VNO（ボルナド・リアルティ・トラスト） FY2026 Q1 決算説明会

オペレーター

おはようございます。Vornado Realty Trustの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。本日進行を務めさせていただきますロッコと申します。この電話会議は、再生用に録音されています。

すべての回線は受信専用モードとなっております。スピーカーは、プレゼンテーションの最後に行われる質疑応答セッションにて、皆様の質問にお答えいたします。その際は、タッチトーン電話で「スター（＊）」を押してから「1」を押してください。それでは、エグゼクティブ・バイスプレジデント兼コーポレート・カウンセルのスティーブ・ボレンスタインにマイクをお渡しします。

どうぞ。

スティーブ・ボレンスタイン

Vornado Realty Trustの第1四半期決算電話会議へようこそ。昨日の午後、当社は第1四半期の決算リリースを発行し、証券取引委員会（SEC）に四半期報告書（Form 10-Q）を提出いたしました。これらの書類、および補足財務情報パッケージは、当社ウェブサイト（www.vno.com）の投資家情報（Investor Relations）セクションからご覧いただけます。これらの書類、および本日の電話会議では、特定の非GAAP財務指標について説明いたします。

これらの指標と、最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整表は、決算リリース、Form 10-Q、および財務補足資料に含まれています。本電話会議における発言には将来予測に関する記述が含まれる場合があり、さまざまなリスク、不確実性、その他の要因により、実際の結果がこれらの記述と大きく異なる可能性があることにご注意ください。

スティーブ・ボレンスタイン

これらのリスクおよび不確実性に関する詳細については、2025年12月31日に終了した会計年度の年次報告書（Form 10-K）を含む、証券取引委員会への提出書類をご参照ください。本電話会議には、本日時点においてのみ正確である可能性のある、時間の経過とともに変化する情報が含まれる場合があります。当社は、将来予測に関する記述を更新する義務を負いません。本日の経営陣による冒頭の挨拶は、スティーブン・ロス（会長兼最高経営責任者）と、マイケル・フランコ（社長兼最高財務責任者）が行います。

また、当社のシニアチームも出席しており、質問にお答えできる体制を整えております。それでは、スティーブン・ロスに交代いたします。

スティーブン・ロス

ありがとう、スティーブ。皆さん、おはようございます。Vornadoの事業は引き続き極めて好調であり、ますます良くなっています。私たちは、強固で長期的なオーナー市場（貸主優位市場）の波に乗っています。

ニューヨークは、間違いなく全米で最も強力な不動産市場です。詳細はまもなくマイケルから説明しますが、今日は別の話がありますので、私が最初の質問をさせていただきます。質問：マムダニ市長とケン・グリフィンの間の口論についてどう考えていますか？また、それが貴社の350パーク・アベニューの開発にどのような影響を与えますか？回答：まず、私はケンの代弁はできませんし、することはできませんが、曖昧さなく彼を支持します。最近拡散されたビデオにおける間違いや不適切な振る舞いはさておき、私たちはマムダニ市長の成功を願っています。

ここで、私の立場を明確にさせてください。

スティーブン・ロス

Vornadoはニューヨークの企業であり、私自身もニューヨーク市民です。ブルックリンで生まれ、ブロンクスにあるデウィット・クリントン公立高校に通いました。Vornadoも私も、ニューヨーク市民であることを幸運に思っています。私の娘と3人の孫娘はブロンクスに住んでおり、息子とその家族はブルックリンに住んでいます。

56年連れ添った妻と私は、マンハッタンに住み、働いています。私たちはルールに従い、公平な負担を果たしています。Vornadoは今年、5億6,000万ドルの不動産税を支払う予定であり、これは間違いなくトップ3に入るはずです。これには、私やVornadoの従業員がニューヨーク市および州に支払っている個人所得税は含まれていません。

私たちは死に物狂いで働いています。自慢しているわけではありません。私たちは、生涯を通じて成し遂げてきた成果を非常に誇りに思っています。

スティーブン・ロス

私たちは、THE PENN DISTRICT（ペン・ディストリクト）を変貌させるために数十億ドルを投資している企業です。ニューヨークは労働組合の街であり、私たちも労働組合のある職場（ユニオン・ショップ）です。当社のビルや建設現場では、何千人もの勤勉なニューヨーク市民を雇用しています。あの醜く、不必要なビデオのパフォーマンスは、ケン・グリフィン個人にとって、そしてある意味で私にとっても個人的な問題です。

ご承知の通り、Vornadoと私は、「220 Central Park South」のレジデンシャル・ビルと「350 Park Avenue Citadel Tower」の両方のデベロッパーです。私たちの若い市長が、ケン・グリフィンの自宅の前でこのようなパフォーマンスを行い、彼に対して徹底的な嘲笑を浴びせたことに、私たちは皆、衝撃を受けています。これは無責任であると同時に、危険な行為でもありました。

スティーブン・ロス

先ほど申し上げた通り、Vornadoはパーク・アベニューの街区に位置する築65年のビルのオーナーです。このビルは、シタデル（Citadel）のニューヨーク本社タワーのために高さを上げる改修が行われます。このタワーは数千人を雇用し、ニューヨークを世界の金融の首都としてさらに確固たるものにし、多額の税金を納めることになります。このビルは、ブロックの先に建つJPモルガン・チェースの新本社の設計を担当した、フォスター・アンド・パートナーズと同じ建築チームによって設計されています。

これは今や、我々が進めるべきプロジェクトです。この規模のプロジェクトには数年を要します。私たちはすでに、前々回および前回の2つの市政当局と協力してきましたが、その両者がこのプロジェクトの利益を認識し、熱狂的に歓迎し、支持してきました。その証拠に、このプロジェクトに対して極めて稀なULURP（統一土地利用審査手続き）の全会一致の承認が得られています。

解体作業は文字通り数日前に始まり、私たちVornadoは準備万端です。

スティーブン・ロス

申し上げなければなりませんが、ここや全米の政治家たちが怒りと軽蔑を込めて吐き捨てる「富裕層に課税せよ（tax the rich）」というフレーズは、一部の卑劣な人種差別用語や、「川から海まで（from the river to the sea）」というフレーズと同じくらい憎悪に満ちたものだと私は考えます。これらの世論調査が示唆しているのは、富裕層は邪悪である、あるいは敵である、標的である、あるいは単なるカモである、といったことのようです。政治家が標的にしている富裕層は、無一文からスタートし、アメリカン・ドリームの象徴である人々です。彼らは最大の雇用主であり、最大の慈善活動家でもあります。

そして、ニューヨークの所得税の50%を納めているのは、わずか1%の人々なのです。彼らがアメリカの偉大な経済ピラミッドの頂点にいるのには理由があります。彼らは賞賛され、感謝されるべき存在なのです。

スティーブン・ロス

提携相手であり友人でもあるケンは、最高の中の最高です。現在はどのような状況でしょうか？前四半期に議論した通り、ケンは、我々の開発ジョイントベンチャーに参加し、シタデルをアンカーテナントとする新しい190万平方フィートのタワーを建設するというオプションを行使しました。ケンと共にベンチャーに参加するか、あるいは彼に売却するかを決定する期限は7月中旬までです。我々が全力を投入する可能性が高いと考えています。

この溝は、ここでの短期的な出来事や個人的な謝罪によって修復できるものではありません。私が市長にお願いしたいのは、毎日の最優先事項として、ビジネスを歓迎し、ビジネスに友好的であることを始めることです。それこそが、彼の施策を遂行するための成長と財政的手段を得るための唯一の方法です。その施策のいくつかは、興味深く、妥当なものであると言わざるを得ません。

スティーブン・ロス

公共の安全、学校、育児、清潔な街並み、住宅の負担可能性、ホームレス支援プログラムなどです。選挙は終わりました。今は、見せびらかす時ではなく、懸命な働きと経営の時です。ニューヨークは、市予算が1,200億ドル、州予算が2,500億ドルという巨大な組織です。

もし50億ドルまたは100億ドルの予算不足があるならば、増税ではなく管理によって、確実にその資金を見出すことができるはずです。高税率のニューヨークが、低税率または無税のフロリダやテキサスと比較して、一人当たりの支出が2倍以上であることは興味深い点です。ここに教訓があります。おそらく、この失策から何か良いことが生まれるかもしれません。

おそらく、ケンを動員して、ニューヨークの有権者を啓発し、志を同じくする候補者を選出するための取り組みを主導してもらうことができるでしょう。

スティーブン・ロス

ケンならできます。彼はビジネス界全体を鼓舞できる人物です。ここで興味深い事実を一つ。Partnership for New York Cityのメンバーだけで、100万人の有権者を雇用しています。

我々の何百人ものビジネスリーダーが、ケンを支持するために列を作るでしょう。私もその列の先頭に並ぶでしょう。私は、選挙後には全ての側がこれに協力し、大義のために当選した候補者を支持するということを教わりましたし、アメリカではそうであると信じています。我々の市長は若く、聡明で、エネルギッシュです。

あちこちで少し調整を行えば、彼のリーダーシップはこの偉大な都市をさらに偉大なものにできるでしょう。税基盤を拡大することが勝者への道であり、増税は敗者への道であることを、彼は時とともに学ぶでしょう。繰り返しますが、税基盤を拡大することが勝者への道であり、増税は敗者への道であることを、彼は時とともに学ぶでしょう。

スティーブン・ロス

勤勉な上位1%は敵ではなく、味方であるということです。この間違いから学び、前進しましょう。レナートの話に移ります。我々は現在、業界内で最高レベルの成長をもたらすと確信している、一連の資産と進行中のプロジェクトを有しています。

これらすべてを実行することが、現在の我々の唯一の焦点です。今年、2026年には、PENN 1およびPENN 2におけるリーシングの主要な業務を完了させる予定です。マイケルとトムが四半期ごとに述べている通り、我々の公表数値は2026年末から2027年にかけて、これらすべてを反映することになります。

スティーブン・ロス

ポートフォリオの強化と優れた案件の獲得に注力する取り組みの一環として、先週、パークアベニューの主要な一帯に位置する120万平方フィートのクラスAオフィスビルであるパークアベニュー・プラザの49%の持分を取得したことを発表しました。この資産は、我々の350パークアベニュー・プロジェクトの真向かいにあります。このビルはブルーチップ（優良）テナントによって99%が埋まっており、加重平均リース期間は11年、賃料は市場価格より40%〜50%低くなっています。パークアベニューのプライムAAA資産が取引に出ることは稀であり、我々は素晴らしい購入ができたと考えています。

我々は、再調達コストに対して65%〜70%のディスカウントとなる、1平方フィートあたり950ドルでこの資産を購入しています。

スティーブン・ロス

我々は、レバレッジを活用してリターンを高めるために、2031年まで続く3%未満の固定金利ローンを引き継ぎます。この取引により、初年度の通年ベースで約0.10ドルの増益（accretive）が見込まれます。当該資産の残りの51%を所有するフィッシャー家と提携できることを嬉しく思います。我々はフィッシャー家と長年の関係があります。

彼らは我々とよく似た考えを持つ、一流のオペレーターです。パークアベニュー・プラザ、最近取得した623 Fifth Avenue、そして現在進行中の350パークアベニューの開発により、極めて高い収益性を伴いつつ、極めて高品質なプライム資産の持分として、およそ200万平方フィートをポートフォリオに加えることになります。

スティーブン・ロス

623 Fifth Avenueについて言えば、これは我々の383,000平方フィートの資産であり、マンハッタンにおける最高級のブティック・オフィスビルとなるよう再開発を進めています。設計と計画は大幅に進んでいます。市場からは素晴らしい反応を得ており、すでに我々の想定（賃料）と同等、あるいはそれ以上の、積極的なテナントの関心を集めています。我々のリテール資産への需要は堅調で、加速しています。

市場には、売り出し中の資産がいくつかあります。最近発行した株主への書簡では、自己株式買いについて説明しました。現在までに、2億ドルの自己株式買いプログラムに基づき、普通株700万株を1株あたり平均25.80ドル、総額1億8,000万ドルで買い戻しました。先週、当社の取締役会は、追加で3億ドルの買い戻しプログラムを承認しました。

では、マイケルへ。

マイケル・フランコ

ありがとう、スティーブン。皆様、おはようございます。第1四半期の比較FFOは、前年同期の1株あたり0.63ドルに対し、0.52ドルでした。この減少は、前四半期までの我々のコメントと一致しており、主に前年第1四半期における、以前に計上されたPENN 1の地代費用の戻し入れ、および純利息費用の増加によるものですが、前年に行われた770におけるNYUマスターリースの実行、ならびにPENN 1およびPENN 2における力強い収益成長によるFFOの増加によって、一部相殺されています。

マイケル・フランコ

決算発表資料の2ページ目と、財務補足資料の6ページ目に、前四半期比のブリッジ（要因分析）を用意しています。2026年度の比較可能FFOは、GAAP賃料の発生、2026年6月の社債償還後の利息費用の減少、および当社のSNOに関連する季節性により、四半期ごとに増加し、2025年度をわずかに上回ると予想しています。以前お伝えした通り、PENN 1およびPENN 2のリーシング完了によるプラスの影響、ならびに最近のパーク・アベニュー・プラザの買収によるプラスの影響が効いてくることで、2027年には大幅な収益成長を見込んでいます。リーシングについてお話しします。

マンハッタンのオフィス市場は、全米で群を抜いて最高であり、過去10年間で最も強力な年度のスタートを切っています。

マイケル・フランコ

マンハッタンのリーシング・ボリュームは、2014年以来、第1四半期として最高の、1,200万平方フィート近くに達しました。当社が競争している1億8,000万平方フィートのクラスA優良ビル市場では、供給と需要の著しい不均衡が生じています。ミッドタウンやウエストサイドの主要サブマーケットにおける供給可能率は大幅に低下しており、建設コストと期間を考慮すると、当面の間、新規供給はほとんど見込めません。これらすべてが、テナントによるスペースの争奪戦と賃料の急激な上昇を招いています。

私たちが長らく予測してきた「家主市場（オーナー有利な市場）」が、まさに到来しています。現在の操業環境は、前回の決算説明会以降、さらに複雑化しており、地政学的な変動性もここしばらくで見られなかったほど高まっていますが、米国経済、そしてニューヨーク経済も、引き続き堅調に推移しています。

マイケル・フランコ

中東紛争がより長期化し、より大きな経済的影響を及ぼすリスクはありますが、現在までのところ、テナントの行動に変化は見られません。世の中ではAIに関する恐怖心の煽りが多く、当社もそのリスクを尊重してはいますが、過大評価されていると考えています。過去50年間にわたり、オフィスを利用する職種は、新しいテクノロジーに基づいて進化し続けてきました。パーソナルコンピュータやワードプロセッサが導入された1980年代のコンピュータ革命から、インターネットがワークフローやコミュニケーションの方法を変えた2000年代、そして現在はAIが効率を向上させ生産性を高めている時代へと至っています。

あらゆる事例において、オフィスを利用する職種は減少したのではなく、事務職的な機能から知識集約型の役割へとシフトしたのです。新しい革命のたびに、新しいビジネスが生まれ、雇用が純増することで、生産性と経済成長が促進されてきました。

マイケル・フランコ

業界、職種、地域によって、勝者と敗者が分かれるでしょう。間違いなく、ニューヨークとサンフランシスコは、この国の知性とイノベーションの拠点として、人材が引き続き集まる最高のビルとともに、勝者となるでしょう。ヴォルノア（Vornado）では、370万平方フィートをリーシングし、第4四半期にはニューヨークのオフィスで96万平方フィートを契約するという、当社史上2番目に好調なリーシング年を終えたところです。ビジネスは引き続き非常に好調です。

昨年の勢いは、2026年度第1四半期も継続しています。第1四半期には、ニューヨークの31万1,000平方フィートを含む、全体で42万6,000平方フィートのオフィススペースをリーシングしました。当社の指標は非常に強力でした。

マイケル・フランコ

マンハッタンの平均開始賃料は平方フィートあたり103ドルで、マーク・トゥ・マーケット（時価評価）では、GAAPベースでプラス11.7％、キャッシュベースでプラス9.7％、平均リース期間は9年でした。当社のニューヨーク・オフィスのパイプラインは堅調であり、提案のさまざまな段階にある100万平方フィート以上のリース交渉が進んでいます。資本市場に目を向けると、現在の地政学的環境によりプライシング（価格設定）は多少拡大しているものの、ニューヨークのクラスAオフィス資産に対するファイナンス市場は引き続き強力かつ流動的です。投資物件の売買市場も同様に過熱しており、幅広い層の買い手がニューヨーク市に強い関心を寄せています。

第1四半期、当社は資本市場で非常に活発に活動しており、その大部分については前回の決算説明会で触れています。

マイケル・フランコ

2026年および2027年の満期についてはほぼすべて対応済みであるため、今後18か月間に完了させる必要のある重要なファイナンスはありません。今後2〜3年間にわたって、貸し手と調整を進める必要があるローンはまだいくつかあります。最後に、当社の流動性は、現金12億ドルと未使用のクレジットライン14億ドルを合わせて、26億ドルと強力な水準を維持しています。それでは、質疑応答のためにオペレーターに交代します。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを開始いたします。ご質問がある場合は、電話機の「＊（スター）」ボタンを押してから「1」を押してください。待機列から外れることを希望される場合は、「＊」を押してから「2」を押してください。

スピーカーフォンをご使用の場合は、番号を押す前にまず受話器を取る必要がある場合があります。繰り返します。ご質問がある場合は、電話機の「＊」を押してから「1」を押してください。次の通話者に移る前に、各通話者には1回の質問と1回の追加質問が許可されます。

最初の質問は、Evercore ISIのSteve Sakwa氏からです。どうぞ。

スティーブ・サクワ

はい、ありがとうございます。おはようございます。スティーブです。街や政権に関する冒頭の発言をありがとうございました。

マイケルの、パイプラインと100万平方フィートに関するコメントについて伺いたいと思います。そのうちのどれくらいが、今後のリース満期分で、どれくらいがポートフォリオ内の空室分なのかについて、マイケルかグレンが少し詳しく説明していただけないでしょうか。おそらくその大部分はニューヨークのものだと思いますが、ニューヨーク、シカゴ、サンフランシスコの需要動向の比較についても議論していただければと思います。

マイケル・フランコ

良い質問です、スティーブ。

グレン・ワイス

こんにちは、スティーブ。グレンです。お元気ですか？ 当社のパイプラインは非常にバランスが取れています。100万平方フィートのうち、ちょうど半分が新規拡張、残りの半分が更新です。

もう一点、更新に関して言えば、市場において優良なスペースが不足しているため、代替となる優良物件が見つからないことから、多くのテナントが更新に向けて早めに相談に来ています。これは、家主優位の市場（ランドロード・マーケット）が高まっている主要な指標です。

グレン・ワイス

都市別で見ると、サンフランシスコは非常に好調です。第1四半期の数字からお分かりいただける通り、多少の空室はありますが、すべての空室に対して非常に活発な動きがあります。555タワーにおける当社の取引は、現在1平方フィートあたり160ドルを超えています。サンフランシスコ全体の取引量は、週を追うごとに強まっています。

間違いなく、現地の皆さんの感触は非常に良くなっており、取引は非常に一定のペースで進んでいます。シカゴも上向いてきています。需要は改善しています。取引は厳しいものですが、間違いなく新しいテナントが市場に入ってきており、第2四半期および夏季に向けて、市場にはより多くのテナントからの提案が入ってきています。

スティーブ・サクワ

ありがとうございます。では、追質問として、リース開始に関して、Verizonのリースに関してステータスに少し変化があったように見受けられました。彼らの、その、ビルにおける最終的なステータスがどのようなものか、また、そのリースが少し早めに開始されたのか、そしてそれが2026年の利益成長にとってプラスになるのかどうか、お聞かせいただけますでしょうか？

トム・サネリ

スティーブ、トム・サネリです。前半の部分については私が回答し、ステータスについてはグレンから話してもらうことにします。というのも、Verizonからはスペースの内装工事を行わないと伝えられており、彼らはそれをサブリース市場に出したため、GAAP（一般に認められた会計原則）に基づき、当社は早期に収益認識を開始することが認められています。それが2026年を通じて反映されることになります。

それは第1四半期から始まっています。

グレン・ワイス

リーシングの面では、そのスペースの区画は非常に素晴らしいものです。20万平方フィートあり、そのうち3万平方フィートは屋外スペースを含みます。当社は非常に有利な立場にあります。そもそも、リース全体に対してVerizonの上場親会社による保証があるため、信用力は非常に高いです。

当社もVerizonと同様に、引き続きスペースの案内を行っています。非常に活発な動きがあります。結果がどうあれ、そのポジションに関してVornadoは非常に有利な状況にあります。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、BMOキャピタル・マーケッツのジョン・キム様からです。どうぞ。

ジョン・キム

ありがとうございます。スティーブ、冒頭のご発言、感謝いたします。今後の進め方についての考え方が非常に明確になりました。ただ、350 Parkに全力投球しているという点について伺いたいのですが、たとえCitadelがそのビルにコミットしないとしても、全力投球なのでしょうか？ また、7月に保有しているプット・オプションについては、どのように捉えるべきでしょうか？

スティーブン・ロス

最後の方が聞こえませんでした。

マイケル・フランコ

プット・オプションについてはどのように考えるべきか、ジョン、そうおっしゃいましたか？

ジョン・キム

はい、その通りです。それは見送るものなのですか、それとも期限を延長できる可能性があるものなのですか？

スティーブン・ロス

答えは、ケンが進める決断をしたということです。私たちが参加者になるか売却者になるかを決めるまで、夏まで時間があります。私たちはその時間を最大限活用するつもりであり、それが我々にとって賢明かつ正しい判断であると考えています。まだいくつか書類やその他の詳細を詰める必要がありますが、私の発言は、我々は全面的に関与することになると予想している、というものでした。

全面的に関与することになると予想していますが、現時点ではまだ法的拘束力のある確約ではありません。

ジョン・キム

それは、シタデル社のコミットメントがあってもなくても、全面的に関与するということですか？

スティーブン・ロス

それは……、ええと。

マイケル・フランコ

いえ、答えを。

スティーブン・ロス

何ですか？

ジョン・キム

質問は、賃貸の観点からCitadelがコミットしているかどうかにかかわらず、すべてが確定しているということでしょうか？

スティーブン・ロス

いいえ。

マイケル・フランコ

いいえ。

スティーブン・ロス

ただ、Citadelがコミットする必要があります。彼らはコミットするでしょう。つまり、この取引全体は、Citadelが少なくとも85万平方フィートを借り入れるアンカーテナントになるという事実に基づいています。もっと多くなると予想していますが。

ケン・グリフィンが60%のパートナーであり、我々が36%のパートナー、そしてルディン・ファミリーが4%のパートナーです。それが現状です。この件に関しては、ケンがまずコミットしています。これらすべてがまとまり、真夏には非常に明確になるでしょう。

ジョン・キム

わかりました。ありがとうございます。前四半期にご提示いただいた、2億ドルの「契約済み未開始リース（signed leases not commenced）」の数値について伺いたいと思います。その数値について、金額規模、タイミング、およびその期間中の既知の退去による相殺があるかどうか、アップデートはありますでしょうか？

マイケル・フランコ

おはようございます、ジョン・キム。その数値については、まだ同程度の水準にあると言えます。今日ではおそらく、わずかに大きくなっていますが、概ね同じ水準です。進捗の観点から言えば、今後2年間、四半期ごとに、おそらく10%から12%ずつ入ってくると考えています。

契約満了や空室などによる相殺要因はいくつかあります。前回の電話会議でスティーブンが、モデリングの観点から、1株あたり0.40ドルがボトムラインに反映されると想定すると言ったと思います。現時点ではその方針を維持します。それによって、その2億ドル程度の進捗ペースを把握していただけると思います。

マイケル・フランコ

それは今第一四半期に始まりました。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、ラデンバーグのフローリス・ファン・ダイクム氏からです。どうぞ。

フローリス・ヴァン・ダイカム

ありがとうございます。例の大型のSNOパイプラインについて、もう少し詳細を伺えますでしょうか。そのSNOパイプラインのうち、ペン・ディストリクトに含まれる割合は何パーセントで、そのうち小売リースはどの程度含まれていますか？特にアッパー・フィフス・アベニューでいくつかリーシングを行っていますよね。ポートフォリオにおける、ペン・ディストリクトと他のエリアとの比較について、もう少し詳しく教えていただけますでしょうか。

マイケル・フランコ

おはようございます、フロリス。その数字は、ほぼすべてオフィスです。現時点では、小売の数字をお答えすることはできません。明らかに、Metaとのリース契約は大きなプラス要因です。

200という数字に関して、ペンと他を比較すると、おそらく3分の2がペンだと言えます。これは驚くべきことではないでしょう。

フローリス・ヴァン・ダイカム

ありがとうございます。

マイケル・フランコ

PENN 2のリーシング完了と、PENN 1の残りの状況を考えれば（当然のことです）。

フローリス・ヴァン・ダイカム

Park Avenue Plazaの買収に関する追加の質問です。つまり、何がきっかけでその取引が成立したのでしょうか？Fisher Brothersは、なぜ売却したのでしょうか？私の勘違いでなければ、0.10ドルの増益（アクリーション）を得るために、コスト・イールドは6〜7%程度になるように見えます。それは非常に魅力的に思えます。それはキャッシュ・イールドですか、それともGAAPベースのイールドですか？今後、その物件からどれほどの収益成長を見込んでいますか？

マイケル・フランコ

フロリス、正直なところ、あなたがここで質問されたことをすべて覚えておきたいくらいです。我々はこの買収に興奮しています。パーク・アベニューでは、この種の資産が取引されることは滅多にありません。間違いなく、パーク・アベニューにおける最高の資産の一つです。

キャッシュベースの利回りに関しては、既存の負債を考慮すると、およそ8%です。GAAPベースでは、二桁を大きく超えています。スティーブが説明した通り、ここの賃料は市場価格を大幅に下回っています。おそらく、少なくとも1フィートあたり50ドルは市場価格を下回っています。

時間が経てば、状況は固定されたものではありません。テナントとの動きがあります。我々はそれを捉えていくことになりますが、それは賃料が上昇しない場合でもの話です。

マイケル・フランコ

もし賃料がさらに上昇すれば、そのGAAPベースの利回りは拡大するはずです。我々は期待しています。ちなみに、Fisher社はすべてを売り払ったわけではありません。彼らは残っています。

依然として51%を保有しており、同資産における彼らのパフォーマンスの実績は素晴らしいものだと考えています。優良なテナント層です。長期契約となっています。彼らは高品質なテナントと長期リース契約を結ぶのが非常に巧みであり、それがこの資産に反映されています。

そしてテナントについても、その経験についていくつか話を伺いましたが、資産の品質についてこれ以上ないほど絶賛していましたし、彼らはそこで時間をかけて成長してきました。我々はこの資産に期待しています。時間をかけて多大な価値を創造できると考えています。あなたのコメントと質問にはすべてお答えできたと思います。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、Piper Sandlerのアレクサンダー・ゴールドファーブ氏からです。どうぞ。

アレクサンダー・ゴールドファーブ

こんにちは。そちらはおはようございます。スティーブ、ええ、同感です。冒頭の発言に感謝します。

まさに驚くべき内容です。お話をありがとうございました。マイケル、フローリスの質問に続けて伺います。26年度のガイダンスにおける2つの項目についてです。

1つ目は、パーク・アベニューに関する0.10ドルの増益（accretion）についてです。これはGAAPベースの影響でしょうか、それともFFOを考える際のようにキャッシュベースのものなのでしょうか？次に、ガイダンスに関する質問の2つ目は、350番地におけるマスターリースの変更に関する項目についてで、それが今年の収益にどのように影響するかを知りたいと考えています。これが最初の質問です。

マイケル・フランコ

パーク・アベニュー・プラザの0.10ドルという数値は、通年のランレートです。もちろん、2026年にその数値が得られるわけではありません。これはGAAPベースの数値です。350番地に関しては、シタデル（Citadel）が開発を開始したいと考えたため、変更が行われました。

彼らは退去を希望していました。旧CMBSローンのデフェーズ（債務の充当・解消）を行わずに解体を開始することはできませんでした。そのローンは、弊社のForm 10-Qでご覧いただいた通り、デフェーズされました。マスターリースは修正されました。

文書内では多くの変更が行われました。それは2026年の収益に対するマイナス要因でした。我々のコメントを踏まえると、その通りです。

スティーブン・ロス

アレックス、この取引では、シタデルが建物を退去して解体することになった際、賃料が減少することを常に想定していました。

マイケル・フランコ

あるいは（賃料が）なくなることさえ。

スティーブン・ロス

その減少による収益へのマイナスの影響は、その多くが利息の資産化などによって補填されることになります。具体的に何が起こるのでしょうか？

トム・サネリ

2026年については、JV（合弁事業）に参画するかどうかを決定するまでの今後数ヶ月間は、相殺されます（収支はゼロになります）。350パークからの収益は発生しません。決定を下した後は、JVに参画すると仮定して、利息および費用の資産化を開始します。

スティーブン・ロス

それは、36の数値と同等か、あるいは上回るのでしょうか、それとも下回るのでしょうか？

トム・サネリ

当初は少し少なくなりますが、最終的には2027年、2028年、2029年にかけて、基本的には以前得られていたものと同等になります。

マイケル・フランコ

マスターリースを理由としたマイナスの影響が5、6ヶ月間続いています。繰り返しになりますが、アレックス、これは以前お伝えした通りです。

スティーブン・ロス

アレックス、それで納得してもらえますか？

アレクサンダー・ゴールドファーブ

素晴らしい。スティーブ、2つ目の質問は、大局的な視点についてです。シタデルと市長との緊張関係に関してですが。2019年に、Amazonがクイーンズに進出することを望んでいましたが、彼らは拒絶されました。

これほどの即座の否定的反応や政治的な神経質さは記憶にありません。今日では、明らかに事態がはるかに速くエスカレートしています。何が変わったのだとお考えでしょうか。つまり、確かに、ここでの政治はより左派的、より進歩主義的になりました。

なぜ今回、政治家たちは、Amazon、市、州が喜んでいた時よりも、全員を満足させようと、これほどまでに躍起になっているとお考えでしょうか。Amazonがクイーンズから立ち去った時でさえ、波紋すら起きませんでした。今は当時とは違うようです。何が違うのでしょうか。

スティーブン・ロス

うーん、分かりませんね。政治界がAmazonを失ったことに対して、何の悔いも抱いていないようであるというあなたの指摘は正しいです。その一方で、政治界はデジタルチームが重要であり、多大な貢献をしていると考えています。政治指導層やビジネス指導層の間には、これが間違いであったという、私が「大失策」と表現したような、重大な感覚があります。

これは修復されるべき事柄です。どうなるか見てみましょう。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、グリーン・ストリートのディラン・バーズィンスキー様からです。どうぞ。

ディラン・バージンスキー

皆さん、こんにちは。ご質問の機会をいただきありがとうございます。マイケル、イランでの戦争に関連した資本市場のボラティリティにより、プライシングが拡大したとおっしゃったかと思います。それについて、もう少し詳しくお聞かせいただけますでしょうか。

また、前四半期に資産を市場に出すことを検討しているとおっしゃっていたかと思いますが、それに関連したコメントも添えていただければと思います。それらのプロセスがどのように進んでいるかについて、何かお聞かせください。

マイケル・フランコ

資金調達市場についてですが、資金調達市場は昨年から今年にかけて、非常に好調でした。ここしばらく見たことがないほど、スプレッドもタイトでした。ボラティリティを考慮すると、少し後退しましたが、市場にはまだ厚みがあります。特に高品質な資産については、依然として取引を成立させることが可能です。

大きな影響とは言いませんが、実情としては、米国債が恐らく30ベーシスポイントほど上昇しており、それに伴いスプレッドも少し拡大しているため、借入コストが少し広がっています。それほど極端な違いではありません。高品質な資産については、依然として非常に機能している市場です。おそらく40、50ベーシスポイント程度の範囲内です。

マイケル・フランコ

あの時、あのような行動をとっておいて良かったと思っています。繰り返しますが、今日の市場環境に（翻弄されるような状況では）ありません。やはり、取引を成立させることは可能です。資産売却の面については、スティーブが言及したように、いくつかの資産売却を進めています。

それは事実です。発表すべき事項があれば発表しますが、答えとしては、パイプラインにはいくつか意味のある案件があります。潜在的な買い手と活発な協議を行っています。私の冒頭の言葉でも述べた通り、ニューヨーク市への関心は、買い手の種類という点において拡大し続けていると言えます。

マイケル・フランコ

ニューヨークが他を圧倒して最高の市場であることについては、コンセンサスが得られていると考えています。資産は、賃料は上昇しており、資産価格は再調達コストに対して割安な水準にあります。供給がそれほど増えないという認識もあります。グローバル資本は、ニューヨークに対して非常に安心感を抱いていると思います。

世界中の資金源から聞いていることの一つは、世界中で様々なことが起きていることを踏まえると、米国は依然として最も安全で流動性の高い市場であるということです。世界各地から米国へと流入する資本は、今後も続くと考えています。つまり、ニューヨーク市がそのうちの極めて大きなシェアを獲得することになるでしょう。それが我々の見ている状況です。

具体的な発表ができる段階になれば発表しますが、現在取り組んでいる案件については期待を持てる内容です。

ディラン・バージンスキー

次に賃料上昇の側面についてですが、数四半期前に、今後5年間で20〜25%の賃料上昇を見込む場合、それについてどうお考えかとお聞きしました。スティーブ、あなたは、それは良いことではあるものの、供給と需要の不均衡、特に高品質なオフィスにおける状況を考えれば、期待外れになるだろうとおっしゃいました。賃料の上昇が、皆さんの考えではどこまで進む可能性があるかについてお話しいただけますか？また、その25%という累積賃料上昇の数値に関する考えに、何か変化はありましたか？

マイケル・フランコ

ディラン、それでもやはり、その程度では期待外れだと感じると考えています。我々はここ数回の電話会議でもお話ししてきましたが、オフィスの背景は、非常に長い期間の中で今が最も好ましい状況にあります。ここでは供給を増やすことが非常に困難ですが、いずれは供給が必要になります。次の10年に入ると、おそらく年に1棟程度の供給になるでしょう。

それは極めてわずかな量です。同時に、市場の下位セグメントからは供給が出てきています。ファンダメンタルズは素晴らしいものです。既にお伝えした通り、企業は引き続きここでの成長を望んでいます。

金融サービス部門、法律事務所、会計事務所からは、依然として活発な動きが見られます。

マイケル・フランコ

正直なところ、最近はAIの影響も強まっています。それらすべてが、賃料の継続的な上昇につながると考えています。予測を提示することが適切かどうかは分かりませんが、5年間で25%という数字では物足りないでしょう。……皆さんが目にしている……

グレン・ワイス

つまり。

マイケル・フランコ

フィードバック（について）、ディラン？

グレン・ワイス

テナントの賃料に対する感度は、現在、優先事項のリストにすら入っていません。テナントは、最高の貸主による最高のビルに入りたいと考えています。当社のリーシング実績を考えれば、製品（物件）の品質により、1平方フィートあたり100ドルが我々にとっての標準となっています。過去8、9四半期にわたり、当社の平均開始賃料は1平方フィートあたり100ドルです。

これは素晴らしい傾向です。今後、623 Park Avenue Plazaや新しい350 Parkの追加によってポートフォリオを構築していく中で、賃料は上昇し続けると考えています。ウエストサイドと、そして現在のパーク・アベニューにおける我々のバランスは非常にうまく、これに非常に期待しています。賃料とテナント需要の今後の展開に向けて、我々は完璧なポジションにいると考えています。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、バンク・オブ・アメリカのJana Galan様からいただきます。どうぞ。

ヤナ・ガラン

おはようございます。ありがとうございます。そして、今年度の好調なスタート、おめでとうございます。マイケル、2026年のFFO（運営キャッシュフロー）が2025年を上回る見込みとなった点についてのご説明、ありがとうございます。

それが主に第2四半期に完了するPark Avenue Plazaによるものなのか、それとも第1四半期がわずかに上回り、それが年間を通じて継続することによるものなのか、お伺いできますでしょうか。

マイケル・フランコ

後者だとお答えします。

ヤナ・ガラン

ありがとうございます。では555 Californiaについて、現地の需要、リーシング、賃料の状況、およびAIテナントが同物件の、またニューヨークのパイプラインにおいても大きな割合を占めるようになっていることについて、アップデートをいただけますでしょうか。

グレン・ワイス

こんにちは。はい、ありがとうございます。グレンです。お元気ですか？サンフランシスコの賃料は大幅に上昇しています。

先ほど申し上げた通り、当社のタワーにおける賃料は、小規模な案件ではなく、5万平方フィート以上の実質的なリース契約において、現在は1平方フィートあたり160ドルを超えています。555 Californiaにおいて、当社は市場を圧倒的にリードしています。また、315 Montgomeryのキャンパスにおいても、よりテクノロジー系やAI系のテナントによる非常に好調な動きが見られます。確かに、当社のプロジェクト、当社の複合施設でもそのような動きが見られます。

しかし、テクノロジーやAI以外にも、サンフランシスコでは金融サービス業が成長しており、これは法律事務所と同様に、当社が非常に注意深く注視してきた事項です。都市の状況が改善するにつれてAIが大きく貢献しているのは事実ですが、AIだけではありません。

グレン・ワイス

他の産業セクターも非常に力強くなってきています。都市全体として、非常に良い雰囲気です。数ヶ月前に現地へ行き、街を歩き、人々に会ってきました。現地の雰囲気は本当に良く、サンフランシスコの人々は再び非常にポジティブになっています。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、JPモルガンのアンソニー・パオローネ氏からです。どうぞ。

アンソニー・パオローネ

ありがとうございます。いくつかの資産を市場に売りに出すとのお話がありましたが、350 54th StreetやFifth Avenueなど、パイプラインに入る予定のこれらのプロジェクトを考えた場合、今後数年間のプロラタ（按分）ベースのレバレッジ水準をどのように考えておられますか？また、大規模な売却プログラムを実施する可能性があるとお考えでしょうか、それとも、プロジェクトファイナンスを利用して、もう少しレバレッジを高める形になるとお考えでしょうか。

マイケル・フランコ

おはようございます、アンソニー。当社の資金繰り予測において、これらのあらゆる機会に対して資本を割り当ててあります。現在、いくつかの資産売却を進めています。最近行った投資、623 Park Avenue Plaza、自社株買い、将来の開発案件など、明らかに多くのことが動いています。

将来の開発案件、例えば350のようなものについて申し上げますと、エクイティの大部分は当社の土地拠出によるものです。したがって、おそらく今後3年近くは、Vornadoからの追加資本は実際には必要ありません。それらについて計画を立てるための時間は十分にあります。

マイケル・フランコ

私たちの、いわば、今後数年間の資本ニーズに目を向けますと、それはかなりうまくラダー状（段階的）に構成されています。同時に、これらの資産売却のいくつかを遂行できれば、率直に言って、現在お話ししている開発案件だけでなく、さらなる追加の資金力が得られることになります。

スティーブン・ロス

資本計画に関して我々の履歴を見ていただければ、歴史的に行ってきたことが3つか4つあります。第一に、我々は一般的に10億ドル以上の現金残高を保有しています。第二に、我々はほぼ常に、資本ニーズのかなり前から事前に資金を準備しています。例えば、PENN 1およびPENN 2の開発を開始する2年前に、25億ドルの資本を積み増しました。

実際に建設を行っている際に資本市場が多少荒れ、ボラティリティが高まったという事実にもかかわらず、我々はバランスシート上に資本を保有していました。それが、我々の取り組みを見る上での指標となります。もう一点は、明らかな理由から、高い負債レベルよりも低い負債レベルで運営することを好むということです。

スティーブン・ロス

最後は、我々の哲学として、無担保の信用供与（これにより基本的には、いわば全資産に対して個人的に責任を負うことになるようなもの）とは対照的に、ノンリコース（非遡及型）のプロジェクトレベルの負債を好むということです。我々はノンリコースのプロジェクトレベルの負債を好んでおり、それが我々の事業における資金調達の大部分を占めています。

アンソニー・パオローネ

わかりました。リーシングに関して一点、追質問です。第4四半期に約60万平方フィートの契約満了があるかと思います。その中に、退去が判明しているより大きなものはありますか？ その中に、注意すべき大きな案件が含まれているかどうか、思い出せなくて。

グレン・ワイス

グレンです、こんにちは。今年の下半期に契約満了を迎える大規模なテナントが2社ありますが、両社ともリースを更新すると考えています。また、2026年の残りの期間の満了についても、手応えを感じています。予想通り、2027年、2028年の満了についても注力しています。

2026年に関しては、かなり万全な状態です。今後の展開については楽観視しています。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、みずほ証券のVikram Malhotra氏からです。どうぞ。

ヴィクラム・マルホトラ

おはようございます。ご質問の機会をいただきありがとうございます。まず一つ目ですが、PENN資産に関する一連の動きを踏まえ、Hotel PennおよびManhattan Mallに関して、利用者数やマネタイズなどについて何か進展はありますか？

スティーブン・ロス

進展はありません。

ヴィクラム・マルホトラ

わかりました。では、収益面についてですが、2027年のFFO（運営キャッシュフロー）について言及されましたが、良い伸びですね。2つの点について伺いたいことがあります。一つ目は、2027年に向けて考慮すべき相殺要因はあるでしょうか？ 特にFAD（配当可能資金）についてですが、FFOの上昇を考慮すると、2027年までTI（テナント改善費用）が高水準で続くのではないかと想定しています。

FADが実際に増加するのは、おそらく2028年になると考えるべきでしょうか？ ありがとうございます。

マイケル・フランコ

はい。おはようございます、Vikram。

スティーブン・ロス

おい、おい、Vikram、一つコメントさせてくれ、いいかな？ フリーレントがなくなるのが待ちきれないよ。そうなれば、このビジネスは本当に面白くなり、実質的なプラスのキャッシュを生み出すようになる。それは今後1、2年で起こる。それが待ち遠しいよ。

さあ、続けてくれ、Michael。

マイケル・フランコ

ええと、ええと、あのー

スティーブン・ロス

ところで、Glen、私の言うことを覚えておいてくれ。

マイケル・フランコ

FADの面についてですが、Vikram、あなたの指摘は正しいです。その通り、今年から来年にかけて、引き続きTIが高水準で続くでしょう。今年締結した案件であっても、テナントがしばらくそれら（工事）を要請しないことが時としてあります。それは来年に持ち越されます。

2028年には、それが大幅に減少すると予想しており、キャッシュフローははるかに高くなる見込みです。あなたの全体的な方向性は正確だと思います。収益面については、常に増減（イン・アンド・アウト）があります。常に相殺要因が存在します。

具体的にそれが何であるかはお答えできませんが、Vornadoの歴史において、来年のボトムライン（純利益）がどうなるかに関して、可能な限り最大限のガイダンスを提供していると考えています。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、ScotiabankのNicholas Yulico様からです。どうぞ。

ニコラス・ユリコ

ありがとうございます。350 Parkについて、いくつか明確にしたいことがあります。一つ目は、旧賃料と比較した新しい年間1,600万ドルの賃料についてですが、これはすでに第1四半期に発生したのでしょうか？ それとも第2四半期の会計上の影響となるのでしょうか？ また、支払われているその新しい賃料についても明確にしたいです。そのリースの満期はいつでしょうか？ 来年満期を迎える負債、つまり新しいモーゲージ（抵当権付融資）と同時なのでしょうか？ それとも、それを超えて継続するのでしょうか？

マイケル・フランコ

おはよう、ニック。最初の質問についてですが、新しい賃料については、つまり、3月の数日間から開始されましたが、概ね第2四半期からになります。おそらく第1四半期のうち15日間ほど、新しい賃料が反映されているかと思います。

スティーブン・ロス

新しい賃料は、新しいモーゲージ（抵当権）の実行と期間が一致しています。その日付がいつかは分かりませんが、2、3週間前か、何らかのタイミングです。

マイケル・フランコ

ええ。その新しい賃貸借契約は2027年初頭まで続きます。あなたの質問は、なぜそうなのかということですが、いずれかの形で解決策が見出されるはずです。ベンチャーが設立されるか、あるいは資産を……その満期が来る前に、何らかの対応が行われるでしょう。

ニコラス・ユリコ

わかりました。その賃料、つまり新しい賃料は、モーゲージが満期を迎える時点までしか設定されていません。その期日を超えて支払われる賃料はありません。

マイケル・フランコ

その通りです。

ニコラス・ユリコ

新しい契約の下では。

マイケル・フランコ

正解です。それより前に、選択肢AかBか、いずれかの形で解決策が講じられるでしょう。どのみち、その時点で賃料はなくなっているはずですから。

スティーブン・ロス

建物はありません。

ニコラス・ユリコ

わかりました。

スティーブン・ロス

テナントが賃料を支払うための建物が存在しないということです。

ニコラス・ユリコ

承知しました。わかりました。その点について明確にしておきたかっただけです。2つ目の質問ですが、明らかに2027年に向けて、どのように考えるべきかについて、いくつかの手がかり（breadcrumbs）を提示していただいています。

ご存知の通り、委任状説明書の計画によれば、2027年のFFOも役員報酬の一部となっています。スティーブ、これに関して、ようやく業績ガイダンスを出すことについて、何か新しい考えはありますか？ 現在、潮目が変わりつつある局面です。報酬の観点からは、それによって評価されることになります。なぜ、いつか正式なFFOガイダンスを出さないのでしょうか？

スティーブン・ロス

ああ、困りましたな。その質問にどう答えればよいでしょうか。これには二つの側面があります。一つは、我々のビジネスは単純ですが複雑さを伴っており、数値が変動しているということです。

つまり、ガイダンスを出すことは困難であり、逆効果であると考えています。私の友人ではありませんが知人であるウォーレン・バフェットは、そのキャリアを通じてガイダンスを出していませんでしたし、それも一つの理由です。また、大手銀行のあの人物もガイダンスを出しません。しかし、我々の競合他社は皆ガイダンスを出せているようですから、我々には何が問題なのでしょうか？ ですが、現時点では、この電話会議の中で随所に提示している断片的な情報以外に、ガイダンスを出す計画はありません。

それらが、皆さんに希望を持っていただける、あるいは役に立つものであることを願っています。

スティーブン・ロス

あなたがおっしゃっているのは、「もし我々の利益が急増するつもりなら、それを自画自賛して、その通りにガイダンスを出せばいいのではないか」ということだと思います。それは枕の下に入れて、じっくり考えることにします。なぜなら、それはおそらく良いアイデアのように聞こえるからです。現時点では、我々のポリシーは、選択的かつ限定的にガイダンスを出すことです。

フルガイダンスは出しません。それが今後も続くであろうことは、おそらく予想がつくと思います。トム、君はどう思う？

トム・サネリ

同感です。

スティーブン・ロス

トムは、ガイダンスを出さなくて済むので嬉しいと言っています。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、シティのセス・バーギー氏からです。どうぞ。

セス・バーギー

こんにちは。ご質問にお答えいただきありがとうございます。年次株主向け書簡の中で、「聖域なき（no sacred cows）」方針について改めて言及されていました。ニューヨークのオフィス市場の動向は改善しているように見受けられます。

流動性の高い市場である米国においては、安全性への資金流入の可能性についても触れられていました。潜在的な資産売却について、どのようにお考えでしょうか。それらは、より非中核的な資産の売却と考えるべきでしょうか、それとも検討されている中核資産の売却も含まれるのでしょうか？

スティーブン・ロス

質問を要約してください。

セス・バーギー

はい。書簡の中で「聖域なし」とおっしゃっていました。それはニューヨークのみを指しているのでしょうか、それとも非中核的な売却を検討すべき他の資産もあるということでしょうか？

スティーブン・ロス

つまり、驚かせたくはありませんが、基本的には、私は利益のためにこれをやっています。したがって、聖域はありません。ビジネスにとって極めて重要な資産もあります。ビジネスにとって重要な資産もあります。

他の資産よりも愛着のある資産もあります。しかし、価格、経済性、および経営戦略に基づけば、聖域はありません。それはどういう意味か？ 私たちがすでに、現在の事業構成には不要であると判断した資産がいくつかあり、それらの資産は売りに出されています。それらの資産を現金化しようとする意欲（もしそう呼べるなら）は、市場動向に応じて増減します。

短期間のうちに、いくつかの資産は私たちのポートフォリオから外れることになるでしょう。

スティーブン・ロス

さて、残りの件についてですが、私たちが非常に価値があると考えて大切に保有しており、株式市場が評価しているよりもはるかに価値があると私たちが査定している資産もあります。たとえそれらの資産であっても、もしサム・ゼルが言ったような「ゴッドファーザー的な入札（非常に強力な買収提案）」、つまり非常に積極的な買収提案がそれら重要な資産の一つに対してなされた場合、私たちはそれに応じるでしょう。なぜなら、それが正しい判断だからです。それは私たち、つまり経営陣にとって正しいことであり、さらに重要なのは、株主にとって正しいことだからです。

聖域となる資産はありません。決定的な価格はありますが、ある資産を売却するかどうかについては、すべて価格次第です。

セス・バーギー

ありがとうございます。2つ目の質問ですが、追加の潜在的な買収と、自社株買いの加速とのバランス、そして現在のレバレッジ水準とのバランスについて、どのようにお考えでしょうか？

スティーブン・ロス

その質問には、本質的に3つの要素が含まれています。「買収」と「株式取得」、そして「レバレッジ水準」です。私たちは、基本的にその3つすべてを実行できると確信しています。私たちの主戦場における一等地（bullseye location）において、選別的に重要な資産を購入できると確信しています。

計画的な方法で自社株買いを行うための資本もあると確信しています。また、レバレッジを計画的かつ管理可能なレベルに維持できるとも確信しています。私たちはそれらすべてが可能だと考えています。それらすべてを補完することになる、現在進行中の事項もいくつかあります。

スティーブン・ロス

直近の2つの買収、5番街623番地の物件は、これについては書簡にも書きましたが、素晴らしい案件だと考えています。また、数週間前に発表したパーク・アベニュー・プラザの買収も、同様に素晴らしい案件だと考えています。また、1株30ドルでの自社株買いも、同様に素晴らしい案件だと考えています。私たちはそれらすべてを行っています。

これであなたの質問への回答になっていることを願います。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次のご質問は、ゴールドマン・サックスのケイトリン・バローズ様からです。どうぞ。

ケイトリン・バロウズ

こんにちは。皆様、おはようございます。価格面についてですが、報告されているリーシング・スプレッドは、セカンドジェネレーション・スペース（既存の賃貸スペース）の一部のみに関するものであると承知しております。まず、ニューヨーク、サンフランシスコ、そしてザ・マートにおけるポートフォリオの時価評価（マーク・トゥ・マーケット）に関する、現時点での見通しをお伺いできますでしょうか。

次に、スプレッドに含まれる割合が増加すると予想されますか、つまり、ダウンタイム（空室期間）が短縮する可能性があるかについても伺いたいです。

グレン・ワイス

おはようございます。グレンです。時価評価（マーク・トゥ・マーケット）に関するご質問については、過去2年間にわたる、プラス、プラスというパフォーマンスを継続していくと考えています。この2年間でマイナスとなったのはわずか1四半期のみであり、これは好ましい状況だと考えていますし、今後も継続すると予想しています。

多くの場合、二桁のプラスとなっています。フリーレントは減少し続けると予想していますし、TI（テナント改善費用）までもが下がり始めています。もちろん、その点については注力して取り組んでいます。

グレン・ワイス

サンフランシスコも同様です。我々が実現している賃料により、時価評価は改善し続けるでしょう。シカゴについては、申し上げた通り、需要は回復してきてはいるものの、依然として最も困難な状況にあります。賃料は堅調に推移しています。

シカゴではコンセッション（賃貸条件の譲歩）が高くなっていますが、それらはまだ下方へ向かってはおらず、需要は確実に改善しています。

スティーブン・ロス

つまり、経済学の基礎、あるいはマクロ経済学について考えてみてください。現時点ではニューヨークに焦点を当てますが、我々が競争しているのは、2億平方フィート未満の、より優れた建物のクラスAスペースという一部の領域であると、これまで述べてきましたし、私も書いてきました。ニューヨークに4億平方フィートが存在する可能性があるという事実は無関係です。なぜなら、我々が実際に競争しているのは、その約半分の規模の市場だからです。

スティーブン・ロス

その市場におけるスペースの供給量は、非常に急速に蒸発しています。つまり、誰かが電子レンジの中の氷のキューブという比喩を使いましたが、その通りです。我々はそれを実感しています。なぜなら、我々は市場における主要な要素だからです。

クライアントのためにスペースを探しているブローカーからの着信が、より切羽詰まり、より必死なものになり始めていることから、それを実感しています。スペースの供給量が減少するにつれて、当然ながら価格は上がります。さて、同様に重要なことがもう一つ起きています。それは、新築ビルのコストが、以前のいくらかというレベルから、例えば、1平方フィートあたり2,500ドルといった水準まで上がったことです。

金利、および資本コストは、0%や2%から、5%、6%、7%へと上昇しました。

スティーブン・ロス

新築ビルの採算を確保するために達成しなければならない賃料は、1平方フィートあたり200ドルを大きく超え、300ドルに達することさえあります。このようなことはかつて一度もありませんでした。明らかに、古いビルであっても、依然として優れた建物であり優れた立地にあるものの、希少性と市場に投入される新規供給のコストにより、それらの賃料は上昇しています。これは単なる経済学の基礎です。

次の点は、私が信じていることであり、私のチームも自ら語れることですが、我々はこうした動態が続く、非常に、非常に、長期的なオーナー市場（貸主優位の市場）にいると考えています。なぜそう言えるのでしょうか？

スティーブン・ロス

短期的には、金利が2%程度まで下落する場合を除いて、それを変えられるものはありません。それが起こるかどうかについては、皆様ご自身で判断してください。もしそうなったとしても、基本的には、私は今日の価格でスペースを貸し出すことに急ぐつもりはありません。なぜなら、明日の価格はより高くなり、おそらく、かなり高くなると考えているからです。

ありがとうございました。

ケイトリン・バロウズ

最後の点について、少し補足させてください。第1四半期のリーシング量は比較的低かったと承知しています。それは一時的な変動（lumpy）とお考えでしょうか？ それとも、賃料が上昇する可能性があるため急いでいないということでしょうか、あるいは他の理由でしょうか？

スティーブン・ロス

はい。グレンは、可能な限り迅速かつ積極的に、そして貪欲にスペースを賃貸するというビジネスに従事しています。もしボリュームに減少があるとしても、それは私がグレンに対して市場から手を引くよう指示したからではありません。グレンは毎日市場に出て、懸命に働いています。

ありがとう、グレン。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、モルガン・スタンレーのロナルド・カムデム氏からです。どうぞ。

スティーブン・ロス

それには答えられません。

ロナルド・カムデム

あの、手短に2点伺いたいのですが、もしお答えいただけるようであれば、お待ちすることも可能です。

スティーブン・ロス

どうぞ、ロナルド。どうぞ。

ロナルド・カムデム

はい、ありがとうございます。手短に2点、質問をお受けいただきありがとうございます。まず1点目ですが、前回の決算説明会で、今後12〜18ヶ月の占有率に関するいくつかの指針について、リースベースで90%台半ば程度になるとお話しされていたかと思います。リースベースと物理的な占有ベースの両方の観点から、今後12〜18ヶ月の占有率目標がどのようになるか、改めてアップデートをいただけますでしょうか。

ありがとうございます。

マイケル・フランコ

はい。我々は歴史的に、ポートフォリオの占有率を90%台半ばから後半で運用してきました。そして、そこへ戻ることを期待しています。それはおそらく数年間の期間を要するでしょう。

しかし、繰り返しますが、スティーブンが示唆した、また我々が市場について話してきたあらゆる動向や、スペースの供給不足を考えれば、それは実現するはずです。明らかに、リーシングを進めることがその重要な一部となります。また、今四半期にアナリストの一人が指摘していたと思いますが、350 Parkを運用停止にしたため、我々の占有率は40ベーシス・ポイントではなく、実際には70ベーシス・ポイント上昇しました。これが、我々が期待している展開です。

マイケル・フランコ

正確にどの四半期になるかはお答えできませんが、今後、そうですね、2年ほどかけて、そこに戻ることを期待しています。

スティーブン・ロス

焦点を当てるべきことがいくつかあります。我々が賃貸していないビルがいくつかあります。それはなぜか？ それらは過剰なレバレッジがかかっており、アンダーウォーター（債務超過）の状態にあるためです。それらのビルにスペースを貸し出すことは、我々にとって採算が合いません。

それらのビルは実質的に、ほぼ銀行の所有物に近い状態です。もしそれらのビルにTI（テナント改善費用）を投入すれば、基本的にはお金をドブに捨てるようなものです。それら数件を……我々は、これが良い決断かどうかは分かりませんが、それらを統計合計に含め続けることを選択しました。業界内の一部の人々は、それらのビルを数字から除外しており、それによって彼らの稼働率を高く見せています。

もしそれらのビルを我々の数字から除外すれば、我々の稼働率はどうなるでしょうか？ 94％、あるいはその辺り、95％程度になります。

トム・サネリ

94％です。

スティーブン・ロス

94％です。我々はその数字を知っています。公表はしていませんが、公表すべきかもしれません。まあ、今は公表していますが。

トム・サネリ

そうあるべきですね。

スティーブン・ロス

それが第一の点です。第二に、このような家主優位の市場においては、空室および提供可能スペースを資産と捉えています。なぜなら、そのスペースを貸し出すことで、100％の確信を持って、我々の利益を成長させることができるからです。投資について考えるなら、おそらく投資すべき最良の企業とは、すべてのスペースがすでに賃貸されている企業ではなく、この市場において提供可能なスペースを持っている企業です。

これについては、ご自身でどのように解釈するかはお任せします。ありがとうございます。

ロナルド・カムデム

非常に役立つ補足説明をありがとうございました。もしよろしければ、私の2つ目の質問は、補足資料の多くの脚注についてです。PENN 1に関してですが、訴訟の時期について、何か見通しはありますでしょうか。当然、どちらの方向にもコメントはできないかと思いますが、時期の面だけで言えば、年内に決着がつく可能性があるものでしょうか？ また、オフィスビルを基礎とする小売部分をオフィスセグメントに組み入れるという変更について、その考えをお聞かせください。

ありがとうございます。

スティーブン・ロス

訴訟についてお答えします。私は、楽観視しているということ以外、その訴訟に関することについては一切コメントいたしません。トム、小売についてはどうですか？

トム・サネリ

はい。セグメント報告は変更していません。当然ながら、ニューヨークとその他の2つのセグメントがあります。これはサブセグメントです。

ロナルド、ここで行ったことは、資産の捉え方に合わせてサブセグメントをより一致させようとしたことです。すべての小売資産とオフィス資産をグループ化しました。1290の小売ベースは、小売に含まれるのではなく、現在はオフィスに含まれています。小売ビル内にある付随するオフィススペースは、明らかに小売サブセグメントに含まれます。

当然ながら、これらはすべて補足資料に開示されており、各サブセグメントに含まれる正確なビルを提示していますので、追跡いただけます。以前の方法よりも、こちらの方がより良い見方だと考えています。

オペレーター

ありがとうございます。本日の次の質問は、バークレイズのブレンダン・リンチ氏からです。どうぞ。

ブレンダン・リンチ

ありがとうございます。おはようございます。質問にお答えいただきありがとうございます。まず、Sunset Pier Studioについてです。

現在の短期テナントが長期リースに切り替えることへの関心はありますか？そのアップデートをお願いします。

グレン・ワイス

こんにちは、グレンです。Sunsetとスタジオには非常に高い関心が寄せられています。現在、リーシングは進んでいます。場所は素晴らしいです。

信じられないほど素晴らしい。最高の立地にある最高のものだと言えます。非常に活発な動きがあります。長期の検討者も、短期の検討者もいます。

今年のリースが満了した後も、プロジェクトの埋まりは続くと予想しています。桁外れです。反響はAプラス（最高級）です。リーシングに関して、非常に良い結果を出せると期待しています。

スティーブン・ロス

ご質問への直接的な回答ですが、私はその資産において、いわゆる月単位のリーシングよりも、間違いなく長期リーシングのビジネスを行いたいと考えています。回答としては、市場がその機会を与えてくれるのであれば、その資産のオーナーとしては長期リーシングを好む、ということになります。

ブレンダン・リンチ

わかりました。ありがとうございます。助かりました。PENN 2のVerizonのスペースに関するフォローアップです。

彼らがサブテナントを見つける場合と、御社がテナントを見つける場合の違い、そして潜在的な解約手数料をどのように考えるべきか、また、解約および新規リースではなく、単なるサブリースである場合に、御社が引き続き責任を負う可能性のあるTI（テナント造作費用）に関する会計処理について、説明していただけますか？

スティーブン・ロス

グレンは、私がそれについて話さないことを好んでいます。彼に代わってください。

グレン・ワイス

先ほど申し上げた通り、どのような結果になろうとも、我々は非常に有利な立場にあります。そのスペースから収益を上げるために、好機を逃さず行動するだけです。我々は非常に良好なリース状況にあり、今後の展開を見守るつもりです。現時点では、これ以上お話しすることはありません。

スティーブン・ロス

どのような状況でしょうか？基本的には19年または20年のリースです。極めて高い信用力を持つテナントとの長期リースを保有しています。そのリースはいかなる条件においても、決して終了することはありません。起こり得る唯一のことは、ベライゾンが自らの負債を軽減したいと考えているために、サブテナントが入ってくるというダイナミクスに関連することです。

その長期的な信用力の高いリースは、我々が終了させたり、いじったりするようなものではない、ということ以外に申し上げることはありません。

オペレーター

ありがとうございます。現時点でこれ以上の質問はございませんので、締め括りの言葉をいただくため、スティーブン・ロス氏にお戻しいたします。

スティーブン・ロス

皆様、誠にありがとうございます。つまり、私とチームは、過去3ヶ月、4ヶ月、あるいは6ヶ月間の活動に満足していると考えております。私たちは期待に胸を膨らませています。今朝の発言の中で、今後1、2の期間において、我々は当セクターのどの企業よりも高い成長パフォーマンスを実現すると確信している旨を申し上げました。

私たちはそのことに期待しています。素晴らしい案件がたくさん進んでいます。ご参加いただきありがとうございました。また次四半期にお会いしましょう。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。本日のプレゼンテーションにご出席いただき、誠にありがとうございました。それでは、回線をお切りください。

それでは、素晴らしい一日をお過ごしください。