The Village at Bridgewater Commons」を、7.7%のキャップレート、5,400万ドルで買収完了しました。

この物件は、富裕層市場内の人流の多い回廊に位置しています。年間220万人の来訪者を惹きつけており、その規模としては最高レベルです。テナントには、Summit Health、Chipotle、Shake Shack、Millburn Deli、CAVA、Starbucksが含まれます。

ジェフリー・S・オルソン

ブリッジウォーターの買収については、ニュージャージー州におけるKohl'sをアンカーとする物件の売却を見込んだ、増益効果のある1031取引として構築しました。今後の見通しについては、第1四半期に達成した実績に基づき、2026年度の調整後FFOガイダンスの下限を1株当たり0.01ドル引き上げ、新たなレンジを1.48ドル〜1.52ドルとしました。これは中間値で2025年度比5%の成長を反映しています。Urban Edgeは、力強いファンダメンタルズ、2,200万ドルのSNOパイプライン、1億5,700万ドルの再開発パイプライン、および将来の買収に支えられ、着実な成長を継続できる有利な立場にあります。

それでは、最高執行責任者のジェフ・ムーアレムに代わります。

ジェフリー・S・ムーアレム

ありがとう、ジェフ。おはようございます。運営の観点からは、第1四半期はポートフォリオ全体で一貫して確認してきたことを裏付けるものとなりました。当社のスペースへの需要は依然として強く、リーシングの勢いは衰えていません。

第1四半期には、13件の新規リースと32件の更新からなる計41万9,000平方フィートのリース契約を45件締結しました。新規リースは、同一スペースにおけるキャッシュ賃料スプレッド52%で締結されました。今四半期に締結されたすべての新規リース（2件の新規アンカーリースを含む）には、3%以上の契約上の年間賃料上昇率が含まれています。当社は初期賃料だけでなく、すべての取引において契約上の賃料上昇率も追求し続けており、その取り組みの成果が現れています。

ジェフリー・S・ムーアレム

四半期末の同一物件のリース稼働率は96.4%で、前四半期および2025年度第1四半期から30ベーシス・ポイントの減少となりました。この減少は想定内であり、主にハノーバー・コモンズにおけるSaksの店舗スペースのリキャプチャ（回収）によるものです。ここでは、食品スーパーからアパレル、あるいは追加のショップスペースの作成に至るまで、複数の潜在的な用途を検討しています。パイプラインの活動に基づき、年内の稼働率は97%〜98%に到達可能であると引き続き考えています。

残りの空きスペースのリーシングに加えて、低賃料で契約されているスペースを積極的に回収する取り組みも行っています。いくつかの物件では、より良い賃料でより良い用途に転換することを目的に、低賃料かつ平均的なパフォーマンスのテナントに対して働きかけを行っています。

ジェフリー・S・ムーアレム

市場賃料が、家主が増分的に（利益に資する形で）代替テナントのためにリースを解約できる水準まで上昇したため、これは今後数年間で当社の成長においてより大きな部分を占めるようになるでしょう。これは数年前にはほぼ不可能だったことです。例えば、マサチューセッツ州フレミングハムでは、Kohl'sのスペースについて早期回収権を交渉し、大幅に高い賃料でそのスペースをリースするために複数の利用者と活発な交渉を行っています。再開発に関しては、当四半期中に合計700万ドルの4つのプロジェクトを安定化させました。

これには、Plaza at WoodbridgeにおけるTrader Joe'sとRoss、Totowa CommonsにおけるLidlとBoot Barn、The Outlets at MontehiedraにおけるTexas Roadhouse、およびPlaza at Cherry HillにおけるBig Blueの賃料発生が含まれます。これらのプロジェクトは50%近い利回りを生み出しており、これはナショナル・リテーラーが現在受け入れている、家主による負担（資金拠出）のレベルが低くなっていることを物語っています。

ジェフリー・S・ムーアレム

当社の総アクティブな再開発パイプラインは現在1億5,700万ドルで、予想利回りは13%です。これらのプロジェクトは大部分がプリリース（事前賃貸）されており、透明性と魅力的なリスク調整後リターンの両方を提供しています。それでは、CFOのMark Langerに交代します。

マーク・J・ランガー

ありがとう、ジェフ。皆さん、おはようございます。当社の第1四半期の業績は、特に現在の環境におけるポートフォリオの安定性と収益力をさらに浮き彫りにしています。当四半期の調整後FFOは1株当たり0.36ドルで、前年比3%の成長を反映しており、再開発を含む既存物件NOIの成長（2025年第1四半期比で2.8%増）によって牽引されました。

今四半期のNAREIT方式FFOは、数年前に発生した環境修復費用に関してニュージャージー州から受け取った、その他収益に計上された800万ドルの利益の恩恵を受けました。資金調達に関しては、3月にThe Plaza at Woodbridgeを担保とした、スワップ固定金利5%による6,250万ドルの7年間のノンリコース・モーゲージを取得しました。この最近の取引が示す通り、債券市場は引き続き高い流動性と競争力を維持しています。

マーク・J・ランガー

当四半期末の総流動性は10億ドル近くに達し、クレジット・ファシリティからの借入額は3,000万ドル、5年および7年のディレイド・ドロー・タームローンからの借入額はゼロでした。当社のバランスシートは非常に良好な状態にあり、発生し得る魅力的な成長機会を追求するための大きな柔軟性を提供しています。2026年の残りの期間を見据え、調整後FFOのガイダンスの下限を1株当たり0.01ドル引き上げ、1.48ドル〜1.52ドルの範囲としました。これは主に、既存物件NOIガイダンスの下限を25ベーシス・ポイント引き上げたことによるもので、現在は3%〜3.75%の新しい範囲を反映しています。

マーク・J・ランガー

NOI成長を牽引するプラス要因とマイナス要因（puts and takes）については、まず第1四半期について述べ、次に将来の予測に触れたいと思います。第1四半期の既存物件NOIの2.8%の成長は、新たな賃料発生と、複数の前年度期間にわたる不服申し立てが解決したことに関連する50万ドルの期外の税還付を含む、予想を上回る経費回収の恩恵を受けました。税還付における良好な回収は、今四半期の予想を上回る貸倒れを十分に相殺しました。貸倒れの増加は、支払い計画の交渉を行っていたテナントが、現金主義に移行したという個別ケースに関連するものでした。

今後については、未回収賃料の水準は年内の残りの期間、総賃料の75ベーシス・ポイント付近で推移すると考えています。

マーク・J・ランガー

今後のNOI成長に関しては、SNO（既存物件NOI）パイプラインに関して初期ガイダンスを提供した際、前四半期に述べた点に触れておきます。年内の残りの期間に、SNOパイプラインからさらに330万ドルの総賃料を認識する見込みです。この金額の90%は第3四半期と第4四半期に発生する見込みです。加えて、昨年の第2四半期は、100万ドルの一時的なテナントCAM（共益費）精算請求の恩恵を受けたことを思い出してください。

SNO賃料の発生に伴い、既存物件の成長は下半期に加速する見込みです。当社のガイダンスには、ジェフ・ムーアレムが言及した6,000万ドルの資産売却活動が現在含まれています。最後に、ファンダメンタルズの継続的な勢い、リーシング・パイプラインの厚み、そしてセクターをリードするFFOとキャッシュフローの成長を生み出す当社の能力に、期待を寄せています。

マーク・J・ランガー

以上で、質疑応答のためにオペレーターに交代します。

オペレーター

最初の質問はUBSのマイク・ゴールドスミス氏からです。どうぞ。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。質問の機会をいただきありがとうございます。マーク、あなたは今四半期に、数件の個別的な貸倒の事例があったと言及されました。テナントを特定できているか、あるいは少なくとも、予想よりも少しプレッシャーがかかっているカテゴリーの種類などが分かれば、その状況について詳しく説明していただけますか？ありがとうございます。

マーク・J・ランガー

もちろん。おはようございます、マイケル。私が言うならば、今四半期に言及した最も顕著な増加は、我々のプエルトリコのポートフォリオ内に6つの異なるQSR（クイックサービスレストラン）店舗を持つ、あるフランチャイズ運営会社に関するものでした。当該テナントは現金主義に変更されたため、滞納賃料と当期賃料の両方に対して引当金が計上されました。

四半期が終了して以来、我々はこの運営会社と支払い計画を締結しており、当該運営会社は4月分の賃料を全額支払い、滞納分の支払いも開始しているとお伝えできます。これが、これが個別的なものであると考えている理由です。他のパターンを示す構造的なものではありません。プエルトリコの他のすべてのテナントについても詳細な精査を行いましたが、売掛金は正常でした。

マーク・J・ランガー

事前準備した発言でも述べた通り、今年残りの期間については、第1四半期に発生したものよりも、75ベーシス・ポイントに近い数字になると予想しています。

マイケル・ゴールドスミス

承知しました。ありがとうございます。3%のエスカレーション（賃料増額条項）を伴う、2件の新しいアンカーテナントのリース契約について言及されました。アンカーテナント側の需要についてお話しいただけますか？明らかに、サックス（Saks）の区画についても後補充を進めていますよね。

全体的な需要、そして3%のエスカレーションといった有利なリース条件を勝ち取る能力について、感覚を掴みたいと考えています。これは貴社のポートフォリオにおける標準的なものなのでしょうか、それとも例外的な結果なのでしょうか？ありがとうございます。

ジェフリー・S・ムーアレム

おはようございます、マイケル。ジェフ・ムアレンです。今後、アンカーテナントから3%またはそれ以上の年次増額を得られることが標準になるとは言えません。トレーダー・ジョーズ（Trader Joe's）やTJマックス（TJ Maxx）のように、増額に関して非常に強く交渉してくる特定のテナントも存在します。

今回はたまたま、それを引き出すことができたアンカー案件が数件あった、例外的な四半期であったということです。ポイントは、アンカーテナントのリースに関するトレンドラインは上昇し続けているということだと思います。オプションの削減、公正市場価値によるオプション、オプション内での年次増額など、数年前には到底不可能だったような話を、今日ではアンカーテナントと行うことができています。

ジェフリー・S・ムーアレム

我々は、開始賃料や資本支出の抑制だけでなく、増額についても押し進めています。すべてのアンカー案件で年次増額ができると期待しているわけではありませんが、残念ながら、業界全体としてはまだそこまでの段階には至っていません。確かに、リース期間を通じてより高い増額率やより良い条件を引き出す能力は備わっています。単に需給の不均衡により、これは極めて長い期間で見ても、最も強力なアンカーテナントのリース市場であると考えています。

マイケル・ゴールドスミス

勇気づけられる内容です。お時間をいただきありがとうございました。第2四半期も頑張ってください。

ジェフリー・S・ムーアレム

ありがとう、マイケル。

オペレーター

次の質問です。Evercore ISIのMichael Griffinさん、どうぞ。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。Jeffさん、リーシング面についてですが、空きスペースの不足を背景に、テナントが更新のために、より早い段階で接触してくるようになっているという実感はありますか？それによって、再交渉プロセスにおいてより大きなレバレッジ（交渉力）を得られるとお考えでしょうか？

ジェフリー・S・ムーアレム

はい、もちろんです。プロセスをより早い段階からテナントと協議しています。現在、我々のリーシング・チームが行っていることの多くは、リースの残存期間が残り1、2年となったテナントに対して「更新しますか？」と尋ねるのではなく、まず市場に働きかけ、そのスペースで何ができるかを真剣に検討することから始めています。そうすることで、既存テナントとの最初の話し合いを、「あなたのスペースについて、他に選択肢があります。

留まるためにはXを支払う必要があります」といった形にできるのです。これにより、交渉のレバレッジを少しこちら側に移すことができます。ナショナル・テナント側には、スペースをより長期間確保したいという強い要望が certainly（確かに）あります。

ジェフリー・S・ムーアレム

時として、我々がナショナル・テナントに対し、何らかの免除の要請や、駐車場に関する事項について協議を行う際、彼らが「ええ、それについては喜んで協力しましょう。その代わりに、もう一つの5年間のオプションをいただけますか？」と言ってくることもあります。アンカー・テナントやナショナル・テナントは、可能な限り多くの期間とコントロール権を維持することに非常に意欲的である一方、貸主側はスペースを返還してもらう機会を得られることを心待ちにしています。当社のポートフォリオにある多くのリースの時期（ヴィンテージ）を考えると、それらは2008年、2009年、2010年、2011年といった、アンカー・リーシングの世界において決して良い時期に締結された、おそらく20年間のリースです。

我々は、これからの数年間でそれらの賃料を（適正な水準に）戻していけることに期待しています。

マイケル・グリフィン

ありがとうございます。非常に参考になる背景説明でした。Bridgewaterの買収について一点フォローアップさせてください。確認したいのですが、おっしゃった7.7%のキャップレートは、安定稼働中のインプレイス・キャップレートでしょうか？もしそうであれば、それは貴社が買収ターゲットとしている資産の指標となるものだと言えますか？キャップレートの観点から見て、この案件が貴社にとって買収しやすい、より魅力的なものとして際立っていた点は何かありましたでしょうか？

ジェフリー・S・オルソン

ええ、Michael、今回は運が良かったのだと思います。ジェフ・オルソンです。つまり、アンカーがスーパーマーケットではなかったことが、一部、高いキャップレートで取引された理由です。アンカーはサミット・ヘルス（Summit Health）と呼ばれる医療利用者で、ご存知かもしれませんが、非常に信用力の高いヘルスケア・テナントです。

彼らは長期リース契約を結んでいます。残存期間はあと11年あると記憶しています。7.7%で取得できたことに加え、我々の修正後の数値では2.75%のNOI成長を見込んでいます。非常に良好な成長です。

その成長の半分以上は、契約に基づく賃料増額とオプションの行使によるものです。ええ、素晴らしい機会だったと考えています。これと同じような案件がパイプラインにあと10件あればいいのですが。

ジェフリー・S・オルソン

現時点ではありませんが、さらなる案件を探しているところです。

マイケル・グリフィン

承知いたしました。私からは以上です。お時間をいただきありがとうございました。

オペレーター

次のご質問です。BTIGのマイケル・ゴーマン様、どうぞ。

マイケル・ゴーマン

はい、ありがとうございます。おはようございます。ジェフ、少しブリッジウォーターの話を続けさせてください。アンダーライティング（査定）を行う際、ブリッジウォーター・コモンズとの隣接性はどの程度の役割を果たしましたか？同モールの業績は、あなたが挙げたヴィレッジ・コンポーネントにおける年間来訪者数220万ドルに、どの程度影響していますか？

ジェフリー・S・オルソン

大きな要素ではないと考えています。当社の顧客のほとんどは、モールを共同テナントとして利用していません。かなり離れた場所にありますので、主要な要素ではないと考えています。ジェフ、何か付け加えることはありますか？

ジェフリー・S・ムーアレム

はい。つまりマイケル、ヴィレッジは実際にはモールに隣接するライフスタイル・センターとして建設されました。時間の経過とともに、主にランチタイムの昼間人口を中心とした、独自の経済圏（エコシステム）へと変化してきました。現地のQSR（クイックサービス・レストラン）テナントのリストや、空きが出た際に参入を希望する食品業界のトップブランドからの需要を見れば分かりますが、私たちはそこでスペースの入れ替えを行ってきました。

その物件で実際に起きていることは、モールからの来訪者がランチに利用する場合もありますが、主にブリッジウォーターとその周辺の昼間人口によるものです。このエリアには非常に強力な郊外オフィス市場の人口が存在し、週末の来訪者も非常に多いです。

ジェフリー・S・ムーアレム

さまざまなコンベンションやホテル、そして結婚式やバル・ミツバなどのトラフィックによる観光客も多く訪れます。詳細に調査した際、トラフィックが多くの場所から流入していることが分かり、非常に嬉しく思いました。

マイケル・ゴーマン

ありがとうございます。助かりました。同じ店舗の話に戻りますが、今四半期は明らかに堅調な結果でした。収益と費用の側面を詳しく見ていくと、物件運営費が、確か25%上昇していたように見受けられました。

これには何か非典型的な要因、あるいは一時的な、もしくは季節的な要因があったのでしょうか？年が進むにつれて平準化していくものと考えておりますが、その認識で正しいでしょうか？

マーク・J・ランガー

はい、マイケル、マークです。その通りです。それは今回の四半期における降雪および降雪関連コストが主な要因で、前年同期比で比較すると、約350万ドルの増加となりました。それが主な要因です。

おっしゃる通り、第2四半期から第4四半期にかけては落ち着き、より正常な水準に戻る見込みです。

マイケル・ゴーマン

ありがとうございます。マーク、私からもう一点だけ。今四半期に実行されたモーゲージ（抵当権設定）について、その戦略を改めて教えていただけますか？明らかに、その物件の再開発の大部分が安定化しており、それが助けになっているものと推察します。まだいくつかのフェーズが残っていますが、それらのフェーズは切り離される（カーブアウトされる）のでしょうか？それとも、そのような物件でモーゲージを組む際に影響しないほど小規模なものなのでしょうか？背景を教えていただけると助かります。

マーク・J・ランガー

質問していただきありがとうございます、マイケル。実は、非常に素晴らしい話なのです。ウッドブリッジ・センターには実際、抵当権（モーゲージ）が設定されており、昨年それを完済しました。約5,000万ドルのモーゲージでした。

私たちは、空きスペースの再リーシングの見通しが立っていることを踏まえた上で、完済しました。このセンターには、賃料を17ドル支払っていたBed Bath & Beyondとbuybuy BABYが入っていました。時を進めると、Trader Joe'sとRossが新たなテナントとなり、平方フィート当たり平均で約25ドルを支払っています。また、賃料28ドルを支払っていた空手道場は、CAVAが入ったことで2倍以上に増加しました。

私たちは、NOI（純営業利益）におけるこれらすべてのアップサイド（上昇余地）を予見できていました。そして、ご覧いただいた通り、この新しいモーゲージによって、さらに1,200万ドルを抽出しました。

マーク・J・ランガー

あなたがおっしゃっている他のアウトパセル（敷地外区画）に関する取り組みの段階についてですが、そこからさらに収入を上乗せできる余地がまだあります。それは切り離されたわけではなく、再リファイナンス（借り換え）を行う際に、さらなるリフト（収益の向上）を得られる可能性があるということです。これが、一連のストーリーと資産管理戦略の背景になると考えています。そして、5%という条件で、より多くの手取金（プロシーズ）を確保できたその実行力に、私たちは非常に満足しています。

マイケル・ゴーマン

とても助かりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Ladenburg ThalmannのFloris van Dijkum様です。どうぞ。

フローリス・ファン・ダイクム

おはようございます。買収の話と同様に、Kohl'sの売却についても何か言及されていましたね。それはおそらく、現在進行中（パイプラインにある）の、Kohl'sをアンカーテナントとする物件の売却ということでしょうか？

ジェフリー・S・オルソン

はい、Floris。現在、買い手とのデューデリジェンスを進めているところですので、まもなく取引を完了できると考えています。

フローリス・ファン・ダイクム

おそらく、それは（現在の）取得時よりも低いキャップレートでの売却になるということですよね、それ以外の点に加えて。

ジェフリー・S・オルソン

はい。

フローリス・ファン・ダイクム

...また、明らかに信用プロファイルを改善させていますね。

ジェフリー・S・オルソン

その通りです。それが現在の注力事項です。

フローリス・ファン・ダイクム

ありがとうございます。フランディンガムのショッパーズ・ワールドにあるコールズ（Kohl's）について、そこで見込まれる潜在的なアップサイドについて少しお話しいただけますか。まだ少し早い段階であることは承知していますが、電話会議に参加している人々に、そのスペースに対してどのような需要があるのか、その様子を少しお聞かせいただければと思います。

ジェフリー・S・ムーアレム

フローリス・ヴァン・ダイクムさん、おはようございます。ジェフ・ムーアレムです。これについては非常に期待しています。約1年前にコールズからそのスペースを返還させるオプションを交渉することができ、そのオプションは2027年の第1四半期または第2四半期に到来します。

市場のテストを行ってきましたが、需要は予想を上回っています。複数の全国展開している小売業者からLOI（意向表明書）が提出されています。スペースを分割してショップを追加することや、本格的な解体および再開発なども検討してきました。最終的に私たちが取り組むことになるのは、既存の賃料に対して75%から150%という非常に健全なスプレッドで、より優れたテナント、より優れた信用力を持つテナントへと、その区画（ボックス）を再賃貸することだと考えています。

ジェフリー・S・ムーアレム

これはショッパーズ・ワールド全体のプロフィールと体験を向上させ、ショッパーズ・ワールド内のその区画を、それ自体が非常に強力な資産となるようにします。今後12か月ほどでそれがどのようなものに変わっていくのか、非常に楽しみにしています。

フローリス・ファン・ダイクム

ジェフ、ありがとうございます。おそらく最後の質問です。プエルトリコで起きていることについて、少しアップデートをいただけますか？ポートフォリオのそれほど大きな部分ではないことは承知していますが、非常に強い需要が見られると考えています。小売業者の需要や、ポートフォリオのその部分において、どのようなNOI（純営業利益）のアップサイドを見込んでいるのかについてお話しいただけますか？

ジェフリー・S・ムーアレム

はい、プエルトリコは成長を続けています。ご存知のように、ここ数年で多くのテナント入れ替え作業を行ってきました。現在はセフォラ（Sephora）のようなブランドを追加しており、カグアス（Caguas）店は今週か来週にもオープンすると思います。コーチ（Coach）やバス＆ボディワークス（Bath & Body Works）など、本土のナショナルブランドが当物件に入ってきています。

昨年はTJマックス（TJ Maxx）を出店しましたが、非常に好調な滑り出しでした。プエルトリコの2つの資産のパフォーマンスには非常に満足しています。プエルトリコにおける次のステップは、看板、カート、キオスクといった他の場所で生み出すことができる付随収入の機会により深く踏み込むことだと考えています。私たちはそれらすべての分野での成長を目指しています。

ジェフリー・S・ムーアレム

当社のモデルと予測をご覧いただければわかりますが、プエルトリコはポートフォリオの他の部分と同等の成長率で成長を続けるはずです。私たちはすでに多くの下地作りを終えています。今後数年間、年率10%の成長シナリオが続くとは思いませんが、間違いなくプラスの成長となるでしょう。

ジェフリー・S・オルソン

その3.5%から4%の範囲内になるはずです。

ジェフリー・S・ムーアレム

その通りです。

フローリス・ファン・ダイクム

皆さん、ありがとうございます。感謝いたします。

ジェフリー・S・ムーアレム

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、モルガン・スタンレーのロナルド・カムデン様、どうぞ。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。まずは、サンライズ・モールの進捗状況と、どのような開発の見通しがあるかについてお伺いしたいと思います。さまざまな検討をされていたかと思いますが、その点について何かアップデートはありますでしょうか。

ジェフリー・S・オルソン

ええ、許認可手続きは予定通り進んでいます。ロン、以前開示しました通り、アマゾンが物件の約3分の1を占める予定です。現在、残りの土地を小売およびその他の用途に開発するための計画を最終決定しているところです。私たちは進捗に非常に手応えを感じており、マサペクアの町、そして投資家の皆様に対しても素晴らしい成果をもたらすことを心から楽しみにしています。

ジェフリー・S・ムーアレム

ロン、もう一点アップデートとしては、モールの最後のテナントであったディックス・スポーティング・グッズが、実際には明日、物件を明け渡すことになっています。これにより、モールはテナントによる制約が完全になくなり、今年後半に向けて計画を急速に進めることが可能になります。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。97〜98％という数字に話を戻しますと、ポートフォリオの稼働率目標について、その数値に到達することを見据えてお話しいただいたかと思います。その数値を引き上げるために、皆さんはどのような戦術を用いているのでしょうか。また、歴史的に見て、その目標に到達する上での最大の懸念点や障壁は何だったのでしょうか。

よろしくお願いします。

ジェフリー・S・オルソン

最大の戦術は、単純に小売業者が高品質なスペースを求めており、彼らが主体的に我々の元へ来ているということだと考えています。非常に長い期間の中で初めて、複数のテナントが同じ空き区画を奪い合っている状況にあります。これは我々の特定の戦術というよりも、むしろ市場の動向によるものです。我々の戦術は、当然ながら、ショッピングセンターにおいて可能な限り最善のマーチャンダイズ・ミックスを構築することであり、それと同時に、良好な賃料条件やリース条件を得ることとのバランスを取ることです。

空き区画の大部分がリーシングされると考えており、非常に手応えを感じています。そのことが、97〜98％の範囲に到達できるという自信につながっています。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。私からは以上です。

ジェフリー・S・ムーアレム

ありがとうございます、ロン。

オペレーター

重ねてのご案内となりますが、ご質問がある場合は、電話機のキーパッドで「＊1」を押してください。次の質問は、Green StreetのPaulina Rojas様です。どうぞ。

ポーリナ・ロハス

おはようございます。貴社のポートフォリオは北東回廊（Northeast Corridor）に集中しており、小売業においては地元の商圏の動態が大きく異なる可能性があることを踏まえると、地域内における市場の差別化をどのように捉えているのか気になります。例えば、ニュージャージー州、ボストン、あるいはD.C.の間で、キャップレート、賃料上昇率、あるいはテナント需要などの面で、意味のある一貫した差別化が見られますでしょうか。あるいは、回廊内のより小さなエリアにおいて、際立った傾向が見られる場所はありますか？

ジェフリー・S・オルソン

それは非常にサブマーケットに左右されます。一般的に、現時点ではボストンで見られる状況に最も満足していると考えています、Paulina。それは、市場が非常に強力でタイトであることに加え、一部の物件において所有者が変わったことが要因かもしれません。ニュージャージー州北部の資産は非常に好調です。

ニュージャージー州北部では空き区画がほとんどありません。北東部における当社の市場の中で、長年平均的な市場であったとすれば、それはフィラデルフィアでしょう。D.C.は当社にとって強力な市場ですが、そこでの保有資産はそれほど多くありません。全体として、我々の市場には非常に満足しています。

ジェフリー・S・オルソン

D.C.からボストンにかけての回廊にある、実質的に当社の所有するほぼすべての物件に共通する根底のテーマは、センターの周囲に膨大な人口基盤があるということです。これはサブマーケットごとに変わることはありません。当社の物件の周囲3マイル圏内には、平均して数十万人の人々がおり、それらの顧客には買い物をする場所が必要なのです。

ポーリナ・ロハス

ありがとうございます。それでは、貴社の市場における需要と供給の背景について、持続的な長期成長を支えるものであると説明されました。実務においてそれが何を意味するのかについて、もう少し踏み込んでお聞きしたいと考えています。そのような言葉を用いる際、例えば、インフレと同水準の賃料上昇、あるいはインフレを上回る、さらには大幅にインフレを上回る賃料上昇を想定されているのでしょうか？

ジェフリー・S・オルソン

つまり、私は...

ポーリナ・ロハス

大まかな言葉で構いませんので、少し枠組みを整理して伺いたいと思っています。

ジェフリー・S・オルソン

市場の逼迫（ひっぱく）を考慮すると、賃料上昇はインフレを上回るものになると予想しています。これは、スペースを求めている、いわゆる大規模なアンカー（主要テナント）が、競合他社に機会を奪われていることによって、実際に引き起こされているものです。取引を逃せば逃すほど、彼らはより多くの賃料を支払わなければならないということを実感しています。ですので、特に1万平方フィート以上の物件については、インフレを超える成長になると予想しています。

ポーリナ・ロハス

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。締め括りの言葉として、ジェフ・オルソンに発言権をお渡しいたします。

ジェフリー・S・オルソン

承知いたしました。間もなく開催されるNAREITカンファレンスで皆様にお会いできることを楽しみにしております。それでは、その際にお会いしましょう。ご質問がございましたら、お電話ください。

ありがとうございました。

オペレーター

以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。これにて回線をお切りください。ご参加いただきありがとうございました。