VRE FY2025 Q3 決算説明会

オペレーター

ご挨拶申し上げます。Veris Residential, Inc. 第3四半期2025年度決算電話会議へようこそ。[Operator Instructions] 本会議は録音されていますのでご注意ください。それでは、司会を務めますTaryn Fielder氏に進行をお渡しいたします。

よろしくお願いいたします。

タリン・フィールダー

皆様、おはようございます。Veris Residentialの第3四半期2025年度決算電話会議へようこそ。本会議で議論される特定の情報は、連邦証券法における将来予測に関する記述に該当する場合があることを念のため申し添えます。これらの記述に反映されている見積もりは合理的な仮定に基づいていると考えておりますが、予想された結果が達成されることを保証するものではありません。

当社に影響を与えるリスク要因については、当社のプレスリリース、ならびにSEC（証券取引委員会）に提出された年次報告書および四半期報告書をご参照ください。それでは、Veris Residentialの最高経営責任者（CEO）であるMahbod Niaに進行を代わります。なお、本日は最高執行責任者（COO）のAnna Malhari、ならびに最高財務責任者（CFO）のAmanda Lombardも同席しております。Mahbodさん？

マーブド・ニア

ありがとう、Taryn。皆様、おはようございます。混合純賃料成長率3.9%という極めて強力な営業実績、および1株当たりコアFFO（運営キャッシュフロー）0.20ドルという、全国市場を大幅に上回る結果を報告できることを嬉しく思います。取引市場は厳しい状況にありますが、当社は一部の非戦略的資産を収益化し、その売却益を利用してさらなるデレバレッジ（負債削減）を行うという企業計画において、大きな進展を遂げました。

これにより、当社に内在する価値の継続的な引き出しを図っています。現在までに、Harborside 8/9を含め、5億4,200万ドル相当の非戦略的資産を売却、または契約を締結しました。これは、当初の目標であった3億ドルから5億ドルの上限を超えており、現在は目標を6億5,000万ドルに引き上げています。これらの売却とそれに続く負債の返済は、競合他社と比較して並外れた利益成長を継続的に牽引すると同時に、バランスシートの強化にもつながっています。

実際、当社は年初から純有利子負債/EBITDA倍率を15%削減し、10倍まで低下させました。Harborside 8/9は来年初めに完了する見込みですが、完了は当社の管理外の要因に左右されます。また、その結果得られる売却益は、年間換算で0.04ドルの利益を生み出し、改定された6億5,000万ドルの目標に従って非戦略的資産の売却を継続することで、純有利子負債/EBITDA倍率をさらに約9倍まで低下させ、2026年末までに8倍未満までデレバレッジできる可能性があります。これにより、当社の選択肢が大幅に拡大し、以前は利用できなかった代替案を含む幅広い財務戦略を検討できるようになり、時間の経過とともに資本コストをさらに低減できる可能性があると考えており、来年度も競合他社に対して継続的なアウトパフォーム（市場平均を上回る成果）を実現できる体制を整えています。

また、当四半期中に、いくつかの単発的な税額不服申し立てによる還付金を実現しました。これについてはAmandaが詳しく説明します。これらの調整の結果、当四半期の1株当たりコアFFOは0.20ドルに増加しました。これを受け、ガイダンスを2四半期連続で引き上げ、2024年比で12.5%増となる0.67ドルから0.68ドルへと上方修正することを決定しました。

最近の売却の詳細について議論する前に、広範なマルチファミリー（集合住宅）市場、および当社の主要市場における現在のダイナミクスについて、いくつかお話ししたいと思います。全国的なマルチファミリー市場は構造的な供給不足の状態が続いていますが、最近では一部の市場で、時間の経過とともに吸収されると予想される新規供給の流入により、需要が弱まっています。9月の賃料は大幅に鈍化し、前年同期比でわずか30ベーシス・ポイントの成長にとどまり、提示賃料は2022年11月以来、最大の1ヶ月間の下落を記録しました。先行きについては、労働市場の軟化、消費者心理の低下、およびより厳格な移民政策が、セクター全体にとっての向かい風となる可能性があります。

全国市場とは対照的に、北東部は良好な需給ダイナミクスと回復力のある都市部への移動傾向に支えられ、引き続き有望なパフォーマンスを示しています。9月には、ニューヨーク市が賃料成長率4.8%で全米をリードしており、需要の継続的な強さと極めて限定的な供給を反映しています。2020年から2024年の間に、ニューヨーク市のマルチファミリー供給量はわずか6%しか増加しておらず、これは全国平均の約半分です。このことが、当社の物件の大部分が位置するジャージーシティやポート・インペリアルなど、強力な交通インフラを持つ近隣のサブマーケットへの旺盛な需要を促進しています。

過去2四半期において、マンハッタン周辺の地域では、新規供給の8,700ユニット以上が大部分吸収されました。これには第3四半期だけで約5,000ユニットが含まれており、これは過去5年間で最大の四半期合計数となります。供給の完了は2026年から縮小すると予想されています。この地域的な供給の流入にもかかわらず、マンハッタンの代替市場は引き続き優れた業績を維持しており、ニューヨーク大都市圏全体では賃料成長率は平均2.3%となっています。

これらのサブマーケットの中でも、ジャージーシティ・ウォーターフロントは特に回復力があり、低い空室率と約3%の賃料成長率を維持しており、これは旺盛で持続的な需要と、継続的な新規供給の不足を反映しています。ウォーターフロントでは2022年中盤以降、意味のある供給は行われておらず、新規供給は過去15年間にわたり一貫して吸収されてきた年間平均600ユニットを大きく下回っています。現在、ウォーターフロントでは約4,500戸のクラスA物件が建設中であり、今後24か月間に4つのプロジェクトにわたって2,500戸が引き渡される予定です。ウォーターフロントと直接競合しているわけではありませんが、近隣のサブマーケットであるジャーナル・スクエアでは、昨年1年間で2,800戸の新規供給が引き渡され、吸収されました。

これは、ジャージーシティの広範な市場が、さまざまな価格帯で新規供給を吸収できる能力を持っていることを改めて証明しています。ニューヨーク市の需給バランスの不均衡により、ジャージーシティのような代替サブマーケットにおける住宅需要は持続し続けると予想しており、これらの地域では、当面の間、予測されるユニット供給数を大幅に上回る人口増加が見込まれます。投資市場に目を向けると、特に大規模な売却においては取引が依然として厳しい状況にあり、コア資本の多くが様子見の状態にありますが、ゲートウェイ・シティに集中する関心とともに、コア・プラス資本による関与の再開の兆しが初期段階で見え始めています。冒頭で述べた通り、当社の非戦略的資産の売却は目標を超え、今年は5億4,200万ドルの売却が完了または契約中です。

当四半期には、4つの小規模な非戦略的マルチファミリー資産を計3億8,700万ドルで売却し、平均キャップレートは5.1%でした。以前発表した7月初旬に完了したSignature Placeおよび145 Front Streetに加えて、ニュージャージー州の240ユニットの物件であるThe Jamesを1億1,700万ドルで、ニューヨーク州の108ユニットの物件であるQuarry Placeを6,300万ドルで売却しました。また、当四半期にはランドバンク（保有土地資産）の適正化も継続しており、Port Imperial Southを1,900万ドルで処分し、Harborside 8/9の売却について7,500万ドルの契約を締結しました。Harborsideの取引により、純有利子負債/EBITDAは約9倍に低下し、年換算でコアFFOに0.04ドル寄与すると予想されます。

これらの売却後、当社の残りのランドバンクの評価額は約3,500万ドルであり、主にマサチューセッツ州に位置しています。Annaが当社の営業実績について説明する前に、最近のGRESB（グローバル・不動産・サステナビリティ・ベンチマーク）の結果を共有したいと思います。前年比で、当社のGRESBスコアは1ポイント向上して90となり、5つ星評価とグリーンスターを維持しました。これにより、同業グループ内で第1位を獲得したほか、米州の住宅セクターにおけるリージョナル・リスティッド・セクター・リーダーおよびトップパフォーマーとしての指定も受けました。

最後になりますが、Verisを高成長で急速なデレバレッジを実現する企業として確立する上で、献身的な取り組みと遂行力を発揮してくれたチームに感謝したいと思います。それでは、当四半期の営業実績について説明するためにAnnaに代わります。

アンナ・マルハリ

ありがとう、Mahbod。市場全体の減速にもかかわらず、当社のポートフォリオは引き続き優れた業績を維持しており、当四半期の同一物件の混合純賃料成長率は、新規契約で3.6%、更新契約で4.3%を合わせて3.9%となりました。これは、リーシング（賃貸）の閑散期に入るにあたっての当社の予想通りです。今年の上半期（最初の9か月間）におけるポートフォリオの同一物件混合純賃料成長率は3.5%で、内訳は新規契約が2.3%、更新契約が4.2%でした。

ポートフォリオの継続的な賃料成長と、特定の郊外市場からの戦略的な撤退により、住宅1戸あたりの平均収益は4,255ドルとなり、競合他社と比較して40%以上のプレミアムを実現しています。入居率についてお話しします。ユニットのリノベーションを継続しているLiberty Towersを除くと、9月30日時点の入居率は95.8%でした。現在85%以上の入居率となっているLiberty Towersを含めると、全体の入居率は94.7%であり、ポートフォリオ全体の維持率は昨年から570ベーシス・ポイント改善して61%となりました。

当社のニュージャージー州の物件は、ニューヨーク市に隣接する戦略的な立地や、マンハッタンの物件と比較して、当社の一般的に新しく広いユニットや幅広いアメニティが提供する相対的な価値提案に惹かれて、広域都市圏へ移動する見込み客からの持続的な関心など、強力なファンダメンタルズの恩恵を受け続けています。第3四半期には、新規入居者の約55%が州外から、25%が都市圏からでした。一部のポートフォリオは留学生数の減少による影響を受けていますが、当社のユニットのうち学生が占める割合はわずか2%であるため、その影響は極めて限定的です。当社の物件は、主に平均世帯年収48万ドルを超える裕福な若い都市部の専門職層を惹きつけており、将来的な継続的な賃料成長のための強固な基盤となっています。

特筆すべきは、当社のジャージーシティ・ウォーターフロントのポートフォリオで、当四半期の新規契約の混合純賃料成長率は6%と、大幅にアウトパフォームしました。9月のウォーターフロント資産における新規契約賃料成長率は4.6%であり、サブマーケットの平均である2.9%を大きく上回りました。これは当社の資産の質、市場とプラットフォームの強さ、そしてチームの揺るぎないコミットメントと努力の証です。当社は、技術導入への戦略的アプローチであるPRISMを通じて革新的なテクノロジーに投資することで、顧客体験と運営効率の向上を続けており、これは最近「ThinkAdvisor Luminaries Award」のファイナリストとして選出されました。

これらの取り組みは、年初来の管理可能費用の成長率が、インフレ率を大幅に下回るわずか1.9%にとどまっていることに反映されています。それでは、財務実績について説明し、ガイダンスの更新を行うAmandaに代わります。

アマンダ・ロンバード

ありがとう、Anna。2025年度第3四半期の普通株主に帰属する純利益は1株当たり0.80ドルとなり、前年同期の0.10ドルの損失に対し、当四半期中の売却による多額の利益を反映しました。第3四半期の1株当たりコアFFOは0.20ドルで、売却済み資産に関する税額不服申し立ての成功による0.04ドルの計上により、第2四半期から0.03ドル増加しましたが、これは第3四半期にジャージーシティの固定資産税が確定したことによる0.01ドルの押し下げ要因によって相殺されました。年初来のコアFFOは1株当たり0.52ドルで、前年同期の同時期は0.49ドルでした。

同一物件の比較に入る前に、当四半期中に売却された4つのマルチファミリー物件を除外するために、同一物件の対象範囲（プール）が調整されたことにご注意ください。この再調整により、一部の成長率に影響が出ています。同一物件のNOI（純営業収益）成長率は、年初来で1.6%、当四半期では前年同期比で2.7%でした。これは主に、2024年の非管理可能費用の極めて有利な決着を前年同期と比較することになる点と、今年のジャージーシティの税率が約4.5%上昇したことが組み合わさったことによるものです。

収益面では、同一物件の収益は当四半期および年初来の両方で2.2%増加しました。全体として、当社の収益成長は堅調であり、典型的な季節的パターンに沿っています。実際、収益成長からLiberty Towerの入居率の影響と昨年の非経常的な収益を除外して調整した場合、成長率は当四半期で3.1%、年初来で4.6%であったことになります。Annaが述べたように、テクノロジーへの投資とポートフォリオの最適化により、費用面でのコスト効率の向上が継続しています。

しかし、今四半期は修繕・保守（R&M）および公共料金の支出がわずかに増加したため、当該期間の管理可能費用は5.7%増加しました。今四半期のR&Mへのテクノロジー投資の影響と、今年初めに記録された大幅な節減効果を合わせると、年初来の管理可能費用はわずか1.9%の増加にとどまっています。非管理可能費用についてさらに詳しく説明します。当社の物件保険の更新により、約20%の節減を実現しましたが、これは他の保険料の増加および同一物件プールの再編によって大部分が相殺されました。

また、以前申し上げたように、ジャージーシティも当四半期中に2025年度の最終税率を発表し、他の確定した税金と合わせて110万ドルの増加となりました。これらの様々な要因にもかかわらず、年初来の総費用はわずか3.4%の増加にとどまりました。オーバーヘッドについては、退職金支払いの調整後のコアG&A（一般管理費）は800万ドルであり、組織のさらなる簡素化による人件費の節減を反映し、予想通り前四半期とおおむね同水準でした。通年では、前年比で100万ドルを超えるG&Aの節減を実現できる見込みですが、第4四半期のG&Aは前期比で増加する見通しです。

前四半期、当社はリボルビング・クレジット・ファシリティを変更することにより、財務状況を強化する重要な一歩を踏み出しました。この修正によりレバレッジ・グリッドが導入され、借入スプレッドが大幅に低下したため、デレバレッジをさらに進める過程で資金調達コストを引き下げ続ける能力が高まりました。加えて、当四半期に完了した売却により、2026年満期の5,600万ドルの最も高利のクーポン債の早期返済を含め、負債が3億9,400万ドル減少しました。さらに、Quarry Placeの買主は、2027年満期の4,100万ドルの既存ローンを引き継ぎました。

これらの取引の結果、9月30日時点での調整後純有利子負債/EBITDAは、Mahbodが述べたように10倍へとさらに低下しており、これは年初から14.5%の減少を意味します。第3四半期末は、加重平均クーポンが32ベーシス・ポイント低下して4.8%となり、加重平均満期年数は2.6年、流動性は2億7,400万ドルとなり、第2四半期よりも強力なポジションで終了しました。見通しについてお話しします。コアFFOのガイダンスを、以前の1株当たり0.63ドルから0.64ドルの範囲から、2四半期連続で年換算1株当たり0.67ドルから0.68ドルの範囲へと引き上げます。

この引き上げは、以前に売却したオフィス物件に関連する単発的な税額不服申し立ての利益0.04ドルを反映したものです。今年、オーバーヘッドで約0.01ドルの節減を実現していますが、これは第3四半期の不動産税の増加によって大部分が相殺されています。引き上げたガイダンスの範囲は、前年比で12%から13%という堅調なコアFFO成長を示しており、当社の市場とポートフォリオの強さ、およびデレバレッジ戦略の有効性を裏付けています。このアプローチはバランスシートの強化だけでなく、意味のある利益拡大を促進し、フリーキャッシュフローを増加させます。

また、年初来の堅実なパフォーマンス、年末までの賃料収入の高い視認性、テクノロジーおよび運営イニシアチブによる節減の実現、および非管理可能費用の想定内の決着を反映し、同一物件のNOIガイダンスを2%から2.8%として据え置きます。これらの結果は、規律ある財務管理と卓越した運営を維持しつつ、株主価値を最大化するという当社のコミットメントの証であり、持続的な利益成長と加速するデレバレッジをもたらしています。それでは、オペレーターの方、質問を受け付けてください。

オペレーター

[Operator Instructions] 最初の質問は、Bank of AmericaのJana Galan様からです。

ジャナ・ガラン

据え置かれた同一物件のガイダンス範囲について、少し確認させてください。年初来9か月間の実績は、やや低めの水準で推移しています。第4四半期において、ガイダンスの中央値付近に戻る可能性があるような、時期に関連する事項は何かありますでしょうか？

アマンダ・ロンバード

そうですね、まず第一に、第3四半期の同一物件NOI成長率は、今年および昨年の非管理可能費用の再設定による異常値であると考えています。昨年は非常に良い結果であったため、費用ベースが非常に低くなっていました。そして今年は、不動産税がわずかに増加したことで押し上げられました。第4四半期については、現時点では数字に影響を与えるような大きな単発の項目は見当たりません。

ですので、費用の伸びが非常に低かった第1四半期と第2四半期を振り返っていただく必要があると考えています。実際、第2四半期には費用が減少しており、その傾向は第4四半期まで続くと予想しています。したがって、それらの要因と、第4四半期において収益の未確定部分が非常にわずかな割合であるという事実を合わせると、同一物件NOIガイダンスの範囲内に収まるという確信を持っています。

ジャナ・ガラン

ありがとうございます。年末に向けた賃料収入の見通しについて、現在、どの程度の賃料上昇率を設定されているか教えていただけますか？また、第4四半期の契約満了の割合については、通常、年初の他の四半期よりも低いものと想定しています。

アンナ・マルハリ

はい、ご指摘の通り、当社の契約満了指標は季節的な傾向に従っており、第4四半期のエクスポージャーは限定的です。更新についてもすでに高い見通しが得られており、現時点で更新待ちとなっているNOI（純営業利益）は約0.5%に過ぎません。更新率に関しては、引き続き1桁半ばをわずかに下回る4%から5%程度の範囲、あるいはそれよりわずかに低い水準での更新を提示しています。しかし、稼働率の観点では、リバティ・タワーズを除いて95.8%と、四半期末時点で非常に良好な状況にあり、アマンダが先ほど述べた収益レンジについては自信を持っています。

オペレーター

次に、Evercore ISIのSteve Sakwa氏にお願いします。

サンケットクマール・アグラワル

Steveの代理でSanketが質問いたします。2026年末までのレバレッジ目標8倍について質問があります。その後の進め方として、引き続き非中核資産の売却に注力されるのでしょうか、それともよりオペレーショナルな取り組みへと移行されるのでしょうか。

マーブド・ニア

ご質問ありがとうございます。現時点では、発表済みの延長計画を実行することに注力しており、それと並行して、すでにご覧いただいている通り非常に好調に推移しているオペレーショナルな側面を継続的に推進していくと考えています。これは来年も継続する見込みです。それにより、来年には、お伝えしている通り、8倍、あるいは場合によっては8倍を下回る水準まで、加速的な方法でデレバレッジしていく道筋が整うはずです。

今後の展開については、過去の例や、年初に年間の計画を策定して皆様に伝えてきたように、随時発生する可能性があります。したがって、この計画にはさらなる修正や変更が生じる可能性もあり、それについては追ってお知らせします。しかし現時点では、この計画を実行し、その結果を注視することに集中すべきだと考えています。同時に、株主の皆様のために価値創造を追求するという当社の恒常的な取り組みとして、取締役会およびSRC（特別検討委員会）と協力し、当社が取り得る幅広い選択肢を評価していきます。

サンケットクマール・アグラワル

承知いたしました。もう一点の質問ですが、貴社は資産や土地の売却など、取引面で非常に積極的に動かれていました。買い手の層はどのような感じだったのでしょうか？資産を購入している人々は幅広いのでしょうか、それとも、こうした資産を探しているのは特定のタイプの人たちだけだったのでしょうか？

マーブド・ニア

すみません、少し声が聞き取りにくいのですが、資産の買い手の層についての質問だと理解しています。はい、年初にこの計画を策定した際の当社の予想通り、今日では小規模な資産については、買い手の層がいくらか広く、あるいは厚くなっていると言えます。今日では「大規模」とみなされる水準、といってもそれほど大きくはありませんが、数億ドル、2億ドル、2億5,000万ドル以上となると、買い手の層は絞られていき、買い手の性質はバリューアッド型のオポチュニスティックな投資家へと傾く傾向があります。しかし、取引活動にはいくつか心強い兆候もあります。

特に、イールドカーブの長期側において、明らかに10年債利回りが低下し、現在は4%前後、あるいは4%をわずかに下回る水準にありますが、これは助けになります。また、イールドカーブの短期側においても、金利が低下しており、今後も低下し続けると予想されることから、短期的には、それが潜在的な買い手による取引市場への関心を実際に高めていると考えています。

オペレーター

次の質問は、CitibankのEric Wolfe氏からです。

エリック・ウォルフ

売却ガイダンスの上限である6億5,000万ドルという数字をどのように導き出したのか、また、残りの1億ドル分についてはどのような資産の売却を検討しているのかについてお話しいただけますか？

マーブド・ニア

ご質問ありがとうございます、Eric。その数字を導き出した経緯については、繰り返しになりますが、市場で起きている状況を反映したものだと考えています。取締役会、戦略検討委員会（SRC）、および経営陣は、株主価値の創造と顕在化に非常に注力しています。ですから、年初にこの計画を策定した際、資産売却を通じて顕在化できる価値（本源的価値と同等、あるいはそれに近い価値）の最善の予測として、その範囲を提示しました。

取引市場は非常に厳しい状況が続いており、現在も同様ですが、だからこそ（上限に幅を持たせた）範囲として設定しました。ありがたいことに、予想を上回るペースで進展させることができています。それは決して保証されていたわけではなく、到底保証されていたものではありません。そして、先ほど申し上げた通り、私たちは取締役会およびSRCと協力しながら、株主のために価値を創造し、解き放ち続けるための幅広い方法を常に検討し、取り組んでいます。

したがって、今回のガイダンスの延長は、そのような対話、市場との密接な連携、そして現在の取引市場の状況による制約的なパラメーターを考慮した上で、今日において何が真に株主の最善の利益を代表するものかという私たちの考えを反映したものだと考えています。

エリック・ウォルフ

理解しました。助かります。同様の流れで伺いますが、1億ドルの自社株買いについて、念頭に置いている特定の価格はあるのでしょうか？それとも、自社株買いを検討する前に、バランスシートを一定のレバレッジ水準まで戻すことが目的なのでしょうか？自社株買いを行うか否かを判断する際のフレームワークを理解したいと考えています。

マーブド・ニア

いいえ、非常に良い質問です。自社株買いは非常に有用なツールです。明確にしておきますが、当社は現在の株価を上回る、会社としての相当な価値があると信じています。したがって、投資として、また資本配分の決定として、自社株買いは非常に理にかなっていると強く確信しています。

とは言っても、資産売却を通じて資本を再循環させている最中であるため、限られた資本のバランスを取らなければなりません。現時点での決定は、デレバレッジ（債務削減）を優先することです。セクター全体が現在NAV（純資産価値）に対してディスカウントで取引されている状況ではありますが、ある程度、そのレバレッジが現在見られているディスカウントの一因となっている可能性があります。ですから、少し循環的な問題ではありますが、1億ドルの自社株買いプログラムがもたらす潜在的な価値向上効果と、その資金をデレバレッジに充てた場合のレバレッジへの影響を比較検討した結果、現時点ではデレバレッジを優先することがより合理的であると判断しました。

オペレーター

次に、BTIGのTom Catherwood様へ代わります。

ウィリアム・キャザーウッド

Ericの売却に関する質問に立ち戻らせてください。成約済みまたは契約中の5億4,200万ドルの取引についてですが、価格は、2月に特定した当初の非中核資産のプールよりも強含んだのでしょうか？それとも、当初のプールで計画していたよりも多くの資産を売却することになったのでしょうか？

マーブド・ニア

Tom、素晴らしい質問ですね。2月に計画を立てた際、市場は依然として非常に厳しい状況でしたが、小規模な資産については進展させられると考えていました。実のところ、どの程度の速さで進展させられるかは不透明でした。年が進むにつれて状況は改善するだろうと考えていましたが、実際に改善しましたし、現在も改善し続けています。

しかし、先ほど申し上げたように、資産売却がもっと少なくなっていた可能性もあり、全く異なる状況になっていたかもしれません。価格については、その2つは明らかに相関していますが、結果としてはほぼ予想通りのものとなりました。申し上げた通り、私たちはNAVの一部を顕在化させること、あるいはNAVと同等か極めて近い水準で価値を顕在化できる資産を売却することを目指しており、それは主に小規模な資産を対象としていました。全体的なキャップレート、さらには個々のキャップレートについても、それらの資産を売却した際の加重平均キャップレートとほぼ一致しており、その計画を発表した際に期待し、想定していた通りのものでした。

具体的には、土地を除いた数値で、そのプール全体で5%台前半、5.1%程度のキャップレートで売却しました。これはまさに、私たちが想定し、期待していた水準です。

ウィリアム・キャザーウッド

理解しました。なるほど。では、それに対する追及として、もし価格が想定通り、あるいは期待通りであったとするならば、売却ガイダンスの1億5,000万ドルの引き上げは、当初計画していたもの以外の資産が追加されたことを示唆しているのでしょうか？もしそうであれば、それらの資産は、市場が回復したことで現在は売却可能だと判断できるようになったものなのですか？それとも、想定よりも早く売却が進んだため、再評価を行い、より多くの資産を非中核の戦略的売却枠へと振り替えたということでしょうか？

マーブド・ニア

両方の側面があります。先ほど申し上げました通り、キャピタルフローを考慮すると、大型資産については、現時点でもまだ非流動性ディスカウントが存在していると考えています。事態は改善に向かっていると感じており、そのディスカウントは時間の経過とともに縮小するか、あるいは最終的には完全に解消される可能性があります。しかし、両方の側面があると考えています。

過去数ヶ月間にわたる市場環境の改善、および今日まで続く改善、そして、株主にとって理にかなう代替案を常に検討し続けた結果、ターゲットを6億5,000万ドルへとわずかに引き上げることが妥当であると判断した、という両方の側面です。

ウィリアム・キャザーウッド

承知いたしました。承知いたしました。私にとって最後のご質問になりますが、これは取引市場の改善に関するあなたのお話に関連するものです。マホッド、あなたの準備された発言の中で、コア・プラス資本からの関心が再び高まっている初期の兆候について言及されていました。

これは商業用不動産、特にマルチファミリーの両方を指していると推測しますが、それについて、どのような背景があるのか、もう少し詳しくお聞かせいただけますでしょうか？

マーブド・ニア

はい。過去数年間、特に金利がこれほどのペースで上昇したことにより、以前は市場で活動的であった、よりコアに近いコア・プラス資本が、ここ数年間のクレジット戦略が提供してきた相対的なリスク・リターン・プロファイルを考慮して、よりクレジット戦略へと回帰したことは周知の事実です。しかし、最近の金利の落ち着きに加え、クレジット投資では必ずしもエクイティ投資のようなマルチプルが得られないという認識から、現時点では、特にコア・プラス側において、ゲート（資金流出制限）がいくらか開き始めている可能性があると考えています。コアについては、何が起きているかを見ると、オデッセイ・ファンドは依然として純解約が発生していますが、解約の列は少し減少しており、これも励みになる初期の兆候と言えるかもしれません。

時期尚早ではありますが。しかしコア・プラス側では、資金調達やファンド構造、あるいはシングル・マネージド・アカウントの両面において、より活動的になり、よりコア・プラス型の機会を検討し始めているグループが確実にいくつか存在します。なぜこれが重要なのかというと、これら2つの資本グループがそれ以外ではクレジットの機会に注力してきた一方で、ここ数年間の市場における支配的なアクティブ資本は、実のところバリュー・アドおよびオポチュニスティック資本であり、それらには明らかに、より高いコストと、それに伴うより高い期待リターンが結びついているからです。そのため、それらの投資家が取得する資産には一定のリスク・プロファイルが求められるか、あるいはリスク・プロファイルに関わらず一定のリターンが要求されることになり、それらの買い手が関与する範囲において、コア資産の評価額に影響を及ぼします。

ですから、事態がついに好転し始めている可能性を示す、励みになる初期の兆候なのです。オポチュニスティック・ファンドはその存在自体が、より伝統的な資本源が利用できない時に流動性を提供するために誕生したものであることは分かっています。ここ数年間はそのような状況でしたが、これらは一時的なキャピタルフローのダイナミクスであり、最終的には時間の経過とともにある程度の正常な状態へと戻っていくものです。

オペレーター

これで質疑応答セッションを終了いたします。クロージングコメントのために、マホッド・ニアに進行をお戻しいたします。

マーブド・ニア

本日はご参加いただき、ありがとうございます。極めて強力な営業実績と意義のある戦略的プロセスを、今四半期も達成することができたのは、チームの懸命な努力のおかげです。感謝いたします。来四半期にまた進捗をお伝えできることを楽しみにしております。

オペレーター

皆様、ご参加ありがとうございました。以上で本日の電話会議を終了いたします。回線をお切りください。それでは、良い一日をお過ごしください。