オペレーター

お待ちいただきありがとうございます。本日、会議のオペレーターを務めさせていただきますベイリーです。ただいまより、Ventasの2026年度第1四半期決算電話会議を開始いたします。背景雑音を防ぐため、すべての回線はミュートに設定されています。

発表者の発言の後、質疑応答セッションを行います。この間に質問を希望される場合は、電話のキーパッドで「」に続いて「1」を押してください。質問を取り消したい場合も、同様に「」に続いて「1」を押してください。それでは、インベスター・リレーションズ担当シニア・バイス・プレジデントのBJ Grantに進行を代わります。

始めてください。

B.J. グラント

ありがとう、ベイリー。皆様、おはようございます。Ventasの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。昨日、当社は2026年度第1四半期の決算リリース、プレゼンテーション資料、および補足情報パッケージを発行いたしました。

これらはVentasのウェブサイト（ir.ventasreit.com）にてご覧いただけます。念のためのご注意ですが、本日の発言には将来の見通しに関する記述（forward-looking statements）およびその他の事項が含まれる場合があります。将来の見通しに関する記述は、リスクと不確実性を伴うものであり、さまざまな要因により、実際の結果が当該記述において想定されているものと大きく異なる場合があります。これらの要因の詳細な検討については、今四半期の決算リリースおよび最新のSEC提出書類をご参照ください。

これらはすべてVentasのウェブサイトでご確認いただけます。

B.J. グラント

本電話会議では、特定の非GAAP財務指標についても議論いたします。これらの指標と、最も密接に関連するGAAP指標との調整については、インベスター・リレーションズのウェブサイトに掲載されている補足情報パッケージをご参照ください。それでは、Ventasの会長兼最高経営責任者であるDebra A. Cafaroに進行を代わります。

デブラ・A・カファロ

ありがとう、BJ。株主の皆様、ならびに参加者の皆様、おはようございます。Ventasの2026年度第1四半期決算電話会議へようこそ。Ventasは、ロンジェビティ・エコノミー（長寿経済）における主要なプレーヤーとして、成長とアウトパフォーマンスを継続しています。

当社のシニアハウジング運営ポートフォリオ（以下、SHOP）は、すでに5四半期連続で二桁の年次成長を達成しています。さらにエキサイティングなことに、今年は、人口動態的な需要が急増し、成長が10年以上にわたって高水準を維持するという、新たなポジティブな変曲点となります。当社のビジネスとチームは、この瞬間を迎え、数年間にわたる成長と価値創造という前例のない機会を捉えるために構築されてきました。SHOPをエンジンとして、Ventasは現在、拡大を続ける高齢者人口にサービスを提供する、1,400件以上の物件ポートフォリオを持つ時価総額560億ドルのS&P 500構成企業となっています。

デブラ・A・カファロ

当社は、ステークホルダーへの貢献と、共に勝利することを象徴する独自のブランドを構築してきました。素晴らしい第1四半期の業績と通期見通しの改善は、当社の競争優位性、差別化されたプラットフォームの影響力、「1、2、3」戦略の強力な実行力、そして当社のモメンタム（勢い）を示すものです。当四半期において、Ventasは同一物件の総営業純利益（NOI）および調整後1株当たりFFOにおいて、前年同期比9%の成長を達成しました。SHOPのNOIは15%を超えて成長し、米国の入居率は、広範な需要と当社のVentas OIイニシアチブに支えられ、370ベーシス・ポイント上昇しました。

シニアハウジング投資活動による増益効果（アクレッション）も当四半期の成長に貢献しており、当社の戦略が機能していることを示しています。特筆すべきは、流動性が過去最高水準に達し、財務状況が引き続き強化されていることです。

デブラ・A・カファロ

第1四半期の業績と自信に基づき、通期の見通しを引き上げました。SHOPの同一物件成長率が16%となることを主因として、1株当たりFFOのガイダンスの中央値を0.03ドル引き上げ、3.86ドルとしました。戦略と実行の結果、当社はすでにシニアハウジングを事業の60%以上にまで成長させており、当社のコミュニティは現在、約10万人の居住者にサービスを提供しています。ほとんどの事業者が10件以下のコミュニティしか運営していないような、大規模で非常に断片化されたセクターにおいて、当社のプラットフォームは、データと体験的な洞察を通じて、大規模なアウトパフォーマンスを推進するための独自の優位性をもたらします。

当社の協調的なアプローチにより、Ventas OIは、当社のコミュニティを管理し、Ventasの整合性の取れたアプローチ、人材、およびプラットフォームから利益を得たいと考える多くの経験豊富なオペレーターをも引きつけています。私たちはまだ始まったばかりです。

デブラ・A・カファロ

SHOPの投資市場において、当社には非常に優れたプライベート（未公開）からパブリック（公開）への裁定機会があります。当社は今年すでに17億ドルの魅力的なシニアハウジング投資を完了しており、2024年の初めからは60億ドルを超えています。当社のナンバーワンの資本配分優先事項は、引き続き、当社の戦略的枠組みを満たし、再調達コストを下回る価格で、二桁から10%台半ばの範囲のアンレバードIRRを提供できる米国のSHOPコミュニティです。興味深いことに、あらゆる明白な理由から、シニアハウジングに対する既存および新規の投資家の関心が非常に高いため、より多くのオーナーや潜在的な売却者が資産を市場に持ち込み、取引に関する対話を行っています。

この傾向により、当社のパイプラインは大幅に拡大しています。市場における当社のモメンタムと競争上の堀（モート）により、望ましい案件を適正なシェア以上に獲得できる能力があると確信しています。

デブラ・A・カファロ

当社は現在、2026年度の投資額ガイダンスを30億ドルに引き上げました。私たちは、将来の企業成長率を推進し、2026年に80歳に達し始める約7,000万人のベビーブーマーにサービスを提供するために、SHOP事業を有機的（オーガニック）および外部的（エクスターナル）に拡大することに注力しています。今後5年間だけで、このグループは約30%増加します。しかし、第1四半期のシニアハウジングの着工数は合計でわずか約1,500戸にとどまり、建設中のシニアハウジング・コミュニティの総数も歴史的な低水準のままです。

開発サイクルは着工から完了まで少なくとも3年かかるため、これらの良好な需要と供給のトレンドは、当社の優位性のあるプラットフォームに、説得力のある持続的な追い風をもたらします。Ventasのチームは団結しており、大規模なアウトパフォーマンスと、その先に待っている数年間にわたる成長および価値創造の機会に対して熱意を持っています。

デブラ・A・カファロ

人々がより長く、より健康で、より幸せに暮らせるよう支援するという当社の使命を追求する中で、2026年に向けた見通しの改善と、今後数年間の体制について期待しています。互いおよびステークホルダーへのコミットメントを象徴する独自のブランドを掲げ、私たちは共に勝利するためにここにいます。結びに際し、私たちが敬愛する同僚、ピート・ブルガレッリ氏に謝意を表したいと思います。ピートは、商用不動産における並外れた40年のキャリアと、当社のOMAR事業を卓越した誠実さで率いた8年間を経て、退職いたします。

Ventasの全員を代表して、ピートに感謝するとともに、今後のさらなる成功と幸福を祈念いたします。それでは、ジャスティンに電話を引き継ぎます。

ジャスティン・ハッチェンズ

デビー、ありがとうございます。本日は、SHOPポートフォリオにおけるオーガニックな業績と外部成長の両面での継続的なモメンタムを反映した、シニアハウジングにおけるもう一つの強力な遂行（エグゼキューション）を示した四半期についてお話しできることを嬉しく思います。まずSHOPの業績から始め、次に現在進行中のアセットマネジメントのアップデートと通期の見通しについて述べ、最後に投資と資本投下についてお話しします。まずはSHOPについてです。

第1四半期の業績は、強力な市場ファンダメンタルズと、ポートフォリオ全体における鋭い遂行力の両方を反映しています。第1四半期のSHOP同一物件NOIは前年同期比で15%超増加し、5年連続となる2桁のNOI成長の幕開けとなりました。これは、入居率の成長、価格設定の強さ、および営業レバレッジの強力な組み合わせによって推進されており、オペレーターと共に展開しているVentas OI（運営改善）イニシアチブによってますます支えられています。入居率は引き続き業績の主要な原動力となっています。

ジャスティン・ハッチェンズ

同一物件の平均入居率は前年同期比で310ベーシスポイント上昇し、90.4%に達しました。今四半期の業績は、非常に多くのオペレーターが当社の成功に貢献しており、名前を挙げきれないほど、特に広範なものとなりました。米国ポートフォリオの業績は特に強力で、同一物件の入居率は前年同期比で370ベーシスポイント増加し、NICトップ99市場を150ベーシスポイント上回りました。価格設定に関しては、RevPOR（稼働室単価）は前年同期比で5%増加しました。

これは、8%近くに達している力強い自社設定料金の引き上げに加え、地域、オペレーター、製品タイプを問わず市場料金（ストリートレート）が継続的に改善していることを反映しています。営業費用は前年同期比で5.8%増加しましたが、これは主に入居率の上昇と冬季の嵐に関連するコストによるものです。

ジャスティン・ハッチェンズ

純NOIは前年同期比で15%超増加しました。NOIマージンは前年同期比で170ベーシスポイント拡大して30%となり、増分利益率は50%と、意義のある営業レバレッジを実現しました。アクティブなアセットマネジメントの展開を継続する中で、私たちはクラス最高のオペレーター、およびユニット、コミュニティ、ポートフォリオの各レベルで業績を推進している、最近体制を拡大した有能なVentas SHOPチームと緊密に連携して遂行しています。ポートフォリオ全体を通じて、私たちはVentas OIの継続的な進化に支えられ、運営パートナーと共にコミュニティレベルでの遂行に注力しています。

私たちは、リフレッシュCapEx（設備更新投資）、価格とボリュームの最適化ガイダンス、および、高入居率のコミュニティにおける収益損失ゼロ日（zero lost revenue days）の達成を最終目標としたセールスカルチャーへの鋭い注力を含む、ターゲットを絞ったイニシアチブを展開しています。

ジャスティン・ハッチェンズ

また、私たちのチームによる現地での実地訪問（boots on the ground）に支えられたユニットレベルの販売戦略も実施しており、オペレーターと協力しながらこれを行っています。これにより、当社のコミュニティで提供されるケア、サービス、そして安心感を通じて、居住者とご家族にシニアリビングのバリュープロポジション（価値提案）が確実に実現されることを保証しながら、強力な収益とNOIの成長を実現しています。このアクティブなアセットマネジメントと構造的な需要の追い風の組み合わせにより、2026年のSHOP見通しを引き上げることとなりました。これには、同一物件NOI成長率の中間値として、従来の15%から16%への引き上げが含まれます。

これは、約300ベーシスポイントの入居率成長への期待が高まったことによって推進されており、それが約8.75%の収益成長期待の増加につながっています。以前お話ししたように、主要な販売シーズンは5月から9月までです。第1四半期の好調さにより、好ましいポジションでシーズンを迎えていますが、主要な販売シーズンにおける成功が通期の成果を決定することになります。先を見据えると、いくつかの主要な局面で拡大していくための真のモメンタムが構築されています。

近年、私たちはシニアハウジング需要の増大を活用できる体制を整えるため、意図的な戦略的動きを行ってきました。それらの努力の結果、継続的な入居率の上昇と、SHOPポートフォリオ全体で達成している営業レバレッジに支えられた、堅実なオーガニック成長を継続できると確信しています。当社の米国コミュニティの平均入居率は約87%であり、さらなる業績向上に向けた大きな伸びしろ（runway）がまだあります。重要な点として、SHOPの業績に見られる強さは、外部成長への注力を継続する自信を与えてくれます。

投資についてお話しします。

ジャスティン・ハッチェンズ

2026年は、集中力と意図を持って外部成長戦略を遂行しており、素晴らしいスタートを切っています。年初来、私たちは1月に見られた速いスタートに基づき、米国で17億ドルの高品質なシニアハウジング買収を完了しました。この活動と年内の見通しに基づき、2026年のシニアハウジング重点投資ガイダンスを25億〜30億ドルから引き上げます。セクターにさらなる資本が流入する中で、シニアハウジング投資への関心が高まっていますが、Ventasは競争優位性を維持しています。

特筆すべきは、年初来に完了した17億ドルの投資のうち、90%以上が関係性に基づいたものであり、60%以上がオフマーケット（非公開市場）で調達され、40%以上がリピートセラー（継続的な売り手）との取引であったことです。

ジャスティン・ハッチェンズ

2024年第4四半期以降、私たちは現在までに57億ドルを超えるシニアハウジング買収を完了し、SHOPポートフォリオに1万7,000ユニット以上を追加しました。これらの投資は、「適切な市場、適切な資産、適切なオペレーター」という当社のフレームワークに密接に適合するように慎重に選定されており、アンダーライティング（引受）時の想定通りの業績を上げています。私たちは、ポートフォリオの品質を高め、需要の伸びが強い魅力的な市場に位置し、将来の供給リスクから隔離されており、かつアンレバードIRRが10%台前半から半ばをもたらすコミュニティを購入しています。当社の投資戦略とチームは、魅力的なリスク調整後リターンを生み出すことができる、成長と利回りの異なる組み合わせを持つシニアハウジングの投資機会に注力しています。

例えば、今月初め、私たちはRevelポートフォリオを5億4,000万ドルで買収完了しました。これは大規模なバリューアド型リースの引き上げ（lease up）の機会となるものです。

ジャスティン・ハッチェンズ

この投資は、米国西部全域の富裕層が多く成長性の高い市場に位置する、新築のラグジュアリーなインディペンデント・リビング（自立型居住）コミュニティで構成されています。現在の平均入居率が70%台半ばであることから、新しい資産、参入障壁の高い市場、および組み込まれた大幅な入居率向上のポテンシャルの組み合わせが、非常に魅力的な成長プロファイルを生み出しています。このポートフォリオは、その品質、規模、およびアメニティの充実度にもかかわらず、再調達コストに対して大幅なディスカウントで取得されました。売り手は、ポートフォリオ全体でVentas OIイニシアチブを実施することによる戦略的および財務的な利益を共有するために、ポートフォリオの25%の持分を保持することを選択しており、これによりアンレバードIRRを10%台半ばに引き上げることを目指しています。

このような取引は、今日の市場における規模、関係性、運営の専門知識、および決断力の優位性を強調するものです。

ジャスティン・ハッチェンズ

Revelの取引を除くと、2026年これまでに完了した残りの高齢者向け住宅投資は、初年度NOI利回りが6.9%、レバレッジ前IRR（内部収益率）が10%台前半から半ばになると予想されています。これらの投資は、オペレーターとの関係を拡大することにもつながります。当社のVentas OIプラットフォームは、複数のオペレーターを大規模に管理する能力を備えており、現在入居している強力なオペレーターを維持し、その成長を支援することを可能にします。将来を見据え、当社は、持続可能な既存キャッシュフロー、組み込まれた成長、および魅力的なリスク調整後リターンを兼ね備えた、魅力的な高齢者向け住宅投資を継続的に追求していく計画です。

最後に、第1四半期のSHOPビジネスの業績を心強く感じており、今後の機会に期待しています。当社は、強力なオーガニック成長、魅力的な外部投資機会、そして価値創造に向けた長い期間（long runway）を背景とした、強固な立場から事業を実行しています。

ジャスティン・ハッチェンズ

以上をもちまして、ボブに交代します。

ボブ・プロブスト

ありがとうございます、ジャスティン。皆様、おはようございます。今朝は3つの領域について説明いたします。第一に、第1四半期の財務実績。

第二に、バランスシートと資本活動。最後に、2026年の最新の見通しです。まず、全社的な業績についてですが、SHOPポートフォリオにおける15%を超える既存店キャッシュNOIの成長に牽引され、年初から力強いスタートを切ることができました。第1四半期の調整後FFOは1株あたり0.94ドルで、全社の既存店プロパティレベルでの約9%の成長と、アクレティブな高齢者向け住宅投資により、前年同期比で9%増加しました。

当社の外来医療・研究ポートフォリオ、すなわちOMARは、外来医療部門が前年同期比で3.1%成長したことに牽引され、2.4%の既存店キャッシュNOI成長を達成しました。外来医療部門の稼働率は、第1四半期に約91%に達しました。

ボブ・プロブスト

前年同期比で50ベーシスポイントの上昇は、7四半期連続の稼働率上昇を意味します。当社のトリプルネット・セグメントの既存店キャッシュNOIは、2026年1月1日に発効したBrookdaleの35%のキャッシュ・レント・エスカレーター（賃料上昇条項）の恩恵を受け、当四半期に1.6%成長しました。このトリプルネットの結果は当社の予想通りであり、同セグメントの確定済みの通期ガイダンスを支えるものです。次にバランスシートに目を向けます。

当社のバランスシートは、SHOPのオーガニックな成長とエクイティによる高齢者向け住宅投資の結果、継続的に強化されています。四半期末の純有利子負債/EBITDA倍率は5倍に改善し、前四半期比で20ベーシスポイント改善しました。年内を通じてさらなる改善を見込んでいます。流動性は強固であり、第1四半期末時点で55億ドルの利用可能資金があり、Ventasに大きな財務的柔軟性をもたらしています。

ボブ・プロブスト

当社の投資の勢いは2026年に入っても継続しています。この成長の資金に充てるため、当社は2026年の投資活動向けに、約24億ドルのエクイティを調達しました。

ボブ・プロブスト

これには、第1四半期中に決済された8億ドルと、フォワード・エクイティ販売契約を通じて現在利用可能な16億ドルが含まれます。年初の心強いスタートを踏まえ、当社は2026年の見通しを引き上げます。現在、調整後1株あたりFFOの範囲を3.82ドル〜3.89ドル、中間値で3.86ドルと予想しており、これは前回見通しから0.03ドルの増額となります。前回ガイダンスの中間値からの増分について言えば、この0.03ドルの増額は、SHOP主導のより強力なオーガニックなプロパティ・パフォーマンスと、アクレティブな高齢者向け住宅投資活動によって牽引されており、これらが合わせて1株あたり0.04ドルの増加に寄与しています。

これらの好材料は、先行金利カーブの上昇による0.01ドル分によって、一部相殺されています。

ボブ・プロブスト

また、全社の既存店キャッシュNOI成長率の見通しも、中間値で10%近くまで引き上げます。これは、SHOPの中間値を100ベーシスポイント高い16%としたことによるものです。ガイダンスの前提条件に関するより詳細な議論については、当社ウェブサイトに掲載されている第1四半期の補足決算プレゼンテーション資料をご覧ください。最後に、当社は2026年のスタートを非常に喜ばしく思っています。

第1四半期は、当社のオーガニックな業績の強さ、高齢者向け住宅需要の持続性、および当社のポートフォリオに組み込まれた成長特性を裏付けるものです。以上をもちまして、オペレーターにマイクをお戻しします。

オペレーター

ありがとうございます。現時点におきまして、質問をされる際は、電話キーパッドの「＊」と「1」を押していただくよう、皆様にお願い申し上げます。最初の質問は、ゴールドマン・サックスのジュリアン・ブルーイン様からの電話です。回線は開通しています。

ジュリアン・ブルアン

はい。ご質問ありがとうございます。5億4,000万ドルのRevelへの投資について、少し触れさせてください。貴社の見解として、そのポートフォリオが70%台半ばにとどまり、アンダーパフォーマンスとなった要因は何だとお考えでしょうか。

また、Ventas OIがそこにどのように組み込まれるのか、Ventas OIによって改善できる「最も着手しやすい要素（lowest hanging fruit）」は何であり、また、このプラットフォームがもたらす長期的な利得にはどのようなものがあるとお考えでしょうか。

ジャスティン・ハッチェンズ

こんにちは、ジュリアン。素晴らしい質問です。少し話を戻して、まず質問にお答えし、背景を説明した上で、買収の特性と今後の機会についてお話しします。このポートフォリオは、非常に長い歴史を持つ大手マルチファミリー（多世帯向け住宅）デベロッパーであるWolff Companyによって構築されたものです。

彼らはスコッツデールに拠点を置いています。彼らは、非常に活動的なシニア層に魅力的な、アメニティが極めて充実したラグジュアリーなリゾート型のインディペンデント・リビング（自立生活型）製品という、非常にエキサイティングな開発案件を通じて、このシニアハウジング・セクターに参入しました。参入当初は、第三者による管理を利用していました。しかし、事業を進める中で、独自のプラットフォームを構築する方が良いだろうと判断したのです。

ジャスティン・ハッチェンズ

彼らはRevelを設立しましたが、出だしは緩やかなものでした。現在、彼らは全方位的に非常に有能なチームを擁しています。彼らがVentasとの協業を望んだ理由の一つは、おそらくVentas OIプラットフォームの存在、そして合弁事業（ジョイントベンチャー）を通じて留まることで、アップサイド（上昇益）の一部を享受できる能力にあることは明白でしょう。私たちがこの案件を気に入っている点は、資産の質が非常に高いことです。

我々は再調達コストを下回る価格で購入しています。運営面での大幅なアップサイドが見込まれますし、我々とRevelのチームが連携しています。我々のチームはすでに現地に入っており、かなり即効性のある収益面での上昇余地を確認しています。我々は、すでにかなりの勢いがあるタイミングでこのポートフォリオを手に入れています。

ジャスティン・ハッチェンズ

我々は、今後数年間で1,200ベーシスポイントの純需要が見込まれる将来の市場に直面しています。また、追い風も受けています。これらすべてを総合すると、完全にオフマーケット（非公開）で調達された、非常に高品質な資産による、極めてエキサイティングな高成長の投資機会であり、今後我々にとって非常に優れたリターンを生み出すはずです。

ジュリアン・ブルアン

ありがとうございます。では、もう少し一般的に現在の取引環境について伺います。資本が取引を奪い合うような状況における、現在の競争レベルをどのように表現されますか？より広くブローカーが介在する案件に参加する場合、入札者が大幅に増えていると感じられますか？それがキャップレート（還元利回り）に反映され始めていますか？また、今年の残りの期間におけるキャップレートの見通しに変更はありますか？

ジャスティン・ハッチェンズ

また少し話を戻します。これも素晴らしい質問ですが、文脈を整理しておくことが重要です。我々は投資ガイダンスを25億ドルから30億ドルへと更新したばかりです。これは、このセクターへの関心が高まっている時期に行っています。

明らかに新しい投資家が存在します。規模の大小を問わず、さまざまなプライベート・エクイティ（PE）、オーナー・オペレーター、他のREITがこの分野に参入しています。機関投資家も存在します。それを踏まえ、我々は高い確信を持って、過去3年間で最高水準となる投資ガイダンスへと更新しました。

それが可能な理由は、Ventasが持つあらゆる優位性があるからです。我々には、Ventas OIプラットフォームや、非常に断片化されたセクターにおいて規模を活かしてオペレーターを管理できる能力といった、競争上の優位性（モート）があります。

ジャスティン・ハッチェンズ

現在、我々は44のオペレーターを抱えています。案件に参入する際、我々は融資の成立を条件としません（no financing contingency）。当然ながら流動性は非常に高いです。案件を実行してきた我々の実績は極めて優秀です。

準備された発言の中で申し上げましたが、案件の90%は関係性重視、60%がオフマーケット、40%がリピート・セラーです。パイプラインは拡大しています。市場全体としても、より多くの案件が市場に持ち込まれています。我々は、自ら表明したことを実行するという実績を持っています。

前回の電話会議でも申し上げましたが、キャップレートは7%台から6%台へと低下傾向にあります。補足資料（サプリメンタル）に記載した通り、Revelの案件を含めた全体でのキャップレートは約6.5%です。

ジャスティン・ハッチェンズ

Revelの案件を除くと6.9%です。年間の残りのパイプラインを見渡すと、今後は6%台後半を予想しており、そこにはバリューアッド案件と、今後さらなる上昇余地を持つ高収益なコミュニティが混在しています。興味深い点の一つは、キャップレートがいくらか低下しているにもかかわらず、我々のIRR（内部収益率）は堅調に推移していることです。これはRevelや、成長をもたらしている他のいくつかのバリューアッド案件によるものです。

ジュリアン・ブルアン

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、EvercoreのJames Kammert様からの電話です。回線は開通しています。

ジェームズ・カマート

おはようございます。ありがとうございます。Justin、私の記憶が正しければ、今四半期のOpEx（営業費用）は5.8%とおっしゃいました。概括的に、そのうち、例えば継続的な食費や人件費などはどの程度で、一方で、例えば一時的な販売手数料や天候によるものなどはどの程度だとお考えでしょうか。

ジャスティン・ハッチェンズ

はい、実際には、それはOpExではなく、総費用が5.8%でした。その多くは天候に関連したものでした。また、多少のボリューム（稼働量）の影響もありました。通期の予想は5.5%ですが、これには第1四半期の天候関連費用だけでなく、年間の残りの期間におけるボリュームの影響も含まれています。

ボブ・プロブスト

はい、Jim、OpEx予想を5%から5.5%へと押し上げた主な要因はボリュームです。

ジェームズ・カマート

なるほど。助かります。人件費などについて、何が起こるか分かりませんからね。Ventasは、予想される価格上昇に対するそのような費用動向について、シニアハウジングの入居者にどのように説明しているのでしょうか。

入居者の方はそれを理解していると思われますか。

デブラ・A・カファロ

そうですね、Jim、おはようございます。Debbieです。議論を始めるにあたっての重要な点は、労働市場がかなり良好であったということです。入居者のケアのためにケアギバーを雇用していることを踏まえると、これは重要な点です。

ジャスティン・ハッチェンズ

もう一つの点は、入居者が実際に享受しているバリュー・プロポジション（価値提案）であり、それは多岐にわたると考えています。つまり、彼らが私たちを利用するのは、安全性、社会性、安心感、生活の利便性、アメニティ、そして、アシステッド・リビングやメモリーケアの環境で受けられるケアの提供を求めているからです。サービスやケアを正しい方法で提供し、信頼を築き維持する方法で入居者やその家族と関わることができていれば、バリュー・プロポジションは十分に理解されますし、価格に関する議論も同様に理解されるものです。

ジャスティン・ハッチェンズ

サービスとケアの提供コスト、およびそれに関連して我々が請求する価格について、特に当社のオペレーターと周辺の居住者との間で、確かに活発な対話が行われています。

ジェームズ・カマート

ありがとうございます。感謝いたします。

ジャスティン・ハッチェンズ

どういたしまして。

オペレーター

次のご質問は、シティのセス・バーギー様からの電話口です。通話がつながっております。

ニック・ジョセフ

ありがとうございます。セス・バーギーと共に参加しております、ニック・ジョセフです。競争の激化、あるいはセクターへの関心の高まりに関するコメント、そして事前準備された発言の中で、供給量および着工数は依然として非常に低いと言及されていました。質問させていただきたいのは、リターンが圧縮される、あるいは少なくともキャップレートがいくらか圧縮されることで、開発への関心がますます高まるのはどの時点になるか、という点です。

特に、買収コストと建て替えコスト（リプレイスメント・コスト）に関するコメントを考慮した上で伺います。両者の間には依然として乖離があることは承知していますが、新規供給を開始することに資本が関心を持ち始める局面には近づいているのでしょうか。

ジャスティン・ハッチェンズ

それは非常に良い質問です。ほとんどの開発案件が採算（pencil）を合わせるために必要な賃料水準に対し、我々はまだ20%から40%ほど乖離している状況にあります。以前にもこのことについてお話ししました。開発が引き渡され始める時期、あるいは着工が発表される時期になると、それは既存の市場からあまりに乖離した、非常に高価格帯のプロダクトになる可能性が高いでしょう。

つまり、アンダーライティング（収益性評価）が、おそらく利用可能なハイエンド市場を想定したものになるということです。当社の展開する市場全体を見渡しても、新規供給を支えるためには20%から40%高い賃料が必要であることがわかります。だからといって、潜在的な資本提供者やオペレーター、デベロッパーの間で関心がないという意味ではありません。

ジャスティン・ハッチェンズ

ファンダメンタルズが非常に強固であり、需要の見通しも極めて強力であることを踏まえれば、（開発は）理にかなっており、いずれ必要とされるでしょう。しかし、短期的にはまだその時期ではないようです。

ニック・ジョセフ

ありがとうございます。資産売却についてですが、取引市場の強さとそこでの関心を考慮すると、Ventasのポートフォリオ側として、シニアハウジング資産をリサイクルし、価値を回収した上で他の機会に再配分できるような機会はありますでしょうか。

ジャスティン・ハッチェンズ

ご存知の通り、毎年、我々は少額の、その、ターゲットを絞った売却（dispos）を行っており、通常、我々が目標としているのは数億ドル程度です。常にいくつかの案件があり、その中にはシニアハウジングも含まれます。我々の戦略の主要な部分の一つは、適切な市場において適切な資産を確保することです。もし、我々が目標としている成長プロファイルを支えないと判断するものが何かあれば、それを売り出し物件として市場に提供します。

我々は過去数年間にわたり一貫してこれを行ってきましたし、今後も売却可能なポートフォリオの下位部分を常に探し続けていくつもりです。

ニック・ジョセフ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ミズーホのVikram Malhotra様からです。回線は開通しています。

ヴィクラム・マルホトラ

おはようございます。ご質問の機会をいただきありがとうございます。2点伺わせてください。一つ目は、Revelの案件に立ち戻りますが、なぜ入居率が上がってこないのかについて、もう少し詳しく教えていただけますでしょうか。

また、プロダクトミックスの観点でのポートフォリオのポジショニングについても伺いたいです。例えば、人々がより広いスタジオを求めている中で、スタジオタイプが多いといったことはあるのでしょうか？価格帯の問題なのか、それとも適切な人材確保という労働力の問題なのか。今後1、2年で入居率を上昇傾向に持っていくためには、何が必要でしょうか？

ジャスティン・ハッチェンズ

ええ、良い質問です。構造的な問題はありません。例えば、1ベッドルーム市場にスタジオタイプがあるといった状況ではありません。これは、彼らがサービスを提供しようとしている居住者タイプのために、適切に建設された投資物件です。

訪問した際に興味深いと感じるのは、アパートメントの周りでくつろいでいる居住者をあまり見かけないということです。つまり、これらは健康やウェルネス、フィットネス、あるいはそれらに関する教育に大きな重点を置いている、非常に活動的なコミュニティなのです。音楽が流れるソーシャルイベントがあったり、バーでアクティビティがあったりします。私たちは午後にそこにいましたが、とても素晴らしい時間でした。

ジャスティン・ハッチェンズ

彼らは、機能し、非常に人気が出るであろうプロダクトを導入することに成功していると考えています。多くのロケーションですでに安定した入居率を実現していますが、新しいプロダクトの多くはまだリースアップ（入居促進）段階にあります。我々はそれらのコミュニティを対象とし、すでに一定の勢いを生み出している既存のチームと協力して、販売の実行（セールス・エグゼキューション）を真に向上させるよう努めるつもりです。また、Ventas IMプラットフォームを通じて提供できる、価格設定の高度化（price sophistication）の機会もいくつかあります。

ヴィクラム・マルホトラ

わかりました。もう一点だけ。Ventasが、すでに保有しているファンドを活用すべき時期に来ているのではないかと考えています。あるいは、例えば、入居率の高いコアなシニアハウジングや、あるいは、おそらくモールなどから手数料を得られるようなライフサイエンス分野などを、マネタイズ（現金化）するための新しいファンドを設立すべきではないでしょうか。

現在のサイクルにおける位置付けや、例えばライフサイエンスとシニアハウジングの乖離を考えると、Ventasにとってファンド事業における機会があるのではないかと考えています。

デブラ・A・カファロ

Vikram、デビーです。ご質問ありがとうございます。我々は、オープンエンド型ファンドやその他のビークル（投資手段）を含む、Ventas Investment Management事業を展開しています。シニアハウジングへの関心が高まっていること、そしてVentasの競争優位性とブランド力により、追加のビークルなどの手段を含め、さまざまな方法でシニアハウジングにおけるフットプリント（事業展開）を拡大し続けていくための好位置につけていると考えています。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt様からの電話回線です。回線は開通しております。

オースティン・ワースミット

おはようございます。ジャスティン、SHOPセグメントのインクリメンタル・マージンは50%前後で推移していますが、これは当初のガイダンスで想定されていたものと理解しています。改定後のガイダンスにおいて、想定されていた内容から何か変更はありますか？既存施設グループの稼働率が現在90%を超えていることを踏まえると、そのインクリメンタル・マージンが60%、70%台、あるいはそれ以上に改善し始めるのはいつ頃になるとお考えでしょうか？

ジャスティン・ハッチェンズ

はい。またしてもお気に入りの質問ですね。インクリメンタル・マージンは約50%です。稼働率が80%半ばから90%へと向かっていた過程において、数年間にわたってその水準が続いてきました。

現在、稼働率が90%の節目に達しているため、今年のガイダンスでは、インクリメンタル・マージンは50%台であることを前提としています。当社のポートフォリオにおいて、前年比で稼働率の変化がなく、90%以上の稼働率にあるコミュニティについては、70%のインクリメンタル・マージンを実現していることが分かっています。

ジャスティン・ハッチェンズ

ご存知の通り、米国のポートフォリオ全体では稼働率がまだ87%であり、現在リースの立ち上げ段階にあるコミュニティのグループが明らかに存在します。依然として稼働率の成長を実現しているコミュニティも多くあります。それらを除外して、前年比で稼働率の成長が見られなかったものに限定すれば、私たちが話してきた経験則は間違いなく達成可能です。長期的な目標は、できるだけ多くのコミュニティをそのカテゴリーに移行させることです。

オースティン・ワースミット

助かります。5月から9月の主要な販売シーズンが、その年がどのように進展するかを決定づけると改めて強調されました。第1四半期に見られた季節性の欠如を考慮して、稼働率の引き上げを行いましたが、その稼働率ガイダンスの上方修正のうち、第1四半期特有のものと、年度の残りの期間における好結果への波及分とは、それぞれどの程度の割合でしょうか？

ジャスティン・ハッチェンズ

はい。主要な販売シーズンはまだ始まっていません。好調なスタートを切ったため、そのシーズンに向けて楽観視しています。一年の中で最も重要な時期である主要な販売シーズンにおいて、まだ実行すべきことが多く残されていることを念頭に置いて、この好調なスタートが通期での2.70ドルから3.00ドルの増加をもたらすと考えるべきでしょう。

オースティン・ワースミット

ありがとうございます。大変参考になりました。

オペレーター

次のご質問は、RBC Capital MarketsのMichael Carroll様からの電話回線です。回線は開通しております。

マイケル・キャロル

はい、ありがとうございます。シニアハウジングの稼働率が現在90%を超えている中で、稼働率が80%台前半だった時期と比較して、オペレーターがより高い賃料を追求する方が合理的になっていると考えてよいでしょうか？言い換えれば、稼働率の改善によって、これらのオペレーターはより高い賃料を追求するために、運営戦略を少し強気（アグレッシブ）に進めることができるようになっているのでしょうか？

ジャスティン・ハッチェンズ

そうですね、まず米国での稼働率は87%であることを念頭に置いていただきたいと思います。私たちは、機会は非常にボリューム（入居数）主導であると考えています。稼働率と賃料の両面で良好なパフォーマンスが見られており、それが通期で提示している8.75%の収益ガイダンスの達成につながっていることを嬉しく思います。すべてが収益の成長と、収益見通しの改善に寄与しています。

しかしながら、引き続きボリュームが最大の焦点です。稼働率の高いコミュニティでは、価格（賃料）のパフォーマンス向上の機会がより高まることは分かっており、当社のポートフォリオでもそれを実感しています。真の機会は、米国における稼働率の向上を継続することにあります。

デブラ・A・カファロ

その通りです。SHOPにおけるオーガニック・グロースからの、多年にわたる成長と価値創造の機会を構築しているのは、賃料と稼働率が相乗的に作用してアウトパフォーマンスをもたらすことなのです。

マイケル・キャロル

なるほど、承知しました。ありがとうございます。開発の可能性について、少し話を戻させてください。つまり、Ventasの検討対象として、追求したいと思われるような興味深い開発案件はありましたか？それとも、現時点ではまだ主に買収に重点を置いているのでしょうか？

ジャスティン・ハッチェンズ

私たちは間違いなく買収に注力しています。初年度から増益（アクリーティブ）に寄与し、10%台前半から半ばのアンレバードIRRを支える成長プロファイルを持つ、魅力的なコミュニティを買い進めてきた非常に成功したサイクルの3年目にあります。そのパイプラインは拡大しており、私たちはそれを実行に移しています。それが私たちの第一の優先事項であり、もちろん、SHOPポートフォリオ全体でのオーガニックなパフォーマンスの向上継続、および既保有のコミュニティにおけるパフォーマンス改善の機会を模索することも並行して行っています。

開発案件については、将来的にいくつか出てくるだろうと思いますが、現時点では私たちの焦点ではありません。

マイケル・キャロル

わかりました。ありがとうございます。

デブラ・A・カファロ

ありがとう、マイク。

オペレーター

次のご質問は、BairdのWesley Golladay様からの電話です。回線は開いています。

ウェズリー・K・ゴラデイ

おはようございます、皆さん。Revelポートフォリオの話に戻りたいと思います。ウェブサイトを見ると、「A Place for Mom」の評価が非常に高いようです。そこで、今後のゲームプランがどうなるのかについて改めてお聞きしたいのですが、価格設定に関するより多くのデータに基づくアドバイスを行うオペレーターという新たな要素を踏まえ、このVentas OIに本格的に注力していくことになるのでしょうか？短期的な機会がどのようなものかを確認したいと考えています。

彼らのポートフォリオは、主要なリーシング（賃貸）シーズンに向けて準備ができているのでしょうか？

ジャスティン・ハッチェンズ

はい。では、最後の方の質問からお答えします。主要な販売シーズンに向けて、間違いなく準備はできています。これらは、非常に競争力の高い、リゾートのような、本当によく整備されたコミュニティです。

初期段階でWolff社と面談した際、これらの優れたコミュニティ、需要の高い市場、新たに活力を得た有能なマネジメントチーム、そして当社のすべてのデータ分析のメリットに加え、すでに開始している現場主義（boots on the ground）のアプローチを含むVentas OIプラットフォームを組み合わせることで、共に真の価値を創造できることがすぐに明確になりました。だからこそ、このジョイントベンチャーは非常に相性が良かったのです。それを進めていくことを楽しみにしています。明らかに、最大の機会は販売を拡大し続けることです。

ジャスティン・ハッチェンズ

また、販売に取り組む際、価格と数量は常に連動します。当社はその両方の領域における専門知識をプラットフォームにもたらします。

ウェズリー・K・ゴラデイ

なるほど。では、パイプラインを見たとき、つまり、将来のパイプラインを見ると、これは独自の機会なのでしょうか？コア資産で、もう少し利回りが高いものの、それらをOIに組み込むだけで、数年後に良い低下（dip）が得られるような都市は見当たりますか？

ジャスティン・ハッチェンズ

はい。音声が少し途切れましたが、お聞きになりたいのは、これが独自の機会であるか、そしてポートフォリオに他にバリューアド（価値付加）の機会があるか、ということだと理解しています。これまでにも同様のものはいくつかありましたが、規模が小さいものでした。これは、私たちが非常に期待している、初めての大規模なものです。

30億ドルのガイダンスの中に、他にもバリューアドの機会があります。幅広い分野での成長を伴う、アクレティブ（株式価値増大）な投資を提供できることを楽しみにしています――

ウェズリー・K・ゴラデイ

わかりました。音声が途切れてしまいましたね。はい、途切れてしまってすみません。

ジャスティン・ハッチェンズ

はい。

ウェズリー・K・ゴラデイ

質問は伝わっていました。ありがとうございます。

ジャスティン・ハッチェンズ

はい。分かりました。ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのフアン・サナブリア様からです。回線は繋がっております。

フアン・C・サナブリア

おはようございます。高齢者向け住宅について一点質問させてください。市場が逼迫していることを背景に、事業者が入居一時金を徴収したり、ウェイティングリスト（待機リスト）から何らかの収益を上げたりできるのではないかという報道がいくつかあります。貴社の考え方と、それが、いわゆる入居率100%の目標や、空室期間ゼロの実現にどのように寄与するのか（あるいは寄与しないのか）についてお伺いしたいです。

デブラ・A・カファロ

そうですね、まずはバリュープロポジション（価値提案）から始まります。ご存知の通り、これは自己負担型の消費者主導のビジネスであり、人々が自身や家族に提供される安心感のために住む場所を選択しているという点は、非常に興味深いと考えています。これは非常に心強いことです。特に、加速し、その後長期間にわたって高止まりすると見込まれる人口統計学的な需要と相まって考えると。

この点は非常に重要です。入居率が上昇していく過程における各コミュニティのさまざまな管理についてお話しいただくため、ジャスティンに話を渡します。入居率の向上が進んでいることは実際に確認できていますし、今後、当社のポートフォリオにおいてさらに進んでいくでしょう。

ジャスティン・ハッチェンズ

はい。フアン、あなたは入居一時金について言及されましたが、私はそれを「コミュニティ・フィー」と言い換えたいと思います。これは、長年にわたり業界の価格設定パッケージの一部となっている料金です。より競争が激しい時期には、減額されたり免除されたりすることもありました。

しかし、需要が増加している現在の時期には、実際には上昇しています。当社のポートフォリオ全体でコミュニティ・フィーの上昇が見られており、これはあなたが目にしている報道と一致しています。また、ウェイティングリストの形成も見られ始めています。カナダではすでに長年存在しており、ケベック州には当社の最も長いウェイティングリストがあります。

米国でもウェイティングリストができ始めていますし、ウェイティングリストには確かに保証金が必要であり、場合によってはウェイティングリストに登録するための料金を徴収することもあります。私たちはその端緒にいます。需要があり、デビーが述べたように、バリュープロポジションは関心を持つ人々にとって非常に魅力的です。それがより良い価格設定を支えています。

フアン・C・サナブリア

開発または供給について、何度か話題に上がっていますが、建設中やリースアップ（入居促進）期間中にリターンを得られるような、優先的リターン（preferred）やメザニン（mez）型のコンポーネントを含む構造を構築することへの意向についてお伺いしたいです。歴史的に、貴社は米国の高齢者向け住宅開発には手を出してこられませんでした。それが関心の対象になり得るものかどうか伺いたいです。つまり、サンライズ社を含む数社の主要な事業者が開発を検討していると話しており、近いうちに実現しそうな気配があります。

伝統的な単純所有権（fee simple）形式ではなく、初期段階でリターンを得られるような他の構造に対して、どのような意向をお持ちかお聞きしたいです。

ジャスティン・ハッチェンズ

そうですね、開発に関しては、合理的な、活用可能な構造は確かに存在します。適切な機会があればリターンを見積もる（アンダーライトする）こともできますし、それを行うための適格なパートナーも多くいます。ただ、それが当社の大きな注力領域ではないだけなのです。当社は、先ほど説明したように、買収に注力しています。

買収は、増益的な成長機会をもたらすだけでなく、10%台前半から半ばのアンレバードIRRも実現しています。ご質問の意図に完全にお答えできていないかもしれませんが、回答としては「はい、方法はあります」となります。ただ、現時点では、大規模な展開としてそこに注力しているわけではないということも知っておいていただくことが重要です。

フアン・C・サナブリア

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのファレル・グラナス様からの電話です。回線はつながっております。

ファレル・グラナス

こんにちは、おはようございます。ファレル・グラナスです。まず、現金ベースの一般管理費（cash G&A）の増加について伺いたいと思います。SHOPプラットフォームにおけるスタッフの増員についても言及されていたかと思いますが、他に寄与している要因や、その数値に含まれている取り組みなどはありますでしょうか。

ボブ・プロブスト

はい、私が回答いたします。現金ベースの一般管理費については、2月にも申し上げましたし、第1四半期の数値にも表れている通り、我々は事業に対して投資を行っています。明らかにプラットフォームは成長し、規模を拡大させているため、その成長を加速させるために、人材、プロセス、テクノロジーに投資することは、間違いなく我々の戦略（プレイブック）の一部です。現金ベースの一般管理費の伸びは、企業全体の成長と同程度になると引き続き考えております。

引き続き効率性と有効性に注力しておりますが、第1四半期は計画を反映したものだと考えております。

ファレル・グラナス

ありがとうございます。また、Ventas OIの展開についてですが、これは現在SHOPプラットフォームを利用しているすべてのオペレーターと完全に統合されているのでしょうか、それともさらなる展開が期待できるのでしょうか。

ジャスティン・ハッチェンズ

はい、完全に統合されています。弊社のことを初めてお聞きになる方のために申し上げますと、完全に統合されるまでには一定の期間を要します。ここ数ヶ月で新たに加わったオペレーターも多くおります。はい、これは当社のすべてのオペレーター、すべての地域（主に米国）において、完全に統合されたプラットフォームです。

データ分析プラットフォームの利点と、オペレーターとの現場での実地訪問を含むさまざまな手段を通じて提供する経験に基づく知見を組み合わせたものです。

ファレル・グラナス

ありがとうございます。どうもありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、カンター・フィッツジェラルドのリッチ・アンダーソン様からの電話です。回線はつながっております。

リッチ・アンダーソン

ありがとうございます。おはようございます。素晴らしい四半期でした。第1の質問ですが、デビー、早い段階で、Ventasとの取引に対する関与が高まっているとおっしゃっていました。

物事がまさに動き出しているこの状況において、なぜ売却意欲の高い売り手が存在するのかが気になっています。つまり、将来の機会を得るために、取引において5%のキャップレートで売却できているわけではないはずです。Revelの案件については理解できますが、今日、売り手になることのメリットは何でしょうか？その流れで、成長を続けるために、JV（ジョイントベンチャー）型の取引をさらに取り入れていく必要があるとお考えでしょうか？あるいはOPユニット（運営ユニット）の取引でしょうか？そのようなダイナミクスが、外部成長の観点から将来にどのように影響するかについて伺いたいです。

デブラ・A・カファロ

ええ、良い質問ですね。ますます多くの人々が資産を市場に持ち込んでおり、それが我々のパイプラインを大幅に構築し、素晴らしい機会をもたらしているのは事実です。売り手にはさまざまな種類があります。プライベート・エクイティの売り手、あるいは、ここ数年の影響で保有期間がおそらく超過してしまった、有期限の投資ビークルを持つその他の保有者などです。

彼らはリターンを確実に確保し、そしておそらく資本を再投資（リサイクル）したいと考えています。そういったケースを多く目にしますし、債務の満期を迎えるケースもあります。実のところ、資産が我々の手に渡ると、より高いパフォーマンスを発揮する可能性が高いのです。

デブラ・A・カファロ

つまり、売り手が資産を保有し続けるよりも、我々の方が高いリターンを得られる可能性があるということです。彼らは保有期間が長くなる傾向があり、我々のような有利なプラットフォームを持っていない異なるタイプの売り手である場合があります。これは、単発や小規模で行うには非常に難しいビジネスです。だからこそ、我々はスケールメリットを活かしてアウトパフォームできるように、このプラットフォームを構築しているのです。

それが理由のいくつかです。ジャスティン、何か付け加えたいことはありますか？

ジャスティン・ハッチェンズ

はい。

デブラ・A・カファロ

それで回答になっていますでしょうか？

ジャスティン・ハッチェンズ

ジョイントベンチャーに関する質問の第2の部分があります。私が申し上げたいのは、Revelの案件は明らかにジョイントベンチャーであるということです。それは強みと強みを組み合わせた、価値を創出するためのJVの機会です。我々が行ういかなる投資においても、常に（利害の）一致を求めています。

今回のケースでは、ジョイントベンチャーを通じてそれを実現しました。我々のシニアハウジング投資のほとんどは、利害の合致した管理契約を通じて行っています。これにより、新しい関係を開始する初日から、オペレーターと足並みを揃えることができます。

デブラ・A・カファロ

残りの予定されている投資活動は、Ventasによる100%の持分所有によるものです。

リッチ・アンダーソン

わかりました。次の質問ですが、繰り返しになるテーマですが、多くのREITやその他の企業も、この機会を追い求めています。それはやらなければならないことですよね？これは今後数年間にわたり、素晴らしい需給のダイナミクスとなります。つまり、全員が船の同じ側に立っているような状態です。

そうなると、最終的には船が傾いてしまいます。今は買い手である人々が、数年後には売却せざるを得なくなるような機会があるとお考えでしょうか？開発が再開されることを考えると、開発を正当化するために必要な賃料を20%下回っている状況において（どうお考えか伺いたいです）。

リッチ・アンダーソン

ええと、もし今日開始すれば、3年後には、今日開発を開始したことは非常に理にかなっていたということになります。Ventasにとって、今日買い手である人々が明日売り手となるような、第2章（のような状況）があるとお考えかどうかをお聞きしたいです。ありがとうございます。

デブラ・A・カファロ

私もあなたと同意見です。その理由は、このビジネスで本当にうまくいくために必要な専門知識やデータに関することです。率直に言って、一部の新規参入者はより困難に感じることになり、おそらく売り手になるだろうと考えています。ジャスティンが業界での数十年の経験から示しているように、自分が何をしているのかを本当に知っていなければならないからです。

私たちはこのプラットフォームの構築に5年を費やしてきました。それは非常に効果的で差別化されています。それを持っていなければ、成功するのははるかに難しくなります。今後数年間を見渡すと、それが私たちにより多くの機会を与えてくれると考えています。

リッチ・アンダーソン

わかりました。素晴らしい。ありがとうございます。

デブラ・A・カファロ

ありがとう、リッチ。

オペレーター

次のご質問は、UBS FinancialのMichael Goldsmith様からです。回線は開いています。

マイケル・ゴールドスミス

こんにちは、Michael Goldsmithです。Justin Hutchensと共に伺っています。ご質問にお答えいただきありがとうございます。Revelへの投資の話に続けてですが、過去に、より小規模なリースアップ案件や、アンスタビライズド（収益未安定）な買収を行ってきたようにお見受けしました。

今回の案件は明らかに少し規模が大きいです。それに関連した質問ですが、現在、こうした種類の物件の買い手になる意欲は以前より高まっていますか？ もしそうであれば、それは背景（環境）の改善によるものですか、それとも現在これらをより魅力的にしている環境における他の要因によるものですか？ ありがとうございます。

ジャスティン・ハッチェンズ

はい。つまり、2024年に開始した今回の投資サイクル（investment run）の当初から、私たちは10%台前半から半ばのアンレバードIRRに注力してきました。シニアハウジングにおける様々な種類の投資を通じて、それを実現してきました。確かに、バリューアド（付加価値向上型）の機会は、さらなる成長を支えるため素晴らしいものです。

今回の案件はアンレバードIRRが10%台半ばに達しており、私たちはその機会を好ましく思っています。他にも同様の小規模な機会はありました。また、以前お話しした30億ドル規模のパイプラインにも、同様に10%台半ばに近いものとなる案件がいくつかあります。

ジャスティン・ハッチェンズ

それを実現するために、実際には2つのレバーを動かしていることになります。1つは、1年目の初期利回り（going in year one yield）です。そしてもう1つは、時間の経過に伴う資産の期待成長プロファイルです。私たちが目標とするIRRを実現するために、これまでのすべての投資において、これらが組み合わさって作用しています。

マイケル・ゴールドスミス

了解しました。追質問として、Brookdaleの移行状況、それら45の資産がどのように推移しているかについて、アップデートをいただけますでしょうか？それらから5,000万ドルのアップサイドを実現するという予測とおおむね一致していますか？もしそうであれば、そのタイムラインはどのようになりますか？

ジャスティン・ハッチェンズ

皆様に改めてお伝えしますと、昨年末から今年初めにかけて、Brookdaleのリースから当社のSHOPポートフォリオへと移行した45のコミュニティがあります。これらは需要の高い市場に位置する大規模なコミュニティです。私たちが活用している追い風として、競争力を維持するために追加投資が必要となる点があります。ポートフォリオにおけるそれらの投資の大部分は、来月までに完了する予定です。

CapEx（資本的支出）の投入は、まさに順調に進んでいます。5社のオペレーターはすべて現在コミュニティに完全に統合されており、運営を掌握しつつあり、主要な販売シーズンに真剣に取り組んでいます。これは計画通りに進んでいます。前にも申し上げた通り、当社は2026年をすべての要素を整える年と捉えており、2027年以降が真のNOI（純営業利益）成長の機会となります。

ジャスティン・ハッチェンズ

おっしゃる通り、NOIを倍増させる機会が見えてきました。というのも、この案件をまとめた2024年末時点では、年間換算（ランレート）で約5,000万ドルであったからです。今後数年間で、それを倍増させることができると予想しています。そのプロセスを開始するために、現在はすべての準備が整っています。

マイケル・ゴールドスミス

ありがとうございました。第2四半期も頑張ってください。

ジャスティン・ハッチェンズ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのMichael Stroyeck様からの電話です。回線を開放いたします。

マイケル・ストロイエック

ありがとうございます、おはようございます。入札トレンドが、特に高品質で十分に安定した物件において競争を増している中で、その市場セグメントにおける勝率に意味のある低下は見られますか？

ジャスティン・ハッチェンズ

興味深いことに、当社の勝率はかなり一定に保たれています。パイプラインが拡大しているのです。実際のパイプラインは少し大きくなっており、勝率は一定であるため、それゆえに投資ガイダンスを引き上げました。随所に、かなりアグレッシブなキャップレートで取引される例外的な案件もあります。

申し上げた通り、当社は自社のあらゆる強みと素晴らしい実績を活用することができており、市場において実行する能力に対し、引き続き自信を持っています。

デブラ・A・カファロ

私たちの成約率も高い水準を維持しています。というのも、案件の多くが実質的にオフマーケット（非公開市場）であり、かつ二者間交渉という性質を持っているため、それが私たちの優位性につながっています。

マイケル・ストロイエック

了解しました。理にかなっていますね。別の質問かもしれませんが、長年にわたりオペレーター数の増加を強調されてきました。哲学的な観点から、会社としてオペレーター数をどのように考えていますか？オペレーターの多様化を進めることのメリットとデメリットは何でしょうか？また、今後オペレーター数は拡大するのか、あるいは縮小すると予想していますか？

ジャスティン・ハッチェンズ

デビーが冒頭の説明で述べた通り、このセクターは断片化された性質を持っています。ご存知のように、ほとんどの業界は10件以下の資産を持つオペレーターによって運営されており、これらは小規模なオペレーターです。大規模なものであっても、通常は100件程度です。それほど大きくはありません。

いくつか、より大きな規模の者もいますが。この分野に投資し、かつ規模を持って展開しようとするのであれば、複数のオペレーターに対応できるプラットフォームが本当に必要になります。私たちはそれを正しく行うことに非常に注力しており、それはオペレーターの選定基準から始まります。オペレーターが強力なローカル市場への注力と評判を持っていることを確実にするためです。

また、彼らが運営している特定のプロダクトタイプにおいて専門知識を持っていることも重要です。

ジャスティン・ハッチェンズ

人材は経験豊富であり、経営陣は価値を創造し、優れたケアとサービスを提供することを信頼できるチームです。シニアハウジングにおける文化は極めて重要です。彼らが顧客満足度を測定し、従業員満足度を測定していること、それらの面を改善するための取り組みを講じていること、そして入居者やその家族と強力なエンゲージメントを築いていることを確実にします。そうすることで、マネージャーは成長を実現でき、私たちはそれらのオペレーターと継続的な取引を行い、今後さらなる成長を実現することができるのです。

彼らがVentas OIと関わってくれるか、という点について。数年前、私たちがプラットフォームを構築し始めたとき、それは大きな疑問の一つでした。もはや疑問ではありません。

ジャスティン・ハッチェンズ

それは競争優位性となっており、その連携は、これ以上ないほど協力的で、ポジティブで、影響力のあるものになっています。ですから、私たちはより多くのオペレーターを擁するという競争優位性を非常に好ましく思っています。現在、44社に達しています。確かに、私たちは引き続きシニアハウジング分野での成長を計画しており、それを実現するためには、複数のオペレーターを扱えるプラットフォームを管理・保有できなければならないと考えています。

マイケル・ストロイエック

素晴らしいです。お時間をいただきありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのMichael Mueller様からです。お電話がつながっております。

マイケル・ミュラー

はい、こんにちは。一つだけ伺います。米国ポートフォリオについて、AL（アシステッド・リビング）およびIL（インディペンデント・リビング）の稼働率が、長期的にはどこまで最大化できると考えていらっしゃいますか？

ジャスティン・ハッチェンズ

ええ、それはまだ様子を見る必要があります。当社のIL（インディペンデント・リビング）の入居率成長はアウトパフォームしています。デビーが需要のプロファイルについて言及しましたが、それが私たちのビジネスにおいて、まだ効果を発揮している段階にさえ至っていません。インディペンデント・リビングが好調なのは驚くべきことではありません。

ご存知のように、ベビーブーム世代が今年から80歳になり始めたことで、インディペンデント・リビングにおいてより良いパフォーマンスが見られています。アシステッド・リビングも非常に強い需要があり、両方のカテゴリーとも非常に強い需要になると考えています。おそらく両方とも、業界の過去最高水準を上回るでしょう。私たちの目標はアウトパフォームすることです。

その段階に達したらお知らせしますが、両方のカテゴリーとも90%台後半に達すると予想しています。

デブラ・A・カファロ

ジャスティンは―

マイケル・ミュラー

はい、ありがとうございます。

デブラ・A・カファロ

...「収益が失われる日をゼロにする」という考えを信奉しています。

ジャスティン・ハッチェンズ

ええ。

デブラ・A・カファロ

すべての部屋が、幸せな入居者によって幸せに満たされるまで、彼は満足しませんから。

ジャスティン・ハッチェンズ

ええ。「幸せ」がキーワードです。なぜなら、クラス最高のケアとサービスを提供していれば、人々が私たちのところで暮らすべきであるというのは、一種の責務であると考えているからです。私たちはそれを実現するために最善を尽くします。

デブラ・A・カファロ

ありがとう、マイク。

オペレーター

次のご質問は、ScotiabankのNicholas Yulico様からです。回線は開通しています。

ニコラス・ユリコ

ありがとうございます。おはようございます。Revelについてですが、平均で6年、平均稼働率が70%台半ばという統計を伺いました。空室率については、どのような感触でしょうか？ ポートフォリオ全体に均等に分布しているのでしょうか？ それとも、最近の引き渡し物件に集中しているのでしょうか？

ジャスティン・ハッチェンズ

はい、少しそうです。空室は最近の引き渡し物件により多く見られます。安定している物件もいくつかありますが、最近の引き渡し物件には最も大きなアップサイドがあります。初期の開発物件のトラックレコードを確認し、新しい管理チームが体制を整えた後にどのようにリースの完了（テナント入居）に至ったかを検証しました。

そのアプローチをOIプラットフォームと組み合わせることで、空室がある場所での稼働率向上を実現できると考えています。

ニコラス・ユリコ

わかりました、ありがとうございます。2つ目の質問はデビーさんへのものです。今回の電話会議の大部分はシニアハウジングについて話してきました。そこでは多くの運営上の成功を収めており、ポートフォリオも拡大していますが、それでもSHOPがNOI（純営業利益）の56%を占めています。

私の質問は、残りのポートフォリオについて、どのように考えているかということです。外来医療、リサーチ、IRF（急性期リハビリテーション施設）、LTAC（長期急性期ケア病院）、ヘルスケアシステムなどを見ると、これらはヘルスケアREITの多角化が進んでいた時期のレガシー投資であると認識しています。現在はそこから離れる動きがあります。これらは成長率やマルチプル（倍率）に寄与していません。

ニコラス・ユリコ

どのように考えていますか？ 資産をJV（ジョイントベンチャー）にする、あるいは売却するなどの機会はあるのでしょうか？ また、どのような状況になった場合に、その分野のエクスポージャーを削減しようと検討するのか、そのトリガーについて教えてください。ありがとうございます。

デブラ・A・カファロ

ありがとうございます。2023年に「1、2、3戦略」を策定した際、焦点は基本的にSHOPをオーガニック（自社成長）およびエクスターナル（外部成長）に成長させることに置いています。それが1番目と2番目です。3番目は、ポートフォリオ全体のパフォーマンスを向上させることです。

私たちはこの戦略の実行に成功してきました。なぜなら、SHOPは成長しており、5年連続で2桁のNOI成長を達成し、60億ドル以上の投資をSHOPに追加しているため、SHOPがポートフォリオの中でより大きな割合を占めるようになっているからです。シニアハウジング自体が60%を超えています。定義上、ポートフォリオの他の部分は企業全体における割合が小さくなっています。

これはすべて戦略の一部です。

デブラ・A・カファロ

行動については、長期的な価値を創出できると真に考える場合には、ポートフォリオを変更する行動をとる用意がこれまでにも示してきました。もちろん、その検討を行う用意はあります。現在は、SHOPをオーガニックおよびエクスターナルに成長させることに真の焦点を当てており、そこにすべての努力を注いでおり、大きな成果を上げています。なぜなら、それがステークホルダーに価値をもたらすと考えているからです。

ニコラス・ユリコ

わかりました、ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、モルガン・スタンレーのRonald Kamdem氏からのものです。回線は開いています。

ロナルド・カムデム

はい、手短に2点伺います。価格設定について戻ります。RevPARのガイダンスに変更はないと承知していますが、運営会社が今年実施した値上げの幅について、昨年と比較してお話しいただけますでしょうか。また、新規契約と更新契約の価格設定に関する考え方や、どこまで価格を押し上げられるとお考えかについても伺いたいです。

デブラ・A・カファロ

売上高ガイダンスは、明らかに約8.75%に引き上げられました。既存契約における値上げについては、Justinからコメントします。

ジャスティン・ハッチェンズ

はい。今年もまた素晴らしい年となりました。値上げの半分が行われる1月の総値上げ率は約8%でした。昨年は約7%でしたので、このカテゴリーにおいて改善が見られます。

また、新規入居賃料についても非常に好ましい潜在的な傾向が見られます。需要が引き続き拡大し、入居率が上昇し続ける時期に入っていますので、この傾向は続くと予想しています。とはいえ、入居率の上振れの機会は依然として重視しています。いわば、まずは稼働率（ボリューム）を優先し、その後に価格です。

価格面での機会は、後々やってくると考えています。

ロナルド・カムデム

承知しました。助かります。買収構成（アクイジション・ミックス）についてですが、数年前は、より安定稼働資産に重点を置いていたかと思います。今回のRevelの案件や、今後予定されている他の案件を考えると、より高い成長性を見込みつつ、ポートフォリオを埋めるという確信がある中で、もう少しリースのアップ（入居促進）リスクを取る方向へとシフトしているのでしょうか。

2、3年前の取り組みと比較して、変化があるのか伺いたいです。ありがとうございます。

ジャスティン・ハッチェンズ

もちろんです。我々の焦点は、市場・資産・運営会社という枠組みを用いて、どこに投資するかを決定することにあります。当然ながら、市場選びを適切に行い、その市場内で競争力のある資産を保有していれば、有利な立場に立てます。そこから先は、現在の運営会社を維持するか、新しいマネージャーに移行するかを含め、適切な運営会社を見つけることです。

ちなみに、我々は圧倒的に、現在の運営会社を維持する傾向にあります。それが我々の典型的なアプローチです。それが上手くいけば、次は目標とする収益率を目指します。現段階では、二桁から10%台半ば（mid-teens）を目標としており、これまで10%台前半から半ば（low to mid-teens）の収益を実現してきました。

デブラ・A・カファロ

アンレバード（非レバレッジ）で。

ジャスティン・ハッチェンズ

過去数年間のアンレバードIRRです。これまで、多種多様なタイプの高齢者向け住宅コミュニティにおいて、アンダーライティング（引き受け）時の想定通りの実績を上げてきました。その中にはバリューアド（付加価値向上）案件も含まれていました。今回の案件は規模が少し大きいので、ケーススタディとしてご紹介できるものです。

今後も、この手法（プレイブック）を再現していくことができると考えています。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。

デブラ・A・カファロ

ありがとうございます。

オペレーター

現在、これ以上の質問はございません。これより、閉会の辞をいただくため、Ventas社の会長兼最高経営責任者であるDebra A. Cafaroに進行を戻します。

デブラ・A・カファロ

Baileyさん、ありがとうございます。また、本日はご参加いただき、そして私たちがこの数年にわたる成長および価値創造の機会を推進していく中で、Ventasに関心をお寄せいただき、皆様に感謝申し上げます。近いうちに皆様に直接お会いできることを楽しみにしております。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。これにて、回線をお切りください。