オペレーター

皆様、こんにちは。Xenia Hotels & Resorts, Inc.の2026年度第1四半期決算電話会議にご参加いただきありがとうございます。本日のモデレーターを務めますReaganです。プレゼンテーション中、すべての回線はミュート状態となりますが、終了後に質疑応答の時間を設けております。

ご質問がある場合は、電話機のキーパッドで「＊1」を押してください。

オペレーター

それでは、会議をホストである財務ディレクターのAldo Martinezに引き継ぎます。始めてください。

アルド・マルティネス

ありがとう、Reagan。Xenia Hotels & Resortsの2026年度第1四半期決算電話会議およびウェブキャストへようこそ。本日は、会長兼最高経営責任者（CEO）のMarcel Verbaas、社長兼最高執行責任者（COO）のBarry Bloom、およびエグゼクティブ・バイス・プレジデント兼最高財務責任者（CFO）のAtish Shahと共に進行いたします。まずMarcelが業績に関する議論を行い、続いてBarryが運営動向および設備投資プロジェクトの詳細について説明します。

最後にAtishが、貸借対照表および見通しに関する本日の発言を締めくくります。その後、質疑応答に移ります。

アルド・マルティネス

開始する前に、本会議で行われる特定の記述は過去の事実ではなく、将来予想に関する記述（フォワード・ルッキング・ステートメント）とみなされることを皆様にお知らせいたします。これらの記述は、当社の年次報告書（フォーム10-K）およびその他のSEC提出書類に記載されている通り、多数のリスクと不確実性を伴うものであり、当社のコメントで表明または示唆されたものと、実際の結果が大きく異なる可能性があります。今朝発行した決算リリースにおける将来予想に関する記述、および本会議でのコメントは、本日2026年5月1日時点のものであり、実際の事象が展開したとしても、これらの将来予想に関する記述を公に更新する義務を当社は負いません。

アルド・マルティネス

非GAAP財務指標と純利益との調整、および当社の発言の中で言及される特定の項目の定義については、当社ウェブサイトの投資家情報（IR）セクションに掲載されている第1四半期決算リリースでご確認いただけます。本日お話しするプロパティ・レベルの情報は、特段の指示がない限り、全30軒のホテルについて同一物件ベース（Same-Property basis）に基づいています。本会議のアーカイブは、90日間当社ウェブサイトで閲覧可能です。

アルド・マルティネス

それでは、開始するためにMarcelに交代します。

マルセル・ベルバース

ありがとう、Aldo。皆様、こんにちは。すべての主要指標において予想を上回る、極めて好調な2026年度第1四半期の業績をご報告できることを嬉しく思います。当社のポートフォリオは、特に3月におけるグループ需要およびトランジェント需要の両セグメントの強みに牽引され、卓越した第1四半期のパフォーマンスを達成しました。

また、グランド・ハイアット・スコッツデール・リゾートにおいても、大規模な改装完了後の安定化に向けた歩みが続いており、非常に心強い結果が見られました。2026年度第1四半期については、純利益1,980万ドル、調整後EBITDAは前年同期比で約12%増の8,140万ドル、調整後FFO（運営資金）の1株当たり利益は0.63ドルを記録し、2025年度第1四半期比で23.5%増加しました。

マルセル・ベルバース

第1四半期において、同一物件ベースのRevPARは7.4%増加し、2025年度第1四半期と比較して、客室稼働率は180ベーシス・ポイント上昇、平均客室単価（ADR）は4.8%上昇しました。さらに、当四半期の同一物件ベースの総RevPARが前年同期比7.2%増の370.13ドルに成長したことが示す通り、客室以外の収益における力強い成長からも引き続き恩恵を受けています。料飲（F&B）収益は、バンケットおよびケータリング収益の継続的な成長、ならびにアウトレットの最適化に向けた継続的な取り組みを反映し、同一物件ベースで6.2%増加しました。一方、その他の収益は当四半期で11%近く増加しました。

マルセル・ベルバース

当四半期の同一物件ホテルEBITDAは8,780万ドルで、前年同期比で約18%の増加となりました。客室収入の大幅な増加（その大部分は客室単価の上昇によるもの）と、規律ある費用管理が組み合わさったことで、同一物件ホテルEBITDAマージンは、2025年第1四半期の27%から今年度は29.7%へと、270ベーシスポイント拡大しました。グランドハイアットスコッツデール・リゾートにおいては、リゾート全体のランプアップが継続していることから、第1四半期に過去最高の売上高およびホテルEBITDAを達成しました。当リゾートでは、稼働率主導のランプアップ計画の実行に成功しており、拡大する団体需要のベースを補完する形で、多大なトランジェント（個人旅行）ビジネスのボリュームを生み出しています。

これらの改善は運営全体に波及し、料飲部門、スパ、レクリエーション、駐車場、および雑収入において過去最高を記録しました。

マルセル・ベルバース

稼働率の上昇の多くが相対的に限定的な追加コストで済んだため、費用は緩やかなペースでの増加に留まりました。その結果、第1四半期のリゾートのホテルEBITDAマージンは大幅に改善しました。グランドハイアットスコッツデールは当第1四半期の業績超過の主要な要因でしたが、当社のラグジュアリーおよびアッパーアップスケールのホテルやリゾートのポートフォリオ全体にわたり、広範な強さが見られました。団体およびトランジェント需要の増加により、22の市場のうち15の市場でRevPARおよび総RevPARが増加しました。

フェニックスおよびスコッツデール市場に加え、ソルトレイクシティ、バーミンガム、ポートランド、サンタクララ、サンタバーバラ、ヒューストンにおいて、総RevPARが2桁パーセントの成長を記録しました。これは、当四半期の好業績に寄与した市場と需要セグメントの幅広さを示しています。

マルセル・ベルバース

前年同期比で当四半期に最も業績が低かった物件は、予想通りでした。具体的には、フェアモント・ピッツバーグおよびWナッシュビルであり、これらの物件は、昨年ニューオーリンズでのスーパーボウルやワシントンD.C.での大統領就任式といった一時的なイベントの恩恵を受けていたか、あるいは資本プロジェクトによる何らかの混乱を経験していました。Wナッシュビルは、当四半期の業績に悪影響を及ぼしたいくつかの天候イベントの影響も受けました。当社は、様々な需要セグメントに関連するポートフォリオの有利なポジショニングと多様化の恩恵を継続して受けています。

団体客室収入は、前年同期比で7%超の増加となりました。業績を後押ししたのはトランジェント客室収入でもあり、当四半期は約7%成長しました。これは主に、イースターの時期と4月初旬のタイミングにより、コーポレート、トランジェント、およびレジャー需要の高水準なものが3月に集中したことによる、3月の極めて好調な業績が牽引しました。

マルセル・ベルバース

資本支出に話を移します。年間を通じて、物件の改善に7,000万ドルから8,000万ドルの支出を見込んでいます。第1四半期には、マリオット・ダラス・ダウンタウンのM Clubの改装と、フェアモント・ピッツバーグの客室改装を完了しました。後者は、予算内かつ混乱を最小限に抑え、計画通りに完了し、先週ピッツバーグで開催された過去最高の動員数を記録したNFLドラフトに先立って行われました。

ここ数回の決算電話会議において、私たちはWナッシュビルの料飲部門のコンセプト再構築（リコンセプティング）について期待を表明してきました。全ての店舗が予定通り、かつ予算内で完成し、営業を開始したことをご報告できることを嬉しく思います。新しい店舗はホテルにとって素晴らしい新しいアメニティとなっており、お客様からの初期のフィードバックは極めて好意的です。

マルセル・ベルバース

バリーが自身の発言の中で、ナッシュビルの料飲部門のコンセプト再構築を含む、資本プロジェクトに関する詳細を追加で説明します。第2四半期を見据えると、オペレーターが報告している4月のポジティブな勢いが継続していることに勇気づけられています。イースターの時期やスプリングブレイクに関連するカレンダーのずれが3月の際立った結果に寄与しましたが、4月の同一物件RevPARは、2025年4月と比較して約6%増加したと推定しています。3月と4月の合計期間中に当ポートフォリオが経験した推定10%超のRevPAR成長は、前年とのイースター時期の影響を除いた場合、当市場における強い需要を反映したものです。

また、当社の最大規模のリゾートは、メキシコにおける安全上の懸念やハワイの天候条件により、若干の恩恵を受けました。

マルセル・ベルバース

年内の見通しに話を移します。予想を上回る第1四半期の業績を踏まえ、2026年度通期の調整後EBITDAreガイダンスの中間値を600万ドル引き上げ、2億6,600万ドルとしました。2026年度通期の調整後FFO1株当たりガイダンスは、現在中間値で1.94ドルです。これは2025年比で約10%の増加となります。

第1四半期の業績および4月の需要トレンドには勇気づけられていますが、年内の見通しについては、市場全体および地政学的な不確実性が依然として相当程度存在しています。以前発行したガイダンスと比較して、年内の見通しに変更はありません。

マルセル・ベルバース

アティッシュが、FIFAワールドカップやAmerica 250といった一時的なイベントによる需要増への更新された見解を含め、現在の2026年度のすべてのガイダンス項目について詳しく説明します。昨年、フェアモント・ダラスを売却して以来、取引は完了していませんが、2015年の上場以来、活発な取得および売却活動を通じてポートフォリオを大幅に改善してきました。当社は、将来にわたるさらなるポートフォリオの改善と持続的な収益成長を見据え、潜在的な取引の検討を継続しています。取引市場と機会の集合体は、ここ数年よりもやや堅調であるように見受けられます。

当社は、バランスシートおよびその他の資本配分の優先事項を念頭に置きつつ、これらの機会を引き続き評価していきます。

マルセル・ベルバース

マクロ経済環境は流動的で不確実なままですが、当社のポートフォリオは継続的な収益成長に向けて非常に有利な立場にあると引き続き確信しています。トップ25および主要なレジャー市場におけるラグジュアリーおよびアッパーアップスケールのホテルとリゾートの質に加え、経験豊富な運営パートナー、そして今後数年間にわたる有利な供給環境が、2026年およびそれ以降の継続的な業績超過のための強固な基盤となります。

マルセル・ベルバース

それでは、第1四半期の営業実績および設備投資の詳細について説明するため、バリーにマイクを渡します。

バリー・ブルーム

ありがとう、マーセル。皆様、こんにちは。第1四半期における30の同一物件ポートフォリオのRevPARは205.93ドルで、2025年第1四半期比で7.4%増加しました。これは客室稼働率71.4%、平均客室単価（ADR）288.62ドルに基づいています。

2025年第1四半期と比較して、2桁のRevPAR成長を達成した物件には、Grand Hyatt Scottsdale（RevPAR 46.2%増）、Kimpton Hotel Monaco Salt Lake City（27.2%増）、Andaz Savannah（16.4%増）、Hyatt Regency Santa Clara（14.7%増）、Grand Bohemian Hotel Mountain Brook（13.9%増）、およびKimpton Canary Hotel Santa Barbara（12%増）が含まれます。

バリー・ブルーム

これらの物件の成長は、市内の需要増、ドライブ圏（近隣市場）におけるレジャー需要の強化、および単発の大型イベントなど、さまざまな要因によるものです。今年第1四半期に業績が軟調だった物件には、2025年第1四半期にスーパーボウルを開催したLoews New Orleans、昨年の大統領就任式との比較対象を消化したThe Ritz-Carlton, Pentagon City、および悪天候とJosé Andrésによる料飲部門の再始動に伴う混乱が予想されたW Nashvilleが含まれます。四半期の各月を見ると、1月のRevPARは163.59ドルで、2025年1月比で1.4%増、稼働率は横ばい、ADRは1.4%増でした。2月のRevPARは216.11ドルで、2025年2月比で4.8%増、稼働率は40ベーシス・ポイント低下、ADRは5.4%増でした。

バリー・ブルーム

3月は、RevPARが239.08ドル（2025年3月比14.3%増）、稼働率が540ベーシス・ポイント増、ADRが6.5%増となり、3つの指標すべてにおいて四半期で最も好調な月となりました。グループ・ビジネスは、グループ客室収益が7%以上増加し、今四半期も最近の好調を維持しました。これは、年内を通じて改善が続くと予想されるグループ・ビジネスの強さを反映しています。四半期全体では、グループ宿泊数は2.5%増加し、ADRは4.4%増加しました。

今四半期は、2025年第1四半期と比較して、週の各曜日で稼働レベルが成長しました。

バリー・ブルーム

稼働率は平日で210ベーシス・ポイント、週末で110ベーシス・ポイント増加し、ADRの成長率は平日で4.5%、週末で5.3%でした。水曜日の夜のRevPARは、今四半期で11%という顕著な伸びを見せました。今四半期のレジャー・ビジネスは、ポートフォリオ内の大型リゾート全体で一貫しており、Grand Hyatt ScottsdaleやHyatt Regency Grand Cypressで大幅な増加が見られたほか、2025年第1四半期の厳しい比較対象を消化したPark Hyatt Aviaraでも好調でした。当社の小規模なレジャー特化型ホテルでは、Andaz Savannah、Royal Palms、およびKimpton Canary Hotel Santa Barbaraでレジャー・ビジネスが大幅に成長しました。

バリー・ブルーム

次に、費用と利益についてお話しします。第1四半期の同一物件ホテルのEBITDAは8,780万ドルで、17.9%増加しました。これは2025年第1四半期比で総収益が7.3%増加したことによるもので、結果として270ベーシス・ポイントのマージン改善をもたらしました。当社の運営会社は、より安定した稼働率と上昇傾向にある料金環境の中で、費用をより適切に管理できるようになっています。

30の同一物件ポートフォリオにおいて、バンケット部門が11%近い成長を見せた結果、今四半期の料飲（F&B）収益は6.2%増加しましたが、アウトレットの成長は、主に今四半期中のW Nashvilleにおけるアウトレットの閉鎖により、わずかに減少しました。駐車場、スパ、ゴルフ収益を含むその他の運営部門の収益は約13%増加しました。

バリー・ブルーム

客室費用は適切に管理されており、販売可能客室あたりの費用は2.3%の増加にとどまりました。一方で、F&Bの利益マージンは約150ベーシス・ポイント改善しました。A&G（管理・一般費）は約4.5%増加しましたが、販売・マーケティング費用は今四半期を通じて横ばいでした。最近の傾向に合わせ、戦略の精査とポートフォリオ全体への集中が行われました。

物件の運営・保守費用は、主に一般経費の減少によりわずか1.3%の増加にとどまりましたが、ポートフォリオ全体のエネルギー費用は、大幅な冬の嵐により、特にガス代が高騰したことで9%以上増加しました。

バリー・ブルーム

設備投資（CapEx）に目を向けると、第1四半期中にポートフォリオの改善のために1,520万ドルを投資しました。第1四半期中に2つのプロジェクトを完了しており、Fairmont Pittsburghにおける客室リノベーションの完了と、Marriott Dallas DowntownにおけるM Clubのリノベーションが含まれます。より重要な点として、以前発表したJosé Andrés Groupとの合意に基づき、W Nashvilleの料飲施設のコンセプトを再構築しました。現在、JAGはライセンスに基づき、ホテルの料飲アウトレットのほぼすべてを運営しています。

これらのアウトレットには、ランチとディナーを提供する東地中海コンセプトの「Zaytinya」、沿岸部のシーフードとプレミアム・ミートのディナー・コンセプトである「Bar Mar」、メキシコ料理にインスパイアされたメニューを提供するハイエネルギーなルーフトップ・バー「Butterfly」、そしてバーを拡張し料飲の提供内容をアップグレードした新しいプールデッキ・コンセプトの「Glowbird」が含まれます。

バリー・ブルーム

Glowbirdを除き、コンセプトを刷新したすべての店舗は第1四半期にオープンしました。Glowbirdは4月下旬にオープンしました。これらのプロジェクトは予定通り、かつ予算内で完了しました。これらの店舗は本当に素晴らしく、市場に理想的に合致したメニューを提供することで、各物件の料飲（F&B）サービスを大幅にアップグレードしています。

各店舗は幸先の良いスタートを切っており、今後の進捗を皆様と共有できることを楽しみにしています。当社の社内プロジェクト管理チームは、アンダズ・ナパおよびリッツ・カールトン・デンバーにおける第4四半期開始予定の客室および廊下の重要な改装、ならびに今年度、10件のホテルにおける設備およびファサードのアップグレードを通じたホテルのインフラ強化に関する継続的な業務に取り組んでいます。

バリー・ブルーム

それでは、アティッシュに進行を代わります。

アティシュ・シャー

ありがとう、バリー。当社の貸借対照表および現在の2026年度ガイダンスに関する最新情報をお伝えします。四半期末時点での負債残高は約14億ドルでした。負債の3/4強は、ヘッジを含む固定金利でした。

四半期末の加重平均利率は5.5%でした。さらに、四半期末時点での、当社のコーポレート・クレジット・ファシリティで定義されているレバレッジ比率は、直近12ヶ月の純有利子負債/EBITDAで約4.8倍でした。グランドハイアット・スコッツデールが今後数年で安定するにつれ、レバレッジ比率はさらに低下すると予想しています。当社の長期的なレバレッジ目標は、純有利子負債/EBITDAで4倍未満です。

念のため申し上げますが、当社には優先株式やシニア資本はありません。当四半期中、手元資金を用いてグランドボヘミアン・オーランドの5,200万ドルの住宅ローンを完済しました。

アティシュ・シャー

また、3月に630万ドルの元本返済を行うことで、アンダズ・ナパの住宅ローンの規模を縮小し、これによりローンをコベナンツ（財務制限条項）の遵守状態に戻しました。合計で、当社の30軒のホテルのうち28軒がプロパティ単位の負債がなく、これが貸借対照表の強みとなっています。当社の債務の満期は、加重平均期間が3年を超えており、適切に分散（ラダリング）されています。四半期末の利用可能現金は1億ドルを超えており、5億ドルの融資枠（ライン・オブ・クレジット）は未実行のままです。

したがって、四半期末時点の総流動性は6億ドルを超えていました。4月には、1株あたり0.14ドルの第1四半期配当を支払いました。この配当水準が維持されると仮定した場合、年率換算の現在の利回りは3%を超えます。

アティシュ・シャー

次に、今朝発表した現在の2026年度ガイダンスについてお話しします。第1四半期の業績が予想を上回ったことを受け、通期の見通しを引き上げました。第2四半期から年末までの全体的な予想は、約2ヶ月前に最後にガイダンスを出した時点とほぼ同水準です。具体的には、通期のRevPAR（客室平均単価）は2.75%から5.25%の間で成長すると予想しています。

これは、中間値で100ベーシスポイントの増加となります。通期の総RevPARは3.75%から6.25%の間で成長すると予想しています。これは、前回のガイダンスの中間値から75ベーシスポイントの増加となります。

アティシュ・シャー

第1四半期の総RevPARの成長は健全なものでしたが、客室側、特に3月においてより大きな成長が見られ、それがRevPAR見通しのより大きな引き上げの理由となっています。当社の調整後EBITDAreのガイダンスは、中間値で600万ドル増の2億6,600万ドルに引き上げられました。この600万ドルの増加は、トップライン（売上高）によって牽引されたホテルEBITDAの700万ドルの増加と、それによって相殺された100万ドルの一般管理費（G&A）の増加を組み合わせたものです。先を見据えると、多くの都市圏市場を含むポートフォリオ全体で、トランジェント（流動型）および団体需要の強さが見られます。

マルセルとバリーがそれぞれ議論したように、その強さは広範囲に及んでおり、今後も継続すると予想しています。

アティシュ・シャー

4月のRevPARの速報値に基づくと、ハイアット リージェンシー サンタクララ、ウォルドーフ・アストリア アトランタ バックヘッド、キンプトン ホテル パロマ フィラデルフィア、リッツ・カールトン・デンバー、ウェスティン ガレリア アンド オークス ヒューストンなど、当社の多くのビジネス・トランジェントおよび団体向けのホテルにおいて、3月と4月の混合RevPARは10%台の範囲で増加しました。この高い期待値を相殺する要因、および当社の年内の見通しがあまり変わっていない理由は、スペシャルイベントによる押し上げ効果が現在、以前の予想よりも少なくなると見込んでいるためです。具体的には、スペシャルイベントによるRevPAR成長の以前の予想である75ベーシスポイントを、25〜50ベーシスポイントの範囲に引き下げています。ピッツバーグでのNFLドラフトの需要は強く、America 250（アメリカ建国250周年）の需要はワシントンD.C.とフィラデルフィアに恩恵をもたらすと予想していますが、FIFAワールドカップによる成長期待は低下しています。

アティシュ・シャー

当社のホテルのうち6軒がFIFAワールドカップの恩恵を受けると予想されていますが、その恩恵の程度はかなり異なります。アトランタ、バックヘッド、フィラデルフィアのホテルは好調となるはずですが、ヒューストン、サンタクララ、SFO（サンフランシスコ）、ダラスのホテルは、強力な押し上げが見られる可能性は低くなります。アトランタ、バックヘッド、フィラデルフィアの資産は他の市場の資産よりも小さく、当社の総客室数の約5%を占めるに過ぎないことを考慮すると、その恩恵は以前の予想よりも限定的になると見込まれます。セグメント別に少し詳しく説明しますと、団体（グループ）側では、FIFAワールドカップのイベント期間中に団体のブロック予約の消失（ウォッシュ）が発生しており、以前に予約されていた団体ビジネスの約半分のみが現在予約済み（オン・ザ・ブックス）の状態となっています。

そのため、これら6つの物件は、予想よりもトランジェント需要への依存度が高くなることになります。

アティシュ・シャー

稼働率および現在の確定案件における客室単価に関してですが、これは6つのホテルの試合日におけるグループおよびトランジェント（個人旅行客）の両方に該当します。在庫の半分未満が予約済みで、半分以上が未予約の状態です。一部のホテルでは、最低宿泊日数要件などの制限を緩和しています。すでに予約されている案件のADR（平均客室単価）は、前年比で約50%上昇しています。

イベントが近づくにつれて低下する可能性がありますが、明らかに良い兆候です。加えて、試合日前後の日程に関する予測についても、それらの日程の確定案件がやや軟調であるため、同様の傾向となっています。次に、四半期ごとの決算の推移に移りますが、皆様のモデリングの助けとなるよう、以下の情報を提供したいと思います。

アティシュ・シャー

通期の調整後EBITDAreは、残りの四半期において以下のように配分される見込みです。第2四半期は20%台後半、第3四半期は20%近く、第4四半期は20%台前半の範囲となります。マージンに関しては、当初の「マージン減少」という予想から変更し、通期でマージンの拡大を予想しています。通期の稼働客室当たりコスト（CPOR）については、前回の予測である3%を下回る、2%台半ばの成長を見込んでいます。

当社の運営会社は、予想よりも上手く費用管理を行っています。過去数年間に経験した費用の増加率は、今後も低下し続けるものと確信しています。1株当たりAFFOの予想は、中間値で0.06ドル引き上げ、1.94ドルとします。

アティシュ・シャー

予測通り、これにより1株当たりFFOは再び二桁パーセントの成長となる見込みです。設備投資、法人税、および利息費用の予測に変更はありません。次に、当社が保有する30軒のホテルのグループ客室収益ペースについてです。グループ客室収益ペースは引き続き健全です。

第1四半期末時点で、今年の5月から12月までのグループ収益ペースは、2025年の同時期と比較して約6%上昇しました。今年の下半期については、グループのペースは約9%上昇していました。グランドハイアットスコッツデールを除くと、各期間のペースは約100ベーシス・ポイント低くなります。これは、ポートフォリオ内の複数の物件において、強いペースの成長があることを反映しています。

アティシュ・シャー

第1四半期のグループ案件の受注実績は堅調でした。5月から12月までの第1四半期におけるグループ客室収益の受注実績は、2025年の同時期（5月から12月）の第1四半期実績と比較して約5%増加しました。5月から12月の期間については、これらの月における予測グループ案件の80%以上が確定しています。要約しますと、2026年の好調なスタートを非常に嬉しく思っています。

当社のポートフォリオは、グループとトランジェントの両セグメントで好調に推移しています。当社のバランスシートは意味のある財務的な柔軟性を提供しており、当社のチームおよび運営パートナーは高いレベルで業務を遂行しています。

アティシュ・シャー

それでは、質疑応答セッションを開始するため、会議をReaganに代わります。

オペレーター

ありがとうございます。質問をご希望の場合は、電話機のキーパッドで「星印（＊）の1」を押してください。質問を取り消す場合は、「星印（＊）の2」を押してください。念のため、スピーカーフォンをご使用ください。

質問をされる前に、受話器を上げていることをご確認ください。最初の質問は、BairdのMichael Bellisario様からの電話です。回線は開通しています。

マイケル・ベリサリオ

ありがとう。皆さん、こんにちは。

バリー・ブルーム

こんにちは。

マイケル・ベリサリオ

まず、需要面から始めたいと思います。都市部で見られた改善について、もう少し詳しくお話しいただけますか？それはビジネス需要によるものですか、それともレジャーによるものですか？特定の市場や、状況を補足するためのコメントがあれば助かります。

バリー・ブルーム

はい。ポートフォリオ全体を見ると、都市部と考えているものの多くは、真のダウンタウンのCBD（中心業務地区）というよりは、都市近郊や郊外に近いものです。今四半期に確認でき、かつ第2四半期についても継続して見られているのは、法人需要の両面における改善であり、特に平日の夜において顕著です。今四半期の需要に関して、水曜日の夜の需要が11%増加したとお話ししましたが、これは明らかに非常に大きな数字です。

ポートフォリオ全体において、平日の伸びと週末の伸びの割合が比較的均等であったことには、嬉しい驚きを感じています。これらは、需要がビジネスによってどの程度、あるいはレジャーによってどの程度実際に引き起こされているのかを判断する際の、主要な決定要因として見ています。

バリー・ブルーム

両方のセグメントで確実に成長が見られました。団体予約に関しては、常に好調であることは分かっていました。第1四半期に向けて、契約に基づく法人需要が第4四半期に成長していた水準を維持し続けるだろうと、多くの期待を寄せていました。それは確実に継続しました。

また、我々全員が冒頭の発言で触れた通り、特にレジャーにおいて予想を上回る成長がありました。それはリゾート志向の物件だけでなく、より小規模なドライブレジャー向けの物件においても同様です。

マイケル・ベリサリオ

助かります。バリーさん、おそらく最後にもう一つだけ。ハイアットのロイヤリティプログラムの変更と、現在の異なるティア（会員ランク）設定についてですが、それが、おそらく多くのポイント特典利用（リデンプション）需要が発生しているハイアットの大型リゾート数件の需要とRevPARに、どのような影響を与えるとお考えでしょうか？ありがとうございます。

バリー・ブルーム

ありがとう、マイク。我々は現在も精査中であり、当然ながら物件ごとに検討を行っています。これらの変更の中には、あなたが以前からご存知であったものや、予期していたものもあります。また、我々のポートフォリオに関連して、実際に我々が推奨した変更もあります。

我々のポートフォリオには、特典利用率が非常に低い大型物件がいくつかあり、カテゴリーの上昇によってその動態を変えたいと考えていますが、現時点では何かを断定的に予測するには時期尚早です。全体としては、この変更は我々の大型リゾートにとってポジティブなものと捉えています。

マイケル・ベリサリオ

わかりました。ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、BMOキャピタル・マーケッツのアリ・クライン様からの電話です。通話がつながっております。

アリ・クライン

ありがとうございます。まず、特別イベントに関する変更について明確にさせてください。25〜50ベーシスポイントという数字は、ワールドカップによる何らかの上昇を見込んでいるのでしょうか？それから、それに関連して、需要の軟調さはどこから来ているとお考えですか？それは海外側によるものですか、それともそれよりも広範囲なものだとお考えでしょうか？

アティシュ・シャー

最初の質問にお答えしますと、ワールドカップによる押し上げ効果があるという前提があります。明らかに、NFLドラフト、アメリカ250周年、そしてワールドカップという3つの大きなイベントは、当初の75ベーシス・ポイントの押し上げ要因に織り込まれています。私たちはそれを25から50に引き下げましたが、正直なところ、以前お話しした6つのホテルを含め、すべての市場においてワールドカップが有益であると依然として予想しています。ただ、以前期待していたほどではありません。

もう少し深く掘り下げますと、より正確に見ることができるのは、グループの規模とグループの予約枠（ブロック）であると考えています。

アティシュ・シャー

既にお伝えした通り、それらは消失（wash）してしまいましたので、その期間の予約済み（on the books）グループのレベルは、数ヶ月前と比較して約半分になっています。それが消失した部分です。お話しした通り、私たちはトランジェント（個人旅行客）への依存度が高まっており、それはより不確実です。そのため、私たちは（予測を）範囲で提示しています。

なぜなら、もっと時期が近づかない限り、その数字は本当には分からないからです。実際のチームがどこか、そしてそれがどのように（日程と）重なるかに基づいて、パフォーマンスには間違いなく多少の変動があるでしょう。繰り返しになりますが、ワールドカップに関する我々の見解がこうなったのは、実際には何が具体化するかについての可視性が低くなり、不確実性が高まっていることが主な理由だと考えています。

アティシュ・シャー

国内 versus 海外については、現時点では十分なデータや情報があるとは言い切れません。確かに、これらの試合がインバウンド活動の大きな原動力になるという自信は依然としてあります。繰り返しになりますが、これまでの予約状況では、まだそれを完全には確認できていません。時期が近づくにつれて、何が見えていて何が見えていないのかについて、非常に正確でありたいと考えています。

アティシュ・シャー

より大きな話は、明らかに、私たちは全体のガイダンスを下方修正していないということです。つまり、特別イベントの寄与が減少することを補って余りある、あるいは補っているような、より広範なビジネスが見えているということです。これは正直なところ、私たちに大きな自信を与えてくれます。なぜなら、それは一回限りの、あるいは一時的なビジネスとは対照的に、より持続的であり、秋や来年にわたって続く可能性のあるビジネスだからです。

アリ・クライン

ありがとうございます。では、少し話を変えますが、マルセル、あなたは取引市場が開かれていることについて少しお話しされました。買収を行ってから数年が経過していると思いますが、最後に実施した2つの新規ホテルは、Xenia市場における新規ホテルだったと記憶しています。今後の潜在的な買収について考える際、新規市場や新規開発ホテルの同様のパターンをたどることを好むのか、それとも単にその機会（案件）次第なのでしょうか？

マルセル・ベルバース

はい、まさに機会次第です。明らかに、コロナ前（pre-COVID）の5年間で我々が行った、より成功した、あるいは最も成功した買収の例を見ていただければわかりますが、それらは本質的に、すべて適切な需要セグメンテーションと良好なグループ構成を持つブランドホテルでした。多くの場合、客室のリノベーションや共用スペースなど、初期の設備投資（CapEx）を必要とした物件でもありました。おそらく、私たちの好みはそういったところにあると考えています。

ご指摘の通り、それは本当に案件のセットに依存することになります。

マルセル・ベルバース

私たちは、「X、Y、またはZの市場にいなければならない」といった形で自分たちを制限するつもりはありません。私たちの全体的な長期戦略に合致している限りです。すでに進出している特定の市場にホテルを追加することにも前向きですし、まだ進出していない市場への進出ももちろん検討します。

アリ・クライン

詳細（color）を教えていただき、ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、KeyBancのAustin Wurschmidt様からの電話です。お繋ぎします。

オースティン・ワースミット

ありがとうございます。はい、Atish、通常のビジネスの持続性に関するお話と、RevPARの成長ガイダンスの上方修正について、改めて伺いたいと思います。ガイダンスの上方修正は、単に第1四半期の結果を反映したもので、それがワールドカップの貢献による下方修正で一部相殺されたということでしょうか。あなたが言及されたミッドウィーク（平日）ビジネスの通常の強さは、年度の残りの期間については反映されていない、ということでよろしいでしょうか。

アティシュ・シャー

少し違います。ガイダンスの上方修正は、第1四半期、およびそれよりほんの少し多い分を反映しています。それは、RevPARの変化とEBITDAの変化によるものです。私が申し上げたかったのは、ワールドカップに対する期待値は（織り込み済みとして）反映されていますが、年間を通じて、それを補う他のビジネスを期待しているということです。

基本的にはそのように考えていただければと思います。ガイダンスの上方修正は第1四半期によるものです。ワールドカップに関して見られるいかなる軟調さも、ビジネス全体、ポートフォリオ全体、そして我々の主要セグメントであるBT（出張）およびグループ（団体）によって補っています。

アティシュ・シャー

それが、将来、つまり今年以降を見据える際、我々に確信を与えてくれる要素です。なぜなら、明らかに我々のビジネスの大部分はBTとグループであり、レジャーや特定のイベントとは異なり、それらが最大のシェアを占めているからです。

オースティン・ワースミット

理解しました。話題を変えて、取引市場に関するコメントに戻りますが、Atish、Marcel、皆さんが、買収や取引を行うための潜在的な機会を検討する際、資金調達についてはどのように考えていますか。ポートフォリオ全体の中で、ポートフォリオの再編を行う良い機会となるもの、あるいは成長がやや鈍いものや設備投資（CapEx）が必要なものを売却する機会などはありますか。将来の買収資金を充てるために、現在、マーケティングの側面から様子を探っているようなものはありますか。

マルセル・ベルバース

はい。明らかに、取引市場全体についてお話しするにあたり、私のコメントは、興味深いと思われる資産がいくつか見えてきており、パイプラインを少しずつ構築しているという事実に関するものです。もちろん、資本配分のさまざまな方法について、引き続き非常に慎重に検討していく必要があります。今年初めに行ったように、一部の負債を返済しました。

明らかに、昨年は自社株買いに非常に積極的でした。したがって、それはポートフォリオに真に付加価値をもたらし、将来に向けてより良い成長をもたらすものである必要があります。長期的にポートフォリオの質を向上させ続けるものである必要があります。もちろん、買収が次々と押し寄せてくるような状況を予想しているわけではありません。

マルセル・ベルバース

資金調達の側面については、Atishが指摘した通り、手元資金と未使用のクレジットラインを合わせて約6億ドルの流動性があります。これは潜在的な財源として利用可能です。もちろん、魅力的な案件であれば、物件固有の融資を検討することもできます。また、売却の側面については、我々のこれまでの歴史における取り組みの継続と考えています。

確かに、今後、比較的短期から中期において、売却を検討する可能性があるホテルがいくつかあります。それらは多額の設備投資（CapEx）が必要になる見込みですが、適切なリターンが得られるとは考えていないものです。

マルセル・ベルバース

それは、劇的な規模の取引を行うということではありません。ここ数年、いや、実のところ過去10年間にわたって、我々はポートフォリオの微調整をかなり明確に行ってきましたので、あくまで限定的な範囲の話です。

オースティン・ワースミット

はい、非常に役に立ちました。お時間をいただきありがとうございました。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、Wolfe Research, LLCのLogan Epstein様からのお電話です。お話しいただけます。

ローガン・エプスタイン

はい。ご質問をお受けいただきありがとうございます。Andaz Napaでの改装が控えていますので、北カリフォルニア全体が今年これまでのところ非常に好調であることを踏まえ、その市場、および当該ホテルについて、現在の業績と見通しを具体的にお話しいただけますでしょうか。

バリー・ブルーム

はい。ご存知の通り、当ホテルは非常に好調な業績を上げており、今年は所有して13年目となります。非常に好調な資産です。ナパのダウンタウン内に位置しており、その期間中、ナパのダウンタウンはアメニティやテイスティングルームなどの面で著しい成長を遂げてきました。

ナパ市場全体としては、確かに多少の課題に直面しています。しかし、当社はよりリゾート志向の資産よりも低い価格帯でハイエンドな製品を提供しているため、同市場において適切な価格帯に位置していると考えています。

バリー・ブルーム

そうは言ったものの、ワインビジネスは今年、非常に苦戦しています。ワイン業界自体へのサービス提供、およびナパを訪れビジネスを行う人々という、当社がかなり関与している商業的な側面の両方においてです。一方で、サンフランシスコからの成長もあり、レジャー市場には確かに新たな強まりが見られます。市内の人々が増えることは、明らかに、サンフランシスコのダウンタウン訪問の前後に、ホテルへの滞在を付け加える人が増えることを意味します。

当社が自信を持っている資産であり、だからこそ1年以上前にこの改装を決定しましたが、関税および関税の影響への懸念から、1年間保留としていました。

バリー・ブルーム

当社にとって好調な業績を上げてきたホテルであり、今後もそうであり続けるでしょう。改装後は最高の状態に仕上げることを楽しみにしています。

ローガン・エプスタイン

ありがとうございます。追質問となりますが、先ほどのAri氏の質問と同様に、より広い全体像に関する質問です。今四半期から一歩引いてお聞きしたいのですが、ポートフォリオの中で、今後3年から5年にかけて供給不足の環境から具体的に恩恵を受けると予想している市場はどこでしょうか？逆に、ナッシュビルなどのように、ここ数年の新規供給がポートフォリオに影響を与えている可能性があるとして、注視している市場はありますか？

バリー・ブルーム

はい、まず私からお答えします。北カリフォルニアでは、引き続き成長が続くと確信しています。具体的には、Andaz Napa、Marriott San Francisco Airport、そしてHyatt Regency Santa Claraについてです。ナパについては先ほどお話ししましたが、ベイエリア全般、特にサンタクララにおいて、コーポレート・トランジェント需要の成長と回復が継続的に見られます。

サンタクララはシリコンバレーに位置していることから、現在進行中のあらゆるAI活動の拠点の一つとなっており、注目の的となっています。当該ホテルは、第1四半期のスーパーボウルの恩恵を除いても、かなり驚異的な前年比成長を示しています。長期的には、当社の資産の多くは、供給による影響を受けにくい市場に位置していると考えています。

バリー・ブルーム

それらの市場について考えるとき、アトランタ、そして程度は低いもののヒューストンを思い浮かべます。ザ・ウッドランズとガレリアの両方にある、それら各市場におけるクオリティ・アセット（優良資産）です。フェニックスおよびスコッツデール市場における成長と回復については、一般的な市場状況および市場の回復の両面から、引き続き非常に手応えを感じています。加えて、当然ながらグランドハイアット・スコッツデールの稼働が再び本格化することに伴って得られる、継続的な成長についても同様です。

これらは、確かにそれらのうちのいくつかについて触れていると思います。

マルセル・ベルバース

はい。ナッシュビルに関しては、ご存知の通り、過去数年間にわたり非常に大幅な供給増がありました。完全に終わったわけでは決してありません。つまり、明らかにいくらかはあります。

今後数年間にわたって供給に加わる予定の計画もいくつか発表されています。新規供給が大量に流入したピーク時からは、確実に減速しています。これについては以前もお話ししましたが、過去数年間に流入したこれら多くの新規ラグジュアリー供給を市場が吸収する必要があったため、初期段階において、それは確かに我々にとって少し厳しい状況となりました。

マルセル・ベルバース

ナッシュビルでは需要側にも依然として非常にポジティブなモメンタムがあるため、その吸収は今後数年間にわたって続くと予想しています。はい、さらなる供給はありますが、今後数年間において、それに対処するための非常に良好なポジションに立てると考えています。

ローガン・エプスタイン

ありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。次のご質問は、ウェルズ・ファーゴのジャック・アームストロング様からです。回線は開いております。

ジャック・アームストロング

こんにちは。ご質問の機会をいただきありがとうございます。先ほど少し触れられましたが、現在の株価水準を踏まえ、現在、増分資本（インクリメンタル・キャピタル）の最適な用途についてどのようにお考えか、詳しくお聞かせいただけますでしょうか。自社株買いが依然としてリストの最優先事項であるとおっしゃるでしょうか、それとも、さらに債務を削減したいとお考えか、あるいは、追求したい別の大きなROI（投資利益率）プロジェクトがあるのでしょうか。

アティシュ・シャー

はい、ジャック、ご質問ありがとうございます。私たちはバランスの取れたアプローチをとっていると考えています。つまり、当然ながら内部成長、外部成長、自社株買い、債務削減です。過去数年間にわたって、我々がそのすべてを行ってきたのをご覧いただいていると思います。

見通しや機会、そしてもちろん株価についてどのように捉えるかによって、多少変動することになります。状況は変化するため、確定的な優先順位を提示するのは困難です。いくつかお話しさせていただきます。一つ目は、ポートフォリオが概して非常に良好な状態にあることです。

そのため、過去数年間にわたってポートフォリオに資本を投じ、大規模な改修を行ってきました。現在、設備投資（CapEx）はより正常な水準へと低下してきています。

アティシュ・シャー

それが一つ目です。二つ目は、我々が一部の債務を返済してきたことを見ていただいている通りです。また、前述したように、グランドハイアット・スコッツデールの稼働が上がっていくにつれて、時間の経過とともに自然にデレバレッジ（債務圧縮）が進むと考えています。債務を返済しなければならないという差し迫った圧力はありません。

もちろん、もう少し多くのドライパウダー（手元資金）やリソースを持っていることは有益です。特に、今後数年間で買収市場や取引市場が緩和（活発化）していくと予想しているためです。最後に自社株買いについてですが、ご指摘の通り、昨年は会社全体の約9％に相当する大量の自社株買いを行いました。現在の株価水準を考えると、それらの買い入れについては非常に手応えを感じています。

明らかにそれが正しい判断であったと感じており、その方針は継続されます。

アティシュ・シャー

ご存知の通り、我々は引き続きNAV（純資産価値）を下回る価格で取引されています。その可能性は否定できません。私は、会社のオーナーである皆様に対して、最強のリターンと最善の資本配分を実現するために、これらすべての様々な要素のバランスを取っていくと考えています。それは、我々が上場して以来、長年にわたり非常に一貫して行ってきたことであり、長期的な株主還元を促進するために、タイミングに応じてそれらすべての様々な領域に関与してきました。

それが引き続き、我々のモットーであり、焦点です。

ジャック・アームストロング

いいえ、非常に助かります。Wナッシュビルについて一点伺います。新しい飲食施設（F&B）の提供により、明らかに非常にエキサイティングなことが控えています。その資産が当該市場においてどのように位置付けられていると考えているか、いつRevPAR（客室当たり売上高）の成長が戻ると見込んでいるか、また、収益面でどの程度まで安定すると考えているか、そしてそこに到達するまでにどのくらいの時間がかかるかについて、少しお話しいただけますか？

バリー・ブルーム

ええ、もちろんです。市場とその市場におけるポジショニングという点では、当ホテルおよびザ・ガルチ（The Gulch）のサブマーケットは、我々がこの資産を所有してからの数年間においても、より注目を集め続けており、より魅力的な目的地になっていると考えています。レジャー目的の場合、ブロードウェイの喧騒を避けてザ・ガルチへの宿泊を選択する人々が明らかに増えていると感じています。ここは非常に高級な住宅街スタイルのエリアです。

他のアトラクションやアメニティも、人々から非常に好かれていると考えています。以前もお話しした通りです。

バリー・ブルーム

法人需要の面では、法人市場において、当ホテルが当該サブマーケット内での宿泊先として、マリオットのトップティアのホテルであると真に認識されており、コンサルティング会社や会計事務所による、より長期的で伝統的なコンサルティング型のビジネスを多く獲得できており、それがホテルにとって素晴らしいこととなっています。引き続き、強力なレジャー目的地であり続けており、ホテル側は、ホテル内でのグループ需要をどのようにバランスさせるかを解明してきましたし、今も解明し続けています。

バリー・ブルーム

新しい飲食施設（アウトレット）によって、プライベートダイニング市場への販売をもう少し拡大できる素晴らしい機会が得られると考えています。当ホテルを好む小規模なグループは、レストランの個室であれ、会議スペースそのものであれ、ホテルの環境の中でホセ・アンドレス氏のカスタムバンケットメニューを楽しめる機会を非常に喜んでいるようです。

マルセル・ベルバース

はい、財務面については、前四半期にも少しお話ししたかと思います。飲食施設の変更を通じて、時間の経過とともに300万ドルから500万ドルの増分EBITDAが見込めると期待しています。これは一晩で実現するものではありません。これは、もちろん収益の増加や実際の飲食施設からの収益性を確保することだけでなく、物件の魅力を高め続け、バリーが話していたような顧客層を獲得することにも基づいています。

その増分EBITDAによって、時間の経過とともにEBITDAを2,000万ドル台前半まで引き上げられると考えています。繰り返しになりますが、これは……

マルセル・ベルバース

正確なタイムラインを提示するのは困難です。なぜなら、これは物件の評判が高まるにつれて、それ自体が積み上がっていく必要があるものだからです。

ジャック・アームストロング

非常に助かりました。詳細な説明をありがとうございます。

オペレーター

ありがとうございます。改めて、ご質問がある場合は、電話機のキーパッドでスターの後に1を押してください。次の質問は、ジェフリーズのアレックス・ヒノ様からの電話です。回線は開通しています。

アレックス・ヒノ

ありがとうございます。質問を受け付けていただき感謝します。デビッドの代わりに質問させていただきます。ラグジュアリーおよびアッパーアップスケールの現状について深掘りしたいと考えています。

ここ数ヶ月、K字型経済については多く耳にしてきましたが、今週は、ハイエンド層における減速を示唆するC字型経済に関するコメントを少し目にしました。これに対する皆様の反応や、提供できるコメントを伺いたいと思います。ありがとうございます。

マルセル・ベルバース

そうですね、明らかに私たちが目にしているのは、ラグジュアリーおよびアッパーアップスケールが引き続き非常に好調なパフォーマンスを示しているということです。私たちのポートフォリオは100%ラグジュアリーおよびアッパーアップスケールに特化しており、そのことは明確に見て取れるはずです。ここ数年、グループ需要において非常に良好な成長が見られました。確かに、ある時点でそれは少し横ばいになり始めるでしょう。

同時に、現在はトランジェント側、特にビジネス・トランジェントにおいて、継続的に勢いが増しているのを目の当たりにし始めています。ラグジュアリーおよびアッパーアップスケールの供給環境に目を向ければ、今後数年間は依然として極めて緩やかな（有利な）状況が続くでしょう。

マルセル・ベルバース

全体的な供給量および供給成長率が非常に限定的であることから、業界全体にとっても、特に私たちのセグメントにとっても、非常に良い状況が整いつつあります。本日これについてかなりお話ししましたが、これらすべての異なる需要セグメントにおいて、多くの強さが見られるでしょう。確かに、ハイエンドの消費者はまだ買い控えをしているようには見えません。今後もそれが続くものと、私たちはかなり楽観視しています。

アティシュ・シャー

私からも付け加えたいのですが、過去数年間に実証してきたように、これらの物件には、飲食（F&B）や付帯収入を促進するための多くの施策（レバー）があります。私たちはここ数年、それらを最適化することができました。これは、消費者がどこに向かっているのか、そしてこのような環境下において、これらの物件がキャッシュフローを維持し続ける能力があることをよく示していると考えています。今四半期、そして四半期終了後においても、非常に大きな強さが見られました。

何も変わっていません。その軌道は非常に強力に見えます。

アレックス・ヒノ

ありがとうございます。私からは以上です。

オペレーター

ありがとうございます。これで質疑応答セッションを終了いたします。締め括りや追加の発言がございましたら、マルセルにマイクをお戻しします。

マルセル・ベルバース

レイガン、ありがとう。本日参加していただいた皆様、ありがとうございます。関心をお寄せいただき、またご質問いただき感謝いたします。明らかに、当社にとって素晴らしい四半期となりました。

年内の残りの期間も楽しみにしています。今後開催される様々なカンファレンスで、皆様にお会いできることを楽しみにしています。ここ数日間、多くのホテルの決算電話会議が行われてきましたが、本日も熱心にご聴取いただきありがとうございました。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。

オペレーター

ありがとうございます。以上をもちまして、本日の電話会議を終了いたします。ご参加いただきありがとうございました。それでは、回線をお切りください。