VICI（VICIプロパティーズ） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

皆様、こんにちは。お待ちいただきありがとうございます。VICI Propertiesの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。現時点では、すべての参加者は聞き取り専用モードとなっております。

本日の電話会議は、2026年4月30日、録音されておりますのでご注意ください。それでは、VICI Propertiesの法務責任者（General Counsel）、サマンサ・ギャラガーに進行を代わります。

サマンサ・ギャラガー

オペレーター、ありがとうございます。おはようございます。皆様、当社の2026年度第1四半期決算発表資料および補足情報にアクセスできる状態かと思います。決算発表資料および補足情報は、VICI Propertiesのウェブサイト（www.viciproperties.com）の投資家情報（Investors）セクションに掲載されています。

本日行われるコメントの一部には、連邦証券法の意味における将来予想に関する記述が含まれます。将来予想に関する記述は、通常、will、believe、expect、should、guidance、intends、outlook、projects、またはその他の同様のフレーズの使用によって特定されますが、これらは、実際の結果が当社の予想と著しく異なる原因となり得る、数多くのリスクおよび不確実性を伴います。したがって、それらを解釈し、依拠する際には注意を払う必要があります。将来の営業成績および財務状態に影響を与える可能性のあるリスクについてのより詳細な議論については、当社のSEC（証券取引委員会）への提出書類をご参照ください。

サマンサ・ギャラガー

本電話会議では、当社の営業成績を評価する上で有用であると考えている特定の非GAAP指標についてお話しします。これらの指標は、単独で考慮されるべきではなく、また、GAAP（一般に認められた会計原則）に従って作成された当社の財務成績の代用となるものでもありません。これらの指標と、最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整表は、当社のウェブサイト上の2026年度第1四半期決算発表資料、補足情報、およびSECへの提出書類にてご確認いただけます。本電話会議で議論される特定のテナントおよび／または取引相手の非GAAP指標に関する追加情報については、該当する企業のSECへの公開提出書類をご参照ください。

本日の電話会議には、エド・ピトニアク最高経営責任者（CEO）、ジョン・ペイン社長兼最高執行責任者（COO）、デビッド・キース最高財務責任者（CFO）、ガブリエル・ワッサーマン事業開発およびBECS担当マネージング・ディレクター、ジェレミー・ワックスマン最高会計責任者（CAO）、モイラ・マクロスキー資本市場担当シニア・バイス・プレジデントが参加しております。

サマンサ・ギャラガー

エドとチームが冒頭の挨拶を行い、その後、質疑応答の時間に移ります。それでは、エドに進行を代わります。

エド・ピトニアク

サマンサ、ありがとう。皆様、おはようございます。今朝は、最近の投資および成長活動についてジョン・ペインから、また、当社の財務成績および更新された2026年度の業績予想についてデビッド・キースからお話しいたします。まず初めに、VICIチームのメンバーの継続的な尽力に感謝したいと思います。

今四半期に発表した案件活動に関する取り組みを含め、彼らのビジネスへの貢献は、当社の成功、およびオーナーの皆様に価値を提供するための能力にとって不可欠なものです。本日は、最近の年次報告書のレターで共有した考えを、要約してお伝えしたいと思います。まず、こちらから始めます。

エド・ピトニアク

いかなるビジネスのリーダーも、「あなたはどのようなビジネスに従事していますか？」という問いに対して、常に明確かつ説得力のある答えを持っていなければなりません。VICIにおいて、その問いに対するハイレベルな答えは、「私たちは、持続的な価値を持つ体験型不動産に対して、利益を増殖させる形で投資し、資本を配分し、管理するビジネスに従事しています」というものです。これに「体験型」という一言を除けば、アメリカのどのREIT（不動産投資信託）や不動産投資管理会社でも提供できる答えかもしれません。現在S&P 500に組み入れられている他の28のREITは、物流、データセンター、オフィス、住宅、宿泊、小売、セルフストレージなど、不動産という言葉の前に、それぞれ独自の形容詞を付けています。

当社の物件タイプは異なるかもしれませんが、私たちは皆、不動産投資における重要な属性である「関連性（relevance）」と、投資スペクトラムの反対側にある「陳腐化（obsolescence）」という課題に取り組んでいます。

エド・ピトニアク

不動産がその意図されたエンドユーザーにとってより関連性が高いほど、その不動産の収益と価値が維持され、潜在的に成長する可能性は高まります。物件の関連性は、最終的には、その不動産を意図された目的で使用する人々によって決定されます。その理由から、私は不動産投資の洞察は、究極的には文化的な洞察であると考えています。不動産の現在、さらには将来の関連性と価値を評価するには、人々が現在、そして投資のライフサイクル全体を通じて、どのように生活し、働き、遊び、癒やされ、集まり、創造し、あるいは生活体験を具現化していくのかについて、洞察と予測を構築する必要があります。

エド・ピトニアク

先ほど述べたように、VICIは、体験型不動産への投資に戦略的かつ組織的にコミットしており、そのコミットメントは、当社設立後の最初の8年間で構築してきた「体験経済（experience economy）」に関する洞察と予測に基づいています。消費トレンドが当社の仮説を裏付けています。マスターカードによると、COVID-19のパンデミックにより物品購入が急増した2019年から2023年の期間において、体験への世界的な支出は65%増加した一方で、物への支出は同期間にわずか12%の増加にとどまりました。体験を支持する成長比率は5対1を超えています。

この勢いは、ポストCOVIDのブームの後も持続しています。

エド・ピトニアク

TD Cowen社の2026年1月のエクスペリエンス・エコノミーに関するレポートによれば、ゲーミング、宿泊施設、スポーツ、航空旅行、およびその他のレジャー関連支出といった体験関連サービスは、2023年から2025年にかけて年平均5.2%の成長率を示しており、同期間の個人消費支出（PCE）の年平均成長率である2.9%と比較して高い数値となっています。複数の経済サイクル、人口動態の変化、および技術革新を通じたこのトレンドの耐久性と持続性が、この仮説を裏付けています。体験への嗜好は一時的なものではなく、むしろ深く永続的な構造的変化（セキュラー・チェンジ）を意味しています。VICIでは、構造的な焦点と、現在進行中の事象への鋭い注意とのバランスをとっています。

いかなる時点においても、私たちVICIは、影響の3つの主要な次元に対する関係性とエクスポージャーを管理する責任があると考えています。すなわち、構造的なトレンドによる影響、景気循環的なトレンドによる影響、そしてVICI固有の個別要因による影響です。

エド・ピトニアク

これらの影響の次元を、逆の順序で説明させてください。「個別要因による影響」とは、当社の特定の事業環境から生じる、VICI固有の進展を指します。これらは、当社の経営管理の及ばない、構造的または景気循環的な原因を持たない問題や状況となり得ます。これらは、私たち自身の経営判断を通じて対処できる、また対処しなければならない問題です。

「景気循環的なトレンドによる影響」とは、経済および社会における循環的な進展やトレンドを指します。これらは、当社またはいかなる経営陣の管理をも超える可能性が高い変動です。ネットリースREITとしてのVICIのビジネスモデルにおいて、当社の収益および所得ストリームは、一般に重大な景気循環的な変動の影響を強く受けることはありません。また、当社は景気循環リスクを軽減するために、平均よりも景気循環性が低い事業やセクターへの投資に努めています。

エド・ピトニアク

前述した通り、「構造的なトレンドによる影響」とは、人々が生活し、働き、遊び、癒やされ、集まり、創造し、あるいはその他の方法で人生の体験を具現化する方法における、重大で影響力のある変化を指します。景気循環的なトレンドと同様に、構造的な変化は当社の経営管理の及ばないものです。私たちの管理下にあるのは、それらの変化を特定、理解、準備し、その結果として、ポジティブな進展を活用し、エクスペリエンス・エコノミーとその周辺における潜在的なネガティブな進展へのリスクエクスポージャーを管理できるようにする、対応策の開発と実行です。大規模かつ長期的な不動産の投資家として、私たちは構造的な変化について正しい判断を下せるよう尽力しています。

不動産投資家として構造的なトレンドを見誤ると、ネガティブな構造的影響による価値を損なう影響を克服することは困難です。

エド・ピトニアク

構造的なトレンドを正しく捉えていれば、機会を捉え、景気循環的および個別的な進展を管理するためのより多くの経営余力を持つことができます。VICIのエグゼクティブ・チームは2週間前にラスベガスにいましたが、至る所で体験の構造的な力を目の当たりにしました。構造的（セキュラー）なものは長期的です。構造的な変化を正しく捉えることは、長期的な競争優位性を意味します。

それでは、ジョンに交代します。

ジョン・ペイン

ありがとう、エド。皆様、おはようございます。VICIは、約12億ドルの新規資本コミットメントを伴う、活発な第1四半期を過ごしました。直近の2四半期、すなわち2025年第4四半期と2026年第1四半期は、VICIの歴史において、四半期ごとに10億ドルを超える新規資本コミットメントを発表した初の連続四半期となります。

今四半期、当社はOne Beverly Hills開発プロジェクトの建設融資の一環として、15億ドルのメザニンローンを提供することにより、Cain and Eldridge Industriesとの長期的な戦略的関係を拡大することを発表しました。このメザニンローンは、以前に発表した4億5,000万ドルの投資に加えて、10億5,000万ドルの追加的なコミットメントとなります。当該開発の建設は2024年に開始され、2025年秋に建築工事が始まり、2028年から段階的な引き渡しが予定されています。

ジョン・ペイン

VICIは当四半期中、国際的なゲーミング不動産活動も行っていました。当社は、Pure Casino EntertainmentによるGamehostの非公開化に向けた買収に関連して、カナダのアルバータ州に位置する4つの不動産資産を、キャップレート8%で1億4,400万ドルで買収する予定であることを発表しました。この取引は、既存のテナントが不動産の収益化を通じて成長戦略を実行するのを支援するという、VICIの能力を象徴するものです。ここ数年、IGPおよびPureと共に取り組んできた中で、彼らの非常に効果的なゲーミング・プラットフォームを運営・成長させる能力を高く評価してきました。

四半期末後、当社はMGMからClairvestによるオハイオ州Northfield Parkの買収完了に関連して、Clairvestとの新しい賃貸借契約を締結しました。

ジョン・ペイン

この取引により、VICIの14番目のテナントが加わり、VICIの設立以来、常にポートフォリオ管理の核心的な目標であったテナント構成のさらなる多様化が進みました。VICIが回収した総賃料に変更はありません。また先週、以前に発表された11億6,000万ドルのGolden取引について、すべてのゲーミング規制当局および株主の承認が得られたことを発表しました。この買収は本日完了する見込みです。

この取引は、深く根付いた忠実な顧客基盤と魅力的な人口動態の追い風を持つ、ラスベガスのローカルズ市場における不動産所有へのVICIの戦略的な参入を反映しています。これは、関係構築の取り組みを株主のための建設的な成長へと転換させる当社の能力を浮き彫りにするものです。ラスベガスの話題に関連して続けますが、今週のオペレーターの報告では、第1四半期の改善が示されています。

ジョン・ペイン

当四半期には、3月に約14万人のCONEXPO-CON/AGGの参加者があり、コンベンション関連の活動が活発でした。オペレーターは、価値志向の消費者に合わせたプロモーション・ディールを提供するMGMやシーザーズを通じて、価値認識の問題への対処を続けています。プロスポーツやエンターテインメントを中心に、当面の間、ラスベガスを幅広い消費者にとっての惹きつけとなる要因が数多く存在しています。アスレチックスのスタジアムの建設は開始されました。

NBAはラスベガス・フランチャイズの追求を決定し、数週間前には年次の春のWWEイベントが10万人以上の参加者を街にもたらしました。さらに、当社のテナントはストリップ上の当社所有資産に引き続き多額の投資を行っています。

ジョン・ペイン

MGMグランドの3億ドルの客室改修から、シーザーズ・パレスの正面にあるOMNIAデイクラブの開発、ミラージュのリノベーション、そして極めて素晴らしいハードロック・ギター・タワーの建設に至るまで、我々はゲーミング分野における新たな変化、すなわちiゲーミングの存在感の拡大から、大部分が規制されていない予測市場、そしてオンライン・スポーツベッティングの安定化に至るまでの変化を認識しています。我々は、適切な市場において、適切な運営者によって運営される実店舗型のゲーミング資産は、定着した顧客基盤を維持し、好調な業績を継続すると信じています。同時に、テナント基盤の多様化、他の体験型不動産への継続的な投資、そしてエドが冒頭の挨拶で述べた構造的なトレンドから利益を得るように設定されたポートフォリオの管理を含む、より広範な長期戦略を継続してまいります。

ジョン・ペイン

それでは、財務結果とガイダンスについて説明するデビッドにマイクを渡します。デビッド？

デビッド・キースキ

ありがとう、ジョン。VICIのビジネスが何を目指して設計されているかを最もよく表していると思われる、いくつかの数字から始めたいと思います。第1四半期において、前年同期比で1株当たりAFFOは4.5%増加しましたが、発行済株式数の増加はわずか約1%にとどまりました。この持続可能かつ効率的な成長は、当社のビジネスが年間約6億5,000万ドルのフリー・キャッシュ・フローを創出し、株主の価値を希薄化させることなく、そのフリー・キャッシュ・フローを増分投資に充てることができているという事実によって可能となっています。

さらに、VICIのAFFO配当性向は約75%です。

デビッド・キースキ

我々は配当を成長させ続ける能力の維持に注力しており、2018年の上場以来、毎年配当を増やしてきました。同業他社をリードする7%の8年間の配当成長CAGR（年平均成長率）を記録しており、事業を有機的および外部的に成長させようと努める中で、引き続き配当の重要性を堅持していく所存です。VICIの成長は強力なバランスシートに支えられています。総負債は171億ドルであり、年間化された第1四半期調整後EBITDAに対する純有利子負債比率は、当社の目標レバレッジ範囲である5倍から5.5倍の下限付近である約5倍です。

ヘッジ活動を考慮して調整後の加重平均利率は4.46%であり、加重平均残存期間は5.7年です。

デビッド・キースキ

2026年3月31日現在、総流動性は約31億ドルあり、その内訳は現金及び現金同等物約4億8,000万ドル、未決済のフォワード取引に基づき利用可能な推定収益2億4,200万ドル、およびリボルビング・クレジット・ファシリティの利用可能枠24億ドルです。なお、四半期末の後、残りの未決済の先渡株式をすべて決済し、本日完了予定である（ジョンが述べた通り）ゴールデン取引の資金の一部に充てたことを申し添えます。ガイダンスに目を向けると、2026年のAFFOガイダンスを、絶対額および1株当たりの両方のベースで引き上げます。

デビッド・キースキ

2026年12月31日に終了する年度のAFFOは、26億6,500万ドルから26億9,500万ドルの間、または希薄化後普通株式1株当たり2.44ドルから2.47ドルの間となる見込みです。念のため申し添えますが、当社のガイダンスには、完了予定日が発表されていない進行中の買収、将来起こり得る買収や売却および関連する資本市場活動、またはその他の非経常的な取引や項目による営業成績への影響は含まれていません。それでは、オペレーター、質問の受付をお願いします。

オペレーター

ありがとうございます。質問される際は、電話機の「＊11」を押し、お名前が読み上げられるまでお待ちください。質問を取り消す場合は、再度「＊11」を押してください。質問は1件につき、質問1回、フォローアップ1回まででお願いいたします。

質問をお待ちください。最初の質問は、Truistのバリー・ジョナス様からです。どうぞ。

バリー・ジョナス

皆さん、こんにちは。おはようございます。質問に答えていただきありがとうございます。ローン・ブックが再び拡大していますね。

従来のセール・アンド・リースバックと比較して、どのようなミックスが適切だとお考えか伺いたいです。ありがとうございます。

デビッド・キースキ

はい、バリー。これは、長期的な関係を構築するために我々が持つツールキットの中の一つの戦略的ツールです。ご存知の通り、一部のローンには不動産所有への直接的な経路があり、また他のローンは、時間をかけて不動産を所有したいと考えているセクターについて知見を得る能力をもたらしてくれます。現在の規模については、非常に手応えを感じています。

総資産に占める割合は、いわゆるハイシングル・ディジット（1桁台後半）となっており、これらのローンは時間の経過とともに返済されるという事実を十分に念頭に置いています。我々は、これらの事業のスポンサー、オペレーター、およびオーナーと非常に良好な関係を築いており、これらの収益を将来的に不動産、あるいは追加的なクレジット機会へと投じる機会があるかもしれません。

バリー・ジョナス

ありがとう、デビッド。非常に助かります。では、追質問として、現在のパイプラインがどのような状況にあるか、また、ゲーミングとノンゲーミングのミックスがどのようになっているかについてお話しいただければ、助かります。

ジョン・ペイン

バリー、おはようございます。ここ数四半期と大きく変わっていません。我々は引き続き、カジノ側にある程度の時間を割いています。過去数四半期にわたり、非常に期待している新しいテナントとのいくつかの案件を発表していますが、それらの案件だけでなく、将来的に成長できる可能性があるかどうかも見ています。

我々はカジノ分野における機会を継続的に模索しています。また、以前お話ししたのと同じカテゴリー、つまりユニークなアトラクション、大学やプロスポーツに関連する周辺開発、ゴルフや巡礼リゾート、そしてユニークな機会にも時間を割いています。もう一点、現在のテナントと時間を割いているのは、既存の物件における新しいアメニティについてであり、それらをより大規模に彼らと共に拡張していくことができます。

ジョン・ペイン

現在は、3つの柱すべてが活動的であると考えています。時間の使い方の割合をお示しすることはできませんが、3つすべてに時間を割いていると言えます。

バリー・ジョナス

完璧です。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問はゴールドマン・サックスのケイトリン・バロウズ様からです。どうぞ。

ケイトリン・バロウズ

皆さん、こんにちは。先ほどの点についての追質問をさせてください。既存物件における新しいアメニティが機会の一つであると言及されました。約2年前に、ザ・ベネチアンとのパートナー・プロパティ・グロース・ファンドの機会を最初に発表された際、3億ドルの追加的な資金提供の可能性があったと記憶していますが、これについてはしばらく話題に出ていないように感じます。

これは実現しないのか、それとも実現する可能性があるのか、あるいはどのようなことが期待できるのでしょうか。

デビッド・キースキ

ケイトリン、こんにちは。私が先に話し、他の者も加わることにします。今日は私が対応します。それは依然として、潜在的に実現する可能性があります。

もしここ数年でベネチアンを歩いたことがある方なら、パトリック・ニコルズやロバート・ブリマー、そして、その資産のいわゆる四方の壁の中で毎日懸命に働いているすべての人々によって、チームが行ってきた変革を目にすることができるでしょう。彼らは新しい資産の導入、客室のリニューアル、コンベンション・スペースの刷新などを行っています。当初、我々の資本のうち4億ドルを使用しましたが、我々は彼らの将来の資本計画や、現地の収益基盤を拡大し続けるために、彼らがその資産に何を継続的に追加していくかについて、絶えず対話を行っています。

ジョン・ペイン

おそらくテナントに関する他の機会もいくつかあり、それらについても引き続き協議を続けています。ただ、現時点ではそれらについてお話しする準備はできておりません。

ケイトリン・バロウズ

わかりました。ベネチアンの件に関しては、それが具体化するかどうか、今後6ヶ月ほど様子を見るということですね。

デビッド・キースキ

はい、その通りだと思います、ケイトリン。

ケイトリン・バロウズ

わかりました。

デビッド・キースキ

いいですか、我々の資本は柔軟であり、（契約上の）最終期限は設定されていますが、もし彼らがより長い期間を希望するのであれば、我々も期間を延長する用意があります。

ケイトリン・バロウズ

はい、理解しました。わかりました。決算発表の中で、皆さんがフォワード金利スワップを締結したとの記載がありました。変動金利債務はそれほど多くないとお見受けしていたので、少し驚きました。

その背景にある考え方と、どのような状況でそれを使用する予定なのかについて、お聞かせいただけますでしょうか？

デビッド・キースキ

はい。その通りです、ケイトリン。リボルバーを除いて、変動金利債務は一切保有していません。これらは、今年9月と12月に満期を迎え、その後2027年2月へと続く、間近に控えたリファイナンスに先立ち、金利ヘッジ・ポートフォリオを段階的に構築していくためのフォワード・スターティング金利スワップです。

金利市場では、フォワード・スターティング・スワップかトレジャリー・ロックのいずれかを選択できますが、我々は基準金利を固定するために、フォワード・スターティング・スワップによるポートフォリオの構築を開始しました。

ケイトリン・バロウズ

承知いたしました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、シティのSmedes Rose様からです。どうぞ。

ニック・ジョセフ

ありがとうございます。Nick Joseph、Smedes Roseです。比較的流動的なマクロ経済の見通しを考慮した上で、テナントからどのようなフィードバックを得ているか、基調的な需要トレンドについてお伺いしたいです。

ジョン・ペイン

はい。皆様と同様に、我々も上場している多くのテナントが消費者動向や決算について発表するのを注視しており、それらの決算結果から見て取ることができます。明らかに、地方市場は「堅調に推移している」というのが、私が表現するのに最も適切な言葉です。ラスベガスは転換期にあります。

以前の停滞期から好転したことが見て取れます。彼らはビジネスモデルの調整を行っていますが、これは我々が8年以上にわたって申し上げていることです。彼らは世界最高のオペレーターです。彼らは適切に事業を調整する方法を知っており、まさに今それを行っています。

また、今後数年間でラスベガスに新しいアトラクションが登場することで、追い風を受けることになるでしょう。それは常にその市場に恩恵をもたらしてきました。

ジョン・ペイン

新しい資産や新しいプロダクトがオープンするにつれて、トライアルも始まっていくでしょう。彼らはそれに対応し続けていくはずです。彼らはラスベガス市場よりも、地方市場において、それに応じて（価格）設定を少し速く行うことができます。決算結果を見れば、非常に良好であることが分かります。

ニック・ジョセフ

ありがとうございます。シーザーズの地方リースの状況、それらの資産が現在どのようにパフォーマンスを示しているか、アップデートをいただけますでしょうか。明らかに、シーザーズに関するいくつかの報道があり、もし非公開化が行われる場合、どのような潜在的な影響があるのかという点についてです。

エド・ピトニアク

おそらく、それらの質問に逆の順序でお答えします。シーザーズはいかなることも確認しておらず、したがって、現在語られていることはすべて噂です。基本的な慣行として、我々は噂に対してコメントはいたしません。さて、シーザーズの地方のトレンドに関しては、火曜日に発表された彼らの決算結果を明らかに目にされたことと思います。

我々が確実に目にしているのは、シーザーズがここ数年間にわたり、ニューオーリンズや現在のレイクタホといった場所をはじめとする、多くの地方資産に対して非常に賢明に投じてきた設備投資（CapEx）の恩恵です。市場も同様に目にしていると思いますが、我々が明確に目にしているのは、その設備投資の恩恵であると考えています。また、いわば、シーザーズが自社のデータベースに対して行っている、ナラティブ（物語）の再強調にも注目すべきだと思います。

エド・ピトニアク

彼らは火曜日の決算電話会議において、デジタル戦略に関連したデータベースの重要性について語りました。ジョンが私よりもずっとよく知っていることですが、そのデータベースの大部分は、シーザーズのハブ・アンド・スポーク・システムにおける地方のスポーク（拠点）によって生成されているということを覚えておくことが重要だと思います。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、グリーン・ストリートのChris Darling様からです。どうぞ。

クリス・ダーリン

ありがとうございます。おはようございます。Cain and Eldridgeとの関係について、そのパートナーシップの長期的なビジョンについてお聞かせいただけますか？自社の成長計画を促進するという観点から、特に、さまざまな時期においてエクイティ（株式）資本の発行に踏み切りにくいと感じる場合などには、プライベート・キャピタル（民間資本）源と提携するという概念は非常に興味深いと感じています。

エド・ピトニアク

お話しできて光栄です、Chris。Cain and Eldridgeについて学んできたことですが、我々が彼らと提携して、今は1年半か、あるいは2年ほどになるかと思いますが、彼らが持つ世界観と体験型経済（experiential economy）に対するビジョンは、我々のものと非常に、非常に同期しており、一致しています。Cain and Eldridgeにおいて我々が真に価値を感じているのは、率直に申し上げまして、グローバルに機会を特定し、それを捉える際の彼らの「アニマル・スピリット（旺盛な投資意欲）」のエネルギーです。彼らは、この特定の時期、そしてグローバルな資本形成のこの特定の局面における、保険資本プール（insurance capital pools）の力の好例です。

エド・ピトニアク

ご指摘の通り、我々はVICIの資本の責任ある管理者として、グローバルな資本形成の状況を常に監視し、その資本がどこから来るものであれ、当社の事業、当社の成長、そして当社の持続可能性にとって非常に価値のある資本プールを特定していく必要があると考えています。我々がこうした取り組みを行うのは、決して初めてではありません。過去数十年にわたり、Prologisのような非常に優れたREITが同様の戦略を追求してきたのを、皆様もよくご存じかと思います。我々が必ずしもその戦略をそのまま模倣するとは言いませんが、優れたパートナーと共に成長していくことは間違いなく目指しており、Cain and Eldridgeはその一例です。

クリス・ダーリン

有益なお話でした。では、フォローアップとして、話題を少し変えさせてください。本日、Goldenの案件が完了（クロージング）しますが、あのチームが事業成長についてどのように考えているか、お聞かせいただけますか？具体的には、新規買収や既存ポートフォリオへの再投資など、近い将来において貴社が役割を果たせるような事項があるかどうか伺いたいです。

ジョン・ペイン

はい。素晴らしい質問です。Goldenのチームと面談を始めて以来、我々が期待しており、かつ述べてきたことの一つは、発表した通り、本件取引が本日完了することです。我々はその業務を開始します。

つまり、本件取引は本日完了します。我々が共に成長できる領域について、その取り組みを開始することになります。あちらのチームは、ポートフォリオの多様化を図るための独自の機会を継続的に模索したいと考えており、我々の資本は多くの面で彼らを支援できると確信しています。ご指摘の通り、我々は共に新規資産の買収を検討するだけでなく、既存資産において、新たな顧客を惹きつけEBITDAを成長させるためのアメニティ（付帯施設）の追加など、我々の資本がどのように彼らを支援できるかについても考えています。

ジョン・ペイン

それらについては初期段階の協議を行っており、案件が完了した今、今後数ヶ月から数年かけて、それらを真に精査し、具体化させていく予定です。素晴らしい質問でした。

クリス・ダーリン

お時間をいただきありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、CBRE Capital AdvisorsのJohn DeCree氏からです。どうぞ。

ジョン・デクリー

皆さん、こんにちは。質問の機会をいただきありがとうございます。エド、あなたは先ほど、魅力的な資本のプールについて、おそらくエクイティの観点でお話しされました。エド、あるいはデビッド、他の資本のプール、あるいはデットキャピタルの調達、つまり国際的な資金調達源について検討されたことはありますか？Pure Gamingの案件におけるカナダでの資金調達に注目しました。

明らかに、あちらの方が基準金利が少し低いですね。テナントの一社が円キャリートレードを利用していました。彼らは明らかに日本にMGMというプロジェクトを持っています。より創造的なデットキャピタルの活用によって、全体の資本コストを下げられるような機会があるかどうか気になっています。

デビッド・キースキ

はい、ジョン、いつもお話しできて嬉しいです。お元気だといいのですが。デビッドです。素晴らしい質問ですし、我々が設立以来議論してきたことでもあります。

VICIの初期にさかのぼると、我々はREITとしては非常に不自然なバランスシートを持っており、そのバランスシートを、より標準的な、明らかに投資適格なバランスシートへと移行させるために尽力してきました。我々は常に、将来のどこかの時点で、デットキャピタルと潜在的なエクイティキャピタルの両方の代替的な形態をどこから調達できるかについて、先を見据えた取り組みを行ってきました。カナダでの最近の買収については、まさにその通りです。あちらで債務を発行する機会があるかもしれません。

デビッド・キースキ

我々は、断続的に海外に目を向け、様々な資金調達市場や、他のトリプルネットリースREIT、さらには他のREITを活用するために、ユーロ建てかスターリング建てかを検討してきました。また、他のネットリースREIT、特にプライベートキャピタルへのアクセスに関して、最近の大手REITがどのような動きをしたかを注視しています。ですから、エドが言ったように、資本の良き管理者であり、我々にとって最も魅力的なプール、パートナー、そして機会を見つけ出すことは、我々が毎日懸命に取り組んでいることです。

ジョン・デクリー

ありがとう、デビッド。ジョン、あなたの冒頭説明の中で、ここ数四半期の投資活動の増加が明らかに強調されていました。あなたが答えるのか、あるいはエドが答えるのか分かりませんが、その活動増加という成功の要因として何が挙げられますか？単に好条件が揃っただけなのでしょうか？こうした取引や投資には、形になるまでにかなりの時間がかかることは承知していますが、何か変化があったのでしょうか、あるいは、もし何かあるとすれば、ここ数四半期で資本を運用できた能力の要因は何だとお考えですか？

ジョン・ペイン

ええ、ジョン、お話しできて嬉しいです。何も変わっていないと思います。質問の冒頭であなたが非常にうまく説明してくれましたが、これらの大きな案件のいくつかは時間がかかるのです。我々が10億ドル規模の案件や買収、あるいはクレジット（融資案件）を行っているときは。

ジョン・ペイン

案件には時間がかかります。5,000万ドルの案件に時間がかからないと言っているわけではありません。我々は案件の評価に対して細心の注意を払う必要があり、それが単にうまくいくのです。我々が実行の準備が整ったときに、タイミングがちょうど合うのです。

エド・ピトニアク

ジョン、少し付け加えさせてください。第1四半期のあらゆる活動にもかかわらず（その活動を認めていただきありがとうございます）、誰かがこの四半期を「静かな（quiet）」と表現するのではないかと、同僚たちと少し賭けていたのですが、実際に数名がそう言いました。ですが、私は（怒りで）爆発せずに済んだ自分をとても誇りに思っています。その通りです。

ジョン・デクリー

素晴らしい。ありがとうございます。いつもお話しできて嬉しいです。

エド・ピトニアク

ありがとうございます。

ジョン・デクリー

解説をありがとうございました。

ジョン・ペイン

ありがとう、ジョン。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、みずほ証券のロバート・ヨーガー様です。どうぞ。

ロバート・ヨージャー

こんにちは。おはようございます。皆様お元気でお過ごしのことと存じます。Caesars Regionalのリースについてもう少し詳しく伺わせてください。

リースに関して現在進行中の交渉や議論はありますか？あるいは、これら多くの資産における最近のCapEx（資本的支出）による改善についてですが、好調なスタートを切っており、物件レベルのNOI（営業純利益）の改善をもたらしているように見受けられます。それらの施策がどのように波及し、その結果としてカバー率を向上させるかについて、現在はどちらかというと静観している状況なのでしょうか？

エド・ピトニアク

ロバート、質問の前半部分についてですが、我々はテナントとのそのような議論についてコメントすることはありませんし、今後もありません。先ほど申し上げたことを繰り返させていただきますが、CapExが成果を上げているという肯定的な証拠、および、データベースを活用したハブ・アンド・スポーク・システムの強化に対するCaesars側の新たな注力については、その多くがリージョナル・レベル、つまり実店舗ごとに開発されているものです。

ジョン・ペイン

一点付け加えてもよろしいでしょうか。時として、資本を投入することだけがビジネスを成長させる唯一の方法であると判断してしまう方がいらっしゃるのではないかと感じているからです。このビジネスには浮沈があります。エドが説明したデータベースによってコントロールされることもあります。

ビジネスのあり方、インセンティブの実施方法、消費者セグメントの把握、そしてそれらを異なる方法でターゲットにすることは、しばしばビジネスを上下させます。資本は間違いなくビジネスの重要な一部ですが、収益を牽引するすべてではありません。ロイヤリティ、サービス、実行力、オファーがあり、カジノビジネスのような複雑なビジネスを見る際には、その点を理解することが重要です。

ロバート・ヨージャー

理解しました。非常に有益な補足情報をありがとうございます。もう一点だけ伺わせてください。Century Casinosで起きていることについて、何かコメントをいただけますでしょうか。

彼らはしばらくの間、戦略的見直しの過程にあるようですが、それらの資産のカバー率はかなり健全であると考えています。そのリースにおける、コーポレート・クレジット（企業としての信用力）と強力なフォーウォール・クレジット（店舗単位の収益力に基づく信用力）との間の乖離について、お話しいただけますでしょうか？ありがとうございます。

デビッド・キースキ

はい。ロバート、あなたはうまくまとめてくれました。彼らは銀行を雇い、戦略的検討（ストラテジック・レビュー）を発表しました。アセットレベルのカバレッジは非常に強力です。

彼らはアセットレベルで非常に優れた実行力を備えており、我々は、そのプロセスの中で何が起きているかについて、内部事情や共有できるような情報は一切持っていません。彼らのレバレッジを見ると、他社よりも少し高いかもしれませんが、貸借対照表に載っているそのタームローンに対処するための時間が2年あります。ご存知の通り、そこで何が起きているかのアップデートについては、彼らに直接質問する必要があります。我々は、事業運営、および我々のアセットで毎日働いている現場のスタッフについて、好感を持っています。

ジョン・ペイン

数年前に彼らと共同で、我々のミズーリ州のアセットに対して投入したプロパティ・グロース・ファンドへの増分資本の結果を知りたいと考えています。我々はその資本と、それがそれらの事業において何をもたらしたかを理解するために、多くの時間を費やしています。

ロバート・ヨージャー

ありがとうございます。

ジョン・ペイン

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問は、Capital One SecuritiesのDaniel Guglielmo様からです。どうぞ。

ダニエル・グリエルモ

皆さん、こんにちは。質問にお答えいただきありがとうございます。皆様は、何らかの形で米国のCPI（消費者物価指数）に連動したリースを多くお持ちです。翌年に多大な影響を与えるため、特に午前8時のレポートを注視している月はありますか？

エド・ピトニアク

はい。こんにちは、ダン。エドです。Caesarsのリースについては、毎年11月1日にリセットされるリースで、測定期間は7月、8月、9月です。

それ以外では、Venetianは3月にリセットされると思いますので、その測定期間は1月になるでしょう。はい。当然ながら我々はそれを注視していますが、当然ながら我々がコントロールできるものではありません。数値が公表されるのを待つだけで、それ以降に何が起こるかが分かります。

ダニエル・グリエルモ

感謝いたします。ありがとうございます。

デビッド・キースキ

ダン、私が付け加えたい唯一のことは、今朝のあなたのノートにも記載されていましたが、ガイダンスにおいて、我々の賃料スライド条項（escalators）における基本レート以外に想定されているものはありません。

エド・ピトニアク

良い指摘です。

ダニエル・グリエルモ

わかりました、ありがとうございます。皆様はニューヨークとアトランティックシティにいくつかの物件を所有されています。最近、ニューヨーク市に完全な商業カジノの一つがオープンしました。皆様、あるいはゲーミング・オペレーターのパートナー企業が、そこで考慮に入れているような競争圧力はありますか？何か補足的な情報をいただけると助かります。

ジョン・ペイン

ええ、それは素晴らしい質問です。現時点では、おそらく我々のテナントに尋ねるべきことでしょう。明らかに、テーブルゲームを備えたニューヨークのリゾーツ・ワールドがオープンしたのは2日前です。

ジョン・ペイン

テナント側でミステリーショッパー（覆面調査員）による調査が始まっています。これは我々も継続的に監視し、テナントも継続的に監視していく事項であり、それについて対話を行っていく予定です。それらの顧客がどこから来ているのか、半径20マイルなのか、15マイルなのか、50マイルなのか。彼らは時間をかけて把握していくでしょう。

明らかに、もし新しい市場が開設されれば――それが、ニューヨークの開設開始であったり、過去のバージニア州の開設や、過去数年間のネブラスカ州の開設であったりする場合、それは、第一に、我々のテナントが認識していることであり、彼らは継続的に追跡し、それに応じて提供するサービス内容を調整しています。

ダニエル・グリエルモ

素晴らしい。ありがとうございます。

ジョン・ペイン

ええ、どういたしまして。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問はモルガン・スタンレーのロナルド・カムデム氏からです。どうぞ。

ロナルド・カムデム

はい、ありがとうございます。冒頭コメントにあった「体験型不動産（experiential real estate）」に関する、私からの最初の質問です。補足資料にある、プロスポーツやテーマパークなど、貴社がまだ参入していないいくつかのセクターについて考えています。その機会についてどのように考えているのか、あるいは、実現に近づいているのか、それとも依然として静観している状態なのか、最新の見解をお聞かせいただけますか？

ジョン・ペイン

取引がいつ発表できるか、その正確な時期をお答えするのは困難です。申し上げられることは、もし1年前に同じ質問をされていたとしたら、現在の私が知っていることと比較して、状況は大きく異なっているということです。大学やプロスポーツのインフラに関わるプレーヤーについて、あるいは、こうしたアリーナや新しいスタジアム、大学の周辺開発がどのように行われ、どのように進展するのか、我々の資本がどこで効果的に機能するかといった知識ベースにおいて、我々は1年前よりも確実に多くのことを知っています。いつ資本を投入できるか、あるいは資本を投入するかどうかについては、お答えできません。

ジョン・ペイン

申し上げられることは、プロおよび大学のアスレチックス、特にスポーツ・インフラにおいて、引き続き大きな機会があると考えているということです。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。非常に助かります。では、Cain and Eldridgeの件、つまり非拘束的な合意について伺わせてください。こうした非拘束的な合意などはよく目にしますが、その点についてもう少し詳しく（color）お聞かせいただけますか。

これは単に「パートナーシップが行われている」というメッセージング（対外的な表明）に過ぎないのでしょうか？ なぜもう少し拘束力のあるものにしないのでしょうか？

エド・ピトニアク

そうですね、将来何が起こるのかを非常に明確に把握することなしに、何か拘束力のあることを行うのは困難です。3、4年後に共に何を行うかについて互いを拘束することは、非常に不必要かつ賢明ではないと思われます。合意が拘束力を持つか持たないかに焦点を当てるよりも、我々にとって最も重要なのは、見解の一致、おそらく最も重要なこととして価値観の一致、そしてOne Beverly Hillsを通じて行ってきたように、信頼に基づき、お互いのニーズを理解し、どのようにすれば互いのニーズに最善に応えられるかという真の欲求に基づいた関係を構築することだと考えています。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。私からは以上です。ありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。次の質問はBarclaysのリチャード・ハイタワー様です。どうぞ。

リチャード・ハイタワー

おはようございます。お時間をいただきありがとうございます。デビッド、あなたが先ほどの回答の一つで触れられていましたので、議論の対象として差し支えないと考えていますが、VICIが今後、何らかの形で民間資本を調達するという考えについて、改めて伺いたいと思います。最近のRealty Incomeに関する複数の発表のことを指しているのではないかと推測しています。

それらの発表を考えると、それぞれのケースにおいて、REITにとっての資本コストの面はもちろん、特定の資産グループ、ディールフローの周期性（cadence）、あるいは特定の相手方に適したリスクプロファイルといった点において、両方の取引相手にとって非常にユニークな問題を解決しているように思えます。

リチャード・ハイタワー

それを一つの雛形として考えた場合、VICIにおいてはどのような形になるのでしょうか？また、それは、明らかに非常に魅力的な水準にある現在の株価で、単に機関投資家パートナーが参入して株式を購入する場合と比較して、どのような違いがあるのでしょうか？

デビッド・キースキ

ええ、リッチ、あなたの質問の導入部は、私たちが考えている多くの事柄を突いていると思います。しかし、一歩引いて考えれば、私たちが最も重視しているのは、オルタナティブな資本源（alternative pockets of capital）がどこにあるかということです。明らかに、プロロジスが何年も前にファンド事業ですでに始めています。他社もそれを模倣しています。

私たちがファンド事業に乗り出すと言っているわけではありませんが、他社が何をしているかを注視し、学んでいます。こうしたハイグレードな資本ソリューションや、保険会社による資本源には非常に注目が集まっています。私たちはこれらを研究・学習しており、既存資産に対して、あるいは潜在的には将来の買収に対して、活用できる可能性があるかどうかを見極めているところです。これは、単に多様化を継続していくための手段なのです。

そうですよね？

デビッド・キースキ

私たちは分散された不動産ポートフォリオを求めています。そして、長期的に成長への意欲を実行し続けるためには、分散された資本源のプールを持つことが重要です。

リチャード・ハイタワー

なるほど。理にかなっていますね。おそらく、そのフォローアップとして、通常のディールフロー（案件獲得）能力について伺いたいと思います。フォワード（先渡契約等）をある程度使い果たしていることを踏まえると、明らかに他の形態の流動性をお持ちかと思います。

現在のバランスシートの状態において、現在の総買収能力がどの程度になるのか、具体的な数値として示していただけますでしょうか。ありがとうございます。

デビッド・キースキ

はい。申し上げました通り、レバレッジ範囲の下限においては、追加の負債余力があります。先ほどコメントしたように、年間ベースで配当後6億5,000万ドルの真のフリーキャッシュフローがあります。現在の株価水準は、我々にとってそれほど魅力的ではありませんが、手をこまねいているわけではありません。

ジョンとチーム、つまり事業開発チームは、日々案件のソーシングに懸命に取り組んでいます。私たちのビジネスの特殊性は、すでにご覧いただいた通り、物事が進むのに時間がかかり、案件が不定期かつまとまった規模（lumpy and chunky）で発生するという点にあります。現在利用可能な資本源を用いて、外部成長計画を実行し続けられると確信しています。

リチャード・ハイタワー

了解しました。ありがとうございます。

デビッド・キースキ

ありがとう、リッチ。

オペレーター

ありがとうございます。それでは、締め括りの言葉として、エド・ピトニアクにマイクをお戻しします。

エド・ピトニアク

はい。本日お電話で参加いただいている皆様に感謝を申し上げ、締め括らせていただきます。本日は大変お忙しい日であり、また決算シーズンで非常に多忙な時期であると承知しております。皆様のお時間とご支援に感謝いたします。

それでは、7月下旬に再びお話しできることを楽しみにしております。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本会議を終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。それでは、お電話を切断していただいて結構です。