オペレーター

お待ちいただきありがとうございます。ただいまより、Welltowerの2026年度第1四半期決算電話会議およびウェブキャストを開始いたします。背景ノイズを防ぐため、すべての回線はミュートに設定されています。スピーカーの発言の後に、質疑応答セッションを行います。

この時間中に質問をしたい場合は、電話機のキーパッドで「＊」を押した後に「1」を押してください。全員が参加できるように、ご質問は1回につき1件に制限させていただき、追加の質問がある場合は再度列に並んでいただくようお願いいたします。それでは、会議を最高法務責任者兼ジェネラルカウンセルであるMatt McQueenに引き継ぎます。どうぞ。

マット・マクイン

ありがとうございます。おはようございます。ご注意いただきたい点として、本電話会議中になされる特定の記述は、私募証券訴訟改革法（Private Securities Litigation Reform Act）における将来予想に関する記述とみなされる場合があります。Welltowerはいかなる将来予想に関する記述も合理的な仮定に基づいていると考えておりますが、予測された結果が達成されることを保証するものではありません。

実際の結果が将来予想に関する記述と大きく異なる原因となり得る要因については、同社のSEC（証券取引委員会）への提出書類に詳述されています。それでは、Shankh Mitraに発言を代わります。

シャンク・ミトラ

ありがとう、Matt。皆様、おはようございます。例年通り、私はビジネス動向と資本配分の優先順位について説明し、その後チームが通常通りの流れで説明いたします。当社は、事業がフル稼働を続ける中で、好調な形で今年をスタートさせました。

地政学的緊張の高まりやマクロ経済のボラティリティがニュースを賑わせる一方で、当社のニッチでニーズに基づいた、かつ自己負担型の賃貸住宅事業は、全く影響を受けることなく順調に進んでいます。堅調なオーガニック成長と買収活動の組み合わせにより、当四半期の総売上高は前年同期比38%増、調整後EBITDAは36%増となりました。最も重要な点として、バランスシートのデレバレッジ（債務削減）を進め、人材とシステムへの投資を継続しながら、FFO（運営資金）1株当たりが23%増加し、力強い1株当たり純利益（ボトムライン）の成長を再び実現しました。当社のバランスシートは、実質的な資金力と柔軟性をもたらしています。

シャンク・ミトラ

これらの業績は、年初における当社のすでに高い予想を上回るものであり、通期のFFO 1株当たりガイダンスの中央値を0.11ドル引き上げ、6.28ドルとすることが可能になりました。2025年の変革的な資本配分活動の結果としての、ポートフォリオの顕著な構成の変化（ミックス・シフト）が、すでに現れ始めています。当年度第1四半期において、ポートフォリオ全体の既存店純営業利益（Same-store NOI）の成長率は16.4%を記録し、これは断然、当社の歴史の中で最高となりました。これは主に、当社のシニアハウジング・オペレーティング（SHOP）ポートフォリオの相乗的な強みによるものであり、同ポートフォリオは現在、既存店NOIの74%を占めており、昨年の第1四半期の57%から上昇しています。

SHOPポートフォリオからの年換算の既契約NOI（in-place NOI）が30億ドルを超えたのは、歴史上初めてのことです。

シャンク・ミトラ

第1四半期において、米国は稼働率の観点から、前年同期比で400ベーシスポイント近い成長を遂げ、他を上回る成果を上げました。一方、米国および英国よりも全体的な稼働率が高いカナダは、300ベーシスポイントに近い成長を記録しましたが、報告上の成長率は6%であり、ポートフォリオ全体のリーシングが進む中での「実現可能なことの極致（art of the possible）」を物語っています。最終的に、3つの地域すべてが力強い貢献を果たし、当四半期には約10%のオーガニックな収益成長を達成しました。規模の拡大とWelltowerビジネスシステムに起因する経費成長の抑制により、既存店NOIの成長率は22%に上昇し、SHOPの成長率が20%を超えたのは14四半期連続となりました。

シャンク・ミトラ

さらに詳しく見ると、ユニット収益であるRevPORの成長が、ユニット経費であるExPORを大幅に上回り続け、その結果、当四半期も320ベーシスポイントという大幅な営業利益率の拡大を実現しました。おそらく今四半期で最も注目すべき統計は、稼働率が95%以上のコミュニティが生み出した約20%のNOI成長です。最近のシニアハウジングの業績は、ある程度満足のいくものと考えておりますが、この事業の最良の時期はまさに目の前に来ていると確信しています。シニアハウジング・ポートフォリオ全体の稼働率が87%であることを踏まえると、システム内には、継続的な価格設定の機会とともに、数年間にわたって並外れた稼働率の上昇を推進できる大きな余力があります。

高い固定費を伴う当社のビジネスに固有のオペレーティング・レバレッジにより、利益率は上昇し続けるはずです。

シャンク・ミトラ

直近の電話会議でもお話しした通り、私たちが最も期待しており、かつボトムラインの成長を推進するための最も意義のある機会は、テクノロジー、データ、そしてイノベーションが当社のビジネスにおいて果たす役割を拡大することであり、その究極の目標は、お客様および現場従業員の体験を向上させることです。Welltowerビジネスシステムによって推進される構造的変化は、実質的にほぼすべての収益および経費項目に影響を与え続け、利益率をさらに高めていくはずです。私たちが取り組んでいるこのデジタルトランスフォーメーションは、現場従業員に対する市場水準を上回る報酬と福利厚生と相まって、離職率の低下をもたらし、より満足度の高いお客様につながるはずです。前四半期にも申し上げた通り、Munger Grantは、これらの考えをどのように実行に移しているかを示す明確な例です。

シャンク・ミトラ

数週間前に発行した年次書簡の中で詳しく記述した通り、当社はエコシステムのすべての参加者間で規模の経済を共有するシステムを構築してきました。当社の成長期間を延長していく中で、株主の皆様が certainly 恩恵を受けることは間違いありません。私たちは、オペレーティング・パートナー、現場従業員、入居者、そしてそのご家族も同様に、有意義な恩恵を受けることを望んでいます。これこそが、当社のような複雑適応系において、ネットワーク効果を構築し持続させる唯一の方法です。

投資活動に目を向けると、リベレーション・デーからほぼちょうど1年後、中東での紛争が資本市場の大きなボラティリティをもたらす別の局面を招き、昨年と同様のダイナミクスを生み出しています。最近では、金利の急上昇とスプレッドの急拡大により、取引の再交渉（retrading）が発生し、シニアハウジングへの新たな関心を抱いていた様々な当事者が撤退するという事態を招いています。

シャンク・ミトラ

観光客的な資本の振る舞いがどれほど予測可能であるかを見るのは、ほとんど滑稽ですらあります。当社の取引相手の多くは、以前にもこのような展開を経験しており、劇場（公開されたプロセス）を回避して、代わりに非公開の交渉案件を通じて当社と直接取引することを選択しています。しかし、初めて売却を行う一部の売り手は、不動産において最終契約の締結に至るまでに必要となる5〜6ヶ月というタイムラインが、今日の world（現代）においては永遠に等しいものであることを、身をもって学ぶことになりました。当社は常にこれまでと同じように、一流の方法で一流のビジネスを運営し、握手（口約束）から手を引くことは決してありません。

過去60日間、当社はかつてないほど多忙であり、Nikhilが間もなく説明するような驚異的な量の活動を生み出しています。

シャンク・ミトラ

追加のコンテキストを提供しますと、当四半期中に32億ドルの投資を完了し、さらに73億ドルの投資を完了、または完了に向けて契約を結んでいます。当社の投資パイプラインは、3つの全地域において、引き続き強固で、可視化されており、実行可能な状態を維持しています。加えて、見落とされがちですが、当四半期の売却活動は計30億ドル近くに達しました。当社は、将来に向けて収益成長曲線を増幅させ、かつ延長させると信じる機会へと資本を回転させ続けています。

全体として、2025年の初めから110億ドルの売却を完了しており、これは当社の2026年の1株当たり利益を意味のある形で希薄化させてきました。しかし、低成長資産をポートフォリオから削減することで、将来の年次における成長曲線を大幅に延ばすことができました。

シャンク・ミトラ

例えば、昨年第4四半期に取得した資産は、売却した資産よりも2026年に10倍の成長をもたらすと予想されています。これほど前例のない規模の資産を売却しない方が、2026年の1株当たりFFO（ファンド・フロム・オペレーションズ）は大幅に高くなるため、より簡単で、率直に言ってより楽しいものであったでしょう。私たちは常に、容易な道よりも困難な道、短期よりも長期を選択してきましたし、これからもそうします。目の前には、実行に向けた長く困難な1年が待ち構えていますが、当社のチームは今日のように、かつてないほど意欲に燃えています。

この夏のリーシング・シーズンに市場がどのような展開を見せてくれるか、注視していきましょう。それでは、Johnに代わります。

ジョン・バーカート

ありがとうございます。皆様、おはようございます。Shankhが述べたように、当社はポートフォリオの既存店NOI（純営業利益）成長率16.4%を達成し、これは当社の記録史上最高レベルであり、年初のスタートに満足しています。今回も、当社の業績はシニアハウジング運営（SHO）ポートフォリオによって牽引され、同ポートフォリオは既存店NOI成長率が20%を超えるという14四半期連続の記録を達成しました。

第1四半期において、SHOポートフォリオの既存店収益は前年同期比で9.5%増加しました。これは、370ベーシスポイントの入居率向上と強力な価格決定力に支えられており、RevPOR（入居客室当たり収益）の成長率は5%でした。収益成長は全3地域で一貫しており、英国が9.7%でリードし、米国が9.5%、カナダが9.2%と続きました。

ジョン・バーカート

しかし、詳細を見ていくと、米国と英国はともに約400ベーシスポイントの入居率向上と、5%に迫るRevPOR成長を報告しています。一方で、Shankhが指摘した通り、カナダは入居率が約300ベーシスポイント増加したものの、RevPORの成長率は約6%でした。最終的に、当社の目標は最高品質の顧客体験を提供し、それに対して正当な対価を得ることであり、それは入居率と料金（レート）成長の組み合わせとして現れています。費用については、ほとんどの勘定科目において観察されているトレンドに勇気づけられていますが、特にSHO費用の約60%を占める人件費に関して顕著です。

これは、入居客室当たり人件費（CompOR）によく表れており、前年同期比で20ベーシスポイントの増加にとどまり、記録史上最低に近い成長レベルとなりました。

ジョン・バーカート

その結果、入居客室当たり費用（ExPOR）の上昇はわずか40ベーシスポイントでした。これは主に、成長しているコミュニティの多くが現在、フルスタッフの状態にあるか、そのレベルに近づいているという、事業における規模の経済によるものです。入居率が伸び続けるにつれ、追加スタッフを補充する必要性が緩和され、結果としてフロースルー（増分利益）または限界利益率が大幅に向上しました。実際、当四半期において、当社は64%のフロースルー利益率を達成し、既存店NOIマージンは320ベーシスポイント増加して30.9%となりました。

将来については、大きな上昇余地があると信じています。

ジョン・バーカート

入居率95%で約20%のNOI成長を記録している既存店コミュニティと、既存店のSHO資産の約45%が入居率90%未満で運営されており、入居率の向上を通じて収益およびNOIを大幅に増加させる機会があるという組み合わせは、今後数年間にわたる1株当たりの複利的な成長の可能性を生み出しています。事業における運営の激しさや永続的な課題があるため、当たり前だとは思っていませんが、最高クラスのオペレーターの努力と、ポートフォリオ全体への「ウェルトワー・ビジネス・システム」の継続的な導入を通じて、将来にわたって並外れたレベルの成長を維持し続けられると確信しています。今年はまだ始まったばかりであり、リーシングのピークシーズンも控えています。市場がどのような展開を見せてくれるか待ちましょう。

当社の目標は一貫しており、オペレーターと共に運営を行い、卓越した居住者および従業員の体験を提供することです。

ジョン・バーカート

Tech Quadを含む当社のウェルトワー運営および資産管理チームは、この面において、段階的ではない飛躍的な進歩を続けており、オペレーショナル・エクセレンスへの絶え間ない注力を通じて、この勢いを維持することにコミットしています。それでは、Nikhilに代わります。

ニキル・チャウドリー

ありがとうございます、ジョン。そして皆様、おはようございます。前回の電話会議以降、マクロ経済および地政学的な背景により、資本市場には再び重大なボラティリティがもたらされました。中東における紛争の激化は、プライベート・クレジットにおける新たなストレスと相まって、より顕著なリスクオフのトーンを強めており、それは米国債利回りの上昇、リスク資産全体におけるボラティリティの高まり、そしてプライベート・レンディング市場内での緊張の高まりを示す兆候として現れています。

ここ数週間でクレジット・スプレッドは拡大しました。一部のセミ・リキッド（準流動性）ビークルにおける解約活動は増加しており、デフォルト（債務不履行）も高い傾向が続いています。シャンクが述べたように、私たちは以前にもこのような状況を経験しています。資本の信頼性が低下し、エグゼキューション・リスク（執行リスク）が高まるこのような時期には、私たちのポジションは強化されます。

当社の素晴らしいバランスシートに裏打ちされた、最高品質のカウンターパーティとしての評判は、ますます差別化要因となります。売り手は、取引完了（クロージング）の確実性にプレミアムを置きます。貸し手はより選別的になります。そうなると、投資機会の集合は拡大するのです。

ニキル・チャウドリー

それこそが、まさに今日私たちが目にしていることです。その結果、当社の投資活動は大幅に増加しました。当年の投資額は現在105億ドルに達しており、2月の前回の電話会議以降、48億ドル増加しています。第1四半期には、総額32億ドルにのぼる41件の取引を完了しました。

このうち37件はオフマーケット（市場外）で調達されたものであり、当社の関係性の強さとオリジネーション（案件組成）プラットフォームの強固さを引き続き反映しています。買収活動の大部分は、非常に細分化された単一資産の取引であり、当社のチームは、当社のデータサイエンスおよび機械学習プラットフォームであるWelltower.aiからの知見に支えられ、地元の精鋭（シャープシューター）として活動しました。これらの取引により、当社のシニアハウジング・ポートフォリオには37のコミュニティと4,200件以上のユニットが追加されました。

ニキル・チャウドリー

売却側については、当四半期中に、以前に発表したIntegra JVにおける13億ドルの売却のうち残りの5億2,000万ドルを完了したほか、Kayne Andersonへの追加の13億ドルのOM売却を完了しました。現在67億ドルの売却が完了しており、残りの約5億ドルは第2四半期中に完了する見込みです。新たな活動に目を向けると、第2四半期にはすでに新たに42億ドルの取引を完了しており、その大部分は、以前に発表したGTA（グレーター・トロント・エリア）およびバンクーバーのプレミアム市場におけるAmica Senior Lifestylesの買収で構成されています。増分となる31億ドルの活動は、主に比較的新しいヴィンテージ（築浅）のシニアハウジング資産で構成されており、その約95%が複数の取引を通じてオフマーケットで調達されました。

ニキル・チャウドリー

また、当社の米国シニアハウジング・エクイティ・ファンドに関する最新情報をお伝えできることを嬉しく思います。前回の電話会議で申し上げた通り、2025年第4四半期に最終的なLP（リミテッド・パートナー）クローズを行いました。それ以来、当社のバランスシートにおける活動の加速と一致して、ファンド資本の全額25億ドルが現在完全にコミットされています。大幅な超過申し込み（オーバーサブスクライブ）がありましたが、当社はファンドの規模を制限するという意図的な決定を下しました。

当社の焦点は単純でした。最大限の資本を集めることではなく、適切な量の資本を集めることです。また、LPにとって共通の摩擦点（フリクション・ポイント）の多くを回避するような方法で、ファンドの構造化および展開を行う予定です。投資期間がまだ1.5年残っており、資本は高い確信を持てる機会に迅速に投入されており、典型的な収益のJカーブを最小限に抑えています。

ニキル・チャウドリー

加えて、当社はIRR（内部収益率）を人工的に作り出すためのサブスクリプション・ラインの使用を避け、時間の経過とともに真のエクイティ価値を創造することに焦点を当て続けてきました。最後にいくつかお話しします。現在市場で見られることは新しいことではありませんが、重大なことです。ボラティリティの時期は、長期的な資本と短期的なツーリスト（短期的な投資家）を分かつものです。

こうした瞬間において、スピード、アンダーライティング（引受・審査）における確信、そして一貫したエグゼキューションは、単なるアドバンテージではなく、差別化要因となります。そこにこそ、私たちは時間を費やしてきました。当社のプラットフォームは、非常に細分化されたレベルで機会を特定し、迅速に動き、カウンターパーティと直接関わるように構築されています。当社は資本の投入方法において規律を持っており、株主のためにWBSによるバリューアド（付加価値）を維持しつつ、既存のパフォーマンスに基づいて資産を評価しています。

アンレバードIRRや再調達コストに対するディスカウントを指針とし、価格に対する規律を維持しており、投資委員会での議論において「アクリーション（増益効果）」といった用語が顕著に欠如していることからもそれが分かります。

ニキル・チャウドリー

ウィン・ウィンな結果への注力と、作り込まれた物語（ナラティブ）ではなく真実を粘り強く追求する姿勢は、より不確実な環境においても、オフマーケットで機会を調達し、思慮深く資本を投入する能力を継続的に推進しています。それでは、財務結果の説明に移るため、ティムにマイクを渡します。

ティム・マクヒュー

ありがとう、ニキル。本日の私のコメントは、2026年度第1四半期の業績、トリプルネット投資セグメントのパフォーマンス、資本活動、バランスシートの流動性に関するアップデート、そして最後に2026年度通期の見通しに関するアップデートに焦点を当てます。Welltowerは、普通株主に帰属する第1四半期の純利益が希薄化後1株当たり1.02ドル、調整後FFO（資金運用収益）が希薄化後1株当たり1.47ドルであったと報告しており、これは前年同期比22.5%の成長を表しています。また、SHOPポートフォリオの22.1%の成長に牽引され、ポートフォリオ全体の既存物件（Same Store）NOI成長率は前年同期比16.4%であったことを報告しました。

なお、SHOPポートフォリオは現在、当社の既存物件NOIの74%を占めています。それでは、当四半期のトリプルネット物件のパフォーマンスについて説明します。

ティム・マクヒュー

シニアハウジング・トリプルネット・ポートフォリオにおいて、既存物件NOIは前年同期比で3.9%増加し、直近12ヶ月のEBITDARカバレッジは1.23倍でした。次に、長期ポスト・アキュート（急性期後ケア）ポートフォリオの既存物件NOIは前年同期比で2.6%増加し、直近12ヶ月のEBITDARカバレッジは1.3倍でした。続いて、資本活動についてです。第1四半期には、資産売却および株式発行を通じて44億ドルの総収入を調達し、これにより33億ドルの投資活動に充当することができ、当四半期末の調整後EBITDAに対する純有利子負債比率は2.73倍となりました。

これはわずか1年前と比較して0.5ターン（0.5倍）以上の削減となります。

ティム・マクヒュー

四半期末以降、当社はフリー・キャッシュ・フローを用いて、4月に満期を迎えた7億ドルの無担保債券の償還を行いました。これは当社のバランスシートの強固さと、ポートフォリオのキャッシュフロー創出能力を際立たせるものです。第1四半期末時点での手元現金は49億ドルであり、これに約14億ドルの増分的な売却活動、および引き継いだ負債とOPユニットを伴う取引活動への資金提供を合わせることで、年内の残りの期間を通じて約73億ドルの投資活動に充当できる体制を整えています。そのかなりの部分は、再びキャピタル・リサイクリングを通じて調達される見込みです。

これらの純投資活動と、現在保有中のポートフォリオからの継続的なキャッシュフローの成長を合わせると、期末の調整後EBITDAに対する純有利子負債倍率は、以前の予想をわずかに下回る約3倍になると予想されます。

ティム・マクヒュー

ガイダンスに移る前に、前四半期に強調した、当社のポートフォリオ変革、および当社が「Welltower 3.0」と呼ぶものが、いかに当社の成長プロファイルを再構築しているかという点について改めて触れたいと思います。第1四半期に見られる展開は、私たちが話してきたミックス・シフト（構成の変化）を明確に裏付けるものです。第1四半期は、当社の会社史上最高水準のポートフォリオ全体の既存店NOI（純営業利益）成長率を記録しました。重要なのは、その成長が現在保有中のポートフォリオの強固さに支えられているという点です。

前四半期の当初ガイダンスには、すでに高い水準の、前年比で可視化された利益成長が反映されていました。今四半期の更新された見通しは、現場で起きている継続的なモメンタムを示しています。シニアハウジング・オペレーティングへの集中を継続して高めていく中で、Welltower 3.0のポートフォリオは、その前身よりも大幅に高い持続可能な複利成長率を実現できる位置にあると考えています。

ティム・マクヒュー

ガイダンスに移ります。昨夜、当社は2026年通期の見通しを更新し、普通株主に帰属する当期純利益を希薄化後1株当たり3.24ドル～3.38ドル、調整後FFOを希薄化後1株当たり6.21ドル～6.35ドル（中間値は6.28ドル）としました。当社の調整後FFOガイダンスの中間値は、前回の調整後FFOレンジから0.11ドルの増加となっています。この増加の内訳は、シニアハウジング・オペレーティングNOIによる0.03ドルの増加、投資および財務活動による0.07ドルの増加、および予想を上回った所得税およびその他による0.01ドルの増加であり、一部はG&A（一般管理費）予想の上昇によって相殺されています。

ティム・マクヒュー

このFFOガイダンスの背景には、ポートフォリオ全体の既存店NOIの年次成長率が12.25%～16%になるとの予測があり、これはサブセグメント別の成長、すなわち外来医療が2%～3%、長期ポストアキュートが2%～3%、シニアハウジング・トリプルネットが3%～4%、そして最後にシニアハウジング・オペレーティングが16.5%～21.5%という成長に牽引されています。これは、それぞれのレンジの中間値に基づいています。収益成長は9.2%（稼働客室当たり収益（RevPOR）の5%の成長と、前年比350ベーシス・ポイントの稼働率成長で構成）、費用成長は5.3%（稼働客室当たり費用（ExPOR）の成長は1.3%をわずかに下回る水準に相当）となります。それでは、電話会議の進行をShankhに戻します。

シャンク・ミトラ

ありがとう、Tim。電話会議を開始する前に、3つの点をお伝えしたいと思います。第一に、不動産分野だけでなく、アメリカの企業界全体における真の伝説的人物である、デイビッド・サイモンの逝去に対し、哀悼の意を表したいと思います。デイビッドはあらゆる意味で先見の明のある人物であり、地域のショッピングモールからなる小さなポートフォリオを、世界で最も尊敬される企業の一つへと成長させました。

彼は、買い物客と小売業者が活気ある環境で集まることができる、最高品質の不動産が持つ永続的な価値を認識していた、伝説的かつ真のパイオニアでした。サイモンのエコシステムは、彼のリーダーシップの下で繁栄しました。アメリカの多くの偉大な小売業者が長期的な成功を収めてきたことを考えてみてください。それは、デイビッドが彼らが成長し繁栄するための舞台を作り上げなければ、不可能だったことでしょう。

シャンク・ミトラ

彼の多くの資質の中でも、私が個人的に最も敬意を表するのは、彼が臆することなく自分らしくあり続けたことです。彼は明確さと信念を持って自分の考えを述べ、投資家のための長期的な価値創造に絶え間なく集中し続けました。デイビッドのリーダーシップの下でサイモン社が株主に提供した素晴らしいリターンは、偶然ではありませんでした。彼は、思慮深い景気循環に逆行する資本配分、オペレーショナル・エクセレンス（業務の卓越性）への注力、そして最大限のバランスシートの規律を維持することによって、複数の景気後退や業界の構造変化を乗り越え、会社を導きました。

彼は疑いようのない、確固たる人物であり真のビジョナリーでしたが、同時に友人であり、メンターであり、コロンビア大学の同僚の理事でもありました。バイサイドからコーポレートサイドへ飛び込むことを私に促してくれたのは彼であり、その助言には一生感謝し続けるでしょう。

シャンク・ミトラ

彼は、不動産セクターをはるかに超え、優れたリーダーシップのあり方の基準を示すレガシーを残しました。サイモン家ならびにデイビッドに近い方々に、心よりお悔やみ申し上げます。第二に、約1年前に当社はプライベート・ファンド管理事業を開始し、キャピタル・ライトな収益源と、既存の投資家に部分的な成長をもたらすための別の手段を確立しました。今年第1四半期において、当社は既存のバランスシート資産であるデータサイエンス・プラットフォームのマネタイズを解禁することで、キャピタル・ライト事業を拡大するためのさらなる追加収益を特定しました。

多くの方がご存知のように、2016年以来、コンピューター科学者、エンジニア、統計学者、数学者からなる博士号保持者の多角的なチームの努力を通じて、当社は不動産投資におけるデータサイエンスと機械学習の活用を切り拓いてきました。

シャンク・ミトラ

これは、過去10年間にわたる800億ドルを超える買収および売却活動を推進する上で、極めて重要な役割を果たしました。プラットフォームのモジュール式で移植可能な性質を活かし、当社は第1四半期に最初の外部パートナーシップを開始し、Public Storageおよび世界的な大手プライベート・エクイティ・ファンドに対して、特注の教師ありおよび教師なしモデルのライセンスを提供しました。これらのモデルは、資本配分の決定を5～9ヶ月からわずか数週間に短縮し、市場への投入スピードを大幅に向上させることで、AIの実社会への応用を可能にします。当社のミッションは、歴史的にスケールしにくいビジネスである不動産投資をスケールさせることです。

これについては、今後数ヶ月、数四半期の間にさらなる進展がある予定です。3月の発表以来、非常に尊敬されている多くの不動産、非不動産、および政府系ファンドから、同様のパートナーシップを模索するために連絡をいただいており、非常に多忙な日々を送っています。

シャンク・ミトラ

最後に、私がアニュアルレターで述べた通り、当社は最近、特にTech Quadに関して、当社に引き寄せられる人材密度の急増を目の当たりにしています。「A級の人材を雇う」という我々の精神に従い、我々のビジョンを実行するために、最高水準のテクノロジーおよびデータサイエンスの専門家をうまく惹きつけてきました。我々の取り組みを後押ししているのは、いわゆる「SaaSpocalypse（SaaSアポカリプス）」、つまり、誰がAIによる破壊的な道の次の担い手になるかという急速に広がるナラティブ（物語）であり、これが市場に並外れた人材のプールを放出しています。この人材プールは、急速に高齢化する人口向けの住宅など、HALO（ハードアセット・低陳腐化）に分類されるセクターを含め、AIによって代替できないビジネスを特定することにますます注力しています。

居住者および施設レベルの従業員体験を向上させるために、テクノロジー・エコシステムを再構築しているTech Quadの進展を、我々は非常に喜ばしく思っています。

シャンク・ミトラ

我々のチームに新しく加わったメンバーは、これらの取り組みをさらに加速させるでしょう。それにもかかわらず、ポートフォリオの成長を推進するための最大の機会は、既存資産のより大きな価値を引き出すことであり、その最も即効性があり影響力のある方法は、当社のシニアハウジング・ポートフォリオ全体にわたるエンドツーエンドの運営プラットフォームである、Welltower Business Systemを実装することです。最大限の成長、最大限の利益が求められる世界において、数値を動かす最も速い方法は、焦点を絞ることです。ビジネスのデジタルトランスフォーメーションと、顧客および施設レベルの従業員満足度の劇的な向上に対する、我々の絶え間なく執拗なまでの集中は、当社のビジネスの魅力的なベータに対するフォース・マルチプライヤー（乗数効果）となるでしょう。

それでは、質疑応答に移ります。

オペレーター

ありがとうございます。これより質疑応答セッションを開始いたします。ご質問がある場合は、電話機のキーパッドで「＊」を押してから「1」を押して挙手し、待機列に加わってください。質問を取り消したい場合は、再度「＊1」を押してください。

最初の質問は、モルガン・スタンレーのRonald Kamdem様からです。回線はつながっております。

ロナルド・カムデム

ありがとうございます。入居率95%のポートフォリオと20%の成長に関するコメントについて、一点詳しく伺いたい（double-clickしたい）と思います。RevPOR、ExPOR、マージン、ミックスなど、何か興味深い詳細（color）を伺えるでしょうか。よろしくお願いします。

シャンク・ミトラ

ありがとう、ロン。まず、それが永遠に続くことを示唆しているわけではない、という点をご理解いただきたい。しかし、それは間違いなく、我々のデータの中で最も驚くべきことだと感じた点です。今日、当社のポートフォリオの非常に大きな部分（前後50%程度）が、95%以上の入居率となっています。

先ほど申し上げた通り、そのポートフォリオの純営業利益（NOI）は約20%成長しました。明らかにいくつかの理由があります。当然ながら、システム内の供給能力が低下するにつれて価格決定力が向上しました。それが起きました。

そのポートフォリオ部分は、前後6%以上のRevPOR成長を記録しました。費用に関しては、ジョンが述べたような、我々のオペレーターを通じた費用面での主要な実行力と、Welltower Business Systemによる貢献により、最終的に驚異的な数字となりました。

シャンク・ミトラ

我々はこの結果に非常に満足しています。ポートフォリオのリーシング（入居促進）が進むにつれて、今後長期間にわたり、ポートフォリオにおいて二桁のNOI成長を維持できるという確信を得られたと考えています。ポートフォリオのリーシングが進む今後数年間で、市場がどのような結果をもたらしてくれるかを見守っていきたいと思います。

ロナルド・カムデム

ありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのJohn Kilichowski様です。回線はつながっております。

ジョン・キリチョウスキー

こんにちは、おはようございます。シャンク、あなたは冒頭の総括の最後でこのことに少し触れられましたが、あなたが「HALOセクター」と表現されていることを踏まえ、データサイエンス・プラットフォームにおける人材密度について、もう少し詳しくお話しいただけますか？ また、それがあなたの考えとして、ビジネスの成長見通しをどの程度加速させたのかについても教えてください。併せて、投資家がこのビジネスによる中長期的な利益貢献の可能性をどのように考えるべきかについても、お話しいただけますでしょうか。

シャンク・ミトラ

ジョン、まず後半の部分からお答えし、その後に前半の部分に移ります。考えてみれば、我々は過去10年以上にわたり、我々のバランスシート、つまり帳簿上の資本を配分するために、このデータサイエンス能力、機械学習能力を構築してきました。最近、我々のファンド事業における一部の主要なソブリン・ウェルス・パートナーから非常に心強い反応があり、これにはもっと大きな活用方法があるのではないかと気づきました。皆さんもご覧の通り、我々の最初のパートナーシップの発表がその例です。

我々はこのビジネスの構築段階にあります。何か実質的な成果が出るかどうかは、将来見ていくことになります。

シャンク・ミトラ

言えることは、3月初旬にパブリック・ストレージ社、および私が言及した他のPEファンドについて発表が行われて以来、我々の電話は鳴り止まないということです。我々は多くの人々とともに、多くの機会を模索してきました。不動産、つまり素晴らしい不動産会社、銀行などの多くの非不動産企業、そして先ほど申し上げた主要なソブリン・ウェルス・ファンドなどです。彼らこそが、そのような性質の重大な機会があることを実際に最初に我々に伝えてくれた人々です。

シャンク・ミトラ

これがどのように進むか、つまり、我々の資本配分の背後にある真の主要な力であり続けるのか、あるいは、単なる楽しいプロジェクトになるのか、それとも、これを全く新しいビジネスとして捉えるのか、様子を見ていくことになります。どうなるかですよね？ ご質問の前半に戻りますが、私は、たとえ90日前であっても、「HALO」という概念など聞いたことがありませんでした。おそらくご存知かと思いますが、私は我が組織に来るほとんどの人を個人的に面接しています。そこから、流入してくる人材から、その言葉をますます耳にするようになりました。

多くのビジネスが影響を受けたり、あるいは人々が潜在的な影響を懸念したりしています。

シャンク・ミトラ

率直に言って、これまで見たことのないような、異なるレベルの人材プールです。前回の電話会議以来、我々は、コンピューターサイエンスや数学の博士号保持者など、我々が求めるバックグラウンドを持つデータサイエンティストやソフトウェアエンジニアを採用してきました。彼らは、不動産会社、ましてやシニアリビング（高齢者向け住宅）会社のために働いてくれるとは思いもしなかった、トップクラスのクオンツ・ファンド出身者たちです。暗号解読者や、スリーレター・エージェンシー（米国の主要情報機関）出身者といった人材も見え始めています。

90日前であれば、そのような場所から人材を惹きつけるだろうとは、私はお答えしなかったでしょう。人材密度は高まっています。

シャンク・ミトラ

我々は、明らかに考えもしなかったような問題を模索しようとしています。それらの問題には粒度があると考えています。一つの明らかな粒度としては、例えば不動産における住宅価格が挙げられます。住宅価格とは何でしょうか？ ほとんどの業界では、郵便番号（ZIPコード）単位の住宅価格の中央値として住宅価格を使用していますよね？ しかし我々は今日、エリア全体のあらゆる住宅価格を使用しています。

これは興味深い考えです。何が隠れているかを考えるのです。例えば、私が今作った例ですが、小麦先物価格がグレートプレーンズ地域の住宅資産に与える影響のような、他の隠れたシグナルがあるのではないか、といったことです。これは今、私が作り話として言ったことですが。

シャンク・ミトラ

これらが、我々が発見し理解したいと考えている隠れた洞察であり、そうした人々が（我々の業界ではなく）世界全体で見れば存在しています。それが、我々が惹きつけようとしているものであり、ビジネスをどこまで進められるかを見極めようとしているところです。どうなるか様子を見ましょう。ご質問ありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、UBSのマイケル・ゴールドスミス様からです。回線は開いています。

マイケル・ゴールドスミス

おはようございます。質問の機会をいただきありがとうございます。[Justin Zale]と共に参加しています。資本配分のトピックについてですが、Ventas社は最近、このRevelポートフォリオを買収しました。

貴社はその機会を検討されましたか？より広範な話になりますが、貴社はこの分野において最高の資本コストを有しています。規律を維持することと、アクレティブな（増益をもたらす）成長を加速させることについて、どのようにお考えでしょうか？ありがとうございます。

シャンク・ミトラ

マイケル、私たちは業界の同業他社が行う他の案件についてコメントはいたしません。Revelポートフォリオについては検討しましたが、Ventas社の同僚たちが非常にうまく運用できる、極めて質の高いポートフォリオであると考えています。あまり深く踏み込みたくはありませんが、数ヶ月前に提案された際、その構造は、その時点では私たちが特に受け入れられるものとは感じられませんでした。ご存知のように、私は資産への権利制限（encumbrance）について問題があることを何度も申し上げているところです。

提案された際には、資産に対して、既存のオペレーターやアセットマネジメントといった、これ以上詳しく話したくないような種類の権利制限がありました。

シャンク・ミトラ

それらは質の高い不動産であり、Ventas社の同僚たちは非常にうまくやっていくと思います。質問のもう一つの部分である、資本配分の加速についてですが、これは私が年次書簡の「買収ボリュームに関する認知的不協和」というセクションに書いたことですので、理解していただきたい。私たちがしようとしていないこと、それは、単なるディール・ショップ（案件をこなすだけの会社）になることではありません。だからこそ、Welltowerは前身の会社とは異なるのです。

私たちは、大きな価値を付加できると考えている特定の製品市場のニッチにおいて、資本を配分したいと考えています。これは、私たちにとって資本コストで勝負するビジネスではありません。私たちは資本コストで競合しているわけではないのです。

シャンク・ミトラ

私たちが競っているのは、データサイエンスの側面、WBS（Welltower Business Services）の側面、そして、顧客や従業員、そして私たち自身や彼ら自身に対しても、より高い価値をもたらすことができる並外れたオペレーターのネットワークにおける能力です。それがモデルです。すべてがそうというわけではありません。もし目標が（案件数を）増やすことだけであれば、過去12ヶ月間に120億ドル相当の資産を売却したりはしないでしょう？ 私たちは常にそうしてきたように、あらゆる状況を目の当たりにしています。

ニキルが言ったように、私たちが扱う案件の90%から95%は、いわゆるオフマーケット（非公開市場）から来ています。率直に言って、それは理にかなっていますよね？

シャンク・ミトラ

売却側の方に対しては、取引を希望するかどうかを1、2日以内に回答しますし、おそらく3、5日以内には、多少の前後（give or take）はありますが、いくらで取引するかを回答します。根本的に、売却側としては、私たちに持ちかけても失うものは何もありません。それがこのビジネスの進め方であり、市場が何を与えてくれるかを見守ります。もし私たちが今後一切資産を買わなくなったとしても、あるいは、私たちが純売り手として160億ドルの資産を売却したコロナ禍前の時期に戻ったとしても、私たちは全く問題ありません。

私たちの目標は、案件をこなすことではなく、既存の投資家のために一株当たり価値を高めることです。

オペレーター

次のご質問は、JPモルガンのマイケル・ミュラー様からです。回線は開いています。

マイケル・ミュラー

はい、こんにちは。まず、素晴らしいデビッドへの賛辞をありがとうございました。長年にわたりサイモン（のことも）考えていると、際立っていることの一つは、RouseであれMillsへの最初の試みであれ、デビッドの案件から手を引く能力です。納得がいかなかった大きな取引を避けた例を一つか二つ、お話しいただけますか？

シャンク・ミトラ

はい。ありがとうございます。数ヶ月前、彼とメールのやり取りをしていました。私のバイサイドとしてのキャリアの中で最高で最もエキサイティングな日に、デビッドは電話をかけてきてこう言ったのです。

「君のキャリアは今日、絶頂に達した。業界を去って、私のいるダークサイド（裏の世界）へ来い」と。それが、これらすべての始まりでした。皆様の多くとは、時間をかけてお話ししてきたかと思いますが、彼は並外れたリーダーでした。

並外れたリーダーであり、私が敬愛していた人物です。彼とは長い付き合いでした。コロンビア・ビジネス・スクールの理事会を共に務めました。

シャンク・ミトラ

私は、単にトータルリターンなどの財務的な成功だけでなく、当社のリーダーシップ・スキルに感銘を受けていました。あなたが言及されたことの一つとして、デビッドの、取引を見送る能力があります。彼は何度もそれを行ってきました。信じられないかもしれませんが、取引を見送る際、関係を台無しにしないような正しい方法で行えば、つまり、なぜ見送ったのかを相手に伝え、関係を維持できるのです。

当社が行った最大の取引はバーチェスター（Barchester）です。信じられないかもしれませんが、私はコロナ禍前に、その取引を2度も見送っています。

シャンク・ミトラ

個別の詳細な取引についてまで踏み込むつもりはありません。毎週、当社のチームは取引を見送り、取引相手に対してなぜ見送ったのかを伝えています。プロダクト・マーケット・フィット（PMF）が良くないから見送るのか、あるいは、私がたった今言及した、あるいは広範に記述してきたインカム・レント（収益賃料）が良くないから見送るのか。私たちは市場や業界に対して敬意を払っており、かつ、率直です。

私たちが何かを口にして、それを実行しなかったなんて言う人は誰もいないでしょう。私たちは人々に対して非常に率直です。ただ、私たちは目にしている案件のごく一部しか実施していないだけなのです。ニキル、私たちの成約率（ヒット率）はどの程度だと考えていますか？

ニキル・チャウドリー

ええ、10%程度です。

シャンク・ミトラ

10%程度ですね。定義上、私たちは目にしている案件の90%を見送っていることになります。バーチェスターのようなケースでは、見送ったとしても、価格設定の観点や業界構造の観点から適切な時期が来れば、最終的に実現することもあります。マイク、非常に良い質問をありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、RBCキャピタル・マーケッツのマイケル・キャロル様からです。回線は繋がっております。

マイケル・キャロル

はい、ありがとうございます。シャンク、WBSモデルは進化し続けていると承知しています。つまり、PSA（パブリック・ストレージ）などと構築している新しいパートナーシップは、WBSを次のレベルへと引き上げる上で、どの程度有益なのでしょうか？ウェルトワー（Welltower）は、以前はアクセスできなかったより多くの新しいデータにアクセスできるようになっているのではないかと推測しています。それらのシステムを洗練させていく中で、それはどの程度有益になり得るのでしょうか？

シャンク・ミトラ

はい。マイク、私たちはテクノロジーについて、2つの全く異なるセグメントで考えています。もちろん、それらはあるレベルで相互に関連していますが、一つは当社のデータサイエンス・プラットフォームであり、これは資本配分と、きめ細かな機会を見つけ出すことに焦点を当てており、このビジネスに存在する速度を数ヶ月から数日へと変えるものです。それが一つの考え方です。

もう一つの考え方は、ビジネスのオペレーショナルな側面であり、私たちはこれをウェルトワー・ビジネス・システム（Welltower Business System）と呼んで構築しています。ジェフ、タッカー、スワガット、ローガン、そしてロンたちも、それを新しいレベルへと引き上げていると述べました。ビジネスのオペレーショナルな側面であるウェルトワー・ビジネス・システムは、パブリック・ストレージと協力して行っているものではありません。

シャンク・ミトラ

パブリック・ストレージや、そのような人々は、オペレーション上どのようにビジネスを運営すべきかについて、当社の助けを必要とはしません。その業界は数年先を行っています。私たちは実際、それを支援してくれる人材をその業界から採用しています。一方で、私たちのコラボレーションはデータサイエンスの側面におけるものです。

私たちはこれに10年以上取り組んできました。だからこそ、システムのタイムラグが5カ月から9カ月であった不動産投資ビジネスを、我々は数日へと短縮することができたのです。この二つを混同せず、コラボレーションがどこから来ているのかを理解していただきたい。事業状況のアップデートにおいて、人々が当社に相談してくるような、私たちが取り組んでいる問題の数々を多くの例として挙げています。

シャンク・ミトラ

例えば、ご存知の通り、明らかに不動産の例は分かりやすく、それがマルチファミリーであれ、他のタイプのアセットクラスであれ、例を見れば分かります。ストレージ（保管施設）についても、当然おっしゃった通りですが、あるいは他のタイプのアセットクラスも同様です。人々は、立地に関する問題、しかし必ずしも特定の不動産に関する問題とは限らない問題を抱えて私たちのところへやってきます。例えば、ある大手銀行が、次に最も収益性の高い銀行の支店をどこに設置すべきかを予測するのを手伝ってほしいと、私たちのところに相談に来ました。

これらは、私たちが模索している問題の類であり、それがどこに到達するかを見極めていくところです。ご質問ありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、Evercore ISIのJames Kammert様からです。回線は開いております。

ジェームズ・カマート

ありがとうございます。おはようございます。Shankh、そしてチームの皆様、データサイエンスを、コアとなる英国、米国、カナダ以外の他の地域に活用する方法はありますか？ あるいは、それらの市場には、外部成長を追求するには、自費支払い（private pay）の仕組みやその他の文化的要因が構造的に欠けているため、追求する可能性は低いのでしょうか？

シャンク・ミトラ

手短に答えれば、はい、可能です。実際、単なる興味本位の話として、現在日本の重要な投資家とこのような話をしています。そして、それを日本でどのように適用できるかを示すために、私たちのチームが3週間かけてモデルを構築しました。もちろん、私たちはそれほど多くのデータを持っているわけではありませんし、大量のデータを買い集めてきたわけでもありませんが、地理的領域や製品タイプ、そして先ほど申し上げた不動産製品タイプを超えて、間違いなくスケーラブル（拡張可能）です。

ジェームズ・カマート

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Cantor FitzgeraldのRichard Anderson様からです。回線は開いております。

リチャード・アンダーソン

おはようございます。Shankh、あなたは困難なことに取り組み、そのマインドセットに基づいて意思決定を行うことについてお話しされました。私は、データ分析や、シニアハウジング・プラットフォームから派生する、こうした一連の付随的な機会について考えています。かつては本を販売していたAmazonが現在のような存在になったことや、保険会社であったBerkshire Hathawayが現在のような存在になったことを思い浮かべています。

そのような方向性の志を持っていますか？ シニアハウジングがいかに素晴らしいかについては、いくらでも語れますし、皆様は素晴らしい仕事をされていますが……。

リチャード・アンダーソン

長期的には、この業界が常に20%成長し続けるわけではありません。私の意図が伝われば幸いですが、シニアハウジングを、データセンターやデータ分析以外の他の事業を成長させるための、いわば「基盤（ベッド）」として考えていらっしゃいますか？

シャンク・ミトラ

そうです。

リチャード・アンダーソン

分散型のビークル（投資形態）を好まれますか。

シャンク・ミトラ

はい、好みます。

リチャード・アンダーソン

それは現在のあなたの考えの中にありますか？

シャンク・ミトラ

いいえ。その質問にお答えさせてください。我々は、高齢者向け住宅から不動産の他のアセットクラスへと移行しようとしているわけではありません。むしろ、正反対のことをしています。

他のすべてのアセットクラスを売却し、我々のバランスシート上の資本、いわば我々の運用資産を、競争優位性があると考える一つのアセットクラスに集中させています。しかし、我々が構築してきた能力について考えてみてください。先ほどお話ししたようなこのデータ事業などは、我々が内部利用するためのプラットフォーム以上のものになる可能性があります。どこまで到達できるか見てみましょう。

我々は分散型企業になろうとしているのではありません。私は分散投資を信じていません。分散投資は、投資家に教えられてきた中で最悪の言葉であると私は考えています。

シャンク・ミトラ

考えてみてください、あなたはバークシャー・ハサウェイの例を出されました。バークシャーを見てみれば、彼らはそのリターンのほぼすべてを、5つの事柄、5つの銘柄から得ていることがわかります。我々は集中投資を信条としています。能力というものは、5つの異なる分野ですべてに秀でることはできないと、我々は真に信じています。

あなたの質問はよりきめ細かな（ニュアンスのある）ものですが、我々が、正解か不正解かは別として、10年以上前に抱いた考えのすべては、真実を理解したいというものでした。不動産ビジネスの人々はヒューリスティック、つまり経験則で話していることに我々は気づきました。そして、我々は真実を知りたいと考え、それが我々の見出したものです。例を挙げましたよね？人々は住宅価格という言葉を使います。

何の住宅価格ですか？

シャンク・ミトラ

住宅価格、平均住宅価格、平均値、中央値。我々はブロック・グループについて話しているのか、郵便番号について話しているのか。我々は何について話しているのでしょうか？これらが重要な点です。さて、この問題をさらに幾重にも複雑にすることもできます。

製品によって、人々がどれくらいの距離を運転してもよいと考えているか、といったことも考えられます。不動産業界では、競争相手として運転時間ではなく距離が語られることに気づくでしょう。この話に深入りしすぎないようにしますが、我々の仕事、我々がやろうとしていることは、非常に長期にわたる成長の期間を最適化することであると我々は信じています。それが我々の目指していることです。

シャンク・ミトラ

今日、その多くは明らかにミックス・シフト（構成の変化）などによるものですが、潜在的にかなり大きく寄与し得るものが他に2つあると我々は考えています。一つは、ファンドマネジメント事業やデータ、つまりデータサイエンス事業といった、我々のアセットライトな事業です。ご存知のように、我々が得ている手数料は、明らかに我々のデータサイエンス事業を反映したものです。それらは相互に関連しています。

もう一つのこと、リッチ、あなたに考えてほしいのは、我々のバランスシートの未開拓のポテンシャルについてです。我々は、このプラットフォームが将来どのような姿になり得るかについて、数年先を見据えて考えています。

シャンク・ミトラ

シニア・リビングにおける状況が、皆様がおっしゃるほど良好ではないとしても、既存の株主に対してどのようにして大幅な1株当たりの成長機会を提供できるかを検討しています。シニア・リビングというビジネスは、引き続き当社のバランスシート資本を投入する主要な焦点であり続けると考えています。

オペレーター

次のご質問は、MizuhoのVikram Malhotra様からです。回線は開いています。

ヴィクラム・マルホトラ

おはようございます。ご質問にお答えいただきありがとうございます。Shankh、あなたのレターの中で私が非常に興味深く読んだことの一つは、ハチドリがいかに全く異なる飛び方をし、いかに効率よく揚力を得ているかについての記述でした。そのような「異なるアプローチ」という観点から、2点質問させてください。

一つ目は、今後、WBSまたはチームとして、シニア・ハウジングにおけるCapEx（設備投資）レベルを監視、あるいは削減するためにできることはあるでしょうか。CapExの負担が大きすぎると、通常は問題（痛手）となるためです。二つ目は、需給についてですが、供給側に関しては、まだ本格的な動きが見られていません。皆様の関係性や市場において、人々が認識しているよりも長く供給を制限できるような、何か異なる要素があるのでしょうか？ありがとうございます。

シャンク・ミトラ

二つ目の質問は供給についてで、一つ目の質問はハチドリについてでしたね。

ヴィクラム・マルホトラ

シニア・ハウジングにおけるCapExについてです。

シャンク・ミトラ

CapExとハチドリですね。分かりました。ハチドリのアイデアについては、改めて繰り返したくありません。レターに詳しく書きましたし、皆様もそれを読まれたようです。

そのアイデアとは、「ロウソクを継続的に改良しても、電球は生まれない」ということです。あるいは、ヘンリー・フォードが言うように、「馬車をいくら改良しても、モデルT（自動車）は手に入らない」ということでもあります。ビジネスを全く異なる方法で考えなければなりません。つまり、バリューチェーン全体がどのようなものか、再構築する必要があるのです。

もし「自分の目標は何であるか？」という第一原理的なアプローチをとるとすれば、まず顧客から始めることになります。

シャンク・ミトラ

解決策として、顧客の摩擦（フリクション）を、そして顧客が「製品」として認識する人々、つまり現場レベルの従業員の摩擦をどのように取り除くか、という点に注力すれば、非常に大きな進展を得られます。そこまでどこまで到達できるかは、将来見ていくことになります。さて、あなたが話したCapExの問題に移りましょう。これについてはJohnが詳細に説明しました。

このビジネスにおけるCapExは、いわゆる短期的なプライベート・エクイティ型の考え方のせいで（といっても、プライベート・エクイティを貶めているわけではありません。もし私が短期的なIRRで報酬を支払われる立場なら、おそらく同じことをしたでしょう）、非常に断片的なアプローチになりがちです。

シャンク・ミトラ

例えば、ある年は屋根の修理をしなければならないから行い、翌年には溝の修理に戻り、その翌年には天窓を直すためにまた戻る、といった具合です。それはフルサイクルのCapExのあり方ではありません。当社のケースでは、我々のキャッシュフローを見ていただければ分かる通り、Vikram、CapExの状況は改善しています。そして、それは2つの理由で改善しています。

一つ目は、CapExとは、稼働客室や、あるいは利用可能な客室といった観点だけで考えるべき概念ではないということです。すべての利用可能な客室という観点で考えるべきです。例えば、第一印象を整える場合を考えてみてください。それは、コミュニティに40人の入居者がいるか400人の入居者がいるかによって決まるのではなく、すべての客室の状態によって決まるものなのです。

シャンク・ミトラ

システムが埋まってくるにつれ、明らかにスケール効果（規模の経済）が得られています。NOI（純営業利益）が上昇するにつれ、スケール効果が得られています。第二に、設備投資（CapEx）についてです。今日と2年前では異なり、以前はすべての設備投資をオペレーターに外部委託していました。

現在は、私たちのために働く200人のチームがあります。そしてそのチームは、どのように設備投資を最適化するか、ライフサイクルコストをどのように考えるか、そして可能な限り最善の実行方法を模索するために、オペレーターと協力しています。そして、そうしたスケール効果は、例えばここ6ヶ月間で現れ始めたばかりです。今後、さらなる効果が見られると考えています。

二つ目の質問は何でしたか？ 両方の質問に答えましたでしょうか？

ニキル・チャウドリー

供給です。

シャンク・ミトラ

供給。

ヴィクラム・マルホトラ

ええ、供給ですね。

シャンク・ミトラ

ええ、供給についてです。いいですか、実情を申し上げますと、現在の供給は極めて低い水準から始まっています。ご存知のように、私は個人的に供給について考えています。市場参加者にとって、供給の話が出ると、それはほとんどパブロフ的な反応（条件反射的な反応）になります。

それは一種の「禁忌（サード・レール）」のようなもので、人々は「供給＝過剰供給」と考えます。なぜか？ それは理にかなっています。前の10年間は、需要が横ばいだったため、供給のあらゆるユニットが過剰供給となっていました。私は供給と、過剰供給という観点からの供給の影響について考えています。

需要の伸びを見ることで、「供給を市場に投入するのにどれくらいの時間がかかるか」を考えることができます。私たちのプレゼンテーションには、それを順を追って説明するスライドがあり、過剰供給がどのようなものになり得るかを確認いただけます。

シャンク・ミトラ

私は個人的に、需要の伸び方と供給の制約を考慮すると、長期間にわたって供給が需要を追いかける形になると考えています。私たちの市場、すなわちシニアリビングにおいて、考え得るあらゆる要因に加えて、供給の最大の制約の一つは、質の高いオペレーターの可用性（確保のしやすさ）ですよね？ それが市場の大きな制約となっています。特に前サイクルで経験したことを踏まえれば、どこの誰とも分からないような無名のオペレーター（Joe Schmoe）を抱えていては、どの銀行も融資はしてくれません。ご存知の通り、そしてこれはヴィクラムが提起してくれたことですが、過去3年間で多くの人が私たちに尋ねてきたことではないと思います。

シャンク・ミトラ

コロナ禍の底において、私たちが実際に資本を配分し、シニアリビングに注力していた唯一の存在であった際、私たちはオペレーターや様々なデベロッパーと25〜30の長期的なパートナーシップを構築しました。それらは私たちの市場において、ほとんどが独占的、あるいはそれに近い性質のものであり、これが質の高い供給を制御するメカニズム（ガバナー）になると信じています。これがどのように展開するか、見ていきましょう。ご質問ありがとうございました。

オペレーター

次のご質問は、バンク・オブ・アメリカのファレル・グラナス様からです。回線は開いています。

ファレル・グラナス

おはようございます。ご質問いただきありがとうございます。また、年次レターの中で、いくつかの「オペレーショナル・ヒーロー（運営面で卓越した企業）」を挙げられていた点についても触れたいと思います。それらの組織から得た、最も優れた運営上のアドバイスとはどのようなものでしたか？また、そのアドバイスをポートフォリオ全体に対してどのように適用し、実行されているのでしょうか？

シャンク・ミトラ

興味深い質問ですね、ファレル。私たちが挙げたヒーローのいくつかは、単に運営面だけでなく、資本配分や文化、その他多くの面において卓越していました。個人的には、おそらくチャーリー（・マンガー）の影響もあるかと思いますが、この国で最も運営が優れた事業会社の一つは、グレイネア（Glenaire）という会社だと信じています。そこは非上場企業で、長年のCEOであるピーター・カウフマンは、私の長年の親友でありメンターでもあります。

彼は航空宇宙・防衛セクターにおける、真の現場主義のオペレーターです。まず、ピーターも言うでしょうが、まず第一に、誰かからアドバイスを受ける前に、そのアドバイスの信頼性を理解する必要があります。

シャンク・ミトラ

多くの人が、専門知識のない事柄に対して多くのアドバイスを持っていますよね？レモンの屋台を一度も運営したことがない人が、数十億ドル規模の企業をどう運営すべきかについて意見を持っているのを、私は日常的に目にします。ですから、まずは誰に専門知識があるのかを理解するためのフィルタリングの仕組みを持つ必要があります。それを超えて、私が実際に得た最高の運営上のアドバイスは、「運営はシステムやプロセス、テクノロジーによって有意義に改善できる」というものですが、実際には運営とはそれらのことではありません。それらは「実現を可能にする手段（enabler）」に過ぎません。

運営とは、すべて「人」なのです。もしあなたがロサンゼルスにいて、1時間ほどお時間があれば、教えてください。ピーターを訪問するお手伝いをします。人々に全神経を集中させた、優れた運営が行われている工場がどのようなものかを見ることができるでしょう。

シャンク・ミトラ

とにかく、ご質問ありがとうございました。

ファレル・グラナス

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのAustin Wurschmidt様からです。回線は開いています。

オースティン・ワースミット

ありがとうございます。おはようございます。先ほどの、稼働率が95%以上の資産ポートフォリオに関する質問に戻ります。それらの資産における6%のRevPOR（稼働客室当たり売上）成長において、あなたが仰った「何が可能か（the art of the possible）」を理解し続けるにあたり、キャパシティの低下と価格決定権によるメリットを指摘されていました。

これらの資産のサブセットにおいて、ストリートレート（市場価格）の上昇は、既存顧客の料金上昇を上回っていますか？また、高いROIをもたらす付随的収入の機会からも、より大きなメリットを得られていますか？

シャンク・ミトラ

オースティン、本当にありがとうございます。マイクから少し離れていますが、あなたの質問が「95%以上の（稼働率）について、価格設定においても、一体どのような、より大きな機会が見えているのか」という理解で合っていますか？

オースティン・ワースミット

市場レート

シャンク・ミトラ

市場レートとの比較、ですね、はい。重要な点に触れられました。

オースティン・ワースミット

その他の収益機会。

シャンク・ミトラ

ええ。非常に重要な点に触れられました。私は、「できるからといって、すべきであるとは限らない」という特定の信念を持っています。繰り返しの説明と詳細になるかもしれませんが、お聞き苦しい点があるかもしれません。

明らかに、私の年次レターを読まれているようですね。トレードオフに関するセクションが丸ごとありますので、そちらを読み返していただきたいのですが、あえて申し上げますと、多くの場面において、既存顧客の料金値上げは、私たちが許容できる水準よりもかなり高くなる可能性がありますが、私はそれで構いません。それで構わないのです。もしあなたが、「よし、顧客に15〜20%の賃料値上げはさせない」と言ったとしたら、レポートはどう変わるでしょうか？ あなたが今おっしゃった点によって、変わるはずです。

それは、既存顧客の値上げではなく、市場レートから生じるものだからです。

シャンク・ミトラ

これは、このビジネスにおける根本的なネガティブなマーク・トゥ・マーケット（時価評価による修正）です。なぜなら、退去する人と新しく入ってくる人の間に差があるからです。このような資産と、その全体的な取引市場においては、他の誰もが満室の状態になると、市場レートが上昇します。そして、それがレポート全体に見られる影響です。

これは、単なる既存顧客の料金値上げだけでなく、市場レートを含む、3つの異なる価格設定の関数なのです。非常に重要な点に気づかれました。これは、今後多くの市場において、大きな推進力になると考えています。コミュニティ・フィーなどの他の付随的な機会も、同様に影響を及ぼします。

オペレーター

次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのフアン・サナブリア様からです。回線は繋がっています。

フアン・サナブリア

こんにちは、おはようございます。お時間をいただきありがとうございます。断片化した業界を集約していく余地について、市場シェアと、まだ残されている機会について少しお話しいただけますでしょうか。御社が非常にターゲットを絞ったアプローチをとられていることを踏まえた上での質問です。

もし可能であれば、集約の余地がどれくらい残されているのかを理解させていただければと思います。カナダでは少し政治的な反発があり、英国でも見直しやレビューが行われています。そのような文脈において、アドレス可能な市場と、残された機会について、どのようにお考えかお聞かせください。

シャンク・ミトラ

ええ。まず、一歩下がって顧客の観点から考えてみてください。ざっくりと言えば、7〜8%、あるいは10%と考えてみましょう。計算を単純にします。

私たちの製品を利用できる人々の10%が、実際に私たちの製品を利用しているとします。すると、私たちの製品を利用できる人々の中で、根本的に製品を利用していない人々が90%いることになります。顧客が製品を利用しているのは、ほんの一部に過ぎません。そのわずかな部分の中でも、おそらく私たちは業界の7%に過ぎません。

既存の製品市場においてさえ、私たちは非常に小さな割合です。その観点から考えてみれば、10%のうちの7%ですから、顧客の観点からは、私たちは微々たる存在であると想像できるでしょう。それが、数字としての実態なのです。

シャンク・ミトラ

そうは言っても、もし私たちが製品ベース全体の、その、7%を占めているとしたら、それは私たちの機会を意味するのでしょうか？ あなたが言及されたように、明らかに非常に断片化された業界です。平均的な、その、運営者やオーナー兼運営者は、10程度のコミュニティや1,000ユニットか何かを保有している程度だと思います。非常に小規模です。それが、業界の7%であるということは、私たちのTAM（総獲得可能市場）が15倍あるという意味なのでしょうか？ 答えはノーですよね？ 私たちのTAMは、おそらく……私たちは、シニアリビング（高齢者向け住居）の中でも、市場における最高価格帯、あるいは最高品質のアセットに非常に焦点を絞っています。

このビジネスの非常に高い層に、非常に集中しています。

シャンク・ミトラ

私たちが賭けているプロダクト・マーケット・ニッチは、おそらくTAMが15倍ではなく、2〜3倍程度になるものです。私たちはそのように考えています。以前の質問や年次レターで述べたように、どのような機会があるかを見ています。もし今後、新たに一つもアセットを購入しなかったとしても、私たちは納得できるでしょう。

目標はアセットのアグリゲーション（資産集約）ではありません。目標は、多大な価値を付加できると考える場所を選び出すことであり、私たちのチームはかなりうまくやっていると思います。今後もその方針で進め、市場がどのような機会を与えてくれるかを見ていきます。

フアン・サナブリア

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ScotiabankのNick Yulico様からです。回線はつながっています。

ニック・ユリコ

ありがとうございます。おはようございます。投資面について伺いたいのですが、今四半期、その、ローン・ファンディングが投資の50%を少し上回っていました。そこでのアプローチがどのようなものか、そして、そのローン・ファンディングでどのようなタイプの利回りを得られているのか、改めて教えていただけますでしょうか。

また、4月までの72億ドルの投資のうち、ローン・ファンディングが占める割合についても内訳を教えていただけますか。よろしくお願いします。

シャンク・ミトラ

まず、Nikhil、あなたから先に。まず、Nick、リマインドさせていただきますが、Kayneの取引を行った際、私たちは10億ドル以上の参加型優先株（participating pref）を回収しました。それがローン・ブックに計上されているのです。それは、その、厳密にはローンではなく、参加型ローンです。

エクイティ・デリバティブが付随したローンであり、それが見えているのです。残りの部分については、HC-Oneへのローンや、完済されたその他のローンへの再充当とお考えいただければと思います。その一部は、私たちが売却したスキルド・ニューシング（熟練看護施設）のアセットの一部に対する、ハード（恒久的な資産/融資）へのブリッジ（つなぎ）に過ぎません。ご存知の通り、ハードへの移行には時間がかかるため、それらはなくなっていくでしょう。

そうなれば、それらは消滅します。

シャンク・ミトラ

全体的な仕組みとしては、計上されたKayneの部分がそれです。質問の後半部分である72億ドルについては、私は覚えていません。Nikhil、あなたは覚えているかもしれません。

ニキル・チャウドリー

はい、Nickの具体的な質問は、第2四半期に何が完了したかということだったと思います。私が冒頭陳述で述べました通り、完了した42億ドルのうち、その、30億ドルを超えるAmicaが大部分を占めています。1つか2つの小規模なローンがあるかもしれませんが、主にアセットの買収によるものです。

シャンク・ミトラ

彼（質問者）はパイプラインについても尋ねたのだと思います。

ニキル・チャウドリー

同じ、同じです。

シャンク・ミトラ

主に、同じことです。

ニキル・チャウドリー

同じ回答になります。

シャンク・ミトラ

特定の四半期において、あのKayneの案件が決まったため、そのように見えています。数値は高くなっていますが、一年全体を振り返れば、そのような状況にはならないでしょう。

ニキル・チャウドリー

はい。申し上げた通り、Kayne Andersonの取引の一部として、残り5億ドルの売上が残っています。それが実行される際、当然ながら、追加の参加型事前資金提供が伴うことになります。

ニック・ユリコ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、シティグループのSeth Bergey様からです。回線は繋がっています。

ニコラス・ジョセフ

ありがとうございます。セスと共に参加しております、ニコラス・ジョセフです。取引市場について、より広範に触れていただければと思います。まず、競争の影響について、次に、資本市場の影響でディールの価格再交渉（retrading）や撤退（walking away）がどの程度蔓延しているかについてです。

それから、シャンク、あなたはクロージングまでの期間について言及されたと思いますが、市場における他の買い手の平均と比較して、ウェルトワーのデューデリジェンスおよびクロージングまでの期間がどの程度なのか、気になっています。

ニキル・チャウドリー

はい、まずは競争の部分から始めましょう。事前準備したコメントでも申し上げた通り、どの期間を見るにせよ、成約した取引やパイプラインにおいて――これは毎四半期のアップデートとして毎回申し上げていることですが――我々の取引活動はおおよそ90%から95%がオフマーケット（非公開案件）です。

ニキル・チャウドリー

その点に関しては、定義上、競争は存在しません。ここ数年でシニアリビングへの資本流入が増えたことにより、以前であれば、我々がそれらのオフマーケット案件の一つを断れば、その案件は成立しなかったでしょう。しかし現在見られるのは、市場がより堅調になったことで、もし我々が断れば、十中八九、他の誰かが最終的にそれらの資産を買うことになるということです。これは確実に起こっています。

2つ目の質問は我々のスピードについてでしたね。シャンクが先ほど述べたように、資産がいくらで値付けされるべきかについて、非常に狭い範囲で判断を下すのに、我々には数日しかかかりません。

ニキル・チャウドリー

その後は、合意が得られたと仮定すれば、従来のデューデリジェンス・プロセスに入ります。これには、現地調査、オペレーターや第三者との事業計画の最終決定、法的文書の交渉などが含まれます。我々はこれらすべてを並行して進めます。資産から何を期待できるかについて、我々のデータプラットフォームから事前にどれだけの情報を得られるかによって、それらすべてを並行して進めることができるのです。

最初に案件を見てからクロージングするまで、我々はおよそ30日かかります。広範な市場のプロセスと比較すると――これについてはシャンクが昨年の年次レターで詳しく書いています。

ニキル・チャウドリー

一般的なプロセスでは、「何かを売ろう」と考え始めてから、多くのアドバイザーからBOV（査定価格）を取得し、アドバイザーを選定し、すべての情報を整理して非常に整ったオファリング・メモランダムを作成し、NDA（秘密保持契約）を交渉し、第1ラウンドのプロセスを経て、第2ラウンドに進み、最終的に勝者を選ぶまで、6ヶ月かかります。その後、ほとんどの取引は、まず契約を交渉し、次に資産の資金調達を行う30〜60日間のデューデリジェンス期間を経て、最終的にクロージングするという流れになります。6ヶ月というのは長い時間です。6ヶ月前のマクロ状況と現在の状況を比較すれば、多くのことが変化します。

ニキル・チャウドリー

価格や買い手が、クロージングの30日前まで確実なコミットメント（go hard）をしないことを考えると、6ヶ月のうち5ヶ月間は、多くの不確実性があります。ここ2ヶ月間で、我々が好ましく思っていたものの、価格面で納得がいかなかった取引が、一度我々の手から離れた後に、再び我々の元に戻ってくるというケースを多く見てきました。これは確実に、そして常に起こっています。

シャンク・ミトラ

2点だけ付け加えさせてください。我々は、実際に購入するすべての資産を実際に訪問する、極めて数少ないSHOP（シニアハウジング・オペレーティング・ポートフォリオ）の一つです。「数パーセント」といった話ではなく、バランスシートに載るすべての資産を訪問します。ウェルトワーからは平均して12名が現地を歩きます。

投資チームだけでなく、アセットマネジメントチームや構造エンジニアも含まれます。我々はすべての資産に対してこれを行っており、この点はご理解いただくことが非常に重要です。そして2つ目の点は、我々の観点から言えば、評判こそが我々のビジネスにおける通貨であるということです。人々に何かをすると伝えたなら、我々はそれを実行します。

シャンク・ミトラ

プロセスを長引かせた挙句、5ヶ月後に「これこれこういう5つの理由があります。あなたのネイルの色が気に入らないので、価格を再交渉（retrade）します」などと言うよりは、悪いニュースは前もって伝えてしまった方がましです。そういったことは、この業界では毎日起こっていることです。非常に標準的なことです。

不動産ビジネスにおいて、人々はそれを容認しています。しかし、我々はそうはしません。我々は常に、短期的な利益と長期的な評判のトレードオフにおいて、後者を選んでも問題ありませんと考えています。それが長期的には我々にとってプラスに働いています。

シャンク・ミトラ

ご存知のように、長年にわたる私たちの全体的な実行力が示しているのは、長期的なアプローチをとり、評判を重視するアプローチをとり、一流の方法で一流のビジネスを運営するというアプローチをとれば、一般的にうまくいくということです。

ニコラス・ジョセフ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、ドイツ銀行のOmotayo Okusanya様からです。回線は開通しています。

オモタヨ・オクサンヤ

はい。皆様、おはようございます。Shankh、改めて、全体的なビジネスモデルと、現在貴社が置かれている成長モードについて少しお話ししたいと考えています。貴社の戦略を実現するためには、間違いなく特定の種類のアオペレーターとSHOPが必要であることは分かっています。

現時点で、さらに多くのオペレーターを仲間に加える機会をまだ見出しているのでしょうか？それとも、戦略として、現在お持ちのオペレーターへの注力をさらに強めていくことになるのでしょうか？もしそうであれば、現在のオペレーターに対して、さらなるアライメント（整合性）を深めるために提供できる、次のレベルのインセンティブとはどのようなものになるのでしょうか？

オモタヨ・オクサンヤ

それはMunger grants（マンガー・グラント）のようなものなのでしょうか、あるいは、貴社がこれまで出し続けてきたような結果を、本当に生み出すことができる他の何かがあるのでしょうか？

シャンク・ミトラ

はい。ありがとうございます。これは、私たちが熟考し、議論し、話し合っている、非常に、非常に重要な質問です。いいですか、私たちはこのビジネスを一種の複雑適応系（complex adaptive system）と考えています。

このビジネスを複雑適応系と考えて、長年にわたりあらゆる項目を検討してきた結果、私たちは非常に明確な考えを持つ段階に至っています。Tayo、もしあなたが私たちの会議室の一つで、当社のオペレーティング・パートナーや当社のスタッフと一緒に座っていたとしたら、誰がウェルトワー（Welltower）のために働き、誰がこのオペレーターのために働いているのか、判別できないことを保証します。彼らは皆、非常に協力的に働いており、「ここはあなたの側、ここは私の側」とは言おうとしません。

シャンク・ミトラ

そのような協力的な信頼関係の構築には長い時間がかかりますが、私たちは一握りのオペレーティング・パートナーと共にそれを築き上げてきました。そして、私たちは毎日彼らへの注力を強めています。そうは言っても、私たちが長年にわたり敬意を払い、ビジネスを行いたいと考えている相手が数名いるかというと、答えは「イエス」です。同時に、もしあなたの質問が、「我々は取引先オペレーターの数を拡大するモードにあるのか、それとも横ばい、あるいは縮小しているのか」というものであれば、答えは紛れもなく、我々の見解では縮小している、ということです。

そうですよね？取引を行っている相手の数が、です。なぜなら、私たちは既存のパートナーへの注力を強めており、こうした協力関係を築いてきたからです。

シャンク・ミトラ

私たちは、すべての人、すべての製品、すべてのオペレーターにとっての万能な存在になろうとしているわけではありません。私たちは、真のパートナーである、志を同じくする多くのオペレーティング・パートナーを見つけ出しました。彼らはパートナーシップを非常に真剣に捉えています。彼らは私たちと同様に、卓越性に並外れて注力しています。

彼らは従業員を正しく扱いたいと考えています。居住者を正しく扱いたいと考えています。彼らは評判をビジネスの通貨（基盤）として捉えています。これらは、単なる技術的なシステムや、お金や財務面などがうまくいくといったことだけでなく、文化的なアライメント（整合性）の類なのです。

文化的な要素が最も重要であり、私たちは彼らへの注力を強めています。そして時には、Amica（アミカ）のように、私たちが長年にわたり多大な敬意を払ってきた相手を見つけることもあります。

シャンク・ミトラ

ご存知のように、条件が整い、我々が共に歩み、精神的な一致が起こる時があります。Barchesterについても同様です。一般的に言えば、我々の目標は、すでに方向性が一致している既存のパートナーとの取引を拡大することです。それは、我々が日々熟考している極めて重要な質問です。

オモタヨ・オクサンヤ

ありがとうございます。

オペレーター

次のご質問は、Green StreetのMichael Stroyek様からです。回線は開通しています。

マイケル・ストロイエク

ありがとうございます、おはようございます。データサイエンス・プラットフォームを新たな地域に適用するという、先ほどの質問に戻りたいと思います。当社は、米国、英国、カナダ以外の地域で取引の引受けを行ったことはありますか？ また、将来的にWelltowerがバランスシート上で参入することに関心を持ち得る追加の国はありますか？

シャンク・ミトラ

ええ、マイケル、非常に、非常に良い質問です。確認のための質問をしていただき嬉しく思います。資本およびバランスシートの観点からは、現在進出している3カ国以外の国へ進出したいという意向はありません。先ほどのコメントは、完全にキャピタル・ライト（資本を抑えた）、つまりデータサイエンスの側面のものです。

当然ながら、それは地域やアセットクラスを越えて極めて高い拡張性を持つと考えています。純粋にキャピタル・ライトな観点からの我々の立場から申し上げれば、我々が行っていることのすべてが示している通り、最大限の利益、最大限の成長が求められる今日の社会において、我々が目指す場所に到達するための最短の方法は、焦点を広げることではなく、絞ることであると、我々は心から信じています。

ニキル・チャウドリー

はい。マイケル、あなたの質問に直接お答えします。

マイケル・ストロイエク

はい

ニキル・チャウドリー

いいえ、何も引受けは行っていません。その3つの市場以外の情報を得るためのNDA（秘密保持契約）にさえ、まだ署名していないと思います。

マイケル・ストロイエク

ありがとうございます。お時間をいただきありがとうございました。

オペレーター

これをもちまして、電話会議の質疑応答セッションを終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。これより回線を切断していただいて結構です。それでは、どうぞ良い一日をお過ごしください。